Annuitätendarlehen: Wie der Klassiker der Baufinanzierung funktioniert
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 24.05.2024
Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist für viele
Menschen der größte finanzielle Schritt im Leben. Die wenigsten können
das benötigte Kapital direkt selbst aufbringen, sie müssen daher einen Immobilienkredit aufnehmen. Am beliebtesten ist
hier das Annuitätendarlehen, bei dem Sie regelmäßige Tilgungsraten abzahlen. Doch wie genau
funktioniert dieses
Darlehen? Und was sollte ich dabei beachten? Wir zeigen es Ihnen.
Sie wollen Ihre Konditionen selbst
ermitteln? Direkt zum Annuitätenrechner
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Funktionsweise
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Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen genau?
Bei einem Annuitätendarlehen nehmen Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer einen Kreditbetrag auf, den Sie in
regelmäßigen Abständen (in der Regel monatlich) zurückzahlen. Diese sogenannte Annuität (von lateinisch
„per annum“,
also „pro Jahr“) besteht aus einem Teil Zinsen
und einem Teil Tilgung des Darlehens[1], genauer: des
Nominalbetrages. Die Zinsen sind bei einem Annuitätendarlehen
festgeschrieben, man spricht hier von der Sollzinsbindung. Der Effektivzinssatz, also der Zinssatz
abzgl. der Kosten, basiert auf dem Sollzins.
Die Zinsbindung bleibt über die Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens bestehen, die im Regelfall bei 5 bis 15 Jahren liegt.
Die gesamte Laufzeit bis zur Tilgung – also auch über mehrere Darlehen hinweg – rangiert dagegen oft bei bis zu 30
Jahren.
Die Sollzinsbindung wird im Darlehensvertrag zwischen Ihnen als Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer und dem Kreditgeber, in
der Regel Ihrer Bank, vereinbart. Läuft sie aus, müssen Sie sich ggf. um die Ablösung der Restschuld kümmern. Hierfür
stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, unter anderem eine Prolongation oder
Umschuldung (siehe
unten).
Grundschuld als Sicherheit für Ihre Bank
Da die Bank Ihnen für eine Immobilienfinanzierung meist einen sehr hohen Betrag zur Verfügung stellt, fordert sie
entsprechende Sicherheiten für den Fall, dass Sie Ihre Schulden nicht begleichen können. So will sie
das Ausfallrisiko
senken.
In der Regel lassen sich Banken eine Grundschuld an der
Immobilie eintragen, die Sie finanzieren. Ihre Bank erhält
folglich das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls Sie die Raten Ihres Annuitätendarlehens nicht
mehr zahlen können.
Deutlich seltener als die Grundschuld ist eine Hypothek, die als Besicherung eines Immobiliendarlehens
greift.
Sondertilgungen bei Annuitätendarlehen
Um die Laufzeit zu verkürzen und so die Zinsbelastung zu senken, können Sie Sondertilgungen leisten.
Die Höhe dieser
Sondertilgungen hängt von den Konditionen des jeweiligen Darlehens ab und wird im Darlehensvertrag
festgelegt. Oftmals
liegen sie zwischen 0,5 und 10 %[2]. In der Regel sind Sondertilgungen einmal im Jahr möglich.
Wie verändern sich Zins- und Tilgungsanteil über die Darlehenszeit?
Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die (monatlichen) Raten über die gesamte Laufzeit gleich hoch.
Allerdings ändert
sich im Laufe der Zeit ihre Zusammensetzung – konkret verschieben sich die Anteile von Zinsen und Tilgung[4].
Am Anfang der Laufzeit besteht die monatliche Rate hauptsächlich aus Zinsen, da der Darlehensbetrag
noch hoch ist. Mit
jeder Tilgung sinkt indes der fällige Betrag, auf den die Darlehenszinsen berechnet werden. Entsprechend nimmt der
Zinsanteil der Rate ab, gleichzeitig erhöht sich der Tilgungsanteil.
Am Ende der Darlehenszeit setzt sich die monatliche Rate fast ausschließlich aus dem Tilgungsanteil
zusammen. Der
Zinsanteil ist entsprechend niedrig, da Sie den Darlehensbetrag über die Jahre nahezu vollständig zurückgezahlt haben.
Das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil zeigt auch folgende Beispielgrafik:
Annuitätenrechner
Die Berechnung der Konditionen eines Annuitätendarlehens ist nicht sonderlich kompliziert. Nutzen Sie am besten den
Annuitätenrechner von BERGFÜRST.
So bedienen Sie den Annuitätenrechner
-
Mit dem Darlehensrechner können Sie sowohl die gewünschte Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens als auch Ihre
monatlichen Raten errechnen, die Sie zahlen müssen. Oben links können Sie zwischen den zwei Optionen hin- und
herschalten: Tragen Sie im entsprechendem Feld die gewünschte monatliche Rate (€) oder eben die gewünschte
Laufzeit in Jahren ein. -
In den Feldern darunter müssen Sie den Kaufpreis der Immobilie (€), die Höhe des Eigenkapitals, das Sie
einbringen (€) sowie den nominalen Zinssatz des Darlehens (in %) eingeben. Um die Erwerbsnebenkosten berechnen zu können,
wählen Sie das Bundesland aus, in dem Sie die Immobilie kaufen möchten. Die Grunderwerbssteuer unterscheidet
sich von Land zu Land und liegt bei bis zu 6,5 % des Kaufpreises. Um die ungefähren Kosten des Immobilienmaklers
in die Berechnung miteinzubeziehen, setzen Sie den entsprechenden Haken. -
Klicken Sie nun auf
Berechnen. Auf der rechten Seite bekommen Sie den Darlehensbetrag, den
Tilgungssatz, die Höhe Ihrer monatlichen Rate sowie die Laufzeit des Darlehens angezeigt. -
In der Grafik sehen Sie Ihre Restschuld im Zeitverlauf der Laufzeit dargestellt. Wenn Sie mit dem Mauszeiger
über die Kurve fahren, erfahren Sie, wie hoch Ihre gezahlten Zinsen, der getilgte Betrag als auch Ihre
Restschuld in jedem Monat
während der Laufzeit ist. Alternativ können Sie auf den tabellarischen Tilgungsplan schauen, der die einzelnen
Werte nochmals genau aufschlüsselt. Beachten Sie: Bei sehr langer Laufzeit kann dieser etwas unübersichtlich
werden. -
Sie können die einzelnen Werte auch anpassen, um zu sehen, wie sich die Ergebnisse verändern. Probieren Sie den
Annuitätenrechner doch gleich aus!
Was passiert, wenn das Annuitätendarlehen ausläuft?
Läuft die Sollzinsbindung aus, haben Sie noch eine Restschuld. Doch was sollten Sie nun machen? Können Sie die
Restschuld nicht auf einmal zurückzahlen, lohnt sich eine Anschlussfinanzierung. Diese können Sie in
zwei Varianten
abschließen. Bei einer sogenannten Prolongation verlängern Sie Ihr bisheriges Darlehen zu den dann
aktuellen
Konditionen. Bei einer Umschuldung schließen Sie ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab.
In jedem Fall gilt: Sie sollten sich bereits frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen und Angebote von
verschiedenen Banken einholen, um die besten Konditionen zu erhalten und sich für eine Prolongation oder Umschuldung
entscheiden zu können. Ansonsten drohen Ihnen böse Überraschungen.
Informieren Sie sich auch über ein Forward-Darlehen, das Sie bereits mehrere Jahre vor Ende der
Zinsfestschreibung
abschließen und sich so aktuelle Zinsen in der Zukunft sichern.
Was ist der Unterschied zwischen einem endfälligen
Darlehen
und einem Annuitätendarlehen?
Ein endfälliges Darlehen und ein Annuitätendarlehen unterscheiden sich grundsätzlich in der Art, wie sie zurückgezahlt
werden. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer in regelmäßigen Abständen, meist
monatlich, eine gleichbleibende Annuität zurück. Die Tilgungsrate bleibt dabei konstant, während sich
der Zinsanteil mit
der Zeit reduziert.
Im Gegensatz dazu zahlen Sie bei einem endfälligen Darlehen die gesamte Darlehenssumme erst am Ende der
Laufzeit zurück.
Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen auf das Darlehen. Das endfällige Darlehen kann sich vor allem für Sie
lohnen, wenn Sie darauf spekulieren, Ihre Immobilie am Ende der Laufzeit mit einem satten Gewinn zu verkaufen. Mehr zum
endfälligen Darlehen lesen Sie hier.
Welche Vorteile hat ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen gilt als Klassiker in der Baufinanzierung[7].
Folgende Vorteile hat es:
Planungssicherheit
Da die monatliche Rate während der gesamten Laufzeit konstant bleibt, ist die Belastung für Sie gut planbar.
Noch mehr Planungssicherheit haben Sie indes nur mit einem Volltilgerdarlehen.
Sondertilgungen
Sie können mit Ihrer Bank vereinbaren, Sondertilgungen zu leisten, um die Laufzeit des Darlehens zu
verkürzen und Zinskosten zu sparen.
Zinssicherheit
Bei Abschluss des Darlehens wird die Zinsbindung festgelegt, wodurch Sie als Darlehensnehmerin oder
Darlehensnehmer vor womöglich steigenden Zinsen geschützt sind. Läuft die Zinsbindungsfrist aus, kann das
zum Problem für Sie werden (siehe unten). Die Zinssicherheit durch die Zinsbindung ist vor allem in
Niedrigzinsphasen gegeben, wie wir sie bis
2022 erlebt haben.
Welche Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen birgt einige Risiken, die Sie kennen sollten. Ein Überblick:
Finanzielle Belastung
Der Hauptnachteil von Annuitätendarlehen ist, dass sie insgesamt über einen Zeitraum von 10, 20 oder sogar
30 Jahren laufen. Über diesen langen Zeitraum müssen Sie regelmäßig hohe monatliche Raten zahlen – anders
als bei einem endfälligen Darlehen, bei dem die Rate später im Ganzen fällig wird.
Zinsänderungsrisiko
Läuft die Zinsfestschreibung aus und Sie müssen eine Anschlussfinanzierung abschließen, kann Sie das vor
große Probleme stellen. Diese kann deutlich teurer sein und Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer
überfordern – zumindest wenn das Darlehen in einer Hochzinsphase ausläuft. Das Zinsänderungsrisiko sollten
Sie daher unbedingt bedenken. Andererseits kann es auch ein Vorteil sein, wenn die Zinsbindung Ihres
Darlehens in einer Niedrigzinsphase ausläuft und Sie sich einen günstigeren Anschlusskredit sichern können.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung
verlangen. Diese Gebühr soll die ihr entgangenen Zinszahlungen kompensieren.
Wann kann ich ein Annuitätendarlehen kündigen?
Sie können einen Darlehensvertrag erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser
Frist. Ein Überblick:
Immobilienverkauf
Wenn Sie die Immobilie verkaufen, für die Sie ein Annuitätendarlehen aufgenommen haben, können Sie das Darlehen kündigen
und das Darlehen vorzeitig zurückzahlen. In diesem Fall kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen
verlangen. Sie soll Ihre Bank für entgangene Zinszahlungen entschädigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt
vom Zinssatz, der Restlaufzeit des Darlehens sowie dem Rückzahlungsbetrag ab. Sie sollten die
Vorfälligkeitsentschädigung folglich beim Verkauf Ihrer Immobilie einplanen, um keine bösen Überraschungen zu
erleben[8].
Beleihung
Möchten Sie Ihre Immobilie beleihen, um etwa einen anderen Kredit zu erhalten, können Sie ein Annuitätendarlehen
ebenfalls vorzeitig kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann Ihr Kreditinstitut zwar verlangen. Das geschieht in
der Regel aber nicht.
Kündigungsrecht
Nach Ablauf von zehn Jahren steht Ihnen unabhängig von der Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dann können Sie den
Kreditvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen[9].
Bild-Copyright: © PantherMedia / deyangeorgiev2
Quellenangaben
- Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 246 - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 67 - Kühn,
S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld,
Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 310 - Brückner,
M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
183 - Brückner,
M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
184 - Tietgen, A.,
Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 70
f. - Tietgen, A.,
Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 63 - Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 306 - Bürgerliches
Gesetzbuch (BGB): § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
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