Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Von Annette de los Santos – aktualisiert am 10.11.2022

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Als Pflegeimmobilie werden Appartements verstanden, die sich in Alters-
und Pflegeheimen, Wohnheimen mit angeschlossener Pflege oder in gemischten Heimen aus Wohnheim (betreutes
Wohnen) und Pflegeheim befinden. Der interessierte Privatanleger kann in ein oder mehrere solcher
Pflegeimmobilien investieren und diese als Geldanlage nutzen, indem er von der Mietrendite profitiert.

Aktuelle Marktsituation von Pflegeimmobilien

Aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland steigt der Bedarf an Pflege­einrichtungen stetig.

Zwar steigt auch das Alter der Senioren, die in ein Pflegeheim umziehen. Es lag 2010 bei durchschnittlich 80 Jahren
gegenüber 65 Jahren Anfang der 1970er. Aufgrund des über­proportionalen Anstiegs der älteren Bevölkerung gegenüber der
jüngeren Generationen steigt der Bedarf an Pflegeheimen dennoch kontinuierlich. Dies wird sich in den nächsten 20 Jahren
noch verstärken, wenn die Generation der „Babyboomer“ 70 Jahre und älter sein wird.

Hinzu kommt, dass viele ältere Seniorenheime und Pflegeimmobilien heutigen gesetzlich vorgeschriebenen Standards
beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht entsprechen. Zudem können sie aufgrund
ihrer räumlichen Gegebenheiten auch oft nicht entsprechend umgerüstet werden.

Es muss also für Ersatzbauten bzw. neue Pflegeimmobilien gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen
Betreiber nicht finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How, Markt- und
Standortanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.

Aus diesen Gründen hat sich in jüngster Vergangenheit ein Markt an privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die
Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen
konzipieren und den Bau neuer Pflegeimmobilien realisieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der
Seniorenresidenzen auf mindestens 20 Jahre angemietet.

Prognose zum Pflegeheimbedarf bis 2030

Laut dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018“ des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden bis 2030
knappe 180.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt.

Der Bericht zeigt jedoch auch, dass der Bedarf sich je nach Region unterschiedlich entwickeln wird. Der höchste absolute
Zusatzbedarf an Pflegeplätzen bis 2030 in Städten und Kreisen wird (in absteigender Reihenfolge) prognostiziert für:

• Berlin
• Hamburg
• Region Hannover
• München
• Rhein-Sieg-Kreis
• Köln
• Rhein-Neckar-Kreis
• Segeberg
• Karlsruhe
• Bremen

Im Vergleich der Bundesländer verzeichnen Nordrhein-Westfahlen, Bayern und Baden-Württemberg den höchsten
prognostizierten Zusatzbedarf. Für Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen wird im Gegensatz der geringste
Bedarf bis 2030 vorhergesagt.

Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da immer mehr
Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor
alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch
nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine gewisse Nachfrage bestehen und Pflegeimmobiien lassen sich zurecht
als lukrativer Wachstumsmarkt für Privatanleger einstufen.

Vorteile eines Investments in Pflegeimmobilien

• Kaufpreis: Pflegeappartements werden i.d.R. direkt vom Bauträger und damit provisionsfrei
  erworben.
• Langfristige und indexierte Mieteinnahmen: Die Vermietung durch den Eigentümer der
  Pflegeimmobilie erfolgt nicht an Privatpersonen, sondern an den Betreiber des Pflegeheims. Der Mietvertrag wird
  meist auf 20 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung) abgeschlossen. Damit trägt der Anleger kein
  Miet­ausfall­risiko, wenn das Appartement vorübergehend leer steht. Investitionen in Pflegeappartements sind
  aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung an Pflegeimmobilien und des
  prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes weitgehend konjunkturunabhängig.
• Gewinnbringender Verkauf: Künftige Preissteigerungen von Pflegeimmobilien sind aufgrund der
  Marktbedingungen wahrscheinlich, sodass auch der gewinnbringende Verkauf voraussichtlich möglich ist.
• Steuervorteile: Die Steuervorteile von Pflegeimmobilien entsprechen denen von anderen
  Wohnimmobilien, d.h. Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent jährlich) sowie Zinsen bei einer
  Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, kann auch das bewegliche
  Inventar steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein eventueller
  Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.
• Geringe laufende Zusatzkosten: Auch hier haftet der Vermieter für Mängel, die aber aufgrund der
  fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers zu keinen finanziellen Belastungen beim Investor führen.
• Geringer Verwaltungsaufwand: Der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer als bei regulären
  Wohnimmobilien, da die Verwaltung der Appartements dem Betreiber obliegt.

• Belegungsrecht des Anlegers: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in
  dem i.d.R. vertraglich eingeräumten vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers, d.h. er oder seine
  Familienangehörigen können selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit
  der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar.

  Sich mit dem eigenen zukünftigen Pflegebedarf auseinanderzusetzen, ist unangenehm. Dennoch gibt es
  Vorkehrungen, die jeder treffen sollte, wie beispielsweise eine Vorsorgevollmacht.

• Attraktive Rendite: Die Renditen durch Mietennahmen und Wertsteigerungen der Pflegeimmobilie
  werden mit 4,0 % – 6,0 %, teilweise bis zu 8 % angegeben.
• Staatliche Förderung: Bestimmte Pflegeimmobilien werden zudem staatlich gefördert. Hierbei
  handelt es sich um stationäre Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime und psychiatrische
  Einrichtungen. Bei Leerstand der Pflegeimmobilie oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners übernimmt der Staat die
  Miete, d.h. die Förderung kommt dem Betreiber zugute und dieser hat damit ein geringeres Insolvenzrisiko.
  Allerdings sind dies Pflegeimmobilien, die kaum einzelne Appartements haben.

Risiken einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien

• Lage: Wie bei anderen Immobilien auch ist die Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine
  vorteilhafte Investition in Pflegeimmobilien entscheidend. Sie sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens
  25.000 Einwohnern liegen. Darüber hinaus ist darauf zu achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine
  Unterdeckung besteht. Der Anleger sollte sich überzeugen, dass eine solide Bedarfs­ermittlung erstellt wurde und
  ggf. zusätzliche Informationen beim Landratsamt einholen.
• Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen
  Geschäfts­betrieb ermöglichen. Zu große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser
  sind längerfristig nicht rentabel. Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 80 bis 120 Appartements pro
  Pflegeheim an.
• Bauträger: Es gibt einige wenige Bauträger, die über Erfahrungen hinsichtlich der speziellen
  Anforderungen zur Barrierefreiheit und des altersgerechten Bauens für Pflegeimmobilien verfügen. Der potenzielle
  Investor sollte entsprechende Referenzen des Bauträgers prüfen.
• Betreiber: Es besteht grundsätzlich das Risiko einer Insolvenz des Heimbetreibers. Auch sind in
  letzter Zeit Betrugsfälle bei den Abrechnungen einzelner Pflegebetriebe aufgetreten, sodass diesen ihre
  Erlaubnis entzogen wurde. In derartigen Fällen muss der Anleger aufgrund von Leerstand Mietausfälle verkraften
  bis ein neuer Betreiber die Einrichtung zu u.U. auch anderen, weniger günstigen Konditionen übernimmt. Der
  Anleger sollte darauf achten, dass der Heimbetreiber schon langfristig erfolgreich am Markt ist und mehrere
  Pflegeheime betreibt. Als sicherer gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen
  Gesellschaftern. Bei privaten Heimbetreibern steht hingegen die Gewinn­erzielungs­absicht im Vordergrund. Sie
  genießen daher eine geringere Akzeptanz in der Bevölkerung.
• Standortveränderungen: Auch bei sorgfältiger Analyse besteht längerfristig immer die Gefahr,
  dass der Standort der Pflegeimmobilie unattraktiver wird, z.B. durch verschlechterte Infrastruktur oder
  Sozialstruktur.
• Rendite: Renditeprognosen werden generell bei allen Investments „schön gerechnet“ und sind
  häufig unvollständig. Der potenzielle Investor sollte die Prämissen und enthaltenen Angaben der Pflegeimmobilie
  daher sorgfältig prüfen oder einen Fachmann zu Rate ziehen.
• Zinsänderungsrisiko: Wie bei jeder Immobilie besteht auch bei Pflegeimmobilien im Falle der
  Fremdfinanzierung des Investments nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko, dass die Verlängerung des
  Kredits zu einem höheren Zinssatz erfolgt.
• Instandhaltung: Bedenken Sie, dass Sie als Eigentümer einer Pflegeimmobilie Kosten für die
  Instandhaltung des Objekts tragen.

Fazit

Ein Immobilien-Investment in Pflegeimmobilien
bzw. Pflegeappartements kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere auch zur Altersvorsorge. Zur Erfüllung kurzfristiger
Gewinnmaximierungsabsichten eignen sich Pflegeimmobilien hingegen nicht. Vor der Investition sollten Chancen und Risiken
sorgfältig abgewogen werden.

Um bereits mit geringeren Beträgen ein Immobilienportfolio aufzubauen, ist Crowdinvesting eine Alternative mit hohen Renditen. Die Investments werden nicht nur attraktiv verzinst, auch die Kapitalbindung
ist kürzer als beim Kauf von Pflegeappartements. Die Risiken sind für den Anleger zudem überschaubar.

Die Besteuerung der Zins- bzw. Veräußerungserträge erfolgt in Form von 25 % Abgeltungsteuer. Der individuelle
Steuersatz des Anlegers, der bei Mieteinnahmen und Pachteinkünften und bei Spekulationsgewinnen aus Verkäufen innerhalb
von 10 Jahren erhoben wird, liegt häufig deutlich höher.

Eine Plattform, die Immobilien-Crowdinvesting anbietet, ist das seit einigen
Jahren mit wachsendem Erfolg am Markt tätige Unternehmen BERGFÜRST.

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