Immobilien als Kapitalanlage: So klappt es mit Ihrem Immobilienkauf!

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 01.11.2023

Lange Zeit kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Durch die Zinswende infolge der
gestiegenen Inflation aber legte der Immobilienboom eine Verschnaufpause ein, die Preise fielen etwas. Gerade jetzt kann
es für Investoren spannend sein, langfristig in Immobilien zu investieren. Das gilt auch für Sie als Privatanlegerin
oder -anleger. Wir erklären, was Sie dabei beachten sollten.

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Gestiegene Zinsen: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie überhaupt noch?

Ja. Der Immobilienkauf kann sich trotz gestiegener Darlehenszinsen und leicht gesunkener
Immobilienpreise noch lohnen.
Eine Immobilie ist eine langfristige Investition
– angesichts fehlenden Wohnraums ist es wahrscheinlich, dass die Preise
auf lange Sicht wieder steigen werden. Die Hoffnung ist zudem: Die Vermietung Ihres Objekts soll dabei zusätzliche
Einnahmen generieren und Ihnen eine regelmäßige Rendite bieten.

Ohnehin kann Immobilienbesitz auch als Inflationsschutz dienen, da Immobilien als wertbeständiger Sachwert gelten. Nicht
umsonst ist bei Immobilien bisweilen von „Betongold“ die Rede^[1]. So ist es
sinnvoll, einen Teil Ihres Vermögens in
Immobilien zu halten. Als Faustregel gilt: 20 % liquide Mittel (z.B. Bankguthaben, Festgelder), je 35 % bis 40 % in an
Börsen handelbaren Wertpapieren und Immobilien sowie 5 % Gold. Das kann sich aber je nach Risikoaversion
unterscheiden.

Immobilien als Kapitalanlage bieten Steuervorteile

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage bringt Ihnen darüber hinaus einige Steuervorteile. Zwar
müssen Sie die
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Sie können jedoch die jährlichen Sollzinsen der Finanzierung für den Immobilienerwerb als
Werbungskosten absetzen,
ebenso wie die Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Zudem können Sie einen Teil der
Immobilie abschreiben, das heißt, ihren Wertverlust steuerlich geltend machen. Meist sind das 2 % des Kaufpreises
im Jahr. Für Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können Sie sogar 2,5 % jährlich geltend machen.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren, müssen Sie keine Steuern auf
den
Veräußerungsgewinn zahlen^[2]. Ansonsten wird Ihr persönlicher Einkommensteuersatz fällig – die sogenannte
Spekulationssteuer.

Was
Sie zur Spekulationssteuer wissen sollten!

Welche Nachteile hat der Erwerb einer Immobilie?

Die direkte Investition in eine Immobilie hat nicht nur Vorteile. Es gibt auch einige Nachteile, die
Sie beachten
sollten, wenn Sie in eine Immobilie investieren möchten. Eine Übersicht:

• Investition: Immobilien erfordern einen hohen Eigenkapitaleinsatz. Das kann für viele
  Investorinnen und
  Investoren eine Herausforderung darstellen. Darüber hinaus fallen zusätzliche Kosten für Instandhaltung,
  Maklergebühren und sonstige Kaufnebenkosten an.
• Liquidität: Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien und Anleihen sind Immobilien nur
  schwer zu
  verkaufen. Dadurch ist Ihr Kapital bisweilen über Jahrzehnte gebunden. Sie sollten daher auf eine breite
  Diversifikation in Ihrem Anlageportfolio achten und nur so viel investieren, wie Sie über Jahre entbehren
  können.
• Verwaltungsaufwand: Der Kauf und die Verwaltung von Immobilien erfordern oft erhebliche Zeit
  und Mühe. Etwa wenn
  es darum geht, Mieter zu finden, Mietverträge abzuschließen sowie die Immobilie instand zu halten. Dazu können
  unvorgesehene Verwaltungskosten kommen.

In welche Immobilie kann ich investieren?

Grundsätzlich müssen Sie überlegen, ob Sie in Wohn- oder Gewerbeimmobilien investieren möchten.
Wohnimmobilien umfassen
– wie der Name vermuten lässt – vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie einzelne Wohnungen. Sie bieten Ihnen eine
potenziell stabile Einkommensquelle durch regelmäßige Mieteinnahmen.

Zu Gewerbeimmobilien zählen indes Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Lagerhallen und andere Arten von (überwiegend)
gewerblich genutzten Immobilien. Sie bieten in der Regel höhere Renditen als Wohnimmobilien, erfordern jedoch mehr
Kapital und Expertise von Ihnen^[3]. Bei vielen Gewerbeimmobilien ist es daher für Privatanlegerinnen und Privatanleger gar
nicht möglich, zu investieren.

Bestands- oder Projektimmobilien?

Darüber hinaus unterscheidet man zwischen Bestands- und Projektimmobilien. Bestandsimmobilien sind
bereits gebaute
Immobilien, die häufig schon vermietet sind. Bestandsimmobilien sind in der Regel weniger riskant als Projektimmobilien,
allein deswegen, weil sie bereits auf dem Markt sind.

Projektimmobilien sind hingegen Immobilien, die noch gebaut werden müssen. Sie werden oft von
Investoren erworben, die
auf eine Wertsteigerung spekulieren, sobald das Projekt abgeschlossen ist und die Immobilie auf den Markt gebracht wird.
Hier können Sie mehr mitentscheiden und sind flexibler als bei Bestandsimmobilien.

Immobilienprojekte weisen jedoch ein deutlich höheres Risiko als Bestandsimmobilien auf. So ist beispielsweise bei
Baubeginn (und dem Kauf einer Projektimmobilie) nicht klar, ob sie in der geplanten Zeit oder tatsächlich fertiggestellt
wird. Sie sollten prinzipiell nur mit erfahrenen Projektentwicklern zusammenarbeiten und sich deren Track Record vor
einem Investment unbedingt anschauen. Ein Track Record ist eine Referenzliste über realisierte, aber auch gescheiterte
Projekte.

Welche Faktoren sind beim Kauf einer Immobilie wichtig?

Anlageimmobilien sollen durch regelmäßige Miet- und Pachteinnahmen einen Cashflow für ihre Vermieter
generieren. Zudem
können Sie auf die Wertsteigerung der Immobilie setzen und Ihr Renditeobjekt nach einiger Zeit verkaufen. Doch nicht
jedes Immobilienobjekt eignet sich auch als Anlageimmobilie. Wie Sie beim Erwerb vorgehen und auf
welche Faktoren Sie achten sollen – eine Übersicht:

Finanzierung

Um eine Immobilie zu erwerben, ist ein hoher Eigenkapitaleinsatz vonnöten, rund 30 % des
Kaufpreises. Davon können die Nebenkosten, die beim Erwerb anfallen – also Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie
Maklercourtage – bereits 10 % ausmachen. Die restlichen 70 % leihen Sie sich in der Regel als Darlehen von Ihrer Bank.

Grundsätzlich haben Sie bei der Immobilienfinanzierung die Wahl zwischen dem Annuitätendarlehen sowie dem endfälligem Darlehen. Zentraler Unterschied
zwischen den beiden Darlehensvarianten ist die Tilgung.

Bei dem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der Zinsbindung, die in der Regel zwischen fünf und 15
Jahren liegt, eine
feste monatliche Rate. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil
zusammen^[5]. Am Anfang der
Laufzeit ist der
Zinsanteil höher als der Tilgungsanteil, gegen Ende der Laufzeit ist es umgekehrt. Anders beim endfälligen
Darlehen.
Hierbei zahlen Sie während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen – am Ende der Laufzeit zahlen Sie
hingegen die
gesamte Darlehenssumme auf einmal zurück. Die Tilgung des Darlehens bleibt folglich bis zum Ende aus, weshalb ein
endfälliges Darlehen tilgungsfrei genannt wird.

Was
Sie noch zu endfälligen Darlehen wissen sollten

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können Sie das endfällige Darlehen als
Steuersparmodell verwenden. Die
fälligen Zinsen sind steuerlich absetzbar (siehe oben). Dadurch lässt sich Ihre Mietrendite steigern. Sie sollten im
Einzelfall prüfen, ob sich eine Ersparnis für Sie ergibt. Das Annuitätendarlehen gilt dagegen als Klassiker beim Kauf
oder Bau eines Eigenheims. Hier sollten Sie eine Sondertilgung vereinbaren, die es bei endfälligen Darlehen
logischerweise nicht gibt.

Exkurs: Soll- und Effektivzins

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen, kommen Sie schnell mit dem Sollzins und dem
Effektivzins in Berührung. Der
Sollzinssatz bezieht sich auf den nominalen Zinssatz, den Sie für ein Darlehen zahlen müssen. Der Sollzinssatz
berücksichtigt nicht die mit dem Darlehen verbundenen Kosten. Der Effektivzinssatz umfasst hingegen alle Gebühren.
Vergleichen Sie Angebote miteinander, sollten Sie stets beide angegebenen Zinssätze betrachten. Achten Sie jedoch auf
dieselbe Zinsbindung.

Rendite

Entscheidend für den Erfolg Ihrer Immobilie als Kapitalanlage ist die Rendite, die das Objekt abwirft.
Die
Jahreskaltmieten, die ein Immobilienbesitzer erhält, entsprechen noch lange nicht der Rendite aus der
Immobilien-Kapitalanlage.

Einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses rentabel ist, liefert der sogenannte
Vervielfältiger, auch Kaufpreisfaktor genannt.

Der Vervielfältiger gibt an, in wie vielen Jahren der Kaufpreis mit den Mieteinnahmen erwirtschaftet ist^[6]. Es
handelt sich aber nur um eine grobe Kennzahl, da er sowohl die Nebenkosten für den Kauf (etwa für den Immobilienmakler) als auch
die Bewirtschaftungskosten nicht mit einbezieht.

So berechnen Sie die Nettorendite

Deutlich besser ist hier die Nettomietrendite. Diese kalkuliert auch den Kaufpreis und die
Kaufnebenkosten mit ein^[7].

Handelt es sich beim Anlageobjekt um eine neue Eigentumswohnung, empfehlen Experten als Daumenregel eine
Nettomietrendite von mindestens 4 % des Kaufpreises. Für ältere Objekte sollte diese mit 6 % noch einmal höher
liegen.

Welche
Renditearten es bei Immobilien gibt

Lage

Hier spielen die Standortfaktoren eine zentrale Rolle^[8]. Grundsätzlich müssen Sie zwischen Makrolage und
Mikrolage
unterscheiden. Die Makrolage bezieht sich auf die allgemeine wirtschaftliche und gesellschaftliche Situation in der
Region, in der Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten.

Zu den Faktoren, die die Makrolage beeinflussen können, gehören die ansässigen Unternehmen oder die
Infrastruktur. Eine
niedrige Arbeitslosenquote und eine wachsende Wirtschaft sind positive Anzeichen für eine gute Makrolage. Wenn die
Bevölkerungszahl in der Region steigt, kann das ein positives Zeichen sein.

Die Mikrolage bezieht sich dagegen auf die genaue Lage der Immobilie in der Stadt oder Gemeinde. Sie
umfasst die
Umgebung, die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft und andere Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.
Zum Beispiel kann eine Immobilie in der Nähe von Einkaufszentren, Schulen sowie mit direktem Zugang zu öffentlichen
Verkehrsmitteln eine höhere Nachfrage haben. Auch Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Freizeitaktivitäten vor Ort
können den Wert einer Immobilie steigern.

Immobilienbewertung

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie den (ungefähren) Wert ermitteln. Dazu haben Sie mehrere Möglichkeiten. Die
schnellste und einfachste Variante zur Bewertung einer Immobilie bieten Online-Immobilienbewertungen.

Sie können einen Immobilienmakler, eine Bank oder Sachverständige konsultieren, die eine Immobilie vor dem Kauf vor Ort
bewerten sollen. Diese Bewertungen sind im Vergleich zu Online-Portalen genauer, kosten allerdings entsprechend mehr
Geld und Zeit.

Vier
Wege zur Immobilienbewertung

Unterlagen

Folgende Unterlagen sollten Sie sich vor dem Kauf aushändigen lassen und sie sorgfältig prüfen:

• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft darüber, wem das Grundstück gehört. Auch
  können Sie hier
  eventuelle Belastungen durch Hypotheken oder Grundschulden
  einsehen. Nach dem Immobilienkauf werden Sie als
  Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Teilungserklärung: Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern kommt die Teilungserklärung zum
  Einsatz. Sie regelt das
  Verhältnis zwischen den einzelnen Eigentümern und der Eigentümergemeinschaft. Hier werden die Rechte und
  Pflichten der Eigentümer festgelegt. In der Teilungserklärung finden Sie, welche Teile des Gebäudes oder des
  Grundstücks den einzelnen Eigentümern gehören. In der Gemeinschaftsordnung stehen Details, die in der
  Teilungserklärung nicht enthalten sind, etwa die Nutzung von Gemeinschaftsräumen.
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Ebenfalls bei Mehrfamilienhäusern werden die
  Protokollen der
  letzten Eigentümerversammlungen wichtig. Hier können Sie Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft nachlesen.
  Hier wird beispielsweise über anstehende Reparaturen bzw. Sanierungen abgestimmt. Auch Probleme innerhalb des
  Hauses können in diesen Protokollen stehen und für Sie als künftiger Eigner eine wichtige Rolle spielen.
• Nebenkostenabrechnungen und Energieausweis: Die Nebenkostenabrechnungen geben Aufschluss
  darüber, welche Kosten
  auf Sie als Eigentümer zukommen. Es ist zudem wichtig, den Energieausweis einzusehen. Hier finden Sie
  Informationen über die Energieeffizienz des Gebäudes – und
  entsprechend mögliche Kosten für Sanierungen.
• Kopien der laufenden Mietverträge: Bei vermieteten Objekten ist es wichtig, den Mietvertrag
  einzusehen, um sich
  über die bestehenden Mietverhältnisse zu informieren. Hierbei können eventuelle Mieterhöhungen oder
  Kündigungsfristen von Bedeutung sein, um das Risiko eines Leerstands bewerten zu können.
• Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung ist ein wichtiger Aspekt bei der Absicherung des
  Gebäudes und kann
  im Schadensfall einer Immobilie entscheidend sein. Sie sollten sich über die Deckungssumme informieren.

Welche Risiken birgt der Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Sie einige Risiken beachten. Ein Überblick:

Welche Alternativen zum Immobilienkauf habe ich?

Es muss nicht gleich der Kauf einer Immobilie sein. Um von der Anlageklasse zu profitieren, haben Sie Alternativen. Ein
Überblick:

Immobilienfonds

Mit einem offenen Immobilienfonds investieren Sie in eine Vielzahl von Immobilien, müssen sich aber
nicht selbst um die
Auswahl, die Verwaltung oder den Verkauf kümmern. Das übernimmt das Fondsmanagement. Ihren Anteil an einem offenen
Immobilienfonds können Sie (nach einer Haltefrist) jederzeit verkaufen.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie nur in wenige Immobilien und binden Ihr Kapital über
eine lange
Zeit, oft mehr als zehn Jahre. Das Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds sollten Sie sich gut
überlegen.

Wie
offene Immobilienfonds funktionieren

Diese
Risiken bergen geschlossene Immobilienfonds

Immobilienaktien

Immobilienaktien sind Aktien von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Das können etwa
Baufirmen,
Immobilienentwickler oder REITs („Real Estate Investment Trusts“)
sein. Wenn Sie in Immobilienaktien investieren, legen
Sie Ihr Geld folglich in Unternehmen an, die Immobilien besitzen bzw. finanzieren und profitieren so indirekt von der
Wertentwicklung des Immobilienmarkts. Einzelne Immobilienaktien sind nicht zu empfehlen, mit einem Immobilien-ETF
streuen Sie dagegen Ihr Risiko breit.

Welche
Chancen Immobilienaktien bieten

Immobilienanleihen

Bei einer Immobilienanleihe handelt es sich um eine Schuldverschreibung, die von einem
Immobilienunternehmen ausgegeben
wird und durch Grundschulden besichert ist. Wenn Sie in Immobilienanleihen investieren, leihen Sie dem Emittenten Geld
und erhalten dafür Zinszahlungen. Am Ende der Laufzeit bekommen Sie den investierten Betrag zurück. Bei
Immobilienanleihen gehen Sie tendenziell ein höheres Risiko ein als bei herkömmlichen Anleihen. Sie sollten stets auf
eine ausreichende Bonität des Emittenten achten.

Was
Sie zu Immobilienanleihen wissen sollten

Digitale Immobilien-Investments

Sie können auch direkt in Immobilien investieren, genauer gesagt: in die Forderungen aus einem besicherten
Bankdarlehen.
Auf der Plattform von BERGFÜRST schließen Sie sich mit einer Vielzahl von Kleinanlegerinnen- und anlegern zusammen und
finanzieren eine Projekt- oder
Bestandsimmobilien. Dafür erhalten Sie einen festen Zinssatz von bis zu 7,50 % pro
Jahr.
Doch diese Form der Immobilien-Kapitalanlage birgt gewisse Risiken für Sie. Sie sollten Ihr Portfolio stets breit
aufstellen.

Mehr
über digitale Immobilien-Investments

Bild-Copyright: © PantherMedia / casamedia (YAYMicro)

Quellenangaben

1. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 32 f.
2. Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 315
3. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 131 f.
4. Voigtländer, M. (2023). War Wohneigentum früher erschwinglicher? IW-Kurzbericht, Nr. 78. Köln: Institut der
   deutschen Wirtschaft. Hier abrufbar
5. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 246
6. Tietgen,
   A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135
7. Geyer, H. (2020). Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft – inkl. Arbeitshilfen
   online. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 158 f.
8. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze,
   E. (2020). Immobilien
   als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 153 ff.