Spekulations­steuer: Wie Sie Ihre Steuerlast minimieren

Valeria Nickel, 22.05.2020

Nicht nur die Einkommensteuer und Abgeltungssteuer ärgern Verbraucher – für private Immobilienbesitzer ist zudem die beim Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks anfallende Spekulationssteuer häufig eine böse Überraschung.

Wann die Spekulationssteuer anfällt

Der Begriff „Spekulationssteuer“ wird nur umgangssprachlich verwendet. Korrekterweise lautet die Bezeichnung „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“. Dadurch wird klar, wann die Steuer erhoben wird: bei allen Gewinnen, die man als Verbraucher aus privaten Verkäufen macht, auch bei Einnahmen aus bestimmten Geldanlagen. Die gesetzlichen Regelungen dazu finden Sie in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz).

Allerdings wird der Gewinn nicht immer besteuert: Es gilt eine Spekulationsfrist zugunsten der Steuerzahler. Vermietete Häuser und Wohnungen, unbebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, das Erbbaurecht und Miteigentumsanteile unterliegen einer Frist von zehn Jahren. Das heißt, wenn zwischen Kauf und Verkauf des Objekts mehr als zehn Jahre liegen, wird keine Steuer mehr erhoben. Maßgeblich ist dabei das Kaufdatum, bzw. genauer das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Andere Wertgegenstände, wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer müssen alle Verbraucher zahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen und dabei die Spekulationsfrist unterschreiten – beispielsweise, wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren verkaufen.

Auch wenn ein Ehepartner das Haus durch Gütertrennung oder Scheidung erwirbt bzw. zugeschrieben bekommt, muss er im Falle einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist den erzielten Gewinn versteuern.

Der Erwerb einer Immobilie durch Entnahme aus Betriebsvermögen oder durch Betriebsaufgabe ist ebenfalls relevant für die Spekulationssteuer, wenn der Haus- oder Wohnungsverkauf anschließend innerhalb der Spekulationsfrist getätigt wird.

Anders ist es, wenn eine Immobilie geerbt wird: Dann sollte der Erbe wissen, wann der Vorbesitzer das Haus bzw. Grundstück erworben hat. Denn die Spekulationsfrist gilt für ihn selbst auch bereits ab diesem Zeitpunkt. Ihm wird also die „Haltedauer“ des Erblassers angerechnet.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe richtet sich immer nach der jeweiligen individuellen Besteuerung des Verbrauchers, also dem Steuersatz, der auch der Einkommensteuer zugrunde gelegt wird.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Bei der Besteuerung gibt es allerdings wichtige Ausnahmen, die Hausbesitzer unbedingt kennen sollten:

1 | Durchgängige Eigennutzung

Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen) steuerfrei. Die Voraussetzung ist, dass das Gebäude vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung an bis zum Tag der Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zu „eigenen Wohnzwecken“ zählt auch, wenn Ihre Kinder das Haus bewohnen, soweit Sie für diese noch Kindergeld erhalten.

Bei einer gemischten Nutzung des Gebäudes berechnet sich die Spekulationssteuer anteilig.

2 | Längerfristige Eigennutzung

Wenn Sie zwar nicht durchgängig, aber dafür im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor, also über 3 Jahre hinweg, selbst in der Immobilie gewohnt haben, greift die Ausnahme ebenfalls. Dabei geht es nicht um volle Jahre, sondern um angebrochene Kalenderjahre. Im besten Fall reicht daher schon eine Selbstnutzung über 1 Jahr und 2 Tage aus, wenn man die Immobilie am 31.12. des ersten Jahres kauft und am 1.1. des dritten Jahres verkauft.

3 | Geringer Gewinn

Verkaufserlöse bei Spekulationsgeschäften bleiben bis zu 599 € steuerfrei. Allerdings muss der komplette Verkaufsgewinn versteuert werden, sobald diese Grenze überschritten ist.

Wie mit Spekulationssteuer umgehen?

Wenn Sie nicht zehn Jahre mit dem Verkauf Ihrer Immobilie warten können oder wollen und sie das Gebäude auch nicht selbst nutzen, kommen Sie zwar grundsätzlich nicht um die Spekulationssteuer herum. Allerdings können Sie trotzdem Steuern sparen: Denn es gibt verschiedene Posten, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen und Ihren Gewinn schmälern – und somit die Steuerlast reduzieren. Nachfolgend eine ausführliche, aber nicht abschließende Auflistung von Kosten, die Sie von Ihrem Ertrag abziehen können:

• Notargebühren
• Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintragung
• Maklergebühren
• Reparatur- /Modernisierungskosten

  Die Arbeiten müssen in diesem Fall in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf durchgeführt werden

  Eigenleistungen können nicht geltend gemacht werden – nur Handwerker auf Rechnung

  Laufende Schönheits­reparaturen gehören nicht zu den Kosten für Reparatur/Modernisierung

• Werbungskosten wie Verkaufsinserate in Zeitungen
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wer für den Kauf oder den Bau der Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen hat, aber das Objekt dann frühzeitig verkauft, muss auch die Finanzierung kündigen. Viele Banken verlangen in diesem Fall eine Entschädigungszahlung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung lässt sich ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abziehen

Nach Abzug aller Kosten kann es sogar vorkommen, dass Sie keinen Gewinn, sondern einen Verlust mit dem Verkauf Ihrer Immobilie machen. Vergessen Sie es dann nicht, diese Verluste in der Steuererklärung geltend zu machen und dem Finanzamt zu erklären. Sie lassen sich verrechnen, falls Sie später doch noch einmal beispielsweise eine Immobilie mit Gewinn veräußern.

Spekulationssteuer berechnen

Um Ihnen eine bessere Vorstellung von der Berechnung der Spekulationssteuer zu geben, finden Sie nachfolgend eine Beispielrechnung:

• Eine Immobilie wird für einen Gesamtpreis von 450.000 € verkauft.
• Anschaffungswert: 380.000 €
• AfA: 20.000 €
• Maklergebühren: 3.000 €
• Kosten für Reparaturen durch Handwerker: 10.000 €
• Reparaturen durch Eigenleistung: 500 € (10 Arbeitsstunden mit zugrunde gelegtem Stundensatz von 50 €)
• Steuersatz: 40 %

Fazit

Aufgrund der hohen Abzüge durch die Spekulationssteuer kann es sich lohnen, den Immobilienverkauf noch einmal genau zu überdenken: Ist es möglich, die Zehn-Jahres-Grenze einzuhalten? Vielleicht kann dies sogar dazu führen, dass der Wert der Immobilie weiter steigt? Gibt es ansonsten die Option, die Immobilie für die 3 angebrochenen Jahre vor dem Verkauf selbst zu beziehen? Nur wenn alle diese Alternativen nicht in Frage kommen und der Verkauf absolut notwendig ist, sollte man das Haus verkaufen. Denn die Steuern, die dies nach sich zieht, beeinträchtigen den Gewinn erheblich, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

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