Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien: Steuervorteile und Fallstricke

Ralf Kretzschmar, 25.05.2020

Der Kauf und die Sanierung einer Denkmalimmobilie zählen zu den letzten Möglichkeiten, effektiv die Einkommensteuerlast zu mindern. Somit sind Denkmalimmobilien eine lukrative Investition für wohlhabende Anleger. Lesen Sie hier, was eine Denkmalimmobilie ist und welche Chancen und Risiken bei der Kapitalanlage bestehen.

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, entscheidet in Deutschland die örtliche Denkmalschutzbehörde. Die Behörde orientiert sich dabei an den Kriterien der Denkmalschutzgesetze, die aufgrund der Kulturhoheit der Länder je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sind. Dementsprechend variieren die Anforderungen für eine Aufnahme in die Denkmalliste zwischen den 16 verschiedenen Denkmalschutzgesetzen der Länder.

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Prinzipiell notwendig ist jedoch eine besondere historische, städtebauliche, künstlerische oder technische Bedeutung des Gebäudes. Ein sehr hohes Alter der Immobilie allein ist nicht unbedingt eine Voraussetzung, um als Baudenkmal bewertet zu werden. So hat das Landesdenkmalamt Berlin 2019 das Internationale Congress Centrum (ICC) als einen Höhepunkt der High-Tech-Architektur unter Denkmalschutz gestellt. Gerade einmal 50 Jahre nach seiner Erbauung.

Denkmal-AfA lockt Besserverdiener

Denkmalgeschützte Immobilien gelten vor allem aufgrund der AfA (Absetzung für Abnutzung) und die dadurch möglichen Steuersparmöglichkeiten als lohnende Renditeobjekte.

Mit der sogenannten Denkmal-AfA können Modernisierungs- und Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie von der Einkommensteuer abgeschrieben werden. Diese Sonderregeln sind im Einkommensteuergesetz (EStG) festgeschrieben, nämlich im § 7i für Vermieter und §10f für Eigennutzer.

Wenn Sie die Denkmalimmobilie als Kapitalanleger vermieten, können Sie 100 % der anfallenden Sanierungskosten über zwölf Jahre hinweg absetzen. In den ersten acht Jahren können 9 % abgesetzt werden, in den nächsten vier Jahren sind es 7 %.

Nicht nur Vermieter, sondern auch Eigennutzer profitieren von der Denkmal-AfA. Sie können immerhin 90 % der Modernisierungskosten steuerlich geltend machen, nämlich 9 % über zehn Jahre.

Insbesondere Besserverdienende mit einem hohen Einkommensteuersatz profitieren von der Denkmal-AfA. Sie können die Sanierungskosten jährlich von ihrem zu versteuernden Einkommen abschreiben. Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast erheblich verringern – aufgrund der hohen Sanierungskosten nicht selten um eine fünfstellige Summe.

Wie bei anderen Immobilien können Investoren zudem die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Hier ist das Stichjahr 1925 entscheidend: Gebäude ab diesem Jahr gelten als Neubauten. Gebäude, die hingegen vor 1925 errichtet wurden, gelten als Altbauten. Bei Neubauten können 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Für Altbauten ist ein Satz von 2,5 % über einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren vorgeschrieben. Anschaffungskosten können aber nur abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet und nicht selbst genutzt wird.

Zusätzliche Förderungen für die Sanierung

Neben der indirekten Förderung durch Steuervorteile können Sie auch noch bei anderen Institutionen Fördergelder für die Sanierung einer Denkmalimmobilie beantragen. Eine wichtige Adresse ist hier die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die energetische Sanierungen mit günstigen Krediten unterstützt. Gefördert wird etwa der Einbau einer neuen Heizung oder der Austausch alter Fenster.

Weitere Zuschüsse sind durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die örtlichen Denkmalschutzbehörden möglich. Ob eine Förderung gestattet wird, hängt dabei vom jeweiligen Objekt und den Mitteln der örtlichen Kommune ab. Grundsätzlich unterstützen beide Institutionen nur den Erhalt der historischen Bausubstanz und keine weiteren Maßnahmen.

Beachten Sie das Prinzip des Verbots von Doppelförderungen: Die staatlichen Zuschüsse können steuerlich nicht zusätzlich zur Denkmal-AfA geltend gemacht werden.

Fallstricke von Denkmalimmobilien

Neben den großzügigen Steuervorteilen und Förderungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien sollten Investoren auch die Risiken von Denkmalimmobilien im Blick behalten. Die zwei wichtigsten Faktoren sind hierbei die umfangreichen Auflagen der Denkmalbehörden sowie hohe Kaufpreise und Sanierungskosten.

Umfangreiche Auflagen der Denkmalschutzbehörden

Die Sanierung und der Umbau einer Denkmalimmobilie ist mit bürokratischen Hürden verbunden. So müssen alle geplanten Sanierungen, bevor mit den Arbeiten begonnen wird, von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Nach Abschluss der Arbeiten muss die Sanierung dann noch von der Denkmalschutzbehörde abgenommen werden.

Die Abstimmung mit den Behörden über die Art und Weise der Modernisierung ist dabei meist ein aufwändiger Prozess. Die Auflagen sind zudem hoch: Bereits die Veränderung von Fenstergrößen und -formen wird von den Denkmalschutzbehörden häufig nicht genehmigt. Ohne eine Genehmigung können die Kosten aber nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Mit Immobilien-Crowdinvesting können Anleger in denkmalgeschützte Objekte investieren, ohne sich um bürokratische Formalitäten kümmern zu müssen. BERGFÜRST finanziert nicht nur Neubauten, sondern hat auch schon Finanzierungen für denkmalgeschützte Objekte wie die Villa Sachs bei Berlin und das Middendorf Haus in Hamburg erfolgreich durchgeführt. Im Fall des Middendorf Hauses erhielten Anleger aufgrund einer Beteiligung an der Wertsteigerung eine Rendite von rund 11 % p.a.

Außerdem dürfen nur Modernisierungs- und Sanierungskosten abgesetzt werden, die dem Erhalt des Denkmals und einer sinnvollen Nutzung zuträglich sind. Als förderungswürdig gelten demnach die Sanierung des Dachstuhls oder die Erneuerung von Heizung und Bädern. Die Neuanlage eines Gartens oder der Neubau einer Garage werden steuerlich nicht durch die Denkmal-AfA begünstigt.

Vorsicht bei hohen Kaufpreisen

Anbieter von Denkmalimmobilien werben offensiv mit möglichen Steuervorteilen und prognostizieren hohe Wertsteigerungen. Dementsprechend hoch ist dann aber auch der geforderte Kaufpreis. Hier sollten Käufer auf jeden Fall den sogenannten Vervielfältiger berechnen. Dieser gibt an, wie Verhältnis zwischen Kaufpreis und der erwarteten Jahresmiete an.

Ein Kaufpreis von bis zu 20 Jahresmieten bei entsprechend guter Marktlage verspricht Investoren als Faustregel eine gute Geldanlage. Denkmalimmobilien, die nicht selten für einen Kaufpreis von über 30 Jahresmieten angeboten werden, können Investoren hingegen viel Geld kosten und liefern keine hohe Rendite.

Geprüft werden sollte auch, ob die angenommen Monatsmieten für den jeweiligen Standort überhaupt realistisch sind. Die jeweilige Makro- und Mikrolage ist, auch für den Wertzuwachs entscheidend: hier sind wachsende mittlere und große Städte wie Frankfurt, Leipzig oder Weimar deutlich im Vorteil.

Nicht vernachlässigen sollten Sie außerdem die Höhe der Sanierungskosten, die aufgrund der besonderen Auflagen und Erfordernisse einer Denkmalimmobilie oft unterschätzt werden.

Fazit

Die Denkmal-AfA stellt eines der letzten Steuerschlupflöcher dar und macht Denkmalimmobilien als Kapitalanlage attraktiv.

Doch sollten sich Investoren beim Kauf nicht vom Charme eines Objekts sowie versprochenen Steuervorteilen und Wertsteigerungen blenden lassen. Bei einem zu hohen Kaufpreis im Verhältnis zu den erwarteten Jahresmieten lässt sich mit Denkmalimmobilien trotz der Steuervorteile keine gute Rendite erzielen.

Hinzu kommen die hohen bürokratischen Hürden für Anleger. Nicht nur die Genehmigung der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Erlangung der fiskalischen Vorteile kann zeitaufwändig sein. Aufgrund dieser komplizierten Auflagen und der hohen Sanierungskosten ist ein Investment in Denkmalimmobilien nicht für unerfahrene Anleger geeignet.

Eine alternative Anlagemöglichkeit zur Investition in Immobilien stellt das Crowdinvesting in Immobilien dar. Hier ist das Kapital deutlich kürzer gebunden als bei der Geldanlage in eine Denkmalimmobilie, die sich häufig erst nach 20 Jahren auszahlt. So erhalten Anleger für Anlagemöglichkeiten, die BERGFÜRST vermittelt, eine feste Verzinsung von 5,0 % bis 7,5 % bei Laufzeiten zwischen einem Jahr und fünf Jahren. Somit ist das Kapital nicht auf lange Zeit gebunden und Anleger können flexibel in verschiedene Objekte investieren.

Bild-Copyright: ebenart / shutterstock.com

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