Minizinsen adé: Immobilien-Crowdinvesting bietet neue Chancen

Die Zinssätze, die Anleger beim Crowdinvesting auf Immobilien-Projekte erhalten, variieren leicht. Bei der Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST erhalten Anleger beispielsweise zwischen 5,0 % und 7,5 % p.a. auf ihre Geldanlage. Grund für die schwankenden Zinssätze sind die unterschiedlichen Eigenschaften der jeweiligen Immobilienprojekte. Lesen Sie im Folgenden, welche sechs Faktoren die Höhe von Crowdinvesting-Zinsen beeinflussen! Im Gegensatz zum Crowdfunding erhalten Sie beim Crowdinvesting Zinsen, da es sich hier nicht um Spenden, sondern um eine Geldanlage mit Renditeaussicht handelt. So funktioniert die Berechnung der Zinsen für Immobilieninvestoren Bei der Festlegung des Zinssatzes, den ein Anleger für sein Investment in eine Crowdinvesting-Finanzierung erhalten soll, spielen hauptsächlich die folgenden altbewährten Kriterien eine Rolle: Zunächst gibt es eine Unterscheidung zwischen Bestands- und Projektimmobilien. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Es kann sich dabei ein neuer Finanzierungsbedarf ergeben, beispielsweise weil Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen notwendig sind. Doch auch zur Freisetzung von Eigenkapital können Refinanzierungen von Bestandsimmobilien genutzt werden. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte wurden bereits gebaut und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Deshalb gibt es für Investitionen in Bestandsimmobilien meist niedrigere Zinsen. Bei einer Projektimmobilie handelt es sich hingegen um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Investments in Projektimmobilien sind mit größeren Unsicherheiten verbunden und daher mit einem höheren Zins ausgestattet. Einer der wichtigsten Faktoren bei der Zinsberechnung ist die Lage der (geplanten) Immobilie. Davon ist abhängig, ob am Standort das entsprechende Klientel und Bedarf vorhanden sind, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Es wird geprüft, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Außerdem werden eventuelle spätere Beeinträchtigungen abgewägt, beispielsweise Einflugschneisen eines geplanten Flughafens. Als nächstes werden Risiken eingeschätzt, die mit dem Zustand der Immobilie zusammenhängen und zu unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen führen könnten. Immobilienmarkteinschätzungen, wie beispielsweise das erwartete Preis-/ Mietniveau, spielen ebenfalls eine Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Gab es in den vergangenen Jahren oft leere Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten? Darüber hinaus ist die gegebenenfalls bereits vorhandene Mieterstruktur ein wichtiger Faktor. Gibt es einen Einzelmieter oder mehrere Mietparteien? Wie sieht es mit deren Bonität aus? Bei einem Einzelmieter mit schlechten finanziellen Verhältnissen herrscht ein dementsprechend hohes Risiko für Mietausfälle. Schließlich sind die Angaben zum Emittent wichtig: Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage sowie Sicherheiten für das Projekt? Der Zins-Bonus beim Crowdinvesting Im Rahmen von Schwarmfinanzierungen, an denen sich eine Vielzahl von Anlegern beteiligen, gibt es noch einen weiteren wichtigen Faktor bei der Festlegung des Zinssatzes für Investoren: der Marketing-Effekt. Marketingorientierte Projektentwickler honorieren den Zugang zu einer großen Investorenbasis mit einem Zins-Bonus. So setzt sich der Zinssatz bei Schwarmfinanzierungen von Immobilien aus den zuvor genannten sechs Kriterien zusammen – plus einem Werbe-Bonus. Für die Immobiliengesellschaft bieten sich dadurch zwei wichtige Vorteile: Sie können eine neue Käufergruppe erschließen und das Interesse der Investoren an Objekten wecken, die sonst – beispielsweise aufgrund der Region, in der sie liegen – nicht in deren Fokus liegen. Zudem haben auch schon einige der Crowd-Anleger die angebotenen Projektimmobilien gekauft und so zum Erfolg des Emittenten beigetragen. Emittenten, die noch unbekannt sind, können sich im Rahmen der öffentlichkeitswirksamen Plattform-Kampagne einem breiten Publikum präsentieren und sich so schneller am Markt etablieren. Die Nutzung der Online-Plattform unterstützt zudem ein modernes Image und wirkt auch über die einzelne Finanzierung hinaus. Bei der Einschätzung des Risikoprofils von Anlagemöglichkeiten via Schwarmfinanzierung muss man also gerade auch den Werbe-Effekt für den Darlehensnehmer mit einbeziehen und dazu die schlanken, kostengünstigen Strukturen der digitalen Angebote mit bedenken. Dies alles sind Faktoren, die den Zinssatz für die Anleger erhöhen, aber nicht direkt mit dem immanenten Chancen-Risiken-Profil eines Bauvorhabens oder einer Bestandsimmobilie zusammenhängen. Bild-Copyright: Olivier Le Moal / Shutterstock.com

Was ist Mezzanine-Kapital? Mezzanine-Kapital ist der Oberbegriff für alle Finanzierungsinstrumente, die ein Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital sind. Ein Mezzanin (von ital. mezzo = halb) ist ein Zwischengeschoss eines mehrstöckigen Hauses – so wie das Mezzanine-Kapital bilanziell ein Zwischenelement von Eigen- und Fremdkapital ist. Charakteristisch für solche Finanzierungsformen ist vor allem, dass Investoren regelmäßig höhere Renditen bekommen, die beinahe genauso hoch sind wie die der Eigenkapitalgeber. Inhalte Was ist Mezzanine-Kapital? Wozu dient Mezzanine? Mezzanine-Kapitalgeber BERGFÜRST Für Immobiliengesellschaften Für Privatanleger Alle Vorteile auf einen Blick Dafür ist die Nachrangigkeit gegenüber Fremdkapital ein weiteres Merkmal. Ein Nachrangdarlehen wird im Insolvenzfall erst nach den Fremdkapitalgläubigern bedient. Mezzanine-Gläubiger haften also ähnlich wie Eigenkapitalgeber. Deswegen wird Mezzanine-Kapital häufig auch als „wirtschaftliches Eigenkapital” bezeichnet. Es ist trotzdem nicht mit Eigenkapital gleichzustellen. Im Gegensatz zu echten Gesellschaftern haben Mezzanine-Kapitalgeber keine Stimm- oder Einflussnahmerechte hinsichtlich des operativen Geschäfts. Im Wesentlichen verfügen sie über Informations­ansprüche und Kontrollmöglichkeiten. Besonders für mittelständische Unternehmen kann dies sehr wichtig sein. Sie können sich so finanzieren, ohne mit den Stimmrechten auch das „Zepter aus der Hand zu geben“ und die Stimmrechte der anderen Gesellschafter zu verwässern. Außerdem steht das Mezzanine-Kapital einer Gesellschaft im Gegensatz zum Eigenkapital in der Regel nur für eine bestimmte Zeitspanne zur Verfügung und muss anschließend zurückgezahlt werden. Diese Rückzahlungs­verpflichtung gibt es beim Eigenkapital nicht. Zu den Mezzanine-Finanzierungsformen zählen beispielsweise: Genussscheine / Genussrechte Nachrangdarlehen Partiarisches Darlehen Typisch stille Beteiligung Atypisch stille Beteiligung Wandel- und Optionsanleihen Wozu dient Mezzanine? Mezzanine-Darlehen kommen außer bei der Unternehmensfinanzierung insbesondere bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Sie erfüllen dann einen wesentlichen Zweck, den sonst nur Eigenkapital leisten kann: eine verbesserte Kreditfähigkeit, die einen erweiterten unternehmerischen Handlungsspielraum eröffnet. Banken finanzieren Immobilienprojekte aufgrund rechtlicher und regulatorischer Vorgaben lediglich zu 60 % bis 70 %. Die restlichen 30 % bis 40 % stellt die sogenannte Eigenkapitalquote dar. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist jedoch ein Problem für Immobiliengesellschaften, denn das investierte Kapital ist über einen längeren Zeitraum fest an ein Projekt gebunden. So können nur wenige Projekte zeitgleich realisiert werden und die Eigenkapitalrendite reduziert sich. Mezzanine-Kapital kann hier eigenkapitalersetzend fungieren und es können Leverage-Effekte (Hebeleffekt durch Fremdkapital-Finanzierung) genutzt werden. So lässt sich die Eigenkapitalrendite optimieren und nicht selten signifikant steigern. Denn durch Mezzanine-Kapital kann die Beleihungswertgrenze einer Bank überschritten werden, wodurch sich die Liquidität steigern lässt. Somit können bei selbigem Eigenkapitalanteil zeitgleich mehrere Investments realisiert werden und die Gesamtrendite steigt. Aufgrund der hohen Verzinsung von Mezzanine-Kapital muss zwar mit erhöhten Fremdkapital-Zinsen innerhalb der einzelnen Finanzierungen gerechnet werden, diese relativieren sich jedoch letztendlich unter dem Gesichtspunkt der Ersparnis hoher Eigenkapitalkosten und der damit einhergehenden Steigerung der gesamten Eigenkapitalrendite. Wer sind die größten Mezzanine-Kapitalgeber? Lange gehörte das Spielfeld allein den Großinvestoren. Im Jahr 2015 zum Beispiel waren die größten Kapitalgeber bei Projektentwicklungen laut FAP Mezzanine Report beispielsweise Family Offices (36 %) und Fonds (34 %). Es folgten Investment-Companies (13 %), Privat-Banken (13 %) und Versicherungen (4 %). Ausschließlich etablierte Kapitalgeber waren in der Lage die großen Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich aufbringen, um in den Markt einzusteigen und die hohen Renditen einzustreichen. Privatanleger waren lange davon ausgeschlossen. Dabei ist laut dem Mezzanine Report vor allem bei der Projektentwicklung eine weitere Steigerung der Nachfrage nach Kapital zu erwarten. Der systemische Wandel des Finanzierungsmarktes sowie das weiterhin existente Niedrigzinsumfeld sprechen dafür. Crowdinvesting ermöglicht auch Privatanlegern als Mezzanine-Kapitalgeber in Immobilienprojekte zu investieren. In Zeiten der Digitalisierung lassen sich große Gruppen von Kapitalgebern problemlos bündeln und somit stellen Privatanleger keinen Mehraufwand gegenüber den konventionellen Finanzierungswegen mehr dar. [adinserter block="3"] BERGFÜRST für Immobilien­gesellschaften und Anleger Die beliebtesten Assetklassen der Mezzanine-Kapitalgeber sind Büro, Shopping, Einzelhandel und Wohnen – kurz gesagt Immobilienprojekte. BERGFÜRST ist eine Online-Plattform für Immobilien-Crowdinvesting und vermittelt einerseits Mezzanine-Kapital für Immobiliengesellschaften und andererseits lukrative Investitionsmöglichkeiten für Privatanleger. BERGFÜRST für Immobiliengesellschaften Die Aufnahme von Mezzanine-Kapital bei BERGFÜRST bietet eine Reihe von Vorteilen. Zunächst können Sie sich auf eine schnelle Bearbeitung und Prüfung Ihrer Finanzanfrage verlassen. Geht es um eine Investition im Immobilienbereich, muss es oft schnell gehen. Aus diesem Grund gibt es bei BERGFÜRST die Möglichkeit der Bridgefinanzierung, um die Zeit zu überbrücken, in der Kapital von der Crowd gesammelt wird. Zudem werden Projekte bereits ab einem vergleichsweise geringen Finanzierungsvolumen von 500.000 € gefördert. Darüber hinaus profitieren Sie von flexiblen Laufzeiten. Zwar wird ein fester Rückzahlungstermin mit den Anlegern vereinbart, die Darlehen können jedoch auch zu einem früheren Zeitpunkt zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu befürchten ist. Überdies lassen sich mit dem über BERGFÜRST gewonnenen Mezzanine-Kapital nicht nur Neuprojekte finanzieren. Bereits gebundenes Kapital kann auf diese Weise auch ausgelöst werden (Equity Release). Somit können Sie Ihre persönliche Liquidität jederzeit steigern und flexibel in neue Projekte oder anderweitige Geldanlagen investieren. Informationen für Immobiliengesellschaften BERGFÜRST für Investoren BERGFÜRST eröffnet Privatanlegern die Möglichkeit, direkt in größere Immobilienprojekte Geld zu investieren. Mezzanine-Darlehen konnten bisher nur kapitalstarke Investmentgesellschaften und Family Offices zur Verfügung stellen. Dank Crowdinvesting mit BERGFÜRST können nun auch Privatanleger in diese attraktiv verzinste Anlageklasse einsteigen, indem sie sich über die Internetplattform zusammenschließen und gemeinsam das nötige Kapital für das Investment aufbringen. So können auch Sie von der hohen Verzinsung zwischen 5,0 % und 7,5 % in dieser professionellen Anlageklasse profitieren. Zudem kann bei BERGFÜRST bereits ab einem geringen Mindestanlage von 10 € in Immobilienprojekte investiert werden und es fallen keine Kosten für die Investoren an. Denn nicht nur Family-Offices und Fonds sollten das „Rückgrat” der deutschen Projektentwickler bilden – auch Privatinvestoren können dazu beitragen. Informationen für Privatanleger Alle Vorteile bei BERGFÜRST auf einen Blick: Mezzanine für Immobilien­gesellschaften Mezzanine für Privatanleger Flexible Laufzeiten ohne Vorfälligkeits­entschädigung Feste Laufzeiten (ggf. wird das Darlehen vor Ablauf der Frist zurückgezahlt) Schnelle Bearbeitung und Prüfung Kostenfreies Investment Rasches Handeln durch Equity Release und Bridgefinanzierung Handelbarkeit der Anteile über den Online-Handelsplatz Investieren oder Finanzieren Bild-Copyright: Indypendenz / Shutterstock.com