Vervielfältiger: So hilft er Ihnen beim Erwerb einer Immobilie

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.03.2025

Das Wichtigste in Kürze
  1. Definition: Der Vervielfältiger zeigt, bei welchem Vielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis einer Immobilie liegt.
  2. Berechnung: Der Vervielfältiger wird berechnet, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt wird.
  3. Nutzung: Er hilft bei der Berechnung der Mietrendite und bei der Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie.
  4. Formel: Bruttomietrendite = 100 / Vervielfältiger.
  5. Faktoren: Der Vervielfältiger hängt von Lage, Art der Immobilie (Wohn- vs. Gewerbeimmobilie) und Marktbedingungen ab.

Wenn Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigen, werden Sie früher oder später auf eine bestimmte Kennzahl
stoßen: den sogenannten Vervielfältiger. So geben Immobilienmakler den Faktor oft in entsprechenden Exposés zu den
jeweiligen Immobilien an.

Doch was sagt der Vervielfältiger genau aus? Wir erklären es Ihnen und zeigen, wie Sie die Kennzahl nicht nur berechnen,
sondern auch beim Immobilienkauf nutzen
können.

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Was ist der Vervielfältiger genau – und wie berechne ich ihn?

Der Vervielfältiger (auch Kaufpreisfaktor, Mietpreisfaktor oder einfach Faktor genannt) gibt – kurz gesagt – an, bei
welchem Vielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis eines Objekts liegt – also letztlich, in wie vielen Jahren Sie eine
Immobilie über die Mieteinnahmen bezahlt hätten[1].

Dabei berücksichtigt der Vervielfältiger keine Mietausfälle, Zinsaufwand oder Kaufnebenkosten. Auch mögliche Rücklagen
für die Instandhaltung oder Verwaltungskosten fließen bei der Ermittlung des Faktors nicht ein.

Vielmehr gilt die Kennzahl als einfachste Möglichkeit, die Mietrendite einer Immobilie zu bestimmen. Denn für die
Berechnung des Vervielfältigers benötigen Sie lediglich die Jahresnettokaltmiete, die Sie mit der Vermietung der
Immobilie erzielen, sowie den Kaufpreis der Immobilie.

Für die Berechnung von Renditefaktoren
gibt es keine einheitliche Grundlage[2]. Sie sollten daher die Parameter
überprüfen, wenn Sie mehrere Mietpreisfaktoren miteinander vergleichen möchten.

Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers lautet folgendermaßen:

Vervielfältiger = 
Kaufpreis


/


Jahresnettokaltmiete


Beispiel
Nehmen wir an, Sie wollen eine Wohnung für 200.000 € kaufen. Die Jahreskaltmiete liegt bei
10.500 €.
Den Vervielfältiger berechnen Sie dann:



200.000 €


/


10.500 €


 = 19,05

Der Vervielfältiger von 19,05 gibt an, dass sich der Kauf der Immobilie (theoretisch) in rund 19
Jahren amortisiert hat. Über den Vervielfältiger können Sie einfach die Mietrendite errechnen.


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Welche Rolle spielt der Vervielfältiger für die Rendite?

Sie können mit dem Vervielfältiger die Bruttomietrendite schnell ausrechnen. Die Formel dazu lautet:

Bruttomietrendite = 
100


/


Vervielfältiger

Die Bruttomietrendite ist folglich der Kehrwert des Vervielfältigers. Gut zu wissen: Als Privatinvestorin oder
Privatinvestor sollten Sie stets einen Vervielfältiger unterhalb von 20 anstreben, um eine ordentliche Rendite zu
erzielen. Professionelle Investoren kaufen indes Objekte, deren Vervielfältiger oberhalb dieser Grenze liegt – doch sie
haben auch andere Vertriebsmöglichkeiten als Privatpersonen.


Beispiel
In unserer Beispielrechnung ergibt das folgende Bruttomietrendite:



100


/


19,05


 = 5,25 % p.a.
 = jährliche Bruttomietrendite

Grundsätzlich gilt:

  • Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner ist Ihre Mietrendite.
  • Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher ist Ihre Rendite.

Sie sollten beachten, dass die Bruttomietrendite wesentliche Informationen außen vor lässt. In der Praxis entscheidender
ist daher die Nettomietrendite. Diese bezieht sich auf die Nettomieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Betriebskosten
sowie den Zinsaufwand. Zum Kaufpreis werden indes etwa die Maklercourtage sowie die Grunderwerbsteuer addiert[3]. Wie Sie
die Nettomietrendite genau ermitteln, lesen Sie hier.

Gut zu wissen: Gewerbeimmobilien weisen tendenziell kleinere Vervielfältiger auf, also entsprechend höhere
Renditen. Doch hier ist das Risiko für Sie als Investorin oder Investor größer. So ist es schwieriger, einen
Mieter für eine Gewerbeimmobilie zu finden. Wohnobjekte haben dagegen einen höheren Vervielfältiger und eine
geringere Rendite. Auch hier gibt es zwar das Leerstandsrisiko, doch Wohnungen können tendenziell schneller
wieder vermietet werden.

Der Vervielfältiger hängt ebenso von der Lage ab: Je beliebter der Standort einer Immobilie ist, desto höher
wird der Vervielfältiger[4]. Das ist heutzutage in begehrten Städten wie München, Frankfurt, Berlin und allgemein
im Umland von Universitätsstädten der Fall. Kleine Vervielfältiger finden sich fast nur noch in kleinen, weniger
beliebten Städten – vorwiegend in den neuen Bundesländern. Hier gibt es für Sie also die größten Renditechancen,
aber auch größere Risiken.

Große Tabelle: Vervielfältiger und ihre Renditen

In der Praxis müssen Sie den Vervielfältiger meist nicht errechnen, sondern er ist angegeben. Viel interessanter ist,
wie hoch die Rendite ist, die Sie daraus ableiten können. Im Folgenden haben wir daher eine Vervielfältigertabelle für
Sie erstellt. So können Sie den Wert des Vervielfältigers möglichst schnell mit einer Renditeangabe verknüpfen, ohne
viel kopfrechnen zu müssen.


Vervielfältiger
Rendite (%)
25 4
24 4,17
23 4,35
22 4,54
21 4,76
20 5
19 5,26
18 5,55
17 5,88
16 6,25
15 6,67
14 7,14
13 7,69
12 8,33
11 9,09
10 10

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Exkurs: Wie berechne ich den Vervielfältiger ohne Kaufpreis?

Sie wollen sich tiefergehend mit dem Vervielfältiger und der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie
auseinandersetzen? Dann finden Sie in diesem Abschnitt weitere Informationen.

Um den Vervielfältiger zu berechnen, wenn der Kaufpreis nicht feststeht, benötigen Sie den sogenannten Liegenschaftszins
sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes (Restlaufzeit). Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem
Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden, wie in § 21 der Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV)[5]
festgeschrieben. Ein häufig genannter Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist 5 %.

Die Formel zur Berechnung lautet dann folgendermaßen[6]:

Vervielfältiger =

((Liegenschaftszins + 1) [Restnutzungsdauer] − 1)


/


((Liegenschaftszins + 1)[Restnutzungsdauer] × Liegenschaftszins)


Beispiel
Der Liegenschaftszins für den Verkehrswert einer Immobilie beträgt 5 %, die Restnutzungsdauer
liegt
bei 15 Jahren. Dann errechnen wir den Vervielfältiger wie folgt:



(5 % + 1)[15] − 1)


/


(5 % + 1)[15] × 5 %


 =  10,38

Der Vervielfältiger beträgt also 10,38.

Nun können wir die Bruttomietrendite berechnen:



100


/


10,38


 = 9,63 % p.a.
 = jährliche Bruttomietrendite

Mit dem Vervielfältiger können Sie den Verkehrswert berechnen

Doch was bringt mir das nun? In der Praxis kann die Formel zum Einsatz kommen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu
berechnen – den sogenannten Gebäudeertragswert[7]. Das ist für Sie als Investorin oder Investor
eine wichtige Kennzahl.

Sie sollten ein Objekt zu einem Kaufpreis unter diesem Wert kaufen. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und
Gebäudeertragswert ist, desto lukrativer ist die Investition für Sie. Andersherum geht es natürlich auch: Je geringer
der Abstand zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert, desto weniger lohnt sich der Immobilienkauf für Sie. Sie sollten
den Ertragswert also stets im Blick haben, wenn Sie ein Kaufangebot unterbreiten.


Beispiel
Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben, für die Sie einen Gebäudeertragswert von 170.000 € ermittelt haben. Liegt Ihr Kaufangebot bei 150.000 €, ergibt sich lediglich eine
Differenz von
20.000 €. Das könnte Ihr möglicher Gewinn bei einem Wiederverkauf sein. Sie sollten jedoch die
Kaufnebenkosten beachten, etwa Maklergebühr oder Grunderwerbsteuer. Daher lohnt sich der Kauf
womöglich erst bei einem höheren Verkehrswert einer Immobilie – oder einem niedrigeren Kaufpreis.

Gut zu wissen: Im Zusammenhang des Ertragswertverfahrens nennt man den Vervielfältiger auch Rentenbarwertfaktor oder
Barwertfaktor. Bisweilen läuft er als Kapitalisierungsfaktor[8].

Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie können den
Ertragswert zwar
selbst in einem vereinfachten Ertragswertverfahren berechnen. Dafür benötigen Sie neben dem Vervielfältiger den
sogenannten Gebäudereinertrag – dieser errechnet sich aus dem Grundstücksreinertrag und der Bodenwertverzinsung.
Lesen Sie hier, wie das genau
funktioniert. Für eine exakte Einschätzung sollten Sie
jedoch auf einen Immobiliengutachter zurückgreifen.

Bild-Copyright: © PantherMedia / matfron

Quellenangaben

  1. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135▲
  2. Rebitzer, D. (2022).
    Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
    Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
    Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 94▲
  3. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 134▲
  4. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 140▲
  5. Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV: § 21 Liegenschaftszinssätze;
    Sachwertfaktoren     ▲
  6. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 78▲
  7. Geyer, H. (2020). Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft –
    inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 145 f.▲
  8. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 78▲

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