Rendite von Immobilien: Was muss ich beachten?

Von Eike Schulze, Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.03.2025

Die Investition in Immobilien kann eine lukrative
Möglichkeit sein, langfristig Gewinne zu erzielen und fürs
Alter vorzusorgen – beispielsweise durch den Kauf von
Wohnungen, Pflegeappartements oder Grundstücken. Doch ab wann lohnt sich das überhaupt? Immerhin ist der Kapitaleinsatz
beim Immobilienerwerb sehr groß.

Um das zu beurteilen, müssen Sie die erwartete Rendite der jeweiligen Immobilie einschätzen können. Wir
zeigen Ihnen,
wie sich der Ertrag bei Objekten zusammensetzt, welche Arten von Immobilienrenditen es gibt und wie Sie diese jeweils
berechnen können.

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Was ist die Rendite von Immobilien genau?

Allgemein gesagt stellt die Rendite das Verhältnis Ihres eingesetzten Kapitals zum erzielten Gewinn
dar^[1].
Der Gewinn
setzt sich dabei aus dem Bruttoertrag abzüglich der anfallenden Kosten zusammen. Doch Immobilienrendite ist nicht gleich
Immobilienrendite. So gibt es eine Vielzahl an Kennziffern, die Sie kennen sollten (siehe nächster
Abschnitt).

Grundsätzlich können Sie mit Immobilien entweder über die Vermietung einen regelmäßigen Ertrag erwirtschaften (die
Mietrendite), oder auch durch den Verkauf des entsprechenden Objekts. Die Rendite von Immobilien hängt dabei von
unterschiedlichen Faktoren ab^[2]:

Wie berechne ich die Rendite von Immobilien?

Pauschal lässt sich das nicht sagen – es kommt auf die konkrete Art der Rendite an.

Eine Übersicht:

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger, auch Mietpreismultiplikator oder
Kaufpreisfaktor genannt, ist eine Kennzahl, die verwendet wird, um
das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erzielbaren Mieteinnahmen zu bewerten. Er
gibt an, in wie
vielen Jahren die kumulierte Jahresmiete die Höhe des Kaufpreises erreicht und sich somit der Kauf der Immobilie
rentiert hat^[4].

Um den Vervielfätliger zu berechnen, teilen Sie den Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen
Mieteinnahmen.
Das Ergebnis gibt also an, wie viele Jahre es dauern würde, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis abdecken. Höher als 20
sollte der Vervielfältiger dabei nicht sein. Generell gilt: Der Vervielfältiger ist nur ein erster
Richtwert für die
Renditeeinschätzung – Sie sollten daher noch weitere Kennzahlen nutzen.

Bruttomietrendite

Eine Kennziffer mit einer ebenfalls geringen Aussagekraft ist die Bruttomietrendite bzw. schlicht
Bruttorendite. Sie
können sie wie folgt berechnen^[5]:

Der Nachteil dieser Kennziffer liegt auf der Hand: Es fehlen wichtige Teile der Kosten, zum Beispiel
die
Erwerbsnebenkosten. Daher wird diese Berechnung in der Praxis nur selten angewandt – und wenn, dann nur im Zusammenhang
mit anderen Kennziffern.

Da die Bruttorendite der Kehrwert des Vervielfältigers ist, können Sie die Kennziffer auch mit
folgender
Formel berechnen:

Nettomietrendite

Deutlich genauer und praxisnäher ist die Nettorendite (bzw. Nettoanfangsrendite). Sie können sie
folgendermaßen berechnen^[6]:

Eigenkapitalrendite

Eine weitere wichtige Kennziffer ist die Eigenkapitalrendite. Hierbei setzen Sie das verwendete Kapital
ins Verhältnis zu den Einnahmen^[8].

Die Formel lautet:

Objektrendite

Bei der Objektrendite, auch Gesamtkapitalrendite oder Return on
Investment (ROI)^[9] genannt, bleiben die
Finanzierungskosten einer Immobilie außen vor. Allerdings werden die Kosten und Steuern miteinbezogen.

Wichtig ist, dass sich ein Objekt ohne Steuern rechnen können muss. Das weist dann die sogenannte
Nettoobjektrendite
aus.

Die Formel lässt sich noch daher noch um folgende drei Komponenten erweitern:

• Abschreibung auf den Anlagewert (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA)
• Persönliche Steuerlast
• Ggf. staatliche Zuschüsse bei Sanierungsmaßnahmen

In der Formel für die Nettoobjektrendite nutzen Sie folglich den Netto-Mietertrag (Mieteinkünfte
− nicht umlegbare
Kosten − persönliche Steuerlast). Sie lautet dann wie folgt:

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Pauschal lässt sich das selbstredend nicht beantworten. Das Immobilien-Investment bietet Ihnen aber einige
Vorteile.
Welche das genau sind, lesen Sie hier.

Tatsächlich steigt die Zahl der privaten Vermieter laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem
Jahr 2022 stetig an. Waren es im Jahr 2000 noch rund 3,7 Mio. Menschen in Deutschland, die Wohnungen vermieteten, lag
die Zahl der Vermieterinnen und Vermieter Ende 2019 bei rund 5,2 Mio.^[11] Dabei
machten wenige Vermieter Verluste, die
Einkünfte durch die Mieten lagen laut der Studie meist zwischen 5.000 € und 10.000 € im Jahr.

Die meisten Vermieter setzen auf Immobilien als Teil der privaten Altersvorsorge. Dafür sollten Sie eine
Nettomietrendite von mindestens 4 % p.a. anstreben, damit sich eine Immobilienanlage tatsächlich
lohnt (siehe oben).
Nutzen Sie aber mehrere Kennzahlen mit unterschiedlichen Parametern und beziehen Sie mögliche Risiken (etwa steigende
Zinsen oder einen Leerstand der Immobilie) in Ihre Berechnungen mit ein.

Welche Arten von Renditeimmobilien gibt es?

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Grundsätzlich müssen Sie bei Direktinvestments in vermietete Immobilien zwischen
Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien unterscheiden. Gewerbeimmobilien werfen in der
Regel höhere Renditen ab als
Wohnimmobilien. Allerdings müssen Sie mit höheren Risiken rechnen, weil die Vermietung schwieriger ist und die
Mietzahlungen am unternehmerischen Erfolg hängen (siehe unten).

Eine Übersicht über die Anlageimmobilien:

• Wohnimmobilien: Mietshäuser oder Wohnungen
• Büro- und Gewerbeimmobilien
• Logistikimmobilien und Tankstellen
• Pflegeimmobilien
• Sonderimmobilien (z.B. Garagen)
• Denkmalimmobilien

Mietshäuser und Wohnungen

Mietshäuser und Wohnungen gelten als Klassiker bei der Vermietung durch Privatleute. Die Vermietung
einer oder mehrerer
Wohnungen kann eine sinnvolle Ergänzung Ihrer Altersvorsorge sein^[12]. Als Vorteil gilt hier, dass Sie als Privatanlegerin
oder -anleger mit solchen Immobilien vertraut sind – Verwaltung, Kauf und der spätere Verkauf ist vergleichsweise
einfach. Auch steigt die Nachfrage nach Wohnraum an. Je nachdem müssen Sie aber mit einer hohen Investitionssumme
kalkulieren. Zudem müssen Sie etwa mit einem Mietausfall rechnen, was Ihren Ertrag drückt.

Büro- und Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien sind indes allenfalls als Beimischung zu Wohnimmobilien oder im Rahmen einer
Mischnutzung
(Wohnen/Gewerbe) als Kapitalanlage geeignet. Sowohl Büro- als auch Gewerbeimmobilien haben den Nachteil für Sie, dass
die Vermietung schwierig sein kann und es so zu langen Leerständen kommen kann^[13]. Ein weiterer Nachteil ist eine
vergleichsweise hohe Investitionssumme, der Vorteil dafür sind langfristige Mietverträge.

Logistikimmobilien und Tankstellen

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist sehr hoch und könnte künftig noch steigen, weshalb hier Renditechancen für Sie
liegen. Doch dieses Segment ist nur für Sie etwas, wenn Sie ausreichende Kenntnisse im Logistikbereich
haben^[14]. Ansonsten sind die Risiken für Sie zu hoch.

Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien können eine interessante Alternative
zu klassischen Wohninvestments sein. Ein Vorteil für Sie kann
unter anderem sein, dass Sie sich ein vertraglich ein vorrangiges Belegungsrecht einräumen können^[15]. Außerdem sind Sie bei
Pflegeappartements nicht allzu stark von aktuellen Konjunkturentwicklungen abhängig – die Nachfrage
nach
Pflegeeinrichtungen steigt trotzdem. Allerdings sind die Risiken recht hoch, zumal Sie sich auf den Betreiber des
Pflegeheimes verlassen müssen. Auch unterliegen Pflegeeinrichtungen starken politischen Regulierungen, was das Risiko
steigert.

Sonderimmobilien

Das können Garagen oder Ferienimmobilien sein, also alles, was in den obigen Rubriken nicht enthalten
ist. Garagen
gelten dabei als Geheimtipp, zumindest in den großen Städten. Der Vorteil für Sie: Die Investitionssummen liegen meist
deutlich unter denen von Mietshäusern. Je nach Standort können Sie eine gute Rendite erwarten. Dies gilt ebenso für
Ferienimmobilien^[16], hier jedoch bei höheren Investitionen.
Allerdings tragen Sie bei Sonderimmobilien das Risiko keiner
kontinuierlichen guten Auslastung und einem generell erhöhten Verwaltungsaufwand.

Denkmalimmobilien

Eine Besonderheit stellen Denkmalimmobilien dar. Der
Vorteil für Sie ist die erhöhte Abschreibung. Allerdings sind die
Sanierungskosten (und somit der Kapitalbedarf) meist hoch^[17]. Zudem entspricht das Objekt häufig nicht
mehr den heutigen Nutzungswünschen. Daher kann die Anzahl der Mieter begrenzt sein.

Was sollte ich bei der Rendite von Immobilien beachten?

Bei der Rendite von Immobilien sollten Sie einiges beachten. Ein Überblick:

Welche Alternativen zum Immobilienkauf habe ich – und welche Renditen locken
hier?

Wenn Ihnen die Verwaltung zu viel Aufwand ist, Sie aber von den Vorteilen des Betongolds profitieren möchten, können Sie
auf Alternativen zum Immobilienkauf zurückgreifen. Eine Übersicht:

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in viele verschiedene Immobilien
investieren^[18]. Sie
bieten Ihnen als
Anlegerin oder Anleger die Möglichkeit, Ihr Geld indirekt in Wohnungen, Garagen oder Pflegeheimen anzulegen, ohne selbst
eine solche Immobilie erwerben zu müssen. Die Renditen von offenen Immobilienfonds liegen in der Regel im niedrigen bis
mittleren einstelligen Prozentbereich – bei etwa 3 % p.a.

Wie Sie mit offenen Immobilienfonds
investieren

Geschlossene Immobilienfonds

Nachdem ein solcher Fonds geschlossen ist, können Sie nicht mehr hinein investieren – und erst nach der Laufzeit
von 10
bis 20 Jahren aussteigen. Sie binden Ihr Kapital also über einen langen Zeitraum^[19]. Das Geld wird in nur
wenige
festgelegte Immobilienprojekte investiert, zum Beispiel ein Bürogebäude oder ein Einkaufszentrum. Die Renditen bei
geschlossenen Immobilienfonds gibt die Fondsgesellschaft oftmals mit mehr als 10 % an. Geschlossene Immobilienfonds
bergen jedoch höhere Risiken, bis zum Totalverlust Ihres Kapitals.

Welche Risiken geschlossene
Immobilienfonds bergen

REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Unternehmen, die in Immobilien investieren und regelmäßig
Dividenden an Sie als Aktionäre
ausschütten^[20]. Durch
den Kauf von REIT-Aktien können Sie indirekt von der Wertentwicklung
von Immobilien profitieren. Ihre Rendite hängt maßgeblich von der Höhe der Gewinnausschüttungen ab.

Diese
Vorteile können REITs bieten

Digitale Immobilien-Investments

Mit digitalen Immobilien-Investments können Sie (gemeinsam mit einer Vielzahl von anderen Kleinanlegerinnen und
-anlegern) ebenfalls am Immobilienmarkt partizipieren, allerdings eher indirekt. Inzwischen erwerben Sie auf den darauf
spezialisierten Plattformen meist Teilforderungen eines besicherten Bankdarlehens für einen
Immobilienentwickler. Dieser
setzt mit dem Kapital ein bestimmtes Projekt um, etwa eine Wohnanlage. Im Gegenzug erhalten Sie eine Verzinsung von bis
zu pro Jahr. Sie sollten jedoch das Totalverlustrisiko
beachten und Ihr Portfolio entsprechend breit
aufstellen.
Das ist bei digitalen Immobilien-Investments jedoch einfacher, da Sie häufig schon geringe Beträge – ab
10 € –
investieren können.

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Bild-Copyright: © PantherMedia / deyangeorgiev2

Quellenangaben

1. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 205
2. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl.
   Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 30
3. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb –
   inkl.
   Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 26
4. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135
5. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im
   Breisgau: Haufe. S. 33
6. Geyer, H. (2020). Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft –
   inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 158 f.
7. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
   Immobilien als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135
8. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im
   Breisgau: Haufe. S. 212
9. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im
   Breisgau: Haufe. S. 211
10. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online.
    Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 33
11. iwd – Institut der deutschen Wirtschaft
    (2022): Immer mehr private Vermieter in Deutschland. Hier abrufbar
12. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E.
    (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 121 ff.
13. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S.,
    Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 131 f.
14. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 173 ff.
15. Tietgen, A.,
    Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
    Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 194 ff.
16. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl.
    Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 38
17. Geyer, H., Müller, J. F. (2021).
    Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 145 ff.
18. Rebitzer, D. (2022).
    Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
    Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
    Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 111 ff.
19. Rebitzer, D. (2022).
    Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
    Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
    Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 108 ff.
20. Rebitzer, D. (2022).
    Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
    Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
    Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 115 ff.