Immobilienanleihe

Immobilien­anleihen: Der Teufel steckt im Detail

Ralf Kretzschmar, 20.12.2019

Mit der Zeit haben sich am deutschen Kapitalmarkt verschiedene Instrumente herauskristallisiert, um in Immobilien zu investieren. Dazu gehören offene und geschlossene Immobilienfonds, Pfandbriefe sowie Investitionen in REITs (Real Estate Investment Trusts).

Eine weitere Anlagemöglichkeit ist die Immobilienanleihe. In Zeiten der Nullzinspolitik erscheinen Immobilienanleihen mit einem festen Zinssatz von etwa 5,0 % als attraktives Investment. Lesen Sie hier, welche Vor- und Nachteile die Immobilienanleihe im Vergleich zu den anderen Immobilien-Investments hat.

Was ist eine Immobilienanleihe?

Die Begriffe Immobilienanleihe oder auch Hypothekenanleihe sind nicht rechtsverbindlich definiert. Im Prinzip kann deswegen jede Unternehmensanleihe mit einem Immobilienbezug als Immobilienanleihe bezeichnet werden.

Aufgrund der höchst verschiedenen Ausgestaltung von Immobilienanleihen sollten Anleger unbedingt das konkrete Anlageprodukt genau überprüfen.

Im engeren Sinn handelt es sich bei einer Immobilienanleihe aber um eine Anleihe bzw. Schuldverschreibung, die durch Grundpfandrechte besichert ist. Das bedeutet, dass Anleger bei Ausfall der Anleihe eine Immobilie als Sicherheit verwerten können.

Die Immobilienanleihe selbst bezieht sich zumeist auf ein konkretes Investitionsobjekt oder ein Immobilienportfolio, das vom emittierenden Unternehmen finanziert werden soll. Dabei kann es sich sowohl um Projekt- als auch um Bestandsimmobilien handeln.

Handelt es sich um ein Immobilienportfolio, ist es gut möglich, dass in einen sogenannten Blind Pool investiert wird. Das bedeutet, die Anleger wissen vorab nicht, in welche Immobilien exakt das Geld angelegt wird, sondern kennen nur die Kriterien, anhand derer investiert wird.

Beispiele für Immobilienanleihen

FCR-Immobilien-Anleihe 2019 Stern Immobilien Anleihe 2018 ERWE Immobilien-Anleihe 2019
Immobilientyp Einkaufszentren Wohn- und Gewerbeimmobilien Einzelhandelsimmobilien
Zinsen 5,25 % 6,25 % 5,75 % bis 6,50 %
Laufzeit 5 Jahre 5 Jahre 4 Jahre
Stückelung 1.000 € 1.000 € 1.000 €
Emissionsvolumen bis zu 30 Mio. € 9 Mio. € bis zu 40 Mio. €
Handelbarkeit Börse Frankfurt Börse Frankfurt Börse Frankfurt
WKN / ISIN A2TSB1 / DE000A2TSB16 A2G8WJ / DE000A2G8WJ4 A255D0 / DE000A255D05
Rating 4/5 Sterne (KFM Rating 2019) 4/5 Sterne (KFM Rating 2019) 3,5/5 Sterne (KFM Rating 2019)

Welche Sicherheiten gibt es bei Immobilienanleihen?

Jede Immobilienanleihe ist, ausgehend von den Bedürfnissen des Emittenten, unterschiedlich konstruiert – das gilt auch für die Sicherheiten. Anleger sollten vor allem drei Faktoren im Blick behalten.

1 | Besicherungrang

Die Rangfolge der Besicherung bezeichnet die Reihenfolge nach der die Anleihegläubiger im Fall eines Zahlungsausfalls bedient werden. Die Sicherheit steigt dabei mit höherem Rang.

Üblicherweise sind Immobilienanleihen in Deutschland nicht erstrangig besichert. Anleger sollten zudem darauf achten, dass eine erstrangige Sicherheit verschieden ausgestaltet werden kann und oft nur bis zu einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes der Immobilie erfolgt.

2 | Treuhänder und Mittelverwendungsgarantien

In der Regel werden die verschiedenen Sicherheiten einer Anleihe durch einen Treuhänder verwahrt. Für eine besonders gute Absicherung sollte dieser neben der dinglichen Sicherheit der Grundschuld im Rahmen einer Mietzession (auch: Mietabtretung) auch laufende Mieteinnahmen verwahren. Anleger haben somit im Fall des Zahlungsausfalls einen Zugriff auf die laufenden Einnahmen des Emittenten.

Ein weiteres zentrales Sicherheitsmerkmal ist die Transparenz der Mittelverwendung. Als besonders glaubwürdig gelten Unternehmen, die einen umfangreichen Jahresabschluss sowie unabhängige Portfoliobewertungen vorlegen können. Möchte das Unternehmen zukünftig noch in weitere Immobilien investieren, so kann es konkrete Investitionskriterien (etwa den angestrebten Vervielfältiger) vertraglich zusichern.

Eine korrekte Verwendung des durch die Immobilienanleihe generierten Kapitals lässt sich durch eine sogenannte Mittelverwendungskontrolle garantieren. Hierbei wird durch einen unabhängigen Experten überprüft, ob die vertraglich geregelten Absprachen zur Verwendung der Anlegergelder eingehalten werden.

3 | Rating von Immobilienanleihen

Viele Immobilienanleihen werden von Ratingagenturen bewertet. Die Bewertung reicht hierbei von A (höchste Bonität, engl. prime) bis zu D (Zahlungsausfall, engl. default). Es ist empfehlenswert, nicht nur die Bewertung der Emission selbst, sondern auch die des Emittenten heranzuziehen. Experten raten von Investitionen in Unternehmen ab, die schlechter als BBB (durchschnittlich gute Anlage, engl. lower medium grade) bewertet sind.

In Deutschland hat sich die KFM Deutsche Mittelstand AG auf die Analyse von mittelständischen Unternehmensanleihen spezialisiert. Sie bewertet auch Immobilienanleihen mit einem 5-Sterne-System.

Für Anleger sind diese Einschätzungen aber ohnehin mit Vorsicht zu genießen. Zum einen besteht ein Interessenkonflikt, da Ratingagenturen nicht selten von dem zu bewerteten Unternehmen bezahlt werden.

Zum anderen bewerten sie hauptsächlich das Geschäftsmodell und Management des Unternehmens. Über die Situation im Worst Case, dem Ausfall der Anleihe, geben sie keine Informationen. Entscheidend ist dann der Rang der Besicherung, die Qualität weiterer, zur Anwendung kommender Sicherungsinstrumente und die Werthaftigkeit der als Sicherheit gegebenen Immobilie.

Starke Verluste trotz Sicherheiten: Der Fall WGF AG

Sowohl eine erstrangige Besicherung, ein gutes Rating als auch eine Mittelverwendungskontrolle von Immobilienanleihen schützen das Geld der Anleger nicht zwangsläufig, wie das Beispiel der WGF AG beweist. Der Gründer des Unternehmens, der sich als „Erfinder der deutschen Hypothekenanleihe“ bezeichnete, musste 2012 Insolvenz anmelden.

Die Anleihen waren noch ein Jahr vor der Insolvenz mit BBB bis BB+ bewertet worden. Im Zuge des Insolvenzverfahrens erwies sich zum Beispiel, dass der bestellte Mittelverwendungskontrolleur nicht in allen Fällen den Anteil von 60 % Wohnimmobilienflächen im Immobilienportfolio erfüllte. Trotz erstrangiger Besicherung können Investoren nur mit der Rückzahlung eines Teils ihrer Anlage rechnen; unter anderem aufgrund der zu hohen Bewertung der Immobilien von WGF.

Vergleich zu anderen Immobilien-Investments

Im Gegensatz zu Aktien (wie REITs) oder Fonds erhalten Anleger bei der Investition in eine Immobilienanleihe einen festen Zinssatz (auch Zinskupon genannt) über eine fixe Laufzeit hinweg. Letztere beträgt üblicherweise zwischen drei und zehn Jahren.

Je nach Anleihe können sich Art und Weise der Konstruktion sowie Konditionen und Sicherheiten stark unterscheiden. Die Mindestzeichnung liegt jedoch in der Regel zwischen 1.000 € und 5.000 € und die jährliche Verzinsung bei etwa 5 %.

Hypothekenpfandbriefe

Am ehesten ähnelt die Immobilienanleihe dem Hypothekenpfandbrief, der ebenfalls festverzinslich ist. Pfandbriefe gelten jedoch als deutlich sicherer, da sie dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) unterliegen und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) streng kontrolliert werden. Die Zinsen von Pfandbriefen sind aber auch entsprechend gering. Derzeit betragen sie aufgrund der Nullzinspolitik der EZB unter 1 %.

Hypothekenpfandbriefe dürfen nach PfandBG nur von Pfandbriefbanken herausgegeben werden. Anleger müssen zudem verpflichtend im ersten Rang abgesichert sein und die Immobilie darf nur bis höchstens 60 % des Beleihungswertes beliehen werden. Bei Ausfall des Pfandbriefs besteht somit ein größerer Risikopuffer.

Geschlossene Immobilienfonds

Neben dem Pfandbrief werden Immobilienanleihen hin und wieder mit geschlossenen Immobilienfonds verglichen. Das liegt daran, dass beide oft von einer Objektgesellschaft herausgegeben werden, die nur eine oder wenige Immobilien finanzieren möchte. Beide sind zudem nur beschränkt handelbar.

Bei Immobilienanleihen ist es im Gegensatz zu geschlossenen Fonds jedoch möglich, dass sie an der Börse gehandelt werden. Die Anleihe hat dann den Vorteil, dass sie flexibel vor dem Laufzeitende veräußert werden kann. Sollte sie sich positiv entwickeln, können Anleihegläubiger bei einem vorzeitigen Verkauf sogar zusätzlich von Kursgewinnen profitieren.

Ansonsten ist die Mindestanlagesumme mit etwa 5.000 € bis 10.000 € im Durchschnitt höher als bei einer Immobilienanleihe. Auch die Laufzeiten mit 10 bis 30 Jahren sind im Durchschnitt länger und somit aufgrund der langen Bindung des Kapitals weniger vorteilhaft.

Immobilien-Crowdinvesting

Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich Privatanleger über eine Online-Plattform zusammen, um in einzelne Immobilienprojekte zu investieren. Wie bei einer Immobilienanleihe erhalten Anleger auch beim Immobilien-Crowdinvesting eine feste Rendite bei fixer Laufzeit.

Im Gegensatz zur Immobilienanleihe wird beim Immobilien-Crowdinvesting jedoch kein Wertpapier (die Anleihe) von einer Projektfirma ausgegeben. Bei BERGFÜRST investieren die Privatanleger stattdessen zum Beispiel in ein besichertes Bankdarlehen. Die Laufzeiten sind dabei kürzer als bei einer Immobilienanleihe, sie betragen zwischen einem und fünf Jahren.

Bei BERGFÜRST können Anleger bereits ab 10 € in Immobilien investieren und erhalten eine feste Verzinsung von 5,0 % bis 7,5 % p.a. BERGFÜRST bietet außerdem einen Sekundärmarkt für Anleger an, auf dem sie ihre Investitionen bereits vor Laufzeitende veräußern können. Durch den niedrigen Kapitaleinsatz können sich Anleger somit schnell ein breites Portfolio aufbauen und somit gut ihr Risiko streuen.

Immobilien-Investments auf einen Blick


Fester


Zinssatz
Liquidität
Hohe


Rendite

Niedriger


Kapitaleinsatz
Immobilienanleihe
wenn


börsennotiert
Pfandbrief


Immobilienaktien /


REITs



Offener


Immobilienfonds



Geschlossener


Immobilienfonds



Immobilien-


Crowdinvesting


nur bei


BERGFÜRST

Was sollten Anleger wissen?

Da es sich bei Immobilienanleihen um sehr verschiedene Konstrukte handeln kann, kommen Anleger nicht um eine sorgfältige, individuelle Prüfung der einzelnen Anleihe herum. Neben der Plausibilität des Geschäftsmodells sollten sie vor allem die verschiedenen Sicherheiten in den Blick nehmen. Dazu zählen neben der Besicherung weitere Sicherheiten wie eine Mietzession oder die Mittelverwendungskontrolle.

Eine mit zufriedenstellenden Sicherheiten ausgestattete Immobilienanleihe ist jedoch eher die Ausnahme als die Regel. Laut einer Analyse der österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) aus dem Jahr 2018 handelt es sich bei den meisten Immobilienanleihen um Anlagen mit sehr hohem Risiko und nicht ausreichenden Sicherheiten.

Es lohnt sich deshalb, alternative Immobilien-Investments in den Blick zu nehmen. Vor allem das Immobilien-Crowdinvesting erweist sich dabei als vielversprechend. Anleger können dort wie bei Immobilienanleihen mit einer festen Rendite bei fixer Laufzeit rechnen. Sie haben außerdem den Vorteil, dass sie sich entscheiden können, in welche Immobilienprojekte sie investieren und sie profitieren von etwas kürzeren Laufzeiten.

Bild-Copyright: canadastock / shutterstock.com

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