Immobilien-Investment

Im Vergleich: Fünf Anlageformen im Immobilien-Investment

Valeria Nickel, 10.09.2019

Das traditionelle Sparbuch hat gegenwärtig keine guten Karten. In Zeiten von Nullzinsen müssen Sparer sich nach anderen Anlagemöglichkeiten für ihr Geld umschauen, um Renditen zu erzielen.

Eine beliebte Alternative sind Immobilien – auch „Betongold“ genannt. Sie locken mit Attributen wie Sicherheit und Wertbeständigkeit. Aufgrund der niedrigen Zinsen können Darlehen bei der Bank zu sehr günstigen Konditionen aufgenommen werden, um Häuser oder Wohneigentum zu erwerben.

Es muss jedoch nicht unbedingt direkt das Eigenheim sein: Aktien, Anleihen, Fonds und Crowdinvesting-Plattformen sind ebenfalls eine Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. So groß die Chancen sind, so groß sind jedoch auch die Tücken. Ein Leitfaden durch den Dschungel der Immobilien-Investments.

Das Wichtigste im Überblick

  • Anleger sollten sich vorab gut über alternative Investments und verschiedene Anlageformen informieren. In das Immobilien-Investment kann man über den direkten Kauf vom Immobilien oder den indirekten Erwerb von Wertpapieren oder Fondsanteilen sowie über Crowdinvesting-Plattformen einsteigen.

  • Bei der Wahl des Immobilien-Investments spielen die Kriterien Risikoverteilung, Investitionsvolumen, Kapitalbindung, Kosten und Aufwand sowie Selbstbestimmung eine wichtige Rolle.

  • Der Kauf einer Immobilie wird zurzeit durch die niedrigen Zinsen bei der Darlehensvergabe und hohe Wertsteigerungen in Metropolregionen begünstigt. Er ist nur auf lange Sicht sinnvoll und bedeutet für den Anleger viel Aufwand – ob bei der Auswahl des Renditeobjekts oder der Verwaltung im Nachhinein.

  • Immobilienaktien unterliegen starken Kursschwankungen – Achtung Risiko!

  • Immobilienanleihen suggerieren trotz dinglicher Besicherung meist nur eine Scheinsicherheit und sind zum Teil komplex und intransparent aufgebaut. Sie sollten das Produkt genau durchschauen.

  • Immobilienfonds sind nicht so risikoreich wie Immobilienaktien. Sie bieten außerdem eine günstigere und weniger aufwändige Alternative zum Kauf einer Immobilie.

  • Wagen Sie etwas Neues: Immobilien-Crowdinvesting bietet Privatanlegern, die sich über eine Internetplattform zusammenschließen, Zugang zu einer Anlageklasse, die bisher nur Großinvestoren vorbehalten war.

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Viele Wege führen nach Rom: Immobilien-Investments in der Übersicht

Es gibt fünf unterschiedliche Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Bevor Sie beginnen, verschaffen Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Immobilien-Investments.


Übersicht von Immobilien-Investments

Immobilien­kauf
Die gängigste Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist es, Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen.

Immobilien­aktien

Eine Alternative sind Immobilienaktien. Dies sind Anteilsscheine von Unternehmen aus der Immobilienbranche, die die Objekte entwickeln, produzieren, bewirtschaften und vermarkten. Das können große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbau­gesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein.


Immobilien­anleihen

Hinter dem Begriff der Immobilienanleihen bzw. Hypothekenanleihen verstecken sich fest verzinsliche Wertpapiere, die oft durch Grundpfandrechte besichert sind. Im Übrigen handelt es sich hier um eine normale Schuldverschreibung. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Anleihen Fremdkapital.

Man sollte sie nicht mit Pfandbriefen verwechseln: Zwar sind auch bei Pfandbriefen die erworbenen Gebäude zugunsten der Anleger mit Grundpfandrechten ausgestattet. Doch die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert – im Insolvenzfall werden also zunächst die übrigen Gläubiger bedient. Beim Pfandbrief dagegen sind die Gläubiger erstrangig gesichert.


Immobilien­fonds

Bei Immobilienfonds sammeln professionelle Investoren – Fonds-Manager – das Geld ein, um dieses anschließend in mehrere Objekte zu investieren. Aufgrund ihrer Erfahrung können die Manager meist eine hohe Rendite erwirtschaften. Dabei haben Investoren die Wahl zwischen offenen und geschlossenen Fonds.

Offene Immobilienfonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio. Außerdem haben sie meist ein unbegrenztes Investitionsvolumen. Das heißt, dass das Fondsvermögen immer weiter wächst, wenn neue Anleger mit neuem Geld hinzukommen. Das bedeutet auch, dass man seine Anteile grundsätzlich jederzeit wieder verkaufen kann.

Bei geschlossenen Immobilienfonds hingegen ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, werden sie geschlossen. Man muss seine Fondsanteile dann bis zum Ende der Laufzeit halten. Sie investieren zudem oft nur in ein oder zwei Objekte wie zum Beispiel Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren.


Immobilien-Crowd­investing

Neuerdings liegt das Immobilien-Crowdinvesting als Möglichkeit der Geldanlage im Trend. Statt viel Kapital für eine Immobilie aufzubringen, schließt man sich dabei mit vielen anderen Privatinvestoren über eine Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd“ zusammen in einzelne Bauprojekte. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch Kleinanlegern, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens, das sogenannte Mezzanine-Kapital, war bisher nur professionellen Großinvestoren vorbehalten. Heute profitieren auch Privatanleger von den hohen Zinsen von bis zu 7,5 % pro Jahr.

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Checkliste: Fünf Kriterien für die Wahl Ihres Immobilien-Investments

Es gibt fünf elementare Faktoren, die Anleger beim Immobilien-Investment beachten müssen.


  • „Don’t put all your eggs in one basket” – Risikoverteilung ist das A und O.

    „Nicht alles auf eine Karte setzen” ist eine der wichtigsten Strategien, um das Risiko zu minimieren, sein Geld bei der Anlage zu verlieren. Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein sogenanntes „Klumpenrisiko“ daran – falls der Korb zu Boden fällt, zerschlagen alle Eier. Deshalb ist es wichtig, bei der Wahl der Immobilien-Investments solch ein Klumpenrisiko zu vermeiden und auf Risikostreuung zu achten.


  • 50 oder 5.000 Euro? Achten Sie auf die Mindestanlage.

    Für welche Immobilieninvestition man sich entscheidet, hängt meist auch davon ab, wie viel Kapital man zur Verfügung hat. Weniger als 50 € reichen bereits für die Beteiligung an einem Crowdinvesting-Projekt, mindestens 5.000 € benötigt man für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds – und beim Hauskauf muss man meist sein gesamtes Erspartes aufbringen und zusätzlich noch ein Darlehen aufnehmen.


  • Was weg ist, ist erstmal weg – Starke Kapitalbindung macht unflexibel.

    Man sollte sich gut überlegen, wie lange man sein Geld entbehren kann. Denn Investitionen haben verschiedene Laufzeiten – also verschiedene Zeitspannen, bevor das Geld zurückgezahlt wird.


  • Geiz ist geil – Minimieren Sie Kosten und Aufwand.

    Geld zahlen und Füße hochlegen? Meist ist es nicht mit der reinen Investition getan. Bei bestimmten Immobilien-Investments muss man Kosten für Vermittlung, Makler, Verwaltung und später für die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie aufbringen. Die Geldanlage ist also nicht immer „kostenlos“.


  • Abwarten und Tee trinken oder die Zügel in der Hand behalten? Behalten Sie Ihre Entscheidungsfreiheit.

    Verschiedene Immobilieninvestitionen bieten ein unterschiedliches Maß an Mitbestimmung: Will ich die Immobilienprojekte, in die ich investiere, selber aussuchen? Oder überlasse ich das einem professionellen Manager? Je nachdem, wie konkret man über die Details des Immobilien-Investments entscheiden möchte, gibt es die passende Geldanlage.

Jetzt wird’s ernst: Direktvergleich

Welche Vor- und Nachteile haben die einzelnen Immobilien-Investments? Nachdem Sie sich die Grundkriterien für die Auswahl der Geldanlageform vergegenwärtigt haben, geht es darum, Kauf, Aktie, Anleihe, Fonds und Crowdinvesting direkt gegenüberzustellen.

Immobilien im Vergleich

1 | Immobilienkauf

Das Eigenheim war schon immer eine gute Altersvorsorge. Zudem begünstigen derzeit die niedrigen Zinsen die Vergabe von Darlehen, mit denen sich Immobilien direkt kaufen lassen. Die Tilgung dieser Darlehen kann anschließend wiederum durch den konstanten Cashflow aus Mieteinnahmen gedeckt werden. Sollte der Mietspiegel sinken oder gar Leerstand herrschen, ist die Tilgung jedoch nicht mehr sichergestellt.

Zudem drohen hohe Kaufnebenkosten sowie Kosten für Verwaltung und Instandhaltung von Wohnimmobilien. Für Vermieter einer Eigentumswohnung könnten zudem Probleme mit der Eigentümergemeinschaft entstehen, denn es werden häufig kostenintensive Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnimmobilie kaum steigern.

Da Mieteinnahmen einen Cashflow generieren, der eine gute Einnahmequelle bilden kann, steigen in Metropolregionen zudem die Immobilienpreise. Immobilieninvestitionen sind beliebt und in Großstädten sind die Kaufpreise durch den Immobilienboom schon jetzt sehr hoch. Niemand kann garantieren, dass die Kaufpreise noch weiter anwachsen und ein gewinnbringender Verkauf später möglich sein wird. Im Falle eines Verlustgeschäfts gibt es keine Risikoverteilung: Viel Kapital des Sparers ist in einer Immobilie gebunden.

Tipp: Wer eine Immobilie kaufen will, muss genügend Zeit mitbringen – einerseits, um das richtige Objekt zu finden, andererseit, um es zu verwalten. Außerdem sollte man sich bewusst machen, dass diese Form des Immobilien-Investments nur auf lange Sicht sinnvoll ist.

2 | Immobilienaktien

Durch den Immobilienboom in den letzten Jahren sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von Immobilienfirmen gestiegen. Immobilienaktien wurden so zu einem sehr attraktiven und renditestarken Wertpapier. Die guten Rahmenbedingungen durch die niedrigen Zinsen dürften zudem noch eine Weile anhalten.

Allerdings sind die Aktientitel für Immobilien mittlerweile bereits relativ hoch bewertet, wodurch weitere Steigerungen ungewiss sind. Wer Immobilienaktien kaufen will, muss zudem beachten, dass der Kurs der Papiere stark schwankt (Volatilität).

Tipp: Immobilienaktien sind ein Immobilien-Investment für risikoaffine Anleger. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist diese Option nicht geeignet. Wer von den Gewinnen der Immobilienbranche profitieren möchte, ohne ein zu großes Risiko einzugehen, kann auch die Variante der Immobilienaktienfonds wählen.

3 | Immobilienanleihen

Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Somit kann sich der Investor sein Geld gegebenenfalls durch die Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien zurückholen.

Zu bemängeln ist jedoch, dass zahlreiche Immobilien-Investments in Anleihen nur eine „Scheinsicherheit” suggerieren, da sie meist keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten. Deshalb muss man sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten. Dies ist aufgrund der Komplexität und geringen Transparenz der Papiere nicht ganz einfach.

Immobilienanleihen

Tipp: Der Anleger sollte das von ihm gewählte Anlageprodukt komplett verstehen. Bei solch komplex gestalteten Produkten ist dies allerdings nicht immer einfach. Deshalb sind Immobilienanleihen vor allem für erfahrene Anleger geeignet, die das Finanzinstrument an sich und die Risiken gut einschätzen können.

4 | Immobilienfonds

Wenn man nicht über genug Kapital verfügt oder nicht so viel Kapital aufbringen möchte, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sind Fonds eine günstigere Option.

Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Fondsinvestoren in mehrere Immobilien. Daraus ergibt sich ein großer Vorteil: Das Verlustrisiko wird auf mehrere Projekte verteilt und nicht nur auf ein einzelnes Immobilien-Investment konzentriert.

Ein Nachteil ist jedoch, dass man immer den gesamten Korb an angebotenen Immobilien kaufen muss, auch wenn sich darin einige „faule Eier“ befinden. Zudem kommt ein Berg an Kaufnebenkosten für Vermittler, Makler, Verwalter etc. auf den Anleger zu.

Geschlossene Fonds weisen im Vergleich noch weitere Nachteile auf: Zum einen ist die Mindestanlage sehr hoch (oft mind. 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote häufig eine sehr lange Laufzeit. Man sollte sich deshalb sicher sein, das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht zu benötigen. Wer die Anteile doch vorzeitig verkaufen will, muss nach einem Abnehmer suchen (z.B. über einen so genannten Zweitmarkt). Dabei gibt es aber keinen mit der Börse vergleichbaren Handel, den der Staat regelt und kontrolliert. Außerdem ist es wichtig, darauf zu achten, welche Rechtsform der Fonds hat. Denn davon hängt ab, inwieweit der Investor für Verluste haftet. Im Extremfall könnte er bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern darüber hinaus noch mehr von seinem Privatvermögen verlieren (Nachschusspflichten).

Tipp: Vor allem geschlossene Fonds eignen sich nur für Anleger, die viel Vermögen besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut anlegen und Verluste verkraften können. Ansonsten ist diese Form des Immobilien-Investments eine gute Alternative zum direkten Immobilienkauf für alle, die sich nicht mit der Instandhaltung und Verwaltung eines Objekts beschäftigen möchten.

5 | Immobilien-Crowdinvesting

Die sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert bereits mit kleinen Summen. Bei BERGFÜRST können Crowdinvestoren beispielsweise schon ab 10 € investieren. So kann man in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Begünstigt werden diese Immobilien-Investments zudem durch mittelfristige Laufzeiten von einem bis fünf Jahren. So ist das Kapital nicht auf lange Zeit gebunden und Anleger können flexibel bleiben.

Im Gegensatz zu Immobilienfonds bietet Crowdinvesting weitere entscheidende Vorteile: Man kann sich ein ganz persönliches Portfolio mit selbst gewählten Projekten aufbauen und fährt nicht als „blinder Passagier“ eines Fonds-Managers mit. Zudem gibt es dank der schlanken Online-Strukturen auf Crowdinvesting-Plattformen keine üblichen Vertriebskosten – so wird der an sich bereits hohe Zinssatz für den Investor maximiert.

Darüber hinaus herrscht ein schneller Informationsfluss: Auf der Crowdinvesting-Plattform erfahren Sie alles, was Sie für Ihre Investment-Entscheidung benötigen und können bei offen gebliebenen Fragen direkt und unkompliziert über die Website kommunizieren. Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten. Wie bei offenen Fonds ist aufgrund der geringen Mindestbeteiligung eine Risikostreuung möglich: Der Investor muss nicht alles auf eine Karte setzen wie bei einer Einzelimmobilie.

Tipp: Das Crowdinvesting ist eine neue, spannende Anlagealternative für selbstbestimmte Investoren. Sie eignet sich zwar nicht als sichere, langfristige Form der Altersvorsorge, bietet Kleinanlegern aber unkomplizierten Zugang zu Anlageklassen, die bisher nur Großinvestoren vorbehalten waren.

Gute Rahmenbedingungen für den Einstieg nutzen

Der Vergleich zeigt: Das beste Immobilien-Investment per se gibt es nicht. Welches Investment das beste und welche Startegie die richtige ist, hängt davon ab, wie Immobilieninvestoren Punkte wie Risikostreuung, Kapitalbindung oder Investitionsvolumen bewerten. Letztendlich zählt, wie risikoaffin man ist und wie selbstbestimmt man handeln möchte.

Grundsätzlich herrschen aber derzeit phänomenale Rahmenbedingungen für die Geldanlage in Immobilien-Investments. Niedrige Zinsen und steigende Marktpreise sind für alle Anlageformen in Betongold ein Vorteil. Das Risiko, dass eine Immobilie an Wert verliert, bleibt natürlich trotzdem – ganz ohne lassen sich nun mal keine hohen Renditen erzielen.

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