Warum ein Investment in REITs Ihnen Vorteile bringen kann

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.05.2023

Im Finanzdschungel gibt es viele Anlageformen, die Anlegerinnen und Anlegern zunächst unbekannt sind – und mitunter
einen seltsamen Namen tragen. REITs fallen wohl als typisches Beispiel in diese Kategorie.

Dabei ist ein REIT nichts anderes als eine besondere Aktiengesellschaft. Sie investiert fast ausschließlich in
Immobilien. Auch für Sie als Investor kann die Geldanlage in eine REIT-Aktie sinnvoll sein, denn Sie profitieren von
hohen Dividenden. Wir erklären, wie REITs genau funktionieren und was das Besondere an ihnen ist.

Wie funktionieren REITs?

Ein REIT (Abkürzung für Real Estate Investment Trust, „Riet“ ausgesprochen) ist eine börsennotierte
Immobilien-Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien und Grundstücke investiert. REITs generieren Erträge aus
Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf^[1] – ähnlich wie Immobilienfonds.

In Deutschland sind REITs ein relativ neues Konstrukt, das erst seit dem Jahr 2007 zugelassen ist. In den USA dagegen
gibt es sie bereits seit den 1960er Jahren, die Anfänge gehen gar auf das Jahr 1956 zurück. In Neuseeland wurde damals mit dem
„Trustee Act“ die Grundlage für Treuhandstrukturen mit REIT-Charakter gelegt^[2].

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Ein Überblick:

• Equity-REITs: Diese REITs investieren direkt in Immobilien und ziehen ihre Erträge maßgeblich aus der Vermietung
  oder Verpachtung der Objekte im Portfolio. Bei den deutschen REITs handelt es sich um Equity-REITs.
• Mortgage-REITs: Anders als Equity-REITs investieren diese Trusts nur indirekt in Immobilien. Sie erwerben
  besicherte Hypotheken oder vergeben Darlehen für Immobilienprojekte. Das bedeutet, sie erwirtschaften
  hauptsächlich Erträge durch Zinsen. Mortgage-REITs kommen in Deutschland indes nicht vor.
• Hybrid-REITs: Diese REIT-Variante vereint die beiden anderen Formen in sich – ein Hybrid-REIT investiert also
  sowohl direkt als auch indirekt in Immobilien.

Aktuelle Liste der REIT-AGs auf dem deutschen Markt

Aktuell sind nur noch vier Immobiliengesellschaften nach deutschem REIT-Recht aktiv. Sie sind im „RX REIT All Share
Index“ der Deutschen Börse gelistet. Bis 2022 gab es fünf deutsche REITs. Allerdings verlor die Deutsche Industrie
REIT-AG ihren REIT-Status, nachdem sie aufgekauft und von der Börse genommen wurde.

Eine Übersicht über die vier verbliebenen REITs (Stand: Ende 2022):

Was ist das Besondere an REITs?

REITs sind besondere Finanzkonstrukte. Denn sie werden steuerlich günstig behandelt: Der Gewinn des Unternehmens wird
nicht auf Gesellschaftsebene besteuert. Das heißt, ein REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit^[3].
Stattdessen müssen Sie – die Anleger – auf die Erträge eines REITs Abgeltungsteuer zahlen.

Um als REIT von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zu profitieren, müssen die Aktiengesellschaften jedoch strenge
Auflagen erfüllen. Insbesondere sind REITs verpflichtet, die große Mehrheit ihres Gewinns in Form von Dividenden an Sie
als Aktionäre auszuschütten. In Deutschland muss die Ausschüttungsquote laut Gesetz mindestens bei 90 % des Gewinns im
vorherigen Geschäftsjahr liegen (§ 13 REITG^[4]).

Zudem gelten weitere Auflagen für REITs:

• REITs müssen zwingend am organisierten Markt notiert sein^[5].
• REITs dürfen keinen Immobilienhandel betreiben. Vielmehr geht es bei REITs um die langfristige Bewirtschaftung
  von Immobilien (§ 14 REITG^[6]). Selbstverständlich ist der Zu- und Verkauf von Objekten grundsätzlich möglich, nur
  eben in geringem Umfang.
• Das Vermögen der REITs muss zum überwiegenden Teil (mindestens 75 %) in Immobilien und Grundstücke investiert
  werden^[7]. Der Rest des Vermögens kann etwa in Bankguthaben liegen.
• REITs nach deutschem Recht müssen zum Jahresende eine Eigenkapitalquote von 45 % aufweisen – dürfen folglich nur
  zu maximal 55 % fremdfinanziert sein^[8].
• Mindestens 15 % der Aktien des REITs müssen sich in Streubesitz befinden. Beim Börsengang der REIT-AG muss die Quote sogar bei 25 % liegen.
• Jeder Aktionär darf nur maximal 10 % der Aktien halten bzw. nur Aktien im Umfang von bis zu 10 % der
  Stimmrechte^[9].
• Deutsche REITs dürfen nicht in Wohnobjekte investieren. Stattdessen stehen diesen REITs nur Gewerbeimmobilien
  wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser zur Verfügung. So sollte ein Mietpreisanstieg
  verhindert werden.

Diese Vorteile bieten REITs

Für Sie als Anlegerin oder Anleger bieten REITs insbesondere die folgenden fünf Vorteile:

1. REITs ähneln offenen Immobilienfonds. Sie haben jedoch den Vorteil, dass sie so schnell und einfach wie Aktien
   an der Börse gehandelt werden können.
2. Da REITs vorrangig in Immobilien investieren, bieten sie einen soliden Inflationsschutz. Denn Immobilien stellen
   einen Sachwert dar. Außerdem ist die Korrelation von REIT-Kursen zum Anleihen- und Aktienmarkt gering. Daher
   können REITs eine gute Möglichkeit sein, sich langfristig gegen Kursschwankungen auf diesen Märkten abzusichern.
   Allerdings können auch REIT-Aktien verlieren, wenn beispielsweise die Zinsen steigen (siehe unten). In diesem
   Fall sichern die REITs nicht gegen Kursschwankungen des Depots ab.
3. Dank der Steuerbefreiung weisen REITs oft eine höhere Rendite als klassische Aktiengesellschaften auf.
4. Es gibt keinen Ausgabeaufschlag wie beim Kauf von Fondsanteilen, nur die üblichen Gebühren wie beim Aktienhandel
   sowie eine geringe Gesamtkostenquote (TER) für die Verwaltung des REITs.
5. Anleger können sich bei REITs vor einer Investition besonders gut informieren und die Unternehmen gelten als
   vertrauenswürdig, da sie strenge Corporate-Governance-Vorschriften einhalten müssen.

Was ist der Unterschied zu anderen Anlageformen?

Das Investment in REITs nimmt eine Sonderstellung zwischen mehreren Immobilienanlagen ein. So kombinieren sie die
Vorteile von Immobilienaktien mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Ein Überblick über die Unterschiede zu
anderen Immobilien-Anlageformen:

Was sollte ich beim Investment in REITs beachten?

Beim Investment in die Aktien einer REIT-AG sollten Sie einige grundlegende Faktoren beachten. Ein Überblick:

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Quellenangaben

1. Gesetz über
   deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 1 Wesen der REIT-Aktiengesellschaften
2. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 296
3. Lindmayer, P., Dietz, H.-U. (2020). Geldanlage und Steuer 2020. Bewährte und innovative Konzepte. Tools für Anleger und Berater. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 401 f.
4. Gesetz über
   deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 13 Ausschüttung an die Anleger
5. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 10 Börsenzulassung
   
6. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 14 Ausschluss des
   Immobilienhandels
7. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 12 Vermögens- und
   Ertragsanforderungen
8. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 15 Mindesteigenkapital
9. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 11 Streuung der Aktien