Das Crowdinvesting-Prinzip: BERGFÜRST stellt sich vor

Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen organisieren Finanzierungen für Immobiliengesellschaften zur Realisierung ihrer Bauprojekte. Das Geld kommt vorrangig aus privater Hand. Selbst, wenn hier durchschnittlich pro Kopf „nur“ etwa 1.000 € je Projekt investiert werden, können aufgrund der Vielzahl der Anleger substanzielle Summen von mehreren Millionen Euro eingeworben werden. Wie gesagt, mehrheitlich sind es Privatanleger, die diese Darlehen vergeben, und sie sollten bei der Form des Anlagemodells ganz genau hinschauen – denn in puncto Anlegerschutz gibt es große Unterschiede. Das Standard-Produkt bietet keinen vernünftigen Anlegerschutz In der Regel bieten Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen das qualifizierte Nachrangdarlehen als Anlageprodukt für ihre Investoren an. Das hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber setzt enge Grenzen für das öffentliche Anbieten von Anlageprodukten für Privatanleger. Will man als Plattform von diversen Vereinfachungen profitieren und insbesondere auch vermeiden, einen umfangreichen und teuren Prospekt für das Anlageprodukt zur Verfügung stellen zu müssen, bleibt häufig nur noch das qualifizierte Nachrangdarlehen als mögliches Anlageprodukt übrig. Die Emittenten wiederum schätzen insbesondere die insolvenzhindernden Eigenschaften des Finanzinstruments – denn bei drohender Zahlungsunfähigkeit und damit Insolvenz der Gesellschaft, macht das qualifizierte Nachrangdarlehen das einseitige Verschieben der Fälligkeiten möglich. Deshalb greift auch die Mehrheit der Crowdinvesting-Plattformen mit ihren Emittenten auf dieses spezielle Anlageprodukt zurück. Crowdinvesting und das qualifizierte Nachrangdarlehen Crowdinvesting ist eine relativ junge Möglichkeit der Geldanlage. Bei den ersten Crowdinvesting-Angeboten ging es in erster Linie um Unternehmensfinanzierungen und da im Speziellen um die Finanzierung von Startups. Für solch junge Unternehmen ist es immens wichtig, dass sie bei der Rückzahlung von geliehenem Kapital zeitlichen Spielraum haben. Schließlich soll einem guten Geschäftsmodell nicht vorzeitig das „Genick gebrochen“ werden, nur weil fixe Termine für die Darlehensrückzahlung eingehalten werden müssen. Das qualifizierte Nachrangdarlehen mit seinen zuvor beschriebenen, insolvenzhindernden Eigenschaften gab den Unternehmern hier ausreichend zeitliche Flexibilität. Bei Immobilien-Finanzierungen sind die Projektparameter grundsätzlich anders. Die Immobiliengesellschaften, die diese Finanzierungen nachfragen, sind in erster Linie erfahrene Projektentwickler, die zudem, im Vergleich zu einem Startup-Gründer, ein planbares Geschäft betreiben. So ist es nicht plausibel, wieso Anleger auf Immobilien-Crowdinvesting-Plattform die Risiken eines qualifizierten Nachrangdarlehens tolerieren sollten. Kurz gesagt Für die Plattformen und Emittenten sind qualifizierte Nachrangdarlehen der einfachste und kostengünstigste Weg. Um den Anlegerschutz ist es bei diesem Anlageprodukt allerdings weniger gut bestellt. Was ist ein qualifiziertes Nachrangdarlehen und welche Nachteile bringt es den Anlegern? Das Finanzierungsinstrument qualifiziertes Nachrangdarlehen kennt man in erster Linie im Kontext von Unternehmenssanierungen. Unternehmen, die sich in wirtschaftlicher Schieflage befinden, greifen bevorzugt auf diese Darlehensform zurück, da sie ihnen insolvenzhindernde Eigenschaften bietet. Wie diese aussehen und was sie für den Anleger bedeuten, wird im Folgenden erklärt. Problem I: Ist die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, kann sie die Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen Gerät der Schuldner eines qualifizierten Nachrangdarlehens mit seinem Projekt in wirtschaftliche Schieflage bzw. droht die Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz, muss er seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem qualifizierten Nachrangdarlehen bis auf Weiteres nicht nachkommen. Das heißt: Würden anstehende Kapitalausschüttungen an die Anleger seine Zahlungsunfähigkeit und damit einen Insolvenzantragsgrund auslösen, kann er einseitig und zeitlich unbegrenzt Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen. Den Anlegern sind in einem solchen Fall die Hände gebunden: Sie haben keine Möglichkeit rechtlich gegen die ausbleibenden Zahlungen vorzugehen und müssen abwarten, was passiert. So können lange und nicht absehbare Kapitalbindungsfristen entstehen. Problem II: Anleger müssen sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen Qualifizierte Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente, die im Falle der Insolvenz des Schuldners erst bedient werden, wenn alle anderen Gläubiger, wie zum Beispiel Lieferanten oder Handwerker, bedient sind. Mit der qualifizierten Nachrangigkeit steigt das Risiko eines Totalverlustes für die Anleger. Denn: In der Regel können bereits die vorrangigen Gläubiger nur zu einem Bruchteil aus der Masse bedient werden. So tendiert die Wahrscheinlichkeit gegen null, dass Geldgeber im qualifizierten Nachrang ihr Geld ganz oder teilweise zurückerhalten. Problem III: Keine (verwertbaren) Sicherheiten Im Rahmen eines qualifizierten Nachrangdarlehens können keine echten Sicherheiten begeben werden. Denn auch diese würden qualifiziert nachrangig bleiben (s. Box). So sind den Anlegern bei Zahlungsausfall zusätzlich die Hände gebunden. Vorsicht bei Sicherheiten im qualifizierten Nachrang! Einige Crowdinvesting-Plattformen bieten ihren Anlegern ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das mit Sicherheiten wie z.B. Bürgschaften ausgestattet ist. Leider handelt es sich dabei um keine verwertbare Absicherung, da das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit nicht verlassen wird. Das heißt, im Fall des Falles könnten die Anleger die bestellten Sicherheiten erst in Anspruch nehmen, wenn alle anderen Gläubiger bedient wurden.Zudem bleibt fraglich, ob die Forderung gegenüber dem Schuldner überhaupt geltend gemacht werden darf. Denn die insolvenzhindernden Eigenschaften dieser Darlehensform greifen nach wie vor und so gilt: Würde die Verwertung der bestellten Sicherheiten die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers auslösen, darf von ihnen kein Gebrauch gemacht werden. Kurz gesagt Qualifizierte Nachrangdarlehen sind ein gängiges Finanzierungsinstrument für Unternehmen, in wirtschaftlicher Schieflage. Zentral ist hierbei die insolvenzhindernde Eigenschaft, dass Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden können, wenn sich die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet. Eine weitere, für die Anleger negative Eigenschaft ist, dass sie sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen müssen und zudem auf keine verwertbaren Sicherheiten zurückgreifen können. Für einen besseren Anlegerschutz: Crowdlending mit BERGFÜRST BERGFÜRST hat ein speziell auf die Assetklasse Immobilien-Finanzierung zugeschnittenes Crowdlending-Produkt konzipiert. Den Anlegern stehen so, im Gegensatz zum mehrheitlichen Angebot der anderen Plattformen, besicherte Bankdarlehen für ihr Investment zur Verfügung und sie profitieren von einem weitaus größeren Anlegerschutz. Welche Vorteile ein besichertes Bankdarlehen bietet und wieso BERGFÜRST dieses Anlageprodukt anbieten kann, erfahren Sie im Folgenden. Welche Vorteile bietet ein besichertes Bankdarlehen für den Anleger auf BERGFÜRST? I Keine Aufschiebung der Zins- und Tilgungszahlungen durch den Darlehensnehmer Den Darlehensnehmern eines besicherten Bankdarlehens ist es nicht möglich Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben, anders als bei den qualifizierten Nachrangdarlehen, die diese insolvenzhindernde Option beinhalten. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden. BERGFÜRST Emittenten bestellen die jeweils vereinbarten Sicherheiten deshalb zwingend vor Darlehensauszahlung, so dass diese, im Fall des Falles, effektiv verwertet werden können. II Die Anleger sind nicht qualifiziert nachrangig Bei den besicherten Bankdarlehen von BERGFÜRST besteht keine qualifizierte Nachrangigkeit. Wie die Tabelle „Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie“ aufzeigt, stehen die Anleger beim besicherten Bankdarlehen mindestens im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist eine erstrangige Bankfinanzierung nicht vorgesehen bzw. notwendig, sind die Anleger sogar auf dem ersten Rang und können direkt aus den bestellten Sicherheiten bedient werden. Somit werden sie in der Regel vor allen anderen Gläubigern und insbesondere weit vor Inhabern qualifizierter Nachrangdarlehen bedient. Dadurch sinkt das Risiko, dass die Forderungen der Anleger nicht mehr durch Sachwerte oder letztendlich durch vorhandene Insolvenzmasse gedeckt sind und die Gefahr eines Totalverlustes ist wesentlich geringer. Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie: Rangfolge Bezeichnung Gläubiger 1 Bankdarlehen (Senior Loan) Bank (falls vorhanden) 2 Besichertes Bankdarlehen = Mezzanine Darlehen (Junior Loan) BERGFÜRST Anleger 3 Normale Verbindlichkeiten Handwerker, Lieferanten, etc. 4 Nachrangiges Fremdkapital qualifizierte Nachrangdarlehen anderer Anbieter 5 Gesellschafterdarlehen Darlehen des/der Gesellschafter an die eigene Gesellschaft 6 Eigenkapital Kapital des/der Gesellschafter(s) III Es können verwertbare Sicherheiten begeben werden Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. verwertbaren Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein, wie etwa Grundschulden, persönliche Bürgschaften oder Mietabtretungen und sind auch miteinander kombinierbar. Kurz gesagt Das besicherte Bankdarlehen ist nicht qualifiziert nachrangig. Bei wirtschaftlicher Schieflage bzw. drohender Insolvenz ist es für den Darlehensnehmer eines besicherten Bankdarlehens nicht möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden. Durch die grundbuchliche Besicherung des Bankdarlehens stehen die Anleger im Fall der Verwertung der Immobilie mindestens im zweiten Rang, d.h. direkt nach den Forderungen der Bank die Verwertungserlöse zu. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können sie zudem von weiteren bestellten Sicherheiten profitieren. Das Bankdarlehen kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, auf die der Anleger, auch bei (drohendem) Zahlungsausfall oder im Insolvenzfall, zurückgreifen kann. Wieso kann BERGFÜRST das Crowdlending-Angebot „besichertes Bankdarlehen“ anbieten? Um ein besichertes Bankdarlehen anbieten zu können, muss man über eine Bankerlaubnis verfügen oder mit einem Kreditinstitut kooperieren. BERGFÜRST arbeitet aus diesem Grund mit einer sogenannten Fronting-Bank zusammen, welche die bankerlaubnispflichtigen Tätigkeiten für die Plattform übernimmt und so das Anbieten von Crowdlending, mittels klassischer Bankdarlehen, ermöglicht. BERGFÜRST gelingt es auf diese Weise, das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit zu verlassen und seinen Kunden einen deutlich besseren Anlegerschutz – zu gleichen bzw. oft besseren Konditionen – zu bieten. Die Plattform lässt somit in puncto Sicherheit die Mehrheit der Konkurrenz hinter sich. Eine genauere Erläuterung der Systematik besicherter Bankdarlehen finden Sie u.a. auf der Website der BaFin unter der Überschrift „Geschäftsmodell unter Einschaltung des Intermediärs“. Fazit zum Nachrangdarlehen Das qualifizierte Nachrangdarlehen ist das Finanzinstrument, dass der Gesetzgeber für Crowdinvesting vorgesehen hat. Die Mehrheit der Plattformen nutzt diese Anlageform für sich, da sie simpel und kostengünstig ist. Doch gerade für die Anleger birgt das qualifizierte Nachrangdarlehen, aufgrund seiner eigenkapitalnahen und damit insolvenzhindernden Eigenschaften, immense Nachteile. BERGFÜRST bietet zur Erreichung eines größeren Anlegerschutzes ein klassisches Bankdarlehen als Crowdlending-Angebot für den Immobilienbereich an. Dieses Finanzierungsinstrument kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, die schon weit vor und auch im Insolvenzfall greifen. Dies gelingt BERGFÜRST dank der Kooperation mit einer Fronting-Bank. Auf diese Weise hebt sich die Plattform von der Mehrheit des Marktes ab und kann seinen Investoren ein besseres Anlageprodukt bieten. Bild-Copyright: taa22 / Shutterstock.com

Was ist der Handelsplatz? Auf dem Handelsplatz finden Sie alle über die BERGFÜRST-Plattform erfolgreich platzierten Projekte. Sie können entweder als Käufer oder Verkäufer tätig werden. Halten Sie beispielsweise Crowdinvesting-Beteiligungen, können Sie diese hier zu individuell festgelegten Kursen zum Verkauf anbieten. Möchten Sie sich an bereits erfolgreich platzierten Projekten beteiligen, ist es möglich, sich diese hier im Detail anzuschauen. Ein Handelskurs von 100 % entspricht dem ursprünglichen Ausgabepreis. Wo finde ich den Handelsplatz? Der Handelsplatz befindet sich unter dem Navigationspunkt „Investieren“. Sie sehen dort alle Projekte im Überblick. Möchten Sie mehr über das jeweilige Immobilien-Projekt erfahren, genügt ein Klick auf den Button „Zum Handel“. In den Navigationspunken dort finden Sie Details zum Projekt wie beispielsweise das Exposé, das VIB und eben auch den Handelsplatz. Wichtig: Die aktuellen Angebote auf dem Handelsplatz mit den Details zu den Handelskursen sehen Sie nur im eingeloggten Zustand. Jetzt Projekte auf dem Handelsplatz ansehen Tipp: Im eingeloggten Zustand können Sie sich alle Handelsplätze auf einen Blick anzeigen lassen. Noch kein Login? Jetzt registrieren und Handelsplatz kostenlos ausprobieren. Die erste Tradegebühr in Höhe von 10 € schenken wir Ihnen. So funktioniert der Handelsplatz Der Prozess ist ganz einfach: Verkäufer veröffentlichen auf dem Handelsplatz ihre Verkaufsorders, legen den Preis, die Höhe des Volumens und ggf. die Mindestabnahme fest. Die Käufer können ein Angebot ihrer Wahl aussuchen. Mit Klick auf „kaufen“ werden dem Käufer die Transaktionsdetails angezeigt. Neben dem Kaufpreis sind dies die Zinsen, die seit dem letzten Zinstermin aufgelaufen sind. Der Käufer zahlt dem Verkäufer diesen zeitanteiligen Zinsanspruch und erhält dann seinerseits zum nächsten Zinstermin die vollen Zinsen für die Zinsperiode bezahlt. Der Verkäufer wird über die Kaufabsicht per Postfachnachricht informiert. Der Verkäufer schickt dem Käufer eine E-Mail mit seiner Bankverbindung. Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, bestätigt der Verkäufer BERGFÜRST den Zahlungseingang. BERGFÜRST nimmt dann den Stückeübertrag vor. Das vom Käufer erworbene Darlehen ist nun in der persönlichen Übersicht „Meine Investments“ aufgeführt. Unser Handelsplatz zeigt Ihnen tabellarisch auf einen Blick u.a. das geplante Laufzeitende des Projekts, den Kurs-Preis (in Prozent des Nominalwerts) und auch die Gesamt-Rendite, die Sie zum aktuellen Zeitpunkt noch erzielt werden kann. Bitte beachten Sie, dass – sofern der Emittent nichts anderes angekündigt hat – die geplante Laufzeit angezeigt wird. Emittenten haben in der Regel die Möglichkeit, Darlehen nach Ablauf einer Mindestlaufzeit vorzeitig zurückzuzahlen sofern die Projekte erfolgreich abgewickelt werden konnten. Eine vorzeitige Rückzahlung hat bei Preisen abweichend von 100% einen Einfluss auf die Gesamt-Rendite. Diese kann sich also mit Ankündigung einer vorzeitigen Rückzahlung verändern. Häufige Fragen zum Handelsplatz Wie erwerbe ich Beteiligungen auf dem Handelsplatz? Sie finden alle Angebote unserer Handelsplätze nach Login unter Übersicht Handelsplätze. Oder Sie gehen für einen bestimmten Handelsplatz direkt in der Profilseite des Projekts auf den Reiter „Handelsplatz“. Wenn Sie auf ein Verkaufsangebot eingehen möchten, klicken Sie einfach auf „Kaufen“ und legen dann im nächsten Schritt das Volumen fest, das Sie von dem anderen Investor erwerben möchten. Diese Info erhält auch Ihr Verkäufer. Er meldet sich daraufhin bei Ihnen per E-Mail und übermittelt Ihnen seine Kontoverbindung, so dass Sie die Bezahlung vornehmen können. Nach Zahlungseingang beim Verkäufer bestätigt er diesen gegenüber BERGFÜRST. BERGFÜRST nimmt dann den Registerübertrag vor und die Beteiligung wird unter „Meine Investments“ aufgelistet. Sollte einige Tage nach Überweisung des Kaufpreis die Beteiligung nicht unter „Meine Investments“ auftauchen, nehmen Sie bitte Kontakt zum Verkäufer auf, und bitten Ihn, den Zahlungseingang gegenüber BERGFÜRST zu bestätigen, damit der Depotübertrag erfolgen kann. Wie läuft der Bezahlvorgang auf dem Handelsplatz ab? Der Handel findet zwischen den Investoren statt. Sie bezahlen Ihr Investment per Überweisung auf das persönliche Konto, das Ihnen Ihr Verkäufer mitgeteilt hat. Sie überweisen den Betrag also nicht auf ein Konto der BERGFÜRST Service GmbH. Was bedeutet die Kursangabe bei den Verkaufsangeboten und wie kommen die Preise zustande? Ähnlich wie beim Anleihen-Handel an der Börse werden die Beteiligungen auf unserem Handelsplatz mit einer Kursangabe in Prozent (in Bezug auf den Nominalwert der Beteiligung) angeboten. Hier ein Beispiel: Ein Investor möchte 1.000 Euro anlegen. - Bei einem Kurs von 100 % bezahlt er 1.000 Euro - Bei einem Kurs von 105 % bezahlt er 1.050 Euro Die Preisgestaltung liegt allein in der Hand der Verkäufer. Was bedeutet die Preisangabe auf der Projektseite einer Immobilie, die sich im Handel befindet? Der Preis bezieht sich auf den letzten, abgewickelten Handel auf dem Handelsplatz. Das heißt: Der Preis stellt eine Orientierungshilfe dar und besagt nicht zwingend, dass die Beteiligung auch aktuell zu diesem Preis auf dem Handelsplatz erworben werden kann. Welche Gebühren gibt es auf dem Handelsplatz? Verkäufer: 10 Euro pro Verkaufsinserat. Fällig per Lastschrift bei (erster Teil-) Ausführung Käufer: 10 Euro pro Kauf eines Angebots Was ist der Unterschied, wenn ich während einer Emission oder über den Handel in ein Projekt einsteige? Wenn Sie während einer Emission in ein Projekt einsteigen, erhalten Sie das Angebot zum Ausgabebetrag sprich zu 100 % des Preises. Auf dem Handelsplatz werden Angebote oft zu einem höheren Preis, sprich zu mehr als 100 % angeboten. Darüber hinaus entstehen für Sie als Zeichner keine Gebühren oder Kosten bei Ihrem Investment im Rahmen der Emission– auf dem Handelsplatz müssen Sie eine Handelsgebühr von 10 Euro zahlen.

Die Deutschen lieben Immobilien: Gerade in wirtschaftlich turbulenten Zeiten locken diese mit Attributen wie Sicherheit und Wertbeständigkeit. Dabei gibt es viele verschiedene Formen, um in Immobilien zu investieren. Zum Ende hin wollen wir zeigen, welche besonderen Vorteile das Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu den anderen Immobilienanlagen bietet: Kriterien BERGFÜRST Crowdinvesting Kauf einer Immobilie Immobilienfonds Immobilienaktien Rendite: Ist die Rendite fest vereinbart? Kosten: Ist das Angebot gebührenfrei? Aufwand: Bin ich von der nachgelagerten Verwaltung befreit? Laufzeit: Gibt es einen festen Rückzahlungstermin? / Entscheidungsfreiheit: Kann ich die Immobilie selbst auswählen? Alternative 1: Immobilienkauf Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen ist die gängigste Art, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Glücklich werden damit jedoch nicht alle: Jeder dritte deutsche Immobilienbesitzer verdient nichts mit der Vermietung, weil hohe Instandhaltungs- und Verwaltungskosten den gesamten Gewinn auffressen (Quelle: welt.de). Außerdem sind die Preise in Großstädten durch die Immobilienbooms schon jetzt sehr hoch – wer weiß, ob sie noch weiter anwachsen. Das größte Problem ist aber das „Klumpenrisiko“: Im Falle eines Verlustgeschäfts ist das ganze (oder zumindest viel) von Ihrem Kapital in einer Immobilie gebunden. Alternative 2: Geschlossene Fonds Bei Immobilienfonds geben Sie als Anleger die Verantwortung in fremde Hände: Hier sammeln professionelle Investoren – Fonds-Manager – das Geld ein, um dieses anschließend in mehrere Objekte zu investieren. Dafür müssen Anleger höhere Nebenkosten zahlen. Geschlossene Immobilienfonds sammeln dabei ein begrenztes Volumen ein – wenn alle Anteile verkauft sind, darf niemand mehr rein oder raus. Man muss seine Anteile dann bis zum Ende der Laufzeit halten. Diese Fonds investieren oft nur in ein oder zwei Objekte wie zum Beispiel Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren. Der Nachteil daran ist, dass es oft einen hohen Mindestanlagebetrag gibt. Außerdem muss man auch auf die Rechtsform der geschlossenen Fonds achten, um Nachschusspflichten zu vermeiden. Das macht sie sehr komplex und sehr teuer. Alternative 3: Offene Fonds Offene Fonds werden genauso wie geschlossene Fonds von professionellen Managern verwaltet. Der große Vorteil: Diese Fonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio. So verteilt sich das Verlustrisiko auf mehrere Projekte. Jedoch gibt es auch hier hohe Verwaltungsgebühren und auch keine festen Zinsen. Alternative 4: Immobilienaktien Eine weitere Alternative sind Immobilienaktien. Dies sind Anteilsscheine von Unternehmen aus der Immobilienbranche, die die Objekte entwickeln, produzieren, bewirtschaften und vermarkten. Das können große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein. Allerdings sieht es mit dem Steigerungspotenzial dieser Aktien eher mau aus, denn sie sind mittlerweile bereits relativ hoch bewertet. Der größte Nachteil sind aber die starken Kursschwankungen. Das macht sie zu einer riskanten Anlage. Vorteile beim Crowdinvesting: Das Immobilien-Crowdinvesting hat viele Vorteil im Vergleich zu den aufgeführten Anlageformen: Der geringe Mindestanlagebetrag ermöglicht es auch Anlegern mit kleinerem Budget, in Immobilien zu investieren. Außerdem kann man sein Vermögen so in mehrere Projekte aufteilen, ein breites Portfolio aufbauen und das eigene Anlagerisiko senken. Weil es feste Zinsen gibt, wissen Sie genau, was Sie ausgezahlt bekommen. Sie müssen also nicht auf Prognosen hoffen, die am Ende nicht eintreffen. Auch die festen Laufzeiten bieten mehr Planungssicherheit als beispielsweise bei Aktien oder offenen Fonds. Keine Extra-Kosten oder Gebühren: Beim Immobilien-Crowdinvesting gibt es für die Anleger keine Gebühren, wie sie etwa bei Fonds üblich sind. Kaufnebenkosten, Agios oder Verwaltungsgebühren fallen weg und erhöhen so Ihre Rendite. Extra-Vorteil bei BERGFÜRST: Außerdem können Sie exklusiv bei BERGFÜRST auf dem Handelsplatz auch während der Laufzeit Ihre Beteiligung zum Verkauf anbieten. So bleiben Sie auch beim Crowdinvesting trotz fester Laufzeiten flexibel. Bild-Copyright: beeboys / Shutterstock.com

Die wohl größte Sorge von Anlegern ist das Risiko der gewählten Geldanlage. Viele Anleger haben mit „Crowdinvesting“ noch keine Erfahrung gemacht. Wie groß ist das Risiko bei dieser modernen Anlageform wirklich? Beim Immobilien-Crowdinvesting sind Sie der Kreditgeber für eine Immobiliengesellschaft. Und Kredite sind nun mal mit einem Ausfallrisiko verbunden. Deshalb sind Crowdinvesting-Projekte generell riskanter als beispielsweise Tages- oder Festgeld, vor allem weil hier der Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Auf der anderen Seite wird dieses Risiko durch deutlich höhere Zinsen entschädigt. Diese Risikofaktoren müssen Sie als Anleger kennen Einerseits liegt das Risiko in der Finanzierungsart an sich. Im Gegensatz zu Tages- oder Festgeld greift bei Crowd-Darlehen im Fall der Fälle nicht die gesetzliche Einlagensicherung, sodass Sie als Anleger Ihr Geld nur nach einem Insolvenzverfahren zurück bekommen können. Vor allem die im Crowdinvesting weit verbreiteten Nachrangdarlehen machen es den Crowd-Anlegern aber schwer, etwas zurückzubekommen, da sie erst ganz am Ende bedient werden. Um dieser Unsicherheit entgegenzuwirken, hat BERGFÜRST auch besicherte Bankdarlehen in seine Produktpalette aufgenommen. Diese können z. B. mit Grundbucheintragungen, persönlichen Bürgschaften und/oder Abtretungen von Mieteinnahmen besichert werden. Dadurch stehen die Anleger nicht mehr am Ende der Nahrungskette. Ein unscheinbarer, aber großer Unterschied: Zwischen Bestands- und Projektimmobilien liegen Welten, was das Risiko angeht. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Immobilienprojekte. Hier entsteht Finanzierungsbedarf, weil Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein können oder auch weil Eigenkapital durch Refinanzierung freigesetzt werden soll. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte stehen schon fertig da und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Bei Projektimmobilien kann der Anleger noch nicht auf gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen und muss auf einen störungsfreien Ablauf der Bauarbeiten vertrauen. Er ist folglich auf die Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte. Das Risiko ist hier insgesamt höher. Von der Lage der (geplanten) Immobilie ist abhängig, ob am Standort das entsprechende Klientel vorhanden ist, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Der Anleger sollte prüfen, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Intensiv sollte man sich auch über den Zustand der Immobilie auseinandersetzen. Denn hieraus können sich unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen ergeben, was den Erfolg des Projektes beeinflusst. Schließlich sollten Sie sich auch genau über den Empfänger der Finanzierung informieren. Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage? Diese Angaben zum Emittenten sind wichtig, um entscheiden zu können, ob er vertrauenswürdig und in der Lage ist, sein Projekt erfolgreich zu realisieren. Das Wichtigste für Anleger, um Risiken beim Crowdinvesting einschätzen zu können, sind ausführliche Informationen zur Anlageform, zum Objekt und zum Emittenten. Diese finden Sie jeweils in den Angebotsunterlagen und bei BERGFÜRST vor allem im Investment-Memorandum, das alle Risiken detailliert auflistet. Noch mehr als auf die absolute Sicherheit eines einzelnen Projektes kommt es für Anleger aber immer auf das Maß der Diversifikation an. Das Anlagerisiko kann durch Streuung des Vermögens in verschiedene Projekte minimiert werden. Bild-Copyright: Brian A Jackson / Shutterstock.com

Bei der Geldanlage ist Information das A und O: Während des Investitionsprozesses bietet Ihnen BERGFÜRST deshalb mit vielen Unterlagen eine umfangreiche Einsicht in alle Details des Anlageobjekts. Damit Sie das Wichtigste schnell finden, empfehlen wir Ihnen den folgenden 5-Schritte-Prüfprozess: 1 | Projektfilm Unsere Projektfilme bieten einen Überblick über die angebotene Anlagemöglichkeit. Kurz und anschaulich werden Objekt, Lage und das Team hinter dem Immobilienprojekt vorgestellt. Vielleicht ist es ja Liebe auf den ersten Blick? Schauen Sie für den ersten Eindruck den Projektfilm auf unserer Website an. 2 | Exposé Wenn der Projektfilm und die ersten Rahmendaten Sie neugierig gemacht haben, nehmen Sie das Exposé zur Hand. Diese Broschüre liefert genauere Details zur Lage und dem Konzept des Immobilienprojekts. Außerdem lassen wir hier nicht nur Bilder, sondern auch Zahlen sprechen: Cashflow-Rechnung, Zahlen zum Immobilienmarkt oder auch die Finanzierungsstruktur finden Sie ebenfalls im Exposé. Kurz: Hier gibt es die Antwort auf die wichtige Frage: „Hält das Angebot für Sie, was es verspricht?“ 3 | Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) Das Exposé hat sie überzeugt und Sie möchten gerne investieren: Jetzt sollten Sie als Investor genau über die Vermögensanlage und ihre Eigenschaften Bescheid wissen. Eine Kurz-Info dazu gibt es im sogenannten VIB. Es ist gesetzlich vorgeschrieben und liefert standardisierte Informationen zu den Rahmenbedingungen des Finanzinstruments – kurz zusammengefasst auf nur 3 Seiten. Das Durchlesen dauert nicht lange, sollte aber Ihre Pflicht-Lektüre sein! 4 | Investment-Memorandum Nach der Pflicht kommt die Kür: BERGFÜRST stellt seinen Anlegern zusätzlich das Investment-Memorandum zur Verfügung. Es ist das ausführlichste aller Dokumente. Hier findet der selbstbestimmte Investor alles, was er braucht: Eine ausführliche Auflistung aller möglichen Risiken, alle Angaben zum Darlehensnehmer, Angaben zu BERGFÜRST als Vermittlungsplattform sowie steuerliche Hinweise. 5 | Anlagebedingungen Am Ende schließen Sie als Investor einen Vertrag. Die genauen Vertragsdetails stehen in den Anlagebedingungen. Für eine fundierte Anlageentscheidung ist es unabdingbar, sich ausführlich über die Projekte, in die man investiert, zu informieren. Achten Sie darauf, dass Ihnen alle notwendigen Unterlagen wie Anlagebedingungen und Vermögensanlagen-Informationsblatt vorliegen und nehmen Sie diese gewissenhaft zur Kenntnis. So können Sie viele böse Überraschungen vermeiden. Bild-Copyright: 5 second Studio / Shutterstock.com

Fragt man 2 Freunde erhält man 3 Meinungen, wenn es um das Thema Anlagestrategie geht. Dennoch gibt es ein paar goldene Regeln, die wirklich jeder Investor, ob alter Hase oder Greenhorn, bei seiner Anlagestrategie beherzigen sollte. Eine der wichtigsten ist die der Diversifikation, also die möglichst breite Streuung des eingesetzten Kapitals. Auf diese Weise setzt man nicht alles auf ein Pferd und senkt so unter dem Strich sein Gesamt-Anlagerisiko. Die Anlageform Immobilien-Crowdinvesting macht es für jeden besonders einfach, ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen. Denn hier nehmen Sie nicht eine große Geldsumme in die Hand und kaufen beispielsweise ein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich mit Ihrem Wunschbetrag an einzelnen Immobilien Ihrer Wahl und setzen nicht alles auf eine Karte. Das Thema Diversifizierung war für uns bei BERGFÜRST von Anfang an wichtig – und so schlängelt sich dieser Ansatz wie ein roter Faden durch unser gesamtes Angebot. Im Folgenden erfahren Sie, warum es gerade bei uns so einfach ist, sich ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. 1 | Nur 10 Euro-Mindestanlagebetrag Bei BERGFÜRST können Sie bereits ab 10 € in Immobilien investieren. Wir sind die einzige Plattform mit dieser niedrigen Einstiegsschwelle und so kann man bei uns auch mit einem kleineren Budget in mehrere Anlageobjekte einsteigen und sein Investment breit streuen. 2 | Viele Standorte quer durch Deutschland Die Lage ist ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung sowie bei den Vermietungs- und Vermarktungschancen einer Immobilie. BERGFÜRST bietet Ihnen Anlageimmobilien an den unterschiedlichsten Standorten, quer durch Deutschland. So ermöglichen wir Ihnen, sowohl A- als auch B-Lagen in Ihr Portfolio aufzunehmen und von den Chancen der unterschiedlichen Standorte zu profitieren. 3 | Gewerbe- vs. Wohnimmobilie Beide Immobilienarten haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile. So hat man bei Gewerbeimmobilien beispielsweise eine geringere Fluktuation innerhalb der Mieterschaft und profitiert in der Regel von höheren Renditen. Gleichzeitig gestaltet sich die Neuvermietung von Wohnimmobilien meist einfacher. Zudem sind die Marktchancen und die Attraktivität eines Gewerbeobjekts von vielen, unterschiedlichen Kriterien abhängig. Bei einer Wohnimmobilie sind diese wiederum überschaubarer und auch einfacher verständlich. Bei BERGFÜRST bieten wir Ihnen für Ihr Portfolio sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Auf unserer Seite finden Sie eine umfassende Darstellung der Objekte anhand von Dokumenten mit allen Daten und Fakten, anschauliche Exposés und Videos, die Ihnen die Immobilie und das Team dahinter näher bringen. So versetzen wir Sie in die Lage, die Marktchancen beider Immobilienarten einschätzen zu können. 4 | Bestands- vs. Projektimmobilie Der Wert einer Bestandsimmobilie kann relativ genau berechnet werden: Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, Mieteinnahmen liegen meist vor, die gegen die anfallenden Kosten gerechnet werden können – kurz: Als Investor findet man hier ein in Betrieb stehendes Gebäude vor, das man auf diese Weise sehr gut bezüglich seiner Wirtschaftlichkeit einschätzen kann. Projektimmobilien verfügen über ein anderes Risikoprofil, denn hier stehen die Bauarbeiten noch an und der Verkauf und die Vermietung der Wohnungen sind meist noch nicht erfolgt. Diese unterschiedlichen Risikoprofile schlagen sich in der Verzinsung nieder: Bei BERGFÜRST können Sie zwischen Zinsen von 3,5 % bis 7,0 % wählen und in Ihr Portfolio sowohl Bestands- als auch Projektimmobilien aufnehmen – ganz nach Ihrem persönlichen Risikoprofil. Fazit: Immobilien Crowdinvesting eröffnet Ihnen eine ganz neue Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Zum einen entgehen Sie hier dem Klumpenrisiko, das sich beim Kauf einer Immobilie ergibt. Zum anderen sind Sie Ihr eigener Portfolio-Manager und bezahlen keine Agios, Verwaltungs- oder sonstige Gebühren. Sie entscheiden jederzeit selbst, welchem Projekt Sie Ihr Geld anvertrauen. Starten Sie die Diversifizierung Ihres Immobilien-Portfolios: Hier geht's zu unseren aktuellen Anlageangeboten. Bild-Copyright: ShutterOK / Shutterstock.com

Auf unserer Crowdinvesting-Plattform werden sowohl Projektimmobilien als auch Bestandsimmobilien angeboten. Als Privatanleger haben Sie die Möglichkeit, in beide Arten von Immobilien durch die Vergabe von Darlehen zu investieren. Die Darlehen haben feste Laufzeiten und sind mit attraktiven Zinssätzen ausgestattet. Die Zinsen werden halbjährlich bzw. jährlich gezahlt. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, entsprechend Ihrem individuellen Anlagehorizont Ihr Geld flexibel mit guten Renditechancen anzulegen. Um Ihnen Ihre Anlageentscheidung zu erleichtern, möchten wir Ihnen im Folgenden einige wesentliche Unterschiede, die zwischen Projekt- und Bestandsimmobilien bestehen, aufzeigen. Was ist eine Projektimmobilie? Bei einer Projektimmobilie oder auch einem Immobilienprojekt handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes bzw. Gebäudekomplexes zu Wohn- und / oder gewerblichen Zwecken. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Je nach Ausgestaltung des Projektes wird dieser durch eine Mischung aus Eigenfinanzierung, Kreditfinanzierung, Verkauf der Objekteinheiten, Gesellschafterdarlehen und weitere Finanzierungsformen wie z.B. Crowdinvesting gedeckt. Was sollten Sie bei einem Investment in eine Projektimmobilie beachten? Wer sich als künftiger Eigentümer oder als Darlehensgeber an einem Bauvorhaben beteiligt, kann noch nicht auf gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen. Der Anleger ist folglich auf die Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte. Wesentliche Kriterien, die hierbei einzubeziehen sind: Lage/Standort, d.h. bestehen am Standort der entsprechende Bedarf und die entsprechende Klientel, um die geplante erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren? Sind evtl. spätere Beeinträchtigungen der Lage zu erwarten (z.B. Einflugschneise eines künftigen Flughafens über einem Wohnbauvorhaben)? Welche evtl. künftigen Lagevorteile hat der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt und wie realistisch sind diese? Bausubstanz/Bodensubstanz, d.h. welche Risiken bestehen bezüglich der Beschaffenheit des Bodens (Grundwasser, Kontaminierungen, Unebenheiten), die zu nicht geplanten Mehrkosten und Bauzeitverzögerungen führen können? Baudurchführung, d.h. wie ist die wirtschaftliche Potenz des beauftragten Bauunternehmens und seiner Subunternehmer? Besteht die Gefahr von Insolvenz bei Bauzeitverzögerungen oder ungeplanten Mehrkosten? Für den Privatanleger als Darlehensgeber sind die vorstehend dargestellten Risiken zumeist geringer als für den potenziellen Immobilieneigentümer. Es besteht beispielsweise keine Nachschusspflicht, zudem haftet der Projektentwickler zuerst mit seinem eingebrachten Eigenkapital bzw. eigenkapitalersetzenden Gesellschafterdarlehen. Die feste Verzinsung und meist kurze Laufzeiten machen eine derartige Geldanlage attraktiv. Dennoch besteht das potenzielle Risiko des Ausfalls bzw. der verspäteten Erbringung von Zins- und Tilgungsleistungen. Was sind Bestandsimmobilien und welcher Finanzierungsbedarf kann entstehen? Bestandsimmobilien im hier behandelten Sinne sind bereits abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Auch bei Bestandsimmobilien kann sich ein erneuter Finanzierungsbedarf ergeben. Dieser kann sich beispielsweise aus der Notwendigkeit von Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen oder aus zur Optimierung der Flächennutzung erforderlichen Umbaumaßnahmen ergeben. Welche Kriterien sollten Sie beachten? Im Gegensatz zu Projektimmobilien sind bei Investments in Bestandsimmobilien bestimmte Risiken nicht oder nur in sehr viel geringerem Umfang gegeben. Bei Bestandsimmobilien sind Standortrisiken regelmäßig nicht bzw. nur dann gegeben, wenn die Qualität der Lage durch neu eingetretene oder zukünftig erwartbare äußere Umstände beeinflusst wird. Es muss nicht mehr auf Planungen abgestellt werden, sondern es sind in der Vergangenheit bereits Renditen erwirtschaftet worden, die zahlenmäßig nachweisbar sind. Für den potenziellen Darlehensgeber bzw. Privatanleger stellt sich vielmehr die Frage, inwieweit die bisher erwirtschafteten Erträge und erzielten Mittelrückflüsse in die Zukunft fortgeschrieben werden können. Wesentliche Kriterien sind hierbei die derzeitige Vermietungsstand bzw. die Leerstandsquote, die Mieterstruktur und die Restlaufzeiten bestehender Mietverträge. Daneben sollten Sie auch evtl. zwischenzeitlich bereits eingetretene oder für die Zukunft erkennbare Bonitätsrisiken bei bestehenden Großmietern berücksichtigen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Bestandsimmobilie entscheiden. Bild-Copyright: jannoon028 / Shutterstock.com

Es ist wie das Vaterunser der Geldanlage: Hohe Rendite bedeutet hohes Risiko. Jeder Anleger weiß: Wie viel er von seiner Geldanlage an Zinsen erwarten kann, ist immer abhängig vom Risiko, das er eingeht. Das steigende Risiko ist sozusagen der Preis für einen größeren Ertrag. Unter diesen Voraussetzungen sind viele Anleger von den hohen Zinsen, die sie für Immobilienprojekte und vor allem Bestandsimmobilien auf Crowdinvesting-Plattformen erhalten, überrascht. Selbstverständlich gelten auch hier die üblichen Marktmechanismen und die Anleger können selbstbestimmt, aufgrund der transparenten Informationen zu den Immobilienprojekten, ein aussagefähiges Risikoprofil erstellen. Jedoch bestimmt nicht nur das Risikoprofil der Anlage selbst den Zinssatz für die Investoren. Beim öffentlichkeitswirksamen Crowdinvesting kommt noch ein weiterer Faktor hinzu, der die Zinsen zugunsten der Investoren anhebt. Das Rendite-Risiko-Profil Das Verhältnis von Rendite und Risiko muss sich jeder Anleger vor Augen führen, wenn er sich für Investitionen entscheidet. Die zentralen Fragen sind hierbei: Wie viel Risiko bin ich bereit, einzugehen, wie viel Ertrag erwarte ich und wie beurteile ich das Verhältnis der beiden Kenngrößen zueinander. Daraus ergibt sich dann das Rendite-Risiko-Profil. Wie können Anleger das Spannungsverhältnis von Rendite und Risiko für ihre persönliche Anlagestrategie nutzen und Anlagen mit einem guten Rendite-Risiko-Profil herausfiltern? Eine Möglichkeit besteht darin, diesen Konflikt durch ein Portfolio oder einen Fonds aufzulösen. Diesen Ansatz hat Harry Markowitz in seiner 1990 mit dem Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften prämierten „Portfoliotheorie" vertreten. Der Clou ist, dass man beim Aufbau seines Portfolios mit einer geschickten Kombination verschiedener Anlageinstrumente ein besseres Risiko-Ertrags-Verhältnis erreichen kann als bei einzelnen Wertpapieren. Eine andere Möglichkeit ist, sich konkret nach Anlageformen oder Anlageangeboten umzuschauen, die ein gutes Risiko-Ertrag-Verhältnis aufweisen. Dafür ist jedoch eine individuelle Analyse der jeweiligen Anlagemöglichkeit notwendig. So funktioniert die Berechnung der Zinsen für Immobilieninvestoren Bei der Festlegung des Zinssatzes, den ein Anleger für sein Investment in eine Schwarmfinanzierungs-Immobilie erhalten soll, spielen hauptsächlich folgende altbewährte Kriterien eine Rolle: Zunächst gibt es eine Unterscheidung zwischen Bestands- und Projektimmobilien. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Es kann sich dabei neuer Finanzierungsbedarf ergeben, beispielsweise weil Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen notwendig sind. Doch auch zur Freisetzung von Eigenkapital können Refinanzierungen von Bestandsimmobilien genutzt werden. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte stehen schon fertig da und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Deshalb gibt es für Investitionen in Bestandsimmobilien meist niedrigere Zinsen. Bei einer Projektimmobilie handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Investments in Projektimmobilien sind mit größeren Unsicherheiten verbunden und daher mit höherem Zins ausgestattet. Eines der wichtigsten Kriterien bei der Zinsberechnung ist die Lage der (geplanten) Immobilie. Davon ist abhängig, ob am Standort der entsprechende Bedarf und das entsprechende Klientel vorhanden sind, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Es wird geprüft, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Außerdem werden eventuelle spätere Beeinträchtigungen abgewägt, beispielsweise Einflugschneisen eines geplanten Flughafens. Als nächstes werden Risiken eingeschätzt, die mit dem Zustand der Immobilie zusammenhängen und zu unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen führen könnten. Die Immobilienmarkteinschätzung wie das erwartete Preis-/ Mietniveau spielt ebenfalls eine Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Gab es oft leere Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten in den vergangenen Jahren? Darüber hinaus ist die gegebenenfalls bereits vorhandene Mieterstruktur ein wichtiger Faktor. Gibt es einen Einzelmieter oder mehrere Mietparteien? Wie sieht es mit deren Bonität aus? Bei einem Einzelmieter mit schlechten finanziellen Verhältnissen herrscht ein dementsprechend hohes Risiko für Mietausfälle. Schließlich sind die Angaben zum Emittent wichtig: Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage sowie Sicherheiten für das Projekt? Der Zins-Bonus bei Schwarmfinanzierungen Im Rahmen von Schwarmfinanzierungen, an denen sich eine Vielzahl von Anlegern beteiligen, gibt es noch einen weiteren wichtigen Faktor bei der Festlegung des Zinssatzes für Investoren: der Marketing-Effekt. Marketingorientierte Projektentwickler honorieren den Zugang zu einer großen Investorenbasis mit einem Zins-Bonus. So setzt sich der Zinssatz bei Schwarmfinanzierungen von Immobilien aus den zuvor genannten 6 Kriterien zusammen – plus einem Werbe-Bonus. Für die Immobiliengesellschaft bieten sich dadurch 2 wichtige Vorteile: Sie können sich eine neue Käufergruppe erschließen und das Interesse der Investoren an Objekten wecken, die sonst – beispielsweise aufgrund der Region, in der sie liegen – nicht in deren Fokus liegen. Zudem haben auch schon einige der Crowd-Anleger die angebotenen Projektimmobilien gekauft und so zum Erfolg des Emittenten beigetragen. Emittenten, die noch unbekannt sind, können sich im Rahmen der öffentlichkeitswirksamen Plattform-Kampagne einem breiten Publikum präsentieren und sich so schneller am Markt etablieren. Die Nutzung der Online-Plattform unterstützt zudem ein modernes Image und wirkt auch über die einzelne Emission hinaus. Bei der Einschätzung des Risikoprofils von Anlagemöglichkeiten via Schwarmfinanzierung muss man also gerade auch den Werbe-Effekt für den Darlehensnehmer mit einbeziehen und dazu die schlanken, kostengünstigen Strukturen der digitalen Angebote mit bedenken. Dies alles sind Faktoren, die den Zinssatz für die Anleger erhöhen, aber nicht direkt mit dem immanenten Chancen-Risiken-Profil eines Bauvorhabens oder einer Bestandsimmobilie zusammenhängen. Bild-Copyright: Olivier Le Moal / Shutterstock.com

Nachdem wir in der Einleitung Crowdinvesting als alternative Anlagemöglichkeit vorgestellt haben, geht es in diesem Beitrag um die Idee hinter dem Crowdinvesting-Prinzip oder die Frage: „Wie kann ich als Privatanleger wie die ‘Profis’ investieren und von einer Anlageklasse profitieren, zu der nur Großinvestoren Zutritt haben?“ Die Antwort liegt in der Art und Weise, wie Immobiliengesellschaften typischerweise ihre Projekte finanzieren. Entwickler bezahlen ihre Projekte nicht komplett aus eigener Tasche, sondern (fast) immer mithilfe von günstigen Bankdarlehen. Banken verdienen zwar gerne, doch sie zieren sich bei der Kreditvergabe – das Problem kennt jeder. Bei Immobilien-Krediten kommt noch hinzu, dass der Gesetzgeber den Geldinstituten vorschreibt, bestimmte Eigenkapitalquoten von den Gesellschaften zu verlangen. Unterm Strich können Banken den Immobiliengesellschaften so nur etwa 70 % des benötigten Gesamtvolumens beisteuern. Hier kommt das Crowd-Kapital ins Spiel Das eingesammelte Geld kann die Immobiliengesellschaft wie Eigenkapital (EK) nutzen und so zur Wahrung der EK-Quote bei der Verhandlung des Bankkredits einsetzen. Das heißt: Die Immobiliengesellschaft hat dank des Crowd-Darlehens mehr EK zur Verfügung und hat so einen größeren Handlungsspielraum bei der Verwirklichung mehrerer Projekte parallel. Da dieses Geld (Fachbegriff: Mezzanine Kapital) immens wichtig für die Initiatoren ist, bezahlen sie vergleichsweise hohe Zinsen dafür. Extra-Info: Mezzanine-KapitalMezzanine Kapital ist ein Oberbegriff für alle Finanzinstrumente, die bilanziell zwischen Eigen- und Fremdkapital stehen und damit auch verwendet werden können, um die Eigenkapitalquoten zu erfüllen. Daher sind sie sehr wichtig, um die günstige Finanzierung durch eine Bank zu erhalten. Bisher bekamen Immobiliengesellschaften das Mezzanine-Kapital von Großinvestoren: Family Offices (36 %) Fonds (34 %) Investment-Companies (13 %) und Privat-Banken (13 %) Versicherungen (4 %) Denn nur sie konnten die großen Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich aufbringen – ihr Schlüssel zu einem Anlagemarkt, der auch in Zeiten niedriger Zinsen eine hohe Rendite bietet. Privatanleger mussten hier bislang leider draußen bleiben. Crowdinvesting öffnet diese Tür nun auch für Anleger, die sich auf Internetplattformen wie BERGFÜRST zusammenschließen und so gemeinsam die hohen Beträge aufbringen können.