Diese acht Vorteile bringen Ihnen Immobilienaktien

Von Valeria Nickel – aktualisiert am 26.03.2025

Überprüft von Mauritius Kloft

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, muss nicht immer auf das Eigenheim oder ein Renditeobjekt setzen. Das
kann bisweilen kompliziert sein. Zudem brauchen Investoren Erfahrung im Immobiliensektor und genügend Kapital.

Mit Immobilienaktien können Sie indes von den langfristigen Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren – ohne die
Risiken einer eigenen Immobilie einzugehen. Wie erklären Ihnen, was Sie dabei beachten sollten.

Sie suchen Alternativen zu Immobilienaktien? Hier entlang

Wie finde ich die richtige Aktie? So bewerten Sie Ihr Investment

Was sind Immobilienaktien?

Immobilienaktien sind Anteile an Immobiliengesellschaften, also an Unternehmen, die Gewinne aus der Vermietung, der
Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielen. Das können große Ingenieurbüros,
Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen sein. Meist konzentrieren sich die
Firmen auf ein Immobiliensegment, beispielsweise Gewerbe-, Büro- oder Wohnimmobilien.

Immobilienaktien bieten Anlegerinnen und Anlegern die Möglichkeit, die beiden Anlageformen Aktien und Immobilien
miteinander zu verbinden, ohne dass Sie als Investor Eigentümerin oder Eigentümer einer eigenen Immobilie werden müssen^[1]. So können Sie auf Flexibilität und Stabilität setzen.

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Sonderfall REIT

Eine besondere Form von Immobilienaktien sind sogenannte REITs: Real Estate Investment Trusts. REITs wurden bereits in
den 1960er-Jahren in den USA eingeführt. In Deutschland sind sie seit 2007 zugelassen^[3].

REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind.
Voraussetzung dafür ist, dass sie 90 % ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten^[4]. REITs können daher lohnenswerte und
renditestarke Ziele für Privatanleger sein, die auf passives Einkommen durch regelmäßige Ausschüttungen setzen.

Allerdings ist der REIT-Markt in Deutschland sehr klein, außerdem gelten REITs als regulatorisch stark eingeschränkt. So
dürfen sie etwa nicht in Wohnimmobilien investieren.

Welche Alternativen zu Immobilienaktien habe ich?

Neben Immobilienaktien und REITs gibt es noch eine Reihe weiterer Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren.

Immobilienfonds und Immobilien-ETF

Andere indirekte Anlageformen für Immobilien sind beispielsweise Immobilienfonds. Hier sammeln professionelle Investoren
– Fondsmanager – das Geld ein, investieren es anschließend in mehrere Objekte und verwalten diese aktiv.

Darüber hinaus haben Anlegerinnen und Anleger die Möglichkeit, mit ETF (Abkürzung für „Exchange Traded Funds“) auch
passiv in Immobilien zu investieren. Ein ETF ist ein Investmentfonds, der per Computersteuerung einen ganzen
Immobilienaktien-Index nachbaut. ETF enthalten also nicht unmittelbar Immobilien, sondern Aktien von
Immobilienunternehmen. Mit Immobilien-ETF erreichen Sie eine große Streuung über viele Branchen, Länder und Regionen.

Immobilienanleihen

Immobilienanleihen bzw. Hypothekenanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die oft durch Grundpfandrechte besichert
sind. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind
Immobilienanleihen Fremdkapital.

Immobilien-Zertifikate

Bei Immobilien-Zertifikaten handelt es sich um künstliche Finanzprodukte, die dem Investor die Teilnahme an der
Kursentwicklung anderer Wertpapiere und Finanzprodukte aus dem Immobiliensektor garantieren. Zertifikate sind somit
verbriefte Derivate. Der Inhaber eines Immobilien-Zertifikats partizipiert zum Beispiel direkt an der Entwicklung des
Index, der den Kurs von deutschen Immobilienfirmen und REITs abbildet.

Alternative: Digitale Immobilien-Investments

Wem Immobilienaktien zu teuer oder volatil sind, der muss nicht auf die Vorteile von Immobilien verzichten: Durch
digitale Immobilien-Investments können Privatanleger sich ebenfalls mit kleineren Beträgen an großen Immobilienprojekten
beteiligen, für die sie feste Zinszahlungen erhalten.

Auf BERGFÜRST können Sie beispielsweise bereits ab 10 € in Teilforderungen eines besicherten Bankdarlehens an einen Projektentwickler investieren. Im Nachgang der
Investition müssen Sie sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten.

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Es gibt zudem kurze Laufzeiten – bei Bedarf können Sie Ihre Anteile später auf dem Handelsplatz zum Verkauf anbieten,
dem Sekundärmarkt auf BERGFÜRST. So bleibt Ihr Kapital nicht auf lange Zeit gebunden. Digitale Immobilien-Investments
sollten aber stets nur einen Teil Ihres Portfolios ausmachen, um eine ausreichende Diversifikation sicherzustellen.

Welche Vorteile bieten Immobilienaktien?

Wegen des Immobilienbooms in den vergangenen Jahren sind die Gewinne und damit die Aktienkurse von Immobilienunternehmen
wie Vonovia (ehemals Deutsche Annington), TAG oder Patrizia Immobilien gestiegen. Das lag besonders am lang anhaltenden
Niedrigzinsniveau und den gefallenen Bauzinsen.

Doch durch die steigende Inflation im Zuge des Ukraine-Krieges leitete die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2022
eine Zinswende ein. Schon zuvor waren die Bauzinsen deutlich gestiegen, was viele Immobilienunternehmen in Bedrängnis
brachte, weil die Verschuldungskosten stiegen. Denn die Firmen stützen ihre Strategie bisweilen auf eine hohe
Fremdkapitalquote. Entsprechend mussten viele Immobilienaktien einen ordentlichen Abschlag an der Börse hinnehmen.

Das kann für Anlegerinnen und Anleger jedoch Chancen bieten, jetzt in das Investment in Immobilienaktien einzusteigen.
Experten gehen ohnehin davon aus, dass sich der Immobilienmarkt langfristig positiv entwickelt – auch weil die Nachfrage
nach Wohnimmobilien hoch bleiben wird. Die Darlehenszinsen sind mittlerweile (Stand Januar 2024) wieder am Fallen – was auf positive Aussichten für die Immobilienfirmen schließen lässt.
Folgende Vorteile bieten Immobilienaktien noch immer:

1. Immobilienaktien verbinden die Vorteile des Sachwertes einer Immobilie mit der einfachen Handelbarkeit von
   Aktien. Immobilienaktien gelten dabei als sicherer als Aktien anderer Firmen, weil letztlich ein reales Objekt
   hinter ihnen steht.
2. Ein wichtiger Vorteil von Immobilienaktien ist, dass sie sehr liquide bzw. fungibel sind. Das bedeutet, Sie als
   Anlegerin oder Anleger können die von Ihnen erworbene Aktie kurzfristig und zu geringen Transaktionskosten
   weiterveräußern. Ihr eingesetztes Kapital ist also täglich verfügbar. Der Verkauf eines Hauses dagegen erfordert
   einen erheblichen Zeitaufwand, das Kapital ist langfristig gebunden.
3. Immobilienaktien bieten günstige Einstiegsmöglichkeiten mit kleineren Beträgen. Sie müssen nicht Ihr gesamtes
   Vermögen einsetzen oder einen hohen Kredit aufnehmen wie beim direkten Kauf einer Immobilie. Zudem können Sie so
   beispielsweise auch indirekt in Gewerbeimmobilien investieren, für die ein sehr hoher Kapitaleinsatz nötig ist.
4. Anders als bei Immobilienfonds profitieren Sie bei Immobilienaktien von geringen Kosten. Ein Ausgabeaufschlag
   beispielsweise entfällt komplett. Sie müssen lediglich Ordergebühren für den Handel der Immobilienaktie an der
   Börse zahlen.
5. Sie können Ihre Investitionssumme über verschiedene Gesellschaften verteilen und so Risikostreuung betreiben.
   Die Gewichtung von Immobilien in Ihrem Portfolio ist daher ausgewogener und vermindert das Verlustrisiko.
6. Des Weiteren sollten Sie beachten, dass Immobilienaktien eine niedrige Korrelation mit dem Aktiengesamtmarkt
   aufweisen. Das bedeutet, dass die einzelnen Jahresrenditen der zwei Anlageklassen langfristig voneinander
   abweichen, sich also nicht im Gleichlauf entwickeln. Dies ist wichtig für eine gute Risikostreuung und eine auf
   Sicherheit bedachte Anlagestrategie.
7. Darüber hinaus profitieren Sie mit dem Kauf der Anteilsscheine von der Erfahrung und dem Wissen der
   Immobilienexperten der jeweiligen Gesellschaft. Die Profis werden mit Immobilien sicherlich mehr Geld verdienen
   als die Anleger es können. Deshalb ist es von Vorteil, das operative Geschäft Experten zu überlassen.
8. Immobilienaktien – insbesondere REITs – können sich vor allem für Sie eignen, wenn Sie eine Dividendenstrategie
   verfolgen. Denn durch permanente Mieteinnahmen fließen bisweilen hohe Ausschüttungen an die Anlegerinnen und
   Anleger. Bei REITs muss die Ausschüttungsquote gar bei 90 % liegen.

Welche Nachteile haben Immobilienaktien?

Der Nachteil von Immobilienaktien ist, dass sie insgesamt eine höhere Volatilität aufweisen als andere Immobilienanlagen
– wie etwa offene Immobilienfonds. Sie sind deshalb eher für risikoaffine Anleger geeignet.

Die Entwicklung von Immobilienaktien hängt zudem an der Zinsentwicklung. Bei steigenden Zinsen wird es für die
Unternehmen teurer, Fremdkapital aufzunehmen. Anleger sollten bei einem Investment daher besonders die
Verschuldungsquote beachten (siehe unten).

Möglich ist – zumindest theoretisch – das Risiko eines Totalverlustes. Wenn ein Immobilienunternehmen zahlungsunfähig
wird und Insolvenz anmelden muss, kann es sein, dass der Aktienkurs abstürzt. Das eingesetzte Kapital kann in dem Fall
weg sein. Sie sollten daher auf eine möglichst breite Risikostreuung achten – etwa durch die Geldanlage in ein
Immobilien-ETF.

Wie bewerte ich Immobilienaktien?

Damit Sie entscheiden können, ob eine Immobilienaktie günstig oder teuer ist, gibt es eine einfache Methode: Der
Vergleich des Börsenwerts mit dem sogenannten Nettoinventarwert^[5] (engl. „Net Asset Value“ oder „NAV“). Der NAV gibt den
Wert aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens an. Bei einem Immobilienunternehmen entspricht er dem Wert der
Immobilien nach Abzug aller Schulden.

Liegt der Börsenwert über dem NAV, handelt es sich um eine teure Aktie. Wenn der Börsenwert dagegen unter dem NAV liegt,
kann das bedeuten, dass die Aktie unterbewertet ist – sofern keine großen Abschreibungen anstehen.

Doch Sie als Anlegerin oder Anleger sollten bei der Bewertung von Immobilienaktien nicht nur nach dem Nettoinventarwert
schauen. Wichtig ist etwa auch die Schuldenquote eines Unternehmens, dessen Aktien Sie kaufen möchten. Denn bei einem
hohen Anteil an Fremdkapital steigt das Kostenrisiko bei einem Zinsanstieg.

Die Dividendenrendite gibt Ihnen derweil Auskunft darüber, wie hoch die Dividende im Verhältnis zum Aktienkurs ist. Es
gilt: Je höher, desto besser. Doch allein kann die Dividendenrendite nicht zur Bewertung herhalten, ob sich ein
Investment in eine Immobilienaktie lohnt. Denn bei einem fallenden Aktienkurs würde die Dividendenrendite steigen – aber
eben nicht Ihr Ertrag.

Bild-Copyright: © PantherMedia / 3dmentat

Quellenangaben

1. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 287
2. Komenda, R. (2019). Wege der Immobilieninvestition – Möglichkeiten, Stärken und Schwächen. In: Rock, V.,
   Schumacher, C., Bäumer, H., Pfeffer, T. (Hrsg.). Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 55
3. Rebitzer, D. (2022). Immobilieninvestition. In: In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition
   und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung,
   Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 115
4. Gesetz über
   deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 13 Ausschüttung an die Anleger
5. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 291