Vier Wege zur Immobilien­bewertung

Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine Methode zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was das Ertragswertverfahren ist, wann es verwendet wird und wie genau sich der Ertragswert in fünf Schritten berechnen lässt. Was ist das Ertragswertverfahren? Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert bzw. der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Grundstücks. Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln. Inhalte Was ist das Ertragswertverfahren? Wann wird es verwendet? Berechnung Bodenwert Grundstücksreinertrag Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert Ertragswert Überblick der Berechnung Vor- und Nachteile Der Bodenwert bezeichnet hierbei den Verkehrswert des unbebauten Grundstückes. Der Gebäudeertragswert wiederum gibt die zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie an. Deswegen basiert der Ertragswert maßgeblich auf der Höhe der zukünftigen Miete. Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert Gesetzlich ist das Ertragswertverfahren im Bewertungsgesetz (BewG § 184 bis § 188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 17 bis § 20) geregelt. [adinserter block="3"] Warum und wann wird das Ertragswertverfahren angewendet? Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert der Immobilie im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite sich durch eine Immobilie erzielen lassen. Es kann deswegen nur bei Gebäuden angewandt werden, die in Zukunft Erträge abwerfen, also zumeist Mietimmobilien. Das sind hauptsächlich: Mehrfamilienhäuser Gewerbeimmobilien, etwa Büro- und Geschäftsgebäude Spezialimmobilien, etwa Hotels und Tankstellen Das Ertragswertverfahren ist aufgrund der Fremdnutzung einer Immobilie vor allem für Investoren interessant. Bei einer ausschließlich privaten Nutzung des Gebäudes sollten Sie auf das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zurückgreifen. Die Berechnung des Ertragswertverfahrens in fünf Schritten Die Berechnung des Ertragswerts ist durchaus komplex, da sie zahlreiche Faktoren einbezieht, die außerdem nicht immer verfügbar sind. Für eine exakte Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren sollten Sie deswegen auf das Wertgutachten eines staatlich geprüften Gutachters zurückgreifen. Mit einem vereinfachten Ertragswertverfahren können Sie jedoch auch selbst einen ungefähren Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen. Um die Berechnung in fünf Schritten zu erläutern, wird folgende Beispielimmobilie angenommen: Grundstücksfläche: 400 m² Bodenrichtwert: 500 €/m² Wohnfläche: 400 m² Quadratmetermiete: 10 € Bewirtschaftungskosten: 0,25 % Liegenschaftszins: 5,00 % 1 | Ermittlung des Bodenwerts Als erstes soll der Bodenwert des unbebauten Grundstücks ermittelt werden. Liegen keine Preise von kürzlich verkauften Grundstücken vor, so kann auf die Bodenrichtwerte der lokalen Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden. Der Bodenrichtwert wird mit der Fläche des Grundstückes multipliziert. Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche Für die Ermittlung des Bodenwerts wird sonst häufig das Vergleichswertverfahren angewendet. Dafür werden die Preise von benachbarten Grundstücken herangezogen, soweit diese Grundstücke einander ähneln. Deren Kaufpreise sind in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse anonymisiert erfasst. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre berechnet und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Die Ausschüsse ziehen hierfür die Preise zuvor verkaufter Grundstücke heran und arbeiten für das konkret betrachtete Grundstück mit Zu- und Abschlägen ausgehend von Lage, Bepflanzung etc. Beispielrechnung Bei einem Bodenrichtwert von 500 €/m² und einer Grundstücksfläche von 400 m² ergibt sich folgender Bodenwert. Bodenwert: 500 €/m² × 400 m² = 200.000 € 2 | Berechnung des Grundstücksreinertrags In einem nächsten Schritt wird werden die erwarteten Mieteinnahmen bzw. der Grundstücksreinertrag des Gebäudes ermittelt. Für die Berechnung des Grundstücksreinertrags müssen die Bewirtschaftungskosten von den zukünftigen Jahresrohmieten bzw. dem Rohertrag abgezogen werden. Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten Der Rohertrag bezeichnet die marktüblich erwartbaren Mieteinnahmen, wenn das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Auf 12 Monate gerechnet handelt es sich dann um den Jahresrohertrag. Jahresrohertrag = Wohnfläche × Quadratmetermiete × 12 Monate Die Bewirtschaftungskosten sind jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Gesetzlich sind die Bewirtschaftungskosten in folgende vier Posten aufgeschlüsselt: Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Hier kann mit etwa 25 % der Nettomieteinnahmen gerechnet werden. Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag × 0,25 3 | Berechnung des Gebäudereinertrags Im nächsten Schritt muss für die Berechnung des Gebäudereinertrags die sogenannte Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag abgezogen werden. Das geschieht deswegen, weil der Grundstücksreinertrag nicht nur den Ertrag des Gebäudes, sondern auch die erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks umfasst. Um also eine doppelte Erfassung des Grundstückswerts zu umgehen, wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung Nach dem Bewertungsgesetz ist für die Bodenwertverzinsung der Liegenschaftszinssatz grundlegend. Der Liegenschaftszinssatz bezeichnet denjenigen Zinssatz, mit dem der Immobilienwert marktüblich im Durchschnitt verzinst wird. Der Liegenschaftszins ist hauptsächlich abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer. Ein hoher Liegenschaftszins weist hierbei auf eine höhere Rendite, aber auch auf ein höheres Risiko hin. Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins Der jeweilige Liegenschaftszinssatz wird von den örtlichen Gutachterausschüssen aus historischen Kaufpreisen und Reinerträgen von Grundstücken ermittelt. Nicht selten sind diese Werte jedoch umstritten oder auch nicht vorhanden. Liegen keine Daten vor, so schreibt das Bewertungsgesetz bei Mietwohngrundstücken einen Liegenschaftszinssatz von 5 % und bei Gewerbeimmobilien von 6,5 % vor. Beispielrechnung In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Bodenwert von 200.000 € und einem Liegenschaftszins von 5 % folgende Bodenwertverzinsung. Bodenwertverzinsung: 200.000 € × 0,05 = 10.000 € Dieser Wert wird nun vom Reinertrag abgezogen. Gebäudereinertrag: 36.000 € − 10.000 € = 26.000 € 4 | Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger Anschließend wird der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu erhalten. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger Der Vervielfältiger setzt sich aus einer Formel zusammen, die sowohl Liegenschaftszins als auch Restnutzungsdauer einbezieht. Er ist umso höher, je länger die Immobilie genutzt werden kann. Vervielfältiger  =   (Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer – 1/ (Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer × Liegenschaftszins Ist das Gebäude noch bewohnbar, schreibt der Gesetzgeber eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der sogenannten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vor. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist im Bewertungsgesetz ebenfalls rechtlich geregelt. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt sie beispielsweise 70 Jahre. Beispielrechnung In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren der folgende Vervielfältiger. Vervielfältiger: (1,0545 – 1)/((1.05)45 × 0,05) = 17,77 ∼ 18 Der Gebäudereinertrag wird nun mit dem (in diesem Beispiel gerundeten) Vervielfältiger von 18 multipliziert. Gebäudeertragswert: 26.000 € × 18 = 468.000 € 5 | Berechnung des Ertragswerts Anschließend werden Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammengerechnet. In einem letzten Schritt müssen die sogenannten Wertänderungen miteinbezogen werden. Das sind weitere Umstände, die den Verkehrswert des Gebäudes mindern oder steigern können, etwa ein guter Gebäudezustand, Bauschäden oder Mietbindungen. Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen Beispielrechnung Bei angenommenen Bauschäden von 68.000 € ergibt sich in unserem Beispiel der folgende Ertragswert. Ertragswert: 468.000 € + 200.000 € − 68.000 € = 600.000 € Die Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren im Überblick In dieser Aufstellung finden Sie die fünf Schritt zur Ermittlung des Ertragswerts mit den Zahlen der Beispielimmobilie noch einmal im Überblick. 1. Bodenwert Bodenrichtwert × Grundstücksgröße 500 €/m² × 400 m² = 200.000 € 2. Grundstücksreinertrag Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten 48.000 € – 12.000 € = 36.000 € Jahresrohertrag (400 m² × 10 €/m²) × 12 = 48.000 € Bewirtschaftungskosten 48.000 € × 0,25 = 12.000 € 3. Gebäudereinertrag Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung 36.000 € − 10.000 € = 26.000 € Bodenwertverzinsung 200.000 € × 0,05 = 10.000 € 4. Gebäudeertragswert Gebäudereinertrag × Vervielfältiger 26.000 € × 18 = 468.000 € Vervielfältiger (1,0545 – 1)/((1.05)45 × 0,05)  = ∼ 18 5. Ertragswert Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen (Baukosten) 468.000 € + 200.000 € – 68.000 € = 600.000 Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens Das Ertragswertverfahren ist das einzige Verfahren, das sich für die Berechnung von fremdgenutzten Immobilien mit Mieteinnahmen eignet. Mit einer realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke Aussagekraft. Sie können dann mit dem Ertragswertverfahren den erwarteten Marktpreis, also den Verkehrswert, sehr genau ermitteln. Nachteilig am Ertragsverfahren ist, dass es stark von der Höhe des Liegenschaftszinses abhängig ist. Der Ertragswert kann durch einen nicht zutreffenden Liegenschaftszins stark verzerrt werden. Gerade für diesen Wert stehen aber, besonders in ländlichen Gebieten, häufig zu wenig Daten zur Verfügung. Weiterhin bildet das Verfahren eine Mietenentwicklung nur als Schätzwert ab. So kann bei zum Beispiel stark steigenden Mieten der realisierte Ertragswert am Ende sehr viel höher liegen. Bei sinkenden Mieten hingegen liegt der realisierte Ertragswert entsprechend unter dem berechneten Wert. Wenn Sie das Risiko einer Einzelimmobilie umgehen wollen, und dennoch in Immobilien investieren möchten, dann können Sie das Immobilien-Crowdinvesting von BERGFÜRST nutzen. BERGFÜRST bietet Ihnen mittlere Laufzeiten bis zu fünf Jahren mit festen Zinsen von 5,0 % bis 7,5 % p.a. bei jährlicher oder halbjährlicher Auszahlung. Bild-Copyright: Tiko Aramyan / shutterstock.com

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der sich der Grundstückswert ermitteln lässt. Er wird sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren für die Berechnung des Bodenwerts angewandt. Lesen Sie hier, wie der Bodenrichtwert zustande kommt, wo Sie ihn einsehen können und wie Sie eine Bodenrichtwertkarte lesen. Was sagt der Bodenrichtwert aus? Inhalte Was sagt er aus? Wie kommt er zustande? Wichtige Faktoren Häufigkeit der Erhebung Wo finden Sie den BRW? Wie liest man die BRW-Karte? Berechnung des Bodenwerts Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und Boden an. Es handelt sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Die Gutachterausschüsse ermitteln auch sogenannte Bodenrichtwertzonen, in denen ein bestimmter Bodenrichtwert gilt und die sich nach Nutzungs- und Wertverhältnissen ähneln. [adinserter block="2"] Wie kommt der Bodenrichtwert zustande? Der Bodenrichtwert wird mithilfe eines Grundstücks ermittelt, das für die Bodenrichtwertzone als repräsentativ gilt. Dieses Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts greifen die Gutachterausschüsse auf aktuelle, tatsächliche Verkaufspreise zurück. Diese werden den Ausschüssen durch Notare zur Verfügung gestellt und von den Ausschüssen in Kaufpreissammlungen zusammengefasst. Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert stets den Wert eines (fiktiven) unbebauten Grundstücks angibt; ist das Bodenrichtwertgrundstück also bebaut, so müssen die Werte so angepasst werden, als ob es unbebaut wäre. Wichtige Faktoren für die Höhe des Bodenrichtwerts Einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Bodenrichtwerts haben der Entwicklungszustand und der Erschließungszustand. Der Erschließungszustand fragt danach, ob das Grundstück mit den Verkehrs- und Versorgungsanlagen verbunden ist. Der Entwicklungszustand wiederum sagt aus, inwiefern das Grundstück für eine bauliche Nutzung bereit ist. Dabei sind (nach § 5 ImmoWertV) zu unterscheiden: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land In dieser Rangfolge bezeichnet dann das baureife Land den höchsten Entwicklungszustand. Insgesamt ist die Spannweite der Bodenrichtwerte in Deutschland enorm: Sie reicht von 1 € pro Quadratmeter in ländlichen Gebieten bis zu 10.000 € pro Quadratmeter in absoluten Toplagen. So häufig werden die Bodenrichtwerte erhoben Nach der gesetzlichen Regelung laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) müssen die Bodenrichtwerte spätestens alle zwei Jahre an einem Stichtag aktualisiert werden. Dies geschieht durch Bodenrichtwerttabellen, oder – häufiger – Bodenrichtwertkarten, auf denen die Werte veröffentlicht werden. In großen Städten findet diese Aktualisierung jährlich statt. In Berlin ist der Stichtag etwa jedes Jahr am 1. Januar. Wo finden Sie die Bodenrichtwertzone von Ihrem Grundstück? Über die Bodenrichtwerte geben die zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft. Viele Städte und Bundesländer haben die Bodenrichtwerte mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) mittlerweile für ihr jeweiliges Gebiet online zugänglich gemacht. Somit können Sie Bodenrichtwerte auch bequem von zu Hause aus in Erfahrung bringen. Äußerst hilfreich ist die Initiative BORIS-D , die Bodenrichtwerte bundesweit und unkompliziert online zur Verfügung stellt. Bisher haben sich zehn Bundesländer diesem bundesweiten Bodenrichtwertinformationssystem angeschlossen. Für Informationen über Bundesländer, die dort noch nicht teilnehmen, müssen Sie auf die Seiten der jeweiligen Länder zurückgreifen: Bundesland Karte Baden-Württemberg BORIS ist noch nicht verfügbar Bayern Geoportal Bayern , 30 € pro Auskunft Hessen BORIS Hessen Niedersachsen GAG Niedersachsen , 5 € pro Auskunft Saarland Geoportal Saarland Sachsen BORIS Sachsen Sachsen-Anhalt Geodatenportal Sachsen-Anhalt In einigen Ländern und Gemeinden ist es nur möglich, die jeweiligen Bodenrichtwerte auf telefonische oder schriftliche Nachfrage von den zuständigen Geschäftsstellen nachfragen. In Bayern ist die Bodenrichtwertauskunft sogar gar nicht frei verfügbar, sondern kostet pro Auskunft 30 € (Stand: Juli 2019). Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte? Bodenrichtwertkarten sind nicht einheitlich gestaltet. So ist zum Beispiel die Karte von BORIS-D einigermaßen selbsterklärend, andere Bodenrichtwertkarten muten hingegen deutlich unübersichtlicher an. Im Prinzip werden allerdings immer dieselben Werte angegeben. Das bedeuten die angegebenen Werte Wert Bedeutung Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro m² Grund an. Der Wert ist jeweils prominent auf den Karten angegeben, jedoch ohne € / m². Nutzungsart Die Nutzungsart gibt die hauptsächliche Verwendung der Fläche an. W steht hier für ein Wohngebiet, M bezeichnet eine Mischzone mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Gewerbliche Bauflächen werden mit G bezeichnet. Für Nichtbauland existieren folgende Bezeichnungen: LW (Landwirtschaft), F (Forstwirtschaft) und SF (Sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen, Flugplätze, Parkanlagen). Geschoss­flächenzahl (GFZ) Die GFZ gibt das Verhältnis von der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche gibt das die zusammen­gerechnete Fläche der einzelnen Ebenen eines Gebäudes an. Eine GFZ von 2,5 bedeutet, dass auf 100 m² Fläche des Grundstücks eine Geschossfläche von 250 m² errichtet werden darf. Identifikations­nummer Jede Bodenrichtwertzone besitzt eine eindeutige Identifikations­nummer. Die Berechnung des Bodenwerts Um den Wert Ihres unbebauten Grundstücks, den sogenannten Bodenwert zu erhalten, multiplizieren Sie den entsprechenden Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks. Bodenwert  = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche Dieser Wert sollte für den Preis eines spezifischen Grundstücks jedoch nur als Anhaltspunkt verstanden werden. Üblicherweise liegt der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks höher, da die Bodenrichtwerte, wie oben beschrieben, nur Durchschnittspreise angeben. Zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, wie die Grundstücksgestalt, die spezifische Lage, die Bodenbeschaffenheit und die Art der Bepflanzung sind je nach Grundstück gesondert zu beachten. Diese individuellen Merkmale des Grundstücks werden durch den Bodenrichtwert nämlich nicht erfasst. Für eine exakte Einschätzung des Grundstückswerts Ihrer Immobilie sollten Sie deswegen auf einen ausgebildeten Immobiliengutachter zurückgreifen. Bild-Copyright: GaudiLab / shutterstock.com

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was das Sachwertverfahren genau ermittelt, wann es zum Einsatz kommt und wie Sie den Sachwert einer Immobilie in drei Schritten schnell berechnen können. Was ist das Sachwertverfahren? Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Inhalte Was ist das Sachwertverfahren? Wann wird es angewendet? Die Berechnung im Detail Gebäudesachwert Bodenwert Marktanpassung Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses ein Betrag abgezogen, die sogenannte Alterswertminderung. Anschließend wird der Bodenwert des Grundstückes hinzugerechnet. Nach einer Anpassung des Preises an den Immobilienmarkt durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor erhalten Sie den erwarteten Marktpreis (Verkehrswert) der Immobilie. Wann wird das Sachwertverfahren angewendet? Das Sachwertverfahren wird in der Praxis eher selten eingesetzt. Wenn möglich, wird auf das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zurückgegriffen, da diese einen Wert ermitteln, der näher am Marktgeschehen liegt und somit einen realistischeren Verkehrswert angeben. Die Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird dann angewandt, wenn das Gebäude privat verkauft und und anschließend keine Rendite erzielt werden soll. Das Ertragswertverfahren, welches anhand zukünftiger Erträge berechnet wird, ist deswegen in diesem Fall nicht zielführend. [adinserter block="3"] Nun käme noch das Vergleichswertverfahren infrage, dass den Verkehrswert einer Immobilie sehr gut trifft – jedoch nur, wenn aktuelle Vergleichswerte ähnlicher Immobilien vorliegen. Gerade in ländlichen Gebieten oder bei außergewöhnlichen Häusern (wie Krankenhäusern, Burgen, Villen oder Bauernhöfen) liegen jedoch häufig keine solchen Vergleichswerte vor. In einem solchen Fall kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es wird deswegen vor allem beim Verkauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern in ländlichen Regionen angewandt, die nur privat genutzt werden. Das Sachwertverfahren im Detail Die Ermittlung des Sachwerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 21 bis 23) rechtlich geregelt. Noch genauere Vorgaben werden in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) gegeben. In der Folge soll das Verfahren in seinen Grundzügen vorgestellt werden. Um die Berechnung in drei Schritten anschaulich zu gestalten, wird folgende Beispielimmobilie angenommen: Beispielimmobilie Regelherstellungskosten (RHK) 750 €/m² Grundfläche 200 m² Baukosten für Garage und Gartenhaus 15.000 € Alter des Gebäudes 20 Jahre Bodenrichtwert 300 €/m² 1 | Berechnung des Gebäudesachwerts Für den Gebäudesachwert werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten berechnet. Das bedeutet, dass Sie von einem fiktiven Neubau der bestehenden Immobilie ausgehen. Zur Berechnung der Herstellungskosten wird üblicherweise auf die sogenannten Regelherstellungskosten (RHK) zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um einen Quadratmeterpreis, der im Bewertungsgesetz geregelt ist, und zahlreiche Faktoren wie Außenwände, Dach, Fenster, Fußboden und Heizung miteinbezieht. Die Regelherstellungkosten werden aus den Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet. Die NHK geben, gestaffelt nach verschiedenen Ausstattungen eines Gebäudes, die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter an. Die derzeitigen Referenzwerte sind in der sogenannten NHK 2010 geregelt und finden sich in der Sachwertrichtlinie. Die Regelherstellungskosten geben im Vergleich zu den NHK einen realistischeren Wert an. Der Grund dafür ist, dass sie Baunebenkosten und Umsatzsteuer berücksichtigen. Je nach Gebäudestandard liegen die RHK zwischen etwa 500 € bis 2.000 € pro Quadratmeter. Dieser Wert wird dann mit der Grundfläche des Hauses multipliziert. Hin und wieder findet sich auch der sogenannte Raummeterpreis als Wertangabe. Dieser gibt keinen Quadratmeter-, sondern einen Kubikmeterpreis an, der je Wertigkeit des Gebäudes von 200 € bis 500 € pro Kubikmeter reicht. Regelherstellungskosten × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten 750 €/m² × 200 m² = 150.000 € Anschließend wird von den Gebäudeherstellungskosten die Alterswertminderung abgezogen. Sie gelangen somit vom fiktiven Neubau zum derzeitigen Zustand des Hauses und dessen Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt deswegen eine lineare Wertminderung von 1,25 % pro Jahr durch Abnutzung an (80 x 1,25 % = 100%). Gebäudeherstellungskosten - Alterswertminderung = vorläufiger Gebäudesachwert 150.000 € - (150.000 € × (20 × 1,25)) = 112.500 € Hinzu kommen in einem letzten Schritt noch die Herstellungskosten für bauliche Außenanlagen auf dem Grundstück, wie etwa eine Garage. Auch bei diesen Anlagen wird gegebenenfalls eine Alterswertminderung abgezogen. vorläufiger Gebäudesachwert + (bauliche Außenanlagen (Garage und Gartenhaus) - Alterswertminderung) = Gebäudesachwert 112.500 € + 15.000 € = 127.500 € 2 | Berechnung des Bodenwerts Der Bodenwert wird meist mit dem Vergleichswertverfahren und somit Vergleichskaufpreisen ermittelt. Liegen keine Vergleichspreise von ähnlichen Grundstücken vor, können Sie auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zurückgreifen. Die Gutachterausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre neu und veröffentlichen diese auf Bodenrichtwertkarten. Bodenrichtwert × Bruttogrundfläche = Bodenwert 300 €/m² × 200 m² = 60.000 € 3 | Vorläufiger Sachwert und Marktanpassung Die Addition von Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert 127.500 € + 60.000 € = 187.500 € Meist entspricht der vorläufige Sachwert jedoch nicht dem Preis, der für eine Immobilie gezahlt wird, denn Marktteilnehmer sind selten bereit, ein Gebäude zu diesem Preis zu kaufen bzw. verkaufen. Entscheidender ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. In boomenden Metropolen gibt es eine höhere Nachfrage nach Immobilien als in strukturschwachen Regionen. Die Marktsituation hat im bisherigen Verfahren aber keine wichtige Rolle gespielt. Deshalb muss beim Verkauf einer Immobilie eine grobe Anpassung an die vorherrschenden Marktverhältnisse hergestellt werden. Dazu wird im Sachwertverfahren der Marktanpassungsfaktor bzw. Sachwertfaktor verwendet. Dieser Faktor wird von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser für durchschnittlich 110 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 1,1. vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = Sachwert 187.500 € × 1,1 = 206.250 € Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens Wie bereits erwähnt, wird das Sachwertverfahren nur in spezifischen Situationen verwendet, da es sich nicht am aktuellen Marktgeschehen orientiert. Problematisch ist beim Sachwertverfahren zudem die korrekte Beurteilung der Bausubstanz, die meist die umfangreiche Expertise eines erfahrenen Gutachters benötigt. Bei modernen Gebäuden, wie energiesparenden Passivhäusern, liegen oft sogar keine Daten zur Bewertung vor und das Sachwertverfahren kann nicht zur Anwendung kommen. In ländlichen Regionen und bei außergewöhnlichen Immobilien erweist sich das Sachwertverfahren als die einzige Alternative. Im Gegensatz zu den anderen beiden standardisierten Verfahren gibt das Sachwertverfahren zudem Auskunft über den Wert der Baussubstanz der Immobilie. Somit können vorgenommene Renovierungsmaßnahmen genau abgebildet werden. Wenn Sie nicht auf eine Einzelimmobilie setzen und dennoch in Immobilien investieren möchten, können Sie das Immobilien-Crowdinvesting von BERGFÜRST nutzen. Aufgrund des geringen Mindestanlagebetrags von 10 € können Investitionen auf eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilienprojekte verteilt und Risiken gestreut werden. BERGFÜRST bietet Ihnen kurze Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren mit festen Zinsen zwischen 5,0 % und 7,5 % p.a. bei jährlicher oder halbjährlicher Auszahlung. Bild-Copyright: metamorworks / shutterstock.com

Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswert- und Sachwertverfahren eine Methode zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, wann das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, wie es genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile es hat. Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren? Inhalte Wie funktioniert es? Wann kommt es zum Einsatz Verfahren im Detail Vor- und Nachteile Das Verfahren berechnet den sogenannten Vergleichswert. Dieser Wert basiert maßgeblich auf Kaufpreisen, die durch den Verkauf ähnlicher Immobilien und Grundstücke realisiert wurden. Somit ist der Vergleichswert relativ genau am Verkehrswert der Immobilie orientiert und vermittelt Ihnen eine realistische Kaufpreisvorstellung. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis der Immobilie. Das Verfahren gilt deswegen als sehr zuverlässige Bewertungsmethode. [adinserter block="2"] Allerdings ist ein direkter Vergleich nur selten möglich, etwa wenn zufällig eine baugleiche Wohnung im selben Haus vor Kurzem verkauft wurde oder das Reihenhaus nebenan soeben den Eigentümer gewechselt hat. Zumeist werden jedoch nicht ganz baugleiche Objekte verglichen und nicht selten liegt der Verkauf des Vergleichsobjekts bereits länger zurück. Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz? Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für ähnliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Deswegen kommt es vor allem bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften (Zweifamilienhäusern) und gleichartigen Siedlungshäusern zum Einsatz. Gibt es, wie bei freistehenden Familienhäusen, keine solide Vergleichsbasis, dann sollte das Sachwertverfahren herangezogen werden. Das Vergleichswertverfahren im Detail Die Ermittlung des Vergleichswertes ist im Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 15 und § 16) rechtlich geregelt. In der Folge soll es in Grundzügen vorgestellt werden. 1 | Bebautes Grundstück: Vergleichspreis und Vervielfältiger Laut Verordnung muss das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken auf Vergleichspreisen basieren. Für diesen Wert müssen Sie sich an die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wenden. Diese Gutachterausschüsse erhalten nach gesetzlicher Regelung alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den zuständigen Notaren. Sie stellen die hieraus gewonnenen Vergleichspreise anonymisiert in einer Kaufpreissammlung zur Verfügung. Weichen die Kaufpreise der Objekte in der Kaufpreissammlung zu stark von dem zu bewertenden Objekt ab, so darf laut Gesetz auch auf die Kaufpreissammlung des Finanzamtes zurückgegriffen werden. Die ImmoWertV erlaubt jedoch neben den Vergleichspreisen auch die Verwendung von Vergleichsfaktoren bzw. des Vervielfältigers. Allerdings ähnelt das Verfahren dann sehr dem Ertragswertverfahren, weswegen hier auf eine längere Erläuterung des Vervielfältigers verzichtet wird. 2 | Unbebautes Grundstück: Vergleichspreis und Bodenrichtwert Auch für ein unbebautes Grundstück kann auf die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden. Sind diese nicht aussagekräftig, so erlaubt die ImmoWertV die Verwendung von Bodenrichtwerten. Sowohl Bodenrichtwerte als auch der Vervielfältiger sind normalerweise nicht beim Vergleichswertverfahren, sondern bei einem üblich. Sie finden deswegen dort mehr Informationen zu beiden Werten. 3 | Abschläge und Zuschläge Wie bereits erwähnt, ist die vollständige Übereinstimmung der zu vergleichenden Grundstücke so gut wie nie gegeben. Deswegen muss zur Korrektur mit Zu- und Abschlägen gerechnet werden. Hier werden zahlreiche Merkmale von der Lage und Größe des Grundstücks bis hin zur Ausstattung der Immobilie berücksichtigt. Je nach Merkmal (wie Größe oder Ausstattung) ist die Wertermittlung einfacher oder komplizierter. Vor allem mit Blick auf die Bausubstanz und die Ausstattung ist die genaue meist verhältnismäßig kompliziert. Die Werte von Ihrem Objekt und Vergleichsobjekt müssen einigermaßen beieinander liegen. Der Unterschied darf jeweils nicht höher als 30 % bis 35 % sein. Ansonsten ist es laut deutscher Rechtsprechung nicht mehr möglich, von vergleichbaren Grundstücken zu sprechen. Folgende Merkmale werden bei Ab- und Zuschlägen für Gebäude und Grundstücke betrachtet: Örtliche Lage (Mikrolage und Makrolage) Größe des Gebäudes Gebäudeart und Bauweise Qualität der Ausstattung Baujahr, Erhaltungszustand und Restnutzungsdauer Bodenbeschaffenheit Grundstücksschnitt und Ausrichtung Umwelteinflüsse eventuelle (rechtliche) Nutzungsbeschränkungen Da für die Berechnung und Beurteilung dieser Faktoren eine hohe Sachkenntnis und Erfahrung notwendig ist, sollten Sie für eine genaue Immobilienbewertung einen entsprechenden Sachverständigen engagieren. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens Wie bereits erwähnt, handelt es sich beim Vergleichswertverfahren um eine relativ zuverlässige Methode, den Marktpreis eines Grundstücks zu ermitteln. Dies liegt daran, dass sich das Verfahren sehr nah am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Eine ungefähre Einschätzung können Sie, wenn entsprechend exakte Daten vorliegen, zudem selbst vornehmen. Nachteilig am Vergleichswertverfahren ist, dass es bei fehlenden Vergleichspreisen wenig tauglich ist. Hierzu ist noch einmal festzuhalten, dass sehr ähnliche Grundstücke eher eine Seltenheit sind. Desweiteren kann der Wert von ungewöhnlichen Gebäuden nicht mit dem Verfahren ermittelt werden. Nicht zuletzt hängt die Ermittlung des Wertes zudem von der fachlichen Kompetenz bei der Berechnung ab. Hier müssen Sie also eventuell auf einen kostenpflichtigen Gutachter zurückgreifen. Bild-Copyright: Jinning Li / shutterstock.com