Immobilienbewertung für Laien: So ermitteln Sie den Wert beim Hauskauf in vier Schritten

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.05.2024

Überprüft von Saskia Reh

Haben Sie sich bereits ein Haus oder eine Wohnung ausgesucht? Entweder zur Selbstnutzung oder zur Vermietung? Dann geht
es jetzt darum, den Preis bzw. den Marktwert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Wir
zeigen Ihnen daher in vier Schritten, wie Sie bei der Immobilienbewertung vorgehen – und wo Sie als
Laien an Ihre natürlichen Grenzen stoßen.

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Schritt 1: Analyse am Schreibtisch

Ganz zu Beginn steht eine umfassende Recherche. Sammeln Sie Daten über vergleichbare Immobilien in der
Region. Verwenden
Sie dazu Online-Immobilienportale, Anzeigen in Lokalzeitungen und öffentliche Datenbanken. So
veröffentlichen die kommunalen Gutachterausschüsse regelmäßig Berichte zu den Immobilienpreisen. Diesen können Sie sich
kostenpflichtig zusenden lassen.

Grundsätzlich sollten Sie auf folgende Faktoren achten:

1. Lage: Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren. Sie müssen besonders
   zwischen Mikro- und
   Makrolage unterscheiden^[1]. Die Makrolage bedeutet die größere Lage eines Objekts, etwa die
   Region oder den
   Landkreis. Eine Mikrolage umfasst hingegen die Nachbarschaft – also auch die Frage nach Geschäften, Schulen,
   Ärzten und öffentlichen Verkehrsmitteln in der Nähe^[2].
2. Art und Größe: Die Art der Immobilie (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung)
   und ihre Größe
   haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenig erstaunlich: So sind größere Immobilien in der
   Regel teurer als kleinere – zumindest in der gleichen Lage. Dennoch ist eine kleine Eigentumswohnung im Zentrum
   einer Großstadt teurer als ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus auf dem Land.
3. Baujahr: Neuere Immobilien mit modernen Baustandards erzielen in der Regel einen höheren Wert
   als alte,
   sanierungsbedürftige. Auch das dürfte Sie wenig überraschen. Eine Altbauwohnung hat indes auch einen gewissen
   Charme, was den Preis treiben kann.
4. Ausbaumöglichkeiten: Das Potenzial für An- oder Umbauten kann den Wert einer Immobilie
   erhöhen^[3]. Eine
   denkmalgeschützte Immobilie ist etwa nur mit
   großem Aufwand ausbaufähig, weil viele rechtliche Hürden zu nehmen
   sind.

Schritt 2: Besichtigung der Immobilie

Sobald Sie eine Vorstellung vom Immobilienmarkt
haben, ist es an der Zeit, konkrete Objekte vor Ort zu besichtigen.
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine für die Immobilie, die Sie sich ausgesucht haben. Auch andere, vergleichbare
Objekte sollten Sie sich anschauen.

Die gute Nachricht ist: Hier hilft Ihnen der gesunde Menschenverstand bei der Einschätzung entscheidend
weiter – auch
Immobilienprofis gehen zu Beginn nicht anders vor. Sie sollten sich daher fragen: Haben Sie ein gutes Gefühl bei dem
Objekt? Gefällt es Ihnen – ohne die anderen Faktoren zu kennen? Oftmals ist der erste Eindruck kaufentscheidend.

Allein darauf sollten Sie sich freilich nicht verlassen. Während der Besichtigung sollten Sie alle
Aspekte der Immobilie sorgfältig prüfen. Welche das sind, lesen Sie weiter unten. Notieren Sie sich
Ihre Eindrücke und
machen Sie ggf. Fotos. Vergleichen Sie sowohl die besichtigten Immobilien untereinander als auch mit den Daten, die Sie
während Ihrer Analyse am Schreibtisch gesammelt haben.

Auf diese Faktoren sollten Sie bei der Besichtigung achten

Konkret sollten Sie bei der Besichtigung folgende Faktoren im Blick haben^[4]:

• Zustand der Bausubstanz: Überprüfen Sie die Bausubstanz der Immobilie. Achten Sie auf Risse,
  Feuchtigkeitsspuren, Schimmelbildung oder Schädlinge^[5]. Insbesondere bei
  Altbauten ist es wichtig, nach verborgenen Mängeln zu suchen, etwa versteckten Holzschäden, undichten Dächer
  oder Problemen beim Fundament.
• Allgemeiner Zustand: Begutachten Sie den Zustand der Ausstattung der Immobilie, einschließlich
  Küche,
  Badezimmer, Fußböden, Fenster und Türen. Achten Sie auf Abnutzungen oder Beschädigungen.
• Energieeffizienz: Untersuchen Sie die Isolierung der Immobilie, insbesondere bei älteren
  Gebäuden. Eine
  schlechte Isolierung treibt Ihre Heizkosten in die Höhe. Fragen Sie nach dem Alter und Zustand der
  Heizungsanlage sowie dem Energiepass
  der Immobilie, der Informationen über den Energieverbrauch
  liefert. Lassen Sie sich
  – wenn vorhanden – auch die Nebenkostenabrechnungen zeigen.
• Elektrik und Wasserleitungen: Prüfen Sie den Zustand der Elektrik^[6] sowie der Wasserleitungen.
  Achten Sie auf
  Anzeichen von Lecks, Korrosion oder Verstopfungen in den Wasserleitungen. So vermeiden Sie später böse
  Überraschungen.

Darauf kommt es bei Eigentumswohnungen besonders an

Insbesondere bei Eigentumswohnungen, die Sie vermieten wollen, sollten Sie auf folgende Faktoren achten:

• Aufzüge und Barrierefreiheit: Gibt es Aufzüge? Ist die Wohnung insgesamt barrierefrei?
  Insbesondere bei
  Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Hochhäusern kann das entscheidend sein – etwa für ältere Menschen,
  Familien mit kleinen Kindern oder Menschen mit Behinderungen.
• Hausgeld: Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld ein wichtiger Faktor, den Sie berücksichtigen
  sollten. Das
  Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die von den Eigentümern geleistet wird. Das Hausgeld deckt oft Kosten wie
  die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen, Reparaturen und Versicherungen ab^[7]. Die Frage ist: Ist es
  angemessen
  hoch? Wie setzt es sich konkret zusammen?

Schritt 3: Expertenrat einholen

Nun haben Sie eine gute Grundlage, um den Immobilienpreis einschätzen zu können. Wenn Sie weitere Informationen
benötigen, sollten Sie jedoch einen Expertenrat einholen. Immobilienmakler bieten meist die Erstellung
eines
Kurzgutachtens an, um eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie zu geben. Für einen
Immobilienverkauf ist das durchaus
ausreichend. Üblicherweise kostet dieses Gutachten etwa 100 €. Oft wird es von Maklern auch kostenlos angeboten,
wenn sie im Anschluss mit dem Verkauf des Gebäudes beauftragt werden.

Auch Banken müssen eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn sie für die Finanzierung eines Gebäudes ein Darlehen
anbieten. Sie ermitteln deswegen einen sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert bezeichnet den
erwarteten Verkaufspreis,
den die Bank durch den Erlös der Immobilie erzielen kann, wenn ihr Gläubiger zahlungsunfähig wird.

Der Beleihungswert wird meist aus dem aktuellen Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % bis
20 %
berechnet. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den erwarteten Marktpreis der Immobilie. Der
Sicherheitsabschlag
entspricht dabei eher einem Erfahrungswert. Dieser wird von der Bank einbezogen, um Marktschwankungen in der Zeit der
Finanzierung mit einzukalkulieren.

Schritt 4: Ganz genau wissen – Gutachter hinzuziehen

Wenn Sie eine besonders genaue Bewertung wünschen (oder es eine solche aus anderen Gründen bedarf), sollten Sie einen
unabhängigen Immobiliengutachter hinzuzuziehen^[8]. Welche Arten von Gutachtern es gibt, lesen Sie hier.

Für eine Immobilienbewertung nutzen professionelle Bewerter drei in Deutschland rechtlich normierte Verfahren. Es
handelt sich um das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Diese werden als
Wertermittlungsverfahren bezeichnet und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie das
Baugesetzbuch (BauGB) reguliert.

Welches Verfahren das geeignete ist, hängt von der Art der Immobilie und ihrer zukünftigen Nutzung ab. Sehr häufig
werden die Verfahren zudem kombiniert.

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Anbei finden Sie einen kurzen Überblick über die Wertermittlungsverfahren:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 24
bis § 26) wird durch den Vergleich der Immobilie mit verfügbaren
Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken der Umgebung ein Durchschnittspreis ermittelt^[9]. Je mehr
Vergleichsobjekte
existieren, desto genauer wird die Immobilienbewertung.

Das Vergleichswertverfahren ist die übliche Methode für die Preisermittlung von Eigentumswohnungen. Auch der Wert von
Reihenhäusern, Doppelhaushälften und unbebauten Grundstücken wird oft durch das Vergleichswertverfahren
ermittelt^[10].

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 27 bis § 34)
ist eine komplizierte Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Das Verfahren bezieht sowohl den Bodenwert und den Gebäudeertragswert mit ein. Der Gebäudeertragswert basiert hierbei
maßgeblich auf den zu erwartenden Mieteinnahmen^[11]. Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts ermittelt.

Das Ertragswertverfahren kommt deswegen in der Regel bei Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser und
Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern zum Einsatz^[12].

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren (ImmoWertV § 35 bis § 39)
werden aus zahlreichen Faktoren der Grundstück- und der Gebäudesachwert
ermittelt^[13]. Auch die Abnutzung und notwendige
Sanierungsmaßnahmen werden miteinbezogen. Da sich das Sachwertverfahren
maßgeblich auf die Gebäudesubstanz bezieht und weniger auf den aktuellen Marktpreis, ist es im Falle eines Verkaufs
wenig aussagekräftig.

Das Sachwertverfahren ist deswegen das übliche Verfahren, um den Wert von privat genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern
zu berechnen^[14].

Die Wertermittlung im Überblick

Welche Gutachter gibt es?

Prinzipiell ist zwischen freien Gutachtern, zertifizierten Sachverständigen und
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen zu
unterscheiden. Gutachter mit diesen Titeln verfügen über eine geprüfte Sachkenntnis. Sollten Sie ein gerichtsfestes
Gutachten benötigen, müssen Sie auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückgreifen.

Eine Übersicht:

Freier Immobiliengutachter

Benötigen Eigentümer oder Interessenten einer Immobilie eine umfangreiche und dennoch möglichst günstige
Immobilienbewertung, so können Sie zwischen freien Gutachtern oder diversen Dienstleistern wie der Dekra oder dem TÜV
wählen. Bei freien Gutachten und Dienstleistern sollten Sie je nach Angebot und Immobilie mit Kosten von 500 € bis
800 €
rechnen.

Zertifizierter Sachverständiger

Die Bezeichnung als zertifizierter Sachverständiger ist nicht gesetzlich geschützt, aber entsprechend DIN-Norm
zertifiziert. Die oder der Sachverständige wird durch eine zuständige Zertifizierungsstelle regelmäßig geprüft, was für
eine gewisse Sachkenntnis spricht.

Diese Beratung ist jedoch nicht gerichtsfest. Dafür rangieren die Kosten hier lediglich bei etwa 500 €. Einen
Sachverständigen in Ihrer Nähe können Sie über die Datenbank des
Bundesverbands BVS finden.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Im Gegensatz zur Bezeichnung zertifizierter Sachverständiger ist der Titel öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger gesetzlich geschützt (nach §132a StGB). Diese Sachverständigen werden von einer zuständigen Stelle
vereidigt.

Nur das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist auch vor Gericht gültig und der Sachverständige
haftet für die Richtigkeit des Gutachtens. Das ist notwendig, da Verkehrswertgutachten auch im Fall von Scheidungen,
Auseinandersetzungen um ein Erbe und Zwangsversteigerungen vor Gericht eingesetzt werden. Für die umfangreichen
Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen findet eine genaue Untersuchung sowohl des Objektes als auch der
relevanten Dokumente statt. Zudem werden die Makro- sowie die Mikrolage der Immobilie ausführlich analysiert.

Deswegen dauert die Immobilienbewertung bzw. die Erstellung des Gutachtens üblicherweise mehrere Wochen. Es
kostet etwa 1.000 € für eine Eigentumswohnung, für ein Einfamilienhaus je nach Wert der Immobilie von 1.500 €
bis 3.000 € – für Mehrfamilienhäuser hingegen ist es noch teurer.

Bild-Copyright: © PantherMedia / erix2005

Quellenangaben

1. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage.
   Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 102
2. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 150 ff.
3. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 125 ff.
4. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S.,
   Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 102 f.
5. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 137 ff.
6. Brückner, M. (2016).
   Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 131 ff.
7. Tietgen, A., Stein, A.,
   Möller, S.,
   Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 158
8. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs
   Immobilienwirtschaft. Freiburg
   im Breisgau:
   Haufe. S. 35 f.
9. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 24 Grundlagen des
   Vergleichswertverfahrens
10. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.).
    Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt
    Verlag. S. 285
11. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 27 Grundlagen des Ertragswertverfahrens
    
12. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.).
    Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt
    Verlag. S. 286
13. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 35 Grundlagen des Sachwertverfahrens
    
14. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J.
    (Hrsg.).
    Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt
    Verlag. S. 287