Renditeobjekte: 5 Tipps, wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 02.05.2024

Immobilien als Anlageklasse sind beliebt: Sie versprechen Sicherheit, Inflationsschutz und Unabhängigkeit von der Börse.
Doch nicht jedes Investment ist zwingend ein gewinnbringendes Renditeobjekt und eignet sich zur
Kapitalanlage. Wie Sie
eine lohnende Anlageimmobilie finden, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Ihnen das bringen

Was muss ich beachten?
Zu den Tipps!

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Was ist ein Renditeobjekt?

Ein Renditeobjekt, auch Anlageimmobilie oder Zinshaus genannt, ist
eine Gewerbe- oder Wohnimmobilie, die Sie als
Eigentümerin oder Eigentümer nicht selbst, sondern nur zur Geldanlage nutzen. Die Immobilie dient
allein dem Zweck, mit ihr einen Ertrag zu erwirtschaften.

Folgende Immobilien können Renditeobjekte sein:

• Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften
• Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser
• Gewerbeimmobilien wie Büroräume, Ladenflächen, Lagerräume
• Spezialimmobilien: Boardinghouses, Pflegeappartements, Garagen

Jede Immobilienart bringt unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich. So bieten Mehrfamilienhäuser meist eine
lukrativere Rendite als Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Allerdings besteht bei ihnen eine höhere
Wahrscheinlichkeit von (teilweisem) Leerstand. Auch ist der Kapitalbedarf hier
deutlich größer.

Gewerbeimmobilien gelten im Vergleich zu Wohnimmobilien als riskanter, da sich der Markt für
Büroflächen nur schwer
prognostizieren lässt. Eine Investition in Gewerbeimmobilien bietet entsprechend höhere Renditen.

So finden Sie das richtige Renditeobjekt

Das richtige Renditeobjekt zu finden, ist nicht gerade leicht. Sie sollten verschiedene Faktoren wie
Standort,
potenzielle Mieteinnahmen, Zustand der Immobilie und die Wahrscheinlichkeit einer langfristigen Wertsteigerungen
berücksichtigen (siehe unten). Wichtig ist daher, Ihre individuellen finanziellen Ziele, Ihre Risikobereitschaft und die
aktuellen Marktbedingungen zu berücksichtigen, bevor Sie in eine Renditeimmobilie investieren.

Grundsätzlich können Sie die Rentabilität einer Anlageimmobilie bestimmen, indem Sie die zu erzielenden
Mieteinnahmen
ins Verhältnis zu den Kosten für den Kauf, die Instandhaltung und die Finanzierung setzen. Dazu stehen Ihnen mehrere
Formeln zur Verfügung, mit unterschiedlicher Aussagekraft. Mehr dazu lesen Sie in dem Artikel zur Rendite von Immobilien.

Warum brauche ich ein Renditeobjekt?

Ob Sie eine Anlageimmobilie kaufen sollten, müssen Sie selbst entscheiden. Doch es gibt einige Gründe, die für ein
solches Investment in ein Bestandsobjekt sprechen:

1. Stabile Einnahmen: Ein Renditeobjekt kann Ihnen durch die Mieteinnahmen ein passives Einkommen bringen – und
   zwar im besten Fall kontinuierlich. Entscheidend ist hier ein positiver Cashflow.
2. Wertsteigerung: Sie können eine Immobilie auch nach einer gewissen Zeit mit Gewinn verkaufen.
   Gerade in Regionen
   mit hoher Nachfrage ist es wahrscheinlich, dass der Wert Ihres Objekts im Laufe der Jahre steigt^[1].
3. Inflationsschutz: Immobilien gelten als inflationssicher, daher die Bezeichnung
   „Betongold“^[2].
   Wenn die Preise
   steigen, können Sie die Mieten entsprechend anpassen. So haben Sie die Möglichkeit, dass Ihre Einnahmen aus der
   Renditeimmobilie mit der Inflation steigen.
4. Diversifizierung: Der Kauf einer Anlageimmobilie kann dazu beitragen, Ihr Portfolio zu diversifizieren und das
   Gesamtrisiko zu verringern. Wenn Sie Ihre Investitionen auf verschiedene Anlageklassen verteilen, also etwa
   Aktien, Anleihen und Immobilien, können mögliche Verluste in
   einer Anlageklasse unter Umständen durch Gewinne in
   einer anderen ausgeglichen werden.

Wie erkenne ich eine gute Anlageimmobilie?

Das ist die entscheidende Frage. Folgende Punkte sollten Sie bei der Auswahl einer Renditeimmobilie
beachten.

Makrolage

Achten Sie bei der Auswahl des Standorts bzw. der Lage des Renditeobjekts auf gute Infrastruktur, ausreichendes
Arbeitsangebot und eine attraktive Innenstadt^[3]. All dies führt dazu, dass viele Menschen gerne in dem Ort
wohnen. Das
bedeutet für Sie: Sichere Mieteinnahmen.

Wie viele Einwohner leben in der Region?

Am besten sollten mindestens 20.000 Einwohner in einer ausgewählten Stadt leben, denn dadurch sinkt die
Wahrscheinlichkeit des Wohnungsleerstandes, lieber jedoch (deutlich) mehr. Eine außerordentlich gute Lage geht immer mit
einem entsprechend hohen Mietpreis einher. Doch die Vermietung des Objekts kann sich wegen des erhöhten Mietpreises
schwieriger gestalten.

Wie entwickelt sich eine Region?

Auf den Mietpreis einer Immobilie hat zudem Einfluss, wie sich die Region wirtschaftlich und kulturell entwickelt. Das
ist im Voraus schwer abzuschätzen. Beliebte Regionen sind zurzeit München, Berlin, Hamburg, das Rhein-Main-Gebiet oder
Städte wie Oldenburg und Heidelberg. Experten sagen dort Mietsteigerungen bis mindestens 2025 voraus.

Allerdings sind die Renditeobjekte dort deutlich teurer als in Gegenden mit eher geringeren Mieten. Deshalb kann es sich
lohnen, in Standorte wie Duisburg, Chemnitz oder Rosenheim Geld zu investieren. Also mittelgroße Städte, die nicht
überteuert sind – wo jedoch positive Zukunftsaussichten bestehen^[4].

Mikrolage

Wie steht es um die Verkehrsanbindung?

Ein beschwerlicher Weg in das nächstgelegene Stadtzentrum macht die Anlageimmobilie weniger attraktiv.

Wie attraktiv ist die nähere Umgebung?

Achten Sie darauf, wie es um Grünanlagen, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Spielplätze, Arztpraxen und den
Lärmpegel bestellt ist. Experten empfehlen, den Mietspiegel für Tiefgaragen zu prüfen, da es hier weder Mietobergrenzen
noch Mieterschutz gibt. So können Sie die aktuelle Nachfrage ohne Verfälschung ablesen.

Zustand

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Bei den Nebenkosten müssen Sie zwischen den nicht umlegbaren und den auf die Mieter des Objekts umlegbaren
Betriebskosten unterscheiden. Zu den nicht umlegbaren gehören zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, die
Instandhaltungsrücklage oder Sanierungskosten (siehe nächster Abschnitt).

Umlagefähig sind dagegen etwa Abwassergebühren, Heizungskosten oder die Rechnung für die Gebäudereinigung. Beachten Sie:
Eine schlechte Dämmung führt beispielsweise zu höheren Heizkosten, die Mieter unter Umständen nicht gewillt sind, in
Kauf zu nehmen. Informationen dazu finden Sie im Energieausweis der Immobilie, den Sie sich vor dem Erwerb eines
Renditeobjekts unbedingt zeigen lassen sollten.

Sind Sanierungen notwendig?

Durch Bauschäden, veraltete Haustechnik oder energetische Sanierungen können hohe Kosten entstehen, die Ihre Rendite
schmälern (da Sie sie nicht auf die Mieter umlegen können). Daher sollten Sie sich bewusst machen, welche
Instandhaltungskosten auf Sie zukommen^[5]. Das können Sie anhand des Alters der Immobilie einschätzen:

Preis

Ein Immobilienkauf ist teuer – nicht nur, was den Preis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung angeht, sondern auch
mit Blick auf die Kaufnebenkosten. Diese setzen sich in der Regel aus Gebühren für Makler und Notar,
Grundbuchkosten und
Grunderwerbssteuer zusammen. Je nach Bundesland müssen Sie als Anlegerin oder Anleger mit Kaufnebenkosten von mindestens
10 % des reinen Kaufpreises rechnen.

Hinzu kommen womöglich Finanzierungskosten – also monatliche Zins- und Tilgungszahlungen –, wenn Sie
ein Darlehen
aufgenommen haben. Außerdem fallen oft Renovierungs- und laufende Reparaturkosten an (siehe oben).

Ihre Erträge als Investorin oder Investor setzen sich aus den monatlichen Mieteinnahmen und ggf. dem später erzielten
Verkaufspreis zusammen. Um herauszufinden, ob eine Immobilie gute Erträge und eine gute Rendite abwirft, können Sie den
Vervielfältiger (auch Mietpreismultiplikator) als
Anhaltspunkt heranziehen^[6].

Die Kennzahl können Sie einfach berechnen. Die Formel lautet:

Mieter und Pächter

Um überhaupt Einnahmen durch die Immobilie zu erzielen, ist selbstverständlich das Wichtigste: die Miete. Im Falle eines
Grundstücks geht es um die Pacht.

Wie sieht die Pacht- oder Mietstruktur in der Vergangenheit aus?

Informieren Sie sich anhand alter Verträge über das Verhalten ehemaliger Pächter oder Mieter. Gab es häufig Wechsel in
der Mieterschaft? Gab es Phasen des Leerstandes? Wie lange dauerten sie an?

Wie sehen die Mietverträge aus?

Falls im Objekt bereits Mieter wohnen, sollten Sie vorab die Mietverträge prüfen lassen – beispielsweise auf eine
wirksame Schönheitsreparaturklausel. Finden Sie heraus, wie hoch die jeweils hinterlegten Mietkautionen sind und ob die
Mieter regelmäßig zahlen, sodass Sie sich Ihrer Mieteinnahmen sicher sein können.

Falls es sich um eine leerstehende Wohnung handelt, holen Sie sich Informationen über die regionalen Mietkonditionen
ein. Nicht alle Mietangebote, die Sie erhalten, sind seriös. Prüfen Sie die Bewerber daher genau und fordern Nachweise
ihres Einkommens oder bisherigen Mietsituation an.

Fünf Tipps für ein erfolgreiches Investment in ein Renditeobjekt

Anbei finden Sie fünf Tipps und Tricks, die Sie vor, bei oder nach einem Investment in Anlageimmobilien beachten
sollten:

Bild-Copyright: © PantherMedia / casamedia (YAYMicro)

Quellenangaben

1. Brückner,
   M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
   29
2. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 32 f.
3. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien
   als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 153 ff.
4. Brückner,
   M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 31
   f.
5. Brückner,
   M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
   27 f.
6. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage.
   Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135
7. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
   Immobilien als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 96 ff.
8. KfW: Förderkredite und Zuschüsse für eine energieeffiziente
   Sanierung
9. Brückner,
   M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe
   Lexware. S.
   32 ff.
10. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 147
    f.