Rendite von Immobilien: Was gilt es zu beachten und wie minimiert man das Risiko?

Annette de los Santos, 16.11.2018

Immobilien als alternative Geldanlage

In Deutschland erfreuen sich Direktinvestitionen in Immobilien als sog. „Betongold” von jeher als inflationssichere und relativ risikoarme alternative Geldanlage großer Beliebtheit. Dieser Trend hat in den letzten Jahren noch zugenommen seit andere, sichere Geldanlagen wie Bundesanleihen nur noch Nullzinsen bzw. sogar Negativrenditen einbringen und damit unter der derzeitigen Inflationsrate liegen. Andere Geldanlagen wie z.B. Aktien fristen hingegen – im Gegensatz zu anderen Ländern – ein „Aschenputteldasein”, obwohl sie in der Regel langfristig die besseren Renditen einbringen. Viele sprechen schon von einem Immobilienhype, insbesondere auch bei weniger vermögenden Privatanlegern.

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Warum in vermietete Immobilien investieren?

Auch unabhängig von der Risikoaversion deutscher Privatanleger ist es im Sinne einer Diversifikation des Portfolios sinnvoll, einen Teil des Vermögens in Immobilien zu halten. Als Faustregel nach abnehmender Liquidierbarkeit gilt: 20 % liquide Mittel (z.B. Bankguthaben, Festgelder), je 35 % bis 40 % in an Börsen handelbaren Wertpapieren und Immobilien sowie 5 % Gold bzw. Edelmetalle.

Im Hinblick auf den derzeitigen Trend, größere Vermögensanteile in Immobilien zu investieren, lohnt es sich sich mit den Renditechancen von Immobilien näher zu beschäftigen.

Was ist Rendite?

Rendite bezeichnet ganz allgemein den Jahresertrag einer Kapitalanlage im Hinblick auf das eingesetzte Kapital. Sie wird in der Regel in Prozent (Zinssatz) angegeben und dient dazu, unterschiedliche Kapitalanlagemöglichkeiten miteinander zu vergleichen.

Bei Immobilien wird der Mietzins, also die Miete, abzüglich der anfallenden laufenden Kosten dem Investitionsvolumen gegenübergestellt bzw. durch dieses dividiert. Allerdings werden Renditen von Immobilien sehr unterschiedlich berechnet und besitzen damit auch eine teilweise begrenzte Aussagekraft für den Privatanleger.

Arten von Immobilieninvestments

Grundsätzlich ist bei Direktinvestments in vermietete Immobilien zu unterscheiden zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien werfen i.d.R. höhere Renditen ab als Wohnimmobilien. Allerdings bestehen auch erhöhte Risiken (z.B. Leerstand, Insolvenz des Mieters). Hinzu kommt, dass das Investitionsvolumen vergleichsweise höher ist und die Beleihungsgrenze der finanzierenden Banken bei nur 80 % der Immobilienbewertung liegt. Bei Wohnimmobilien sind hingegen Finanzierungen von 100 % des Kaufpreises möglich. Deshalb sind Gewerbeimmobilien für Privatanleger weniger attraktiv als Wohnimmobilien, die daher im Folgenden näher betrachtet werden sollen.

Bei vermieteten Wohnimmobilien kann zwischen Mietshäusern, Eigentumswohnungen, Ferienwohnungen, Denkmalschutzobjekten und neuerdings auch Pflegeimmobilien unterschieden werden. Pflegeimmobilien sind derzeit noch weniger bekannt. Die Vermietungsbedingungen unterscheiden sich grundsätzlich von denen der übrigen Wohnimmobilien, weshalb sie an dieser Stelle nicht näher betrachtet werden.

Rendite von Wohnimmobilien

Die unterschiedlichen Renditebegriffe Vorsteuerrendite, Nachsteuerrendite, Objektrendite, Bruttomietrendite sowie Eigenkapitalrendite sollen im folgenden erläutert werden:

Bei der Vorsteuerrendite bleiben der persönliche Steuersatz bzw. Steuerminderungen (z.B. durch Fremdkapitalzinsen) des Anlegers unberücksichtigt. Das Bild bleibt daher unvollständig, insbesondere im Verhältnis zu Einkünften aus Kapitalvermögen, die einem einheitlichen Kapitalertragsteuersatz von 25 % unterliegen. Mieteinnahmen bzw. Mieteinkünfte sind hingegen mit dem individuellen Steuersatz, der häufig höher als 25 % ist, zu versteuern.

Die Nachsteuerrendite hingegen berücksichtigt persönliche Steuern des Anlegers.

Die Objektrendite (Gesamtkapitalrendite) eignet sich vor allem dazu, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen. Sie lässt Finanzierungsaspekte außer Betracht, um Verzerrungen zu vermeiden. Sie entspricht in diesem Fall der Eigenkapitalrendite. Sie wird wie folgt berechnet:

Annahme:

Abschreibungen: Absetzung für Abnutzung (AfA)

Nebenkosten: Bewirtschaftungs-/Unterhaltungskosten

Verkehrswert: Kaufpreis

Gesamtkapitalrendite  =  
(Mietzins − Nebenkosten − Abschreibungen ∓ Steuerlast)
/
Verkehrswert
× 100 %

Gelegentlich werden auch potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie einbezogen.

Die Bruttomietrendite wird häufig in Immobilienprospekten angegeben und wie folgt berechnet:

Bruttomietrendite  =  

Jahresnettokaltmiete
/
Kaufpreis des Objekts
× 100 %

Unberücksichtigt bleiben die nicht unerheblichen Anschaffungsnebenkosten wir Maklerprovisionen, Notargebühren und Grunderwerbsteuer sowie nicht umlagefähige Betriebskosten (z.B. Instandhaltung, Verwaltungskosten). Damit ist diese Renditeberechnung unvollständig und ungeeignet. Sie wird allerdings häufig in Maklerprospekten angegeben. Privatanleger sollten auf eine umfassende Berechnung achten.

Aussagefähiger ist die Nettomietrendite, die die nicht umlagefähigen Betriebskosten einbezieht und zunächst den jährlichen Mietreinertrag ermittelt. Dieser wird bezogen auf die gesamte Investitionssumme, d.h. inkl. der Anschaffungsnebenkosten. Allerdings berücksichtigt diese Kennzahl die Finanzierungskosten und die persönlichen Steuern nicht.

Die Eigenkapitalrendite (s.a. oben Objektrendite) berücksichtigt hingegen die persönliche Steuerlast des Anlegers. Sie lässt sich insbesondere durch eine (teilweise) Fremdfinanzierung positiv beeinflussen. Maßgebend ist hier der sog. Leverage-Effekt, der die Hebelwirkung durch eine (teilweise) Fremdfinanzierung der Immobilie bezeichnet. Verglichen werden die Objektrendite in Prozent des Gesamtkapitals mit der Nachsteuerrendite des Fremdkapitalzinses. Ist erstgenannte höher als letztere, lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital, weil die Eigenkapitalrendite entsprechend ansteigt. Dies ist insbesondere bei den derzeit niedrigen Kreditzinsen von 1,5 % bis 2 % in der Regel der Fall. Die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung lohnt sich in diesem Fall.

Fazit Immobilienrendite

Eine umfassende Renditeberechnung einer vermieteten Immobilie würde folglich wie folgt aussehen:

Annahmen: Der Kaufpreis inkl. Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer beträgt 230.000 €. Es wird ein Kredit von 150.000 € aufgenommen. Der nicht abschreibungsfähige Bodenanteil beträgt 25 %. Das Gebäude wurde nach 1925 erbaut (Abschreibung daher 2 %).

Mietzins (Bruttomieteinnahmen) p.a. 9.600 €
− Abschreibung (2 %) 3.450 €
− umlagefähige Betriebskosten 2.400 €
− nicht umlagefähige Betriebskosten 900 €
− ggf. Fremdkapitalzinsen (1,5 %) 2.250 €
= Ertrag/Rentabilität (Vorsteuerrendite) 600 €
− Steuern (× Steuersatz von 35 %) 210 €
= Ertrag nach Steuern 390 €
× 100Gesamtinvestition
= Nachsteuerrendite 0,17 %

Die Eigenkapitalrendite ergibt sich in obigem Beispiel wie folgt:

Eigenkapitalrendite  =  
Ertrag nach Steuern
/
eingesetztes Eigenkapital
× 100 %  = 0,49 %

Annahme:

Eingesetztes Eigenkapital: 80.000 €

Fremdkapitalzinsen nach Steuern: 0,97 %

Die Eigenkapitalrendite ist also geringer als der Fremdkapitalzins – jeweils nach Steuern.

Sofern einigermaßen zuverlässig einschätzbar, kann das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie einbezogen werden. Gleichfalls sollte aber auch das ebenfalls schwer vorhersehbare Zinsänderungsrisiko berücksichtigt werden, wenn die Zinsbindung der Finanzierung nach 10-15 Jahren ausläuft und kein gewinnbringender Verkauf möglich ist.

Wie das vorstehende Beispiel zeigt, ist die Nachsteuerrendite mit 0,17 % (Zins) ausgesprochen gering. Auch ergibt sich keine attraktive Eigenkapitalrendite. Sie liegt unter dem Fremdkapitalzins nach Steuern.

Denkmalschutz-und Ferienimmobilien

Bei Denkmalschutzimmobilien ist insbesondere die Nachsteuerrendite von Bedeutung, da die Abschreibung in den ersten 7 Jahren 9 % und den folgenden 4 Jahren 7 % beträgt.

Denkmalschutzimmobilien sind allerdings nur für vermögende Privatanleger mit einer langfristig hohen Steuerbelastung und ausreichendem Liquiditätspolster interessant, da zunächst hohe Sanierungskosten aufzuwenden sind.

Bei Ferienimmobilien-Investments bestehen Risiken vor allem in der Kapazitätsauslastung. Zudem entstehen höhere Instandhaltungskosten und erhebliche Verwaltungskosten der Vermietungsagenturen, sodass Ferienimmobilien unter Renditeaspekten in der Regel wenig attraktiv sind. Ferienimmobilien im Ausland sind mit zusätzlichen Risiken behaftet (begrenzt mögliche Einschätzung der Marktlage, abweichende Rechtsvorschriften), was bei der Renditeerwartung berücksichtigt werden muss. Im Vordergrund bei einem Investment in Ferienimmobilien steht daher die Möglichkeit zur Selbstnutzung und weniger die Renditeerwartung.

Liquidität versus Rendite

Nicht berücksichtigt bei der obigen Berechnung ist, wieviel Liquidität dem Investor nach Steuern verbleibt. Da die Abschreibungen nicht liquiditätswirksam sind, verbleibt dem Immobilieneigentümer eine Liquidität (Nettozufluss) nach Steuern von 390 € zzgl. Abschreibungen von 3.450 € = 3.840 € abzgl. Tilgung des Fremdkapitals (2 % p.a. = 3.000 €) = 840 €.

Ertrag nach Steuern 390 €
+ Abschreibungen 3.450 €
− Tilgung des Fremdkapitals (2 % p.a.) 3.000 €
= Liquidität (Nettozufluss) 840 €

Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von 80.000 € ergibt sich ein etwas besserer Prozentsatz von 1,0 %. Hierbei ist allerdings unterstellt, dass die Mieteinnahmen regelmäßig fließen und keine größeren Instandhaltungsaufwendungen anfallen.

Sowohl die Rendite als auch die Liquiditätsrückflüsse aus dem eingesetzten Eigenkapital liegen unterhalb der Inflationsrate und sind somit im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen nicht attraktiv.

Risiken von Direktinvestments in Wohnimmobilien

Ein wesentliches Problem besteht im deutschen Mietrecht, wonach der Mieter einen umfangreichen Kündigungsschutz genießt und Mieterhöhungen nur in begrenztem Umfang zulässig sind oder von privaten Vermietern nicht hinreichend ausgeschöpft werden. Zudem besteht immer das Bonitätsrisiko des Mieters oder sogar die Gefahr an sog. „Mietnomaden” zu geraten.

Nach einer Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) erzielen demzufolge 8,5 % der Vermieter jährliche Verluste, 24,6 % schreiben eine schwarze Null und noch nicht einmal jeder Zweite (46,2 %) kommt auf eine Rendite von 2,1 % oder mehr. Damit ist bei vielen Vermietern nicht einmal die Inflationsrate gedeckt.

Diese Problematik besteht insbesondere dann, wenn Privatanleger nur eine Eigentumswohnung besitzen. Eine Diversifikation des Portfolios in mehrere Eigentumswohnungen oder Mietshäuser (Zinshäuser) würde die Renditechancen erhöhen und die Risiken mindern. Allerdings bleibt diese Möglichkeit nur vermögenden Privatanlegern vorenthalten.

Erschwerend kommt hinzu, dass Verluste, die nachhaltig erzielt werden, steuerlich nicht anerkannt werden. Die Vermietung wird dann als Liebhaberei eingestuft mit der Folge, dass Verluste aus Vermietung und Verpachtung unberücksichtigt bleiben und nicht mit positiven Einkünften verrechnet werden können.

Nicht zuletzt entstehen unter Umständen Liquiditätsengpässe, wenn Zins- und Tilgungsraten aufgrund von Leerstand oder hoher Instandhaltungskosten nicht mehr aus den Mietzinsen bedient werden können.

Risikominimierung durch Diversifikation

Eine Möglichkeit, mit geringem oder auch höherem Kapitaleinsatz dennoch in unterschiedliche Immobilien mit guten Renditechancen zu investieren, bietet das sog. „Crowdinvesting”, das sich zunehmender Beliebtheit bei Privatanlegern erfreut. Crowdinvesting wird von FinTech-Unternehmen über entsprechende Portale angeboten. Die Investments werden von Fachleuten sorgfältig ausgewählt, vor allem auch im Hinblick auf die Lage der Immobilie, die ein entscheidender Erfolgsfaktor ist. Der Anleger hat hier die Rechtsstellung eines Nachranggläubigers und trägt damit das Risiko des Kapitalverlustes vergleichbar mit einem Eigenkapitalgeber. Allerdings bieten sich Renditen, die solche von Direktinvestitionen in Immobilien deutlich übersteigen und der Kapitaleinsatz kann frei bestimmt werden. Der Investor kann demzufolge sein zur Verfügung stehendes Eigenkapital auch in mehrere Immobilienprojekte investieren, um durch Streuung Risiken zu minimieren. Es wird eine feste Verzinsung über einen bestimmten Zeitraum, zu dem dann auch das Darlehen zur Rückzahlung fällig ist, gezahlt. Umfangreiche Renditeberechnungen erübrigen sich daher für den Investor, lediglich der Kapitalertragsteuersatz von 25 % ist zu berücksichtigen. Auch die Liquiditätsrückflüsse sind im Voraus bekannt.

Die Crowdinvestments (Darlehen) sind zudem über das Portal der Crowdinvestoren handelbar. Sie sind somit leichter liquidierbar als Immobilien. Deshalb sind sie gerade für Privatanleger einem Direktinvestment in Immobilien vorzuziehen. Zudem können bereits mit geringen Beträgen gute Renditen erzielt werden. Dabei ist zu beachten, dass, je höher die Renditechancen angegeben werden, auch die Ausfallrisiken entsprechend höher sind.

Auf der Immobilien Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST können Privatanleger sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien mit Renditen von 3,5 % – 7,00 % pro Jahr investieren.

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