Immobilien als Kapitalanlage: 10 Fallen, in die Anleger tappen

Von Valeria Nickel – aktualisiert am 10.11.2022

Immobilien als Kapitalanlage boomen – nicht umsonst wird hier auch vom „Betongold“ gesprochen. Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die Eigentümerquote in Deutschland durchschnittlich bei rund 46,5 %. Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen und als Eigentümer von der Mietrendite zu profitieren oder mietfrei zu wohnen, ist die gängigste Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen.

Grund für den Boom war die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Aufgeschreckt durch die niedrigen Zinsen für das klassische Sparbuch – das im Übrigen immer noch die beliebteste Kapitalanlage der Deutschen ist – bei gleichzeitig steigender Inflation schichten viele Sparer um. Sie folgen der Devise „Nur Bargeld, Beton und Gold ist Wahres“. Dabei steht für sie vor allem die Absicherung vor Krisenzeiten bzw. dem Alter im Vordergrund und weniger der Vermögensaufbau, wie eine Umfrage der Deutschen Börse Commodities zeigt.

Begünstigt wird der Trend zum Immobilien-Investment durch die niedrigen Hypothekenzinsen. Laut FMH kostet ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit durchschnittlich 0,66 % im Vergleich zu 3,85 % vor 10 Jahren (Stand: 07.01.2021). Ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie zu finanzieren ist also ein leichtes Spiel.

Darüber hinaus regieren hohe Wertsteigerungen den Immoblienmarkt in Metropolregionen und Großstädten. Dadurch ist auch ein konstant steigender Mietertrag für Eigentümer in diesen Regionen zu erwarten.

Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage liegen auf der Hand. Allerdings sollten Anleger nichts überstürzen, denn auch für Immobilien als Kapitalanlage besteht ein gewisses Risiko.

Klumpenrisiko

Setzt man sein gesamtes Vermögen auf nur ein Projekt, so hängt ein sogenanntes „Klumpenrisiko” daran – im Falle eines Verlustgeschäfts gibt es keine Risikoverteilung und der Anleger verliert seine gesamte Investition.

Kapitalbindung

Beim Haus- oder Wohnungskauf muss man meist sein gesamtes Erspartes aufbringen und ein Darlehen aufnehmen. Das heißt, dass viel Geld des Sparers in einer Immobilien-Kapitalanlage gebunden ist. Er kann für lange Zeit – wenn nicht gar für den Rest seines Lebens – nicht mehr darüber verfügen.

Betriebskosten

Die Jahreskaltmieten, die ein Immobilienbesitzer erhält, entsprechen noch lange nicht der Rendite aus der Immoblien-Kaptialanlage. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Steuern und durch die Immobilie verursachte Kosten vom Gewinn (Jahreskaltmieten) abgezogen werden. Dabei sollten Immobilienkäufer die hohen Verwaltungskosten der Bausubstanz nicht unterschätzen. Auch durch Instandhaltungsmaßnahmen können hohe Kosten entstehen. Vor allem für Vermieter sind sie ein regelrechter Renditekiller.

Mitgefangen, mitgehangen

Wer nur eine Wohnung innerhalb eines Hauses kauft, muss bedenken, dass er mit seiner Kapitalanlage Teil der Wohneigentumsgemeinschaft wird. Dies bringt Verpflichtungen mit sich, denn die Wohnungs­eigentümer teilen sich beispielsweise den Flur oder das Dach des Hauses, in dem sich ihre Immobilien-Kapitalanlagen befinden. So können sie über gewisse Dinge nur zusammen entscheiden. Dabei können Probleme mit der Eigentümergemeinschaft entstehen, denn es werden häufig kostenintensive Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnanlage kaum steigern. Umgekehrt kann es auch passieren, dass sich die Wohneigentumsgemeinschaft gegen Maßnahmen entscheidet, die den Wert der Kapitalanlage steigern könnten.

Kein garantiertes Wachstum

Viele Kapitalanleger schwärmen von den Wertsteigerungen von Immobilien in Metropolregionen. Doch die Immobilienpreise in Großstädten sind durch den großen Boom schon jetzt sehr hoch – niemand kann garantieren, dass sie noch weiter anwachsen. Zudem entwickelt sich die Nachfrage und damit auch die Nettokaltmieten je nach Stadt und Lage der Immobilie anders.

Zeit ist Geld

Wer eine Immobilie kaufen will, muss genügend Zeit für seine Kapitalanlage mitbringen – einerseits, um das richtige Objekt zu finden, andererseits, um es zu verwalten. Die Geldanlage muss entsprechend lang und sorgfältig überdacht werden. Wenn man sich darüber hinaus für die Vermietung der Immobilie entscheidet, ohne eine Hausverwaltung zwischenzuschalten, muss man zudem Zeit für die Anfragen der Mieter einplanen.

Kaufnebenkosten

Beim Hauskauf schlagen neben dem eigentlichen Immobilienpreis auch noch die Nebenkosten zu Buche. Künftige Immobilienbesitzer sollten sie unbedingt mit in ihre Gesamtplanung beim Immobilienkauf einbeziehen. Dazu gehören zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises für den Makler, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. All diese Ausgaben schmälern letztendlich die Rendite der Kapitalanlage in Immobilien.

Langfristiger Anlagehorizont

Außerdem sollte man sich bewusst machen, dass der Kauf einer Immobilie nur auf lange Sicht sinnvoll ist. Auf kurzfristige Sicht lohnt er sich meistens nicht, weil der Wertzuwachs der Immobilie nur langsam zunimmt. Daher ist diese Art der Kapitalanlage nur etwas für den langfristigen Anlagehorizont.

Versteckte Mängel

Ärgerlich, wenn man einen hohen Kaufpreis bezahlt hat: Es kann Mängel an der Immobilie geben, die erst im Nachhinein sichtbar werden. Eventuell muss dann zusätzliches Geld investiert werden, das vorher nicht einkalkuliert wurde. Große Rücklagen sind für eine Kapitalanlage in Immobilien besonders wichtig.

Vermieterrisiko

Das Vermieter-Dasein hat es in sich: Ärger mit verspäteten Mietzahlungen, Kosten bei Mieterwechsel und Leerstand sowie damit einhergehende Mietausfälle schmälern die Mietrendite oder können überhaupt nicht von den Mieteinnahmen gedeckt werden. Sie stellen ein großes Risiko für die Immobilie als Kapitalanlage dar. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2017 ergab, dass insgesamt 7,4 % der privaten Vermieter Verluste mit ihrer Anlageimmobilie erwirtschaften statt satte Mietrenditen einzufahren.

Alternative: Immobilien-Crowdinvesting

Im Vergleich zu Personen, die Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen vermieten, erhalten Kapitalanleger, die in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser Geld investieren oder mehrere Objekte besitzen, eine höhere Rendite: Mehr bringt also mehr. Um in größere Projekte zu investieren, braucht man allerdings sehr viel Kapital. Das Investieren in das sogenannte Mezzanine-Kapital war deshalb bisher nur Großanlegern vorbehalten. Eine alternative Anlageform bietet das Immobilien-Crowdinvesting: Hier können Anleger von den Vorteilen einer Kapitalanlage in Immobilien profitieren und gleichzeitig die Risiken der Geldanlage reduzieren.

Dabei schließt man sich über eine Internetplattform wie BERGFÜRST mit anderen Anlegern zusammen und bringt die notwendige Summe gemeinsam auf. Diese sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert für den Einzelnen deshalb bereits mit kleinen Summen. So kann man in mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig investieren, ohne viel Geld aufbringen zu müssen.

Begünstigt wird dies zudem durch relativ kurze Laufzeiten und Handelsoptionen, wodurch das Anlegerkapital nicht auf lange Zeit gebunden ist und flexibel bleibt. Darüber hinaus herrscht dank der schlanken Online-Strukturen ein schneller Informationsfluss: Auf der Crowdinvesting-Plattform erfahren Sie alles, was Sie für Ihre Investment-Entscheidung benötigen und können bei offen gebliebenen Fragen direkt und unkompliziert über die Website mit der Immobiliengesellschaft kommunizieren.

Im Nachgang der Investition muss man sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten – so wird der an sich bereits hohe Zinssatz für den Anleger maximiert. Aufgrund der geringen Mindestbeteiligung ist zudem ähnlich wie bei Immobilienfonds eine gute Risikostreuung möglich: Der Anleger muss nicht wie bei einer Einzelimmobilie alles auf eine Karte setzen. Das Crowdinvesting ist daher eine neue, spannende Anlagealternative für selbstbestimmte Anleger, die Immobilien als Kapitalanlage nutzen und sich gleichzeitig von den Nachteilen eines Immobilienkaufs befreien möchten.

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