Vervielfältiger

Vervielfältiger: Erklärung und Rechentricks

Valeria Nickel, 23.09.2020

Der Begriff „Vervielfältiger“ wird früher oder später jedem über den Weg laufen, der sich mit Immobilien als Geldanlage beschäftigt. Er wird auch „Diskontierungssummenfaktor“, „(Wert)-Faktor“, „Kaufpreisfaktor“ oder „Multiplikator“ genannt und taucht auf, wenn es darum geht, den Wert oder die Rendite von Immobilien zu ermitteln.

Warum möchten Sie Geld anlegen?

Vervielfältiger für die Rendite-Berechnung

Der Vervielfältiger kann angeben, für das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird – also in wie vielen Jahren sich der Kauf rentiert. Dadurch kann ein Käufer die Rendite ausrechnen, die sich mit einem Immobilienkauf erzielen lässt. Unabdingbare Informationen sind dafür der Kaufpreis und die Jahresnettomieteinnahmen.

Vervielfältiger =
Kaufpreis


/


Nettomieteinnahmen

Dabei sollte man darauf achten, von den jährlichen Nettomieteinnahmen die Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungen und mögliche Mietausfälle abzuziehen. Denn diese Kosten verringern die jährlichen Mieteinnahmen und dadurch auch die Rendite. Sie berechnet sich daraufhin folgendermaßen:

Rendite =

1


/


Vervielfältiger

Vervielfältiger richtig interpretieren

  1. Folgendermaßen in der Vervielfältiger zu verstehen
    • Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite
    • Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite
  2. Art der Immobilie
    • Gewerbeimmobilien weisen den kleinsten Vervielfältiger und so die höchste Rendite auf
    • Wohnobjekte haben den höchsten Vervielfältiger und eine geringe Rendite
  3. Ein weiterer ausschlaggebender Punkt ist die Lage
    • Je beliebter die Lage ist, desto höher wird der Vervielfältiger (und desto weniger Risiko und Rendite sind mit dem Kauf verbunden). Dies ist heutzutage in begehrten Städten wie München, Frankfurt, zunehmend auch Berlin und allgemein im Umland von Universitätsstädten der Fall.
    • Kleine Vervielfältiger finden sich fast nur noch in kleinen, weniger beliebten Städten.

Express-Check: Diverse Vervielfältiger und ihre Renditen

So können Sie den Wert des Vervielfältigers möglichst schnell mit einer Rendite-Angabe verknüpfen, ohne viel kopfrechnen zu müssen.


Vervielfältiger

Rendite (%)
20 5
19 5,3
18 5,6
17 5,9
16 6,3
15 6,7
14 7,1
13 7,7
12 8,3
11 9,1
10 10

Fazit zum Vervielfältiger

Wenn Sie bei Kaufverhandlungen hören oder lesen „Der Vervielfältiger beträgt 12.”, „Faktor = 12“ oder „Multiplikator: 12″, können Sie daraus blitzschnelle Schlussfolgerungen ziehen:

  1. Der Marktwert der Immobilie ist das 12-fache der Jahresnettokaltmiete.
  2. Die Rendite beträgt 8,3 % .

Somit ist der Vervielfältiger ein wichtiger Wert, der einen immensen Vorteil für eine schnelle Immobilienschätzung bietet.

Vervielfältiger im Ertragswertverfahren

Steht der Kaufpreis einer Immobilie noch gar nicht fest, kann der Vervielfältiger bei der Immobilienbewertung helfen und somit dazu dienen, den Preis der Immobilie zu ermitteln. Dies geschieht in der Regel im sogenannten Ertragswertverfahren.

Das Ertragswertverfahrens ist ein komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie können in fünf Schritten den Ertragswert selbst in einem vereinfachten Ertragswertverfahren berechnen. Für eine exakte Einschätzung sollten sie aber auf einen Immobiliengutachter zurückgreifen.

Für Investoren ist der Gebäudeertragswert eine wichtige Kennzahl. Ein Objekt sollte unter diesem Wert gekauft werden. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert ist, desto lukrativer ist die Investition.

Kennzahlen zur Erechnungs des Ertragwerts

  • Der Rohertrag bezeichnet die jährlichen Mieteinnahmen.
  • Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen.
  • Die Bodenwertverzinsung ist ein Geldbetrag, der sich durch die Multiplikation des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszins ergibt.
  • Der Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) wird behördlich festgelegt.
  • Und der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden.

Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert und nicht das gesamte Objekt verzinst, weil ein Gebäude sich abnutzt und Erträge somit nur für einen begrenzten Zeitraum erzielt werden können. Grundstücke dagegen stellen unabhängig davon einen eigenständigen Wert dar. Ein häufig genannter Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist 5 %.

Vervielfältiger berechnen

Wie berechnet man jedoch den Vervielfältiger in dieser Formel, wenn der Kaufpreis überhaupt nicht feststeht? Dafür benötigt man die Komponenten Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Vervielfältiger =

((Liegenschaftszins + 1) Restnutzungsdauer -1)


/


((Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer × Liegenschaftszins)

Daraus folgt, dass der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren je nach der Restnutzungsdauer des Objektes und dem Liegenschaftszins schwankt. Er erhöht sich, wenn die Restlaufzeit zunimmt, und sinkt wiederum, sobald der Liegenschaftszins steigt. Zuvor haben wir festgestellt, dass ein sinkender Vervielfältiger ein steigendes Risiko bedeutet. Deshalb kann man den Liegenschaftszins in diesem Fall auch als Gradmesser für das Risiko des Objekts verwenden.

Express-Check

So können Sie schnell ausrechnen, ob Ihnen beim Immobilienkauf ein gutes Geschäft unterbreitet wird: Sie multiplizieren die Nettokaltmiete pro Jahr (diese wird grundsätzlich in Verkaufsanzeigen angegeben) mit dem Vervielfältiger.

Marktwert = Nettokaltmiete pro Jahr × Vervielfältiger

Ist der errechnete Marktwert über dem angegebenen Kaufpreis, spricht das für ein gutes Geschäft.

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