Im Vergleich: Fünf Anlageformen im Immobilien-Investment

Artikel von Valeria Nickel; aktualisiert am 27.09.2022

Das traditionelle Sparbuch hat gegenwärtig keine
guten Karten. In Zeiten von Niedrigzinsen und steigender Inflation müssen
Sparer sich nach anderen Anlagemöglichkeiten für ihr Geld umschauen, um Renditen zu erzielen.

Eine beliebte Alternative sind Immobilien – auch „Betongold“ genannt. Sie locken mit Attributen wie Sicherheit und Wertbeständigkeit. Aufgrund der
niedrigen Zinsen können Darlehen bei der Bank zu sehr günstigen Konditionen aufgenommen werden, um Häuser oder
Wohneigentum zu erwerben.

Es muss jedoch nicht unbedingt direkt das Eigenheim sein: Aktien, Anleihen, Fonds und Crowdinvesting-Plattformen sind ebenfalls eine
Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. So groß die Chancen sind, so groß sind jedoch auch die Tücken. Ein
Leitfaden durch den Dschungel der Immobilien-Investments.

Das Wichtigste in Kürze

  • Anleger sollten sich vorab gut über alternative Investments und
    verschiedene Anlageformen informieren. In das Immobilien-Investment kann man über den direkten
    Kauf vom Immobilien oder den indirekten Erwerb von Wertpapieren oder Fondsanteilen sowie über
    Crowdinvesting-Plattformen einsteigen.
  • Bei der Wahl des Immobilien-Investments spielen die Kriterien Risikoverteilung,
    Investitionsvolumen, Kapitalbindung, Kosten und Aufwand sowie Selbstbestimmung eine wichtige Rolle.
  • Der Kauf einer Immobilie wird zurzeit durch die niedrigen Zinsen bei der Darlehensvergabe und
    hohe Wertsteigerungen in Metropolregionen begünstigt. Er ist nur auf lange Sicht sinnvoll und bedeutet für den
    Anleger viel Aufwand – ob bei der Auswahl des Renditeobjekts oder der Verwaltung im
    Nachhinein.
  • Immobilienaktien unterliegen starken Kursschwankungen – Achtung Risiko!
  • Immobilienanleihen suggerieren trotz dinglicher Besicherung meist nur eine Scheinsicherheit und
    sind zum Teil komplex und intransparent aufgebaut. Sie sollten das Produkt genau durchschauen.
  • Immobilienfonds sind nicht so risikoreich wie Immobilienaktien. Sie bieten außerdem eine
    günstigere und weniger aufwändige Alternative zum Kauf einer Immobilie.
  • Wagen Sie etwas Neues: Immobilien-Crowdinvesting bietet Privatanlegern, die sich über eine
    Internetplattform zusammenschließen, Zugang zu einer Anlageklasse, die bisher nur Großanlegern vorbehalten war.

Warum möchten Sie Geld anlegen?

Jetzt Anlegertest machen

Viele Wege führen nach Rom: Immobilien-Investments in der Übersicht

Es gibt fünf unterschiedliche Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Bevor Sie beginnen, verschaffen Sie sich
einen Überblick über die verschiedenen Immobilien-Investments.


Übersicht von Immobilien-Investments

Immobilien­kauf
Die gängigste Art, Immobilien als
Kapitalanlage
zu nutzen, ist es, Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen.

Immobilien­aktien
Eine Alternative sind Immobilienaktien. Dies sind
Anteilsscheine von Unternehmen aus der Immobilienbranche, die die Objekte
entwickeln, produzieren, bewirtschaften und vermarkten. Das können große Bauingenieurfirmen,
Immobilienmakler, Wohnungsbau­gesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein.

Immobilien­anleihen
Hinter dem Begriff der Immobilienanleihen bzw.
Hypothekenanleihen verstecken sich fest verzinsliche Wertpapiere, die oft durch
Grundpfandrechte besichert
sind. Im Übrigen handelt es sich hier um eine normale
Schuldverschreibung. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des
jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Anleihen Fremdkapital.

Man sollte sie nicht mit Pfandbriefen
verwechseln: Zwar sind auch bei Pfandbriefen die erworbenen Gebäude zugunsten der Anleger mit
Grundpfandrechten ausgestattet. Doch die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert – im
Insolvenzfall werden also zunächst die übrigen Gläubiger bedient. Beim Pfandbrief dagegen sind die
Gläubiger erstrangig gesichert.


Immobilien­fonds
Bei Immobilienfonds
sammeln professionelle Investoren – Fonds-Manager – das Geld ein,
um dieses anschließend in mehrere Objekte zu investieren. Aufgrund ihrer Erfahrung können die
Manager meist eine hohe Rendite
erwirtschaften. Dabei haben Investoren die Wahl zwischen offenen und geschlossenen Fonds.

Offene Immobilienfonds haben
viele Immobilien in ihrem Portfolio. Außerdem haben sie meist ein unbegrenztes Investitionsvolumen.
Das heißt, dass das Fondsvermögen immer weiter wächst, wenn neue Anleger mit neuem Geld hinzukommen.
Das bedeutet auch, dass man seine Anteile grundsätzlich jederzeit wieder verkaufen kann.

Bei geschlossenen
Immobilienfonds
hingegen ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, werden
sie geschlossen. Man muss seine Fondsanteile dann bis zum Ende der Laufzeit halten. Sie investieren
zudem oft nur in ein oder zwei Objekte wie zum Beispiel Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren.


Immobilien-Crowd­investing
Neuerdings liegt das Immobilien-Crowdinvesting als
Möglichkeit der Geldanlage im Trend. Statt viel Kapital für eine Immobilie aufzubringen,
schließt man sich dabei mit vielen anderen Privatanlegern über eine
Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd“ zusammen
in einzelne Bauprojekte. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit
auch Kleinanlegern, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens,
das sogenannte Mezzanine-Kapital, war
bisher nur professionellen Großanlegern vorbehalten. Heute profitieren auch Privatanleger von
den hohen Zinsen von
bis zu 7,0 % pro Jahr.

Checkliste: Fünf Kriterien für die Wahl Ihres Immobilien-Investments

Es gibt fünf elementare Faktoren, die Anleger beim Immobilien-Investment beachten müssen.


  • „Don’t put all your eggs in one basket” – Risikoverteilung ist das A und O.

    „Nicht alles auf eine Karte setzen” ist eine der wichtigsten Strategien, um das Risiko zu minimieren, sein
    Geld bei der Anlage zu verlieren. Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein
    sogenanntes „Klumpenrisiko“ daran – falls der Korb zu Boden fällt, zerschlagen alle Eier. Deshalb ist es
    wichtig, bei der Wahl der Immobilien-Investments solch ein Klumpenrisiko zu vermeiden und auf Risikostreuung zu achten.


  • 50 oder 5.000 Euro? Achten Sie auf die Mindestanlage.

    Für welche Immobilieninvestition man sich entscheidet, hängt meist auch davon ab, wie viel Kapital man zur
    Verfügung hat. Weniger als 50 € reichen bereits für die Beteiligung an einem Crowdinvesting-Projekt,
    mindestens 5.000 € benötigt man für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds – und beim
    Hauskauf muss man meist sein gesamtes Erspartes aufbringen und zusätzlich noch ein Darlehen aufnehmen.


  • Was weg ist, ist erstmal weg – Starke Kapitalbindung macht unflexibel.

    Man sollte sich gut überlegen, wie lange man sein Geld entbehren kann. Denn Investitionen haben verschiedene
    Laufzeiten – also verschiedene Zeitspannen, bevor das Geld zurückgezahlt wird.


  • Geiz ist geil – Minimieren Sie Kosten und Aufwand.

    Geld zahlen und Füße hochlegen? Meist ist es nicht mit der reinen Investition getan. Bei bestimmten
    Immobilien-Investments muss man Kosten für Vermittlung, Makler, Verwaltung und später für die Instandhaltung
    und Modernisierung der Immobilie aufbringen. Die Geldanlage ist also nicht immer „kostenlos“.


  • Abwarten und Tee trinken oder die Zügel in der Hand behalten? Behalten Sie Ihre Entscheidungsfreiheit.

    Verschiedene Immobilieninvestitionen bieten ein unterschiedliches Maß an Mitbestimmung: Will ich die
    Immobilienprojekte, in die ich investiere, selber aussuchen? Oder überlasse ich das einem professionellen
    Manager? Je nachdem, wie konkret man über die Details des Immobilien-Investments entscheiden möchte, gibt es
    die passende Geldanlage.

Jetzt wird’s ernst: Direktvergleich

Welche Vor- und Nachteile haben die einzelnen Immobilien-Investments? Nachdem Sie sich die
Grundkriterien für die Auswahl der Geldanlageform vergegenwärtigt haben, geht es darum, Kauf, Aktie,
Anleihe, Fonds und Crowdinvesting direkt gegenüberzustellen.

Immobilienkauf

Das Eigenheim war schon immer eine gute Altersvorsorge. Zudem begünstigen derzeit die
niedrigen Zinsen die Vergabe von Darlehen, mit denen sich Immobilien direkt kaufen lassen. Die
Tilgung dieser Darlehen kann anschließend wiederum durch den konstanten Cashflow aus
Mieteinnahmen gedeckt werden. Sollte der Mietspiegel sinken oder gar Leerstand herrschen, ist
die Tilgung jedoch nicht mehr sichergestellt.

Zudem drohen hohe Kaufnebenkosten sowie Kosten für Verwaltung und Instandhaltung von
Wohnimmobilien. Für Vermieter einer Eigentumswohnung könnten zudem Probleme mit der
Eigentümergemeinschaft
entstehen, denn es werden häufig kostenintensive Verschönerungen
beschlossen, die den Wert der Wohnimmobilie kaum steigern.

Da Mieteinnahmen einen Cashflow generieren, der eine gute Einnahmequelle bilden kann, steigen
in Metropolregionen zudem die Immobilienpreise. Immobilieninvestitionen sind beliebt und in Großstädten sind die
Kaufpreise durch den Immobilienboom schon jetzt sehr hoch. Niemand kann garantieren, dass die Kaufpreise noch
weiter anwachsen und ein gewinnbringender Verkauf später möglich sein wird. Im Falle eines Verlustgeschäfts gibt
es keine Risikoverteilung: Viel Kapital des Sparers ist in einer Immobilie gebunden.

Tipp: Wer eine Immobilie kaufen will, muss genügend Zeit mitbringen – einerseits,
um
das richtige Objekt zu finden, andererseit, um es zu verwalten. Außerdem sollte man sich bewusst
machen,
dass diese Form des Immobilien-Investments nur auf lange Sicht sinnvoll ist. Zudem sollten Sie mit
einer
Vorsorgevollmacht absichern, was
mit
Ihrer Immobilie passiert, sollten Sie aus etwaigen Gründen handlungsunfähig sein. So können Sie sich
vor
Missbrauch schützen.

Immobilienaktien

Durch den Immobilienboom in den letzten Jahren sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von
Immobilienfirmen gestiegen
. Immobilienaktien wurden so zu einem sehr attraktiven und renditestarken
Wertpapier. Die guten Rahmenbedingungen durch die niedrigen Zinsen dürften zudem noch eine
Weile
anhalten.

Allerdings sind die Aktientitel für Immobilien mittlerweile bereits relativ hoch bewertet, wodurch weitere
Steigerungen ungewiss sind. Wer Immobilienaktien kaufen will, muss zudem beachten, dass der
Kurs
der Papiere stark schwankt (Volatilität).

Tipp: Immobilienaktien sind ein Immobilien-Investment für risikoaffine Anleger. Als
alleinige Form der Altersvorsorge ist diese Option nicht geeignet. Wer von den Gewinnen der
Immobilienbranche profitieren möchte, ohne ein zu großes Risiko einzugehen, kann auch die Variante
der
Immobilienaktienfonds wählen.

Immobilienanleihen

Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die
Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Somit kann sich der Investor sein Geld
gegebenenfalls
durch die Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien zurückholen.

Zu bemängeln ist jedoch, dass zahlreiche Immobilien-Investments in Anleihen nur eine
„Scheinsicherheit“ suggerieren, da sie meist keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten.
Deshalb
muss man sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten. Dies ist aufgrund der Komplexität und
geringen
Transparenz
der Papiere nicht ganz einfach.

Tipp: Der Anleger sollte das von ihm gewählte Anlageprodukt komplett
verstehen.
Bei solch komplex gestalteten Produkten ist dies allerdings nicht immer einfach. Deshalb
sind
Immobilienanleihen vor allem für erfahrene Anleger geeignet, die das Finanzinstrument an
sich
und die Risiken gut einschätzen können.

Immobilienfonds

Wenn man nicht über genug Kapital verfügt oder nicht so viel Kapital aufbringen möchte, um ein Haus oder eine
Wohnung zu kaufen, sind Fonds eine günstigere Option.

Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Fondsinvestoren in mehrere Immobilien. Daraus ergibt
sich
ein großer Vorteil: Das Verlustrisiko wird auf mehrere Projekte verteilt und nicht nur auf ein
einzelnes Immobilien-Investment konzentriert.

Ein Nachteil ist jedoch, dass man immer den gesamten Korb an angebotenen Immobilien kaufen muss, auch wenn sich
darin einige „faule Eier“ befinden. Zudem kommt ein Berg an Kaufnebenkosten
für
Vermittler, Makler, Verwalter etc. auf den Anleger zu.

Geschlossene Fonds weisen im Vergleich noch weitere Nachteile auf: Zum einen ist die
Mindestanlage
sehr hoch (oft mind. 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote häufig eine sehr
lange
Laufzeit
. Man sollte sich deshalb sicher sein, das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30
Jahren
nicht zu benötigen. Wer die Anteile doch vorzeitig verkaufen will, muss nach einem Abnehmer suchen (z.B. über
einen
so genannten Zweitmarkt).
Dabei gibt es aber keinen mit der Börse vergleichbaren Handel, den der Staat regelt und
kontrolliert. Außerdem ist es wichtig, darauf zu achten, welche Rechtsform der Fonds hat. Denn
davon hängt ab, inwieweit der Investor für Verluste haftet. Im Extremfall könnte er bei Insolvenz des
geschlossenen
Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern darüber hinaus noch mehr von seinem Privatvermögen verlieren
(Nachschusspflichten).

Tipp: Vor allem geschlossene Fonds eignen sich nur für Anleger, die viel Vermögen
besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut anlegen und Verluste verkraften können. Ansonsten ist
diese
Form des Immobilien-Investments eine gute Alternative zum direkten Immobilienkauf für alle, die sich
nicht mit der Instandhaltung und Verwaltung eines Objekts beschäftigen möchten.

Immobilien-Crowdinvesting

Die sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert bereits mit kleinen Summen. Auf BERGFÜRST können Crowdanleger
beispielsweise schon ab 10 € investieren. So kann man in mehrere Immobilien gleichzeitig
investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Begünstigt werden diese Immobilien-Investments zudem durch
mittelfristige Laufzeiten von einem bis fünf Jahren. So ist das Kapital nicht auf lange Zeit
gebunden und Anleger können flexibel bleiben.

Im Gegensatz zu Immobilienfonds bietet Crowdinvesting weitere entscheidende Vorteile: Man kann sich ein ganz
persönliches Portfolio mit selbst gewählten Projekten aufbauen und fährt nicht als „blinder
Passagier“ eines Fonds-Managers mit. Zudem gibt es dank der schlanken Online-Strukturen auf
Crowdinvesting-Plattformen keine üblichen Vertriebskosten – so wird der an sich bereits
hohe Zinssatz für den Anleger maximiert.

Darüber hinaus herrscht ein schneller Informationsfluss: Auf der Crowdinvesting-Plattform erfahren Sie alles, was Sie für Ihre
Investment-Entscheidung benötigen und können bei offen gebliebenen Fragen direkt und unkompliziert über die
Website
kommunizieren. Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den
Mietern der Immobilie streiten. Wie bei offenen Fonds ist aufgrund der geringen Mindestbeteiligung eine
Risikostreuung möglich: Der Anleger muss nicht alles auf eine Karte setzen wie bei einer
Einzelimmobilie.

Tipp: Das Crowdinvesting ist eine neue, spannende Anlagealternative für
selbstbestimmte
Anleger. Sie eignet sich zwar nicht als sichere, langfristige Form der Altersvorsorge, bietet
Kleinanlegern aber unkomplizierten Zugang zu Anlageklassen, die bisher nur Großanleger n vorbehalten
waren.

Fazit: Gute Rahmenbedingungen für den Einstieg nutzen

Der Vergleich zeigt: Das beste Immobilien-Investment per se gibt es nicht. Welches Investment das beste und
welche Startegie die richtige ist, hängt davon ab, wie Immobilieninvestoren Punkte wie Risikostreuung,
Kapitalbindung oder Investitionsvolumen bewerten. Letztendlich zählt, wie risikoaffin man ist und wie
selbstbestimmt man handeln möchte.

Grundsätzlich herrschen aber derzeit phänomenale Rahmenbedingungen für die Geldanlage in
Immobilien-Investments.
Niedrige Zinsen und steigende Marktpreise sind für alle Anlageformen in Betongold ein Vorteil. Das Risiko,
dass
eine Immobilie an Wert verliert, bleibt natürlich trotzdem – ganz ohne lassen sich nun mal keine hohen
Renditen
erzielen.

Bildcopyright: tostphoto / Shutterstock.com, Wollertz / Shutterstock.com, Bolsher / Shutterstock.com,
doglikehorse / Shutterstock.com