Core-Immobilien: So profitieren Sie von der Investmentstrategie
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 08.01.2024
Jeder, der schon einmal durch die Innenstadt einer deutschen Großstadt geschlendert ist, wird an sogenannten
Core-Immobilien vorbeigelaufen sein: Hochwertige Bürogebäude in bester Innenstadtlage.
Auch
Investmentfonds setzen vielfach auf diese Art von Immobilien. Denn sie bringen sichere und regelmäßige Erträge.
Aber wie kann ich als Privatanlegerin oder -anleger von Core-Immobilien profitieren? Und was muss ich noch beachten? Wir
erklären es Ihnen und stellen Ihnen andere Immobilienstrategien vor.
Welche
Immobilien-Investmentstrategien gibt es?
Zur Übersicht
Wie kann ich überhaupt
Core-Immobilien kaufen? Zur Erklärung
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Was sind Core-Immobilien?
Eine spezielle Art von Immobilien – der Begriff „Core“ bezieht sich dabei auf hochwertige Objekte in etablierten Lagen[1]. Diese Immobilien sind bereits
vermietet und erzielen regelmäßige Mieteinnahmen.
Im engeren Sinne werden Core-Immobilien in einem Atemzug mit der sogenannten Core-Strategie genannt,
deren Fokus eben
diese Art von Objekten ist. Die Investmentstrategie konzentriert sich auf langfristige Erträge – im
Gegensatz zu anderen
Immobilienstrategien, auch Risikoklassen genannt (siehe nächster Abschnitt).
Folgende Merkmale kennzeichnen die Core-Strategie:
- Erwerb von Bestandsimmobilien (i.d.R. Büroobjekte) in zentraler Lage einer Großstadt (A-Lagen in A-Standorten)
- Erstklassiger Zustand des Objekts
- Langfristige Mietverträge, nahezu kein Leerstand, Mieter mit hoher Bonität
- Fremdkapitalquote von höchstens 40 %
-
Erträge durch hohe Mieteinnahmen der Immobilie, i.d.R. kein kurz- bis mittelfristiger Verkauf der Core-Immobilie
geplant - Renditen von 2,0 bis 4,0 % p.a.
Welche anderen Immobilien-Investmentstrategien gibt es noch?
Neben der Core-Strategie nennen Experten noch andere Investmentstrategien: Core Plus, Value
Add sowie Opportunistic[2]. Für
die Investmentstrategien ist das Verhältnis zwischen Risiko und Eigenkapitalrendite
ausschlaggebend.
Daher werden sie auch als Risikoklassen bezeichnet. Eine gesetzliche Definition über die Merkmale gibt
es nicht. Vielmehr kann das Management eines Fonds eigene
Richtlinien bei seiner Investition festlegen.
Ein Überblick[3]:
| Investmentstrategie | Leerstand | Haltedauer | Risiko | Rendite p.a. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Core | Erwerb von Objekten in A-Lagen mit Fokus auf hohe, langfristige Mieteinnahmen | weniger als 15 % möglich | Über 10 Jahre | sehr gering, sehr sicherheitsorientiert | 2,0 bis 4,0 % |
| Core Plus | Investition in Top-Immobilien mit Abstrichen, entweder bei der Lage (gute B-Lagen) oder Zustand (leichte Modernisierung notwendig). Fokus auf Mieterträge mit moderater Wertsteigerung |
ebd. | Über 7 Jahre | gering, eher sicherheitsorientiert | 4,0 bis 8,0 % |
| Value Add | B-Lagen, bei denen sich die Erträge zum Großteil aus der nachhaltigen Wertsteigerung durch aktives Management ergeben sollen |
15 bis 40 % möglich | 3 bis 7 Jahre | mittel | 6,0 bis 10,0 % |
| Opportunistic | B- und C-Lagen mit hohem Entwicklungspotenzial. Sie sollen kurzfristig in einem Zeitraum von unter 6 Jahren aufgewertet und mit hoher Wertsteigerung verkauft werden |
mehr als 40 % möglich | 1 bis 6 Jahre | hoch | 8,0 % bis 12,0 % |
Sie sehen: Die drei bzw. vier Investitionsstrategien richten sich an unterschiedliche Investoren, je
nach Risikoaversion
bzw. Renditechancen[4].
Core-Strategien
Core-Strategien setzen auf ein passives Immobilienmanagement, das auch als „Buy and Hold“ bezeichnet wird. Die Rendite
ergibt sich aus den Mieteinnahmen der Bestandsimmobilien und der Investor nimmt keine größeren, wertsteigernden
Umbauarbeiten an den Objekten vor. Diese sind bei Core-Immobilien in der Regel ohnehin nicht nötig.
Value Add-Strategie
Bei der Value Add-Strategie wird das Immobilienmanagement hingegen aktiv vorangetrieben – und zwar mit dem Ziel eines
profitablen Verkaufs der Immobilie. „Buy and Sell“ wird dieses Vorgehen deshalb genannt. Leerstände oder längere
Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten an den Bestandsobjekten sind hier möglich und nötig, um den Wert der Immobilie zu
steigern.
Opportunistic-Strategie
Das gilt ebenso für die Opportunistic-Strategie, wobei dort in der Regel noch mehr Kapital in die Wertsteigerung der
Immobilien fließt – zumindest im Verhältnis zu den Erwerbskosten für die Immobilie. Die Opportunistic-Strategie bezieht
sich indes nicht nur auf Bestandsimmobilien, sondern umfasst ebenso Projektentwicklungen, mit dem Ziel, das Objekt
möglichst im Core-Immobilien-Segment zu verkaufen.
Die Mieten können hier zunächst unter dem Marktniveau liegen. Um eine langfristige Stabilität der Erträge geht es nicht,
vielmehr um kurzfristige Steigerungen. Daher läuft dieser Investitionsstil bisweilen unter dem Label der „Spekulation“,
ein Investment gilt als deutlich risikoreicher.
Wie kann ich als Privatanleger überhaupt in Core-Immobilien
investieren?
Da die Preise von Core-Immobilien in der Regel bei mehr als 10 Mio. € liegen[5] – bisweilen sogar deutlich darüber –,
kommt ein direkter Kauf eines solchen Objekts für Sie als Privatanlegerin oder -anleger nicht
in Frage. Doch Sie haben andere Möglichkeiten, von Core-Immobilien zu profitieren.
Eine Übersicht:
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in eine Vielzahl an verschiedenen Immobilien investieren.
Als Anlegerin oder Anleger können Sie Anteile an diesen Fonds über die Börse erwerben. Offene
Immobilienfonds sind in der Regel breit aufgestellt. Für die Verwaltung des Fonds und die Auswahl der
Immobilien sind professionelle Fondsmanager zuständig, weshalb ein Immobilienfonds oft teurer ist als andere
Immobilienanlagen.
Immobilien-ETF
ETF (von englisch „Exchange Traded Funds“) sind an der Börse gehandelte Fonds, die einen ganzen Aktienindex
nachbilden, in dem Immobilienunternehmen notiert sind. Durch den Kauf von Anteilen an Immobilien-ETF können
Sie indirekt in Core-Immobilien investieren – wenngleich nicht ausschließlich.
REITs
REITs sind börsengehandelte Aktiengesellschaften, die (ausschließlich) in Immobilien investieren. Durch den
Kauf von Anteilen eines REITs können Sie sich an einer Vielzahl von Objekten beteiligen – wenngleich nur
indirekt. Auch Core-Immobilien können darunter sein. REITs sind verpflichtet, einen Großteil ihrer Gewinne
an Sie als Aktionäre auszuschütten. Dadurch bieten REITs attraktive Dividendenerträge für Sie.
Immobilien-Crowdinvesting
Hier können Sie sich gemeinsam mit einer Vielzahl anderer Anlegerinnen und Anleger an der Finanzierung von
Immobilienprojekten beteiligen. Beim Immobilien-Crowdinvesting können Sie kleinere Beträge anlegen – und die
anderen Investmentstrategien austesten (siehe oben). Beim Crowdinvesting geht es oft um die Aufwertung
einer Bestandsobjekts oder die Neuentwicklung eines Projekts, weniger um das langfristige Halten einer Immobilie.
Sind Core-Immobilien trotz Zinswende interessant?
Ja, auf jeden Fall – und das trotz eines zwischenzeitlichen Preisrückgangs am Immobilienmarkt infolge
gestiegener Bauzinsen. Denn: Core-Immobilien werden oft mit einem hohen Anteil an Eigenkapital
finanziert, sie sind daher von
gestiegenen Darlehenszinsen deutlich weniger abhängig als andere Immobilien. Ohnehin sind die Zinsen mittlerweile wieder am Fallen – der Zinsgipfel scheint erreicht zu sein.
Zudem gilt: Die Nachfrage nach Core-Immobilien ist ungebrochen, und das obwohl der Anteil von Menschen
im Homeoffice gestiegen ist. Bei Core-Gebäuden handelt es sich meist um sehr moderne Bürokonzepte, die
den neuen Arbeitsanforderungen entsprechen. Aufgrund des Platzmangels in
Innenstädten, in denen Core-Immobilien liegen, ist das Angebot gering, was zu weiter steigenden Preisen
führt.
Die Core-Strategie kann für Sie deswegen immer noch interessant sein, etwa durch eine Beteiligung an einem offenen
Immobilienfonds oder den Kauf von REITs. Welche Möglichkeiten Sie noch haben, lesen Sie hier.
Sie sollten bei einem Immobilien-Investment aber stets das Risiko im Blick haben, das Sie als
Investorin bzw. Investor maximal eingehen wollen – und die mögliche Rendite, die Sie erzielen können.
Die Core-Strategie sollte
daher nur eine Ergänzung Ihres Immobilien-Portfolios
sein.
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Quellenangaben
- Tietgen, A., Stein,
A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S.
182 - Rebitzer, D. (2022). Immobilieninvestition. In: In: Mändle,
M. (Hrsg.). Handbuch
Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management,
Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 95 f. - Rebitzer, D. (2022). Immobilieninvestition. In: In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch
Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management,
Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 97 - Vornholz, G. (2022). Der Immobilien-Investmentmarkt: Relevante Werttreiber und Perspektiven.
Wiesbaden: Springer Gabler. S. 11 f. - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 182
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