Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Annette de los Santos, 16.11.2018

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Als Pflegeimmobilie werden Appartements verstanden, die sich in Alters- und Pflegeheimen, Wohnheimen mit angeschlossener Pflege oder in gemischten Heimen aus Wohnheim (betreutes Wohnen) und Pflegeheim befinden. Der interessierte Anleger kann in ein oder mehrere Appartements investieren.

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Aktuelle Marktsituation

Aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland steigt auch der Bedarf an Pflege­einrichtungen stetig.

Zwar steigt auch das Alter der Senioren, die in ein Pflegeheim umziehen. Es lag 2010 bei durchschnittlich 80 Jahren gegenüber 65 Jahren Anfang der 70er Jahre. Aufgrund des über­proportionalen Anstiegs der älteren gegenüber der jüngeren Generation steigt der Heimbedarf dennoch kontinuierlich. Dies wird sich in den nächsten 20 Jahren noch verstärken, wenn die Generation der „Babyboomer” 70 Jahre und älter sein wird.

Hinzu kommt, dass viele ältere Seniorenheime heutigen gesetzlich vorgeschriebenen Standards beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht entsprechen, aber aufgrund ihrer räumlichen Gegebenheiten auch nicht entsprechend umgerüstet werden können.

Es muss also für Ersatzbauten gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen Betreiber nicht finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How, Standort- und Marktanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.

Aus diesen Gründen hat sich in den letzten Jahren ein Markt an privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen konzipieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der Seniorenresidenzen auf mindestens 20 Jahre angemietet.

Prognose zum Pflegeheimbedarf bis 2030

Gemäß einer Studie der LBImmobilienbewertungsgesellschaft mbH (LB Immowert) aus dem Jahr 2013 wurde der zusätzliche Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland bis 2030 auf 190.000 ermittelt.

Der Bedarf ist allerdings in den einzelnen Regionen unterschiedlich.

Der größte künftige Bedarf wird demzufolge in den Ballungsräumen Berlin, Hamburg, Hannover und Köln sowie im Bundesland Nordrhein-Westfalen (Aachen, Kreise Recklinghausen, Wesel und Rhein-Sieg-Kreis) entstehen.

Lediglich in 7 von 412 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten wird ein Überangebot prognostiziert und zwar schwerpunktmäßig im südlichen Rheinland-Pfalz sowie Suhl und Chemnitz. Der Studie zufolge ist hier in kommenden Jahren mit verstärktem Wettbewerb zu rechnen, der zu Lasten älterer Pflegeheime gehen könnte.

Im gehobenen Marktsegment (Pflegeheime mit hochwertiger Ausstattung sowie neuere Pflegeheime) hat LB Immowert in den vergangenen Jahren einen Anstieg des Marktwertes auf mehr als 72.000 €/Bett beobachtet. Es ergab sich aus der Auswertung der unternehmenseigenen Datenbank ein durchschnittlicher Vervielfältiger von 12,5. Das Unternehmen geht von weiter steigenden Verviel­fältigern aus, zumal Pflegeheime bzw. -appartements als Investment zunehmend attraktiver werden.

Der Anteil der privaten Träger mit im Schnitt kleineren Pflegeheimen nimmt dabei stetig zu. Der Mangel an Pflegeplätzen könnte sich dadurch in Zukunft noch verstärken.

Vorteile eines Investments in Pflegeappartements

  • Kaufpreis: Pflegeappartements werden i.d.R. direkt vom Bauträger und damit provisionsfrei erworben.
  • Langfristige und indexierte Mieteinnahmen: Die Vermietung erfolgt nicht an Privatpersonen, sondern an den Betreiber des Pflegeheims. Der Mietvertrag wird meist auf 20 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung) abgeschlossen. Damit trägt der Investor kein Miet­ausfall­risiko, wenn das Appartement vorübergehend leer steht. Investitionen in Pflegeappartements sind aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung und des prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes weitgehend unabhängig von Konjunktur­schwankungen.
  • Gewinnbringender Verkauf: Künftige Preissteigerungen der Appartements sind aufgrund der Marktbedingungen wahrscheinlich, sodass auch der gewinnbringende Verkauf möglich ist.
  • Steuervorteile: Die Steuervorteile entsprechen denen von anderen Wohnimmobilien, d.h. Abschreibungen auf die Immobilie (2 % pro Jahr) sowie Zinsen bei einer Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, kann auch das bewegliche Inventar steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulations­frist ist ein eventueller Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.
  • Geringe laufende Zusatzkosten: Auch hier haftet der Vermieter für Mängel, die aber aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers zu keinen finanziellen Belastungen beim Investor führen. Der Verwaltungsaufwand für den Anleger ist deutlich geringer als bei regulären Wohnimmobilien, da die Verwaltung der Appartements dem Betreiber obliegt.
  • Belegungsrecht des Anlegers: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in dem i.d.R. vertraglich eingeräumten vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers, d.h. er oder seine Familienangehörigen können selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar.
  • Stabile Rendite: Die Renditen werden mit 4 % bis 6 %, teilweise bis zu 8 % angegeben.
  • Staatliche Förderung: Bestimmte Pflegeimmobilien werden zudem staatlich gefördert. Hierbei handelt es sich um stationäre Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime und psychiatrische Einrichtungen. Bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners übernimmt der Staat die Miete, d.h. die Förderung kommt dem Betreiber zugute und dieser hat damit ein geringeres Insolvenzrisiko. Allerdings sind dies Pflegeimmobilien, die kaum einzelne Appartements haben.

Risiken einer Kapitalanlage in Pflegeappartements

  • Lage: Wie bei anderen Immobilien auch ist die Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine vorteilhafte Investition entscheidend. Sie sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen. Darüber hinaus ist darauf zu achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht. Der Investor sollte sich überzeugen, dass eine solide Bedarfs­ermittlung erstellt wurde und ggf. zusätzliche Informationen beim Landratsamt einholen.
  • Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen Geschäfts­betrieb ermöglichen. Zu große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser sind längerfristig nicht rentabel. Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 80 bis 120 Appartements an.
  • Bauträger: Es gibt einige wenige Bauträger, die über Erfahrungen hinsichtlich der speziellen Anforderungen zur Barrierefreiheit und des altersgerechten Bauens verfügen. Der potenzielle Investor sollte entsprechende Referenzen des Bauträgers prüfen.
  • Betreiber: Es besteht grundsätzlich ein Insolvenzrisiko des Betreibers. Auch sind in letzter Zeit Betrugsfälle bei den Abrechnungen einzelner Pflegebetriebe aufgetreten, sodass diesen ihre Erlaubnis entzogen wurde. In derartigen Fällen muss der Investor Mietausfälle verkraften bis ein neuer Betreiber die Einrichtung zu u.U. auch anderen, weniger günstigen Konditionen übernimmt. Der Investor sollte darauf achten, dass der Betreiber schon mehrere Jahre erfolgreich am Markt ist und mehrere Heime betreibt. Als sicherer gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern. Bei privaten Betreibern steht hingegen die Gewinn­erzielungs­absicht im Vordergrund. Sie genießen daher eine geringere Akzeptanz in der Bevölkerung.
  • Standortveränderungen: Auch bei sorgfältiger Analyse besteht längerfristig immer die Gefahr, dass der Standort unattraktiver wird, z.B. durch verschlechterte Infrastruktur oder Sozialstruktur.
  • Rendite: Renditeprognosen werden generell bei allen Investments „schön gerechnet” und sind häufig unvollständig. Der potenzielle Investor sollte die Prämissen und enthaltenen Angaben daher sorgfältig prüfen oder einen Fachmann zu Rate ziehen.
  • Zinsänderungsrisiko: Wie bei jeder Immobilie besteht im Falle der Fremdfinanzierung des Investments nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko, dass die Verlängerung des Kredites zu einem höheren Zinssatz erfolgt. Dieses Risiko ist insbesondere beim derzeitigen Niedrig­zins­niveau relativ hoch.

Fazit

Ein Immobilien-Investment in Pflegeappartements kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere auch zur Altersvorsorge. Zur Erfüllung kurzfristiger Gewinnmaximierungsabsichten eignet es sich hingegen nicht. Vor der Investition sollten Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen werden.

Um bereits mit geringeren Beträgen ein Immobilienportfolio aufzubauen, ist Crowdinvesting eine Alternative mit hohen Renditen. Die Investments haben Anleihecharakter und werden attraktiv verzinst. Die Kapitalbindung ist kürzer als beim Kauf von Pflegeappartements und die Risiken sind für den Investor überschaubar. Die Besteuerung der Zins- bzw. Veräußerungserträge erfolgt in Form von 25 % Abgeltungsteuer. Der individuelle Steuersatz des Investors, der bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und bei Spekulationsgewinnen aus Verkäufen innerhalb von 10 Jahren erhoben wird, liegt häufig deutlich höher.

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Bild-Copyright: Diego Cervo / Shutterstock.com

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