Vervielfältiger: So hilft er Ihnen beim Erwerb einer Immobilie
Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.03.2025
| Das Wichtigste in Kürze |
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Wenn Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigen, werden Sie früher oder später auf eine bestimmte Kennzahl
stoßen: den sogenannten Vervielfältiger. So geben Immobilienmakler den Faktor oft in entsprechenden Exposés zu den
jeweiligen Immobilien an.
Doch was sagt der Vervielfältiger genau aus? Wir erklären es Ihnen und zeigen, wie Sie die Kennzahl nicht nur berechnen,
sondern auch beim Immobilienkauf nutzen
können.
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Was ist der Vervielfältiger genau – und wie berechne ich ihn?
Der Vervielfältiger (auch Kaufpreisfaktor, Mietpreisfaktor oder einfach Faktor genannt) gibt – kurz gesagt – an, bei
welchem Vielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis eines Objekts liegt – also letztlich, in wie vielen Jahren Sie eine
Immobilie über die Mieteinnahmen bezahlt hätten[1].
Dabei berücksichtigt der Vervielfältiger keine Mietausfälle, Zinsaufwand oder Kaufnebenkosten. Auch mögliche Rücklagen
für die Instandhaltung oder Verwaltungskosten fließen bei der Ermittlung des Faktors nicht ein.
Vielmehr gilt die Kennzahl als einfachste Möglichkeit, die Mietrendite einer Immobilie zu bestimmen. Denn für die
Berechnung des Vervielfältigers benötigen Sie lediglich die Jahresnettokaltmiete, die Sie mit der Vermietung der
Immobilie erzielen, sowie den Kaufpreis der Immobilie.
Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers lautet folgendermaßen:
Vervielfältiger =
Kaufpreis
Jahresnettokaltmiete
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Beispiel |
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|
Nehmen wir an, Sie wollen eine Wohnung für 200.000 € kaufen. Die Jahreskaltmiete liegt bei 10.500 €. Den Vervielfältiger berechnen Sie dann:
Der Vervielfältiger von 19,05 gibt an, dass sich der Kauf der Immobilie (theoretisch) in rund 19 |
Welche Rolle spielt der Vervielfältiger für die Rendite?
Sie können mit dem Vervielfältiger die Bruttomietrendite schnell ausrechnen. Die Formel dazu lautet:
Bruttomietrendite =
100
Vervielfältiger
Die Bruttomietrendite ist folglich der Kehrwert des Vervielfältigers. Gut zu wissen: Als Privatinvestorin oder
Privatinvestor sollten Sie stets einen Vervielfältiger unterhalb von 20 anstreben, um eine ordentliche Rendite zu
erzielen. Professionelle Investoren kaufen indes Objekte, deren Vervielfältiger oberhalb dieser Grenze liegt – doch sie
haben auch andere Vertriebsmöglichkeiten als Privatpersonen.
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Beispiel |
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In unserer Beispielrechnung ergibt das folgende Bruttomietrendite:
|
Grundsätzlich gilt:
- Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner ist Ihre Mietrendite.
- Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher ist Ihre Rendite.
Sie sollten beachten, dass die Bruttomietrendite wesentliche Informationen außen vor lässt. In der Praxis entscheidender
ist daher die Nettomietrendite. Diese bezieht sich auf die Nettomieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Betriebskosten
sowie den Zinsaufwand. Zum Kaufpreis werden indes etwa die Maklercourtage sowie die Grunderwerbsteuer addiert[3]. Wie Sie
die Nettomietrendite genau ermitteln, lesen Sie hier.
Große Tabelle: Vervielfältiger und ihre Renditen
In der Praxis müssen Sie den Vervielfältiger meist nicht errechnen, sondern er ist angegeben. Viel interessanter ist,
wie hoch die Rendite ist, die Sie daraus ableiten können. Im Folgenden haben wir daher eine Vervielfältigertabelle für
Sie erstellt. So können Sie den Wert des Vervielfältigers möglichst schnell mit einer Renditeangabe verknüpfen, ohne
viel kopfrechnen zu müssen.
|
Vervielfältiger |
Rendite (%) |
|---|---|
| 25 | 4 |
| 24 | 4,17 |
| 23 | 4,35 |
| 22 | 4,54 |
| 21 | 4,76 |
| 20 | 5 |
| 19 | 5,26 |
| 18 | 5,55 |
| 17 | 5,88 |
| 16 | 6,25 |
| 15 | 6,67 |
| 14 | 7,14 |
| 13 | 7,69 |
| 12 | 8,33 |
| 11 | 9,09 |
| 10 | 10 |
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Exkurs: Wie berechne ich den Vervielfältiger ohne Kaufpreis?
Sie wollen sich tiefergehend mit dem Vervielfältiger und der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie
auseinandersetzen? Dann finden Sie in diesem Abschnitt weitere Informationen.
Um den Vervielfältiger zu berechnen, wenn der Kaufpreis nicht feststeht, benötigen Sie den sogenannten Liegenschaftszins
sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes (Restlaufzeit). Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem
Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden, wie in § 21 der Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV)[5]
festgeschrieben. Ein häufig genannter Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist 5 %.
Die Formel zur Berechnung lautet dann folgendermaßen[6]:
Vervielfältiger =
((Liegenschaftszins + 1) [Restnutzungsdauer] − 1)
((Liegenschaftszins + 1)[Restnutzungsdauer] × Liegenschaftszins)
|
Beispiel |
|---|
|
Der Liegenschaftszins für den Verkehrswert einer Immobilie beträgt 5 %, die Restnutzungsdauer liegt bei 15 Jahren. Dann errechnen wir den Vervielfältiger wie folgt:
Der Vervielfältiger beträgt also 10,38. Nun können wir die Bruttomietrendite berechnen:
|
Mit dem Vervielfältiger können Sie den Verkehrswert berechnen
Doch was bringt mir das nun? In der Praxis kann die Formel zum Einsatz kommen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu
berechnen – den sogenannten Gebäudeertragswert[7]. Das ist für Sie als Investorin oder Investor
eine wichtige Kennzahl.
Sie sollten ein Objekt zu einem Kaufpreis unter diesem Wert kaufen. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und
Gebäudeertragswert ist, desto lukrativer ist die Investition für Sie. Andersherum geht es natürlich auch: Je geringer
der Abstand zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert, desto weniger lohnt sich der Immobilienkauf für Sie. Sie sollten
den Ertragswert also stets im Blick haben, wenn Sie ein Kaufangebot unterbreiten.
|
Beispiel |
|---|
|
Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben, für die Sie einen Gebäudeertragswert von 170.000 € ermittelt haben. Liegt Ihr Kaufangebot bei 150.000 €, ergibt sich lediglich eine Differenz von 20.000 €. Das könnte Ihr möglicher Gewinn bei einem Wiederverkauf sein. Sie sollten jedoch die Kaufnebenkosten beachten, etwa Maklergebühr oder Grunderwerbsteuer. Daher lohnt sich der Kauf womöglich erst bei einem höheren Verkehrswert einer Immobilie – oder einem niedrigeren Kaufpreis. |
Gut zu wissen: Im Zusammenhang des Ertragswertverfahrens nennt man den Vervielfältiger auch Rentenbarwertfaktor oder
Barwertfaktor. Bisweilen läuft er als Kapitalisierungsfaktor[8].
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Quellenangaben
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135 - Rebitzer, D. (2022).
Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 94 - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 134 - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 140 - Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV: § 21 Liegenschaftszinssätze;
Sachwertfaktoren - Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 78 - Geyer, H. (2020). Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft –
inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 145 f. - Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 78
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