Das Crowdinvesting-Prinzip: BERGFÜRST stellt sich vor

Die Deutschen lieben Immobilien: Gerade in wirtschaftlich turbulenten Zeiten locken diese mit Attributen wie Sicherheit und Wertbeständigkeit. Dabei gibt es viele verschiedene Formen, um in Immobilien zu investieren. Zum Ende hin wollen wir zeigen, welche besonderen Vorteile das Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu den anderen Immobilienanlagen bietet: Kriterien BERGFÜRST Crowdinvesting Kauf einer Immobilie Immobilienfonds Immobilienaktien Rendite: Ist die Rendite fest vereinbart? Kosten: Ist das Angebot gebührenfrei? Aufwand: Bin ich von der nachgelagerten Verwaltung befreit? Laufzeit: Gibt es einen festen Rückzahlungstermin? / Entscheidungsfreiheit: Kann ich die Immobilie selbst auswählen? Alternative 1: Immobilienkauf Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen ist die gängigste Art, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Glücklich werden damit jedoch nicht alle: Jeder dritte deutsche Immobilienbesitzer verdient nichts mit der Vermietung, weil hohe Instandhaltungs- und Verwaltungskosten den gesamten Gewinn auffressen (Quelle: welt.de). Außerdem sind die Preise in Großstädten durch die Immobilienbooms schon jetzt sehr hoch – wer weiß, ob sie noch weiter anwachsen. Das größte Problem ist aber das „Klumpenrisiko“: Im Falle eines Verlustgeschäfts ist das ganze (oder zumindest viel) von Ihrem Kapital in einer Immobilie gebunden. Alternative 2: Geschlossene Fonds Bei Immobilienfonds geben Sie als Anleger die Verantwortung in fremde Hände: Hier sammeln professionelle Investoren – Fonds-Manager – das Geld ein, um dieses anschließend in mehrere Objekte zu investieren. Dafür müssen Anleger höhere Nebenkosten zahlen. Geschlossene Immobilienfonds sammeln dabei ein begrenztes Volumen ein – wenn alle Anteile verkauft sind, darf niemand mehr rein oder raus. Man muss seine Anteile dann bis zum Ende der Laufzeit halten. Diese Fonds investieren oft nur in ein oder zwei Objekte wie zum Beispiel Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren. Der Nachteil daran ist, dass es oft einen hohen Mindestanlagebetrag gibt. Außerdem muss man auch auf die Rechtsform der geschlossenen Fonds achten, um Nachschusspflichten zu vermeiden. Das macht sie sehr komplex und sehr teuer. Alternative 3: Offene Fonds Offene Fonds werden genauso wie geschlossene Fonds von professionellen Managern verwaltet. Der große Vorteil: Diese Fonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio. So verteilt sich das Verlustrisiko auf mehrere Projekte. Jedoch gibt es auch hier hohe Verwaltungsgebühren und auch keine festen Zinsen. Alternative 4: Immobilienaktien Eine weitere Alternative sind Immobilienaktien. Dies sind Anteilsscheine von Unternehmen aus der Immobilienbranche, die die Objekte entwickeln, produzieren, bewirtschaften und vermarkten. Das können große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein. Allerdings sieht es mit dem Steigerungspotenzial dieser Aktien eher mau aus, denn sie sind mittlerweile bereits relativ hoch bewertet. Der größte Nachteil sind aber die starken Kursschwankungen. Das macht sie zu einer riskanten Anlage. Vorteile beim Crowdinvesting: Das Immobilien-Crowdinvesting hat viele Vorteil im Vergleich zu den aufgeführten Anlageformen: Der geringe Mindestanlagebetrag ermöglicht es auch Anlegern mit kleinerem Budget, in Immobilien zu investieren. Außerdem kann man sein Vermögen so in mehrere Projekte aufteilen, ein breites Portfolio aufbauen und das eigene Anlagerisiko senken. Weil es feste Zinsen gibt, wissen Sie genau, was Sie ausgezahlt bekommen. Sie müssen also nicht auf Prognosen hoffen, die am Ende nicht eintreffen. Auch die festen Laufzeiten bieten mehr Planungssicherheit als beispielsweise bei Aktien oder offenen Fonds. Keine Extra-Kosten oder Gebühren: Beim Immobilien-Crowdinvesting gibt es für die Anleger keine Gebühren, wie sie etwa bei Fonds üblich sind. Kaufnebenkosten, Agios oder Verwaltungsgebühren fallen weg und erhöhen so Ihre Rendite. Extra-Vorteil bei BERGFÜRST: Außerdem können Sie exklusiv bei BERGFÜRST auf dem Handelsplatz auch während der Laufzeit Ihre Beteiligung zum Verkauf anbieten. So bleiben Sie auch beim Crowdinvesting trotz fester Laufzeiten flexibel. Bild-Copyright: Tostphoto / Shutterstock.com

Die wohl größte Sorge von Anlegern ist das Risiko der gewählten Geldanlage. Viele Anleger haben mit „Crowdinvesting“ noch keine Erfahrung gemacht. Wie groß ist das Risiko bei dieser modernen Anlageform wirklich? Beim Immobilien-Crowdinvesting sind Sie der Kreditgeber für eine Immobiliengesellschaft. Und Kredite sind nun mal mit einem Ausfallrisiko verbunden. Deshalb sind Crowdinvesting-Projekte generell riskanter als beispielsweise Tages- oder Festgeld, vor allem weil hier der Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Auf der anderen Seite wird dieses Risiko durch deutlich höhere Zinsen entschädigt. Diese Risikofaktoren müssen Sie als Anleger kennen Einerseits liegt das Risiko in der Finanzierungsart an sich. Im Gegensatz zu Tages- oder Festgeld greift bei Crowd-Darlehen im Fall der Fälle nicht die gesetzliche Einlagensicherung, sodass Sie als Anleger Ihr Geld nur nach einem Insolvenzverfahren zurück bekommen können. Vor allem die im Crowdinvesting weit verbreiteten Nachrangdarlehen machen es den Crowd-Anlegern aber schwer, etwas zurückzubekommen, da sie erst ganz am Ende bedient werden. Um dieser Unsicherheit entgegenzuwirken, hat BERGFÜRST auch besicherte Bankdarlehen in seine Produktpalette aufgenommen. Diese können z. B. mit Grundbucheintragungen, persönlichen Bürgschaften und/oder Abtretungen von Mieteinnahmen besichert werden. Dadurch stehen die Anleger nicht mehr am Ende der Nahrungskette. Ein unscheinbarer, aber großer Unterschied: Zwischen Bestands- und Projektimmobilien liegen Welten, was das Risiko angeht. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Immobilienprojekte. Hier entsteht Finanzierungsbedarf, weil Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein können oder auch weil Eigenkapital durch Refinanzierung freigesetzt werden soll. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte stehen schon fertig da und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Bei Projektimmobilien kann der Anleger noch nicht auf gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen und muss auf einen störungsfreien Ablauf der Bauarbeiten vertrauen. Er ist folglich auf die Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte. Das Risiko ist hier insgesamt höher. Von der Lage der (geplanten) Immobilie ist abhängig, ob am Standort das entsprechende Klientel vorhanden ist, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Der Anleger sollte prüfen, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Intensiv sollte man sich auch über den Zustand der Immobilie auseinandersetzen. Denn hieraus können sich unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen ergeben, was den Erfolg des Projektes beeinflusst. Schließlich sollten Sie sich auch genau über den Empfänger der Finanzierung informieren. Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage? Diese Angaben zum Emittenten sind wichtig, um entscheiden zu können, ob er vertrauenswürdig und in der Lage ist, sein Projekt erfolgreich zu realisieren. Das Wichtigste für Anleger, um Risiken beim Crowdinvesting einschätzen zu können, sind ausführliche Informationen zur Anlageform, zum Objekt und zum Emittenten. Diese finden Sie jeweils in den Angebotsunterlagen und bei BERGFÜRST vor allem im Investment-Memorandum, das alle Risiken detailliert auflistet. Noch mehr als auf die absolute Sicherheit eines einzelnen Projektes kommt es für Anleger aber immer auf das Maß der Diversifikation an. Das Anlagerisiko kann durch Streuung des Vermögens in verschiedene Projekte minimiert werden. Bild-Copyright: Brian A Jackson / Shutterstock.com

Bei der Geldanlage ist Information das A und O: Während des Investitionsprozesses bietet Ihnen BERGFÜRST deshalb mit vielen Unterlagen eine umfangreiche Einsicht in alle Details des Anlageobjekts. Damit Sie das Wichtigste schnell finden, empfehlen wir Ihnen den folgenden 5-Schritte-Prüfprozess: 1 | Projektfilm Unsere Projektfilme bieten einen Überblick über die angebotene Anlagemöglichkeit. Kurz und anschaulich werden Objekt, Lage und das Team hinter dem Immobilienprojekt vorgestellt. Vielleicht ist es ja Liebe auf den ersten Blick? Schauen Sie für den ersten Eindruck den Projektfilm auf unserer Website an. 2 | Exposé Wenn der Projektfilm und die ersten Rahmendaten Sie neugierig gemacht haben, nehmen Sie das Exposé zur Hand. Diese Broschüre liefert genauere Details zur Lage und dem Konzept des Immobilienprojekts. Außerdem lassen wir hier nicht nur Bilder, sondern auch Zahlen sprechen: Cashflow-Rechnung, Zahlen zum Immobilienmarkt oder auch die Finanzierungsstruktur finden Sie ebenfalls im Exposé. Kurz: Hier gibt es die Antwort auf die wichtige Frage: „Hält das Angebot für Sie, was es verspricht?“ 3 | Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) Das Exposé hat sie überzeugt und Sie möchten gerne investieren: Jetzt sollten Sie als Investor genau über die Vermögensanlage und ihre Eigenschaften Bescheid wissen. Eine Kurz-Info dazu gibt es im sogenannten VIB. Es ist gesetzlich vorgeschrieben und liefert standardisierte Informationen zu den Rahmenbedingungen des Finanzinstruments – kurz zusammengefasst auf nur 3 Seiten. Das Durchlesen dauert nicht lange, sollte aber Ihre Pflicht-Lektüre sein! 4 | Investment-Memorandum Nach der Pflicht kommt die Kür: BERGFÜRST stellt seinen Anlegern zusätzlich das Investment-Memorandum zur Verfügung. Es ist das ausführlichste aller Dokumente. Hier findet der selbstbestimmte Investor alles, was er braucht: Eine ausführliche Auflistung aller möglichen Risiken, alle Angaben zum Darlehensnehmer, Angaben zu BERGFÜRST als Vermittlungsplattform sowie steuerliche Hinweise. 5 | Anlagebedingungen Am Ende schließen Sie als Investor einen Vertrag. Die genauen Vertragsdetails stehen in den Anlagebedingungen. Für eine fundierte Anlageentscheidung ist es unabdingbar, sich ausführlich über die Projekte, in die man investiert, zu informieren. Achten Sie darauf, dass Ihnen alle notwendigen Unterlagen wie Anlagebedingungen und Vermögensanlagen-Informationsblatt vorliegen und nehmen Sie diese gewissenhaft zur Kenntnis. So können Sie viele böse Überraschungen vermeiden. Bild-Copyright: 5 second Studio / Shutterstock.com

Fragt man 2 Freunde erhält man 3 Meinungen, wenn es um das Thema Anlagestrategie geht. Dennoch gibt es ein paar goldene Regeln, die wirklich jeder Investor, ob alter Hase oder Greenhorn, bei seiner Anlagestrategie beherzigen sollte. Eine der wichtigsten ist die der Diversifikation, also die möglichst breite Streuung des eingesetzten Kapitals. Auf diese Weise setzt man nicht alles auf ein Pferd und senkt so unter dem Strich sein Gesamt-Anlagerisiko. Die Anlageform Immobilien-Crowdinvesting macht es für jeden besonders einfach, ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen. Denn hier nehmen Sie nicht eine große Geldsumme in die Hand und kaufen beispielsweise ein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich mit Ihrem Wunschbetrag an einzelnen Immobilien Ihrer Wahl und setzen nicht alles auf eine Karte. Das Thema Diversifizierung war für uns bei BERGFÜRST von Anfang an wichtig – und so schlängelt sich dieser Ansatz wie ein roter Faden durch unser gesamtes Angebot. Im Folgenden erfahren Sie, warum es gerade bei uns so einfach ist, sich ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. 1 | Nur 10 Euro-Mindestanlagebetrag Bei BERGFÜRST können Sie bereits ab 10 € in Immobilien investieren. Wir sind die einzige Plattform mit dieser niedrigen Einstiegsschwelle und so kann man bei uns auch mit einem kleineren Budget in mehrere Anlageobjekte einsteigen und sein Investment breit streuen. 2 | Viele Standorte quer durch Deutschland Die Lage ist ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung sowie bei den Vermietungs- und Vermarktungschancen einer Immobilie. BERGFÜRST bietet Ihnen Anlageimmobilien an den unterschiedlichsten Standorten, quer durch Deutschland. So ermöglichen wir Ihnen, sowohl A- als auch B-Lagen in Ihr Portfolio aufzunehmen und von den Chancen der unterschiedlichen Standorte zu profitieren. 3 | Gewerbe- vs. Wohnimmobilie Beide Immobilienarten haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile. So hat man bei Gewerbeimmobilien beispielsweise eine geringere Fluktuation innerhalb der Mieterschaft und profitiert in der Regel von höheren Renditen. Gleichzeitig gestaltet sich die Neuvermietung von Wohnimmobilien meist einfacher. Zudem sind die Marktchancen und die Attraktivität eines Gewerbeobjekts von vielen, unterschiedlichen Kriterien abhängig. Bei einer Wohnimmobilie sind diese wiederum überschaubarer und auch einfacher verständlich. Bei BERGFÜRST bieten wir Ihnen für Ihr Portfolio sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Auf unserer Seite finden Sie eine umfassende Darstellung der Objekte anhand von Dokumenten mit allen Daten und Fakten, anschauliche Exposés und Videos, die Ihnen die Immobilie und das Team dahinter näher bringen. So versetzen wir Sie in die Lage, die Marktchancen beider Immobilienarten einschätzen zu können. 4 | Bestands- vs. Projektimmobilie Der Wert einer Bestandsimmobilie kann relativ genau berechnet werden: Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, Mieteinnahmen liegen meist vor, die gegen die anfallenden Kosten gerechnet werden können – kurz: Als Investor findet man hier ein in Betrieb stehendes Gebäude vor, das man auf diese Weise sehr gut bezüglich seiner Wirtschaftlichkeit einschätzen kann. Projektimmobilien verfügen über ein anderes Risikoprofil, denn hier stehen die Bauarbeiten noch an und der Verkauf und die Vermietung der Wohnungen sind meist noch nicht erfolgt. Diese unterschiedlichen Risikoprofile schlagen sich in der Verzinsung nieder: Bei BERGFÜRST können Sie zwischen Zinsen von 3,5 % bis 7,0 % wählen und in Ihr Portfolio sowohl Bestands- als auch Projektimmobilien aufnehmen – ganz nach Ihrem persönlichen Risikoprofil. Fazit: Immobilien Crowdinvesting eröffnet Ihnen eine ganz neue Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Zum einen entgehen Sie hier dem Klumpenrisiko, das sich beim Kauf einer Immobilie ergibt. Zum anderen sind Sie Ihr eigener Portfolio-Manager und bezahlen keine Agios, Verwaltungs- oder sonstige Gebühren. Sie entscheiden jederzeit selbst, welchem Projekt Sie Ihr Geld anvertrauen. Starten Sie die Diversifizierung Ihres Immobilien-Portfolios: Hier geht's zu unseren aktuellen Anlageangeboten. Bild-Copyright: ShutterOK / Shutterstock.com

Auf unserer Crowdinvesting-Plattform werden sowohl Projektimmobilien als auch Bestandsimmobilien angeboten. Als Privatanleger haben Sie die Möglichkeit, in beide Arten von Immobilien durch die Vergabe von Darlehen zu investieren. Die Darlehen haben feste Laufzeiten und sind mit attraktiven Zinssätzen ausgestattet. Die Zinsen werden halbjährlich bzw. jährlich gezahlt. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, entsprechend Ihrem individuellen Anlagehorizont Ihr Geld flexibel mit guten Renditechancen anzulegen. Um Ihnen Ihre Anlageentscheidung zu erleichtern, möchten wir Ihnen im Folgenden einige wesentliche Unterschiede, die zwischen Projekt- und Bestandsimmobilien bestehen, aufzeigen. Was ist eine Projektimmobilie? Bei einer Projektimmobilie oder auch einem Immobilienprojekt handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes bzw. Gebäudekomplexes zu Wohn- und / oder gewerblichen Zwecken. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Je nach Ausgestaltung des Projektes wird dieser durch eine Mischung aus Eigenfinanzierung, Kreditfinanzierung, Verkauf der Objekteinheiten, Gesellschafterdarlehen und weitere Finanzierungsformen wie z.B. Crowdinvesting gedeckt. Was sollten Sie bei einem Investment in eine Projektimmobilie beachten? Wer sich als künftiger Eigentümer oder als Darlehensgeber an einem Bauvorhaben beteiligt, kann noch nicht auf gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen. Der Anleger ist folglich auf die Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte. Wesentliche Kriterien, die hierbei einzubeziehen sind: Lage/Standort, d.h. bestehen am Standort der entsprechende Bedarf und die entsprechende Klientel, um die geplante erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren? Sind evtl. spätere Beeinträchtigungen der Lage zu erwarten (z.B. Einflugschneise eines künftigen Flughafens über einem Wohnbauvorhaben)? Welche evtl. künftigen Lagevorteile hat der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt und wie realistisch sind diese? Bausubstanz/Bodensubstanz, d.h. welche Risiken bestehen bezüglich der Beschaffenheit des Bodens (Grundwasser, Kontaminierungen, Unebenheiten), die zu nicht geplanten Mehrkosten und Bauzeitverzögerungen führen können? Baudurchführung, d.h. wie ist die wirtschaftliche Potenz des beauftragten Bauunternehmens und seiner Subunternehmer? Besteht die Gefahr von Insolvenz bei Bauzeitverzögerungen oder ungeplanten Mehrkosten? Für den Privatanleger als Darlehensgeber sind die vorstehend dargestellten Risiken zumeist geringer als für den potenziellen Immobilieneigentümer. Es besteht beispielsweise keine Nachschusspflicht, zudem haftet der Projektentwickler zuerst mit seinem eingebrachten Eigenkapital bzw. eigenkapitalersetzenden Gesellschafterdarlehen. Die feste Verzinsung und meist kurze Laufzeiten machen eine derartige Geldanlage attraktiv. Dennoch besteht das potenzielle Risiko des Ausfalls bzw. der verspäteten Erbringung von Zins- und Tilgungsleistungen. Was sind Bestandsimmobilien und welcher Finanzierungsbedarf kann entstehen? Bestandsimmobilien im hier behandelten Sinne sind bereits abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Auch bei Bestandsimmobilien kann sich ein erneuter Finanzierungsbedarf ergeben. Dieser kann sich beispielsweise aus der Notwendigkeit von Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen oder aus zur Optimierung der Flächennutzung erforderlichen Umbaumaßnahmen ergeben. Welche Kriterien sollten Sie beachten? Im Gegensatz zu Projektimmobilien sind bei Investments in Bestandsimmobilien bestimmte Risiken nicht oder nur in sehr viel geringerem Umfang gegeben. Bei Bestandsimmobilien sind Standortrisiken regelmäßig nicht bzw. nur dann gegeben, wenn die Qualität der Lage durch neu eingetretene oder zukünftig erwartbare äußere Umstände beeinflusst wird. Es muss nicht mehr auf Planungen abgestellt werden, sondern es sind in der Vergangenheit bereits Renditen erwirtschaftet worden, die zahlenmäßig nachweisbar sind. Für den potenziellen Darlehensgeber bzw. Privatanleger stellt sich vielmehr die Frage, inwieweit die bisher erwirtschafteten Erträge und erzielten Mittelrückflüsse in die Zukunft fortgeschrieben werden können. Wesentliche Kriterien sind hierbei die derzeitige Vermietungsstand bzw. die Leerstandsquote, die Mieterstruktur und die Restlaufzeiten bestehender Mietverträge. Daneben sollten Sie auch evtl. zwischenzeitlich bereits eingetretene oder für die Zukunft erkennbare Bonitätsrisiken bei bestehenden Großmietern berücksichtigen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Bestandsimmobilie entscheiden. Bild-Copyright: jannoon028 / Shutterstock.com

Es ist wie das Vaterunser der Geldanlage: Hohe Rendite bedeutet hohes Risiko. Jeder Anleger weiß: Wie viel er von seiner Geldanlage an Zinsen erwarten kann, ist immer abhängig vom Risiko, das er eingeht. Das steigende Risiko ist sozusagen der Preis für einen größeren Ertrag. Unter diesen Voraussetzungen sind viele Anleger von den hohen Zinsen, die sie für Immobilienprojekte und vor allem Bestandsimmobilien auf Crowdinvesting-Plattformen erhalten, überrascht. Selbstverständlich gelten auch hier die üblichen Marktmechanismen und die Anleger können selbstbestimmt, aufgrund der transparenten Informationen zu den Immobilienprojekten, ein aussagefähiges Risikoprofil erstellen. Jedoch bestimmt nicht nur das Risikoprofil der Anlage selbst den Zinssatz für die Investoren. Beim öffentlichkeitswirksamen Crowdinvesting kommt noch ein weiterer Faktor hinzu, der die Zinsen zugunsten der Investoren anhebt. Das Rendite-Risiko-Profil Das Verhältnis von Rendite und Risiko muss sich jeder Anleger vor Augen führen, wenn er sich für Investitionen entscheidet. Die zentralen Fragen sind hierbei: Wie viel Risiko bin ich bereit, einzugehen, wie viel Ertrag erwarte ich und wie beurteile ich das Verhältnis der beiden Kenngrößen zueinander. Daraus ergibt sich dann das Rendite-Risiko-Profil. Wie können Anleger das Spannungsverhältnis von Rendite und Risiko für ihre persönliche Anlagestrategie nutzen und Anlagen mit einem guten Rendite-Risiko-Profil herausfiltern? Eine Möglichkeit besteht darin, diesen Konflikt durch ein Portfolio oder einen Fonds aufzulösen. Diesen Ansatz hat Harry Markowitz in seiner 1990 mit dem Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften prämierten „Portfoliotheorie" vertreten. Der Clou ist, dass man beim Aufbau seines Portfolios mit einer geschickten Kombination verschiedener Anlageinstrumente ein besseres Risiko-Ertrags-Verhältnis erreichen kann als bei einzelnen Wertpapieren. Eine andere Möglichkeit ist, sich konkret nach Anlageformen oder Anlageangeboten umzuschauen, die ein gutes Risiko-Ertrag-Verhältnis aufweisen. Dafür ist jedoch eine individuelle Analyse der jeweiligen Anlagemöglichkeit notwendig. So funktioniert die Berechnung der Zinsen für Immobilieninvestoren Bei der Festlegung des Zinssatzes, den ein Anleger für sein Investment in eine Schwarmfinanzierungs-Immobilie erhalten soll, spielen hauptsächlich folgende altbewährte Kriterien eine Rolle: Zunächst gibt es eine Unterscheidung zwischen Bestands- und Projektimmobilien. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Es kann sich dabei neuer Finanzierungsbedarf ergeben, beispielsweise weil Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen notwendig sind. Doch auch zur Freisetzung von Eigenkapital können Refinanzierungen von Bestandsimmobilien genutzt werden. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte stehen schon fertig da und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Deshalb gibt es für Investitionen in Bestandsimmobilien meist niedrigere Zinsen. Bei einer Projektimmobilie handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Investments in Projektimmobilien sind mit größeren Unsicherheiten verbunden und daher mit höherem Zins ausgestattet. Eines der wichtigsten Kriterien bei der Zinsberechnung ist die Lage der (geplanten) Immobilie. Davon ist abhängig, ob am Standort der entsprechende Bedarf und das entsprechende Klientel vorhanden sind, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Es wird geprüft, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Außerdem werden eventuelle spätere Beeinträchtigungen abgewägt, beispielsweise Einflugschneisen eines geplanten Flughafens. Als nächstes werden Risiken eingeschätzt, die mit dem Zustand der Immobilie zusammenhängen und zu unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen führen könnten. Die Immobilienmarkteinschätzung wie das erwartete Preis-/ Mietniveau spielt ebenfalls eine Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Gab es oft leere Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten in den vergangenen Jahren? Darüber hinaus ist die gegebenenfalls bereits vorhandene Mieterstruktur ein wichtiger Faktor. Gibt es einen Einzelmieter oder mehrere Mietparteien? Wie sieht es mit deren Bonität aus? Bei einem Einzelmieter mit schlechten finanziellen Verhältnissen herrscht ein dementsprechend hohes Risiko für Mietausfälle. Schließlich sind die Angaben zum Emittent wichtig: Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage sowie Sicherheiten für das Projekt? Der Zins-Bonus bei Schwarmfinanzierungen Im Rahmen von Schwarmfinanzierungen, an denen sich eine Vielzahl von Anlegern beteiligen, gibt es noch einen weiteren wichtigen Faktor bei der Festlegung des Zinssatzes für Investoren: der Marketing-Effekt. Marketingorientierte Projektentwickler honorieren den Zugang zu einer großen Investorenbasis mit einem Zins-Bonus. So setzt sich der Zinssatz bei Schwarmfinanzierungen von Immobilien aus den zuvor genannten 6 Kriterien zusammen – plus einem Werbe-Bonus. Für die Immobiliengesellschaft bieten sich dadurch 2 wichtige Vorteile: Sie können sich eine neue Käufergruppe erschließen und das Interesse der Investoren an Objekten wecken, die sonst – beispielsweise aufgrund der Region, in der sie liegen – nicht in deren Fokus liegen. Zudem haben auch schon einige der Crowd-Anleger die angebotenen Projektimmobilien gekauft und so zum Erfolg des Emittenten beigetragen. Emittenten, die noch unbekannt sind, können sich im Rahmen der öffentlichkeitswirksamen Plattform-Kampagne einem breiten Publikum präsentieren und sich so schneller am Markt etablieren. Die Nutzung der Online-Plattform unterstützt zudem ein modernes Image und wirkt auch über die einzelne Emission hinaus. Bei der Einschätzung des Risikoprofils von Anlagemöglichkeiten via Schwarmfinanzierung muss man also gerade auch den Werbe-Effekt für den Darlehensnehmer mit einbeziehen und dazu die schlanken, kostengünstigen Strukturen der digitalen Angebote mit bedenken. Dies alles sind Faktoren, die den Zinssatz für die Anleger erhöhen, aber nicht direkt mit dem immanenten Chancen-Risiken-Profil eines Bauvorhabens oder einer Bestandsimmobilie zusammenhängen. Bild-Copyright: Olivier Le Moal / Shutterstock.com

Nachdem wir in der Einleitung Crowdinvesting als alternative Anlagemöglichkeit vorgestellt haben, geht es in diesem Beitrag um die Idee hinter dem Crowdinvesting-Prinzip oder die Frage: „Wie kann ich als Privatanleger wie die ‘Profis’ investieren und von einer Anlageklasse profitieren, zu der nur Großinvestoren Zutritt haben?“ Die Antwort liegt in der Art und Weise, wie Immobiliengesellschaften typischerweise ihre Projekte finanzieren. Entwickler bezahlen ihre Projekte nicht komplett aus eigener Tasche, sondern (fast) immer mithilfe von günstigen Bankdarlehen. Banken verdienen zwar gerne, doch sie zieren sich bei der Kreditvergabe – das Problem kennt jeder. Bei Immobilien-Krediten kommt noch hinzu, dass der Gesetzgeber den Geldinstituten vorschreibt, bestimmte Eigenkapitalquoten von den Gesellschaften zu verlangen. Unterm Strich können Banken den Immobiliengesellschaften so nur etwa 70 % des benötigten Gesamtvolumens beisteuern. Hier kommt das Crowd-Kapital ins Spiel Das eingesammelte Geld kann die Immobiliengesellschaft wie Eigenkapital (EK) nutzen und so zur Wahrung der EK-Quote bei der Verhandlung des Bankkredits einsetzen. Das heißt: Die Immobiliengesellschaft hat dank des Crowd-Darlehens mehr EK zur Verfügung und hat so einen größeren Handlungsspielraum bei der Verwirklichung mehrerer Projekte parallel. Da dieses Geld (Fachbegriff: Mezzanine Kapital) immens wichtig für die Initiatoren ist, bezahlen sie vergleichsweise hohe Zinsen dafür. Extra-Info: Mezzanine-KapitalMezzanine Kapital ist ein Oberbegriff für alle Finanzinstrumente, die bilanziell zwischen Eigen- und Fremdkapital stehen und damit auch verwendet werden können, um die Eigenkapitalquoten zu erfüllen. Daher sind sie sehr wichtig, um die günstige Finanzierung durch eine Bank zu erhalten. Bisher bekamen Immobiliengesellschaften das Mezzanine-Kapital von Großinvestoren: Family Offices (36 %) Fonds (34 %) Investment-Companies (13 %) und Privat-Banken (13 %) Versicherungen (4 %) Denn nur sie konnten die großen Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich aufbringen – ihr Schlüssel zu einem Anlagemarkt, der auch in Zeiten niedriger Zinsen eine hohe Rendite bietet. Privatanleger mussten hier bislang leider draußen bleiben. Crowdinvesting öffnet diese Tür nun auch für Anleger, die sich auf Internetplattformen wie BERGFÜRST zusammenschließen und so gemeinsam die hohen Beträge aufbringen können.