Immobilienfonds im Vergleich: Das sind die Unterschiede zwischen geschlossenen und offenen Fonds

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 26.03.2025

In den großen Metropolen der Welt schießen Hochhäuser aus dem Boden, doch auch anderswo erkennen Sie den Bauboom deutlich: Bürogebäude, Wohnkomplexe, Hotels, Seniorenresidenzen und Einkaufszentren entstehen.

Auch wenn sich der Immobilienmarkt im Jahr 2022 etwas abgekühlt hat, gehen Expertinnen und Experten trotzdem von einem Wachstum in den kommenden Jahren aus – hauptsächlich weil die Gebäude benötigt werden. Wohnraum wird in großen Städten immer knapper.

Mit Immobilienfonds können Sie an den Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt langfristig teilhaben. Wir geben Ihnen eine Einführung und zeigen Ihnen etwa, welche Arten von Fonds es gibt, wie Immobilienfonds konkret funktionieren und auf welche Risiken Sie bei einem Investment achten sollten.

Nur wenige Immobilien finanzieren?
Zu geschlossenen
Immobilienfonds

Ihr Risiko breit streuen?
Zu offenen
Immobilienfonds

Welche anderen Möglichkeiten habe
ich? Zu Ihren Alternativen

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Wie funktionieren Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die ausschließlich oder überwiegend in Grundstücke und Gebäude investieren. Um den Namen „Immobilienfonds” zu tragen, muss der Fonds mindestens 51 % seines Kapitals in Liegenschaften investieren. Der Rest des Fondsvolumens kann indes in Aktien, Anleihen oder anderen zugelassenen Wertpapieren stecken^[1]. Dabei unterscheidet man sowohl zwischen ausschüttenden und thesaurierenden Fonds als auch offenen und geschlossenen Immobilienfonds:

• Ausschüttende Immobilienfonds: Wie der Name vermuten lässt, schütten die Fonds Erträge, zum Beispiel aus Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen, im Regelfall einmal im Jahr an Sie als Anlegerin oder Anleger aus. Davon werden angefallene Kosten beispielsweise für die Fondsverwaltung, Instandhaltung oder Bewirtschaftung der Objekte sowie Abschreibungen abgezogen.
• Thesaurierende Immobilienfonds: Diese Fonds investieren die entstandenen Erträge automatisch in neue Immobilienprojekte sowie Bestandsimmobilien. Die Investitionen führen zu einer Werterhöhung der Anteilsscheine.
• Teilausschüttende Immobilienfonds: Grundsätzlich lassen sich die Renditen in ordentliche sowie außerordentliche Erträge einteilen. Ordentliche Erträge sind dabei etwa Zinsen oder Dividenden. Außerordentliche Erträge umfassen Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien oder Aktien. Im Gegensatz zu regulären ausschüttenden Immobilienfonds verzichten ihre teilausschüttenden Pendants auf die Auszahlung der außerordentlichen Erträge, sondern reichen nur die ordentlichen Erträge an die Anlegerinnen und Anleger weiter.

Die Besonderheiten offener und geschlossener Immobilienfonds erklären wir im Folgenden.

Offene Immobilienfonds

Das Fondsmanagement eines offenen Immobilienfonds kauft überwiegend Gewerbeimmobilien (sowohl bestehende als auch Projektentwicklungen), zum Beispiel Bürogebäude, Hotels oder Einzelhandelsimmobilien. Möglich ist auch, dass der Fonds das Kapital zudem in Wohngebäude steckt^[2].

Ziel des Fonds ist es, durch Mieterträge und ertragbringende Verkäufe Gewinne zu erwirtschaften. Entscheidend ist also die Vermietungsquote, da hohe Leerstände ein Risiko sind und die Renditechancen senken.

Offen ist ein Immobilienfonds, wenn die Fondsanteile für Kleinanleger börsentäglich verfügbar und veräußerlich sind. Dadurch investieren Sie als Anlegerin oder Anleger direkt in Immobilien und profitieren indes von einer einfacheren Liquidierbarkeit als beim Eigenerwerb einer Immobilie.

Das ist der zentrale Unterschied zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Allerdings wird im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) eine Mindesthaltefrist festgeschrieben, bevor Sie Ihren Investmentanteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Die Haltedauer liegt bei 24 Monaten, auch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gibt es. Die Rückgabefristen können jedoch parallel laufen^[3].

Ein Ausstieg aus Ihrem Immobilieninvestment ist indes jederzeit über den sogenannten Zweitmarkt möglich. Bei einer solchen Fondsbörse entsteht der Preis über Angebot und Nachfrage. Sie sollten sich beim Verkauf Ihres Fondsanteils an dem aktuellen Rücknahmepreis orientieren, um keine hohen Verluste zu erleiden. Der Rücknahmepreis gibt an, wie viel die Fondsgesellschaft Ihnen bei der Rückgabe für einen Fondsanteil zahlen müsste.

Ein offener Immobilienfonds kann in seltenen Fällen auch – kurzzeitig – geschlossen werden, um seine Liquidität wiederherzustellen. Möglich ist das, wenn die Liquiditätsreserve, die der Fonds halten muss, unter 5 % des Fondsvolumens fällt.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren gänzlich anders als offene. Zunächst einmal gilt, dass der Fonds nicht viele Immobilien im Portfolio haben muss, sondern lediglich drei. Bisweilen stützt sich ein geschlossener Fonds auch nur auf ein einziges Objekt^[7]. Dadurch ist die Risikostreuung jedoch kaum bzw. gar nicht gegeben.

Konkret funktioniert ein geschlossener Immobilienfonds so: Sie als Anlegerin oder Anleger investieren – in der Zeichnungsphase – einen bestimmten Betrag hinein und werden so zu Gesellschaftern, meist Kommanditisten, einer Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die Mindesteinlage liegt oftmals bei 5.000 oder gar 10.000 €. Wenn das avisierte Fondsvolumen erreicht ist, wird der Fonds geschlossen^[8].

Ihr eingesetztes Kapital ist nun über eine Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren fix gebunden. Sie können zwar Ihren Fondsanteil über den Zweitmarkt verkaufen, wie für die offenen Fonds gibt es hier ebenfalls spezielle Fondsbörsen. Allerdings ist die Nachfrage nach geschlossenen Fondsanteilen deutlich geringer – Sie können Ihren Fondsanteil oftmals nur unter hohen Verlusten abtreten. Sollten Sie falsch beraten worden sein, könnten Sie indes versuchen, den Kaufvertrag zu kündigen. Oder Sie bestreiten den Rechtsweg und fordern Schadensersatz, wenn der Fonds in Schieflage gerät.

Aus diesen Gründen gilt das Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds als sehr risikoreich. Sie sollten sich die Geldanlage gut überlegen und nur investieren, wenn Sie sich wirklich sicher sind.

Geschlossene oder offene Immobilienfonds: Welche Unterschiede gibt es?

Die beiden Fondsarten unterscheiden sich grundlegend voneinander. Die Unterschiede in der Übersicht:

Die bekanntesten Immobilienfonds in Deutschland:

• Deka-Immobilien Europa
• HausInvest (Commerz Real)
• Grundbesitz Global
• UBS (D) Euroinvest Immobilien
• UniImmo: Deutschland
• Wertgrund WohnSelect

Welche Alternativen zu Immobilienfonds habe ich?

Neben offenen oder geschlossenen Immobilienfonds haben Sie noch andere Möglichkeiten, um von den Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt zu profitieren. Eine indirekte Alternative ist das Investment in Immobilien-Aktien. Sogenannte REITs sind Immobilien-Aktiengesellschaften, die an der Börse notiert sind.

Sie investieren nur indirekt in Immobilien, da Sie keinen Anteil an einer Immobilie im Portfolio haben. Vielmehr profitieren Sie davon, wenn Firmen, die in der Immobilienbranche aktiv sind, im Wert steigen. Ein Beispiel einer Immobilien-Aktie wäre der Vonovia-Konzern, der mehr als eine halbe Millionen Wohnungen unterhält.

Sie können auch auf andere Art am Immobilienmarkt partizipieren. Auf der Plattform für digitale Immobilien-Investments BERGFÜRST stehen Ihnen eine Vielzahl verschiedener Anlagemöglichkeiten zur Verfügung.

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Zwar ist Ihr Risiko auch hier erhöht, allerdings gibt es auf keinen Fall Nachschusspflichten. Zudem können Sie Ihr Geld bereits ab 10 € anlegen und Ihre Anteile jederzeit auf dem Sekundärmarkt zum Verkauf anbieten. In jedem Fall sollten Sie Ihre Geldanlage aber breit diversifizieren und nicht Ihr gesamtes Kapital auf eine Karte setzen.

Bild-Copyright: © PantherMedia / elxeneize

Quellenangaben

1. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
2. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 239 ff.
3. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
4. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 243 Risikomischung
5. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 231 Zulässige Vermögensgegenstände; Anlagegrenzen
6. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 233 Vermögensgegenstände in Drittstaaten; Währungsrisiko
7. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 262 Risikomischung
8. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 388 ff.