Denkmalimmobilien als Kapitalanlage: Von diesen Steuervorteilen können Sie profitieren

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2023

Alte Wohnhäuser, Mühlen oder ganze Burgen: Auch Sie als private Kapitalanlegerin oder -anleger können in
Denkmalimmobilien investieren. Das kann sich vor allem lohnen, wenn Sie ein hohes Jahreseinkommen
haben. Denn die Kosten
für die Modernisierung Ihrer Immobilie können Sie über Jahre abschreiben.

Doch ein Investment in Denkmalimmobilien birgt einige Risiken für Sie. Wir rechnen vor, wann sich ein Kauf besonders
lohnt und erklären, was Sie bei der Investition in denkmalgeschützte Häuser beachten sollten.

Wie funktionieren die Steuervorteile? Zur Erklärung

Möchten Sie die Denkmal-AfA nutzen?
Worauf es dabei ankommt

Wann lohnen sich Baudenkmäler? Hier finden Sie eine Beispielrechnung

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Was in Deutschland als Baudenkmal zählt, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Sie orientiert
sich bei der
Einstufung als „schützenswert“ an den Kriterien der Denkmalschutzgesetze in den einzelnen Bundesländern^[1]. Entsprechend
variieren die Anforderungen für eine Aufnahme in eine Denkmalliste.

Prinzipiell notwendig ist jedoch eine besondere historische, städtebauliche, künstlerische oder technische
Bedeutung des
Gebäudes. Ein sehr hohes Alter der Immobilie allein ist nicht unbedingt eine Voraussetzung, um als Baudenkmal bewertet
zu werden.

Als Kapitalanlegerin oder Kapitalanleger können Sie eine Denkmalimmobilie kaufen, sanieren und vermieten oder verkaufen.
Das kann vor allem Steuervorteile für Sie haben (siehe unten).

Diese Arten von Denkmalschutzimmobilien gibt es

Es gibt viele unterschiedliche Denkmalobjekte. Eine Übersicht:

• Einzeldenkmale: Grundsätzlich können sowohl Einzeldenkmale als auch ganze Denkmalbereiche –
  also Gesamtanlagen –
  denkmalgeschützt werden. Bei Letzterem sind zum Beispiel Garten- oder Wasseranlagen mit geschützt. Oft weist
  eine Stadt ein gesamtes Sanierungsgebiet aus.
• Bodendenkmäler: Bodendenkmäler meinen archäologische Stätten, also prähistorische Siedlungen,
  Grabstätten oder
  Ruinen. Bodendenkmäler sind geschützt, um ihre historische und wissenschaftliche Bedeutung zu bewahren.
• Gartendenkmäler: Dazu zählen gestaltete (botanische) Gärten, historische Parkanlagen oder ganze
  Landschaften.
• Kulturdenkmäler: Das sind Bauwerke, die aufgrund ihrer kulturellen, historischen oder
  architektonischen
  Bedeutung geschützt sind. Kulturdenkmäler können Schlösser, Kirchen, Denkmäler, historische Stadtviertel oder
  Industrieanlagen umfassen.

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Welche Vorteile haben Denkmalimmobilien als Kapitalanlage?

Denkmalimmobilien als Kapitalanlage bieten
insbesondere zwei Vorteile:

1. Steuerliche Vorteile: Denkmalimmobilien können als Steuersparmodelle fungieren. Denn die
   Investitionen können
   Sie steuerlich abschreiben – und so Ihre Steuerlast senken^[2].
2. Langfristige Wertentwicklung: Die besondere architektonische und historische Bedeutung von
   denkmalgeschützten
   Gebäude kann ihren Wert langfristig steigern. Als Sachwert eignen sich Immobilien ohnehin als Inflationsschutz.

Wie funktionieren die Steuervorteile genau?

Denkmalgeschützte Immobilien gelten vor allem aufgrund der AfA (Absetzung für Abnutzung) und die
dadurch möglichen
Steuersparmöglichkeiten als lohnende Renditeobjekte. Mit
der sogenannten Denkmal-AfA können Sie Modernisierungs- und
Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) von der Einkommensteuer abschreiben –
entscheidend ist hier aber die Anerkennung als Baudenkmal.

Grundsätzlich gilt für die Steuervorteile: Wenn Sie die Denkmalimmobilie als Kapitalanlegerin oder -anleger vermieten,
können Sie die anfallenden Sanierungskosten zu 100 % über den Zeitraum von zwölf Jahren von Ihrem
zu versteuernden Einkommen abschreiben. In den ersten acht Jahren können Sie pro Jahr 9 %
absetzen, in den nächsten
vier Jahren sind es 7 %^[3].

Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast erheblich verringern – aufgrund der hohen Sanierungskosten bisweilen um eine
fünfstellige Summe. Wer besonders von Denkmalimmobilien als Steuersparmodell profitiert, lesen Sie hier.

Nicht nur Vermieter sondern auch Eigennutzer profitieren von der Denkmal-AfA. Sie können immerhin 9 % der
Modernisierungskosten über zehn Jahre steuerlich geltend machen, also insgesamt 90 % der angefallenen
Modernisierungskosten.

Neben Denkmal-AfA Anschaffungskosten absetzen

Wie bei anderen Immobilien können Sie als Investorin oder Investor zudem die Anschaffungskosten für das Objekt von der
Steuer absetzen. Zum einen können Sie die Finanzierungskosten zu 100 % als Werbungskosten absetzen
– also die Zinsen auf die monatlichen Kreditraten für das Gebäude^[4].

Außerdem können Sie den Gebäudewert linear abschreiben. Hier ist das Stichjahr 1925 entscheidend:
Gebäude ab diesem Jahr
gelten als Neubauten. Gebäude, die hingegen vor 1925 errichtet wurden, werden zu den Altbauten gezählt.

Bei Neubauimmobilien (bzw. Objekten nach 1925) können Sie 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre
steuerlich geltend
machen. Für Altbauten (zu denen Denkmalimmobilien meist zählen) ist ein Satz von 2,5 % über einen
Abschreibungszeitraum
von 40 Jahren vorgeschrieben^[5]. Wichtig
ist: Anschaffungskosten können Sie nur absetzen,
wenn Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst nutzen.

Staatliche Förderung für Denkmalschutzimmobilien nutzen!

Auch der Staat fördert die Sanierung Ihrer Denkmalimmobilie. Eine wichtige Adresse für Fördergelder, die Sie beantragen
können, ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Förderbank unterstützt energetische
Sanierungen mit günstigen
Krediten und Zuschüssen^[6]. Gefördert wird etwa der Einbau einer neuen
Heizung oder der Austausch alter Fenster.

Weitere Zuschüsse sind durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz^[7] und die örtlichen
Denkmalschutzbehörden möglich. Ob Ihnen eine Förderung gestattet wird, hängt dabei vom jeweiligen Objekt und den Mitteln
der örtlichen Kommune ab.
Grundsätzlich unterstützen beide Institutionen jedoch nur den Erhalt der historischen Bausubstanz und keine weiteren
Maßnahmen – ähnlich wie bei der steuerlichen Abschreibung. Eine doppelte Förderung für die gleiche Maßnahme ist
ebenso ausgeschlossen.

Wie groß sind die Risiken eines Investments in Denkmalimmobilien?

Neben der großzügigen Steuervorteilen und Förderungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien sollten Sie ebenso
die Risiken von Denkmalimmobilien im Blick behalten. Eine Übersicht:

1. Komplexität: Die Restaurierung einer denkmalgeschützten Immobilie erfordert spezielles
   Fachwissen und erfahrene
   Restauratoren. Es kann für Sie schwierig sein, geeignete Materialien und Handwerker zu finden.
   Denkmalschutzimmobilien unterliegen einer strengen Regulierung, für die Sie Genehmigungen und Auflagen für
   Sanierungs- und Renovierungsarbeiten benötigen. Das kann die Kosten treiben.
2. Unsichtbare Schäden: Bei älteren denkmalgeschützten Immobilien können versteckte Schäden wie
   Schimmel,
   fehlerhafte elektrische Verkabelungen oder Probleme mit der Bausubstanz auftreten. Sie sollten eine
   Denkmalimmobilie im Vorfeld unbedingt begutachten lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
3. Wertentwicklung: Die Wertentwicklung von Denkmalschutzimmobilien ist weniger vorhersehbar als
   bei nicht
   denkmalgeschützten Immobilien. Daher ist fraglich, welchen Verkaufswert Sie tatsächlich am Ende erzielen.

Was sollte ich bei Denkmalimmobilien beachten?

Beim Kauf einer Denkmalschutzimmobilie sollten Sie eine Vielzahl an Faktoren beachten. Eine Übersicht:

Wann lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie?

Grundsätzlich lohnt sich der Erwerb einer Denkmalimmobilie nur für Sie als Kapitalanlegerin oder Kapitalanleger, wenn
Sie ein hohes zu versteuerndes Jahreseinkommen beziehen. Denn nur in diesem Fall können Sie besonders von den
Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalgeschützten Immobilien profitieren.

Sie sehen: Die Denkmalabschreibung lohnt sich bei einem hohen zu versteuernden Jahreseinkommen sowie
einem niedrigen
Bodenwert im Vergleich zum Gebäudewert. Bei einem hohen Sanierungsbedarf (also hohen
Sanierungskosten) profitieren Sie
ebenso besonders von der Denkmal-AfA.

Außerdem lohnen sich Denkmalimmobilien eher, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang halten.
Denn so fällt
beim Verkauf keine Spekulationssteuer an^[8].
Grundsätzlich sollten Sie jedoch Denkmalimmobilien nicht leichtfertig kaufen
und sich vor dem Erwerb mit Fachleuten sowie den Denkmalfachbehörden in Verbindung setzen.

Bild-Copyright: © PantherMedia / Hackman

Quellenangaben

1. Kulturgutschutz Deutschland: Die Denkmalschutzgesetze der Länder
2. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs
   Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 145 ff.
3. Einkommensteuergesetz (EStG): § 7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
   
4. Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
   Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
   Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 314 f.
5. Einkommensteuergesetz (EStG): § 7 Absetzung für Abnutzung oder
   Substanzverringerung
6. KfW: Wohngebäude – Kredit
7. Deutsche Stiftung Denkmalschutz: Fördernehmer werden
8. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 147 f.