Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.05.2024
Überprüft von Saskia Reh
Haben Sie sich bereits ein Haus oder eine Wohnung ausgesucht? Entweder zur Selbstnutzung oder zur Vermietung? Dann geht
es jetzt darum, den Preis bzw. den Marktwert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Wir
zeigen Ihnen daher in vier Schritten, wie Sie bei der Immobilienbewertung vorgehen – und wo Sie als
Laien an Ihre natürlichen Grenzen stoßen.
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Eine Immobilie finanzieren?
So
gelingt es Ihnen
Ganz zu Beginn steht eine umfassende Recherche. Sammeln Sie Daten über vergleichbare Immobilien in der
Region. Verwenden
Sie dazu Online-Immobilienportale, Anzeigen in Lokalzeitungen und öffentliche Datenbanken. So
veröffentlichen die kommunalen Gutachterausschüsse regelmäßig Berichte zu den Immobilienpreisen. Diesen können Sie sich
kostenpflichtig zusenden lassen.
Grundsätzlich sollten Sie auf folgende Faktoren achten:
Sobald Sie eine Vorstellung vom Immobilienmarkt
haben, ist es an der Zeit, konkrete Objekte vor Ort zu besichtigen.
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine für die Immobilie, die Sie sich ausgesucht haben. Auch andere, vergleichbare
Objekte sollten Sie sich anschauen.
Die gute Nachricht ist: Hier hilft Ihnen der gesunde Menschenverstand bei der Einschätzung entscheidend
weiter – auch
Immobilienprofis gehen zu Beginn nicht anders vor. Sie sollten sich daher fragen: Haben Sie ein gutes Gefühl bei dem
Objekt? Gefällt es Ihnen – ohne die anderen Faktoren zu kennen? Oftmals ist der erste Eindruck kaufentscheidend.
Allein darauf sollten Sie sich freilich nicht verlassen. Während der Besichtigung sollten Sie alle
Aspekte der Immobilie sorgfältig prüfen. Welche das sind, lesen Sie weiter unten. Notieren Sie sich
Ihre Eindrücke und
machen Sie ggf. Fotos. Vergleichen Sie sowohl die besichtigten Immobilien untereinander als auch mit den Daten, die Sie
während Ihrer Analyse am Schreibtisch gesammelt haben.
Auf diese Faktoren sollten Sie bei der Besichtigung achten
Konkret sollten Sie bei der Besichtigung folgende Faktoren im Blick haben[4]:
Darauf kommt es bei Eigentumswohnungen besonders an
Insbesondere bei Eigentumswohnungen, die Sie vermieten wollen, sollten Sie auf folgende Faktoren achten:
Nun haben Sie eine gute Grundlage, um den Immobilienpreis einschätzen zu können. Wenn Sie weitere Informationen
benötigen, sollten Sie jedoch einen Expertenrat einholen. Immobilienmakler bieten meist die Erstellung
eines
Kurzgutachtens an, um eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie zu geben. Für einen
Immobilienverkauf ist das durchaus
ausreichend. Üblicherweise kostet dieses Gutachten etwa 100 €. Oft wird es von Maklern auch kostenlos angeboten,
wenn sie im Anschluss mit dem Verkauf des Gebäudes beauftragt werden.
Auch Banken müssen eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn sie für die Finanzierung eines Gebäudes ein Darlehen
anbieten. Sie ermitteln deswegen einen sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert bezeichnet den
erwarteten Verkaufspreis,
den die Bank durch den Erlös der Immobilie erzielen kann, wenn ihr Gläubiger zahlungsunfähig wird.
Der Beleihungswert wird meist aus dem aktuellen Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % bis
20 %
berechnet. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den erwarteten Marktpreis der Immobilie. Der
Sicherheitsabschlag
entspricht dabei eher einem Erfahrungswert. Dieser wird von der Bank einbezogen, um Marktschwankungen in der Zeit der
Finanzierung mit einzukalkulieren.
Wenn Sie eine besonders genaue Bewertung wünschen (oder es eine solche aus anderen Gründen bedarf), sollten Sie einen
unabhängigen Immobiliengutachter hinzuzuziehen[8]. Welche Arten von Gutachtern es gibt, lesen Sie hier.
Für eine Immobilienbewertung nutzen professionelle Bewerter drei in Deutschland rechtlich normierte Verfahren. Es
handelt sich um das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Diese werden als
Wertermittlungsverfahren bezeichnet und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie das
Baugesetzbuch (BauGB) reguliert.
Welches Verfahren das geeignete ist, hängt von der Art der Immobilie und ihrer zukünftigen Nutzung ab. Sehr häufig
werden die Verfahren zudem kombiniert.
Anbei finden Sie einen kurzen Überblick über die Wertermittlungsverfahren:
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 24
bis § 26) wird durch den Vergleich der Immobilie mit verfügbaren
Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken der Umgebung ein Durchschnittspreis ermittelt[9]. Je mehr
Vergleichsobjekte
existieren, desto genauer wird die Immobilienbewertung.
Das Vergleichswertverfahren ist die übliche Methode für die Preisermittlung von Eigentumswohnungen. Auch der Wert von
Reihenhäusern, Doppelhaushälften und unbebauten Grundstücken wird oft durch das Vergleichswertverfahren
ermittelt[10].
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 27 bis § 34)
ist eine komplizierte Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Das Verfahren bezieht sowohl den Bodenwert und den Gebäudeertragswert mit ein. Der Gebäudeertragswert basiert hierbei
maßgeblich auf den zu erwartenden Mieteinnahmen[11]. Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts ermittelt.
Das Ertragswertverfahren kommt deswegen in der Regel bei Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser und
Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern zum Einsatz[12].
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren (ImmoWertV § 35 bis § 39)
werden aus zahlreichen Faktoren der Grundstück- und der Gebäudesachwert
ermittelt[13]. Auch die Abnutzung und notwendige
Sanierungsmaßnahmen werden miteinbezogen. Da sich das Sachwertverfahren
maßgeblich auf die Gebäudesubstanz bezieht und weniger auf den aktuellen Marktpreis, ist es im Falle eines Verkaufs
wenig aussagekräftig.
Das Sachwertverfahren ist deswegen das übliche Verfahren, um den Wert von privat genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern
zu berechnen[14].
Die Wertermittlung im Überblick
Verfahren | Methode | Häufig verwendet für |
---|---|---|
Vergleichswert |
Vergleich mit ähnlichen Gebäuden und Grundstücken der Umgebung |
|
Ertragswert |
Ermittlung von Bodenwert und Gebäudeertragswert |
|
Sachwert |
Ermittlung von Bodenwert und Gebäudesachwert |
|
Prinzipiell ist zwischen freien Gutachtern, zertifizierten Sachverständigen und
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen zu
unterscheiden. Gutachter mit diesen Titeln verfügen über eine geprüfte Sachkenntnis. Sollten Sie ein gerichtsfestes
Gutachten benötigen, müssen Sie auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückgreifen.
Eine Übersicht:
Freier Immobiliengutachter
Benötigen Eigentümer oder Interessenten einer Immobilie eine umfangreiche und dennoch möglichst günstige
Immobilienbewertung, so können Sie zwischen freien Gutachtern oder diversen Dienstleistern wie der Dekra oder dem TÜV
wählen. Bei freien Gutachten und Dienstleistern sollten Sie je nach Angebot und Immobilie mit Kosten von 500 € bis
800 €
rechnen.
Zertifizierter Sachverständiger
Die Bezeichnung als zertifizierter Sachverständiger ist nicht gesetzlich geschützt, aber entsprechend DIN-Norm
zertifiziert. Die oder der Sachverständige wird durch eine zuständige Zertifizierungsstelle regelmäßig geprüft, was für
eine gewisse Sachkenntnis spricht.
Diese Beratung ist jedoch nicht gerichtsfest. Dafür rangieren die Kosten hier lediglich bei etwa 500 €. Einen
Sachverständigen in Ihrer Nähe können Sie über die Datenbank des
Bundesverbands BVS finden.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Im Gegensatz zur Bezeichnung zertifizierter Sachverständiger ist der Titel öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger gesetzlich geschützt (nach §132a StGB). Diese Sachverständigen werden von einer zuständigen Stelle
vereidigt.
Nur das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist auch vor Gericht gültig und der Sachverständige
haftet für die Richtigkeit des Gutachtens. Das ist notwendig, da Verkehrswertgutachten auch im Fall von Scheidungen,
Auseinandersetzungen um ein Erbe und Zwangsversteigerungen vor Gericht eingesetzt werden. Für die umfangreichen
Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen findet eine genaue Untersuchung sowohl des Objektes als auch der
relevanten Dokumente statt. Zudem werden die Makro- sowie die Mikrolage der Immobilie ausführlich analysiert.
Deswegen dauert die Immobilienbewertung bzw. die Erstellung des Gutachtens üblicherweise mehrere Wochen. Es
kostet etwa 1.000 € für eine Eigentumswohnung, für ein Einfamilienhaus je nach Wert der Immobilie von 1.500 €
bis 3.000 € – für Mehrfamilienhäuser hingegen ist es noch teurer.
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Quellenangaben