Warum ein Investment in REITs Ihnen Vorteile bringen kann

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.12.2022

Im Finanzdschungel gibt es viele Anlageformen, die Anlegerinnen und Anlegern zunächst unbekannt sind – und mitunter
einen seltsamen Namen tragen. REITs fallen wohl als typisches Beispiel in diese Kategorie.

Dabei ist ein REIT nichts anderes als eine besondere Aktiengesellschaft. Sie investiert fast ausschließlich in
Immobilien
. Auch für Sie als Investor kann die Geldanlage in eine REIT-Aktie sinnvoll sein, denn Sie profitieren von
hohen Dividenden. Wir erklären, wie REITs genau funktionieren und was das Besondere an ihnen ist.

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Wie funktionieren REITs?

Ein REIT (Abkürzung für Real Estate Investment Trust, „Riet“ ausgesprochen) ist eine börsennotierte
Immobilien-Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien und Grundstücke investiert. REITs generieren Erträge aus
Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf
– ähnlich wie Immobilienfonds.

In Deutschland sind REITs ein relativ neues Konstrukt, das erst seit dem Jahr 2007 zugelassen ist. In den USA dagegen
gibt es sie bereits seit den 1960er Jahren, die Anfänge gehen gar auf das Jahr 1956 zurück. In Neuseeland wurde damals mit dem
„Trustee Act“ die Grundlage für Treuhandstrukturen mit REIT-Charakter gelegt.

Real Estate Investment Trusts gibt es mittlerweile in mehr als 20 Ländern weltweit. Alle haben hohe
Ausschüttungsquoten
gemein, meist liegt diese bei 90 % und mehr. Unterschiede gibt es etwa in der Rechtsform.
So sind die europäischen REITs im Regelfall börsennotierte Aktiengesellschaften, in den USA sind es
überwiegend Trusts.
Die deutschen REITs heißen international G-REITs (für „German Real Estate Investment Trust“). Der deutsche
REIT-Markt spielt jedoch kaum eine Rolle, weil REITs hier noch sehr jung sind. Besonders der US-Markt für
REITs ist sehr ausgeprägt, mehr als 200 Immobiliengesellschaften der besonderen Form gibt es.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Ein Überblick:

  • Equity-REITs: Diese REITs investieren direkt in Immobilien und ziehen ihre Erträge maßgeblich aus der Vermietung
    oder Verpachtung der Objekte im Portfolio. Bei den deutschen REITs handelt es sich um Equity-REITs.
  • Mortgage-REITs: Anders als Equity-REITs investieren diese Trusts nur indirekt in Immobilien. Sie erwerben
    besicherte Hypotheken oder vergeben Darlehen für Immobilienprojekte. Das bedeutet, sie erwirtschaften
    hauptsächlich Erträge durch Zinsen. Mortgage-REITs kommen in Deutschland indes nicht vor.
  • Hybrid-REITs: Diese REIT-Variante vereint die beiden anderen Formen in sich – ein Hybrid-REIT investiert also
    sowohl direkt als auch indirekt in Immobilien.

Aktuelle Liste der REIT-AGs auf dem deutschen Markt

Aktuell sind nur noch vier Immobiliengesellschaften nach deutschem REIT-Recht aktiv. Sie sind im „RX REIT All Share
Index“ der Deutschen Börse gelistet. Bis 2022 gab es fünf deutsche REITs. Allerdings verlor die Deutsche Industrie
REIT-AG
ihren REIT-Status, nachdem sie aufgekauft und von der Börse genommen wurde.

Eine Übersicht über die vier verbliebenen REITs:

Name ISIN Investment-Schwerpunkt Portfoliowert Besonderheit
alstria office REIT-AG DE000A0LD2U1 Büro­immobilien rund 4,8 Mrd. € erster REIT nach deutschem Recht
Hamborner REIT DE000A3H2333 Büro- und Einzel­handels­immobilien rund 1,6 Mrd. € im SDAX notiert
Deutsche Konsum REIT-AG DE000A14KRD3 Einzel­handels­immobilien des täglichen Bedarfs rund 1,1 Mrd. € Zweit­listing an der Johannes­burg Stock Exchange seit März 2021
Fair Value REIT-AG DE000A0MW975 Einzel­handels­immobilien in Zweit­lagen rund 295 Mio. € auch indirektes Investment in Immobilien über Erwerb von Be­teiligungen an geschlossenen Immobilien­fonds

Was ist das Besondere an REITs?

REITs sind besondere Finanzkonstrukte. Denn sie werden steuerlich günstig behandelt: Der Gewinn des Unternehmens wird
nicht auf Gesellschaftsebene besteuert. Das heißt, ein REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
Stattdessen müssen Sie – die Anleger – auf die Erträge eines REITs Abgeltungsteuer zahlen.

Um als REIT von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zu profitieren, müssen die Aktiengesellschaften jedoch strenge
Auflagen
erfüllen. Insbesondere sind REITs verpflichtet, die große Mehrheit ihres Gewinns in Form von Dividenden an Sie
als Aktionäre auszuschütten. In Deutschland muss die Ausschüttungsquote laut Gesetz mindestens bei 90 % des Gewinns im
vorherigen Geschäftsjahr liegen (§ 13 REITG).

Zudem gelten weitere Auflagen für REITs:

  • REITs müssen zwingend am organisierten Markt notiert sein.
  • REITs dürfen keinen Immobilienhandel betreiben. Vielmehr geht es bei REITs um die langfristige Bewirtschaftung
    von Immobilien (§ 14 REITG). Selbstverständlich ist der Zu- und Verkauf von Objekten grundsätzlich möglich, nur
    eben in geringem Umfang.
  • Das Vermögen der REITs muss zum überwiegenden Teil (mindestens 75 %) in Immobilien und Grundstücke investiert
    werden. Der Rest des Vermögens kann etwa in Bankguthaben liegen.
  • REITs nach deutschem Recht müssen zum Jahresende eine Eigenkapitalquote von 45 % aufweisen – dürfen folglich nur
    zu maximal 55 % fremdfinanziert sein.
  • Mindestens 15 % der Aktien des REITs müssen sich in Streubesitz befinden. Beim Börsengang der REIT-AG muss die
    Quote sogar bei 25 % liegen.
  • Jeder Aktionär darf nur maximal 10 % der Aktien halten bzw. nur Aktien im Umfang von bis zu 10 % der
    Stimmrechte.
  • Deutsche REITs dürfen nicht in Wohnobjekte investieren. Stattdessen stehen diesen REITs nur Gewerbeimmobilien
    wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser zur Verfügung. So sollte ein Mietpreisanstieg
    verhindert werden.

Wegen der hohen Ausschüttungen weisen REITs oft eine gute Dividendenrendite auf. Diese Kennzahl meint das
Verhältnis der Gewinnausschüttung zum Aktienkurs. Die Dividendenrendite beträgt bei REITs häufig mehr als 5 % pro Jahr. REITs sind deswegen für Investoren interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen und ein
passives Einkommen aufbauen möchten. Allerdings schlummern hier auch Risiken für Investoren (siehe unten).

Diese Vorteile bieten REITs

Für Sie als Anlegerin oder Anleger bieten REITs insbesondere die folgenden fünf Vorteile:

  1. REITs ähneln offenen Immobilienfonds. Sie haben jedoch den Vorteil, dass sie so schnell und einfach wie Aktien
    an der Börse gehandelt werden können.
  2. Da REITs vorrangig in Immobilien investieren, bieten sie einen soliden Inflationsschutz. Denn Immobilien stellen
    einen Sachwert dar. Außerdem ist die Korrelation von REIT-Kursen zum Anleihen- und Aktienmarkt gering. Daher
    können REITs eine gute Möglichkeit sein, sich langfristig gegen Kursschwankungen auf diesen Märkten abzusichern.
    Allerdings können auch REIT-Aktien verlieren, wenn beispielsweise die Zinsen steigen (siehe unten). In diesem
    Fall sichern die REITs nicht gegen Kursschwankungen des Depots ab.
  3. Dank der Steuerbefreiung weisen REITs oft eine höhere Rendite als klassische Aktiengesellschaften auf.
  4. Es gibt keinen Ausgabeaufschlag wie beim Kauf von Fondsanteilen, nur die üblichen Gebühren wie beim Aktienhandel
    sowie eine geringe Gesamtkostenquote (TER) für die Verwaltung des REITs.
  5. Anleger können sich bei REITs vor einer Investition besonders gut informieren und die Unternehmen gelten als
    vertrauenswürdig, da sie strenge Corporate-Governance-Vorschriften einhalten müssen.

Doch REITs haben auch Nachteile. So besteht bei REITs grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes.
Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit aufgrund der breiten Streuung über viele Anlageobjekte sehr gering.
Ein weiterer Nachteil ist, dass die Kurse der REITs schwankungsanfällig sind und empfindlich auf
Zinsanstiege reagieren. Was Sie beim Investment in REITs beachten sollten, lesen Sie weiter unten.

Was ist der Unterschied zu anderen Anlageformen?

Das Investment in REITs nimmt eine Sonderstellung zwischen mehreren Immobilienanlagen ein. So kombinieren sie die
Vorteile von Immobilienaktien mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Ein Überblick über die Unterschiede zu
anderen Immobilien-Anlageformen:

REITs
offene Immo­bilien­fonds
gesch­lossene Immo­bilien­fonds
Immo­bilien-ETF
digitale Immo­bilien­invest­ments
Mindest­anlage ab 10 € oft ab 50 € ab 5.000 € ab 10 € ab 10 €
Totalverlust­risiko möglich, aber unwahr­scheinlich möglich, aber unwahr­scheinlich möglich sehr unwahr­scheinlich möglich
Börsen­notierung ja nein nein ja nein
Handel­bar börsen­täglich Handel über Zweit­markt Handel über Zweit­markt börsen­täglich Verkauf über Handelsplatz
Ausgabe­aufschlag nein, geringe TER ja, plus jährliche Verwaltungs­kosten ja, plus hohe jährliche Verwaltungs­kosten nein, geringe TER nein, kosten­frei
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Was sollte ich beim Investment in REITs beachten?

Beim Investment in die Aktien einer REIT-AG sollten Sie einige grundlegende Faktoren beachten. Ein Überblick:

Um das Investment in REITs noch zu streuen, können Sie Ihr Geld in einen
REIT-ETF anlegen. Dieser spezielle Fonds bildet einen Aktienindex nach, in dem überwiegend Anteile von REIT-AGs notiert
sind. So investieren Sie in eine Vielzahl von REITs.

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