Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 31.01.2024
Im Finanzdschungel gibt es viele Anlageformen, die Anlegerinnen und Anlegern zunächst unbekannt sind – und mitunter
einen seltsamen Namen tragen. REITs fallen wohl als typisches Beispiel in diese Kategorie.
Dabei ist ein REIT nichts anderes als eine besondere Aktiengesellschaft. Sie investiert fast ausschließlich in
Immobilien. Auch für Sie als Investor kann die Geldanlage in eine REIT-Aktie sinnvoll sein, denn Sie profitieren von
hohen Dividenden. Wir erklären, wie REITs genau funktionieren und was das Besondere an ihnen ist.
Was bringen mir REITs?
Zu den Vorteilen
Worauf kommt es beim Investment an?
Das sollten Sie wissen
Ein REIT (Abkürzung für Real Estate Investment Trust, „Riet“ ausgesprochen) ist eine börsennotierte
Immobilien-Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien und Grundstücke investiert. REITs generieren Erträge aus
Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf[1] – ähnlich wie Immobilienfonds.
In Deutschland sind REITs ein relativ neues Konstrukt, das erst seit dem Jahr 2007 zugelassen ist. In den USA dagegen
gibt es sie bereits seit den 1960er Jahren, die Anfänge gehen gar auf das Jahr 1956 zurück. In Neuseeland wurde damals mit dem
„Trustee Act“ die Grundlage für Treuhandstrukturen mit REIT-Charakter gelegt[2].
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Ein Überblick:
Aktuelle Liste der REIT-AGs auf dem deutschen Markt
Aktuell sind nur noch vier Immobiliengesellschaften nach deutschem REIT-Recht aktiv. Sie sind im „RX REIT All Share
Index“ der Deutschen Börse gelistet. Bis 2022 gab es fünf deutsche REITs. Allerdings verlor die Deutsche Industrie
REIT-AG ihren REIT-Status, nachdem sie aufgekauft und von der Börse genommen wurde.
Eine Übersicht über die vier verbliebenen REITs (Stand: Mitte 2023):
Name | ISIN | Investment-Schwerpunkt | Portfoliowert | Besonderheit |
---|---|---|---|---|
alstria office REIT-AG | DE000A0LD2U1 | Büroimmobilien | rund 4,8 Mrd. € | erster REIT nach deutschem Recht |
Hamborner REIT | DE000A3H2333 | Büro- und Einzelhandelsimmobilien | rund 1,5 Mrd. € | im SDAX notiert |
Deutsche Konsum REIT-AG | DE000A14KRD3 | Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs | rund 1,1 Mrd. € | Zweitlisting an der Johannesburg Stock Exchange seit März 2021 |
Fair Value REIT-AG | DE000A0MW975 | Einzelhandelsimmobilien in Zweitlagen | rund 278,4 Mio. € | auch indirektes Investment in Immobilien über Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds |
REITs sind besondere Finanzkonstrukte. Denn sie werden steuerlich günstig behandelt: Der Gewinn des Unternehmens wird
nicht auf Gesellschaftsebene besteuert. Das heißt, ein REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit[3].
Stattdessen müssen Sie – die Anleger – auf die Erträge eines REITs Abgeltungsteuer zahlen.
Um als REIT von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zu profitieren, müssen die Aktiengesellschaften jedoch strenge
Auflagen erfüllen. Insbesondere sind REITs verpflichtet, die große Mehrheit ihres Gewinns in Form von Dividenden an Sie
als Aktionäre auszuschütten. In Deutschland muss die Ausschüttungsquote laut Gesetz mindestens bei 90 % des Gewinns im
vorherigen Geschäftsjahr liegen (§ 13 REITG[4]).
Zudem gelten weitere Auflagen für REITs:
Für Sie als Anlegerin oder Anleger bieten REITs insbesondere die folgenden fünf Vorteile:
Das Investment in REITs nimmt eine Sonderstellung zwischen mehreren Immobilienanlagen ein. So kombinieren sie die
Vorteile von Immobilienaktien mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Ein Überblick über die Unterschiede zu
anderen Immobilien-Anlageformen:
REITs |
offene Immobilienfonds |
geschlossene Immobilienfonds |
Immobilien-ETF |
digitale Immobilieninvestments | |
---|---|---|---|---|---|
Mindestanlage | ab 10 € | oft ab 50 € | ab 5.000 € | ab 10 € | ab 10 € |
Totalverlustrisiko | möglich, aber unwahrscheinlich | möglich, aber unwahrscheinlich | möglich | sehr unwahrscheinlich | möglich |
Börsennotierung | ja | nein | nein | ja | nein |
Handelbar | börsentäglich | Handel über Zweitmarkt | Handel über Zweitmarkt | börsentäglich | Verkauf über Handelsplatz |
Ausgabeaufschlag | nein, geringe TER | ja, plus jährliche Verwaltungskosten | ja, plus hohe jährliche Verwaltungskosten | nein, geringe TER | nein, kostenfrei |
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Beim Investment in die Aktien einer REIT-AG sollten Sie einige grundlegende Faktoren beachten. Ein Überblick:
Anlagestrategie
Ganz grundsätzlich kommt es beim REIT-Investment auf die Zusammensetzung des Portfolios an. Das bedeutet, in
welche Immobilienarten der REIT investiert. Möglich sind beispielsweise Bürogebäude, Einkaufszentren oder
Gewerbeparks.
Standorte
Neben den grundsätzlichen Arten der Objekte kommt es besonders auf die Standorte an – die aktuelle
Attraktivität der Lage sowie die Prognose für einen Standort. Manche REITs investieren gezielt in B- und
C-Lagen, weil sie sich Wachstumsmöglichkeiten in der Zukunft erhoffen.
Vermietungsquote
Da die Ausschüttungen eines REITs maßgeblich an den Mieteinnahmen hängen, sollte die Vermietungsquote
dauerhaft hoch und stabil sein. Meist setzen REITs auf langfristige Mietverträge.
Währungsschwankungen
Viele REITs halten nicht nur Immobilien im Inland, sondern auch im Ausland. Dadurch streuen sie zwar das
Risiko. Allerdings kann es zu Währungsschwankungen kommen, was die Rendite verringern kann.
Allgemeine wirtschaftliche Situation
Da REITs langfristig Erträge aus der Unterhaltung von Immobilien ziehen, spielt die wirtschaftliche
Situation nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch wirken sich beispielsweise Preissteigerungen auf die Kosten
für die Bewirtschaftung aus – und bei Zinsanstiegen verlieren REITs tendenziell an der Börse. Daher sollten
Anleger die wirtschaftliche Situation im Auge behalten. Viele Entwicklungen lassen sich aber nicht
vorhersehen.
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