Vier Wege zur Immobilien­bewertung

Ralf Kretzschmar, 17.09.2019

Die schnellste und einfachste Möglichkeit zur Bewertung einer Immobilie bieten Online-Immobilienbewertungen. Hier trägt der Interessent die entsprechenden Daten zu Baujahr, Lage, etc. in ein Formular ein. Anschließend berechnet ein Algorithmus einen Wert, der maßgeblich auf Vergleichswerten beruht. Große Immobilienportale wie Immowelt, Immonet, Immobilienscout24 bieten einen solchen Service kostenlos an.

Die Genauigkeit der einzelnen Angebote ist dabei unterschiedlich. Sie hängt davon ab, wie viele Informationen über Immobilienpreise in dem entsprechenden Gebiet vorliegen. Liegen viele Informationen vor (wie in Ballungsräumen der Fall), kann das Ergebnis durchaus einen ungefähren Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie geben.

Wie Sie schnell merken werden, sind Online-Immobilienbewertungen oft Teil des Marketings von Immobilienportalen und -maklern. Diese nutzen das kostenlose Instrument als eine Art Visitenkarte, um Kontakt zu potenziellen Verkäufern herzustellen. Weiterhin sollten sie sich bewusst sein, dass Sie mit der Auskunft über Ihre Daten und den Informationen über Ihre Immobilie durchaus einen Preis für den Service zahlen und dieser damit nicht unbedingt kostenlos ist.

2 | Immobilienbewertung durch Makler und Banken

Immobilienmakler bieten zumeist die Erstellung eines Kurzgutachtens an, um eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie zu geben. Für einen Immobilienverkauf ist das durchaus ausreichend. Üblicherweise kostet dieses Gutachten etwa 100 €. Oft wird es von Maklern auch kostenlos angeboten, wenn sie im Anschluss mit dem Verkauf des Gebäudes beauftragt werden.

Auch Banken müssen eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn sie für die Finanzierung eines Gebäudes ein Darlehen anbieten. Sie ermitteln deswegen einen sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert bezeichnet den erwarteten Verkaufspreis, den die Bank jederzeit durch den Erlös der Immobilie erzielen kann, wenn ihr Gläubiger zahlungsunfähig wird.

Der Beleihungswert wird meist aus dem aktuellen Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % bis 20 % berechnet. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den erwarteten Marktpreis der Immobilie, wobei der Sicherheitsabschlag eher einem Erfahrungswert entspricht. Dieser wird von der Bank einbezogen, um Marktschwankungen in der Zeit der Finanzierung mit einzukalkulieren.

3 | Freie Sachverständige

Der Titel „Immobiliengutachter“ oder „Sachverständiger“ ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung. Deswegen kann der Titel theoretisch von jedem geführt werden. Es ist aber möglich, eine Vortäuschung von Sachverstand als arglistige Täuschung zu ahnden.

Benötigen Eigentümer eine umfangreiche und dennoch möglichst günstige Immobilienbewertung, so können sie zwischen freien Gutachtern oder diversen Dienstleistern wie der Dekra, dem TÜV oder etwa der Firma Sprengnetter wählen.

Deren Untersuchung ist nicht ganz so umfassend wie die eines öffentlich vereidigten Sachverständigen, das Objekt wird aber dennoch vor Ort besichtigt. Im Gegensatz zu der Einschätzung eines vereidigten Sachverständigen hat diese Immobilienbewertung zudem nicht vor Gericht Bestand. Bei freien Gutachten und Dienstleistern ist je nach Angebot und Immobilie mit 500 € bis 800 € zu rechnen.

4 | Sachverständige mit staatlicher Prüfung

Die staatliche Prüfung von Immobiliengutachtern ist alles andere als übersichtlich. Prinzipiell ist zwischen zertifizierten Sachverständigen und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu unterscheiden.

Gutachter mit diesen Titeln verfügen über eine geprüfte Sachkenntnis. Sollten Sie ein gerichtsfestes Gutachten benötigen, müssen Sie auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückgreifen. Es ist also wichtig, auf die entsprechenden Qualifikationsnachweise zu achten. Sogenannte staatlich anerkannte Gutachter werden zusätzlich von der zuständigen Landesbehörde überprüft.

Zertifizierter Sachverständiger und RICS

Die Bezeichnung als zertifizierter Sachverständiger ist nicht gesetzlich geschützt, aber entsprechend der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Die oder der Sachverständige wird durch eine zuständige Zertifizierungsstelle regelmäßig geprüft, was für eine gewisse Sachkenntnis spricht. Derzeit gibt es in Deutschland vier dieser Stellen, die wiederum von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sind.

Renommierter als die relativ junge deutsche Zertifizierung ist bei internationalen Marktteilnehmern die Anerkennung durch den britischen Berufsverband RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Für die Mitgliedschaft in diesem Berufsverband, der bereits 1868 gegründet wurde, ist die Ablegung einer umfangreichen Prüfung erforderlich. Mitglieder sind an den Titeln MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) und FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) zu erkennen.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Im Gegensatz zur Bezeichnung zertifizierter Sachverständiger ist der Titel öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger gesetzlich geschützt (nach §132a StGB). Diese Sachverständigen werden von einer zuständigen Stelle – etwa der Industrie- und Handelskammer (IHK), oder dem Regierungspräsidium – vereidigt.

Nur das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist auch vor Gericht gültig und der Sachverständige haftet für die Richtigkeit des Gutachtens. Dies ist notwendig, da Verkehrswertgutachten auch im Fall von Scheidungen, Auseinandersetzungen um ein Erbe und Zwangsversteigerungen vor Gericht eingesetzt werden.

Für die umfangreichen Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen findet eine genaue Untersuchung sowohl des Objektes als auch der relevanten Dokumente statt. Zudem wird die Makro- sowie die Mikrolage der Immobilie ausführlich analysiert. Deswegen dauert die Erstellung des Gutachtens üblicherweise mehrere Wochen oder Monate und kostet etwa 1.000 € für eine Eigentumswohnung und für ein Einfamilienhaus je nach Wert der Immobilie von 1.500 € bis 3.000 €.

Fehlt die Zeit, dann ist die Beratung durch einen Sachverständigen eine Alternative, wobei dieser einschätzt, ob der Kaufpreis des Gebäudes sich im Rahmen befindet. Diese Beratung ist freilich nicht gerichtsfest. Dafür ist hier lediglich mit Kosten von etwa 500 € zu rechnen. Einen Sachverständigen in Ihrer Nähe können Sie über die Datenbank des entsprechenden Bundesverbands BVS finden.

Staatlich anerkannter Gutachter

Ein staatlich anerkannter Gutachter ist – wie ein vereidigter Sachverständiger auch – von der IHK geprüft. Er wird zusätzlich noch von der zuständigen Landesbehörde kontrolliert und sein Gutachten wird von sämtlichen Behörden akzeptiert. Die Immobilienbewertung eines staatlich anerkannten Gutachters werden deswegen als noch wertvoller als die von öffentlich bestellten Sachverständigen angesehen.

Alle Wege zur Immobilienbewertung auf einen Blick

Welche Immobilienbewertung Sie vornehmen lassen möchten, hängt sowohl von der Immobilie als auch ihren persönlichen Zielen ab. Online-Anbieter (kostenlos) können in Ballungsgebieten eine ungefähre Vorstellung des Preises für Sie ermitteln. Für den Verkauf einer Immobilie wiederum können Sie das Kurzgutachten eines Maklers (etwa 100 €) zurate ziehen. Wollen Sie es noch genauer wissen, so lohnt sich die Einschätzung durch einen freien Gutachter mit einem Langgutachten (500 € bis 800 €). Wenn das Gutachten auch noch gerichtsfest sein soll, dann müssen Sie sich an einen vereidigten Sachverständigen oder einen staatlich anerkannten Gutachter (1.500 € bis 3.000 €) wenden.

Welche Wertermittlungs­verfahren gibt es?

Um eine Immobilienbewertung durchzuführen, nutzen professionelle Bewerter drei in Deutschland rechtlich normierte Verfahren. Es handelt sich um das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Diese werden als Wertermittlungsverfahren bezeichnet und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reguliert. Welches Verfahren das geeignete ist, hängt von der Art der Immobilie und ihrer zukünftigen Nutzung ab. Sehr häufig werden die Verfahren zudem kombiniert.

1 | Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 15 und § 16) wird durch den Vergleich der Immobilie mit verfügbaren Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken der Umgebung ein Durchschnittspreis ermittelt. Je mehr Vergleichsobjekte existieren, desto genauer wird die Immobilienbewertung. In ländlichen Regionen mit wenigen Vergleichsobjekten ist dieses Verfahren somit schwieriger durchzuführen. Spezifische Merkmale des Objektes wie die Ausstattung oder das Alter werden ebenfalls beachtet.

2 | Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 17 bis § 20) ist eine kompliziertere Methode, um eine Immobilienbewertung durchzuführen. Das Verfahren bezieht sowohl den Bodenwert und den Gebäudeertragswert mit ein. Der Gebäudeertragswert basiert hierbei maßgeblich auf den zu erwartenden Mieteinnahmen.

3 | Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren (ImmoWertV § 21 bis § 23) werden aus zahlreichen Faktoren der Grundstück- und der Gebäudesachwert ermittelt. Auch die Abnutzung und notwendige Sanierungsmaßnahmen werden miteinbezogen. Da sich das Sachwertverfahren maßgeblich auf die Gebäudesubstanz bezieht und weniger auf den aktuellen Marktpreis, ist es im Falle eines Verkaufs wenig aussagekräftig.

Die Wertermittlung im Überblick

Je nach Immobilienart werden die Gutachter verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung verwenden. Zumeist werden die Verfahren allerdings je nach der individuellen Beschaffenheit des Grundstücks miteinander kombiniert, um einen möglichst realistischen Wert zu erhalten. Hier finden Sie noch einmal alle Wertermittlungen im Überblick:

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