Grundstückswert ermitteln: Wie viel ist Ihr Grund und Boden wert?

Von Mauritius Kloft, Saskia Reh – aktualisiert am 27.11.2024

Sie möchten ein Grundstück kaufen oder verkaufen, sind sich aber unsicher, ob der Preis realistisch ist? Die
Ermittlung des Grundstückswerts ist der Schlüssel, um kluge Entscheidungen zu treffen – und dabei
lauern oft
versteckte Fallstricke. Ob Bodenrichtwerte, Vergleichswerte oder individuelle Faktoren wie Lage und Nachfrage: Wir
erklären Ihnen, was man darunter versteht, worauf es ankommt und wie Sie den wahren Wert eines Grundstücks erkennen
können.

Was genau ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert ist der stichtagsbezogene Wert eines bestimmten Grundstücks. Dabei werden die
Eigenschaften sowie
die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigt. Der Grundstückswert dient als Grundlage, um einen
Verkaufspreis
festzulegen.

1. Grundstückswert ohne Bebauung: Wert des unbebauten Grundstücks, also ohne Immobilien. In diesem
   Fall entspricht der Grundstückswert dem sogenannten Bodenwert.
2. Grundstückswert inklusive Bebauung: Bodenwert zuzüglich der Werte aller darauf befindlichen
   Immobilien und Anlagen. Dabei ist der eher technische oder rechnerische Gesamtwert des bebauten Grundstücks
   gemeint, der als Basis für den Verkehrswert dient. Lässt man bei der Wertermittlung eines bebauten Grundstücks
   auch auf die tatsächlichen Marktzahlen einfließen, spricht man hingegen vom Verkehrs- bzw. Marktwert. Beachten
   Sie also: Der Marktwert basiert stärker auf realen Marktgegebenheiten, während der Grundstückswert inkl.
   Bebauung ein kalkulatorischer Wert ist.

Welche Grundstücksarten gibt es überhaupt?

Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Grundstücksarten – je nach Zweck, Umwidmung oder Bebauung. Ein Überblick:

1. Bauland: Baureifes Grundstück, das für die Errichtung von Immobilien vorgesehen ist. Diese
   Grundstücke sind
   bereits erschlossen, das heißt, sie verfügen über die erforderlichen Infrastrukturen wie Straßenanbindung,
   Wasser-, Strom- und Telekommunikationsanschlüsse.
2. Bauerwartungsland: Diese Grundstücke sind derzeit weder bebaut noch für die Bebauung
   freigegeben, werden aber in
   Zukunft voraussichtlich zu Bauland umgewidmet. Im Gegensatz dazu umfasst Rohbauland Flächen, die zwar
   (grundsätzlich) für eine Bebauung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht sicher ist^[1].
3. Gewerbegrundstücke: Diese Grundstücke sind speziell für die gewerbliche Nutzung vorgesehen, sei
   es für
   Bürogebäude, Fabriken, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen. Sie befinden sich oft in Industrie- bzw.
   Gewerbegebieten.
4. Agrarland: Diese Grundstücke werden hauptsächlich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Sie
   dienen bisweilen
   als Weideland oder Waldflächen.
5. Wohnbauland: Diese Grundstücke sind speziell für die Wohnbebauung vorgesehen.
6. Freizeitgrundstücke: Diese Grundstücke werden oft für Freizeitaktivitäten wie Camping, Angeln,
   Jagd oder
   Erholungszwecke genutzt. Sie werden bisweilen als Wochenendgrundstücke gelistet.
7. Naturschutzgebiete: Solche Grundstücke werden geschützt, um ihre natürlichen Lebensräume bzw.
   Ökosysteme zu
   bewahren.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Der Grundstückswert wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die seine Attraktivität und potenzielle
Nutzung bestimmen^[2]. Eine Übersicht:

1. Lage des Grundstücks: Die geografische Lage eines Grundstücks ist von großer Bedeutung für
   seinen Wert. Die Makrolage beschreibt hierbei die übergeordnete Umgebung eines Grundstücks, wie die Region, die
   Stadt oder die wirtschaftliche Infrastruktur. Die Mikrolage hingegen umfasst spezifische lokale Faktoren, etwa
   die direkte Nachbarschaft, Anbindungen und die unmittelbare Umgebung des Grundstücks. Zum Beispiel kann ein
   Grundstück in einer begehrten Wohngegend nahe an Arbeitsplätzen, Schulen und Freizeiteinrichtungen einen höheren
   Wert haben als eines in einem abgelegenen ländlichen Gebiet.
2. Größe, Zuschnitt und Topografie des Grundstücks: Die Grundstücksgröße, seine Form sowie die
   Topografie beeinflussen direkt seine Nutzbarkeit und Entwicklungsmöglichkeiten^[3]. Ein großes, weitgehend
   rechteckig geschnittenes Grundstück ohne Hanglage bietet mehr Flexibilität für Bauvorhaben als ein kleines,
   unregelmäßig geschnittenes Grundstück.
3. Art des Grundstücks: Die Klassifizierung des Grundstücks bestimmt seine
   Entwicklungsperspektiven und damit seinen Wert (siehe oben). Ein Grundstück, das bereits als Bauland ausgewiesen
   ist, ist in der Regel wertvoller als eines, das noch als Bauerwartungsland gilt und erst noch erschlossen werden
   muss.
4. Bebaubarkeit: Der Flächennutzungsplan regelt, welche Art von Bebauung auf dem Grundstück
   möglich ist. Er legt allgemein fest, wie das Land in einer Gemeinde zukünftig genutzt werden soll,
   beispielsweise für Wohnen, Gewerbe oder Grünflächen, basierend auf der geplanten städtebaulichen Entwicklung.
   Der Flächennutzungsplan bietet somit die Grundlage für die Festlegung der Geschossflächenzahl (GFZ) im
   Bebauungsplan, die genau angibt, wie viel Gesamtgeschossfläche auf einem Grundstück im Verhältnis zur
   Grundstücksfläche bebaut werden darf. Diese Zahl bestimmt die Bebauungsdichte und beeinflusst damit, wie viele
   Stockwerke oder welche Gesamtfläche eines Gebäudes auf einem Grundstück möglich sind. Den Flächennutzungsplan
   können Sie in der Regel auf der Website Ihrer Gemeinde oder Stadtverwaltung einsehen.
5. Grundbuch: Informationen aus dem Grundbuch geben Aufschluss über mögliche Belastungen oder
   Rechte Dritter^[4]. Zum Beispiel kann ein Wegerecht zugunsten eines Nachbarn den Zugang zum Grundstück beschränken
   und somit seinen Verkehrswert senken.
6. Altlasten: Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Gibt es Altlasten, die die Eignung des Grundstücks
   für bestimmte Bauvorhaben beeinflussen^[5]? So erfordert etwa ein Grundstück mit kontaminiertem Boden eine teure
   Sanierung.
7. Denkmalschutz: Steht ein Gebäude auf dem Grundstück unter Denkmalschutz, kann das die
   Möglichkeiten zur Nutzung des Grundstücks erheblich einschränken. Auflagen für die Bebauung oder Renovierung
   können zusätzliche Kosten verursachen.

Exkurs: Realteilung

Eine Realteilung könnte für Sie eine interessante Möglichkeit sein, um den maximalen Wert aus einem Grundstück
herauszuholen. Bei diesem Verfahren wird das Grundstück in kleinere Parzellen aufgeteilt, die einzeln verkauft
werden^[6]. Das hat den Vorteil, dass kleinere Grundstücke oft zu einem höheren Preis pro Quadratmeter verkauft werden
können und sich leichter Käufer finden lassen.

Ob die Realteilung jedoch sinnvoll ist, hängt stark von der Nutzbarkeit des Grundstücks ab. Ist es beispielsweise
möglich, auf kleineren Parzellen Einfamilienhäuser zu bauen, könnte der Verkauf in Teilen profitabler sein.
Andererseits kann ein ungeteiltes Grundstück für größere Bauprojekte wie Mehrfamilienhäuser attraktiver sein,
wodurch der Verkauf als Ganzes mehr einbringen könnte.

Beachten Sie, dass eine Realteilung mit zusätzlichen Kosten und behördlichen Anforderungen verbunden ist, wie
Vermessungen und Genehmigungen. Es lohnt sich, vorab eine fachliche Beratung einzuholen, um die beste Entscheidung
für Ihre Situation zu treffen.

Wie können Sie den Grundstückswert ermitteln?

Für Sie als Privatperson ist es relativ schwer, einen genauen Grundstückswert zu ermitteln. Auf speziellen Portalen
können Sie sich im ersten Schritt einen geschätzten Verkehrswert anzeigen lassen. Die konkrete
Grundstückswertermittlung sollten Sie Immobilienexperten überlassen – denn diese ist deutlich genauer.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, dass der Grundstückswert in der Regel durch das
Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt
wird. Das Bodenrichtwertverfahren ermittelt direkt den Bodenwert, der als Basis dient, während das Ertrags- und
Sachwertverfahren den Bodenwert in die umfassendere Bewertung von Grundstück und Bebauung einbezieht. Alle Verfahren
tragen damit zur Bestimmung des Grundstückswerts bei, aber in unterschiedlichen Kontexten.

Ein Überblick:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ist eines der häufigsten Verfahren zur
  Grundstücksbewertung. Es wird verwendet, um den Wert von Immobilien oder Grundstücken auf Basis von
  Vergleichsangeboten zu ermitteln. Einschlägig ist dies natürlich nur, wenn ausreichend vergleichbare Verkäufe
  hinsichtlich Lage, Größe und Eigenschaften der Immobilie oder des Grundstücks verfügbar sind^[7].
• Bodenrichtwertverfahren: Die Gemeinden erheben alle zwei Jahre Bodenrichtwerte, die den
  durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet widerspiegeln. Es handelt
  sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Die
  Gutachterausschüsse legen derweil sogenannte Bodenrichtwertzonen fest, in denen ein bestimmter Bodenrichtwert
  gilt^[8].
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird nur bei bebauten Grundstücken angewandt. Es
  bewertet Immobilien basierend auf den erwarteten zukünftigen Erträgen, meist Mieteinnahmen. Dabei werden die
  jährlichen Nettomieteinnahmen ermittelt und mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert, um den Wert zu
  berechnen. Dieses Verfahren ist besonders für renditeorientierte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder
  Gewerbeobjekte geeignet^[9]. Wichtig ist die realistische Einschätzung der Einnahmen und Kosten.
• Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird vor allem bei bebauten Grundstücken angewendet.
  Vor allem dann, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Erträge vorliegen, etwa Immobilien, bei denen der
  Marktwert schwer zu ermitteln ist, wie bei eigengenutzten Wohnhäusern. Der Wert setzt sich aus den Kosten für
  den Neubau des Gebäudes abzüglich der Abnutzung und dem Bodenwert zusammen. Es wird vor allem bei einzigartigen
  oder schwer vergleichbaren Objekten angewendet. Das Sachwertverfahren kommt nur selten zur Anwendung – es eignet
  sich für den Fall, dass keine vergleichbaren Marktdaten vorhanden sind^[10].

Wo finden Sie Daten zur Berechnung des Grundstückswertes?

Die Daten zur Berechnung des Grundstückswertes finden Sie an verschiedenen Stellen, je nach verwendetem Verfahren:

• Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwertauskunft ist bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses
  erhältlich^[11]. Diese Auskunft enthält Bodenrichtwertkarten, die die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter
  Grundstücksfläche für verschiedene Zonen zeigen. Diese Informationen können Sie vor Ort kostenlos einsehen. Sie
  sind auch verfügbar über die sogenannten Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer oder lokale
  Geoportale. Beispiel: BORIS-D bietet eine Übersicht für viele Regionen, jedoch nicht für Bayern und das
  Saarland.
• Vergleichswerte: Vergleichswerte für die Berechnung des Grundstückswerts basieren auf den Marktpreisen ähnlicher
  Grundstücke in der Region. Diese können Sie bei Maklern oder auf Immobilienportalen recherchieren. Zudem stellen
  Gutachterausschüsse teilweise auch Vergleichswertdaten zur Verfügung, die eine verlässliche Grundlage für die
  Wertermittlung bieten.
• Katasteramt: Die genaue Fläche eines Grundstücks, die für die Ermittlung des Grundstückswerts wichtig ist,
  können Sie dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes entnehmen. Alternativ können Sie die Grundstücksfläche
  unter Angabe der Anschrift und der Flurstücksnummer beim zuständigen Katasteramt erfragen.
• Ertragsdaten: Ertragsdaten, wie Miet- und Pachteinnahmen für Immobilien, die für das Ertragswertverfahren
  benötigt werden, finden Sie in Mietspiegeln oder auf Immobilienplattformen, die Marktanalysen bereitstellen.
• Baukosten und Gebäudewerte: Für das Sachwertverfahren sind Basisdaten wie Baukosten und Altersabschläge
  erforderlich. Diese Daten können Sie in Baukostenindizes oder bei Bauunternehmen erhalten. Zudem können Experten
  wie Sachverständige oder Gutachter zusätzliche Details zur Bewertung beisteuern.
• Rechtsgrundlagen und Steuerdaten: Informationen zu Bewertungsverfahren und steuerlichen Aspekten sind in der
  Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu finden. Steuerberater bieten ebenfalls wertvolle
  Unterstützung bei der Berechnung und den steuerlichen Fragestellungen.

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Benötigen Sie eine Grundstücksbewertung, haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Methoden unterschiedlichen Umfangs
und Genauigkeit. Kostenlose Bewertungsplattformen im Internet wie Immoscout24, McMakler oder Hausfrage.de sind eine
Option. Allerdings sollten Sie die dortigen Werte mit Vorsicht betrachten. Sie dienen Ihnen nur als Anhaltspunkt.

Für präzisere Ergebnisse können Sie ein Kurzgutachten ab 100 € in Erwägung ziehen – hierfür wenden Sie sich etwa an
einen Immobilienmakler. Für gerichtliche Zwecke brauchen Sie ein Vollgutachten. Das kann schnell mehr als 1.000 €
kosten. Der genaue Preis eines Gutachtens hängt jedoch von der Grundstücksfläche, der Lage und der Komplexität ab.

Wozu brauchen Sie eine Grundstücksbewertung?

In folgenden Situationen benötigen Sie eine Grundstücksbewertung:

• Grundstückskauf und -verkauf: Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist die Ermittlung des Grundstückwerts
  entscheidend. Sie als Käufer benötigen diesen Wert, um die Finanzierung durch ein Darlehen zu planen, während
  Sie als Verkäufer einen angemessenen Angebotspreis festlegen möchten.
• Steuerliche Aspekte: Das Finanzamt braucht den Grundstückswert für die Berechnung von Steuern – insbesondere bei
  Schenkungen und Erbschaften ist eine genaue Wertermittlung wichtig. Ab 2025 müssen zudem Eigentümer unbebauter
  Grundstücke Grundsteuer zahlen. Das betrifft die sogenannte „Grundsteuer C“^[12].
• Juristische Verfahren: Bei rechtlichen Streitigkeiten, insbesondere bei Erbangelegenheiten oder
  Vermögensauseinandersetzungen, braucht es den genauen Grundstückswert. In solchen Fällen wird oft ein
  Verkehrswertgutachten nach einem festgelegten Verfahren von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen
  angefertigt (siehe oben).

Die Erschließung eines Grundstücks: Behalten
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Quellenangaben

1. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
2. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 2 Grundlagen der Wertermittlung
3. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 101
4. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 106 ff.
5. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 102
6. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 151 f.
7. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 285
8. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen
9. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 286
10. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 287
11. Leopoldsberger, G., Staiber, M. (2022). Wertermittlung von Immobilien. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 487
12. Kommunal: Grundsteuer C – alles was Sie wissen müssen