Core Immobilien: Alles über die Investmentstrategie

Artikel von Ralf Kretzschmar; aktualisiert am 07.04.2022

Häufig werden Core Immobilien fälschlicherweise als erstklassige Bestandsimmobilien in den besten
Lagen von internationalen Großstädten bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich jedoch um eine
Investmentstrategie von Investoren und Vermögensverwaltern.

Die Core Immobilien-Strategie setzt dabei auf den Erwerb von Top-Immobilien, um eine Rendite aus der
langfristigen Vermietung dieser Objekte zu generieren. Erfahren Sie hier, was die Core-Strategie ist und warum
Investments nach der Core-Strategie derzeit rückläufig sind.

Was ist die Core-Strategie?

Folgende Merkmale kennzeichnen die Core-Strategie:

  • Erwerb von Immobilien in zentraler Lage einer Großstadt (A-Lagen in A-Standorten)
  • erstklassiger Zustand des Objektes
  • langfristige Mietverträge, kein Leerstand
  • Mieter mit hoher Bonität
  • Fremdkapitalquote von höchstens 50 %
  • Erträge durch hohen Mieteinnahmen der Immobilie
  • Renditen von 2,0 % bis 4,0 % p.a.

Ein Großteil der Immobilien, die im Rahmen der Core-Strategie erworben werden, sind Gewerbeimmobilien.
Exklusive Wohnimmobilien ergänzen das Core-Investmentportfolio.

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Differenziert wird bei Core-Strategien sowohl nach oben als auch nach unten. Exzellente Immobilien mit als sehr sicher
geltenden Mieteinnahmen und somit verhältnismäßig geringem Risiko werden hin und wieder auch als Super
Core
bezeichnet.

Etwas risikoreicher als die Core-Strategie ist die Strategie Core+ bzw. Core
Plus
, bei der geringe Abstriche bezüglich Lage oder Zustand der Immobilien zulässig sind. Im
Durchschnitt wird die Immobilie zudem früher veräußert.

Investmentstrategien bei Immobilienanlagen

Für die verschiedenen Investmentstrategien sind in der Regel das Verhältnis zwischen Risiko und
Eigenkapitalrendite ausschlaggebend. Die verschiedenen Strategien wie Core, Value Add und Opportunistic
werden deswegen auch hin und wieder als Risikoklassen bezeichnet.

Investmentstrategie Haltedauer Risiko Rendite p.a.
Core und Super Core Erwerb von A-Lagen mit Fokus auf hohe, langfristige Mieteinnahmen. Über 10 Jahre sehr gering 2,0 % bis 4,0 %
Core+ Investition in Top-Immobilien mit Abstrichen, entweder bei der Lage (gute B-Lagen) oder Zustand (leichte
Modernisierung notwendig). Fokus auf Mieterträge mit moderater Wertsteigerung.
Über 7 Jahre gering 4,0 % bis 8,0 %
Value Add B-Lagen, bei denen sich die Erträge zum Großteil aus der nachhaltigen Wertsteigerung durch aktives
Immobilienmanagement ergeben sollen.
3 bis 7 Jahre mittel 6,0 % bis 10,0 %
Opportunistic B- und C-Lagen mit hohem Entwicklungspotenzial. Sie sollen kurzfristig in einem Zeitraum von unter 6
Jahren aufgewertet und mit hoher Wertsteigerung verkauft werden.
1 bis 6 Jahre hoch 8,0 % bis 12,0 %

Die Core-Strategie bietet nur noch geringe Renditen

Die Core-Strategie ist bei institutionellen, risikoaversen Anlegern, wie Versicherungen oder Pensionskassen, beliebt.
Die durchschnittliche Rendite ist mit 2,0 % mittlerweile jedoch deutlich geringer als noch vor einigen Jahren.

Grund hierfür ist die zunehmende Nachfrage am Immobilienmarkt und die damit steigenden Preise für die wenigen
Top-Immobilien in den Stadtzentren, wodurch die Renditen erheblich geschmälert werden. Institutionelle Investoren sind
aber dennoch bereit, die hohen Preise zu zahlen, da noch risikoärmere Investments wie Bundesanleihen mittlerweile noch geringer und zum Teil
sogar negativ verzinst werden.

Immobilienfonds setzen deswegen zunehmend auf
die Core+ und Value Add-Strategie, um höhere Renditen zu erreichen.

Unterschied zwischen Core und Value Add

Die Value Add-Strategie unterscheidet sich fundamental von den Core-Strategien.

Core-Strategien setzen auf eine klassische Investitionsstrategie mit einem passiven Immobilienmanagement, die auch als
Buy and Hold bezeichnet wird. Die Rendite ergibt sich dabei aus den Mieteinnahmen der
Bestandsimmobilien und der Investor nimmt keine größeren, wertsteigernden Umbauarbeiten an den Immobilien vor.

Bei der Value Add-Strategie wird das Immobilienmanagement hingegen aktiv vorangetrieben. Und zwar mit
dem Ziel der profitablen Veräußerung der Immobilie: Buy and Sell wird dieses Vorgehen deswegen auch
genannt.

Die Investoren wenden viel Kapital für die Sanierung, den Ausbau oder die Nachverdichtung der Immobilie auf. Das Ziel
ist dann, das Objekt möglichst im Core-Immobilien-Segment zu veräußern. Dies gilt auch für die
Opportunistic-Strategie, wobei dort in der Regel noch mehr Kapital in die Wertsteigerung der Immobilien
fließt – zumindest im Verhältnis zu den Erwerbskosten für die Immobilie.

Um die höheren Kosten für die Entwicklung der Immobilien zu begleichen, benötigen die
Investoren in der Regel mehr Fremdkapital. Beträgt die Fremdkapitalquote bei der
Core-Strategie bis zu 50 %, liegt diese in den Investmentklassen Value Added, Opportunistic und Development
meist bei 60 % bis 75 %.

Core-Investments sind rückläufig

Der Wandel im Investment hin zu Strategien, die risikoaffiner sind, lässt sich an Zahlen ablesen. Laut der Global Investment Intentions Survey 2020 sank der Anteil von Investments nach der
Core-Strategie in den letzten zehn Jahren deutlich. Gingen 2010 noch 68,6 % der Immobilienanlagen in
Core-Investments, so waren es 2020 nur noch 37,5 %, also beinahe die Hälfte.

Der Anteil von Value Added-Investments stieg dagegen von 28,6 % auf
42,5 % an, sodass sie mittlerweile den größten Anteil der Investments ausmachen.
Opportunity-Investments lagen in den letzten fünf Jahren anteilig zwischen 10 % und 20 %.

Crowdinvesting als Alternative für Privatanleger

Die Core-Strategie bietet aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsumfelds keine attraktiven Renditen mehr an. Privatanleger
müssen deswegen ein etwas höheres Risiko eingehen, um bessere Renditen zu erreichen.

Zum Klassiker für hohe Renditen, einem Investment in Aktien, stellt das Crowdinvesting in Immobilien eine interessante
Alternative dar. Dort schließen sich zahlreiche Privatanleger über eine Plattform zusammen und können somit in
Immobilienprojekte investieren, die bisher institutionellen Anlegern vorenthalten blieben.

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