Boardinghouse: Was bringt mir ein Investment?
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2023
In der Nische zwischen Wohnungen und Hotels hat sich in den vergangenen Jahren ein expandierender Markt entwickelt:
Boardinghouse, Zuhause auf Zeit, Apartmenthotel oder Serviced Apartment heißen die Angebote. Ihnen
allen gemeinsam ist
das Geschäftsmodell: Möbliertes Wohnen auf Zeit.
So neu ist die Idee zwar nicht – aber mit einer mobilen, flexibleren Arbeitswelt steigt auch die Nachfrage für moderne
Wohnlösungen, die auf der anderen Seite neue Investitionsmöglichkeiten für Anlegerinnen und Anleger darstellen können.
Im Jahr 2022 gab es mehr als 40.000 Serviced Apartments in Deutschland, bis 2030 soll die Anzahl an
Boardinghouse-Wohnungen bis auf 100.000 steigen[1]. Wir zeigen Ihnen, was Boardinghäuser
sind, welche Alternativen es gibt und was Sie bei einem Investment beachten
sollten.
Wie kann ich in Boardinghäuser
investieren?
Hier entlang!
Was sollte ich dabei beachten?
Darauf
kommt es an
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Was ist ein Boardinghouse genau?
Ein Boardinghouse (von englisch „boarding“ = beherbergen) ist ein Beherbergungsbetrieb, der von den
Gästen für längere Zeit genutzt wird, sich meist in zentralen Innenstadtlagen
befindet – und auf die Bedürfnisse von Pendlern oder
Geschäftsleuten ausgerichtet ist[2]. Der Service des Beherbergungsbetriebs ist dabei variabel und reicht vom Zimmer
ohne Frühstück bis hin zu hotelähnlichen Leistungen. Die regelmäßige (meist wöchentliche) Zimmerreinigung und der
Wechsel von
Handtüchern und Bettwäsche ist jedoch Standard. Weitere Dienstleistungen wie ein Wäsche- oder Einkaufsservice können
Gäste hinzubuchen.
Sie als Anlegerin oder Anleger können in Boardinghouses investieren und von der Nachfrage nach dieser
flexiblen Wohnform profitieren (siehe unten).
Die Ausstattung eines Boardinghouses ähnelt der von kleinen Privatwohnungen – Pantryküche und
Waschmaschine sind also meist vor Ort, bisweilen gibt es gemeinschaftlich genutzte Waschsalons und
Fitnessstudios. Oft können
die Gäste auch eine Tiefgarage oder einen Parkplatz für die Zeit ihres Aufenthalts gegen eine Gebühr nutzen.
Kosten und Zielgruppe
In der Regel lassen sich Boardinghäuser für einen Zeitraum ab einer Woche mieten. Boardinghäuser
enthalten jedoch flexible Mietbedingungen, sodass die Gäste ihren Aufenthalt je nach Bedarf verlängern oder verkürzen
können.
Die Preise liegen durchschnittlich 30 % unter denen von Hotels, besonders bei einem längeren
Aufenthalt[3] – üblich
sind Beträge von 30 bis 60 € pro Nacht, abhängig von der Stadt und der jeweiligen Nachfrage. Das
Boardinghouse richtet sich zwar auch an Urlauber, vor allem jedoch an Geschäftsleute[4] – zum
Beispiel
Unternehmensberater,
Messearbeiter, Filmcrews, Ingenieure oder Bauarbeiter, die geschäftlich nur einige Wochen an einem Ort
bleiben.
Die Gäste legen in der Regel weniger Wert auf den Service von klassischen Hotels und bevorzugen die Privatsphäre und
Wohnlichkeit eines eigenen kleinen Apartments (Mikroapartment mit maximal 25 m² Grundfläche) mit der Möglichkeit zum
Kochen. Auf ein opulentes Frühstücksbuffet, Spa-Bereich und Portier können sie hingegen verzichten. Das spricht
„urban
nomads“ an, mobile und berufstätige Millennials, die häufig gar keine eigene feste
Unterkunft mehr besitzen.
Welche Alternativen zum Boardinghouse gibt es?
Die Bezeichnungen Boardinghouse, Zuhause auf Zeit und Serviced Apartment werden in der Regel synonym verwendet. In der
Nische zwischen Wohnung und Hotel gibt es derweil noch andere Übernachtungsmöglichkeiten, die sich nach
Service, Zeitraum der Unterbringung und Anbieter unterscheiden. Eine Übersicht:
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Monteurzimmer |
Monteurzimmer sind in der Regel einfacher eingerichtet als Boardinghouses und dementsprechend günstiger. Preise beginnen bereits ab etwa 10 € pro Übernachtung. |
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Apartmenthotel |
Apartmenthotels sind Boardinghouses sehr ähnlich, im Durchschnitt sind Servicelevel und der Preis aber etwas höher. Im Gegensatz zu Boardinghouses ist der Aufenthalt in einem Apartmenthotel insbesondere für einen kürzeren Aufenthalt gedacht. |
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Co-Living-Plattformen |
Co-Living-Spaces sind Wohngemeinschaften mit hotelähnlichem Service. Plattformen, die Co-Living anbieten, wenden sich vor allem an junge Berufstätige, die so in einer neuen Stadt auch schnell Gleichgesinnte kennenlernen können. |
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Privatzimmer-Plattformen |
Anbieter wie Airbnb werden in der Nische zwischen Wohnungen und Hotels eingeordnet. Auf Airbnb bieten Privatleute an, ihre Wohnung für eine längere Zeit zwischenzuvermieten. Sowohl Ferienwohnungen für Urlauber als auch Unterkünfte für Geschäftsreisende lassen sich über solche Plattformen buchen. |
Wie kann ich in Boardinghouses investieren?
Um in Boardinghouses zu investieren, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Ein Überblick:
Direktkauf
Die gängigste Variante ist es, ein Boardinghouse direkt zu kaufen. Hier können Sie frei über die Immobilie
entscheiden, müssen sich jedoch auch um die Verwaltung sowie die Vermietung kümmern. Zudem ist der
Kapitalaufwand für Sie als Privatanlegerin oder -anleger sehr groß. Daher hat sich in den vergangenen Jahren
insbesondere die Möglichkeit etabliert, Teileigentum zu erwerben – also einzelne Appartements eines
Boardinghouses.
Ähnlich wie bei einer klassischen Eigentumswohnung oder einem Pflegeappartement kaufen Sie neben der
Wohnung, die an Gäste vermietet wird, auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums (Fitnessstudio oder
Gemeinschaftsküche). Je nach Vertrag müssen Sie sich hierbei nicht einmal um den Betrieb des Apartments
kümmern, sondern treten diesen an eine zuständige Gesellschaft ab.
Immobilienfonds
Boardinghouses können auch Teil von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds sein. Hier kaufen Sie Anteile
an einem Fonds, dessen Management das Geld in Immobilien steckt. Im Falle eines offenen Immobilienfonds
können Sie jederzeit ein- und aussteigen, bei einem geschlossenen Immobilienfonds
geht das erst nach einer
Laufzeit von etwa zehn Jahren. Auch ist das Risiko bei einem geschlossenen Immobilienfonds für Sie sehr viel
größer, weil nur wenige Objekte finanziert werden. Es gilt: Um die Auswahl sowie die Verwaltung des
Boardinghouses kümmert sich sowohl bei offenen als auch geschlossenen Immobilienfonds das Fondsmanagement.
Immobilien-Crowdinvesting
Über Immobilien-Crowdinvesting können Sie sich gemeinsam mit anderen Anlegerinnen und Anlegern an Projekten
beteiligen, bisweilen sind auch Boardinghouses oder Hotels darunter. Hierbei steht jedoch nicht das
langfristige Halten und Vermieten im Fokus, sondern kurzfristige Verkaufsgewinne nach der Entwicklung einer
solchen Immobilie. Mehr zum Immobilien-Crowdinvesting lesen Sie hier.
Warum sollte ich in Boardinghouses investieren?
In vielen Großstädten gibt es eine hohe Nachfrage nach kurz- und mittelfristigen Unterkünften für
Geschäftsreisende,
Studierende und Touristen. Boardinghouses bieten eine flexible und preiswerte Alternative zu Hotels.
Gerade gegenüber
klassischen Wohnungen erzielen Boardinghäuser deutlich höhere Mieterträge. Zudem gilt der rechtliche Mieterschutz – also
Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse – nicht.
Immobiliengesellschaften und Branchendienste versprechen sich daher Renditen von bis zu 10 % pro
Jahr. Durch eine
saisonale erhöhte Nachfrage (zum Beispiel in München während des Oktoberfestes) können Sie als Investorin oder Investor
gar höhere Einnahmen erzielen.
Welche Nachteile hat ein Investment in Boardinghäuser?
Es gibt einige Nachteile und Risiken, die Sie als Anlegerin oder Anleger bei einem Investment in Boardinghäuser
berücksichtigen sollten:
-
Kosten: Der Betrieb eines Boardinghouses lohnt sich vor allem in außerordentlich guten Lagen in
Innenstädten,
etwa in der Nähe des Hauptbahnhofes oder der Messe. Entsprechend teuer sind Boardinghäuser – und kommen nur für
Privatanlegerinnen und Privatanleger mit einem satten Vermögen in Frage. -
Konkurrenz: Da die Nachfrage nach kurz- und mittelfristigen Unterkünften hoch ist, gibt es oft
viele
Boardinghäuser auf dem Markt. Das wiederum kann zu einer erhöhten Konkurrenz führen, was die Preise für die
Vermietung drücken kann. -
Fluktuation und Unsicherheit: Im Gegensatz zu Wohnungen herrscht bei Beherbungsbetrieben eine
hohe Fluktuation.
Ohnehin hängen Boardinghäuser stark von der Saison, der konjunkturellen Lage und dem Standort ab. Zum Beispiel
sind Geschäftsreisen im Zuge der Corona-Pandemie komplett eingebrochen – mit Folgen für die Auslastung von
Boardinghäusern. Bleiben Buchungen aus und es kommt zu einem hohen Leerstand, kann das Ihre Rendite deutlich
schmälern.
Was sollte ich beim Investment in Boardinghäuser beachten?
Beim Investment in ein Boardinghaus sollten Sie einiges beachten[5]. Eine Übersicht:
-
Standort: Der Standort des Boardinghauses ist ein entscheidender Faktor. Sie sollten auf eine
gute Lage mit
einer vernünftigen Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und der Nähe zur Messe, Industrieparks oder
Touristenattraktionen achten. -
Ausstattung: Da es sich bei Boardinghäusern um hotelähnliche Übernachtungsmöglichkeiten
handelt, ist eine
qualitativ hochwertige Ausstattung wichtig. Highspeed-Wlan, eine eigene Waschmaschine sowie eine moderne
Pantryküche können je nach Zielgruppe den Ausschlag bei der Vermietung machen. -
Management: Die ordnungsgemäße Verwaltung des Boardinghauses, einschließlich der Vermietung und
Instandhaltung, ist entscheidend für den Erfolg Ihres Investments. Sie müssen überlegen, ob Sie das Boardinghaus
selbst
verwalten möchten. Wollen Sie das nicht, können Sie einen professionellen Manager beauftragen, der jedoch
entsprechend kostet. Wichtig ist zudem die Frage nach einer Rezeption – die Schlüsselübergabe kann aber auch
über einen digitalen Code erfolgen. -
Marketing: Entscheidend für die Vermietung ist die richtige Vermarktung des Boardinghauses,
etwa über eine extra
Webseite und Werbeanzeigen. Achten Sie zudem auf eine ordentliche Google-Bewertung und positive Rezensionen auf
einschlägigen Internetportalen.
Bild-Copyright: © PantherMedia / elxeneize
Quellenangaben
- Apartementservice: Marktreport Serviced Apartements 2023. Hier
abrufbar - Bienert, S. (2005). Bewertung von Hotelgrundstücken unter besonderer Berücksichtigung
der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen. In: Bienert, S. (Hrsg.). Bewertung von Spezialimmobilien: Risiken, Benchmarks und Methoden.
Wiesbaden: Gabler Verlag. S. 420 - Bienert, S. (2005). Bewertung von Hotelgrundstücken unter besonderer Berücksichtigung der
wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen. In: Bienert, S. (Hrsg.). Bewertung von Spezialimmobilien: Risiken, Benchmarks und Methoden.
Wiesbaden: Gabler Verlag. S. 420 - Winkler, L.
(2022). Die Regulierung von Bestandsbauten in angespannten Wohnungsmärkten: Eine ökonomisch fundierte
Analyse zivil- und öffentlich-rechtlicher Regulierungsinstrumente. Baden-Baden: Nomos Verlag. S. 288 - Peiß, S. (1998). Management kumulierter Risiken
bei Banken: Eine empirische Untersuchung im
Immobilienfinanzierungsgeschäft. Wiesbaden: Gabler Verlag. S. 58 ff.
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