Boardinghouse: Das Beste aus zwei Welten?

Artikel von Ralf Kretzschmar; aktualisiert am 07.04.2022

In der Nische zwischen Wohnungen und Hotels hat sich in den letzten zehn
Jahren ein expandierender Markt entwickelt: Boardinghouse, Zuhause auf Zeit, Apartment Hotel oder Serviced
Apartment heißen die Angebote. Ihnen allen gemeinsam ist das Geschäftsmodell: möbliertes Wohnen auf
Zeit
.

So neu, wie die verschiedenen Begriffe verheißen, ist die Idee zwar nicht – aber tatsächlich steigt mit einer
mobilen, flexibleren Arbeitswelt auch die Nachfrage für neue, ebenso flexible Wohnlösungen. Erfahren Sie hier, was
Boardinghäuser sind, welche Alternativen es gibt und ob Boardinghäuser auch für Investoren das Beste aus zwei Welten
sind.

Was ist ein Boardinghouse?

Ein Boardinghouse (engl. boarding = Verpflegung) bezeichnet einen Beherbergungsbetrieb in urbanem
Umfeld
, der von den Gästen für längere Zeit genutzt wird.

Der Service des Beherbergungsbetriebs ist dabei variabel und reicht vom Zimmer ohne Frühstück bis hin zu
hotelähnlichen Leistungen. Die wöchentliche Zimmerreinigung und der Wechsel von Handtüchern und Bettwäsche ist
jedoch Standard. Weitere Dienstleistungen wie ein Wäsche- oder Einkaufsservice lassen sich hinzubuchen.

Die Ausstattung eines Boardinghouses ähnelt der von Privatwohnungen – Küche und auch Waschmaschine sind also meist
vor Ort.

Kosten und Zielgruppe

In der Regel lassen sich Boardinghäuser für einen Zeitraum ab einer Woche mieten. Die Preise liegen durchschnittlich
30 % unter denen von Hotels, besonders bei einem längeren Aufenthalt – üblich sind Beträge von 30 € bis
60 € pro Nacht.

Das Boardinghouse richtet sich zwar auch an Urlauber, vor allem aber an
Geschäftsleute. Zum Beispiel Unternehmensberater, Messearbeiter, Filmcrews oder Ingenieure, die
geschäftlich nur einige Wochen an einem Ort bleiben.

Die Gäste legen in der Regel weniger Wert auf den Service von klassischen Hotels und bevorzugen die Privatsphäre und
Wohnlichkeit eines eigenen kleinen Apartments mit der Möglichkeit zum Kochen. Auf ein opulentes Frühstücksbuffet,
Spa-Bereich und Portier können sie hingegen verzichten.

Das spricht auch „urban nomads“ an, mobile und berufstätige Millennials, die häufig gar keine eigene feste
Unterkunft mehr besitzen. Neue PropTech-Startups, die
hochwertige möblierte Wohnungen anbieten, richten sich speziell an diese Zielgruppe.

Boardinghouse und Co. – ein Überblick

Die Bezeichnungen Boardinghouse, Zuhause auf Zeit und Serviced Apartment werden in der Regel synonym verwendet.
Dennoch gibt es in der Nische zwischen Wohnung und Hotel auch noch andere Übernachtungsmöglichkeiten, die sich nach
Service, Zeitraum der Unterbringung und Anbieter unterscheiden.


Monteurzimmer
Monteurzimmer sind in der Regel einfacher eingerichtet als Boardinghouses und
dementsprechend günstiger. Preise beginnen bereits ab 7 € pro Übernachtung.

Apartment Hotel
Apartment Hotels sind Boardinghouses sehr ähnlich, im Durchschnitt sind Servicelevel und
auch der Preis aber etwas höher
. Sie sind vor allem in den USA verbreitet und werden
dort von großen Hotelketten betrieben. Ein Apartment Hotel lässt sich auch für nur wenige Tage und
somit für einen kürzeren Aufenthalt als in einem Boardinghouse buchen.

Co-Living-Plattformen
Co-Living-Spaces sind Wohngemeinschaften mit hotelähnlichem Service. Plattformen,
die Co-Living anbieten, wenden sich vor allem an junge Berufstätige, die so in einer neuen Stadt
auch schnell Gleichgesinnte kennen lernen können.

Privatzimmer-Plattformen
Auch Anbieter wie AirBnB sind in der Nische zwischen Wohnungen und Hotels einzuordnen. Sie bieten
Privatleuten an, ihre Wohnung für eine längere Zeit zwischenzuvermieten. Sowohl
Ferienwohnungen für Urlauber als auch Unterkünfte für Geschäftsreisende lassen sich über diese
Plattformen buchen.

Der Markt mit Boardinghäusern expandiert

Laut einer Studie des Analysehauses Apartmentservice gibt es in Deutschland derzeit (Stand: April
2019) etwa 28.500 möblierte Apartments zur Kurzzeitmiete in 540 Häusern. Die Gäste übernachten im Durchschnitt ein
wenig mehr als einen Monat in den Wohnungen. Etwa die Hälfte der Apartments findet sich dabei in klassischen Hotels,
der Rest teilt sich auf reine Boardinghäuser und separate Gebäude von Hotels auf.

Mit Blick in die Zukunft gibt sich das Analysehaus optimistisch: bis 2030 sollen mindestens 100.000
Boardinghouse-Einheiten entstehen
. Für den Anteil am Hotelmarkt wird von einem Anstieg von 3 % auf
10 % ausgegangen. Gestützt wird diese Prognose durch die Einschätzung der Boardinghouse-Betreiber, die das
Marktumfeld zu 90 % positiv bewerten. Besonders nach Mikroapartments bleibt die Nachfrage voraussichtlich groß.
Diese Kategorie bezeichnet Apartments mit einer Grundfläche von weniger als 25 m².

Der Markt internationalisiert und professionalisiert sich dabei zunehmend. Global agierende Unternehmen und
Investoren wie Brookfield, Corestate und Greystar sind mittlerweile auch im deutschen Segment aktiv.

Ein attraktiver Markt für Investoren?

Als Investmentobjekt sind Serviced Apartments trotz der guten Marktaussichten noch nicht vollends etabliert. So sind
etwa Immobilienfonds, die sich auf den
Bereich Boardinghouses und Mikroapartments spezialisieren, noch die Ausnahme.

Für Investoren ist der Markt für Serviced Apartments im Vergleich zur klassischen Hotellerie oder herkömmlichen
Wohnungen aus einer Vielzahl von Gründen interessant. Gegenüber Hotels erweist sich als Vorteil, dass viele
kostenintensive Dienstleistungen
, wie zum Beispiel der Restaurant- und Barbereich, bei Boardinghäusern
wegfallen.

Gegenüber klassischen Wohnungen bieten Boardinghäuser deutlich höhere Mieterträge. Zudem gilt der rechtliche
Mieterschutz in Form von Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse nicht. Immobiliengesellschaften und Branchendienste
versprechen sich daher Renditen von bis zu 10 % p.a.

Privatanleger, die ein Mikro-Apartment erwerben und betreiben wollen, müssen einige Hürden nehmen. Da ist zunächst
der hohe Wohnungspreis für eine außerordentlich gute Lage in Großstädten, da sich nur dort der
Betrieb eines Boardinghouses wirklich lohnt. Hinzu kommt dann die hohe Fluktuation in einem
Boardinghouse im Vergleich zu einer Wohnung, die häufig abhängig von der aktuellen Konjunktur ist. Ein hoher
Leerstand kann die Rendite erheblich schmälern.

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