Boardinghouse

Boardinghouse: Das Beste aus zwei Welten?

Ralf Kretzschmar, 22.05.2020

In der Nische zwischen Wohnungen und Hotels hat sich in den letzten zehn Jahren ein expandierender Markt entwickelt: Boardinghouse, Zuhause auf Zeit, Apartment Hotel oder Serviced Apartment heißen die Angebote. Ihnen allen gemeinsam ist das Geschäftsmodell: möbliertes Wohnen auf Zeit.

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So neu, wie die verschiedenen Begriffe verheißen, ist die Idee zwar nicht – aber tatsächlich steigt mit einer mobilen, flexibleren Arbeitswelt auch die Nachfrage für neue, ebenso flexible Wohnlösungen. Erfahren Sie hier, was Boardinghäuser sind, welche Alternativen es gibt und ob Boardinghäuser auch für Investoren das Beste aus zwei Welten sind.

Was ist ein Boardinghouse?

Ein Boardinghouse (engl. boarding = Verpflegung) bezeichnet einen Beherbergungsbetrieb in urbanem Umfeld, der von den Gästen für längere Zeit genutzt wird.

Der Service des Beherbergungsbetriebs ist dabei variabel und reicht vom Zimmer ohne Frühstück bis hin zu hotelähnlichen Leistungen. Die wöchentliche Zimmerreinigung und der Wechsel von Handtüchern und Bettwäsche ist jedoch Standard. Weitere Dienstleistungen wie ein Wäsche- oder Einkaufsservice lassen sich hinzubuchen.

Die Ausstattung eines Boardinghouses ähnelt der von Privatwohnungen – Küche und auch Waschmaschine sind also meist vor Ort.

Kosten und Zielgruppe

In der Regel lassen sich Boardinghäuser für einen Zeitraum ab einer Woche mieten. Die Preise liegen durchschnittlich 30 % unter denen von Hotels, besonders bei einem längeren Aufenthalt – üblich sind Beträge von 30 € bis 60 € pro Nacht.

Das Boardinghouse richtet sich zwar auch an Urlauber, vor allem aber an Geschäftsleute. Zum Beispiel Unternehmensberater, Messearbeiter, Filmcrews oder Ingenieure, die geschäftlich nur einige Wochen an einem Ort bleiben.

Die Gäste legen in der Regel weniger Wert auf den Service von klassischen Hotels und bevorzugen die Privatsphäre und Wohnlichkeit eines eigenen kleinen Apartments mit der Möglichkeit zum Kochen. Auf ein opulentes Frühstücksbuffet, Spa-Bereich und Portier können sie hingegen verzichten.

Das spricht auch „urban nomads“ an, mobile und berufstätige Millennials, die häufig gar keine eigene feste Unterkunft mehr besitzen. Neue PropTech-Startups, die hochwertige möblierte Wohnungen anbieten, richten sich speziell an diese Zielgruppe.

Boardinghouse und Co. – ein Überblick

Die Bezeichnungen Boardinghouse, Zuhause auf Zeit und Serviced Apartment werden in der Regel synonym verwendet. Dennoch gibt es in der Nische zwischen Wohnung und Hotel auch noch andere Übernachtungsmöglichkeiten, die sich nach Service, Zeitraum der Unterbringung und Anbieter unterscheiden.

Monteurzimmer Monteurzimmer sind in der Regel einfacher eingerichtet als Boardinghouses und dementsprechend günstiger. Preise beginnen bereits ab 7 € pro Übernachtung.
Apartment Hotel Apartment Hotels sind Boardinghouses sehr ähnlich, im Durchschnitt sind Servicelevel und auch der Preis aber etwas höher. Sie sind vor allem in den USA verbreitet und werden dort von großen Hotelketten betrieben. Ein Apartment Hotel lässt sich auch für nur wenige Tage und somit für einen kürzeren Aufenthalt als in einem Boardinghouse buchen.
Co-Living-Plattformen Co-Living-Spaces sind Wohngemeinschaften mit hotelähnlichem Service. Plattformen, die Co-Living anbieten, wenden sich vor allem an junge Berufstätige, die so in einer neuen Stadt auch schnell Gleichgesinnte kennen lernen können.
Privatzimmer-Plattformen Auch Anbieter wie AirBnB sind in der Nische zwischen Wohnungen und Hotels einzuordnen. Sie bieten Privatleuten an, ihre Wohnung für eine längere Zeit zwischenzuvermieten. Sowohl Ferienwohnungen für Urlauber als auch Unterkünfte für Geschäftsreisende lassen sich über diese Plattformen buchen.

Der Markt mit Boardinghäusern expandiert

Laut einer Studie des Analysehauses Apartmentservice gibt es in Deutschland derzeit (Stand: April 2019) etwa 30.000 möblierte Apartments zur Kurzzeitmiete in 540 Häusern. Die Gäste übernachten im Durchschnitt ein wenig mehr als einen Monat in den Wohnungen. Etwa die Hälfte der Apartments findet sich dabei in klassischen Hotels, der Rest teilt sich auf reine Boardinghäuser und separate Gebäude von Hotels auf.

Mit Blick in die Zukunft gibt sich das Analysehaus optimistisch: bis 2030 sollen mindestens 100.000 Boardinghouse-Einheiten entstehen. Für den Anteil am Hotelmarkt wird von einem Anstieg von 3 % auf 10 % ausgegangen. Gestützt wird diese Prognose durch die Einschätzung der Boardinghouse-Betreiber, die das Marktumfeld zu 90 % positiv bewerten. Besonders nach Mikroapartments bleibt die Nachfrage voraussichtlich groß. Diese Kategorie bezeichnet Apartments mit einer Grundfläche von weniger als 25 m².

Der Markt internationalisiert und professionalisiert sich dabei zunehmend. Global agierende Unternehmen und Investoren wie Brookfield, Corestate und Greystar sind mittlerweile auch im deutschen Segment aktiv.

Ein attraktiver Markt für Investoren?

Als Investmentobjekt sind Serviced Apartments trotz der guten Marktaussichten noch nicht vollends etabliert. So sind etwa Immobilienfonds, die sich auf den Bereich Boardinghouses und Mikroapartments spezialisieren, noch die Ausnahme.

Für Investoren ist der Markt für Serviced Apartments im Vergleich zur klassischen Hotellerie oder herkömmlichen Wohnungen aus einer Vielzahl von Gründen interessant. Gegenüber Hotels erweist sich als Vorteil, dass viele kostenintensive Dienstleistungen, wie zum Beispiel der Restaurant- und Barbereich, bei Boardinghäusern wegfallen.

Gegenüber klassischen Wohnungen bieten Boardinghäuser deutlich höhere Mieterträge. Zudem gilt der rechtliche Mieterschutz in Form von Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse nicht. Immobiliengesellschaften und Branchendienste versprechen sich daher Renditen von bis zu 10 % p.a.

Privatanleger, die ein Mikro-Apartment erwerben und betreiben wollen, müssen einige Hürden nehmen. Da ist zunächst der hohe Wohnungspreis für eine außerordentlich gute Lage in Großstädten, da sich nur dort der Betrieb eines Boardinghouses wirklich lohnt. Hinzu kommt dann die hohe Fluktuation in einem Boardinghouse im Vergleich zu einer Wohnung, die häufig abhängig von der aktuellen Konjunktur ist. Ein hoher Leerstand kann die Rendite erheblich schmälern.

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