Spekulationssteuer: Wie Sie Ihre Steuerlast beim Immobilienverkauf senken können

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 24.04.2025

Das Wichtigste in Kürze
Spekulationsfrist: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss der Gewinn versteuert werden. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Eigennutzung: Der Verkauf selbst genutzter Immobilien ist steuerfrei, wenn der Eigentümer mindestens drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat. Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, wird als gewerblicher Verkäufer eingestuft. Steuersatz: Der Gewinn aus dem Verkauf wird dem Gesamteinkommen zugerechnet, wodurch der individuelle Einkommenssteuersatz maßgeblich für die Höhe der Steuer ist. Ausnahmen für Betriebsvermögen: Der Verkauf aus Betriebsvermögen unterliegt ebenfalls der Spekulationssteuer, wenn er innerhalb der Frist erfolgt.

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, kommt es nicht nur darauf an, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Sie
sollten bei der Veräußerung auch auf die steuerlichen Folgen achten – insbesondere wenn Sie einen hohen Gewinn erzielen.
Denn beim Verkauf einer Immobilie fällt womöglich
Spekulationssteuer an, Ihren Gewinn aus dem Geschäft müssen Sie daher
in Ihrer Steuererklärung angeben.

Doch wie hoch ist die Spekulationssteuer für Eigentümer genau? Wann muss ich sie zahlen? Und gibt es auch Möglichkeiten,
meine Immobilie steuerfrei zu verkaufen? Was Sie zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf wissen sollten, erfahren
Sie in diesem Beitrag.

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Wann fallen Steuern beim Immobilienverkauf an?

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Gewinn, müssen Sie darauf Steuern zahlen. Es greift die
Spekulationssteuer, die
gemeinhin so bezeichnet wird. Eigentlich handelt es sich nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) um ein privates
Veräußerungsgeschäft^[1], auf das Sie Ihren persönlichen
Steuersatz zahlen müssen. Dieser
richtet sich nach Ihrem Einkommen, Ihrem Familienstand und möglicher Freibeträge.

Anders als bei der Abgeltungsteuer, die Sie auf
Gewinne aus dem Verkauf von Aktien oder Anleihen zahlen müssen, wird die
Spekulationssteuer nicht automatisch von Ihrer Bank eingezogen. Stattdessen müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihrer
Immobilie in Ihrer Steuererklärung eintragen, in der Anlage SO („Sonstige Einkünfte“)^[2].

Immobilienverkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei

Ob Sie tatsächlich Steuern zahlen, kommt jedoch auf die sogenannten Spekulationsfristen an. Mit denen
will der
Gesetzgeber Immobilienbesitzer, die nicht auf kurzfristige Wertsteigerungen setzen (also auf einen
Spekulationsgewinn),
die Steuer erlassen^[3]. Daher rührt auch der Name „Spekulationssteuer“.

Halten Sie etwa für Ihre Altersvorsorge eine Immobilie zur Vermietung bzw. ein
Grundstück zur Verpachtung, greift eine
Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Verkauf Ihrer Immobilie nach diesem Zeitraum ist steuerfrei^[4].

Für den Beginn der Spekulationsfrist gilt der Anschaffungszeitpunkt, also der Tag, nachdem Sie den
Kaufvertrag
unterzeichnet haben. Es gelten jedoch Ausnahmen von der Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie zur Eigennutzung
halten (siehe hier).

Drei-Objekt-Grenze: Sie dürfen nicht mehr als drei Immobilienobjekte innerhalb eines Zeitraums
von fünf Jahren
verkaufen, ansonsten gilt das Verkaufsgeschäft für das Finanzamt als gewerblicher Immobilien- bzw.
Grundstückshandel^[5].

Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer müssen alle Verbraucherinnen und Verbraucher zahlen, die Einkünfte aus privaten
Verkäufen
erzielen und dabei die Spekulationsfrist unterschreiten – beispielsweise, wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück
innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung verkaufen.

Auch wenn Ihr Ehepartner das Haus durch Gütertrennung oder Scheidung erwirbt bzw. zugeschrieben
bekommt, muss er im
Falle einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist den erzielten Gewinn versteuern.

Der Erwerb einer Immobilie durch Entnahme aus Betriebsvermögen oder durch Betriebsaufgabe ist ebenfalls
relevant für die
Spekulationssteuer, wenn Sie den Haus- oder Wohnungsverkauf anschließend innerhalb der Spekulationsfrist tätigen.

Nicht nur beim Immobilienverkauf kommt die Spekulationssteuer zum Tragen. So ist der Verkauf Ihres Goldes etwa
ebenfalls ein privates Veräußerungsgeschäft. Hier gilt jedoch nur eine Spekulationsfrist von einem Jahr.

Wann muss ich keine Spekulationssteuer zahlen?

Von der Spekulationssteuer gibt es allerdings wichtige Ausnahmen, die Sie als Hausbesitzerin oder
-besitzer unbedingt
kennen sollten:

Eigennutzung

Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen)
steuerfrei^[6]. Die
Voraussetzung ist, dass Sie das Gebäude vom Zeitpunkt der Anschaffung an bis zum Verkauf nur zu eigenen Wohnzwecken
genutzt haben.

Wenn Sie zwar nicht durchgängig, aber dafür im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor – also über drei
Jahre
hinweg – selbst in der Immobilie gewohnt haben, greift die Ausnahme ebenfalls. Dabei geht es nicht um volle
Jahre,
sondern um angebrochene Kalenderjahre. Im besten Fall reicht daher schon eine Selbstnutzung über 1 Jahr und 2 Tage aus,
wenn Sie die Immobilie am 31.12. des ersten Jahres kauft und am 1.1. des dritten Jahres verkauft.

Zu eigenen Wohnzwecken zählt auch, wenn Ihre Kinder das Haus bewohnen, soweit Sie für diese
noch Kindergeld
erhalten. Als Eigennutzung zählt jedoch nicht, wenn Sie das Haus oder die Wohnung an Ihre Eltern oder andere
Verwandte vermieten. Bei einer gemischten Nutzung des Gebäudes berechnet sich die Spekulationssteuer anteilig.

Geringer Gewinn

Verkaufserlöse bei Spekulationsgeschäften bleiben bis zur Freigrenze von 1.000 € steuerfrei.
Allerdings müssen Sie
den kompletten Verkaufsgewinn versteuern, sobald diese Grenze überschritten ist. Das dürfte recht oft vorkommen –
immerhin ist es
wahrscheinlich, dass Sie mit dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf schnell oberhalb dieser Freigrenze liegen.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Verlust, können Sie das in Ihrer Steuererklärung angeben und
mit Gewinnen aus
einem anderen Immobilienverkauf verrechnen. So senken Sie Ihre Steuerlast.

Wie kann ich die Spekulationssteuer sparen?

Wenn Sie nicht zehn Jahre mit dem Verkauf Ihrer Immobilie warten können oder wollen, kommen Sie zwar grundsätzlich nicht
um die Spekulationssteuer herum. Allerdings können Sie trotzdem Steuern sparen: Denn es gibt verschiedene Posten, die
Ihren Gewinn schmälern – und somit die Steuerlast reduzieren. Wie genau das geht, können Sie im nächsten Abschnitt
nachvollziehen.

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung von Kosten, die Sie von Ihrem Ertrag abziehen können:

Maklergebühren
Notargebühren
Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintragung
Reparatur- /Modernisierungskosten
Werbungskosten wie Verkaufsinserate in Zeitungen
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie für den Kauf oder den Bau der Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen
haben, aber das Objekt dann frühzeitig verkaufen, müssen Sie auch die Finanzierung kündigen. Viele Banken
verlangen in diesem Fall die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung können Sie ebenfalls vom
Veräußerungsgewinn abziehen.

Während der Haltedauer einer Immobilie können Sie diese abschreiben, da angenommen wird, dass sie mit der Zeit
an Wert
verliert. Das geht aber nur für das eigentliche Gebäude, das Grundstück können Sie nicht abschreiben.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) greift für 50 Jahre. Über den Zeitraum können Sie 2 %
des Kaufpreises pro Jahr
ansetzen^[7], für Denkmalimmobilien gelten andere Regeln.

Zwar kann die AfA Ihre Steuerlast während der Vermietung Ihrer Immobilie senken. Beim Verkauf dieser kann der
Abschreibungsaufwand den Gewinn jedoch nicht schmälern. Er wird nach Abzug der Anschaffungskosten wieder
hinzugerechnet.

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Wie kann ich die Spekulationssteuer berechnen?

Das Ermitteln der Spekulationssteuer ist etwas komplizierter – aufgrund der Faktoren, die Sie berücksichtigen müssen.
Gehen wir die Berechnung daher einmal Schritt für Schritt durch^[8].

Verkaufserlös = Verkaufspreis – Kosten für den Verkauf
Anschaffungskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer)
Abschreibungen = 2 % p.a. auf Gebäudewert × Haltedauer
Zu versteuernder Betrag = Verkaufserlös – Anschaffungskosten + Abschreibungen
Steuerlast auf den Verkauf Ihrer Immobilie = Zu versteuernder Betrag × persönlicher
Einkommensteuersatz

Beispiel
Gehen wir davon aus, dass Sie als Eigentümer eine Immobilie für einen Gesamtpreis von 450.000 € nach einer Haltedauer von vier Jahren verkaufen. Die Veräußerungskosten (Kosten für den Verkauf, etwa für Anzeigen oder ein Immobilienportal) betrugen 5.000 €. Ihr Verkaufserlös liegt also bei 445.000 €. Anschaffungskosten: 380.000 € (Kaufpreis und Kaufnebenkosten), davon 300.000 € Gebäudewert Abschreibungen: AfA von 2 % p.a. über vier Jahre auf den Gebäudewert × Haltedauer = 2 % × 300.000 € × 4 = 6.000 € × 4 = 24.000 € Persönlicher Einkommensteuersatz: 40 % Zu versteuernder Gewinn = 445.000 € − 380.000 € + 24.000 € = 89.000 € Ihre Steuerlast = 89.000 € × 40 % = 35.600 €

Wie Sie sehen, rechnen wir die Abschreibungen auf Ihre Immobilie bei der Berechnung der Spekulationssteuer
wieder drauf. Haben Sie Kosten für Reparaturen durch Handwerker, können Sie diese vom Verkaufserlös abziehen –
sofern die Reparaturen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb stattfanden^[9]. Reparaturkosten durch
Eigenleistungen bleiben indes unberücksichtigt.

Geerbtes Haus verkaufen – wird auch Spekulationssteuer fällig?

In den meisten Fällen nicht – aber nur weil die Spekulationsfristen abgelaufen sein dürften. Grundsätzlich gilt hier
ebenso: Sie müssen den Gewinn beim Hausverkauf als privates Veräußerungsgeschäft in Ihrer
Steuererklärung angeben.

Hat die Erblasserin oder der Erblasser (also die- oder derjenige, von dem Sie die Immobilie erben) die Immobilie selbst
bewohnt, gilt die Frist von drei Jahren, damit der Verkauf steuerfrei ist (siehe oben). Wurde sie dagegen vermietet,
greift die
Zehnjahresfrist. Doch eben nicht ab dem Zeitpunkt der Erbschaft bzw. des Todesfalls – es gilt der Zeitpunkt, an dem der
Erblasser die Immobilie erworben hat.

Beispiel
Wenn Sie etwa ein Haus von Ihrem Onkel erben, das er in den 1960er-Jahren erbauen ließ, und Sie es nun verkaufen möchten, ist das Veräußerungsgeschäft steuerfrei. Ohnehin würde nur die Frist von drei Jahren greifen, doch auch diese ist ob des langen Zeitraums längst verjährt.

Beachten Sie aber: Auch wenn Sie keine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie zahlen müssen, wird trotzdem ggf.
Erbschaftsteuer fällig^[10]. Es gelten unterschiedliche Freibeträge, für die es auf den
Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ankommt.

Quellenangaben

Einkommensteuergesetz (EStG): § 23 Private Veräußerungsgeschäfte
Lindauer, J.
(2020). Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis. Wiesbaden: Springer
Gabler. S. 10
Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe.
S. 147 f.
Kühn,
S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld,
Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 315
Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 137
Lindauer, J. (2020). Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis. Wiesbaden: Springer
Gabler. S. 9
Kühn,
S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld,
Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 314
Kühn,
S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld,
Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 315
Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 33
Lindauer, J. (2020). Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die
Praxis. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 5

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