FAQ

Der Handelsplatz ist ein Sekundärmarkt, auf dem Anleger ihre Vermögensanlagen untereinander veräußern und erwerben können. Sie veröffentlichen ihre Verkaufsinserate zu individuellen Angebotskursen und Volumen bzw. können bei Kaufinteresse per Klick auf „Zum Inserat“ direkt untereinander in Kontakt treten. Der Sekundärmarkt ist mit einem Schwarzen Brett vergleichbar. Die Kaufinteressenten wählen die Inserate für sich aus und schließen den Vorgang zusammen mit dem Ersteller des Verkaufsinserats dann außerhalb der BERGFÜRST Plattform ab. BERGFÜRST übernimmt lediglich den Übertrag der Vermögensanlage im Anlegerregister, nachdem der Vorgang erfolgreich abgeschlossen und BERGFÜRST durch den Ersteller des Verkaufsinserats darüber informiert wurde.

Gutschein- oder Bonuscodes sollten Sie immer vor der Zeichnung in Ihrem Account hinterlegen. Dafür müssen Sie sich lediglich auf BERGFÜRST einloggen und unter Ihren Einstellungen den Code an entsprechender Stelle eingeben und aktivieren.

Sie haben allerdings auch die Möglichkeit Gutschein- oder Bonuscodes direkt während dem Investitionsprozess an entsprechender Stelle einzugeben.

Bitte beachten Sie: Gutscheine sind ausschließlich bei Einzelinvestments in aktuelle Anlagemöglichkeiten einlösbar. Sie gelten nicht auf dem Sekundärmarkt („Handelsplatz“) und für den Sparplan.

Um einen Freistellungsauftrag zu hinterlegen, loggen Sie sich bitte auf BERGFÜRST ein und legen diesen unter entsprechender Stelle in Ihren Einstellungen an. Wird Ihnen die Option einen Freistellungsauftrag anzulegen nicht gegeben, kontrollieren Sie bitte folgende Punkte:

• Sie verfügen über noch kein zugeteiltes Investment
• Ihr Wohnsitz befindet sich außerhalb von Deutschland
• Sie sind eine juristische Person
• Sie haben bisher nur in Projekte von ausländischen Immobiliengesellschaften investiert
• Sie haben eine Nichtveranlagungsbescheinigung bei uns hinterlegt

Trifft mindestens eines dieser Kriterien auf Sie zu, erfüllen Sie die Voraussetzungen für die Hinterlegung eines Freistellungsauftrags (noch) nicht.

Bitte beachten Sie: Die Steuern werden direkt von den Immobiliengesellschaften (Emittenten) abgeführt. Aus diesem Grund muss pro Projekt ein Freistellungsauftrag hinterlegt werden.

Mehr zum Thema Freistellungsaufträge lesen Sie in unserem Ratgeber-Bereich.

Angebotsphase (Emission): Hier können Sie ein Angebot zeichnen. Ist das Finanzierungsvolumen erreicht, wird die Emission geschlossen. Die Immobiliengesellschaft (Emittent) erhält das (Crowd-)Geld und setzt es, wie im Exposé und den anderen begleitenden Dokumenten ausgewiesen, ein.

Laufzeit: Etwa 14 Tage später nach Ende der Angebotsphase, kann das Darlehen über den Sekundärmarkt („Handelsplatz“) veräußert werden. Das heißt, die Anleger können Ihr Investment über den Sekundärmarkt auf BERGFÜRST zum Verkauf anbieten, zu einem Preis den sie selbst kalkuliert haben. Diese Transaktionen laufen allein zwischen den Anlegern ab - BERGFÜRST stellt hier lediglich die Infrastruktur zur Verfügung und führt das Anlegerregister. Wir erheben je erfolgreich abgeschlossenem Kauf eine Kaufgebühr sowie je erfolgreich abgeschlossenen (Teil-)Verkauf eine einmalige Inseratsgebühr in Höhe von jeweils EUR 10.

BERGFÜRST ermöglicht es Anlegern, sich bereits ab EUR 10 an Projekten zu beteiligen. Damit können selbstbestimmte Anleger in Anlageklassen investieren, die bis vor kurzem ausschließlich institutionellen Großanlegern zugänglich waren. Mit einem professionellen Überprüfungsprozess, einer hohen Transparenz und einem erfahrenen Team bereitet BERGFÜRST mit Hilfe der Immobiliengesellschaften (Emittenten) Informationen auf, die den Anlegern in der Angebotsphase zur Verfügung gestellt werden und eine gute Entscheidungsgrundlage bieten. Zudem bietet BERGFÜRST als einzige Plattform die Möglichkeit der Handelbarkeit in Form von Verkauf und Erwerb von Anlagen an einzelnen Projekte nach dem Angebotszeitraum.

Crowdinvesting besteht aus zwei Begrifflichkeiten, der “Crowd” (Schwarm) und dem “Investing” (Investieren). Ziel ist, dass sich Menschen im Internet zusammenschließen und gemeinsam einen Betrag in ein Projekt investieren, welchen jeder für sich allein nicht stemmen könnte. Dabei liegt der Fokus auf einer Rendite-Erzielung. Mit dem Crowdinvesting ergibt sich für Privatanleger die Möglichkeit, mit einer kleinen Summe in Projekte zu investieren, die bisher nur institutionellen Anlegern mit hohen Anlagebeträgen vorbehalten waren.

Jede natürliche oder juristische Person, die sich auf BERGFÜRST registriert. Natürliche Personen müssen mindestens 18 Jahre alt sein.

Die Registrierung und der Erwerb von Anlagen auf der Plattform von BERGFÜRST sind kostenfrei. Der Investitionsbetrag kommt direkt bei dem Projekt an, welches Sie unterstützen möchten. Sofern Sie nach der Angebotsphase Anlagen über den Sekundärmarkt auf BERGFÜRST („Handelsplatz“) veräußern möchten, wird bei einem erfolgreich abgeschlossenen (Teil-)Verkauf einmalig eine Inseratsgebühr in Höhe von EUR 10 fällig. Wenn Sie über den Sekundärmarkt einen Kauf tätigen und diesen erfolgreich abschließen, wird eine Kaufgebühr in Höhe von EUR 10 fällig.

BERGFÜRST vermittelt besicherte Bankdarlehen. Anders als die am Markt zum Großteil angebotenen qualifizierten Nachrangdarlehen, welche nur ohne verwertbare Sicherheiten angeboten werden können, profitieren unsere Kunden von den Attributen eines klassischen Bankdarlehens. Das wird Ihnen als Anleger im Rahmen eines öffentlichen Angebotes als Vermögensanlage angeboten. Der Vorteil hierbei: Das Darlehen ist mit echten Sicherheiten ausgestattet. Dazu gehören u.a. die grundbuchliche Absicherung sowie Bürgschaften.

Lesen Sie dazu weiterführend auch gern unseren Artikel zum besicherten Bankdarlehen: zum Beitrag

Für Immobiliengesellschaften ist es letztendlich besser, Zinsen von beispielsweise 7,0 % an Privatanleger zu zahlen, als das Eigenkapital komplett selbst bereitzustellen. Denn auf diese Weise können sie liquide bleiben und parallel weitere Projekte realisieren. Wichtig für Anleger zu wissen: Die Gesellschaften sind stets mit eigenem Kapital investiert. Dieses Geld haftet als erstes im Falle unerwarteter Mehrkosten und dient als Sicherheit für die Gläubiger der Immobiliengesellschaften, also auch für die Anleger auf BERGFÜRST. Dies schafft Interessengleichheit zwischen der Immobiliengesellschaft und den Anlegern auf BERGFÜRST. Mezzanine-Darlehen* sind in der Immobilienbranche gängige Praxis. Diese Anlageform stand bisher nur kapitalstarken Investmentgesellschaften und Family Offices zur Verfügung. Durch die neuen Wege der Kapitalbeschaffung über das Internet ist es nun BERGFÜRST möglich, diese attraktiv verzinste Anlageklasse auch für Privatanleger zu öffnen.

* Das über BERGFÜRST vermittelte Mezzanine-Kapital ist Fremdkapital mit in der Regel nachrangigen Sicherheiten.

Bei den über BERGFÜRST vermittelten Anlagemöglichkeiten erhalten Sie jährliche Zinsen jeweils zum 30.06. oder endfällige Zinsen im Rahmen der Darlehensrückzahlung zum Laufzeitende. Eine Postfachnachricht weist Sie auf die bevorstehende Auszahlung hin. Gemäß Ihren Angebotsunterlagen hat die Immobiliengesellschaft bis zu 10 Tage Zeit, die Berechnungs- und Auszahlungsprozesse abzuschließen und die fälligen Zinsen an Sie zu überweisen. Bei endfälligen Zinsen beträgt dieser Zeitraum 7 Tage. Dies ist so festgelegt, damit die Immobiliengesellschaften auf jeden Fall fristgerecht auszahlen können – insbesondere in zeitlicher Nähe von Wochenenden und Feiertagen. In der Regel werden die 7 bzw. 10 Tage jedoch nicht benötigt.

BERGFÜRST agiert nur als Vermittler zwischen den Anlegern und den Immobiliengesellschaften (Emittenten). Die Verträge werden bilateral zwischen diesen beiden Parteien geschlossen. Partner ist nach wie vor der Emittent, welcher auch weiterhin direkt zur Verfügung steht und vertraglich dem Anleger gegenüber gebunden ist. Ferner ist der Emittent verpflichtet einen neuen Treuhänder zur weiteren Verwaltung der Sicherheiten zu bestellen. Lediglich der von BERGFÜRST initiierte Sekundärmarkt („Handelsplatz“) für die Anlagen würde dann nicht mehr zur Verfügung stehen.

Die darlehensgebende Bank hat mit Vergabe des Darlehens den Sicherheitentreuhänder unwiderruflich bestellt. Dieser steht im Grundbuch und ist Inhaber der sonstigen Sicherheiten. Der Treuhänder wird regelmäßig über den Stand der Verwertung der Sicherheiten berichten und eingenommene Erlöse zu gegebener Zeit an die Anlage auskehren. Soweit der Verwertungs-Prozess oder sonstige Maßnahmen in diesem Zusammenhang Kosten verursachen, wird der Sicherheitentreuhänder eine Gläubigerversammlung einberufen. Da der Treuhänder die Sicherheiten für die Anleger hält und von diesen beauftragt ist, können und müssen Sie als Anleger keine Maßnahmen ergreifen.

Grundsätzlich können Sie unser Angebot zunächst einfach und bequem ohne Legitimation nutzen. Der Gesetzgeber schreibt uns jedoch die eindeutige Identifizierung der Anleger vor. Insbesondere, wenn eine vereinfachte Sorgfaltspflicht nicht ausreichend ist, sind wir zu einer umfangreicheren Legitimations­prüfung angehalten.

In Zusammenarbeit mit der Deutschen Post AG bieten wir hierfür jedoch – z.B. mittels Videochat – eine schnelle und sichere Möglichkeit zur Durchführung der Legitimation an.

Mehr zum Thema Legitimation lesen Sie in unserem Ratgeber-Bereich.

Was passiert, wenn ich zu einem Zinstermin oder bei Darlehensrückzahlung
noch nicht legitimiert bin?

Bei einer ausstehenden Legitimation schreibt uns der Gesetzgeber vor, Ihren Account zu sperren und alle Zinszahlungen sowie Darlehensrückzahlungen auszusetzen. Sobald Sie sich legitimiert haben, werden alle Einschränkungen aufgehoben und Sie können unsere Plattform wie gewohnt nutzen.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Bei all unseren Auszahlungsterminen werden etwa 14 Tage zuvor die Auszahlungsdateien erstellt. Das heißt: Zu diesem Stichtag werden die Kunden- und Accountdaten abgerufen – und u.a. geprüft, ob eine erforderliche Legitimierung vorliegt. Spätere Änderungen können dann für die anstehende Auszahlung zunächst nicht berücksichtigt werden

Sobald Sie Ihre Legitimierung nachgeholt haben, können wieder Auszahlungen an Sie vorgenommen und ein ggf. zwischenzeitlich für Sie hinterlegter Auszahlungsbetrag kann zeitnah an Sie ausgezahlt werden.

Bevor eine neue Anlagemöglichkeit bei uns online geht, müssen viele unterschiedliche Prozesse abgeschlossen werden – vieles liegt in unserer Hand, jedoch nicht alles. So sind wir hier auch immer auf die Mitarbeit diverser Behörden, Notariate etc. angewiesen. Dort können wir die Schnelligkeit bestimmter Abläufe nicht weiter beeinflussen. So kann es auch immer mal wieder vorkommen, dass Projekte etwas mehr Zeit benötigen bevor sie bei uns auf der Seite erscheinen.

Ihr Investment wird 14 Tage nach Zeichnung mit Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist (Zahlungseingang vorausgesetzt) wirksam und vom Emittenten verzinst. Falls nicht anders ausgewiesen, erhalten Sie jährliche Zinsen jeweils zum 30.06. oder endfällige Zinsen im Rahmen der Darlehensrückzahlung zum Laufzeitende.

Die Vermittlung der Vermögensanlagen auf der Internet-Dienstleistungsplattform von BERGFÜRST erfolgt beratungsfrei. Wir sind gesetzlich dazu verpflichtet, im Rahmen des Vermittlungsprozesses also während der Nutzung der Funktion „Zeichnung“, eine sogenannte Angemessenheitsprüfung durchzuführen.
Sie als Anlegerin oder Anleger sollten über Kenntnisse und/oder Erfahrungen mit der Anlageform Vermögensanlagen nach dem VermAnlG insbesondere mit verzinslichen Finanzinstrumenten verfügen und sich über das Risiko einer solchen Anlage bewusst sein. Fehlende oder nur geringe Erfahrungen mit Vermögensanlagen können durch umfassende Kenntnisse über Vermögensanlagen ausgeglichen werden.

Die Angaben im Rahmen der Angemessenheitsprüfung werden nicht von BERGFÜRST geprüft und müssen auch nicht durch Nachweise oder ähnliche Angaben belegt werden. Sie dient in erster Linie dazu, den Anlegerinnen und Anlegern das Anlagerisiko zu vergegenwärtigen.

Im Rahmen des Investmentprozesses werden weitergehende Informationen zu den Risiken der Vermögensanlagen in den jeweiligen Dokumenten (insbesondere Vermögensanlagen-Informationsblatt, Investment-Memorandum, Anlagebedingungen sowie Exposé) zur Verfügung gestellt. Vor einer Anlageentscheidung sollten diese Angaben stets gewissenhaft zur Kenntnis genommen werden.

Wollen Sie Ihr Zeichnungsvolumen erhöhen, ändern Sie nicht Ihre bestehende Zeichnung, sondern stellen eine weitere Zeichnung ein. Dies hat den Vorteil, dass der Zinslauf für die erste Zeichnung schnellstmöglich starten kann. Dennoch erreichen Sie Ihr Wunschvolumen indem Sie zwei getrennte Zeichnungen einstellen, die dann in Summe das gewünschte Volumen ergeben.

Wollen Sie Ihr Zeichnungsvolumen verringern, können Sie Ihre Zeichnung während der Widerrufsfrist streichen und eine neue Zeichnung, mit geringerem Volumen, einstellen.

Innerhalb des Angebotszeitraumes haben Sie das Recht, Ihre Zeichnung innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zu widerrufen. Loggen Sie sich dafür auf BERGFÜRST ein und widerrufen Sie die unerwünschte Zeichnung unter „Meine Investments“. Die Rückzahlung bereits eingezahlter Beträge wird im Anschluss automatisch angewiesen.

Unsere Emittenten sind gemäß den Anlagebedingungen berechtigt, das Darlehen auch vorzeitig zu kündigen bzw. zurückzuzahlen. Das heißt, unsere Kunden erhalten dann vor Ablauf der maximalen Laufzeit ihr Geld zurück und profitieren von den Zinszahlungen bis zur Rückzahlung. Wieso das möglich ist und warum Sie als Anleger von dieser Regelung profitieren, erläutern wir im Folgenden.

Laufzeiten sind mit Zeitpuffer ausgestattet

Wir verhandeln die Darlehen grundsätzlich mit einem Zeitpuffer, denn Verzögerungen im Projekt können immer vorkommen (z.B. durch einen strengen Winter, der die Bauarbeiten verzögert). So versuchen wir sicherzustellen, dass die Projektentwickler bzw. Bestandshalter genügend Zeit haben, das Projekt fertig zu stellen und zum Rückzahlungstermin über die erforderliche Liquidität zu verfügen.

Flexibilität für den Projekterfolg

Das über uns vermittelte Darlehen ist im Vergleich zur erstrangigen Bankfinanzierung deutlich teurer. Damit die Immobiliengesellschaften wirtschaftlich vernünftig arbeiten können, ist es für sie wichtig dieses teure Geld so schnell wie möglich zu tilgen. Auf diese Weise sichern wir den Projekterfolg im Ganzen mit ab – was natürlich auch im Sinne der Anleger ist.

Attraktive neue Angebote für das Re-Invest

Erhalten Sie Ihr Geld vorzeitig zurück, ist das eine rundum positive Nachricht: Es bedeutet, dass das Projekt erfolgreich und zudem früher als geplant realisiert werden konnte. Wir sorgen dafür, dass Sie attraktive neue Angebote bei BERGFÜRST finden, in die Sie Ihr Geld umgehend re-investieren können und weiterhin von attraktiven Zinsen profitieren. Viele unserer Immobiliengesellschaften führen Seriengeschäft mit uns durch. Sollten Sie eine Immobiliengesellschaft besonders schätzen, haben Sie die Möglichkeit Ihr ausgezahltes Geld in weitere Projekte des gleichen Anbieters zu investieren.

Auf dem Handelsplatz, dem Sekundärmarkt von BERGFÜRST, werden alle Verkaufsinserate aufgelistet, die aktuell zu einer Vermögensanlage veröffentlicht wurden. Zu jedem Inserat sind folgende Angaben auf dem Sekundärmarkt zu finden:

Angebotskurs: Der Angebotskurs stellt den Wert dar, zu welchem Verhältnis die Vermögensanlage im Vergleich zum Ausgabepreis während der Angebotsphase oder auch Zeichnungsphase verkauft werden soll.

Rendite p.a.: Die Rendite p.a. ergibt sich aus dem jeweiligen Angebotskurs, den der Ersteller des Verkaufsinserats festlegt, sowie dem Festzins p.a. und der geplanten Restlaufzeit der Anlage. Bei Kaufinteresse sollte deshalb darauf geachtet werden, wann das geplante Laufzeitende ist und ob es sich um eine variable Laufzeit handelt, bei der die Immobiliengesellschaft auch vor Laufzeitende zurückzahlen kann.

Maximales Verkaufsangebot: Ist der maximale Betrag, der dem Verkaufsinserat insgesamt zugrunde liegt. Dieser kann auch ggf. in Teilen von mehreren Interessenten erworben werden – je nach Ausgestaltung des Inserats (s. “Min. Kaufinteresse”).

Min. Kaufinteresse: Ist der Mindestbetrag, der dem Ersteller des Verkaufsinserats als Kaufinteresse vorgelegt werden muss.

Aufgelaufene Zinsen: Sind die Zinsen, die seit dem letzten Zinstermin für das maximale Verkaufsangebot des Inserats aufgelaufen sind und zum Angebotspreis hinzuaddiert werden.

Gesamtpreis: Der Gesamtpreis gibt den Betrag an, den der Kaufinteressent für das gesamte Verkaufsinserat bezahlen muss. Dabei setzt sich der Gesamtpreis aus dem maximalen Verkaufsangebot, dem zugrunde liegenden Angebotskurs und den aufgelaufenen Zinsen zusammen.

Als Ersteller eines Verkaufsinserats klicken Sie dazu in Ihrem persönlichen Bereich unter „Meine Investments“ bei der jeweiligen Vermögensanlage, welches Sie auf dem Handelsplatz anbieten möchten, auf „Inserat erstellen“. Im nächsten Schritt geben Sie das max. Verkaufsangebot, das min. Kaufinteresse und den Angebotskurs an, zu dem Sie verkaufen möchten. Anschließend wird Ihr Verkaufsinserat anonymisiert auf dem Sekundärmarkt veröffentlicht. Bei einem erfolgreich abgeschlossenen (Teil-)Verkauf wird die Inseratsgebühr in Höhe von EUR 10 fällig. Diese zahlt der Ersteller einmalig für das gesamte Inserat, auch wenn der Betrag in mehreren Teilen von mehreren Kaufinteressenten erworben wird.

Auf dem Handelsplatz bzw. Sekundärmarkt der jeweiligen Vermögensanlage können Sie sich nach Login Ihren individuellen Wünschen entsprechend Verkaufsinserate heraussuchen. Sie klicken einfach bei einem Inserat Ihrer Wahl auf „Zum Inserat“. Sie können dann je nach Verkaufsinserat für nur einen Teil oder auch für das gesamte Inserat Ihr Kaufinteresse übermitteln. Wenn Sie Ihr Wunschvolumen mit einem Inserat noch nicht erreicht haben, können Sie natürlich auch auf weitere Verkaufsinserate eingehen. Je erfolgreich abgeschlossenem Vorgang wird eine Registergebühr in Höhe von EUR 10 fällig.

Der Kaufinteressent klickt im Sekundärmarkt („Handelsplatz“) auf „Zum Inserat“ und gibt an, wie viel vom Verkaufsinserat erworben werden soll. Der Ersteller des Inserats erhält anschließend von BERGFÜRST eine Postfachnachricht über das Kaufinteresse und nimmt außerhalb der Plattform von BERGFÜRST per E-Mail Kontakt mit dem Interessenten auf, um einen Vertrag zu schließen und die eigene private Bankverbindung für die Zahlungsabwicklung zu übermitteln.

Der Kaufinteressent bezahlt den Gesamtpreis dann per Überweisung. Nachdem der Gesamtpreis auf dem Konto des Erstellers des Verkaufsinserats eingegangen ist, informiert dieser BERGFÜRST über den Geldeingang und veranlasst den Registerübertrag. Dies geschieht per Klick auf einen Bestätigungslink in der entsprechenden Postfachnachricht oder über „Mein Handelsplatz“. Erst danach nimmt BERGFÜRST die Dokumentation der Übertragung der Vermögensanlage im Anlegerregister vor.

Im Bereich „Mein Handelsplatz“ sehen die Anleger ihre übermittelten Kaufinteressen und eingestellten Verkaufsinserate auf einen Blick.

Auf dem Handelsplatz sehen Sie immer mal wieder Verkaufsinserate, die nur noch negative Renditen und somit keine Erträge mehr aufweisen. Deshalb werden diese Inserate standardmäßig ausgeblendet.

Die noch erzielbare Rendite eines Verkaufsinserats ergibt sich aus dem jeweiligen Angebotskurs, dem Festzins p.a. und der geplanten Restlaufzeit.

So kann es sein, dass sich im Laufe der Zeit – insbesondere, wenn eine Vermögensanlage nur noch eine kurze Restlaufzeit hat – die Rendite ins Negative entwickelt.

1. Sie zeichnen bei einem Projekt während der Angebotsphase (Emission)

Wenn Sie als Zeichner während der Angebotsphase (Emission) über BERGFÜRST investieren, erwerben Sie die Vermögensanlage zum Nominalkurs (100 %).

BERGFÜRST führt für Sie bei Fälligkeit die deutsche Kapitalertragsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer) auf Ihre Zinsen ab, wenn die Zinszahlungen dem Kapitalertragsteuerabzug unterliegt.

Über alle abgeführten Beträge des vergangenen Kalenderjahres erhalten Sie von BERGFÜRST zu Beginn des Folgejahres eine Auflistung („Steuerbescheinigung“) per Postfachnachricht. Mit dieser Steuerbescheinigung verfahren Sie wie mit der Steuerbescheinigung, die Sie von Ihrer Bank auch für Ihre übrigen Kapitaleinkünfte erhalten.

Soweit BERGFÜRST keinen Kapitalertragsteuerabzug für Sie vornimmt, bedeutet dies nicht automatisch, dass Ihre Zinseinnahmen nicht einkommensteuerpflichtig sind, etwaige Erklärungspflichten sind zu prüfen (siehe dazu bspw. Wie funktioniert die Besteuerung von Auslandsinvestitionen?).

2. Sie investieren in ein Projekt nach der Angebotsphase (Emission)

Ein wenig komplizierter wird das Thema Steuern, wenn Sie nach der Angebotsphase (nach der Emission) über den Sekundärmarkt auf BERGFÜRST („Handelsplatz“) kaufen oder verkaufen. Das ist leider so, weil die Transaktionen aus gesetzlichen Gründen außerhalb der Plattform abgewickelt werden müssen und BERGFÜRST aus diesem Grund nicht wissen kann, welche Kaufpreise tatsächlich bezahlt worden sind. Im Folgenden werden verschiedene Szenarien betrachtet:

2.1. Behandlung von Zinseinnahmen im Rahmen von Transaktionen, die über die Plattform BERGFÜRST abgewickelt werden

Über den Sekundärmarkt finden Sie als Kaufinteressent ein Angebot und kaufen im Anschluss die Vermögensanlagen direkt von einem anderen Anleger. Die Zahlung wird zwischen den Beteiligten außerhalb der Plattform abgewickelt. BERGFÜRST erhält nach Abschluss der Transaktion lediglich die Aufforderung vom Verkäufer, den Registerübertrag vorzunehmen.

Analog zur Handelsabwicklung an einer Wertpapierbörse (Stichwort: Stückzinsen) müssen beim Kauf ggf. auch anteilig bis zum Kaufdatum aufgelaufene Zinsen bezahlt werden, da dem Verkäufer die Zinsen für seine Haltedauer der Kapitalanlage zustehen. Als Service ermittelt BERGFÜRST diese anteiligen Brutto-Zinsen. Die jeweiligen Zinstermine können von Projekt zu Projekt variieren. In der Regel erhalten Sie Ihre Zinsen zum 30.06. eines Jahres. Zum nächsten Zinstermin zahlt der Emittent die aufgelaufenen Zinsen für die gesamte Zinsperiode an Sie aus ^*.

Wie oben unter 1. dargestellt, führt BERGFÜRST die Kapitalertragsteuer für die gesamte Zinsperiode ab. Da Sie als Erwerber jedoch nur für den Zeitraum ab Erwerb über den Sekundärmarkt steuerpflichtig sind, wird Ihnen in diesem Fall zu viel Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer abgezogen. Die auf die von Ihnen an den Verkäufer gezahlten Brutto-Zinsen entfallenden Steuern können Sie über Ihre Einkommensteuererklärung steuermindernd geltend machen.

Analog muss der Verkäufer, der die anteiligen Zinsen (brutto) von Ihnen bis zum Verkaufszeitpunkt erhalten hat, im Rahmen seiner Steuererklärung angeben und entsprechend zusätzlich versteuern.

^* Bei Anlagemöglichkeiten, bei denen eine endfällige Zinszahlung ausgewiesen ist, stellt es sich etwas anders dar: In diesem Fall müssen die seit Zuteilung der Anlage in den Bestand des Verkäufers aufgelaufenen Zinsen vom Käufer beglichen werden. Der Emittent zahlt die Zinsen für die gesamte Laufzeit dann endfällig, zusammen mit der zurückzuführenden Kapitalanlage, an den Käufer aus.

2.2 Behandlung von Veräußerungsgewinnen bzw. Veräußerungsverlusten im Rahmen von Transaktionen, die über die Plattform BERGFÜRST vermittelt werden

Verkäufer einer Vermögensanlage können auf dem Sekundärmarkt den Preis angeben, zu dem sie bereit sind zu verkaufen. Dieser Preis wird in Prozent vom Nominalwert des Darlehens angegeben. Der Veräußerungsgewinn/-verlust ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten. Eine Gebühr für den Verkauf mindert steuerlich den Veräußerungspreis und die Gebühr für den Kauf erhöht die Anschaffungskosten (siehe Leistungsverzeichnis). Wird also die Transaktion zu einem Handelskurs von 100 % über den Sekundärmarkt erworben und erfolgt die Rückzahlung zu 100 %, entsteht sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer ein Veräußerungsverlust in Höhe der Gebühr.

Wird eine Transaktion jedoch zu einem Preis von mehr als 100 % abgewickelt, entsteht beim Verkäufer ein Veräußerungsgewinn, der im Rahmen seiner Steuererklärung anzugeben ist. Wenn Sie als Käufer die Anlage bis zur Rückzahlung durch den Emittenten halten, erleiden Sie einen Verlust in Höhe des Differenzbetrages zwischen dem Rückzahlungsbetrag (100 %) und Ihren Anschaffungskosten (100 % + x). Diesen Verlust können Sie im Rahmen Ihrer Steuererklärung steuermindernd geltend machen.

Wird eine Transaktion dagegen zu einem Preis von unter 100 % abgewickelt, ergibt sich eine spiegelbildliche Auswirkung zum vorgenannten Fall: Der Verkäufer realisiert einen Veräußerungsverlust, den er im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen kann. Halten Sie als Käufer die Anlage bis zur Rückzahlung durch den Emittenten und vereinnahmen Sie bei der Rückzahlung 100 % des Nominalbetrags, dann erzielen Sie einen Veräußerungsgewinn (Unterschiedsbetrag zwischen dem Rückzahlungsbetrag (100 %) und Ihren Anschaffungskosten (100 % - x)). Diesen Gewinn müssen Sie im Rahmen Ihrer Steuererklärung deklarieren.

3. Ich habe eine Bonuszahlung erhalten

3.1 Wie ist der Bonus steuerlich zu behandeln?

Bei der Bonuszahlung handelt es sich um Einkünfte aus sonstigen Leistungen nach § 22 Nr. 3 EStG und nicht um Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG.

3.2 Unterliegt die Zahlung einer Quellensteuer?

Einkünfte aus sonstigen Leistungen nach § 22 Nr. 3 EStG unterliegen keinem Kapitalertragsteuerabzug. Für die Besteuerung ist allein der Anleger zuständig.

3.3 Wie erfolgt die steuerliche Behandlung beim Anleger?

Für Privatpersonen
Einkünfte aus Leistungen sind nach § 22 Nr. 3 EStG nicht einkommensteuerpflichtig, sofern sie insgesamt weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben. Es spielt keine Rolle, ob ein oder mehrere (Re)-Investments betroffen sind. Die Freigrenze steht pro Veranlagungszeitraum zur Verfügung.

Für Unternehmen
Gehören diese Leistungen zu anderen Einkunftsarten (§§ 13, 15, 18 oder 21 EStG), stellen sie Betriebseinnahmen dar und unterliegen der vollen Besteuerung.

3.4 Wie sind Beträge zu berücksichtigen, die über die Steuerfreigrenze hinausgehen? Wer hat die Versteuerung vorzunehmen?

Die Besteuerung ist von der Person vorzunehmen, die den Bonus empfängt. Für die Besteuerung ist allein der Anleger zuständig.

Für Privatpersonen
Betragen diese Einkünfte mindestens 256 EUR oder sind sie höher, ist der gesamte Betrag entsprechend der individuellen Verhältnisse zu versteuern.

Für Unternehmen
Gehören diese Leistungen zu anderen Einkunftsarten (§§ 13, 15, 18 oder 21 EStG), stellen sie Betriebseinnahmen dar und unterliegen der vollen Besteuerung.

Quelle: Mazars GmbH & Co. KG (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft)

Grundsatz: Automatische Abführung der Steuern an das Finanzamt

Als Anleger auf BERGFÜRST¹ erzielen Sie regelmäßig Einkünfte aus Kapitalvermögen, insbesondere Erträge aus Kapitalforderungen (also Zinsen) und Veräußerungsgewinn/-verluste von Kapitalforderungen.²

Auf Ihre Kapitalerträge, wie zum Beispiel auf Zinsen für Ihre Investitionen über BERGFÜRST, wird in der Regel eine Kapitalertragsteuer, die seit der Steuerreform 2009 Abgeltungsteuer heißt, erhoben. Die Abgeltungsteuer ist keine eigene Steuer, sondern eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer – daher ist sie im Einkommensteuergesetz geregelt. Der Steuersatz beträgt 25 Prozent.

Die Abgeltungsteuer wird als Quellensteuer erhoben. Das heißt, sie wird an der Quelle einbehalten, also von dem Schuldner der Kapitalerträge bzw. der auszahlenden Stelle. Im Falle der Investition über BERGFÜRST ist dies seit 1.1.2021 die Internet-Dienstleistungsplattform von BERGFÜRST. Auch hier wird die Steuer direkt einbehalten und an das Finanzamt weitergeleitet. Der Gläubiger der Kapitalerträge, also Sie, bekommen daraufhin eine Steuerbescheinigung ausgestellt, die in Ihrem Postfach bei BERGFÜRST hinterlegt wird. Darin wird angegeben, welche Zinseinkünfte erzielt und welche Steuern abgeführt wurden.

Bitte beachten Sie, dass BERGFÜRST nicht für alle steuerpflichtigen Erträge verpflichtet ist, Kapitalertragsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Daher hat jeder Anleger selbständig seine jeweiligen steuerlichen Obliegenheiten zu prüfen.

Auslandsimmobilien: Erklärungspflicht des Anlegers

Auf BERGFÜRST haben Sie auch die Möglichkeit in Immobilien außerhalb Deutschlands zu investieren. Dies hat Auswirkungen auf die steuerliche Situation, da auch ausländische Kapitalerträge bei Steuerinländern der Steuer unterliegen. Denn das deutsche Steuerrecht folgt dem sogenannten Welteinkommensprinzip. Das heißt, dass deutsche Anleger auch die im Ausland erwirtschafteten Einkünfte in Deutschland versteuern müssen.

Zinsen für eine ausländische Anlage werden regelmäßig brutto auf das bei BERGFÜRST hinterlegte Konto ausgezahlt, da die Abgeltungsteuer nicht automatisch von BERGFÜRST an das Finanzamt abgeführt wird. Folglich haben Sie diese Erträge in Ihrer jährlichen Steuererklärung zu erfassen. Dies gilt auch für etwaige Veräußerungsgewinne. Bitte beachten Sie die Ausführungen unter 2., soweit Sie ein Projekt nach der Emission über den Sekundärmarkt veräußern oder erwerben.

Exkurs
Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, also die Zahlung einer Quellensteuer im Ausland plus einer Steuer im Inland, hat die Bundesrepublik Deutschland mit den meisten Ländern Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) abgeschlossen.

Die Besteuerungsrechte der beteiligten Länder können allerdings unterschiedlich geregelt sein: Deutsche DBA weisen grundsätzlich dem Ansässigkeitsstaat das Besteuerungsrecht für Zinsen zu. Dennoch gibt es auch Fälle, in denen der Quellenstaat eine Besteuerung vornimmt. Wenn man in Ländern, die ein Quellenbesteuerungsrecht haben, Erträge bei Finanzinstituten erzielt, also zum Beispiel durch Konten bei ausländischen Banken, behalten diese die Quellensteuer meist direkt ein. In diesen Fällen können sich die deutschen Kapitalanleger die ausländische Quellensteuer auf die deutsche Abgeltungsteuer anrechnen und in einigen Fällen auch erstatten lassen.

Quelle: Mazars GmbH & Co. KG (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft)

¹ BERGFÜRST ist ein in Deutschland ansässiges Unternehmen. Entsprechend fokussieren sich die Ausführungen auf die deutschen steuerlichen Regelungen.

² Dies gilt, sofern diese Einkünfte nicht einer anderen Einkunftsart zuzuordnen sind. Die weiteren Ausführungen beziehen sich zur Vereinfachung auf Privatanleger.

Wenn Sie über eine Nichtveranlagungs-Bescheinigung („NV-Bescheinigung“) verfügen, können Sie sich Ihre Zinsen ohne Steuerabzug, brutto für netto, auszahlen lassen.

Dazu müssen Sie Ihre NV-Bescheinigung BERGFÜRST im Original zusenden. BERGFÜRST wird dann für den Gültigkeitszeitraum der NV-Bescheinigung keinen Kapitalertragsteuerabzug vornehmen. Ihre Bescheinigung muss für diesen Zeitraum bei BERGFÜRST verbleiben. Benötigen Sie das Dokument, sendet BERGFÜRST es Ihnen zurück – Ihre NV-Bescheinigung kann jedoch dann bei der nächsten Zinsauszahlung nicht mehr berücksichtigt werden.

Quelle: Mazars GmbH & Co. KG (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft)

Wie kann ich meinen Status „Steuerausländer“ bei der Besteuerung über BERGFÜRST geltend machen?

Soweit Sie die Voraussetzungen erfüllen, können Sie sich bei BERGFÜRST als Steuerausländer (= beschränkt steuerpflichtig) führen lassen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Projekt erhalten Sie dann Ihre Zinsen brutto für netto (siehe unten). Dafür benötigt BERGFÜRST je nach Sachverhalt unterschiedliche Dokumente von Ihnen.

a) Status „Steuerausländer“ besteht bereits bei Account-Eröffnung
Sie sind Steuerausländer und daher im Inland nur beschränkt steuerpflichtig, dann können Sie dies gegenüber BERGFÜRST erklären.

Für diese Erklärung reichen Sie bitte

• eine ausländische Ansässigkeitsbescheinigung und
• eine Selbstauskunft zum Steuerstatus

bei BERGFÜRST ein. Nach erfolgreicher Prüfung der Unterlagen wird Ihr Steuerstatus auf beschränkt steuerpflichtig gesetzt.

b) Umzug vom Inland in das Ausland
Wenn Sie vom Inland in das Ausland umziehen und Sie in Ihrem Account Ihre Anschrift in eine ausländische Anschrift ändern, werden sie von BERGFÜRST erst dann als beschränkt steuerpflichtig behandelt, wenn Sie die Änderung Ihres Steuerstatus gegenüber BERGFÜRST erklären.

Für diese Erklärung reichen Sie bitte

• die melderechtlichen Nachweise über den Wohnsitzwechsel oder eine ausländische Wohnsitzbescheinigung und
• eine Selbstauskunft zum Steuerstatus

ein. Nach erfolgreicher Prüfung der Unterlagen wird Ihr Steuerstatus auf beschränkt steuerpflichtig geändert.

Wann bin ich als Steuerausländer in Deutschland steuerpflichtig?

Auch Steuerausländer können in Deutschland beschränkt steuerpflichtig sein. Hierzu kann es immer dann kommen, wenn das Projekt durch inländischen Grundbesitz besichert wird.

Daraus resultieren die folgenden Fälle:

• Sie investieren in ein Projekt in Deutschland, bei welchem eine Besicherung durch inländischen Grundbesitz erfolgt. Die Zinserträge unterliegen dann dem abgeltenden Kapitalertragsteuerabzug, der durch BERGFÜRST durchgeführt wird.
• Sie investieren in ein Projekt im Ausland, bei welchem eine Besicherung durch inländischen Grundbesitz erfolgt. Dann ist für diese Zinserträge eine Steuererklärung in Deutschland abzugeben.
• Erzielen Sie Veräußerungsgewinne aus einer solchen Anlage, ist ebenfalls eine Steuererklärung in Deutschland zu erstellen.

Bitte beachten Sie die Ausführungen unter 2., soweit Sie ein Projekt nach der Emission über den Sekundärmarkt veräußern oder erwerben.

Quelle: Mazars GmbH & Co. KG (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft)

Prinzipiell kann jeder Bestandshalter, Projektentwickler oder Bauträger Emittent auf BERGFÜRST werden. Da wir sehr viel Wert auf Erfahrung legen, richtet sich unser Angebot ausschließlich an Immobiliengesellschaften. Der benötigte Mezzanine*-Bedarf sollte dabei zwischen mind. EUR 1.000.000 und max. EUR 10.000.000 liegen. Kontaktieren Sie bei Interesse gerne unser Real Estate Finance Team.

* Das über BERGFÜRST vermittelte Mezzanine-Kapital ist Fremdkapital mit in der Regel nachrangigen Sicherheiten.