Offene Immobilienfonds: So investieren Sie Ihr Geld breit gestreut in Immobilien

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 26.03.2025

Hotels, Seniorenresidenzen, Wohnhäuser: Die Möglichkeiten sind vielfältig, von Immobilien zu profitieren. Eine beliebte Variante für Privatanlegerinnen und -anleger ist das Investment in offene Immobilienfonds. Das sind Fonds, die ausschließlich oder überwiegend in Immobilien investieren.

Doch wann ist ein offener Immobilienfonds überhaupt „offen“? Und was sollten Sie bei einem Investment in offene Immobilienfonds beachten? Wir erklären es Ihnen im folgenden Beitrag.

Welche Rendite lockt bei offenen Immobilienfonds? Zur Übersicht

Mit welchen Kosten muss ich rechnen? Das sollten Sie wissen

Welche anderen Anlagemöglichkeiten habe
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Wie funktioniert ein offener Immobilienfonds?

Bei einem offenen Immobilienfonds, auch Open-End Fund genannt, kaufen Fondsmanager eine Vielzahl an Immobilien (bestehende Objekte und Projektentwicklungen), beispielsweise Einkaufszentren, Bürogebäude und Hotels. Ziel des Fonds ist es, durch Mieterträge und ertragbringende Verkäufe der Objekte Gewinne zu erwirtschaften^[1].

Zentraler Vorteil eines offenen Immobilienfonds ist, dass Kleinanleger von der Wertentwicklung am Immobilienmarkt profitieren können, ohne selbst in Immobilien investieren zu müssen. Denn um eine eigene Immobilie zu kaufen, braucht es einen großen Kapitaleinsatz.

Gleichzeitig umgehen Sie als Anlegerin oder Anleger über offene Immobilienfonds das sogenannte Klumpenrisiko, das sich beim Kauf einer einzigen Immobilie auftut. Das Gegenstück zum offenen ist der geschlossene Immobilienfonds, der aber große Risiken für Anleger birgt (siehe unten).

Im Immobilienfonds liegen nicht nur Immobilien

Ein offener Immobilienfonds investiert indes nicht allein in Immobilien, sondern lediglich einen Großteil des Fondsvermögens. Zudem gilt: Er muss immer eine Liquiditätsreserve von mindestens 5 % bis maximal 49 % des Fondsvermögens vorhalten^[3].

Deshalb wird das Geld der Anleger teilweise in Zinspapiere und ähnliche Anlagen investiert, die schnell liquidierbar sind. Die Kreditaufnahme ist dabei auf maximal 50 % des Immobilienbestands beschränkt.

Wie hoch sind die Kosten bei einem offenen Immobilienfonds?

Die Kosten offener Immobilienfonds setzen sich aus einem einmaligen Ausgabeaufschlag und laufenden Verwaltungskosten der Fondsgesellschaft zusammen, womöglich kommen sogar Performancegebühren für das Management oben drauf. Ein Überblick:

• Ausgabeaufschlag: Dieser wird für den Vertrieb des Fonds fällig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 6 % der Anlagesumme. Bei einem Investment von 2.000 € wären das also bereits 120 €.
• Verwaltungsgebühren: Von diesen Gebühren wird das Fondsmanagement bezahlt. Je nach Fonds rangieren sie bei etwa 0,5 bis 1,5 %.
• Performancegebühren: Manche Fonds berechnen beim Erreichen bestimmter Ziele, etwa einer vorher festgelegten Rendite, eine Prämie für die Fondsmanager. Wie hoch diese ist, steht in den Unterlagen eines Immobilienfonds.

Sie sollten bei der Fondsauswahl besonders auf niedrige laufende Kosten achten, weil diese dauerhaft die Renditechancen des Immobilienfonds senken können. Bei einer langen Anlagedauer von 10 bis 15 Jahren fällt hingegen der einmalige Ausgabeaufschlag nicht so stark ins Gewicht.

Können Sie die Fondsanteile jederzeit zurückgeben?

Nein, das ist nicht möglich – zumindest nicht an die Fondsgesellschaft. Vielmehr gibt es seit 2013 durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verschärfte Vorschriften für die Kündigung von offenen Immobilienfonds.

So gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist bzw. Rückgabefrist von 12 Monaten – beide Fristen können jedoch parallel laufen^[4]. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die den Fonds treuhänderisch verwaltet, muss darüber hinaus den Fonds zeitweise schließen, wenn die Liquiditätsreserven unter 5 % des Fondsvermögens fallen. Bis 2013 gab es zudem noch einen Freibetrag von 30.000 €, über den Anlegerinnen und Anleger verfügen konnten.

Auslöser für die Einführung der Haltefrist und die Abschaffung des Freibetrags war die Finanzkrise 2008, in der viele Sparer aus Sorge vor Verlusten gleichzeitig ihr Vermögen aus offenen Immobilienfonds abgezogen haben. Zahlreiche Fonds konnten diesen „Run“ nicht mehr bedienen, es kam zu einer Liquiditätskrise auf dem Fondsmarkt. Zum Teil wurden Fonds eingefroren oder geschlossen, was mit erheblichen Verlusten für die Beteiligten einherging.

Die restriktiveren Vorschriften sind für Sie zunächst nicht direkt von Vorteil. Allerdings schützen sie das Fondsvermögen zugunsten aller. Da sich offene Immobilienfonds in der Regel sowieso erst ab einem Anlagehorizont von fünf Jahren rentieren, sollte die Mindesthaltefrist von zwei Jahren nicht allzu problematisch sein.

Verkehrswert von Immobilien im Fonds ermitteln Gutachter

Der Verkauf eines Fondsanteils ohne Einhaltung der Mindesthaltefrist ist nur über die Börse möglich. Hier müssen Sie jedoch bisweilen hohe Abschläge auf den Rücknahmepreis in Kauf nehmen.

Das ist der Preis, den die Fondsgesellschaft für den Fondsanteil bei einer regulären Rückgabe zahlen muss. Zudem geht ein Verkauf über die Börse nur, wenn Sie einen Immobilienfonds noch nicht gekündigt haben.

Was sollten Anleger bei einem Investment in offene Immobilienfonds beachten?

Beim Investment in offene Immobilienfonds sollten Sie einiges beachten, um die Risiken zu mindern. Denn es lässt sich kaum vorhersagen, wie sich der Wert oder die Mieteinnahmen der Immobilien in dem Fonds entwickeln. Finanztest rät daher, offene Immobilienfonds höchstens als Beimischung ins Depot zu geben, je nach Risikoaversion bis zu 10 %^[5].

Vor einem Investment sollten Sie sich umfassend über den jeweiligen Immobilienfonds informieren. Sehen Sie sich auf jeden Fall die wesentlichen Anlegerinformationen durch und werfen Sie einen Blick auf die Internetseite des Fondsanbieters. Hier finden Sie Informationen zu den Anlagerichtlinien, dem Fondsvolumen und dem Fondsinhalt. Auch der Jahresbericht ist wichtig, hier finden sich Angaben zu Erträgen und Kosten des Fonds.

Auf diese Parameter sollten Sie insbesondere achten

Achten Sie auf eine breite Risikostreuung des Immobilienfonds – also über verschiedene Lagen und Regionen, Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien) sowie Alter und Größe der Immobilien im Fonds hinweg.

Grundsätzlich gilt zudem: Je höher das Volumen eines offenen Immobilienfonds ist, desto besser. Doch die Investitionsquote ist ebenso entscheidend. Diese gibt an, wie groß der Anteil der Immobilien in einem Fonds ist. Wichtig ist darüber hinaus die Fremdfinanzierungsquote, die den Anteil beziffert, wie viele Immobilien mit Krediten finanziert sind. Sie darf maximal bei 30 % des Fondsvermögens liegen^[6] – da sonst Gefahr besteht, dass der Fonds zu illiquide wird.

Zu guter Letzt sollten Sie die Vermietungsquote im Blick haben, also wie viele Immobilien im Vergleich zum gesamten Immobilienbestand vermietet sind. Hier gilt: Je höher, desto besser. Bei 98 % Vermietungsquote gelten die Immobilien als voll vermietet, weil es stets eine gewisse Fluktuation gibt.

Was ist der Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds und Immobilien-ETF?

Offene Immobilienfonds sind bei weitem nicht die einzige Anlagemöglichkeit, in Immobilien zu investieren. Eine wortverwandte, aber dennoch sehr unterschiedliche Variante bilden geschlossene Immobilienfonds.

Während bei offenen Immobilienfonds ein Einstieg jederzeit möglich ist, funktionieren geschlossene Fonds anders – wie auch der Name vermuten lässt. Wenn eine Höchstsumme erreicht ist, werden sie geschlossen, das heißt: Anlegerinnen und Anleger können nicht mehr investieren. Geschlossene Immobilienfonds legen das Geld darüber hinaus meist nur in wenige, bisweilen nur in eine einzige Immobilien an.

Entsprechend hoch ist das Risiko eines Totalverlustes des investierten Vermögens, zumal Anlegerinnen und Anleger zu Unternehmern werden – meist zu Kommanditisten einer Immobiliengesellschaft. Mehr zu den Unterschieden lesen Sie in diesem Beitrag.

Mit Immobilien-ETF investieren Sie in Aktien von Immobilienunternehmen

Eine andere Anlageform, um von der Wertentwicklung von Immobilien zu profitieren, stellt das Investment in einen sogenannten Immobilien-ETF dar. Der zentrale Unterschied liegt hier im Anlageobjekt.

Während es bei Immobilienfonds um Sachwerte, nämlich Immobilien geht, legt ein ETF das Geld der Anlegerinnen und Anleger lediglich in Aktien von Immobilienunternehmen an. Firmen also, die in der Immobilienbranche tätig sind, etwa Wohnungen vermieten; selbst Bauunternehmen können sich in Immobilien-ETF befinden. Daher werden Immobilien-ETF an der Börse gehandelt.

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Auch das Management des Fonds unterscheidet sich. Denn bei einem Immobilienfonds spricht man von einer aktiven Steuerung, weil ein Fondsmanagement die Zusammensetzung des Fonds überwacht und bestimmt. Bei einem Immobilien-ETF entfällt das hingegen im Regelfall, hier steuert im Grunde ein Algorithmus die Zusammensetzung, indem er einen ganzen Immobilien-Aktienindex nachbildet.

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Quellenangaben

1. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 239 ff.
2. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 17 Kapitalverwaltungsgesellschaften
3. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
4. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
5. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 242
6. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 254 Kreditaufnahme