Immobilien­anleihen: Der Teufel steckt im Detail

Von Ralf Kretzschmar, Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2023

Mit der Zeit haben sich am deutschen Kapitalmarkt einige Anlageformen etabliert, um in Immobilien zu
investieren. Dazu gehören offene und geschlossene Immobilienfonds, Pfandbriefe sowie Investitionen in REITs („Real Estate Investment Trusts“). Eine weitere
Möglichkeit sind sogenannte Immobilienanleihen.

Doch wie funktioniert ein solches Investment? Und was sind die Vor- und Nachteile? Im folgenden Beitrag erfahren Sie es.

Was unterscheidet Immobilienanleihen von anderen Investments? Zum
Vergleich

Wie funktionieren solche Wertpapiere überhaupt? Zur
Erklärung

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Was ist eine Immobilienanleihe?

Immobilienanleihen funktionieren wie herkömmliche Anleihen.
Sie sind festverzinsliche Wertpapiere, die von
Immobilienunternehmen ausgegeben werden, um Kapital für den Erwerb, die Entwicklung oder die
Refinanzierung von
Immobilien zu beschaffen. Sie als Anlegerin oder Anleger können eine solche Immobilienanleihe kaufen. Dafür zahlt der
Emittent Ihnen Zinsen.

Die Begriffe Immobilienanleihe bzw. Hypothekenanleihe sind dabei nicht rechtsverbindlich definiert. Im Prinzip kann
deswegen jede Unternehmensanleihe mit einem
Immobilienbezug als Immobilienanleihe bezeichnet werden. Im engeren Sinn
handelt es sich bei einer Immobilienanleihe aber um eine Anleihe bzw. Schuldverschreibung, die durch
Grundpfandrechte
besichert ist^[1]. Das bedeutet, dass Sie bei Ausfall der Anleihe eine Immobilie
als Sicherheit verwerten
können.

Die Immobilienanleihe selbst bezieht sich meist auf ein konkretes Investitionsobjekt oder ein
Immobilienportfolio,
welches das emittierende Unternehmen finanzieren möchte. Dabei kann es sich sowohl um Projekt- als auch um
Bestandsimmobilien handeln.

So sieht die Rendite bei Immobilienanleihen aus

Im Gegensatz zu Aktien oder Fonds erhalten Sie bei der Investition in eine Immobilienanleihe
einen festen Zinssatz (auch
Zinskupon genannt) über einen fixen Zeitraum hinweg. Die Laufzeit beträgt üblicherweise zwischen drei
und zehn Jahren.

Je nach Anleihe können sich die Art und Weise der Konstruktion sowie die Konditionen und Sicherheiten stark
unterscheiden. Die Mindestzeichnung liegt jedoch in der Regel zwischen 1.000 und 5.000 € und die
jährliche Verzinsung schwankt deutlich – je nach Laufzeit und dem Risiko, das Sie eingehen, liegt sie bei 2 bis
5 %, womöglich aber auch darunter.

Beispiele für Immobilienanleihen

Welche Sicherheiten gibt es bei Immobilienanleihen?

Jede Immobilienanleihe ist, ausgehend von den Bedürfnissen des Emittenten, unterschiedlich konstruiert – das gilt auch
für die Sicherheiten. Sie sollten daher besonders die folgenden drei Faktoren im Blick behalten.

Besicherungsrang

Die Rangfolge der Besicherung bezeichnet die Reihenfolge, nach der die Anleihegläubigerinnen und -gläubiger bei einem
Zahlungsausfall bedient werden. Die Sicherheit steigt dabei mit einem höheren Rang.

Üblicherweise sind Immobilienanleihen in Deutschland nicht erstrangig besichert^[3]. Falls doch, sollten
Sie als Anlegerin
oder Anleger darauf achten, dass eine erstrangige Sicherheit unterschiedlich ausgestaltet sein kann und oft nur bis zu
einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes der Immobilie erfolgt.

Eine nachrangige Besicherung ist bei Immobilienanleihen gängiger. Im Insolvenzfall kann es jedoch sein, dass die Erlöse
aus der Verwertung des Objekts nicht ausreichen, um auch die nachrangigen Forderungen von Ihnen als Anleihegläubigerin
oder Anleihegläubiger zu begleichen. Dann droht Ihnen ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals.

Treuhänder und Mittelverwendungsgarantien

In der Regel werden die verschiedenen Sicherheiten einer Anleihe durch einen Treuhänder – den
Sicherheitentreuhänder –
verwahrt. Neben der dinglichen Sicherheit der Grundschuld
kann der Treuhänder im Rahmen einer Mietzession (auch:
Mietabtretung) auch laufende Mieteinnahmen verwahren, sofern es diese denn gibt. Sie als Kleinanlegerin oder
Kleinanleger haben somit über den Sicherheitentreuhänder bei einem Zahlungsausfall einen Zugriff auf die laufenden
Einnahmen des Emittenten.

Ein weiteres zentrales Sicherheitsmerkmal ist die Transparenz der Mittelverwendung. Als besonders
glaubwürdig gelten
Unternehmen, die einen umfangreichen Jahresabschluss sowie unabhängige Portfoliobewertungen vorlegen können. Möchte das
Unternehmen zukünftig noch in weitere Immobilien investieren, kann es konkrete Investitionskriterien – etwa den
angestrebten Vervielfältiger – vertraglich zusichern.

Dass das durch die Immobilienanleihe eingenommene Kapital richtig verwendet wird, dafür sorgt eine sogenannte
Mittelverwendungskontrolle. Hierbei wird durch einen unabhängigen Experten – meist ein Rechtsanwalt – überprüft, ob die
vertraglich geregelten Absprachen zur Verwendung der Gelder der Anlegerinnen und Anleger eingehalten werden.

Rating von Immobilienanleihen

Viele Immobilienanleihen werden von Ratingagenturen bewertet. Die Bewertung reicht hierbei von A
(höchste Bonität, engl.
prime) bis zu D (Zahlungsausfall, engl. default). Es ist empfehlenswert, nicht nur die Bewertung der Emission selbst,
sondern auch die des Emittenten heranzuziehen. Experten raten von Investitionen in Unternehmen ab, die schlechter als
BBB (durchschnittlich gute Anlage, engl. lower medium grade) bewertet sind^[4]. Hier ist das Ausfallrisiko
für Sie zu groß.

Im Worst Case – dem Ausfall der Anleihe – entscheidend ist der Rang der Besicherung. Auch die Qualität
weiterer
Sicherungsinstrumente, die zur Anwendung kommen, sowie der Wert der als Sicherheit gegebenen Immobilie spielen eine
Rolle in der Frage, wie viel Ihres angelegten Kapitals Sie zurückerhalten.

Vergleich zu anderen Immobilieninvestments

Immobilienanleihen unterscheiden sich in einigen zentralen Punkten zu anderen (indirekten)
Immobilieninvestments. Eine
Übersicht:

Hypothekenpfandbriefe

Am ehesten ähnelt die Immobilienanleihe dem Hypothekenpfandbrief, der ebenfalls festverzinslich ist.
Pfandbriefe gelten
jedoch als deutlich sicherer, da sie dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) unterliegen und von der
Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert werden. Die Zinsen von Pfandbriefen sind entsprechend geringer.
Derzeit betragen sie infolge der EZB-Zinserhöhungen rund
3 %.

Hypothekenpfandbriefe dürfen nach PfandBG nur von Pfandbriefbanken herausgegeben werden. Sie als
Anlegerin oder Anleger
müssen zudem verpflichtend im ersten Rang abgesichert sein. Außerdem darf die Immobilie nur bis höchstens 60 % des
Beleihungswertes belegt werden^[5]. Bei Ausfall des Pfandbriefs besteht somit ein
größerer Risikopuffer – was entsprechend
Ihre Rendite schmälert.

Warum
Pfandbriefe als ausfallsicher gelten

Geschlossene Immobilienfonds

Neben dem Pfandbrief werden Immobilienanleihen bisweilen mit geschlossenen Immobilienfonds verglichen.
Beide
Anlageformen werden oft von einer Objektgesellschaft herausgegeben, die nur eine oder wenige Immobilien finanzieren
möchte. Beide sind zudem nur beschränkt handelbar.

Bei Immobilienanleihen ist es im Gegensatz zu geschlossenen Fonds jedoch möglich, dass sie an der Börse gehandelt
werden. Die Anleihe hat den Vorteil, dass Sie diese flexibel vor dem Laufzeitende veräußern können. Sollte sich die
Immobilienanleihe positiv entwickeln, können Sie bei einem vorzeitigen Verkauf sogar zusätzlich von Kursgewinnen
profitieren.

Ansonsten ist die Mindestanlagesumme bei geschlossenen Immobilienfonds mit etwa 5.000 bis 10.000 €
im Durchschnitt
höher als bei einer Immobilienanleihe. Auch die Laufzeiten mit 10 bis 30 Jahren sind im Durchschnitt
länger. Dadurch binden Sie Ihr Kapital weitaus länger.

Welche
Risiken geschlossene Immobilienfonds bergen

Immobilienaktien

Immobilienaktien sind – anders als Immobilienanleihen – Anteile an Immobiliengesellschaften. Somit
erwerben Sie ein
kleines Stück an einem Unternehmen, das Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung oder dem Verkauf von Immobilien und
Grundstücken erwirtschaftet. Meist konzentrieren sich die Firmen auf ein Immobiliensegment, beispielsweise Gewerbe-,
Büro- oder Wohnimmobilien. Und hier auch meist nicht nur auf eine Immobilie, sondern eine Vielzahl an Projekten.

Immobilienaktien werden an der Börse gehandelt. Folglich können Sie Immobilienaktien jederzeit kaufen und
verkaufen.
Ihre Rendite setzt sich sowohl aus steigendem Aktienkurs als auch aus möglichen Dividendenzahlungen (wie bei REITs)
zusammen – feste Zinssätze gibt es indes nicht.

Allerdings bergen Immobilienaktien einige Risiken für Sie als Anlegerin oder Anleger. Sie sind grundsätzlich nicht
grundbuchlich besichert. Immobilienaktien unterliegen zudem Kursschwankungen. Ihr Risiko bzw. Ihre
Rendite ist derweil
von dem Erfolg des Unternehmens abhängig, deren Aktien Sie kaufen.

Diese
Vorteile bieten Ihnen Immobilienaktien

Digitale Immobilien-Investments

Bei dieser Form der Immobilienanlage schließen sich Privatanlegerinnen und Privatanleger über eine Online-Plattform wie
BERGFÜRST zusammen, um in einzelne Immobilienprojekte zu investieren. Ähnlich wie bei einer
Immobilienanleihe erhalten
Sie bei digitalen Immobilien-Investments einen festen Zinssatz bei fixer Laufzeit.

Im Gegensatz zur Immobilienanleihe wird bei digitalen Immobilien-Investments jedoch kein Wertpapier (die Anleihe) von
einer Projektfirma ausgegeben. Über BERGFÜRST erwerben Sie stattdessen einen Teilbetrag aus der Forderung eines
besichertes Bankdarlehens.

Die Laufzeiten sind dabei kürzer als bei einer Immobilienanleihe. Die Zinsen liegen bei bis zu pro Jahr.
Allerdings sollten Sie beachten: Ein Investment ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum
vollständigen Verlust Ihres eingesetzten Vermögens führen. Sie sollten Ihr Portfolio entsprechend diversifiziert aufstellen, um das Risiko so
breit wie möglich zu streuen.

Zu
digitalen Immobilien-Investments auf BERGFÜRST

Bild-Copyright: © PantherMedia / Boarding_Now

Quellenangaben

1. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
   Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 282
2. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
   Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 282 f.
3. Schäfers, W. et
   al. (2015). Immobilienfinanzierung. In: Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S. und Schäfers, W. (Hrsg.). Immobilienökonomie I:
   Betriebswirtschaftliche Grundlagen. Berlin: De Gruyter. S. 516.
4. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch
   Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen,
   Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 77
5. Pfandbriefgesetz (PfandBG): § 14 Beleihungsgrenze