Immobilienaktien: Acht Vorteile und neue Online-Alternative für Anleger
Valeria Nickel, 27.05.2019
Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, muss nicht immer auf das Eigenheim oder Renditeobjekt setzen. Dies setzt einen großen Energieeinsatz voraus und kann negative Erfahrungen wie Mietnomaden oder Bauschäden mit sich bringen. Mit der Alternative „Immobilienaktien” kann man dem aus dem Weg gehen.
Was sind Immobilienaktien?
Immobilienaktien sind Anteile an Immobiliengesellschaften, also Unternehmen, die Gewinne aus Vermietung, Verpachtung sowie Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielen. Das können große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein. Meist konzentrieren sich die Gesellschaften auf ein Immobiliensegment. Immobilienaktien bieten Anlegern die Möglichkeit, die beiden Anlageformen „Aktien” und „Immobilien” und somit Flexibilität und Stabilität miteinander zu verbinden, ohne dass der Investor Eigentümer einer Immobilie werden muss. Es lässt sich darüber streiten, ob Immobilienaktien mehr von der vom Aktienmarkt oder von der Entwicklung der Immobilienpreise abhängen. Diese Frage ist zum Beispiel für große Investoren wie etwa Pensionskassen von Bedeutung, die bei der Aufteilung ihres Portfolios entscheiden müssen, ob die Papiere zum Immobilienvermögen oder zum Aktienbestand gehören. Viele Experten meinen, dass Investoren nicht auf die kurzfristigen Kursschwankungen achten sollten, sondern auf die langfristigen Mieterträge. Die Entwicklung von Immobilienaktien orientiere sich stärker am Immobilienmarkt. Daher sollten Immobilienaktien als Teil der Immobilien- und nicht ihrer Aktienquote geführt werden.
Eine Sub-Spezies von Immobilienaktien sind die sogenannten REITs (sprich: „Riets”): Real Estate Investment Trusts. REITs wurden bereits in den sechziger Jahren in den USA eingeführt. In Deutschland sind sie seit 2007 zugelassen. Es sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind. Voraussetzung dafür ist, dass sie 90 % ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten. REITs können daher lohnenswerte und renditestarke Ziele für Privatanleger sein, die auf passives Einkommen setzen oder auf regelmäßige Ausschüttungen angewiesen sind.
Andere indirekte Anlageformen für Immobilien sind beispielsweise Immobilienfonds, bei denen professionelle Investoren – Fonds-Manager – das Geld einsammeln, um dieses anschließend in mehrere Objekte zu investieren und aktiv zu verwalten. Darüber hinaus haben Investoren die Möglichkeit, mit ETFs (Exchange Traded Funds) auch passiv in Immobilien zu investieren. Ein ETF ist ein Investmentfonds, der auf die Entwicklung gängiger Immobilienaktien-Indizes setzt. Die ETFs enthalten also nicht unmittelbar Immobilien, sondern Aktien von Immobilienunternehmen. Mit Immobilien-ETFs erreichen Sie eine enorme Streuung, denn diese decken nicht nur einzelne Länder, sondern ganze Regionen ab. Immobilienanleihen bzw. Hypothekenanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die oft durch Grundpfandrechte besichert sind. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Immobilienanleihen Fremdkapital. Außerdem gibt es Immobilien-Zertifikate: Bei diesen Papieren handelt es sich nicht etwa um Zertifizierungen, wie zum Beispiel den Energiepass, sondern um künstliche Finanzprodukte, die dem Investor die Teilnahme an der Kursentwicklung anderer Wertpapiere und Finanzprodukte garantieren. Zertifikate sind somit verbriefte Derivate. Der Inhaber eines Immobilien-Zertifikats partizipiert zum Beispiel direkt an der Entwicklung des Index, der den Kurs von deutschen Immobilienfirmen und REITs abbildet.
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Wieso derzeit viele Anleger in Immobilienaktien investieren
- Durch den Immobilienboom in den letzten Jahren sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von Immobilienunternehmen wie GAGFAH, Deutsche Wohnen, Vonovia (ehemals Deutsche Annington), TAG, GS oder Patrizia Immobilien gestiegen. Der Immobilienindex DIMAX hat in den vergangenen drei Jahren um mehr als 80 % zugelegt.
- Vor allem der Niedrigzins, der der Notenbank EZB zu verdanken ist, spielt dabei eine große Rolle. Für Immobilienunternehmen sind nämlich ihre Verschuldungsquoten wichtig. Wenn die Zinsen niedrig sind, kommen sie günstiger an Kapital und haben so geringere Verschuldungskosten.
- Zudem erwarten Experten steigende Preise für Wohneigentum und Mieten. Dies ist ein hervorragendes Marktumfeld für Immobilienaktien, die sich zu einem sehr attraktiven und renditestarken Wertpapier und einem Anlagetipp für das Depot von Immobilieninvestoren entwickelt haben.
- Ein wichtiger Vorteil von Immobilienaktien ist, dass sie sehr liquide bzw. fungibel sind. Das bedeutet, dass Sie die von Ihnen erworbene Aktie kurzfristig und zu geringen Transaktionskosten weiterveräußern können. Ihr eingesetztes Kapital ist also täglich verfügbar. Der Verkauf eines Hauses dagegen erfordert einen erheblichen Zeitaufwand, das Kapital ist stark gebunden.
- Außerdem sind bei Immobilienaktien günstige Einstiegsmöglichkeiten mit kleineren Beträgen möglich – man muss nicht sein gesamtes Vermögen einsetzen wie beim direkten Kauf einer Immobilie. Zudem können Privatanleger so beispielsweise auch in Gewerbeimmobilien investieren, für die sie meist nicht die Einstiegsbeträge in der geforderten Höhe aufbringen konnten.
- Zusätzlich kann die Investitionssumme über verschiedene Gesellschaften verteilt werden. Die Gewichtung von Immobilien im Portfolio des Investors ist daher ausgewogener und vermindert das Verlustrisiko.
- Des Weiteren ist zu beachten, dass Immobilienaktien eine niedrige Korrelation mit dem Aktiengesamtmarkt aufweisen. Das bedeutet, dass die einzelnen Jahresrenditen der zwei Anlageklassen voneinander abweichen, sich also nicht im Gleichlauf entwickeln. Dies ist wichtig für eine gute Risikostreuung und eine auf Sicherheit bedachte Anlagestrategie.
- Darüber hinaus profitieren Sie mit dem Kauf der Anteilsscheine von der Erfahrung und dem Wissen der Immobilienexperten der jeweiligen Gesellschaft. Die Profis werden mit Immobilien sicherlich mehr Geld verdienen als die Anleger es können. Deshalb ist es von Vorteil, das operative Geschäft den Experten zu überlassen.
Der Nachteil von Immobilienaktien ist, dass sie insgesamt eine höhere Volatilität aufweisen als andere Immobilienanlagen und eher für risikoaffine Anleger geeignet sind. Die höheren Kaufpreise für „Betongold”, wachsenden Mieteinnahmen und sinkenden Leerstände bedeuten für Anleger zwar steigende Renditen. Allerdings gilt dies in erster Linie für Bestandsportfolios. Wer derzeit sein Immobilienaktienportfolio erst aufbaut, muss die hohen Preise bereits selbst bezahlen. Dies ist teuer und daher nicht in jedem Falle nachhaltig.
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Bewertung von Immobilienaktien
Um zu entscheiden, ob eine Immobilienaktie günstig oder teuer ist, gibt es eine einfache Methode: Der Vergleich des Börsenwerts mit dem sogenannten Nettoinventarwert (engl. Net Asset Value oder NAV). Der NAV gibt den Wert aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens an. Bei einem Immobilienunternehmen entspricht er dem Wert der Immobilien nach Abzug aller Schulden. Liegt der Börsenwert über dem NAV, handelt es sich um eine teure Aktie. Wenn der Börsenwert dagegen unter dem NAV liegt, kann das bedeuten, dass die Aktie unterbewertet ist – sofern keine großen Abschreibungen anstehen.
Neue Alternative: Immobilien-Crowdinvesting
Wem die Aktien bereits zu teuer geworden sind, muss nicht auf deren Vorteile verzichten: Das Immobilien-Crowdinvesting bietet Privatanlegern ebenfalls die Möglichkeit, sich mit kleineren Beträgen an großen Immobilienprojekten zu beteiligen. Sie schließen sich über eine Internetplattform wie BERGFÜRST zusammen und investieren die erforderlichen Summen so gemeinsam. Bei BERGFÜRST können Sie sich bereits ab 10 € an einem Investment beteiligen. Im Nachgang der Investition müssen Sie sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten. Es gibt zudem kurze Laufzeiten und bei Bedarf können Sie Ihre Anteile später auf dem Handelsplatz veräußern, sodass Ihr Kapital nicht auf lange Zeit gebunden bleibt. So profitieren Sie auch mit der Anlagealternative Crowdinvesting von den Vorteilen der Immobilienaktie.
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