Von Annette de los Santos – aktualisiert am 10.11.2022
Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Als Pflegeimmobilie werden Appartements verstanden, die sich in Alters-
und Pflegeheimen, Wohnheimen mit angeschlossener Pflege oder in gemischten Heimen aus Wohnheim (betreutes
Wohnen) und Pflegeheim befinden. Der interessierte Privatanleger kann in ein oder mehrere solcher
Pflegeimmobilien investieren und diese als Geldanlage nutzen, indem er von der Mietrendite profitiert.
Aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland steigt der Bedarf an Pflegeeinrichtungen stetig.
Zwar steigt auch das Alter der Senioren, die in ein Pflegeheim umziehen. Es lag 2010 bei durchschnittlich 80 Jahren
gegenüber 65 Jahren Anfang der 1970er. Aufgrund des überproportionalen Anstiegs der älteren Bevölkerung gegenüber der
jüngeren Generationen steigt der Bedarf an Pflegeheimen dennoch kontinuierlich. Dies wird sich in den nächsten 20 Jahren
noch verstärken, wenn die Generation der „Babyboomer“ 70 Jahre und älter sein wird.
Hinzu kommt, dass viele ältere Seniorenheime und Pflegeimmobilien heutigen gesetzlich vorgeschriebenen Standards
beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht entsprechen. Zudem können sie aufgrund
ihrer räumlichen Gegebenheiten auch oft nicht entsprechend umgerüstet werden.
Es muss also für Ersatzbauten bzw. neue Pflegeimmobilien gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen
Betreiber nicht finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How, Markt- und
Standortanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.
Aus diesen Gründen hat sich in jüngster Vergangenheit ein Markt an privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die
Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen
konzipieren und den Bau neuer Pflegeimmobilien realisieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der
Seniorenresidenzen auf mindestens 20 Jahre angemietet.
Laut dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018“ des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden bis 2030
knappe 180.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt.
Der Bericht zeigt jedoch auch, dass der Bedarf sich je nach Region unterschiedlich entwickeln wird. Der höchste absolute
Zusatzbedarf an Pflegeplätzen bis 2030 in Städten und Kreisen wird (in absteigender Reihenfolge) prognostiziert für:
Im Vergleich der Bundesländer verzeichnen Nordrhein-Westfahlen, Bayern und Baden-Württemberg den höchsten
prognostizierten Zusatzbedarf. Für Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen wird im Gegensatz der geringste
Bedarf bis 2030 vorhergesagt.
Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da immer mehr
Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor
alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch
nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine gewisse Nachfrage bestehen und Pflegeimmobiien lassen sich zurecht
als lukrativer Wachstumsmarkt für Privatanleger einstufen.
Belegungsrecht des Anlegers: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in
dem i.d.R. vertraglich eingeräumten vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers, d.h. er oder seine
Familienangehörigen können selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit
der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar.
Ein Immobilien-Investment in Pflegeimmobilien
bzw. Pflegeappartements kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere auch zur Altersvorsorge. Zur Erfüllung kurzfristiger
Gewinnmaximierungsabsichten eignen sich Pflegeimmobilien hingegen nicht. Vor der Investition sollten Chancen und Risiken
sorgfältig abgewogen werden.
Um bereits mit geringeren Beträgen ein Immobilienportfolio aufzubauen, ist Crowdinvesting eine Alternative mit hohen Renditen. Die Investments werden nicht nur attraktiv verzinst, auch die Kapitalbindung
ist kürzer als beim Kauf von Pflegeappartements. Die Risiken sind für den Anleger zudem überschaubar.
Die Besteuerung der Zins- bzw. Veräußerungserträge erfolgt in Form von 25 % Abgeltungsteuer. Der individuelle
Steuersatz des Anlegers, der bei Mieteinnahmen und Pachteinkünften und bei Spekulationsgewinnen aus Verkäufen innerhalb
von 10 Jahren erhoben wird, liegt häufig deutlich höher.
Eine Plattform, die Immobilien-Crowdinvesting anbietet, ist das seit einigen
Jahren mit wachsendem Erfolg am Markt tätige Unternehmen BERGFÜRST.
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