Im Vergleich: Fünf Anlageformen im Immobilien-Investment

Von Valeria Nickel – aktualisiert am 31.01.2023

Das traditionelle Sparbuch hat gegenwärtig keine
guten Karten. In Zeiten von Niedrigzinsen und steigender Inflation müssen
Sparer sich nach anderen Anlagemöglichkeiten für ihr Geld umschauen, um Renditen zu erzielen.

Eine beliebte Alternative sind Immobilien – auch „Betongold“ genannt. Sie locken mit Attributen wie Sicherheit und Wertbeständigkeit. Aufgrund der (immer noch) vergleichsweise niedrigen Zinsen können Darlehen bei der Bank zu günstigen Konditionen aufgenommen werden, um Häuser oder
Wohneigentum zu erwerben.

Es muss jedoch nicht unbedingt direkt das Eigenheim sein: Aktien, Anleihen, Fonds und Crowdinvesting-Plattformen sind ebenfalls eine
Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. So groß die Chancen sind, so groß sind jedoch auch die Tücken. Ein
Leitfaden durch den Dschungel der Immobilien-Investments.

Das Wichtigste in Kürze

• Anleger sollten sich vorab gut über alternative Investments und
  verschiedene Anlageformen informieren. In das Immobilien-Investment kann man über den direkten
  Kauf vom Immobilien oder den indirekten Erwerb von Wertpapieren oder Fondsanteilen sowie über
  Crowdinvesting-Plattformen einsteigen.
• Bei der Wahl des Immobilien-Investments spielen die Kriterien Risikoverteilung,
  Investitionsvolumen, Kapitalbindung, Kosten und Aufwand sowie Selbstbestimmung eine wichtige Rolle.
• Der Kauf einer Immobilie wird zurzeit durch die niedrigen Zinsen bei der Darlehensvergabe und
  hohe Wertsteigerungen in Metropolregionen begünstigt. Er ist nur auf lange Sicht sinnvoll und bedeutet für den
  Anleger viel Aufwand – ob bei der Auswahl des Renditeobjekts oder der Verwaltung im
  Nachhinein.
• Immobilienaktien unterliegen starken Kursschwankungen – Achtung Risiko!
• Immobilienanleihen suggerieren trotz dinglicher Besicherung meist nur eine Scheinsicherheit und
  sind zum Teil komplex und intransparent aufgebaut. Sie sollten das Produkt genau durchschauen.
• Immobilienfonds sind nicht so risikoreich wie Immobilienaktien. Sie bieten außerdem eine
  günstigere und weniger aufwändige Alternative zum Kauf einer Immobilie.
• Wagen Sie etwas Neues: Immobilien-Crowdinvesting bietet Privatanlegern, die sich über eine
  Internetplattform zusammenschließen, Zugang zu einer Anlageklasse, die bisher nur Großanlegern vorbehalten war.

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Viele Wege führen nach Rom: Immobilien-Investments in der Übersicht

Es gibt fünf unterschiedliche Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Bevor Sie beginnen, verschaffen Sie sich
einen Überblick über die verschiedenen Immobilien-Investments.

Checkliste: Fünf Kriterien für die Wahl Ihres Immobilien-Investments

Es gibt fünf elementare Faktoren, die Anleger beim Immobilien-Investment beachten müssen.

• 
  „Don’t put all your eggs in one basket” – Risikoverteilung ist das A und O.
  

  „Nicht alles auf eine Karte setzen” ist eine der wichtigsten Strategien, um das Risiko zu minimieren, sein
  Geld bei der Anlage zu verlieren. Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein
  sogenanntes „Klumpenrisiko“ daran – falls der Korb zu Boden fällt, zerschlagen alle Eier. Deshalb ist es
  wichtig, bei der Wahl der Immobilien-Investments solch ein Klumpenrisiko zu vermeiden und auf Risikostreuung zu achten.

• 
  50 oder 5.000 Euro? Achten Sie auf die Mindestanlage.
  

  Für welche Immobilieninvestition man sich entscheidet, hängt meist auch davon ab, wie viel Kapital man zur
  Verfügung hat. Weniger als 50 € reichen bereits für die Beteiligung an einem Crowdinvesting-Projekt,
  mindestens 5.000 € benötigt man für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds – und beim
  Hauskauf muss man meist sein gesamtes Erspartes aufbringen und zusätzlich noch ein Darlehen aufnehmen.

• 
  Was weg ist, ist erstmal weg – Starke Kapitalbindung macht unflexibel.
  

  Man sollte sich gut überlegen, wie lange man sein Geld entbehren kann. Denn Investitionen haben verschiedene
  Laufzeiten – also verschiedene Zeitspannen, bevor das Geld zurückgezahlt wird.

• 
  Geiz ist geil – Minimieren Sie Kosten und Aufwand.
  

  Geld zahlen und Füße hochlegen? Meist ist es nicht mit der reinen Investition getan. Bei bestimmten
  Immobilien-Investments muss man Kosten für Vermittlung, Makler, Verwaltung und später für die Instandhaltung
  und Modernisierung der Immobilie aufbringen. Die Geldanlage ist also nicht immer „kostenlos“.

• 
  Abwarten und Tee trinken oder die Zügel in der Hand behalten? Behalten Sie Ihre Entscheidungsfreiheit.
  

  Verschiedene Immobilieninvestitionen bieten ein unterschiedliches Maß an Mitbestimmung: Will ich die
  Immobilienprojekte, in die ich investiere, selber aussuchen? Oder überlasse ich das einem professionellen
  Manager? Je nachdem, wie konkret man über die Details des Immobilien-Investments entscheiden möchte, gibt es
  die passende Geldanlage.

Jetzt wird’s ernst: Direktvergleich

Welche Vor- und Nachteile haben die einzelnen Immobilien-Investments? Nachdem Sie sich die
Grundkriterien für die Auswahl der Geldanlageform vergegenwärtigt haben, geht es darum, Kauf, Aktie,
Anleihe, Fonds und Crowdinvesting direkt gegenüberzustellen.

Immobilienkauf

Das Eigenheim war schon immer eine gute Altersvorsorge. Zudem begünstigen derzeit die
niedrigen Zinsen die Vergabe von Darlehen, mit denen sich Immobilien direkt kaufen lassen. Die
Tilgung dieser Darlehen kann anschließend wiederum durch den konstanten Cashflow aus
Mieteinnahmen gedeckt werden. Sollte der Mietspiegel sinken oder gar Leerstand herrschen, ist
die Tilgung jedoch nicht mehr sichergestellt.

Zudem drohen hohe Kaufnebenkosten sowie Kosten für Verwaltung und Instandhaltung von
Wohnimmobilien. Für Vermieter einer Eigentumswohnung könnten zudem Probleme mit der
Eigentümergemeinschaft entstehen, denn es werden häufig kostenintensive Verschönerungen
beschlossen, die den Wert der Wohnimmobilie kaum steigern.

Da Mieteinnahmen einen Cashflow generieren, der eine gute Einnahmequelle bilden kann, steigen
in Metropolregionen zudem die Immobilienpreise. Immobilieninvestitionen sind beliebt und in Großstädten sind die
Kaufpreise durch den Immobilienboom schon jetzt sehr hoch. Niemand kann garantieren, dass die Kaufpreise noch
weiter anwachsen und ein gewinnbringender Verkauf später möglich sein wird. Im Falle eines Verlustgeschäfts gibt
es keine Risikoverteilung: Viel Kapital des Sparers ist in einer Immobilie gebunden. Beim Immobilienkauf sollten Sie heutzutage auch stets auf die Energieeffizienz des Gebäudes achten.

Immobilienaktien

Durch den Immobilienboom in den vergangenen Jahren sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von Immobilienfirmen gestiegen. Im Zuge der Inflation und der Zinswende der EZB verloren Immobilienaktien jedoch an der Börse. Für Anleger kann das jetzt eine Möglichkeit zum Einstieg sein. Langfristig gilt der Immobilienmarkt als sehr stabil.

Immobilienanleihen

Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die
Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Somit kann sich der Investor sein Geld
gegebenenfalls
durch die Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien zurückholen.

Zu bemängeln ist jedoch, dass zahlreiche Immobilien-Investments in Anleihen nur eine
„Scheinsicherheit“ suggerieren, da sie meist keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten.
Deshalb
muss man sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten. Dies ist aufgrund der Komplexität und
geringen
Transparenz der Papiere nicht ganz einfach.

Immobilienfonds

Wenn man nicht über genug Kapital verfügt oder nicht so viel Kapital aufbringen möchte, um ein Haus oder eine
Wohnung zu kaufen, sind Fonds eine günstigere Option.

Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Fondsinvestoren in mehrere Immobilien. Daraus ergibt
sich
ein großer Vorteil: Das Verlustrisiko wird auf mehrere Projekte verteilt und nicht nur auf ein
einzelnes Immobilien-Investment konzentriert.

Ein Nachteil ist jedoch, dass man immer den gesamten Korb an angebotenen Immobilien kaufen muss, auch wenn sich
darin einige „faule Eier“ befinden. Zudem kommt ein Berg an Kaufnebenkosten
für
Vermittler, Makler, Verwalter etc. auf den Anleger zu.

Geschlossene Fonds weisen im Vergleich noch weitere Nachteile auf: Zum einen ist die
Mindestanlage
sehr hoch (oft mind. 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote häufig eine sehr
lange
Laufzeit. Man sollte sich deshalb sicher sein, das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30
Jahren
nicht zu benötigen. Wer die Anteile doch vorzeitig verkaufen will, muss nach einem Abnehmer suchen (z.B. über
einen
so genannten Zweitmarkt).
Dabei gibt es aber keinen mit der Börse vergleichbaren Handel, den der Staat regelt und
kontrolliert. Außerdem ist es wichtig, darauf zu achten, welche Rechtsform der Fonds hat. Denn
davon hängt ab, inwieweit der Investor für Verluste haftet. Im Extremfall könnte er bei Insolvenz des
geschlossenen
Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern darüber hinaus noch mehr von seinem Privatvermögen verlieren
(Nachschusspflichten).

Immobilien-Crowdinvesting

Die sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert bereits mit kleinen Summen. Auf BERGFÜRST können Crowdanleger
beispielsweise schon ab 10 € investieren. So kann man in mehrere Immobilien gleichzeitig
investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Begünstigt werden diese Immobilien-Investments zudem durch
mittelfristige Laufzeiten von einem bis fünf Jahren. So ist das Kapital nicht auf lange Zeit
gebunden und Anleger können flexibel bleiben.

Im Gegensatz zu Immobilienfonds bietet Crowdinvesting weitere entscheidende Vorteile: Man kann sich ein ganz
persönliches Portfolio mit selbst gewählten Projekten aufbauen und fährt nicht als „blinder
Passagier“ eines Fonds-Managers mit. Zudem gibt es dank der schlanken Online-Strukturen auf
Crowdinvesting-Plattformen keine üblichen Vertriebskosten – so wird der an sich bereits
hohe Zinssatz für den Anleger maximiert.

Darüber hinaus herrscht ein schneller Informationsfluss: Auf der Crowdinvesting-Plattform erfahren Sie alles, was Sie für Ihre
Investment-Entscheidung benötigen und können bei offen gebliebenen Fragen direkt und unkompliziert über die
Website
kommunizieren. Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den
Mietern der Immobilie streiten. Wie bei offenen Fonds ist aufgrund der geringen Mindestbeteiligung eine
Risikostreuung möglich: Der Anleger muss nicht alles auf eine Karte setzen wie bei einer
Einzelimmobilie.

Fazit: Gute Rahmenbedingungen für den Einstieg nutzen

Der Vergleich zeigt: Das beste Immobilien-Investment per se gibt es nicht. Welches Investment das beste und
welche Startegie die richtige ist, hängt davon ab, wie Immobilieninvestoren Punkte wie Risikostreuung,
Kapitalbindung oder Investitionsvolumen bewerten. Letztendlich zählt, wie risikoaffin man ist und wie
selbstbestimmt man handeln möchte.

Grundsätzlich herrschen aber derzeit phänomenale Rahmenbedingungen für die Geldanlage in
Immobilien-Investments.
Niedrige Zinsen und steigende Marktpreise sind für alle Anlageformen in Betongold ein Vorteil. Das Risiko,
dass
eine Immobilie an Wert verliert, bleibt natürlich trotzdem – ganz ohne lassen sich nun mal keine hohen
Renditen
erzielen.

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