Immobilienfonds im Vergleich: Grundlagen, Risiken und Besteuerung

Annette de los Santos, 16.11.2018

Investitionen in Immobilienfonds sind auch für weniger vermögende Privatanleger eine Möglichkeit, indirekt und in mehrere Immobilien zu investieren. Die Risiken von Direktinvestments in Immobilien werden dadurch vermieden und es ist weniger Eigenkapital erforderlich. Eine Fremdfinanzierung ist allerdings nicht bzw. nur im Rahmen der allgemeinen Beleihungsmöglichkeiten für Wertpapierdepots möglich.

Arten von Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds (Open-End Fonds)

… kaufen überwiegend Gewerbeimmobilien (sowohl bestehende als auch Projektentwicklungen) wie z.B. Einzelhandelsimmobilien, Bürohäuser und Hotels. Ziel des Fonds ist es, durch Mieterträge und ertragbringende Verkäufe der Objekte Erträge zu erwirtschaften.

Die Fondsanteile sind für Kleinanleger börsentäglich verfügbar und veräußerlich, folglich bedeutend leichter liquidierbar als eigene Immobilien.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die gesetzlichen Grundlagen für Offene Immobilienfonds sind aktuell in folgenden Gesetzen festgeschrieben:

• Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und Wertpapierprospektgesetz (WpPG)
• Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) seit 1. Juni 2012
• Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) seit 22. Juli 2013

Die Fondsanteile werden gemäß § 33 Investmentgesetz in Anteilscheinen einer Kapitalverwaltungs­gesellschaft (KVG) verbrieft, deren Anzahl entsprechend der Nachfrage gesteigert werden kann, d.h. sie ist nicht begrenzt. Die KVG muss die Rechtsform einer Aktiengesellschaft, einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG haben. Die KVG verwaltet das Fondsvermögen, das nicht rechtsfähiges Sondervermögen darstellt. Die Anteilscheine der KVG sind übertragbar und dürfen auf Wunsch des Besitzers zurückgegeben werden. Die KVG muss deshalb eine Liquiditätsreserve von mindestens 5 % bis maximal 49 % des Fondsvermögens vorhalten. Deshalb wird das Geld der Anleger auch teilweise in Zinspapiere und ähnlich schnell liquidierbare Anlagen investiert. Die Kreditaufnahme ist auf maximal 50 % des Immobilienbestands beschränkt.

Der Fonds muss mindestens 10 verschiedene Objekte besitzen. Keine Liegenschaft darf zu mehr als 15 % des Fondsvermögens erworben werden, höchstens 20 % dürfen Grundstücke im Zustand der Bebauung sein sowie 30 % in Gebäude in Ländern mit fremder Währung ohne Absicherung des Währungsrisikos. Investitionen in Anteile an Immobiliengesellschaften dürfen maximal 20 % betragen. Es dürfen allerdings 49 % des Fondsvermögens in Immobiliengesellschaften investiert werden, an denen die KVG mehrheitlich beteiligt ist.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die den Fonds treuhänderisch verwaltet, ist zur zeitweiligen Schließung des Fonds verpflichtet, wenn die Liquiditätsreserven unter 5 % des Fondsvermögens liegen (Aussetzrisiko). Die KVG ist ein Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle der Bundes­anstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Diese kann diese Aussetzung zum Anlegerschutz auch anordnen.

Bewertung des Fondsvermögens und der Anteilscheine der KVG

Der Wert des Fondsvermögens richtet sich nicht nach Marktpreisen, sondern unabhängige Sachverständige ermitteln den Verkehrswert auf Basis des Ertragswerts gemäß der deutschen Wertermittlungsverordnung. Dabei werden wertbeeinflussende wirtschaftliche und rechtliche Aspekte einbezogen, z.B. wird die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen vom Gutachter eingeschätzt.

Das Nettofondsvermögen ist die Basis für die Wertermittlung der Rücknahmepreise der Anteilscheine. Es ergibt sich aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert des Immobilienbestands, der vorhandenen Liquidität abzüglich Verbindlichkeiten und Rückstellungen.

Die Wertermittlung wird durch die KAG oder durch eine Depotbank vorgenommen und der ermittelte Rücknahmepreis wird börsentäglich veröffentlicht.

Kosten des Fondsmanagements

Die Kosten für Fondsanteile sind nicht unerheblich. Bei Erwerb wird ein Ausgabeaufschlag von i.d.R. 5 % bis 5,5 % erhoben. Die laufende Verwaltung kostet zwischen 1,5 % und 2,5 % pro Jahr.

Besteuerung von Einkünften aus Anteilen an offenen Immobilienfonds

Anteile an Immobilienfonds sind Wertpapiere, Ausschüttungen zählen daher steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, während die Mieteinnahmen aus Direktinvestments in Immobilien steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung qualifiziert werden.

Im Falle von Ausschüttungen aus Immobilienfonds fallen lediglich 25 % Kapitalertragsteuer als Abgeltungsteuer an. Mieteinkünfte werden mit dem individuellen Steuersatz besteuert, der bei dem in Frage kommenden Anlegerkreis regelmäßig höher sein dürfte.

Verluste aus dem Verkauf von Immobilienfonds sind wegen der 2009 vom Gesetzgeber eingeführten Verlustverrechnungsbeschränkung nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechenbar. Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können hingegen mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Bei nachhaltigen Verlusten besteht hier allerdings das Risiko, dass das Investment als „Liebhaberei” qualifiziert wird mit der Folge, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden und folglich auch nicht verrechenbar sind.

Die Einkünfte sind unabhängig davon zu versteuern, ob diese ausgeschüttet oder thesauriert werden. Die Besteuerungsgrundlagen werden von der KAG jährlich im Bundesanzeiger veröffentlicht. Erträge aus Wertsteigerungen der Immobilien und damit der Fondsanteile sind steuerfrei, allerdings dann nicht, wenn die Anteile gewinnbringend veräußert werden. Dann fällt Abgeltungsteuer an.

Steuerliche Vorteile können sich bei Investmentfonds ergeben, die in ausländische Immobilien investieren. Wenn diese Einkünfte aus Ländern stammen, mit denen ein Doppel­besteuerungs­abkommen besteht, sind diese in Deutschland steuerfrei, wenn nicht der Progressionsvorbehalt greift. Allerdings fällt in vielen Staaten ausländische Quellensteuer an, die in Deutschland nur zu 15 % anrechenbar ist. Übersteigende Beträge muss sich der Anleger im Ausland direkt erstatten lassen. Der Fonds führt diese Quellensteuer ab und erstellt auf Verlangen dem Steuerpflichtigen eine Bescheinigung.

Risiken bei Anlagen in offene Immobilienfonds

Wesentliche Risiken sind die sog. Aussetzung (s.o.), d.h. die vorübergehende Schließung des Fonds aufgrund mangelnder Liquidität mit der Folge, dass Anteile nicht zurückgenommen werden sowie Wertverluste der gehaltenen Immobilien, die entsprechende Wertverluste bei den Anteilscheinen der KVG nach sich ziehen.

Investments in offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sichere Geldanlage und verzeichneten jährliche Kurssteigerungen von durchschnittlich 4 % pro Jahr. Als besonders sicher galten Fonds mit langfristigen Mietverträgen.

Dies änderte sich mit der Fondskrise 2004, als viele Bürogebäude in Deutschland entweder leer standen oder die Mieten stagnierten oder sogar fielen. Viele Anleger gaben in der Folge ihre Anteilsscheine zurück, sodass die Fonds nicht mehr über genügend liquide Mittel verfügten und für längere Zeit geschlossen werden mussten.

Während der Finanzkrise 2008 kam es ebenfalls zu Schließungen und zu erheblichen Abwertungen der Anteilsscheine im zweistelligen prozentualen Bereich.

In Großbritannien haben nach dem Brexit mehrere offene Fonds vorübergehend geschlossen.

Wegen der Problematik der Anteilsrückgaben wurden mit dem Kapitalanlagegesetz (KAGB) vom 22. Juli 2013 verschärfende Vorschriften eingeführt:

• Anteilsrückgaben sind erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich
• Der Anteilseigner muss eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung unter Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten gegenüber der KVG erklären
• Die Frist zur Rücknahmeaussetzung bei fehlender Liquidität beträgt maximal 36 Monate. Wenn diese Frist nicht ausreicht, erlischt das Recht der KVG zur Verwaltung des Fonds

Diese restriktiveren Vorschriften sind für den einzelnen Investor nicht immer vorteilhaft, weil die Anteile weit weniger flexibel handelbar sind als zuvor, schützen allerdings das Fondsvermögen zugunsten aller Anleger.

Geschlossene Immobilienfonds (Closed-End Fonds)

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird das Kapital zur Zeichnung durch die Anleger nur einmalig aufgelegt. Sind alle Anteile gezeichnet, wird der Fonds geschlossen. Die zu finanzierenden Liegenschaften (meist Gewerbeimmobilien) können ein oder zwecks Risikostreuung mehrere Objekte sein. Es darf auch in Wald, Forsten und Agrarland investiert werden.

Die Objekte stehen von vorn­herein fest oder es handelt sich um einen sog. Black Pool, bei dem der Anleger bei Zeichnung seiner Anteile noch nicht alle künftigen Investitionsobjekte des Fonds kennt. Die Auswahlkriterien sind ihm im Verkaufsprospekt bekannt zu machen. Geschlossene Immobilienfonds werden meist in der Rechtsform der GmbH&Co.KG, teilweise auch der GbR oder der KG betrieben.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Geschlossene Immobilienfonds wurden erstmals mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vom 22. Juli 2013 umfassend gesetzlich geregelt. Davor galten seit 1. Juni 2012 bereits einige Regelungen insbesondere zu Verkaufsprospekten im Vermögensanlagegesetzes (Graumarktgesetz). Daneben gelten in bestimmten Fällen die Vorschriften des WpHG und des WpPG.

Wesentliche Unterschiede zu offenen Immobilienfonds

Aus der unterschiedlichen Rechtsform der offenen und geschlossenen Immobilienfonds ergeben sich sehr unterschiedliche Konsequenzen. Beim offenen Immobilienfonds übernimmt eine Kapital­verwaltungs­gesellschaft das Management des Fondsvermögens, obliegt die ordnungsgemäße Anlage der in einen offenen Immobilienfonds investierten Gelder der Geschäftsführung der Personengesellschaft. Diese sollte daher über besondere Sachkenntnis, Erfahrung und Integrität verfügen.

Die Tatsache, dass die Fondsgesellschaft die Rechtsform einer Personengesellschaft hat, führt dazu, dass Nachschusspflichten entstehen können, insbesondere bei der GbR, wenn der erwartete wirtschaftliche Erfolg ausbleibt. Der GbR Gesellschafter haftet im Falle der Insolvenz voll für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Falls er seiner Nachschusspflicht nicht nachkommt, kann er zudem aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden und muss sein Gesellschafterkonto glattstellen, was faktisch einem Nachschuss gleichkommt.

Der Kommanditist einer KG oder einer GmbH & Co. KG haftet zwar grundsätzlich nur bis zur Höhe seiner Einlage. Diese erbringt er bei der Zeichnung. Hat der Kommanditist mehr Ausschüttungen vorab erhalten (z.B. aufgrund von Mietgarantien), als der Fonds erwirtschaftet hat, lebt die Haftung des Kommanditisten bis zu Höhe seiner (erbrachten) Einlage wieder auf. Er zahlt also gegebenenfalls doppelt.

Aufgrund der Gesellschafterstellung in der Personengesellschaft besteht seitens der Gesellschaft keine Rücknahmepflicht der Anteile. Dem Anleger bleibt damit nur die private Veräußerung. Es gibt aber bisher keinen wirklich funktionsfähigen Zweitmarkt für die Veräußerung der Anteile. Allerdings sehen die Gesellschaftsverträge häufig eine Zustimmungspflicht des Fondmanagements (Geschäftsführung) vor, die aus wichtigem Grund, z.B. bei zu niedrigem Preis versagt werden kann. Faktisch ist also eine mangelnde Fungibilität der Anteile gegeben. Der Gesellschafter ist bis zur Auflösung der Gesellschaft an diese gebunden.

Steuerliche Aspekte

Die Besteuerung der Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds hängt von der Rechtsform der Fondsgesellschaft ab. Bei der GbR handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei der KG und der GmbH & Co. KG um solche aus Gewerbebetrieb.

Bis zum Jahr 2005 erfreuten sich geschlossene Immobilienfonds großer Beliebtheit bei vermögenden Privatanlegern, die mit dem Höchststeuersatz zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Die in den Anfangsjahren entstandenen Verluste, die sich aus Sonderabschreibungen z.B. aufgrund des Berlinförderungsgesetzes oder des Fördergebietsgesetzes in den neuen Bundesländern ergaben, konnten mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Hieraus ergab sich ein Steuerstundungseffekt, in manchen Fällen sogar ein Steuerspareffekt, wenn die Anleger in späteren Jahren, in denen die Fonds Gewinne erwirtschafteten, einem geringeren Steuersatz unterlagen.

Im Jahr 2005 wurde der § 15b EStG eingeführt, demzufolge die Verrechnung von Verlusten weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten zulässig ist.

Risiken aus der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds

Für den Privatanleger ergeben sich aus der im vorigen Abschnitt erläuterten Nachschusspflicht, der fehlenden Rücknahmeverpflichtung sowie der mangelnden Fungibilität der Anteile nicht unerhebliche Risiken bis hin zum Totalverlust seines investierten Geldes.

Allerdings bestehen noch weitere Risiken:

Die Geschäftsführung ist fachlich nicht hinreichend qualifiziert oder erfahren. Möglicherweise bestehen auch betrügerische Absichten der Gründungsbeteiligten. Häufig werden Verwaltungs- und ähnliche Kosten („Weichkosten”) von mit den Gründungskommanditisten oder mit der Geschäfts­führung verbundene Gesellschaften abgerechnet, teilweise sogar von über 25 %. Da die Fondsanteile i.d.R. treuhänderisch vermittelt werden und der Treuhänder häufig von den Beteiligten beherrscht wird, fällt diese „Abrechnungstechnik” nicht auf.

Seit die steuerlichen Vorteile von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds weitestgehend entfallen sind, werben die Verkaufsprospekte der geschlossenen Fonds mit oft traumhaften Renditen von bis zu 10 %. Zwar müssen die Initiatoren im Verkaufsprospekt nach dem Verkaufsprospektgesetz die Kriterien, nach denen sie Geld investieren, genau beschreiben, was insbesondere für die Blind Pool Investments wichtig ist. Die BaFin, bei der sich geschlossene Immobilienfonds gemäß dem Kapitalanlagegesetz vom 22. Juli 2013 registrieren lassen müssen, prüft die enthaltenen Angaben lediglich auf formelle Vollständigkeit, aber nicht auf ihren Wahrheitsgehalt. So werden auch Interessenkonflikte wie sie im vorstehenden Absatz beschrieben sind, selten offenbart.

Die Zeitschrift Finanztest hat 2015 1.139 geschlossene Fonds, die seit 1972 aufgelegt wurden, geprüft. Bei 57 % der Immobilienfonds erlitten die Anleger den teilweisen oder gar vollständigen Verlust ihres eingesetzten Kapitals.

Derart risikobehaftete Vermögensanlagen eignen sich keinesfalls zu einer soliden Altersvorsorge, als die sie häufig angepriesen werden.

Wegen der hohen Risiken fordert der Bundesverband der Verbraucherzentralen ein generelles Verbot von geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland, wie es in anderen EU-Ländern mit Ausnahme von Österreich und den Niederlanden bereits besteht.

Verbraucherschutz (Privatanlegerschutz)

Das im Juli 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch in dem auch EU-Vorschriften umgesetzt wurden, enthält umfangreiche Pflichten sowohl für geschlossene (erstmals) als auch für offene Immobilienfonds jeder Rechtsform und sowohl inländischer als auch ausländischer Fonds wie z.B.

• Registrierung der Fondsgesellschaft bei der BaFin und Überwachung durch und Berichterstattung an die BaFin
• Umfangreiche Angaben und Risikohinweise in den Verkaufsprospekten bezüglich der Investitionsobjekte
• Prospekthaftung von Ersteller und Verkäufer für falsche inhaltliche Angaben
• Erstellung von Jahresabschlüssen (-Berichten) und deren Prüfung durch Abschlussprüfer (Wirtschaftsprüfer)
• Bewertung der zu erwerbenden Immobilien durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen (Gutachter)
• Mindesthaltefrist von Anteilen an offenen Immobilienfonds

Es gibt in Deutschland zwei fachspezifische Ombudsstellen, die bei Beschwerden von Anlegern über geschlossene Fonds schlichten:

• Verein Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V., Berlin
• Ombudsstelle für Investmentfonds des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI), Berlin

Die Rolle von Anlageberatern

In der Vergangenheit kam es immer wieder zu zum Teil erheblichen Verlusten bei Fonds, die von Bankangestellten oder auch freien Anlageberatern als sicherer und renditestarker Baustein für die Altersvorsorge empfohlen worden waren.

Mit dem Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) vom 1. Juni 2012 hat der Gesetzgeber die Beratungspflichten der Anlageberater und deren Dokumentation in Beratungsprotokollen festgeschrieben.

Außerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12. Mai 2009 seine Rechtsprechung zu sog. Kick-Back-Zahlungen an Wertpapierdienstleistungsunternehmen (Banken) erweitert. Das Unternehmen ist verpflichtet, den potenziellen Anleger über Rückvergütungen, die es von der Fondsgesellschaft erhält, aufzuklären. Zudem trägt es die Darlegungs-und Beweislast, dass es nicht vorsätzlich gehandelt hat, selbst wenn die Haftung für fahrlässiges Handeln gemäß § 37 WpHG verjährt ist.

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