Immobilienfonds im Vergleich: Grundlagen, Risiken und Besteuerung

Artikel von Annette de los Santos; aktualisiert am 20.04.2022

Investitionen in Immobilienfonds sind auch für weniger vermögende Privatanleger eine Möglichkeit, indirekt in
die Anlageklasse Immobilien zu
investieren
. Die Risiken von Direktinvestments in
Immobilien
werden dadurch vermieden und es ist weniger Eigenkapital erforderlich. Eine
Fremdfinanzierung ist allerdings nicht bzw. nur im Rahmen der allgemeinen Beleihungsmöglichkeiten für
Wertpapierdepots möglich.

Arten von Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die
ausschließlich oder überwiegend in
Grundstücke und Gebäude investieren. Man unterscheidet zwischen ausschüttenden und thesaurierenden
Fonds einerseits und zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds andererseits:

  • Ausschüttende Immobilienfonds schütten die Erträge, z.B. aus Mieten oder
    Verkaufserlösen, abzüglich angefallener Kosten, z.B. für die Fondsverwaltung, Instandhaltung
    oder Bewirtschaftung, sowie Abschreibungen jährlich aus.
  • Thesaurierende Immobilienfonds investieren die entstandenen Erträge
    automatisch in neue Liegenschaften. Die Investitionen führen zu einer Werterhöhung der
    Anteilscheine.
  • Des Weiteren wird unterschieden in offene und geschlossene Immobilienfonds,
    die im folgenden näher betrachtet werden.

Offene Immobilienfonds (Open-End Fonds)

Manager offener Immobilienfonds
kaufen überwiegend Gewerbeimmobilien (sowohl bestehende als auch Projektentwicklungen) wie z.B.
Einzelhandelsimmobilien, Bürohäuser und Hotels. Ziel des Fonds ist es, durch Mieterträge und ertragbringende
Verkäufe der Objekte Gewinne zu erwirtschaften.

Die Fondsanteile sind für Kleinanleger börsentäglich verfügbar und veräußerlich, folglich bedeutend
leichter liquidierbar als eigene Immobilien.

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Rechtliche Rahmenbedingungen

Die gesetzlichen Grundlagen für offene Immobilienfonds sind aktuell in folgenden Gesetzen festgeschrieben:

  • Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und Wertpapierprospektgesetz (WpPG)
  • Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) seit 1. Juni 2012
  • Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) seit 22. Juli 2013

Die Fondsanteile werden gemäß § 33 Investmentgesetz in Anteilscheinen einer
Kapitalverwaltungs­gesellschaft (KVG) verbrieft, deren Anzahl entsprechend der Nachfrage gesteigert werden
kann, d.h. sie ist nicht begrenzt. Die KVG muss die Rechtsform einer Aktiengesellschaft,
einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG haben. Die KVG verwaltet das Fondsvermögen, das nicht rechtsfähiges
Sondervermögen darstellt.

Die Anteilscheine der KVG sind übertragbar und dürfen auf Wunsch des Besitzers zurückgegeben werden. Die KVG
muss deshalb eine Liquiditätsreserve von mindestens 5 % bis maximal 49 % des Fondsvermögens
vorhalten. Deshalb wird das Geld der Anleger auch teilweise in Zinspapiere und ähnlich schnell liquidierbare
Anlagen investiert. Die Kreditaufnahme ist auf maximal 50 % des Immobilienbestands beschränkt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die den Fonds treuhänderisch verwaltet, ist zur zeitweiligen
Schließung des Fonds verpflichtet, wenn die Liquiditätsreserven unter 5 % des Fondsvermögens liegen
(Aussetzrisiko). Die KVG ist ein Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle der
Bundes­anstalt für Finanzdienstleistungen
(BaFin). Diese kann eine solche Aussetzung zum
Anlegerschutz auch anordnen.

Wie darf ein offener Immobilienfonds investieren?

Der Fonds muss mindestens zehn verschiedene Objekte besitzen. Keine Liegenschaft darf zu mehr als
15 % des Fondsvermögens erworben werden. Höchstens 20 % des Fondsvermögens dürfen in
Grundstücke im Zustand der Bebauung investiert sein. Außerdem dürfen lediglich 30 % in Gebäude
in Ländern mit fremder Währung ohne Absicherung des Währungsrisikos investiert sein. Investitionen in
Anteile an Immobiliengesellschaften dürfen maximal 20 % betragen. Es dürfen allerdings 49 %
des Fondsvermögens in Immobiliengesellschaften investiert werden, an denen die KVG mehrheitlich
beteiligt ist.

Bewertung des Fondsvermögens und der Anteilscheine der KVG

Der Wert des Fondsvermögens richtet sich nicht nach Marktpreisen, sondern unabhängige Sachverständige
ermitteln den Verkehrswert auf Basis des Ertragswerts gemäß der deutschen
Wertermittlungsverordnung. Dabei werden wertbeeinflussende wirtschaftliche und rechtliche Aspekte einbezogen,
z.B. wird die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen vom Gutachter eingeschätzt. Eine zentrale Kennziffer für den
Wert und die Wertentwicklung eines Fonds ist die Vermietungsquote der im Fonds befindlichen
Immobilien.

Die Ratingagentur Scope untersucht jährlich die
Vermietungsquote von 17 offenen Immobilienfonds, die überwiegend in Gewerbeimmobilien
investieren. 2019 lag die Vermietungsquote bei diesen Fonds mit 96,2 % so hoch wie lange nicht
mehr – dies spricht für eine sehr hohe Nachfrage und ein hohes Preisniveau auf den Märkten
derzeit. Bereits 98 % gelten aufgrund der üblichen Fluktuation als Vollvermietung.

Das Nettofondsvermögen ist die Basis für die Wertermittlung der Rücknahmepreise der Anteilscheine. Es ergibt
sich aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert des Immobilienbestands, der vorhandenen Liquidität
abzüglich Verbindlichkeiten und Rückstellungen.

Wertermittlung wird durch die KAG oder durch eine Depotbank vorgenommen und der ermittelte
Rücknahmepreis wird börsentäglich veröffentlicht.

Wechselte 2019 den Eigentümer: Das Hotel de Rome in Berlin-Mitte wurde vom offenen Immobilienfonds
Hausinvest der Commerzbank an die Investmentplattform Caleus Capital Partners verkauft. Bild-Copyright:
A.Savin, WikiCommons.

Kosten des Fondsmanagements

Ausgabeaufschlag von i.d.R. 5 % bis 5,5 % erhoben. Die laufende Verwaltung kostet zwischen
1,5 % und 2,5 % pro Jahr.

Besteuerung von Einkünften aus Anteilen an offenen Immobilienfonds

Anteile an Immobilienfonds sind Wertpapiere, Ausschüttungen zählen daher steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, während
die Mieteinnahmen aus Direktinvestments in Immobilien steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
qualifiziert werden.

Im Falle von Ausschüttungen aus Immobilienfonds fallen lediglich 25 % Kapitalertragsteuer als Abgeltungsteuer an. Mieteinkünfte werden
mit dem individuellen Steuersatz besteuert, der bei dem infrage kommenden Anlegerkreis regelmäßig höher sein
dürfte.

Verluste aus dem Verkauf von Immobilienfonds sind wegen der 2009 vom Gesetzgeber
eingeführten Verlustverrechnungsbeschränkung nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten
verrechenbar. Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können hingegen mit positiven Einkünften aus
anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Bei nachhaltigen Verlusten besteht hier allerdings das Risiko, dass
das Investment als „Liebhaberei“ qualifiziert wird mit der Folge, dass die Verluste steuerlich nicht
anerkannt werden und folglich auch nicht verrechenbar sind.

Die Einkünfte sind unabhängig davon zu versteuern, ob diese ausgeschüttet oder thesauriert werden. Die
Besteuerungsgrundlagen werden von der KAG jährlich im Bundesanzeiger veröffentlicht. Erträge aus
Wertsteigerungen der Immobilien und damit der Fondsanteile sind steuerfrei, allerdings dann nicht, wenn die
Anteile gewinnbringend veräußert werden. Dann fällt die Abgeltungsteuer an.

Quellensteuer an, die in Deutschland nur zu 15 % anrechenbar ist. Übersteigende Beträge
muss sich der Anleger im Ausland direkt erstatten lassen. Der Fonds führt diese Quellensteuer ab
und erstellt auf Verlangen dem Steuerpflichtigen eine Bescheinigung.

Risiken bei Anlagen in offene Immobilienfonds

Wesentliche Risiken ist die sogenannte Aussetzung (s.o.), d.h. die vorübergehende Schließung
des Fonds aufgrund mangelnder Liquidität. In der Folge werden Anteile nicht zurückgenommen und es kann zu
Wertverlusten der gehaltenen Immobilien kommen, die entsprechende Wertverluste bei den Anteilscheinen der KVG
nach sich ziehen.

Investments in offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sichere Geldanlage und verzeichneten
jährliche Wertsteigerungen von durchschnittlich 4 % pro Jahr. Als besonders sicher galten Fonds mit
langfristigen Mietverträgen.

Dies änderte sich mit der Fondskrise 2004, als viele Bürogebäude in Deutschland entweder
leer standen, die Mieten stagnierten oder sogar fielen. Viele Anleger gaben in der Folge ihre Anteilsscheine
zurück, sodass die Fonds nicht mehr über genügend liquide Mittel verfügten und für längere Zeit geschlossen
werden mussten.

Während der Finanzkrise 2008 kam es ebenfalls zu Schließungen und zu erheblichen
Abwertungen der Anteilsscheine im zweistelligen prozentualen Bereich. Auch in Großbritannien mussten
nach der Volksabstimmung zum Brexit und der damit einhergehenden Verunsicherung der
Anleger mehrere offene Fonds vorübergehend schließen.

Wegen der Problematik der Anteilsrückgaben wurden mit dem Kapitalanlagegesetz (KAGB) vom 22. Juli 2013
verschärfende Vorschriften eingeführt:

  • Anteilsrückgaben sind erst nach Ablauf einer Haltefrist von mindestens 24 Monaten möglich
  • Der Anteilseigner muss eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung unter Einhaltung einer Rückgabefrist
    von 12 Monaten gegenüber der KVG erklären
  • Die Frist zur Rücknahmeaussetzung bei fehlender Liquidität beträgt maximal 36 Monate. Wenn diese
    Frist nicht ausreicht, erlischt das Recht der KVG zur Verwaltung des Fonds

Diese restriktiveren Vorschriften sind für den einzelnen Investor nicht immer vorteilhaft, weil die Anteile
weit weniger flexibel handelbar sind als zuvor, schützen allerdings das Fondsvermögen zugunsten aller
Anleger. Da sich offene Immobilienfonds in der Regel aber sowieso erst ab einem Anlagehorizont von fünf
Jahren rentieren ist die Mindesthaltefrist von zwei Jahren nicht allzu problematisch.

Die größten offenen Immobilienfonds

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Daten zu den drei größten deutschen offenen Immobilienfonds. Das
Finanzinstrument ist derzeit beliebt und auch die Renditen steigen: Laut einer Analyse der
Ratingagentur Scope lag sie 2013 durchschnittlich bei 2,3 %. Im Jahr 2019 waren es bereits 3,0 % Rendite, die
Anlegern übrig blieb.


Deka-


ImmobilienEuropa
hausInvest
UniImmo:


Deutschland

Fondsvolumen
17,31 Mrd. € 16,58 Mrd. € 14,05 Mrd. €


Fonds-


gesellschaft


Deka Immobilien


Investment GmbH

Commerz Real


Investment-


gesellschaft mbH

Union Investment


Real Estate GmbH

Kurs
46,70 € 40,66 € 90,92 €


Performance


10 Jahre p.a.

+30,08 % +26,61 % +29,66 %


Quellen: boerse.ARD.de , finanzen.net  & onvista.de  (Stand: Januar 2021)

Geschlossene Immobilienfonds (Closed-End Fonds)

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird das Kapital zur Zeichnung durch die Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds
nur einmalig aufgelegt. Sind alle Anteile gezeichnet, wird der Fonds geschlossen. Die zu finanzierenden
Liegenschaften (meist Gewerbeimmobilien) können ein oder (um das Risiko zu streuen) mehrere Objekte sein. Es
darf auch in Wald, Forsten und Agrarland
investiert werden.

Die Objekte stehen von vorn­herein fest oder es handelt sich um einen sogenannten Black
Pool
, bei dem der Anleger bei Zeichnung seiner Anteile noch nicht alle künftigen
Investitionsobjekte des Fonds kennt. Die Auswahlkriterien sind ihm im Verkaufsprospekt bekannt zu machen.

Geschlossene Immobilienfonds werden meist in der Rechtsform der GmbH&Co.KG, teilweise auch der
GbR oder der KG betrieben.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Geschlossene Immobilienfonds wurden erstmals mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vom
22. Juli 2013 umfassend gesetzlich geregelt. Davor galten seit 1. Juni 2012 bereits einige Regelungen
insbesondere zu Verkaufsprospekten im Vermögensanlagegesetzes (Graumarktgesetz). Daneben gelten in
bestimmten Fällen die Vorschriften des WpHG und des WpPG.

Wesentliche Unterschiede zu offenen Immobilienfonds

Aus der unterschiedlichen Rechtsform der offenen und geschlossenen Immobilienfonds ergeben
sich sehr unterschiedliche Konsequenzen. Beim offenen Immobilienfonds übernimmt eine
Kapital­verwaltungs­gesellschaft das Management des Fondsvermögens. Beim geschlossenen Immobilienfonds
obliegt die ordnungsgemäße Anlage der investierten Gelder hingegen der Geschäftsführung einer
Personengesellschaft. Diese sollte daher über besondere Sachkenntnis, Erfahrung und Integrität verfügen.

Die Tatsache, dass die Fondsgesellschaft die Rechtsform einer Personengesellschaft hat, führt dazu, dass
Nachschusspflichten
entstehen können, insbesondere bei der GbR, wenn der erwartete wirtschaftliche Erfolg ausbleibt. Der
GbR-Gesellschafter haftet im Falle der Insolvenz voll für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Falls er
seiner Nachschusspflicht nicht nachkommt, kann er zudem aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden und muss
sein Gesellschafterkonto glattstellen, was faktisch einem Nachschuss gleichkommt.

Der Kommanditist einer KG oder einer GmbH & Co. KG haftet hingegen grundsätzlich nur bis zur Höhe seiner
Einlage. Diese erbringt er bei der Zeichnung. Hat der Kommanditist mehr Ausschüttungen vorab erhalten (z.B.
aufgrund von Mietgarantien), als der Fonds erwirtschaftet hat, lebt die Haftung des Kommanditisten bis zu
Höhe seiner (erbrachten) Einlage wieder auf. Er zahlt also gegebenenfalls doppelt.

Aufgrund der Gesellschafterstellung in der Personengesellschaft besteht seitens der Gesellschaft
keine Rücknahmepflicht der Anteile. Dem Anleger bleibt damit nur die private
Veräußerung. Es gibt aber bisher keinen wirklich funktionsfähigen Zweitmarkt für die Veräußerung der
Anteile. Zudem sehen die Gesellschaftsverträge häufig eine Zustimmungspflicht des Fondmanagements
(Geschäftsführung) vor, die aus wichtigem Grund, z.B. bei zu niedrigem Preis, versagt werden kann.

Faktisch ist also eine mangelnde Fungibilität der Anteile gegeben. Der
Gesellschafter ist bis zur Auflösung der Gesellschaft an diese gebunden.

Steuerliche Aspekte

Die Besteuerung der Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds hängt von der Rechtsform der
Fondsgesellschaft ab. Bei der GbR handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei der KG und
der GmbH & Co. KG um solche aus Gewerbebetrieb.

Bis zum Jahr 2005 erfreuten sich geschlossene Immobilienfonds großer Beliebtheit bei vermögenden
Privatanlegern, die mit dem Höchststeuersatz zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Die in den Anfangsjahren
entstandenen Verluste, die sich aus Sonderabschreibungen z.B. aufgrund des Berlinförderungsgesetzes oder des
Fördergebietsgesetzes in den neuen Bundesländern ergaben, konnten mit positiven Einkünften aus anderen
Einkunftsarten verrechnet werden. Hieraus ergab sich ein Steuerstundungseffekt, in manchen Fällen sogar ein
Steuerspareffekt, wenn die Anleger in späteren Jahren, in denen die Fonds Gewinne erwirtschafteten, einem
geringeren Steuersatz unterlagen.

Im Jahr 2005 wurde jedoch der § 15b EStG eingeführt, demzufolge die Verrechnung von Verlusten
weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten
zulässig ist.

Risiken aus der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds

Für den Privatanleger ergeben sich durch die bereits erläuterte Nachschusspflicht, die
fehlende Rücknahmeverpflichtung sowie die mangelnde Fungibilität der
Anteile erhebliche Risiken bis hin zum Totalverlust des investierten Geldes.

Zudem bestehen noch weitere Risiken:

Die Geschäftsführung ist fachlich nicht hinreichend qualifiziert oder erfahren. Möglicherweise bestehen auch
betrügerische Absichten der Gründungsbeteiligten. Häufig werden Verwaltungs- und ähnliche
Kosten („Weichkosten“) von mit den Gründungskommanditisten oder mit der Geschäfts­führung verbundenen
Gesellschaften abgerechnet, teilweise sogar von über 25 %. Da die Fondsanteile i.d.R. treuhänderisch
vermittelt werden und der Treuhänder häufig von den Beteiligten beherrscht wird, fällt diese
„Abrechnungstechnik“ nicht auf.

Seit die steuerlichen Vorteile von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds weitestgehend entfallen
sind, werben die Verkaufsprospekte der geschlossenen Fonds mit oft traumhaften Renditen von bis zu 10 %.
Zwar müssen die Initiatoren im Verkaufsprospekt nach dem Verkaufsprospektgesetz die Kriterien, nach denen sie
Geld investieren, genau beschreiben, was insbesondere für die Blind Pool Investments wichtig ist. Die BaFin,
bei der sich geschlossene Immobilienfonds gemäß dem Kapitalanlagegesetz vom 22. Juli 2013 registrieren lassen
müssen, prüft die enthaltenen Angaben lediglich auf formelle Vollständigkeit, nicht aber auf ihren
Wahrheitsgehalt. So werden auch Interessenkonflikte, wie sie im vorstehenden Absatz beschrieben sind, selten
offenbart.

Stiftung Warentest hat in einer Studie von 2015
insgesamt 1.139 geschlossene Fonds, die seit 1972 aufgelegt wurden, geprüft. Bei 57 % der
Immobilienfonds erlitten die Anleger den teilweisen oder gar vollständigen Verlust ihres eingesetzten
Kapitals. Derart risikobehaftete Vermögensanlagen eignen sich keinesfalls zu einer soliden Altersvorsorge, auch wenn sie häufig
als diese angepriesen werden.

Wegen der hohen Risiken fordert der Bundesverband der Verbraucherzentralen ein generelles
Verbot von geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland, wie es in anderen
EU-Ländern mit Ausnahme von Österreich und den Niederlanden bereits besteht.

Verbraucherschutz (Privatanlegerschutz)

Das im Juli 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch, in dem auch EU-Vorschriften umgesetzt wurden, enthält
umfangreiche Pflichten für geschlossene (erstmals) und offene Immobilienfonds jeder Rechtsform sowie
inländische als auch ausländische Fonds wie z.B.

  • Registrierung der Fondsgesellschaft bei der BaFin sowie Überwachung durch und Berichterstattung an
    die BaFin
  • Umfangreiche Angaben und Risikohinweise in den Verkaufsprospekten bezüglich der Investitionsobjekte.
    Bereits seit 2011 müssen zudem die wesentlichen Anlegerinformationen (WAI), ein vereinfachter
    Verkaufsprospekt zur Verfügung gestellt werden.
  • Prospekthaftung von Ersteller und Verkäufer für falsche inhaltliche Angaben
  • Erstellung von Jahresabschlüssen (-berichten) und deren Prüfung durch Abschlussprüfer
    (Wirtschaftsprüfer)
  • Bewertung der zu erwerbenden Immobilien durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen
    (Gutachter)
  • Mindesthaltefrist von Anteilen an offenen Immobilienfonds

Es gibt in Deutschland zwei fachspezifische Ombudsstellen, die bei Beschwerden von Anlegern über geschlossene
Fonds schlichten:

Die Rolle von Anlageberatern

In der Vergangenheit kam es immer wieder zu teilweise erheblichen Verlusten bei Fonds, die von
Bankangestellten oder auch freien Anlageberatern als sicherer und renditestarker Baustein für die
Altersvorsorge empfohlen worden waren.

Mit dem Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) vom 1. Juni 2012 hat der Gesetzgeber die Beratungspflichten
der Anlageberater und deren Dokumentation in Beratungsprotokollen festgeschrieben.

Außerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12. Mai 2009 seine
Rechtsprechung zu sogenannten Kick-Back-Zahlungen an
Wertpapierdienstleistungsunternehmen (Banken) erweitert. Das Unternehmen ist verpflichtet, den
potenziellen Anleger über Rückvergütungen, die es von der Fondsgesellschaft erhält, aufzuklären. Zudem
trägt es die Darlegungs- und Beweislast, dass es nicht vorsätzlich gehandelt hat, selbst wenn die Haftung
für fahrlässiges Handeln gemäß § 37 WpHG verjährt ist.

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