Immobilienbewertung für Laien: Die Wertermittlung in vier Schritten

Von Mauritius Kloft, BERGFÜRST Redaktion – aktualisiert am 13.11.2024

Haben Sie Ihr Traumhaus oder Ihre perfekte Wohnung schon im Blick – sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage?
Bevor Sie den Kauf abschließen, sollten Sie sicherstellen, dass der Preis auch wirklich dem tatsächlichen Marktwert
entspricht. Denn niemand möchte zu viel zahlen oder eine Chance verpassen! In unserem Leitfaden zeigen wir Ihnen in
vier einfachen Schritten, wie Sie den Wert der Immobilie realistisch einschätzen.
Dabei erfahren Sie auch, welche
Herausforderungen auf Sie zukommen und wo es sinnvoll ist, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Schritt 1: Analyse am Schreibtisch

Am Anfang steht eine gründliche Recherche. Suchen Sie nach Informationen zu vergleichbaren
Immobilien in Ihrer
Umgebung. Nutzen Sie dafür Quellen wie Online-Portale für Immobilien, Anzeigen in lokalen Zeitungen oder
Immobilienangebote. Auch offizielle Berichte von kommunalen Gutachterausschüssen sind hilfreich, da sie regelmäßig
Daten zu Immobilienpreisen veröffentlichen. Diese Berichte können Sie i.d.R. gegen eine Gebühr anfordern.

Grundsätzlich sollten Sie auf die folgenden Faktoren achten:

1. Lage: Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren. Sie müssen besonders
   zwischen Mikro- und Makrolage unterscheiden – beide beeinflussen den Wert der Immobilie maßgeblich^[1].
   • Makrolage: Der Begriff makro stammt aus dem Griechischen und bedeutet groß, weit. Die
     Makrolage bezieht sich auf die größere geografische Lage einer Immobilie, wie die Stadt, Region oder den
     Landkreis. Hier spielen Aspekte wie die wirtschaftliche Situation der Region, die Arbeitsmarktlage, die
     Infrastruktur sowie die allgemeine Attraktivität der Region eine Rolle. Zum Beispiel wird eine Immobilie
     in einer wirtschaftlich starken und gut angebundenen Region wertvoller sein als in einer
     strukturschwachen Gegend.
   • Mikrolage: Bei der Mikrolage (griech. mikro: klein) geht es um die unmittelbare
     Umgebung der Immobilie, also die Nachbarschaft. Dabei sind Faktoren wie die Nähe zu Supermärkten,
     Schulen, Ärzten, Restaurants und öffentlichen Verkehrsmitteln wichtig. Auch die Sicherheit der Gegend
     oder der Lärmpegel können die Mikrolage beeinflussen. Eine gute Mikrolage zeichnet sich durch kurze Wege
     und eine hohe Lebensqualität aus^[2].
2. Art und Größe: Die Art der Immobilie (zum Beispiel Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder
   Eigentumswohnung) und ihre Größe beeinflussen den Wert stark. Größere Immobilien sind normalerweise teurer als
   kleinere, wenn sie sich in der gleichen Lage befinden. Aber es gibt Ausnahmen: Eine Eigentumswohnung in einer
   Großstadt kann teurer sein als ein altes Mehrfamilienhaus auf dem Land, das renoviert werden muss (siehe
   nächster Punkt).
3. Baujahr: In der Regel sind natürlich neuere Immobilien mit modernen Baustandards teurer als
   alte, sanierungsbedürftige. Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Liebhaber-Objekte wie Altbauwohnungen oder
   Jugendstil-Villen in einem vernünftigen Zustand können durchaus hohe Werte bieten und entsprechend preisintensiv
   im Ankauf sein.
4. Ausbaumöglichkeiten: Das Potenzial für An- oder Umbauten kann den Wert einer Immobilie
   steigern^[3]. Im Gegensatz dazu spricht ein denkmalgeschütztes Objekt möglicherweise nur
   eine begrenzte
   Käuferschicht an und muss unter Umständen zu einem reduzierten Preis angeboten werden.

Schritt 2: Besichtigung der Immobilie

Sobald Sie eine Vorstellung vom Immobilienmarkt haben und Daten über
vergleichbare Immobilien gesammelt haben, ist es
an der Zeit, konkrete Objekte vor Ort zu besichtigen und miteinander zu vergleichen.

Die gute Nachricht ist: Hier hilft Ihnen der gesunde Menschenverstand bei der Einschätzung
entscheidend weiter – auch
Immobilienprofis gehen zu Beginn nicht anders vor. Sie sollten sich daher fragen: Haben Sie ein gutes Gefühl bei dem
Objekt? Könnten Sie sich vorstellen, selbst dort zu wohnen – ohne die anderen Faktoren zu kennen? Oftmals ist der
erste Eindruck kaufentscheidend.

Allein darauf sollten Sie sich selbstverständlich nicht verlassen. Während der Besichtigung sollten Sie alle Aspekte
der Immobilie sorgfältig prüfen und mit den Daten, die Sie während Ihrer Analyse am Schreibtisch
gesammelt haben,
abgleichen.

Notieren Sie sich Ihre Eindrücke und machen Sie unbedingt auch Fotos – gerade, weil Sie sich ja mehrere Objekte
anschauen.

Auf diese Faktoren sollten Sie bei der Besichtigung achten

Konkret sollten Sie bei der Besichtigung auf folgende Faktoren achten^[4]:

• Zustand der Bausubstanz: Überprüfen Sie die Bausubstanz der Immobilie. Achten Sie auf Risse,
  Feuchtigkeitsspuren, Schimmelbildung, Schädlinge oder andere Anzeichen von strukturellen
  Problemen^[5]. Insbesondere bei
  Altbauten ist es wichtig, nach verborgenen Mängeln zu suchen, etwa versteckten Holzschäden, undichten Dächern
  oder Fundamentproblemen.
• Allgemeiner Zustand: Begutachten Sie den Zustand der Ausstattung der Immobilie, einschließlich
  Küche, Badezimmer, Fußböden, Fenster und Türen. Achten Sie auf Abnutzungen oder Beschädigungen, die womöglich
  ersetzt werden müssen.
• Energieeffizienz: Untersuchen Sie die Isolierung der Immobilie, insbesondere bei älteren
  Gebäuden. Eine schlechte Isolierung kann die Heizkosten in die Höhe treiben. Fragen Sie nach dem Alter und
  Zustand der Heizungsanlage sowie dem Energiepass der Immobilie, der
  Informationen über den Energiebedarf und
  -verbrauch liefert. So können Sie den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten besser einschätzen.
  Lassen Sie sich – wenn vorhanden – auch die Nebenkostenabrechnungen zeigen.
• Elektrik und Wasserleitungen: Prüfen Sie den Zustand der Elektrik und
  Wasserleitungen^[6]. Achten
  Sie auf Anzeichen von Lecks, Korrosion oder Verstopfungen in den Wasserleitungen. So vermeiden Sie später böse
  Überraschungen.

Darauf kommt es bei Eigentumswohnungen besonders an

Insbesondere bei Eigentumswohnungen, die Sie vermieten wollen, sollten Sie auf folgende Faktoren achten:

Hausgeld: Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld ein wichtiger Faktor, den Sie berücksichtigen
sollten. Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die die Eigentümer leisten müssen. Während einer
Eigentümerversammlung wird das Protokoll erstellt, welches die Beschlüsse dokumentiert. Verschiedene laufende Kosten
wie die Instandhaltung von gemeinschaftlichen Bereichen (z. B. Treppenhaus, Garten oder Aufzug), Reparaturen oder
Versicherungen deckt das Hausgeld ab^[7]. Prüfen Sie, ob die Höhe des Hausgeldes angemessen ist. Dazu
sollten Sie sich
genau anschauen, wie sich das Hausgeld zusammensetzt, also welche Ausgaben es abdeckt, und ob diese im Vergleich zu
ähnlichen Objekten fair und nachvollziehbar sind.

Aufzüge und Barrierefreiheit: Gibt es Aufzüge? Ist die Wohnung insgesamt barrierefrei? Insbesondere
bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Hochhäusern kann das entscheidend sein – etwa für ältere Menschen,
Familien mit kleinen Kindern oder Menschen mit Behinderungen.

Schritt 3: Immobilienbewertung

Nun haben Sie eine gute Grundlage, um den Immobilienpreis einschätzen zu können. Wenn Sie weitere Informationen
benötigen, sollten Sie jedoch Expertenrat einholen. Immobilienmakler bieten meist die Erstellung
eines
Kurzgutachtens an, um eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie zu geben. Für
einen Immobilienverkauf ist das
durchaus ausreichend. Üblicherweise kostet dieses Gutachten etwa 100 €. Oft wird es von Maklern auch kostenlos
angeboten, wenn sie im Anschluss mit dem Verkauf des Gebäudes beauftragt werden.

Auch Banken müssen eine Immobilienbewertung vornehmen

Wenn Banken für die Finanzierung eines Gebäudes ein Darlehen anbieten, müssen sie den Wert der Immobilie ermitteln.
Sie ermitteln deswegen einen sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert bezeichnet den erwarteten
Verkaufspreis, den
die Bank durch den Erlös der Immobilie erzielen kann, wenn ihr Gläubiger zahlungsunfähig wird.

Der Beleihungswert wird in der Regel aus dem aktuellen Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % bis
20 % berechnet. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den erwarteten Marktpreis der Immobilie.
Der
Sicherheitsabschlag entspricht dabei eher einem Erfahrungswert. Er dient als Puffer für die Bank,
um mögliche
Preisschwankungen während der Finanzierungszeit zu berücksichtigen und im Falle von Wertverlusten abgesichert zu
sein.

Schritt 4: Ganz genau wissen – Gutachter hinzuziehen

Wenn Sie eine besonders genaue Bewertung wünschen oder es sich um eine größere Investition handelt, überlegen Sie,
einen unabhängigen Immobiliengutachter hinzuzuziehen^[8]. Welche Arten von Gutachtern es gibt,
lesen Sie hier:

Freier Immobiliengutachter

Bei freien Gutachtern ist zu beachten, dass die Qualität ihrer Analyse schwer einschätzbar und nicht
gerichtsfest
ist. Grund dafür: Ihre Bewertungen sind nicht immer standardisiert und von unterschiedlicher Genauigkeit. Gerichte
bevorzugen Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, da diese in der Regel nach
anerkannten Standards arbeiten und einer besonderen Qualitätsprüfung unterliegen. Freie Gutachter sind hingegen
nicht verpflichtet, nach diesen strengen Vorgaben zu arbeiten, was ihre Einschätzungen weniger verlässlich für
gerichtliche Verfahren macht. Benötigen Eigentümer oder Interessenten einer Immobilie jedoch eine möglichst günstige
Immobilienbewertung, so können Sie zwischen freien Gutachtern oder diversen Dienstleistern wie der Dekra oder dem
TÜV wählen. Diese Dienstleister verlangen je nach Angebot und Immobilie 500 € bis 800 € für ihre
Arbeit.

Zertifizierter Sachverständiger

Die Bezeichnung „zertifizierter Sachverständiger“ ist nicht gesetzlich geschützt, aber entsprechend DIN-Norm
zertifiziert. Die oder der Sachverständige wird durch eine zuständige Zertifizierungsstelle regelmäßig geprüft, was
für eine gewisse Sachkenntnis spricht. Dennoch ist seine Einschätzung nicht gerichtsfest. Dafür
rangieren die Kosten
hier lediglich bei etwa 500 €. Einen Sachverständigen in Ihrer Nähe können Sie über die Datenbank des entsprechenden Bundesverbands BVS finden.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Im Gegensatz zur Bezeichnung zertifizierter Sachverständiger ist der Titel öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger gesetzlich geschützt (nach §132a StGB). Diese Sachverständigen werden von einer
zuständigen Stelle
vereidigt.

Nur das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist auch vor Gericht gültig und der
Sachverständige
haftet für die Richtigkeit des Gutachtens. Das ist notwendig, da Verkehrswertgutachten auch im Fall von Scheidungen,
Auseinandersetzungen um ein Erbe und Zwangsversteigerungen vor Gericht eingesetzt werden. Für die umfangreichen
Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen findet eine genaue Untersuchung sowohl des Objektes als auch
der relevanten Dokumente statt. Zudem werden die Makro- sowie die Mikrolage der Immobilie ausführlich analysiert.

Deswegen dauert die Immobilienbewertung bzw. die Erstellung des Gutachtens üblicherweise mehrere Wochen oder Monate.
Es kostet etwa 1.000 € für eine Eigentumswohnung, für ein Einfamilienhaus je nach Wert der Immobilie von 1.500 € bis
3.000 €. Für die Analyse von Mehrfamilienhäusern muss man mit noch höheren Kosten rechnen.

Staatlich anerkannte Sachverständige

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter gehören zu den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die
von Landesbehörden überwacht werden. Sie bewerten Immobilien im Auftrag von Behörden und arbeiten häufig mit
Institutionen wie Dekra und TÜV zusammen, um Ämter bei der Immobilienbewertung zu unterstützen. Sie können bereits
in der Planungsphase hinzugezogen werden, ohne auf eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde warten zu müssen.
Dadurch wird der Bauprozess beschleunigt, und Planung sowie Umsetzung lassen sich technisch und finanziell
effizienter gestalten.

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Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Für eine Immobilienbewertung nutzen professionelle Bewerter drei in Deutschland rechtlich normierte
Verfahren. Es
handelt sich um das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Diese werden als
Wertermittlungsverfahren bezeichnet und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
sowie das
Baugesetzbuch (BauGB) reguliert.

Welches Verfahren das geeignete ist, hängt von der Art der Immobilie und ihrer zukünftigen Nutzung ab. Sehr häufig
werden die Verfahren zudem kombiniert.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 15
und § 16) wird durch den Vergleich der Immobilie mit verfügbaren
Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken der Umgebung ein Durchschnittspreis ermittelt^[9]. Je mehr
Vergleichsobjekte
existieren, desto genauer wird die Immobilienbewertung. In ländlichen Regionen mit wenigen Vergleichsobjekten ist
dieses Verfahren somit schwieriger durchzuführen. Spezifische Merkmale des Objektes wie die Ausstattung oder das
Alter werden ebenfalls beachtet.

Das Vergleichswertverfahren ist besonders nützlich, wenn es um ähnliche Grundstücke, Häuser oder Wohnungen geht. Es
wird häufig für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und ähnliche Siedlungshäuser
verwendet^[10].

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 17 bis §
20) ist eine komplizierte Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Das Verfahren bezieht sowohl den Bodenwert und den
Gebäudeertragswert mit ein. Der Gebäudeertragswert basiert
hierbei maßgeblich auf den zu erwartenden Mieteinnahmen^[11].

Das Ertragswertverfahren kommt deswegen in der Regel bei Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser und
Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern zum Einsatz^[12].

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren (ImmoWertV § 21 bis § 23) werden aus zahlreichen Faktoren der Grundstück- und der
Gebäudesachwert ermittelt^[13]. Auch die Abnutzung und notwendige Sanierungsmaßnahmen werden miteinbezogen. Da sich das
Sachwertverfahren maßgeblich auf die Gebäudesubstanz bezieht und weniger auf den aktuellen Marktpreis, ist es im
Falle eines Verkaufs wenig aussagekräftig.

Das Sachwertverfahren ist deswegen das übliche Verfahren, um den Wert von privat genutzten Ein- oder
Zweifamilienhäusern zu berechnen und vor allem die Kosten für einen Neubau abzuschätzen^[14].

Die Wertermittlung im Überblick

Je nach Immobilienart verwenden die Gutachter verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung. Meist werden die
Verfahren allerdings je nach der individuellen Beschaffenheit des Grundstücks miteinander kombiniert, um einen
möglichst realistischen Wert zu erhalten.

Hier finden Sie noch einmal alle Wertermittlungen im Überblick:

Wie viel ist Ihr Grund und Boden
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So
ermitteln Sie den Grundstückswert

Was sagen die Bodenrichtwerte aus?
Das
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Quellenangaben

1. Tietgen,
   A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S.
   102
2. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl.
   Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 150 ff.
3. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im
   Breisgau: Haufe Lexware. S. 125 ff.
4. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S.,
   Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 102 f.
5. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im
   Breisgau: Haufe Lexware. S. 137 ff.
6. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg
   im Breisgau: Haufe Lexware. S. 131 ff.
7. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 158
8. Geyer, H., Müller, J. F. (2021).
   Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 35 f.
9. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 24 Grundlagen des
   Vergleichswertverfahrens
10. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur
    Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 285
11. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 27 Grundlagen des
    Ertragswertverfahrens
12. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 286
13. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 35 Grundlagen des Sachwertverfahrens
14. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 287