Von Lana Iliev – aktualisiert am 10.11.2022
Immobilien als Anlageklasse sind beliebt: Sie versprechen Sicherheit, Inflationsschutz und Unabhängigkeit
von der Börse. Nicht jede Anlageimmobilie ist aber ein gewinnbringendes Investment. Wie Sie richtig in
Immobilien investieren und was eine rentable Anlageimmobilie ausmacht, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Eine Anlageimmobilie, auch Renditeobjekt oder Zinshaus, ist eine Gewerbe- oder Wohnimmobilie, die als Geldanlage dient und nicht durch den
Eigentümer selbst genutzt wird. Sie dient einzig dem Zweck, mit Immobilien Geld zu verdienen.
Zumindest sind Anlageimmobilien zweifelsohne eine äußerst beliebte Kapitalanlage. Das rührt vor allem daher, dass
sie als Sachwert einen konkreten, echten Wert innehaben
und eine relative Wertbeständigkeit versprechen. Zudem ist der Immobilienmarkt weniger volatil als beispielsweise
der Aktienmarkt. Die Möglichkeit einer Immobilienblase sollten Sie dabei aber dennoch im
Auge behalten.
Momentan wirkt sich trotz Zinswende im Jahr 2022 die Geldpolitik
der EZB auf den Immobilienmarkt aus. Denn der (immer noch) recht niedrige
Leitzins verspricht günstige Kredite für den Immobilienerwerb und drückt gleichzeitig die Renditen anderer
Kapitalanlagen, wie beispielsweise Staatsanleihen.
Diese und andere Gegebenheiten treiben in Metropolen, wie Berlin oder München, die Kaufpreise in die Höhe.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Kapital in Anlageimmobilien anzulegen. Wir stellen Ihnen im Folgenden die gängigen
vor.
Bei einem Direktinvestment erwerben Sie ein Haus oder eine Wohnung. In diesem Fall stehen verschiedene Arten von
Anlageimmobilien zur Auswahl:
Jede Immobilienart bringt dabei verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. So bieten Mehrfamilienhäuser meist eine
lukrativere Rendite als Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Allerdings besteht bei ihnen auch eine höhere
Wahrscheinlichkeit von Leerstand.
Gewerbeimmobilien gelten im Vergleich zu Wohnimmobilien als riskanter, da sich der Markt für Büroflächen nur
schwierig vorhersagen lässt. Eine Investition in Gewerbeimmobilien bietet dementsprechend aber auch höhere Renditen.
Neben dem Kauf eines eigenen Anlageobjektes lässt sich Kapital auch indirekt in Anlageimmobilien anlegen. Auf diesem
Weg können Sie von geringeren Mindestanlagesummen und einer verkürzten Kapitalbindung profitieren.
Der geläufigste Weg, um indirekt in Immobilien zu investieren, sind Immobilienfonds. Hier übernimmt ein
Fondsmanager die Auswahl von Anlageimmobilien und Anleger verlassen sich auf die Expertise des Managers.
Gleichzeitig muss der Fondsmanager jedoch auch bezahlt werden und das schlägt sich in den Kosten, die der Anleger
trägt, nieder.
Zudem sind offene Immobilienfonds stets geschlossenen vorzuziehen, da letztere um einiges riskanter sind. Offene Immobilienfonds bringen derzeit
jedoch kaum Rendite ein. Auch das rührt unter anderem von dem derzeit erhöhten Interesse an Immobilieninvestments
aufgrund der niedrigen Zinsen her.
Eine Alternative mit besseren Renditeaussichten bietet inzwischen das Immobilien-Crowdinvesting. Auf von BERGFÜRST vermittelte Anlagemöglichkeiten
erhalten Anleger beispielsweise eine feste Verzinsung zwischen 5,0 % bis 7,0 % dafür,
dass sie Mezzanine-Kapital für Neubauprojekte
oder Bestandsimmobilien bereitstellen.
Beim Crowdinvesting können Sie problemlos eine gute
Risikostreuung erreichen, da bereits ab
10 € in Anlageimmobilien an unterschiedlichen Standorten investiert werden kann. Das ist möglich,
da sich eine große Gruppe von Anlegern über eine Online-Plattform zusammenschließt und die benötigten Beträge
gemeinsam aufbringt.
Ein weiterer Vorteil ist die Entscheidungsfreiheit, denn anders als es bei Immobilienfonds der Fall ist, entscheiden
die Anleger selbst, in welches Anlageobjekt sie investieren möchten. Die Laufzeiten der einzelnen Projekte liegt
dabei in der Regel zwischen einem und fünf Jahren. BERGFÜRST bietet zudem die Möglichkeit, Immobilienbeteiligungen
über den Sekundärmarkt jederzeit zum Verkauf anzubieten oder zu erwerben. Die Anleger sind daher, was die Laufzeiten
angeht, sehr flexibel.
Folgende Fragen können bei der Immobilienbewertung zu Rate gezogen werden:
Je mehr Einwohner die Region aufweist, desto größer ist auch die Zahl der potenziellen Mieter.
Empfohlen werden Städte mit 10.000 Einwohnern. Steigende Bevölkerungszahlen sind zudem ein positiver
Indikator.
Eine hohe Arbeitslosigkeit in der Region könnte die Zahlungsfähigkeit der Bewohner negativ
beeinflussen. Hier sollten auch zukünftige Gefahren, wie beispielsweise der Ausstieg aus der
Kohlekraft und die dadurch stark ansteigende Arbeitslosigkeit, berücksichtigt werden.
Ein beschwerlicher Weg in das nächstgelegene Stadtzentrum macht die Anlageimmobilie weniger
attraktiv.
Achten Sie darauf, wie es um Grünanlagen, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen,
Spielplätze, Arztpraxen und den Lärmpegel steht.
Experten empfehlen, den Mietspiegel für Tiefgaragen zu prüfen, da es hier keine Mietobergrenzen und
auch keinen Mieterschutz gibt. So lässt sich die aktuelle Nachfrage ohne Verfälschung ablesen.
Manche Straßen genießen einen schlechten Ruf, zum Beispiel aufgrund eines erhöhten
Kriminalitätsaufkommens.
Durch Bauschäden, veraltete Haustechnik oder energetische Sanierungen können hohe Kosten entstehen,
welche die Rendite schmälern.
Nebenkosten variieren: eine schlechte Dämmung führt beispielsweise zu höheren Heizkosten. Mieter
sind unter Umständen nicht gewillt, diese in Kauf zu nehmen. Diesbezügliche Informationen sind dem
Energieausweis der Immobilie zu entnehmen.
Eine Wohnung mit vielen Durchgangszimmern kann beispielsweise unattraktiv sein.
Diese Frage lässt sich mit dem sogenannten Mietmultiplikator oder Vervielfältiger beantworten.
Informieren Sie sich anhand alter Verträge über das Verhalten ehemaliger Pächter oder Mieter. Gab es
häufig Wechsel oder gab es möglicherweise Phasen des Leerstandes?
Anlageimmobilien erzeugen durch regelmäßige Miet- und Pachteinnahmen einen Cashflow für ihre Vermieter. Zudem lässt
sich auf die Wertsteigerung der Immobilie spekulieren. Doch nicht jedes Immobilienobjekt eignet sich auch als
Anlageimmobilie. Gerade beim Kauf von Renditeobjekten ist Vieles zu beachten.
Die Rendite einzelner Anlageimmobilien kann dabei sehr unterschiedlich ausfallen. Grund dafür sind verschiedene
Faktoren wie Renovierungs- und Sanierungskosten, sinkende oder gar ausbleibende Mieteinnahmen, Verwaltungskosten und
Mietniveau.
Einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses rentabel ist, bietet der Vervielfältiger.
Vervielfältiger =
Kaufpreis
Jahresnettokaltmiete
Der Vervielfältiger gibt an, in wie vielen Jahren der Kaufpreis mit den Mieteinnahmen erwirtschaftet ist. Es handelt
sich aber nur um eine grobe Kennzahl, da er sowohl die Nebenkosten für den Kauf (etwa für den Immobilienmakler) als
auch die Bewirtschaftungskosten nicht mit einbezieht. Der genauere Wert, der auch Kosten von Kaufpreis und Immobilie
mitkalkuliert, ist die Nettomietrendite.
Nettomietrendite =
Jahresnettokaltmiete
abzgl. Kosten
Kaufpreis inklusive Nebenkosten × 100 %
Handelt es sich beim Anlageobjekt um eine neue Eigentumswohnung, so wird als Daumenregel eine Nettomietrendite von
mindestens 3,5 % des Kaufpreises empfohlen. Für ältere Objekte sollte diese mit 6,0 % noch einmal höher
liegen.
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