Grundstückswert ermitteln: Wie viel ist Ihr Grund und Boden wert?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.05.2024

Überprüft von Saskia Reh

Sie wollen ein Grundstück kaufen oder verkaufen? Doch Sie wissen nicht, ob der Preis realistisch ist? Wir zeigen Ihnen,
wie Sie den Grundstückswert ermitteln können – und welche Haken es hierbei geben kann.

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Was genau ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert ist der Wert eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag. Dabei werden die Eigenschaften sowie
die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigt. Der Grundstückswert dient als Grundlage, um einen Verkaufspreis
festzulegen.

1. Grundstückswert ohne Bebauung: Wert des unbebauten Grundstücks, also ohne Immobilien – auch Bodenwert
   genannt
2. Grundstückswert inklusive Bebauung: Bodenwert sowie der Wert aller darauf befindlichen
   Immobilien und Anlagen

Welche Grundstücksarten gibt es überhaupt?

Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Grundstücksarten – je nach Zweck, Widmung oder Bebauung. Ein
Überblick:

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Der Bodenwert wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die seine Attraktivität und potenzielle Nutzung
bestimmen^[3]. Eine Übersicht:

• Lage des Grundstücks: Die (geografische) Lage – also Makro- und Mikrolage – eines Grundstücks
  ist von
  grundlegender Bedeutung für seinen Wert. Zum Beispiel kann ein Grundstück in einer begehrten Wohngegend nahe an
  Arbeitsplätzen, Schulen und Freizeiteinrichtungen einen höheren Wert haben als eines in einem abgelegenen
  ländlichen Gebiet.
• Größe, Zuschnitt und Topografie des Grundstücks: Die Grundstücksgröße, seine Form sowie die
  Topografie
  beeinflussen direkt seine Nutzbarkeit^[4]. Ein großes, weitgehend
  rechteckig
  geschnittenes Grundstück ohne Hanglage bietet mehr Flexibilität für Bauvorhaben als eine kleine Fläche.
• Art des Grundstücks: Die Klassifizierung des Grundstücks bestimmt seine
  Entwicklungsperspektiven und damit
  seinen Wert (siehe oben). Ein Grundstück, das bereits als Bauland ausgewiesen ist, ist in der Regel wertvoller
  als eines, das noch als Bauerwartungsland gilt und erst noch erschlossen werden muss.
• Bebaubarkeit: Der Flächennutzungsplan regelt, welche Art von Bebauung auf dem Grundstück
  möglich ist.
• Grundbuch: Informationen aus dem Grundbuch geben Aufschluss über mögliche
  Belastungen oder Rechte Dritter^[5].
• Altlasten: Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Gibt es Altlasten, die die Eignung des Grundstücks
  für bestimmte
  Bauvorhaben beeinflussen?^[6] So erfordert etwa eine Fläche
  mit kontaminiertem Boden eine teure Sanierung.
• Denkmalschutz: Steht ein Gebäude auf dem Grundstück unter Denkmalschutz, kann das
  die Nutzung des Grundstücks erheblich einschränken. Auflagen für die Bebauung oder Renovierung können zusätzliche
  Kosten verursachen.

Exkurs: Realteilung

Womöglich kann die sogenannte Realteilung für Sie interessant sein. Bei dieser Option wird das Grundstück nicht als
Ganzes verkauft, sondern in einzelne Parzellen unterteilt, die Sie separat verkaufen^[7]. Dadurch können Sie ggf. einen
höheren Gesamtpreis erzielen, da kleinere Flächen in der Regel schneller und zu einem höheren Quadratmeterpreis verkauft
werden können.

Ob eine Realteilung für Sie sinnvoll ist, hängt von der Nutzbarkeit des Grundstücks ab. Wenn es möglich ist, auf
kleineren Parzellen Einfamilienhäuser zu errichten, kann eine Realteilung den Wert steigern. Allerdings könnte der Wert
des Grundstücks ohne Teilung höher sein, wenn es etwa für den Bau eines größeren Mehrfamilienhauses geeignet ist.

Wie können Sie den Grundstückswert ermitteln?

Für Sie als Privatperson ist es relativ schwer, einen genauen Grundstückswert zu ermitteln. Normalerweise können Sie das
online auf speziellen Portalen machen lassen.

Dann erhalten Sie eine Schätzung des Verkehrswerts. Die konkrete Grundstückswertermittlung sollten Sie
Immobilienexperten überlassen – denn diese ist deutlich genauer.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, dass der Grundstückswert in der Regel durch das
Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt
wird.

Ein Überblick:

1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ist eines der
   häufigsten Verfahren zur
   Grundstücksbewertung. Dabei wird der Wert des Grundstücks anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke
   ermittelt, die kürzlich in derselben Region verkauft wurden. Dadurch können Sie einen Durchschnittswert für das
   bewertete Grundstück berechnen, der auf aktuellen Marktdaten basiert^[8].
2. Bodenrichtwertverfahren: Die Gemeinden erheben alle zwei Jahre Bodenrichtwerte, die den
   durchschnittlichen Wert
   pro Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet widerspiegeln. Es handelt sich um den amtlichen
   Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Die Gutachterausschüsse legen
   derweil sogenannte Bodenrichtwertzonen fest, in denen ein bestimmter Bodenrichtwert gilt^[9].
3. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird für Grundstücke angewendet,
   die Einnahmen durch Vermietung oder
   Verpachtung erwirtschaften^[10]. Bei dieser Methode berechnet ein Experte den zu erwartenden Ertrag, der zusammen mit
   dem Bodenrichtwert den Gesamtwert des Grundstücks ergibt.
4. Sachwertverfahren: Bei bebauten Grundstücken wird der Wert aus dem Bodenrichtwert und den
   Herstellungskosten der
   Gebäude sowie der Außenanlagen berechnet. Das Sachwertverfahren kommt nur selten zur
   Anwendung – weil es nicht
   so genau ist wie die anderen Methoden^[11].

Wo finden Sie Daten zur Berechnung des Grundstückswertes?

Bodenwerte (mithilfe des Bodenrichtwertverfahrens) zu ermitteln, ist an sich nicht sehr kompliziert – Sie brauchen
jedoch die notwendigen Daten. Hier finden Sie sie:

• Gutachterausschüsse: Eine Bodenrichtwertauskunft erhalten Sie beim zuständigen
  Gutachterausschuss^[12]. Diese Auskunft
  enthält Bodenrichtwertkarten, die die Bodenrichtwerte pro
  Quadratmeter Grundstücksfläche für verschiedene Zonen zeigen. Diese Informationen können Sie vor Ort kostenlos
  einsehen.
• VBORIS: Das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) existiert seit 2006. Dadurch können Sie nach Bodenrichtwerten recherchieren, abrufbar unter BORIS-D . Die meisten Bundesländer verfügen über eigene
  Richtwertsysteme
  basierend auf dem VBORIS. Hier finden Sie interaktive Bodenrichtwertkarten, in die Sie die gewünschte
  Postleitzahl eingeben können.
• Katasteramt: Die genaue Fläche eines Grundstücks, die für die Ermittlung des Grundstückswerts wichtig ist,
  können Sie dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes entnehmen. Alternativ können Sie die Grundstücksfläche
  unter Angabe der Anschrift und der Flurstücksnummer beim zuständigen Katasteramt erfragen.

Wozu brauchen Sie eine Grundstücksbewertung?

In folgenden Situationen benötigen Sie eine Grundstücksbewertung:

Grundstückskauf und -verkauf

Der klassische Fall: Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist die Ermittlung des Bodenwerts entscheidend. Sie als Käufer benötigen diesen
Wert, um die Finanzierung durch ein Darlehen zu
planen, während Sie als Verkäufer einen angemessenen Angebotspreis
festlegen möchten.

Steuern

Das Finanzamt braucht den Grundstückswert für die Berechnung von Steuern – insbesondere bei Schenkungen und Erbschaften
ist eine genaue Wertermittlung wichtig. Ab 2025 müssen zudem Eigentümer unbebauter Grundstücke Grundsteuer zahlen. Das
betrifft die sogenannte „Grundsteuer C“^[13].

Juristische Verfahren

Bei rechtlichen Streits, etwa bei Erbangelegenheiten oder Vermögensauseinandersetzungen, braucht es den
genauen Grundstückswert. In solchen Fällen wird oft ein Verkehrswertgutachten nach einem festgelegten Verfahren von
einem gerichtlich bestellten Sachverständigen angefertigt (siehe oben).

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Benötigen Sie eine Grundstücksbewertung, haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Methoden unterschiedlichen Umfangs
und Genauigkeit. Kostenlose Bewertungsplattformen im Internet wie Immoscout24, McMakler oder Hausfrage.de sind eine
Option. Allerdings sollten Sie die dortigen Werte mit Vorsicht betrachten. Sie dienen Ihnen nur als Anhaltspunkt.

Für genauere Ergebnisse können Sie ein Kurzgutachten ab 100 € in Erwägung ziehen – hierfür wenden Sie sich zum Beispiel an
einen Immobilienmakler. Für gerichtliche Zwecke brauchen Sie ein Vollgutachten. Das jedoch kann schnell mehr als
1.000 €
kosten. Der Preis eines Gutachtens hängt derweil von der Grundstücksfläche, der Lage und der Komplexität ab.

Bild-Copyright: © PantherMedia / amphoto

Quellenangaben

1. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 14 Grundlagen der
   Bodenrichtwertermittlung
2. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 3 Entwicklungszustand;
   sonstige Flächen
3. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 2 Grundlagen der Wertermittlung
4. Brückner, M. (2016).
   Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 101
5. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs
   Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 106 ff.
6. Brückner, M. (2016).
   Praxishandbuch
   Immobilienerwerb
   – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 102
7. Geyer, H., Müller, J. F.
   (2021). Crashkurs
   Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 151 f.
8. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van
   Kann, J. (Hrsg.).
   Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich
   Schmidt
   Verlag. S. 285
9. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 15 Bildung der
   Bodenrichtwertzonen
10. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.).
    Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich
    Schmidt
    Verlag. S. 286
11. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.).
    Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich
    Schmidt
    Verlag. S. 287
12. Leopoldsberger, G., Staiber, M. (2022). Wertermittlung von Immobilien. In: Mändle, M.
    (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft:
    Investition und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften,
    Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 487
13. Kommunal: Grundsteuer C – alles was Sie wissen müssen