Vervielfältiger: Erklärung und Rechen-Tricks

Valeria Nickel, 12.07.2017

Der etwas gestelzte Begriff „Vervielfältiger“ wird früher oder später jedem über den Weg laufen, der sich mit Immobilien als Geldanlage beschäftigt. Er wird auch „Diskontierungssummenfaktor“, „(Wert)-Faktor“ oder „Multiplikator“ genannt und taucht auf, wenn es darum geht, den Wert oder die Rendite von Immobilien zu ermitteln.

Vervielfältiger für die Rendite-Berechnung

Der Vervielfältiger kann angeben, für das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird; in wie vielen Jahren sich der Kauf also rentiert. Dadurch kann ein Käufer die Rendite, die sich mit einem Immobilienkauf erzielen lässt, ausrechnen. Unabdingbare Informationen sind dafür der Kaufpreis und die Jahresnettomieteinnahmen.

Vervielfältiger =
Kaufpreis
/
Nettomieteinnahmen

Dabei sollte man darauf achten, von den jährlichen Nettomieteinnahmen die Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungen und mögliche Mietausfälle abzuziehen. Denn diese Kosten verringern die jährlichen Mieteinnahmen und dadurch auch die Rendite. Sie berechnet sich daraufhin folgendermaßen:

Rendite =
1
/
Vervielfältiger

Dies bedeutet:

  • Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite
  • Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite

Außerdem orientieren sich erfahrene Käufer an der Art der Immobilie:

  • Gewerbeimmobilien weisen den kleinsten Vervielfältiger und so die höchste Rendite auf
  • Wohnobjekte haben den höchsten Vervielfältiger und eine geringe Rendite

Ein weiterer ausschlaggebender Punkt ist die Lage:

  • Je beliebter die Lage ist, desto höher wird der Vervielfältiger (und desto weniger Risiko und weniger Rendite ist mit dem Kauf verbunden). Dies ist heutzutage in begehrten Städten wie München, Frankfurt, zunehmend auch Berlin und allgemein im Umland von Universitätsstädten der Fall.
  • Kleine Vervielfältiger finden sich fast nur noch in kleinen, weniger beliebten Städten.

Fazit:

Wenn Sie bei Kaufverhandlungen hören oder lesen „Der Vervielfältiger beträgt 12.” oder „Faktor = 12″ oder „Multiplikator: 12″, können Sie daraus blitzschnelle Schlussfolgerungen ziehen:

  1. Der Marktwert der Immobilie ist das 12-fache der Jahresnettokaltmiete.
  2. Die Rendite beträgt 8,3 % (1).

Somit ist der Vervielfältiger ein wichtiger Wert, der einen immensen Vorteil für eine schnelle Immobilienschätzung bietet.

Express-Check: Diverse Vervielfältiger und ihre Renditen

So können Sie den Wert des Vervielfältigers möglichst schnell mit einer Rendite-Angabe verknüpfen, ohne viel kopfrechnen zu müssen:

Vervielfältiger: 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10
Rendite (%): 5 5,3 5,6 5,9 6,3 6,7 7,1 7,7 8,3 9,1 10

Vervielfältiger im Ertragswertverfahren

Steht der Kaufpreis einer Immobilie noch gar nicht fest, kann der Vervielfältiger dazu dienen, den Wert der Immobilie und damit auch den Preis zu ermitteln. Dies geschieht in der Regel im sogenannten Ertragswertverfahren:

Gebäudeertragswert = (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger

Für Investoren ist der Gebäudeertragswert eine wichtige Kennzahl. Ein Objekt sollte unter diesem Wert gekauft werden. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert ist, desto lukrativer ist die Investition.

Dabei bezeichnet der Rohertrag die jährlichen Mieteinnahmen. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen. Die Bodenwertverzinsung ist ein Geldbetrag, der sich durch die Multiplikation des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszins ergibt. Der Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) wird behördlich festgelegt und der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden.

Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert und nicht das gesamte Objekt verzinst, weil ein Gebäude sich abnutzt und Erträge somit nur für einen begrenzten Zeitraum erzielt werden können. Grundstücke dagegen stellen unabhängig davon einen eigenständigen Wert dar. Ein häufig genannter Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist 5 %.

Wie berechnet man jedoch den Vervielfältiger in dieser Formel, wenn der Kaufpreis überhaupt nicht feststeht? Dafür benötigt man die Komponenten Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Vervielfältiger =
((Liegenschaftszins + 1) Restnutzungsdauer -1)/
((Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer × Liegenschaftszins)

Daraus folgt, dass der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren je nach der Restnutzungsdauer des Objektes und dem Liegenschaftszins schwankt. Er erhöht sich, wenn die Restlaufzeit zunimmt, und sinkt wiederum, sobald der Liegenschaftszins steigt. Zuvor haben wir festgestellt, dass ein sinkender Vervielfältiger ein steigendes Risiko bedeutet. Deshalb kann man den Liegenschaftszins in diesem Fall auch als Gradmesser für das Risiko des Objekts verwenden.

Express-Check

So können Sie schnell ausrechnen, ob Ihnen beim Immobilienkauf ein gutes Geschäft unterbreitet wird: Sie multiplizieren die Nettokaltmiete pro Jahr (diese wird grundsätzlich in Verkaufsanzeigen angegeben) mit dem Vervielfältiger.

Marktwert = Nettokaltmiete pro Jahr × Vervielfältiger

Ist der errechnete Marktwert über dem angegebenen Kaufpreis, spricht das für ein gutes Geschäft.

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