Vervielfältiger: Erklärung und Rechentricks

Von Valeria Nickel – aktualisiert am 19.04.2022

Der Begriff „Vervielfältiger“ wird früher oder später jedem über den Weg laufen, der sich mit Immobilien als Geldanlage beschäftigt. Er
wird auch „Diskontierungssummenfaktor“, „(Wert)-Faktor“, „Kaufpreisfaktor“ oder „Multiplikator“ genannt und taucht
auf, wenn es darum geht, den Wert oder die Rendite
von Immobilien zu ermitteln.

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Vervielfältiger für die Rendite-Berechnung

Der Vervielfältiger kann angeben, für das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird – also in wie vielen
Jahren sich der Kauf rentiert. Dadurch kann ein Käufer die Rendite ausrechnen, die sich mit einem Immobilienkauf
erzielen lässt. Unabdingbare Informationen sind dafür der Kaufpreis und die
Jahresnettomieteinnahmen.

Vervielfältiger = Kaufpreis Nettomieteinnahmen

Dabei sollte man darauf achten, von den jährlichen Nettomieteinnahmen die Verwaltungskosten und Rücklagen für
Instandhaltungen und mögliche Mietausfälle abzuziehen. Denn diese Kosten verringern die jährlichen
Mieteinnahmen und dadurch auch die Rendite. Sie berechnet sich daraufhin folgendermaßen:

Rendite = 1 Vervielfältiger

Vervielfältiger richtig interpretieren

Folgendermaßen in der Vervielfältiger zu verstehen

Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite
Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite

Außerdem orientieren sich erfahrene Käufer an der Art der Immobilie

Gewerbeimmobilien weisen den kleinsten Vervielfältiger und so die höchste Rendite auf
Wohnobjekte haben den höchsten Vervielfältiger und eine geringe Rendite

Ein weiterer ausschlaggebender Punkt ist die Lage

Je beliebter die Lage ist, desto höher wird der Vervielfältiger (und desto weniger Risiko
und Rendite sind mit dem Kauf verbunden). Dies ist heutzutage in begehrten Städten wie München, Frankfurt,
zunehmend auch Berlin und allgemein im Umland von Universitätsstädten der Fall.
Kleine Vervielfältiger finden sich fast nur noch in kleinen, weniger beliebten Städten.

Express-Check: Diverse Vervielfältiger und ihre Renditen

So können Sie den Wert des Vervielfältigers möglichst schnell mit einer Rendite-Angabe verknüpfen, ohne viel
kopfrechnen zu müssen.

Vervielfältiger	Rendite (%)
20	5
19	5,3
18	5,6
17	5,9
16	6,3
15	6,7
14	7,1
13	7,7
12	8,3
11	9,1
10	10

Fazit zum Vervielfältiger

Wenn Sie bei Kaufverhandlungen hören oder lesen „Der Vervielfältiger beträgt 12.“, „Faktor = 12“ oder
„Multiplikator: 12″, können Sie daraus blitzschnelle Schlussfolgerungen ziehen:

Der Marktwert der Immobilie ist das 12-fache der Jahresnettokaltmiete.
Die Rendite beträgt 8,3 % .

Somit ist der Vervielfältiger ein wichtiger Wert, der einen immensen Vorteil für eine schnelle
Immobilienschätzung bietet.

Vervielfältiger im Ertragswertverfahren

Steht der Kaufpreis einer Immobilie noch gar nicht fest, kann der Vervielfältiger bei der Immobilienbewertung helfen und somit dazu
dienen, den Preis der Immobilie zu ermitteln. Dies geschieht in der Regel im sogenannten
Ertragswertverfahren.

Das Ertragswertverfahrens ist ein komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie können in fünf Schritten
den Ertragswert selbst in einem vereinfachten Ertragswertverfahren
berechnen. Für eine exakte Einschätzung sollten sie aber auf einen Immobiliengutachter zurückgreifen.

Für Investoren ist der Gebäudeertragswert eine wichtige Kennzahl. Ein Objekt sollte unter diesem Wert gekauft
werden. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert ist, desto lukrativer ist die Investition.

Kennzahlen zur Erechnungs des Ertragwerts

Der Rohertrag bezeichnet die jährlichen Mieteinnahmen.
Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen.
Die Bodenwertverzinsung ist ein Geldbetrag, der sich durch die Multiplikation des Bodenwertes
mit dem Liegenschaftszins ergibt.
Der Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) wird behördlich festgelegt.
Und der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst
werden.

Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert und nicht das gesamte Objekt verzinst, weil ein
Gebäude sich abnutzt und Erträge somit nur für einen begrenzten Zeitraum erzielt werden können. Grundstücke
dagegen stellen unabhängig davon einen eigenständigen Wert dar. Ein häufig genannter Richtwert für den
Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist 5 %.

Vervielfältiger ohne Kaufpreis berechnen

Wie berechnet man jedoch den Vervielfältiger in dieser Formel, wenn der Kaufpreis überhaupt nicht
feststeht? Dafür benötigt man die Komponenten Liegenschaftszins und
Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Vervielfältiger = ((Liegenschaftszins + 1) ^{[Restnutzungsdauer]} -1) ((Liegenschaftszins + 1)^{[Restnutzungsdauer]} × Liegenschaftszins)

Daraus folgt, dass der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren je nach der Restnutzungsdauer des Objektes und dem
Liegenschaftszins schwankt. Er erhöht sich, wenn die Restlaufzeit zunimmt, und sinkt wiederum, sobald der
Liegenschaftszins steigt. Zuvor haben wir festgestellt, dass ein sinkender Vervielfältiger ein steigendes Risiko
bedeutet. Deshalb kann man den Liegenschaftszins in diesem Fall auch als Gradmesser für das Risiko
des Objekts verwenden.

Express-Check: Marktwert-Berechnung mit Vervielfältiger

So können Sie schnell ausrechnen, ob Ihnen beim Immobilienkauf ein gutes Geschäft unterbreitet wird: Sie
multiplizieren die Nettokaltmiete pro Jahr (diese wird grundsätzlich in Verkaufsanzeigen angegeben) mit dem
Vervielfältiger.

Marktwert = Nettokaltmiete pro Jahr × Vervielfältiger

Ist der errechnete Marktwert über dem angegebenen Kaufpreis, spricht das für ein gutes Geschäft.

Bild-Copyright: Bernadette Gatsby / Unsplash.com

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