Annuitätendarlehen: Wie der Klassiker der Baufinanzierung funktioniert

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.05.2024

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist für viele
Menschen der größte finanzielle Schritt im Leben. Die wenigsten können
das benötigte Kapital direkt selbst aufbringen, sie müssen daher einen Immobilienkredit aufnehmen. Am beliebtesten ist
hier das Annuitätendarlehen, bei dem Sie regelmäßige Tilgungsraten abzahlen. Doch wie genau
funktioniert dieses
Darlehen? Und was sollte ich dabei beachten? Wir zeigen es Ihnen.

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Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen genau?

Bei einem Annuitätendarlehen nehmen Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer einen Kreditbetrag auf, den Sie in
regelmäßigen Abständen (in der Regel monatlich) zurückzahlen. Diese sogenannte Annuität (von lateinisch
„per annum“,
also „pro Jahr“) besteht aus einem Teil Zinsen
und einem Teil Tilgung des Darlehens[1], genauer: des
Nominalbetrages. Die Zinsen sind bei einem Annuitätendarlehen
festgeschrieben, man spricht hier von der Sollzinsbindung. Der Effektivzinssatz, also der Zinssatz
abzgl. der Kosten, basiert auf dem Sollzins.

Die Zinsbindung bleibt über die Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens bestehen, die im Regelfall bei 5 bis 15 Jahren liegt.
Die gesamte Laufzeit bis zur Tilgung – also auch über mehrere Darlehen hinweg – rangiert dagegen oft bei bis zu 30
Jahren.

Die Sollzinsbindung wird im Darlehensvertrag zwischen Ihnen als Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer und dem Kreditgeber, in
der Regel Ihrer Bank, vereinbart. Läuft sie aus, müssen Sie sich ggf. um die Ablösung der Restschuld kümmern. Hierfür
stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, unter anderem eine Prolongation oder
Umschuldung (siehe
unten).

Grundschuld als Sicherheit für Ihre Bank

Da die Bank Ihnen für eine Immobilienfinanzierung meist einen sehr hohen Betrag zur Verfügung stellt, fordert sie
entsprechende Sicherheiten für den Fall, dass Sie Ihre Schulden nicht begleichen können. So will sie
das Ausfallrisiko
senken.

In der Regel lassen sich Banken eine Grundschuld an der
Immobilie eintragen, die Sie finanzieren. Ihre Bank erhält
folglich das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls Sie die Raten Ihres Annuitätendarlehens nicht
mehr zahlen können.
Deutlich seltener als die Grundschuld ist eine Hypothek, die als Besicherung eines Immobiliendarlehens
greift.

Der Maximalbetrag eines Annuitätendarlehens reicht nur bis zur sogenannten Beleihungsgrenze.
Das ist der
maximale Prozentsatz des Beleihungswerts einer Immobilie, den die Bank bereit ist, als Kredit zu gewähren. Der
Beleihungswert ist der Erlös, den die Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einer Verwertung
Ihres Objektes
innerhalb der Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens glaubt zu erzielen. Vom Beleihungswert wird nochmal ein
Risikoaufschlag abgezogen, um die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Diese beträgt bis zu 80 % des
Beleihungswerts.

Ihre Bank ist also bereit, etwa bis zu 65 % des Immobilienwertes als Kredit zu vergeben – Sie müssen
folglich mindestens 35 % Eigenkapital aufbringen. Je höher die Beleihungsgrenze ist, desto höher sind in
der Regel die Zinsen für das Annuitätendarlehen.

Sondertilgungen bei Annuitätendarlehen

Um die Laufzeit zu verkürzen und so die Zinsbelastung zu senken, können Sie Sondertilgungen leisten.
Die Höhe dieser
Sondertilgungen hängt von den Konditionen des jeweiligen Darlehens ab und wird im Darlehensvertrag
festgelegt. Oftmals
liegen sie zwischen 0,5 und 10 %[2]. In der Regel sind Sondertilgungen einmal im Jahr möglich.

Eine Vereinbarung zur Sondertilgung lohnt sich nicht immer. Denn Ihre Bank verlangt für die Möglichkeit einer
Sondertilgung einen höheren Zinssatz von Ihnen, um die ihr entgehenden Zinszahlungen auszugleichen. Sie sollten
daher diese Option nur abschließen, wenn Sie sicher sind, auch tatsächlich Sondertilgungen zu leisten[3].

Wie verändern sich Zins- und Tilgungsanteil über die Darlehenszeit?

Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die (monatlichen) Raten über die gesamte Laufzeit gleich hoch.
Allerdings ändert
sich im Laufe der Zeit ihre Zusammensetzung – konkret verschieben sich die Anteile von Zinsen und Tilgung[4].

Am Anfang der Laufzeit besteht die monatliche Rate hauptsächlich aus Zinsen, da der Darlehensbetrag
noch hoch ist. Mit
jeder Tilgung sinkt indes der fällige Betrag, auf den die Darlehenszinsen berechnet werden. Entsprechend nimmt der
Zinsanteil der Rate ab, gleichzeitig erhöht sich der Tilgungsanteil.

Am Ende der Darlehenszeit setzt sich die monatliche Rate fast ausschließlich aus dem Tilgungsanteil
zusammen. Der
Zinsanteil ist entsprechend niedrig, da Sie den Darlehensbetrag über die Jahre nahezu vollständig zurückgezahlt haben.
Das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil zeigt auch folgende Beispielgrafik:

Tilgungsanteil vs. Zinsanteil
Quelle: Eigene Recherche
Schließen Sie mit Ihrer Bank einen Darlehensvertrag, erhalten Sie auch einen Tilgungsplan von ihr[5]. In diesem
Tilgungsplan werden die Jahre der Sollzinsbindung, die jährlichen Annuitäten, die einzelnen Tilgungs- und
Zinsanteile sowie die jeweiligen Restschulden ausgewiesen. Nicht geplante Sondertilgungen sowie eine vorzeitige
Kündigung des Vertrages umfasst er folglich nicht.

Annuitätenrechner

Die Berechnung der Konditionen eines Annuitätendarlehens ist nicht sonderlich kompliziert. Nutzen Sie am besten den
Annuitätenrechner von BERGFÜRST.



So bedienen Sie den Annuitätenrechner

  1. Mit dem Darlehensrechner können Sie sowohl die gewünschte Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens als auch Ihre
    monatlichen Raten errechnen, die Sie zahlen müssen. Oben links können Sie zwischen den zwei Optionen hin- und
    herschalten: Tragen Sie im entsprechendem Feld die gewünschte monatliche Rate (€) oder eben die gewünschte
    Laufzeit in Jahren ein.
  2. In den Feldern darunter müssen Sie den Kaufpreis der Immobilie (€), die Höhe des Eigenkapitals, das Sie
    einbringen (€) sowie den nominalen Zinssatz des Darlehens (in %) eingeben. Um die Erwerbsnebenkosten berechnen zu können,
    wählen Sie das Bundesland aus, in dem Sie die Immobilie kaufen möchten. Die Grunderwerbssteuer unterscheidet
    sich von Land zu Land und liegt bei bis zu 6,5 % des Kaufpreises. Um die ungefähren Kosten des Immobilienmaklers
    in die Berechnung miteinzubeziehen, setzen Sie den entsprechenden Haken.
  3. Klicken Sie nun auf Berechnen. Auf der rechten Seite bekommen Sie den Darlehensbetrag, den
    Tilgungssatz, die Höhe Ihrer monatlichen Rate sowie die Laufzeit des Darlehens angezeigt.
  4. In der Grafik sehen Sie Ihre Restschuld im Zeitverlauf der Laufzeit dargestellt. Wenn Sie mit dem Mauszeiger
    über die Kurve fahren, erfahren Sie, wie hoch Ihre gezahlten Zinsen, der getilgte Betrag als auch Ihre
    Restschuld in jedem Monat
    während der Laufzeit ist. Alternativ können Sie auf den tabellarischen Tilgungsplan schauen, der die einzelnen
    Werte nochmals genau aufschlüsselt. Beachten Sie: Bei sehr langer Laufzeit kann dieser etwas unübersichtlich
    werden.
  5. Sie können die einzelnen Werte auch anpassen, um zu sehen, wie sich die Ergebnisse verändern. Probieren Sie den
    Annuitätenrechner doch gleich aus!

Was passiert, wenn das Annuitätendarlehen ausläuft?

Läuft die Sollzinsbindung aus, haben Sie noch eine Restschuld. Doch was sollten Sie nun machen? Können Sie die
Restschuld nicht auf einmal zurückzahlen, lohnt sich eine Anschlussfinanzierung. Diese können Sie in
zwei Varianten
abschließen. Bei einer sogenannten Prolongation verlängern Sie Ihr bisheriges Darlehen zu den dann
aktuellen
Konditionen. Bei einer Umschuldung schließen Sie ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab.

In jedem Fall gilt: Sie sollten sich bereits frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen und Angebote von
verschiedenen Banken einholen, um die besten Konditionen zu erhalten und sich für eine Prolongation oder Umschuldung
entscheiden zu können. Ansonsten drohen Ihnen böse Überraschungen.

Informieren Sie sich auch über ein Forward-Darlehen, das Sie bereits mehrere Jahre vor Ende der
Zinsfestschreibung
abschließen und sich so aktuelle Zinsen in der Zukunft sichern.

Anders als beim Annuitätendarlehen gibt es bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen keine
Restschuld[6].
Während einer Zinsbindungsfrist haben Sie folglich Ihre gesamte Kreditschuld abbezahlt. Dafür liegt die
Tilgungsrate
meist deutlich höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, Banken geben Ihnen dagegen einen Zinsrabatt.
Bei einem Volltilgerdarlehen müssen Sie sich keine Gedanken mehr um eine Anschlussfinanzierung machen.

Was ist der Unterschied zwischen einem endfälligen
Darlehen
und einem Annuitätendarlehen?

Ein endfälliges Darlehen und ein Annuitätendarlehen unterscheiden sich grundsätzlich in der Art, wie sie zurückgezahlt
werden. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer in regelmäßigen Abständen, meist
monatlich, eine gleichbleibende Annuität zurück. Die Tilgungsrate bleibt dabei konstant, während sich
der Zinsanteil mit
der Zeit reduziert.

Im Gegensatz dazu zahlen Sie bei einem endfälligen Darlehen die gesamte Darlehenssumme erst am Ende der
Laufzeit
zurück.
Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen auf das Darlehen. Das endfällige Darlehen kann sich vor allem für Sie
lohnen, wenn Sie darauf spekulieren, Ihre Immobilie am Ende der Laufzeit mit einem satten Gewinn zu verkaufen. Mehr zum
endfälligen Darlehen lesen Sie hier.

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Welche Vorteile hat ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen gilt als Klassiker in der Baufinanzierung[7].
Folgende Vorteile hat es:

Welche Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen birgt einige Risiken, die Sie kennen sollten. Ein Überblick:

Wann kann ich ein Annuitätendarlehen kündigen?

Sie können einen Darlehensvertrag erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser
Frist. Ein Überblick:

Immobilienverkauf

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, für die Sie ein Annuitätendarlehen aufgenommen haben, können Sie das Darlehen kündigen
und das Darlehen vorzeitig zurückzahlen. In diesem Fall kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen
verlangen. Sie soll Ihre Bank für entgangene Zinszahlungen entschädigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt
vom Zinssatz, der Restlaufzeit des Darlehens sowie dem Rückzahlungsbetrag ab. Sie sollten die
Vorfälligkeitsentschädigung folglich beim Verkauf Ihrer Immobilie einplanen, um keine bösen Überraschungen zu
erleben[8].

Beleihung

Möchten Sie Ihre Immobilie beleihen, um etwa einen anderen Kredit zu erhalten, können Sie ein Annuitätendarlehen
ebenfalls vorzeitig kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann Ihr Kreditinstitut zwar verlangen. Das geschieht in
der Regel aber nicht.

Kündigungsrecht

Nach Ablauf von zehn Jahren steht Ihnen unabhängig von der Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dann können Sie den
Kreditvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen[9].

Bild-Copyright: © PantherMedia / deyangeorgiev2

Quellenangaben

  1. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 246
  2. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 67
  3. Kühn,
    S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
    Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld,
    Gold und
    Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 310
  4. Brückner,
    M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
    183
  5. Brückner,
    M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S.
    184
  6. Tietgen, A.,
    Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 70
    f.
  7. Tietgen, A.,
    Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 63
  8. Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
    Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
    Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 306
  9. Bürgerliches
    Gesetzbuch (BGB): § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers