Anlageimmobilien – Wie Sie rentable Objekte erkennen

Artikel von Lana Iliev; aktualisiert am 08.04.2022

Immobilien als Anlageklasse sind beliebt: Sie versprechen Sicherheit, Inflationsschutz und Unabhängigkeit
von der Börse. Nicht jede Anlageimmobilie ist aber ein gewinnbringendes Investment. Wie Sie richtig in
Immobilien investieren und was eine rentable Anlageimmobilie ausmacht, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist eine Anlageimmobilie?

Eine Anlageimmobilie, auch Renditeobjekt oder Zinshaus, ist eine Gewerbe- oder Wohnimmobilie, die als Geldanlage dient und nicht durch den
Eigentümer selbst genutzt wird. Sie dient einzig dem Zweck, mit Immobilien Geld zu verdienen.

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Sind Anlageimmobilien sinnvolle Kapitalanlagen?

Zumindest sind Anlageimmobilien zweifelsohne eine äußerst beliebte Kapitalanlage. Das rührt vor allem daher, dass
sie als Sachwert einen konkreten, echten Wert innehaben
und eine relative Wertbeständigkeit versprechen. Zudem ist der Immobilienmarkt weniger volatil als beispielsweise
der Aktienmarkt. Die Möglichkeit einer Immobilienblase sollten Sie dabei aber dennoch im
Auge behalten.

Momentan wirkt sich weiterhin die Nullzinspolitik
der EZB auf den Immobilienmarkt aus, weshalb Anlageimmobilien noch gefragter sind als üblich. Denn der niedrige
Leitzins verspricht günstige Kredite für den Immobilienerwerb und drückt gleichzeitig die Renditen anderer
Kapitalanlagen, wie beispielsweise Staatsanleihen.
Diese und andere Gegebenheiten treiben gerade in Metropolen, wie Berlin oder München, die Kaufpreise in die Höhe.

Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass trotz der Vorteile, die eine Investition in Immobilien bietet,
noch lange nicht jede Immobilie ein gutes Investment ist. Lesen Sie hier mehr über die Fallen, in die
Anleger beim Immobilienkauf tappen: Immobilien als Kapitalanlage

Wie können Sie in Anlageimmobilien investieren?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Kapital in Anlageimmobilien anzulegen. Wir stellen Ihnen im Folgenden die gängigen
vor.

1 | Direktes Investment

Bei einem Direktinvestment erwerben Sie ein Haus oder eine Wohnung. In diesem Fall stehen verschiedene Arten von
Anlageimmobilien zur Auswahl:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhäuser bzw. Doppelhaushälften
  • Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbeimmobilien wie Büroräume, Ladenflächen oder Lagerräume

Jede Immobilienart bringt dabei verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. So bieten Mehrfamilienhäuser meist eine
lukrativere Rendite als Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Allerdings besteht bei ihnen auch eine höhere
Wahrscheinlichkeit von Leerstand.

Gewerbeimmobilien gelten im Vergleich zu Wohnimmobilien als riskanter, da sich der Markt für Büroflächen nur
schwierig vorhersagen lässt. Eine Investition in Gewerbeimmobilien bietet dementsprechend aber auch höhere Renditen.

2 | Indirektes Investment – Fonds und Crowdinvesting

Neben dem Kauf eines eigenen Anlageobjektes lässt sich Kapital auch indirekt in Anlageimmobilien anlegen. Auf diesem
Weg können Sie von geringeren Mindestanlagesummen und einer verkürzten Kapitalbindung profitieren.

Immobilienfonds

Der geläufigste Weg, um indirekt in Immobilien zu investieren, sind Immobilienfonds. Hier übernimmt ein
Fondsmanager die Auswahl von Anlageimmobilien und Anleger verlassen sich auf die Expertise des Managers.
Gleichzeitig muss der Fondsmanager jedoch auch bezahlt werden und das schlägt sich in den Kosten, die der Anleger
trägt, nieder.

Zudem sind offene Immobilienfonds stets geschlossenen vorzuziehen, da letztere um einiges riskanter sind. Offene Immobilienfonds bringen derzeit
jedoch kaum Rendite ein. Auch das rührt unter anderem von dem derzeit erhöhten Interesse an Immobilieninvestments
aufgrund der niedrigen Zinsen her.

Immobilien-Crowdinvesting

Eine Alternative mit besseren Renditeaussichten bietet inzwischen das Immobilien-Crowdinvesting. Auf von BERGFÜRST vermittelte Anlagemöglichkeiten
erhalten Anleger beispielsweise eine feste Verzinsung zwischen 5,0 % bis 7,0 % dafür,
dass sie Mezzanine-Kapital für Neubauprojekte
oder Bestandsimmobilien bereitstellen.

Beim Crowdinvesting können Sie problemlos eine gute
Risikostreuung erreichen, da bereits ab
10 € in Anlageimmobilien an unterschiedlichen Standorten investiert
werden kann. Das ist möglich,
da sich eine große Gruppe von Anlegern über eine Online-Plattform zusammenschließt und die benötigten Beträge
gemeinsam aufbringt.


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Ein weiterer Vorteil ist die Entscheidungsfreiheit, denn anders als es bei Immobilienfonds der Fall ist, entscheiden
die Anleger selbst, in welches Anlageobjekt sie investieren möchten. Die Laufzeiten der einzelnen Projekte liegt
dabei in der Regel zwischen einem und fünf Jahren. BERGFÜRST bietet zudem die Möglichkeit, Immobilienbeteiligungen
über den Sekundärmarkt jederzeit zum Verkauf anzubieten oder zu erwerben. Die Anleger sind daher, was die Laufzeiten
angeht, sehr flexibel.

Wie erkennen Sie eine gute Anlageimmobilie?

Folgende Fragen können bei der Immobilienbewertung zu Rate gezogen werden:

1 | Makrolage

Wie viele Einwohner leben in der Region?

Je mehr Einwohner die Region aufweist, desto größer ist auch die Zahl der potenziellen Mieter.
Empfohlen werden Städte mit 10.000 Einwohnern. Steigende Bevölkerungszahlen sind zudem ein positiver
Indikator.

Wie steht es um die Arbeits­losigkeit?

Eine hohe Arbeitslosigkeit in der Region könnte die Zahlungsfähigkeit der Bewohner negativ
beeinflussen. Hier sollten auch zukünftige Gefahren, wie beispielsweise der Ausstieg aus der
Kohlekraft und die dadurch stark ansteigende Arbeitslosigkeit, berücksichtigt werden.

2 | Mikrolage

Wie steht es um die Verkehrs­anbindungen?

Ein beschwerlicher Weg in das nächstgelegene Stadtzentrum macht die Anlageimmobilie weniger
attraktiv.

Wie attraktiv ist die nähere Umgebung?

Achten Sie darauf, wie es um Grünanlagen, Einkaufs­möglichkeiten, Kindergärten, Schulen,
Spielplätze, Arztpraxen und den Lärmpegel steht.

Wie hoch sind die Preise für Tiefgaragen in der nächsten Umgebung?

Experten empfehlen, den Mietspiegel für Tiefgaragen zu prüfen, da es hier keine Mietobergrenzen und
auch keinen Mieterschutz gibt. So lässt sich die aktuelle Nachfrage ohne Verfälschung ablesen.

In welcher Straße liegt die Anlage­immobilie?

Manche Straßen genießen einen schlechten Ruf, zum Beispiel aufgrund eines erhöhten
Kriminalitäts­aufkommens.

3 | Zustand

Sind Sanierungen notwendig?

Durch Bauschäden, veraltete Haustechnik oder energetische Sanierungen können hohe Kosten entstehen,
welche die Rendite schmälern.

Sind die Nebenkosten hoch?

Nebenkosten variieren: eine schlechte Dämmung führt beispielsweise zu höheren Heizkosten. Mieter
sind unter Umständen nicht gewillt, diese in Kauf zu nehmen. Diesbezügliche Informationen sind dem
Energieausweis der Immobilie zu entnehmen.

Ist die Immobilie zeitgemäß geschnitten?

Eine Wohnung mit vielen Durchgangszimmern kann beispielsweise unattraktiv sein.

4 | Preis

Spiegelt der Kaufpreis die Marktsituation wieder?

Diese Frage lässt sich mit dem sogenannten Mietmultiplikator oder Vervielfältiger beantworten.

5 | Mieter & Pächter

Wie sah die Pacht- oder Mietstruktur in der Ver­gangen­heit aus?

Informieren Sie sich anhand alter Verträge über das Verhalten ehemaliger Pächter oder Mieter. Gab es
häufig Wechsel oder gab es möglicherweise Phasen des Leerstandes?

Was ist bei der Rendite zu beachten?

Anlageimmobilien erzeugen durch regelmäßige Miet- und Pachteinnahmen einen Cashflow für ihre Vermieter. Zudem lässt
sich auf die Wertsteigerung der Immobilie spekulieren. Doch nicht jedes Immobilienobjekt eignet sich auch als
Anlageimmobilie. Gerade beim Kauf von Renditeobjekten ist Vieles zu beachten.

Immobilienkäufer sollten etwa die zehnjährige Spekulationsfrist im Auge behalten. Wenn Sie
eine Immobilie in unter zehn Jahren mit einer Wertsteigerung verkaufen, verlangt der Fiskus eine Spekulationssteuer.

Die Rendite einzelner Anlageimmobilien kann dabei sehr unterschiedlich ausfallen. Grund dafür sind verschiedene
Faktoren wie Renovierungs- und Sanierungskosten, sinkende oder gar ausbleibende Mieteinnahmen, Verwaltungskosten und
Mietniveau.

Berechnung von Vervielfältiger und Nettomietrendite

Einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses rentabel ist, bietet der Vervielfältiger.

Vervielfältiger  =
Kaufpreis
/
Jahresnettokaltmiete

Der Vervielfältiger gibt an, in wie vielen Jahren der Kaufpreis mit den Mieteinnahmen erwirtschaftet ist. Es handelt
sich aber nur um eine grobe Kennzahl, da er sowohl die Nebenkosten für den Kauf (etwa für den Immobilienmakler) als
auch die Bewirtschaftungskosten nicht mit einbezieht. Der genauere Wert, der auch Kosten von Kaufpreis und Immobilie
mitkalkuliert, ist die Nettomietrendite.

Nettomietrendite  =
Jahresnettokaltmiete
abzgl. Kosten

/
Kaufpreis inklusive Nebenkosten
 × 100 %

Eine detaillierte Beschreibung, wie Sie die zu erwartende Nettorendite einer Anlageimmobilie errechnen,
finden Sie im Beitrag Immobilienrendite.

Handelt es sich beim Anlageobjekt um eine neue Eigentumswohnung, so wird als Daumenregel eine Nettomietrendite von
mindestens 3,5 % des Kaufpreises empfohlen. Für ältere Objekte sollte diese mit 6,0 % noch einmal höher
liegen.

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