Renditeobjekte

Renditeobjekte: 8 Tipps, wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren

Valeria Nickel, 30.06.2020

„Renditeobjekt“ – diesem Begriff haftet das Versprechen einer langfristigen, lukrativen Einnahmequelle an. Als Renditeobjekte werden Immobilien bezeichnet, die ein Anleger erwirbt, um sein Vermögen zu vermehren. Er bewohnt das Haus also nicht selbst, sondern vermietet oder verkauft es an Dritte. Andere Bezeichnungen sind „Anlageimmobilien“, „Renditeimmobilien“ oder „Zinshäuser“.

In der Regel handelt es sich bei Renditeobjekten um Wohnimmobilien. Selbstverständlich können Anleger auch in Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Büroimmobilien investieren. Hier gibt es jedoch besondere Risiken, etwa einen volatileren Markt und in der Regel anspruchsvollerer Mieter. Eine Investition in Gewerbeimmobilien ist deshalb eher für erfahrene Kapitalanleger geeignet.

Ein Vorteil von Wohnimmobilien als Kapitalanlagen ist, dass Banken sie sehr gerne beleihen. Durch Mietzahlungen generieren Immobilien nämlich einen Cashflow – im Gegensatz zu beispielsweise Gold. Einen Cashflow generieren zwar auch gute Aktien über ihre Dividenden-Auszahlungen, jedoch sind sie schwankungsanfälliger als Renditeimmobilien. Außerdem gelten Immobilien-Investments als inflationssichere Geldanlage. Ihr Wert steigt im nahezu gleichen Tempo wie die Inflation.

Warum möchten Sie Geld anlegen?

Es kann aber auch anders kommen: Im schlimmsten Fall erweist sich das Renditeobjekt als Kapitalschlucker. Ob Ihre Anlageimmobilien eine wirtschaftlich erfolgreiche Kapitalanlage werden, hängt vor allem davon ab, ob Sie bestimmte Grundsätze bei der Auswahl der Immobilie, Kalkulation und Finanzierung einhalten. Folgende Tipps sollten sowohl Einsteiger als auch “alte Hasen” beachten:

1 | Einkaufszettel durchdenken

Zunächst gilt es, abzuwägen, ob Sie eine einzelne Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus bzw. eine ganze Wohnanlage vermieten möchten. Für welche Objektart Sie sich entscheiden, hängt davon ab, wieviel Geld Sie für den Kauf ausgeben können und wollen. Einerseits kann eine einzelne Wohnung günstiger und daher preislich attraktiv sein, weil Sie weniger Eigenkapital für den Immobilienkauf aufbringen müssen. Andererseits bieten Wohnungen weniger Renditechancen als ein ganzes Wohn- oder Geschäftshaus.

2 | Clevere Finanzierungsstrategie wählen

Mit einer klugen Strategie zur Immobilienfinanzierung müssen Sie nicht auf ein Mehrfamilienhaus verzichten, wenn Sie nicht genügend Eigenkapital für den Erwerb besitzen. Wer Mehrfamilienhäuser oder andere teurere Objekte kaufen möchte und damit über sein Budget hinausgeht, kann den Kauf nämlich mit hohem Fremdkapitalanteil, also einem Darlehen von einer Bank, finanzieren.

Bei einer steigenden Inflation profitieren Sie sogar davon: Ihr Darlehen verliert mit der Inflation an Wert, Ihre Verbindlichkeit wird also real geringer. Zudem profitieren Sie von festen Zinsen für das Darlehen, wenn die Zinsentwicklung zunimmt.

3 | Standort und Lage prüfen

Achten Sie bei der Auswahl des Standorts bzw. der Lage der Renditeobjekte auf gute Infrastruktur, ausreichendes Arbeitsangebot und eine attraktive Innenstadt. All dies führt dazu, dass viele Menschen gerne in dem Ort wohnen. Das bedeutet für Sie: Sichere Mieteinnahmen.

Am besten sollten mindestens 10.000 Einwohner in der ausgewählten Stadt leben, denn dadurch sinkt die Wahrscheinlichkeit des Wohnungsleerstandes. Eine außerordentlich gute Lage geht zwar immer mit einem entsprechend hohen Mietpreis einher, was Ihnen eine sehr gute Rendite beschert – gleichzeitig kann dieser aber auch die Vermietungswahrscheinlichkeit verringern.

Auf den Mietpreis einer Immobilie hat zudem Einfluss, wie sich die Region wirtschaftlich und kulturell entwickelt. Das ist im Voraus schwer abzuschätzen. Beliebte Regionen sind zurzeit München, Berlin, Hamburg, das Rhein-Main-Gebiet oder auch Städte wie Oldenburg und Heidelberg. Experten sagen dort Mietsteigerungen bis mindestens 2025 voraus.

Allerdings sind die Renditeobjekte dort deutlich teurer als in Gegenden mit eher geringeren Mieten. Deshalb kann es sich mehr lohnen, in Standorte wie Duisburg oder Chemnitz Geld zu investieren, die nicht überteuert sind.

4 | Bausubstanz inspizieren

Wichtig ist es, die Immobilie persönlich in Augenschein zu nehmen. Stimmt die Objektbeschreibung im Exposé mit der Realität überein? Ist die Wohnfläche oder die Grundstücksfläche richtig angegeben? Hat ihr Anlageobjekt ein gepflegtes Äußeres?

Darüber hinaus sollten Sie sich bewusst machen, welche Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Einerseits können Sie dies am Alter der Immobilie einschätzen:

Alter des Gebäudes in Jahren Häufige auftretende Mängel an der Bausubstanz, notwendige Instandsetzungen
bis 10 Jahre
  • Feuchtigkeitsschäden
  • Schimmel
  • Putzabplatzungen
  • Risse im Mauerwerk
bis 20 Jahre
  • Außenanstrich an Fassaden, Außentüren, Fenstern
  • Treppenhaus- / Geländer- / Türblätteranstrich
  • Bodenbeläge aus Textilien
bis 30 Jahre
  • Sanitäre Einrichtungen
  • Heizkessel und -thermen
  • Balkone
  • Kunststoffbodenbeläge innen
  • Dachrinnen, Fallrohre und Dachanschlüsse aus Zinkblech
bis 40 Jahre
  • Fließen und Plattenbodenbeläge
  • Dacheindeckung und Dachanschlüsse
  • Heizungsrohrnetz
  • Elektroinstallationsnetz mit Dosen und Schaltern
  • Fenster und Außen­türen, Treppenhaus
  • Zuweg & Garagen­zustand

Allerdings sagt das reine Alter einer Immobilie nicht viel über die tatsächliche Bausubstanz aus. Besichtigen Sie das Objekt und das Baugrundstück daher mit einem Immobiliensachverständigen. Schauen Sie sich immer das gesamte Gebäude an, auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnung kaufen möchten. Holen Sie außerdem Informationen über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren ein. Dann bleiben unangenehme Überraschungen aus.

5 | Künftige Mieter checken

Um überhaupt Einnahmen, bzw. eine Rendite, durch die Immobilie zu erzielen, ist selbstverständlich das Wichtigste: die Miete. Falls im Objekt bereits Mieter wohnen, sollten Sie vorab die Mietverträge prüfen lassen – beispielsweise auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Finden Sie heraus, wie hoch die jeweilig hinterlegten Mietkautionen sind und ob die Mieter regelmäßig zahlen, sodass Sie sich Ihrer Mieteinnahmen sicher sein können.

Falls es sich um eine leerstehende Wohnung handelt, holen Sie sich Informationen über die regionalen Mietkonditionen ein. Nicht alle Mietangebote, die Sie erhalten, sind seriös, denn erfahrungsgemäß hat nicht jeder das Geld, um Ihnen die Miete dauerhaft zu zahlen. Prüfen Sie die Bewerber daher ganz genau.

6 | Kosten richtig kalkukieren

Ein Immobilienkauf ist teuer – nicht nur, was den Preis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung angeht, sondern auch mit Blick auf die Kaufnebenkosten. Diese setzen sich in der Regel aus Gebühren für Makler und Notar, Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer zusammen. Je nach Bundesland müssen Sie als Anleger mit Kaufnebenkosten von mindestens 10 % des reinen Kaufpreises anrechnen.

Hinzu kommen gegebenenfalls Finanzierungskosten, also monatliche Zins- und Tilgungszahlungen, wenn Sie ein Darlehen aufgenommen haben. Außerdem fallen oft Renovierungs- und laufende Reparaturkosten an.

Ihre Erträge als Investor setzen sich aus den monatlichen Mieteinnahmen (und gegebenenfalls dem später zu erzielenden Verkaufspreis) zusammen. Um herauszufinden, ob eine Immobilie gute Erträge und eine gute Rendite abwirft, können Sie den Vervielfältiger (auch Mietpreismultiplikator) als Anhaltspunkt heranziehen.

Die Kennzahl lässt sich einfach berechnen. Die Formel lautet:

Vervielfältiger =
Kaufpreis
/
Nettomieteinnahmen

Beträgt der Kaufpreis beispielsweise 150.000 Euro und die Mieteinnahmen 7.500 Euro, so kommt man auf einen Mietpreismultiplikator von 20. Das heißt, dass Sie durch Ihre Einnahmen erst in 20 Jahren den Kaufpreis wieder raushaben. In teuren Gegenden liegt der Multiplikator sogar bei 25 bis 30, in günstigeren bei 15 und weniger.

7 | Risiko realistisch einschätzen

Bei der Vermietung einer Immobilie kann es immer zu unvorhergesehenen Kosten oder Mietausfällen kommen. Dies können Sie schlecht beeinflussen. In vielen Regionen ist zudem die Entwicklung der Mietpreise schwer vorauszusagen.

Die Anlage in ein Renditeobjekt ist also meist mit schwer einzuschätzenden Risiken verbunden. Scheuen Sie nicht davor, mit diesen Problemen zu rechnen und legen Sie sich dafür einen ausreichenden Puffer zu. Vor allem bei Käufen mit hohem Fremdfinanzierungsanteil sollten Sie darauf achten, die Zins- und Tilgungszahlungen immer bedienen zu können.

8 | Steuern nicht vergessen

Nicht zuletzt sollten Sie als Vermieter mögliche steuerliche Vor- und Nachteile im Blick behalten. Folgende drei steuerliche Aspekte sind hervorzuheben:

  1. Absetzung für Abnutzung (AfA): Vermieter können Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuersenkend geltend machen. Bei Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung jährlich zwei Prozent des Kaufpreises, bei Denkmalimmobilien ist sie noch einmal deutlich höher.
  2. Spekulationssteuer: Wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, verlangt der Fiskus eine Spekulationssteuer. Maklergebühren und Renovierungskosten in den ersten drei Jahren können hierbei angerechnet werden. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht dann nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
  3. Drei-Objekt-Grenze: Bei einem Verkauf von mehr als zwei Immobilienobjekten innerhalb von fünf Jahren gilt der Verkäufer als gewerblicher Immobilienhändler und wird entsprechend besteuert.

Crowdinvesting als Alternative

Sie wollen von Immobilien als Kapitalanlage profitieren, aber möchten die starke Kapitalbindung beim Kauf der Renditeobjekte sowie den großen Management-Aufwand umgehen? Eine Alternative ist das Immobilien-Crowdinvesting. Dabei schließt man sich über eine Internetplattform wie BERGFÜRST mit anderen Anlegern zusammen und bringt die notwendige Summe für Bestandsimmobilien oder Bauprojekte gemeinsam auf.

Diese sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert für den Einzelnen deshalb bereits mit kleinen Summen. So kann man in mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Begünstigt wird dies zudem durch relativ kurze Laufzeiten und Handelsoptionen, wodurch das Kapital der Anleger nicht auf lange Zeit gebunden ist und flexibel bleibt.

Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten. Das Crowdinvesting ist daher eine neue, spannende Anlagealternative für selbstbestimmte Anleger, die sich von den Nachteilen eines Immobilienkaufs befreien möchten.

Bild-Copyright: Rusinka / shutterstock.com

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