Was sind nachhaltige Immobilien – und wie kann ich von ihnen profitieren?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 30.11.2023

Nicht nur der Verkehr und die Industrie sind große Klimasünder. Gebäude tragen ebenfalls erheblich zu den weltweiten
CO2-Emissionen bei – der Immobiliensektor macht dabei sogar laut dem UN-Umweltprogramm UNEP einen Anteil von knapp
40 % aus^[1]. Klar ist deshalb: Es braucht
künftig nachhaltige, grüne Immobilien. Angesichts dieser Perspektiven dürften die
Wertentwicklung und die Renditechancen für Immobilieninvestoren in der Zukunft riesig sein.

Doch was macht grüne Immobilien genau aus? Wie kann ich von ihnen profitieren? Und was muss ich bei einem solchen
Immobilieninvestment beachten? Wir erklären es Ihnen!

Wie kann ich in nachhaltige Immobilien investieren? Zur Übersicht

Wie erkenne ich nachhaltige Immobilien? Was Sie
beachten sollten

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Was macht nachhaltige Immobilien aus?

Nachhaltige Immobilien haben, wie Sie bereits vermuten, einen möglichst geringen CO2-Ausstoß – sowohl
während ihrer
Errichtung, während der Nutzung als auch bei ihrem späteren Abbau. Der gesamte Lebenszyklus sollte
daher nachhaltig
sein.

Besonders nachhaltige Materialien sind hier entscheidend. So gilt Beton als klimaschädlich, weil bei
seiner Produktion
unweigerlich CO2 emittiert wird – selbst wenn die Energie für diesen Prozess klimaneutral ist. Die Zementindustrie ist Schätzungen zufolge für ganze 6 % der globalen CO2-Emissionen verantwortlich.

Kreislaufwirtschaft im Immobiliensektor

Dieses Problem sieht Immobilienexpertin und Head of Digital Research bei der Immobilien Zeitung Ingeborg Maria
Lang
ebenfalls. Wichtig bei nachhaltigen Immobilien sei „wie viel CO2 beim Bau oder der Beschaffung der Materialien
ausgestoßen wird“, sagt sie im Gespräch mit der Ratgeber-Redaktion von BERGFÜRST^[2]. Solche Fragen sollten künftig in
der Immobilienwirtschaft eine Rolle spielen.

Aufgrund des enormen Materialeinsatzes in der Immobilienbranche und fehlender Beton-Alternativen (siehe Infokasten)
kommt die Kreislaufwirtschaft („Circular Economy“) immer stärker zum Tragen: Hier werden Rohstoffe
sowie fertige
Bauelemente nachhaltig genutzt. Um zirkuläres Bauen zu etablieren, sind aber schadstofffreie, trennbare und
recycelbare
Baumaterialien entscheidend. Oft ist hier die Rede von „Cradle to Cradle“ („C2C“).

Expertin: „Immobilie als Materiallager“ betrachten

Auch Immobilienexpertin Lang verweist auf eine „zirkuläre Rendite“, die bei der Bewertung nachhaltiger
Immobilien eine
Rolle spielen sollte. Der Immobilienwert entstehe „nicht nur durch Grundstücks- und Herstellungskosten“, sagt sie.
Entscheidender sei, was eine „Immobilie als Materiallager“ wert sei. „Entwickler sollten mehr
einpreisen, wie die
Immobilie bzw. die verbauten Materialien nach Ablauf der Nutzung wiederverwendet werden können“, so Lang.

Die Immobilienentwicklung folglich „viel stärker von der Materialbeschaffung bis zur Materialverwertung denken: Wir
betrachten im Lebenszyklus einer Immobilie aktuell nur einen Ausschnitt, aber nicht den gesamten Materialkreislauf“,
sagt die Expertin.

Wir betrachten im Lebenszyklus einer Immobilie aktuell nur einen Ausschnitt, aber nicht den gesamten
Materialkreislauf.

Energieeffizienz von Immobilien

Neben der Nachhaltigkeit beim (Ab-)Bau von Immobilien spielen Fragen der Energieeffizienz eines Gebäudes eine wichtige
Rolle. So gilt die energetische Sanierung von Bestandsbauten als entscheidender Baustein für einen
nachhaltigen
Immobiliensektor^[4].

In Deutschland ist die Energieeffizienz eines Gebäudes für Sie an der sogenannten
Energieeffizienzklasse erkennbar. Für
energetische Sanierungen oder den Bau neuer energieeffizienter Immobilien stellt die Förderbank KfW zinsgünstige
Darlehen bereit, sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen.

Wie kann ich in nachhaltige Immobilien investieren?

Sie haben mehrere Möglichkeiten, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Eine Übersicht:

Direkte Investition in nachhaltige Immobilien

Der klassische Weg. Sie können eine nachhaltige Immobilie kaufen, etwa ein Wohnhaus oder ein
Gewerbegebäude. Vorteil für
Sie ist, dass Sie die volle Kontrolle über die Immobilie behalten. Sie können sie selbst nutzen oder vermieten und von
Mieteinnahmen sowie potenziellen Wertsteigerungen profitieren.

Sie können Ihre Immobilie nachhaltig machen, indem Sie das Objekt energetisch sanieren und erneuerbare Energien nutzen.
Sie können jedoch auch in Immobilien investieren, die bereits jetzt nachhaltigen Standards entsprechen. Achten Sie
hierbei auf die Energieeffizienzklasse sowie Nachhaltigkeitszertifizierungen (siehe unten).

Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind
Investmentfonds, die
in eine Vielzahl von Immobilienprojekten investieren, verteilt über
verschiedene Standorte und Immobilienarten. So können Sie Ihr Geld folglich in nachhaltige Wohnungen, Gewerbeimmobilien
oder Pflegeappartements anlegen. Sie als Anlegerin
oder Anleger können jederzeit Anteile kaufen und verkaufen, was Ihnen
Flexibilität bringt.

Der Immobilienbestand grüner Fonds ist nach
ESG-Kriterien zertifiziert. Beachten Sie aber: Wie nachhaltig ein solches
Investment tatsächlich ist, lässt sich oft nicht genau sagen. Lesen Sie sich die Fondsunterlagen sorgfältig durch und
achten Sie auf entsprechende Zertifizierungen, um Greenwashing bei nachhaltigen Immobilieninvestments
zu vermeiden.

Eine Alternative zu nachhaltigen Immobilienfonds stellen nachhaltige Immobilien-ETF dar – bei diesen investieren Sie
jedoch nicht in grüne Immobilienprojekte, sondern in Aktien von nachhaltigen Unternehmen aus dem
Immobiliensektor.
Immobilien-ETF sind günstiger als Immobilienfonds, weil
hier kein Fondsmanagement bezahlt werden muss. Stattdessen läuft
die Auswahl passiv – es wird ein Aktienindex nachgebildet, Sie investieren folglich in sämtliche in dem Index gelistete
Firmen.

Immobilien-Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting können Sie gemeinsam mit anderen Investorinnen und Investoren in nachhaltige Immobilienprojekte
investieren. Das ist oft bereits mit kleineren Beträgen möglich. Hier gibt es Crowdinvesting-Plattformen, die auf
nachhaltige Immobilien spezialisiert sind und Projekte mit einem Fokus auf Umwelt- und Sozialverträglichkeit anbieten.
Crowdinvesting für nachhaltige Infrastruktur oder Windparks gibt es ebenso.

Grundsätzlich gilt: Ihr Anlageerfolg hängt vom Erfolg eines Immobilienprojekts ab. Scheitert es, droht
Ihnen als
Anlegerin oder Anleger ein Totalverlust. Allerdings gibt es hier auch große Unterschiede in der Art der Besicherung – im
Regelfall legen Sie Ihr Geld in sogenannte Nachrangdarlehen an. Im Falle einer Insolvenz eines
Projektes werden Sie daher erst nach allen anderen Gläubigern bedient.

Anders sieht es indes bei BERGFÜRST aus, der
Plattform für digitale Immobilien-Investments. Hier können Sie bereits ab
10 € in verzinsliche Teilbeträge aus einem besicherten Kredit investieren, was den Anlegerschutz für Sie erhöht. Es
gilt dennoch: Investieren Sie nur Geld, das Sie im Notfall entbehren können und diversifizieren Sie Ihr Portfolio.

Welche Vorteile bringen mir nachhaltige Immobilien in der Geldanlage?

Nachhaltige Immobilien können Ihnen eine Reihe von Vorteilen bringen. Eine Übersicht:

1. Wertsteigerung: Nachhaltige Immobilien haben oft eine höhere Wertentwicklung. Das liegt daran,
   dass sie in der
   Regel energieeffiziente Technologien verwenden, gut gewartet sind und die Materialien über die Nutzungsdauer der
   ursprünglichen Immobilie hinaus verwendet werden können.
2. Wohnkomfort: Grüne Immobilien sind oft besser isoliert, haben ein gesünderes Raumklima und
   bieten
   weitere Features, die den Wohnkomfort erhöhen. Dadurch kann es leichter sein, Mieter zu finden und sie
   langfristig zu halten.
3. Niedrigere Betriebskosten: Energieeffiziente Gebäude haben einen geringeren Energieverbrauch
   und daher
   niedrigere Betriebskosten. Das kommt sowohl Ihnen als Eigentümern als auch Ihren Mietern zugute, da sie eine
   geringere
   Nebenkostenabrechnung erhalten.
4. Zukunftssicherheit: Nachhaltige Immobilien sind auf die Anforderungen der Zukunft vorbereitet.
   So sind sie oft
   besser gegen steigende Energiekosten sowie strengere Umweltauflagen abgesichert, was die künftigen
   Investitionskosten senkt.
5. Beitrag zum Klimaschutz: Investitionen in nachhaltige Immobilien tragen aktiv zur Reduktion des
   CO2-Ausstoßes
   und zum Erreichen der Klimaziele bei. Hier
   unterscheiden sich die Immobilieninvestments deutlich. Wenn Ihnen die
   klimafreundlichen Gesichtspunkte Ihres Investments wichtig sind, sollten Sie die entsprechenden Zertifizierungen
   beachten (siehe unten).

Wie kann ich nachhaltige Immobilien erkennen?

Es ist nicht leicht, tatsächlich nachhaltige Immobilien zu erkennen. Wir erklären Ihnen, welche Faktoren und
Zertifizierungen Sie dabei beachten sollten. Wie bei anderen nachhaltigen Geldanlagen spielen die
ESG-Kriterien hier ebenfalls eine Rolle. Sie beziehen sich auf Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle
Unternehmensführung.

Zentrales Regelwerk für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft ist die EU-Taxonomie. Fonds fallen zudem
unter die
Offenlegungspflichten der EU. Daneben gibt es noch Nachhaltigkeitszertifizierungen,
auf die Sie bei einem Investment
achten sollten.

Doch der Reihe nach:

EU-Taxonomie

Die EU-Taxonomie ist ein Klassifikationssystem, das privaten und institutionellen Investoren dabei hilft, nachhaltige
Investments zu erkennen. Die Anwendung dieses Standards ist zwar freiwillig – allerdings dürfen nur
Investitionen
ausdrücklich als „nachhaltig“ gekennzeichnet werden, die unter die Taxonomieregeln fallen^[5].

Folgende Taxonomieregeln greifen bei nachhaltigen Immobilien: Im Fall von Bestandsgebäuden muss die
Energieeffizienzklasse A entsprechen. Wenn das nicht der Fall ist, muss das Objekt mindestens zu den besten 15 %
des nationalen Bestands zählen.

Bei Neubauten muss der Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter den nationalen Anforderungen für
Niedrigenergiegebäude
liegen. Für Neubauten und Renovierungen sind zudem Recyclingquoten von mindestens 70 % für Bau- und
Abbruchmaterialien
vorgeschrieben. Der Einsatz von Asbest und anderen Gefahrstoffen ist derweil untersagt.

Transparenz- bzw. Offenlegungspflichten

Die Offenlegungsverordnung („Sustainable Finance Disclosure Regulation“, „SFDR“) greift für alle Fondsanbieter in der
EU. Sie müssen offenlegen, wie sie mit Nachhaltigkeitsrisiken umgehen, bestimmte
Transparenzverpflichtungen erfüllen
sowie ihre Produkte in spezifische Nachhaltigkeitskategorien einordnen^[7].

Die SFDR klassifiziert Immobilienfonds in drei Hauptkategorien, die unterschiedlichen Transparenzstandards unterliegen:

1. Artikel 6: Hier wird dargelegt, ob und wie Nachhaltigkeitsrisiken im Investmentprozess des
   Immobilienfonds
   berücksichtigt werden. Falls sie nicht berücksichtigt werden, muss das klar begründet werden.
2. Artikel 8: Wenn Immobilienfonds Produkte bewerben, die bestimmte Nachhaltigkeitsmerkmale
   aufweisen, müssen diese
   Attribute transparent dargestellt und im Jahresbericht erläutert werden. Artikel-8-Fonds werden oft als
   „hellgrün“ bezeichnet.
3. Artikel 9: Besondere Anforderungen gelten, wenn Immobilienfonds nicht nur bestimmten
   Nachhaltigkeitskriterien
   entsprechen, sondern sich auch einem konkreten, nachhaltigkeitsbezogenen Anlageziel verpflichten. Fonds nach
   Artikel 9 werden oft als „dunkelgrün“ bezeichnet, die Pflichten dieses Artikels gelten als die strengsten.

Zertifizierungen und Prüfsiegel

Unabhängige Nachhaltigkeitszertifizierungen wie das deutsche Zertifizierungssystem der DGNB, das
amerikanische Pendant
LEED und das britische Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM bieten Ihnen eine Orientierung
und ermöglichen es, die
Nachhaltigkeit von Gebäuden objektiv zu bewerten. Je nach Siegel variieren die Anforderungen an nachhaltige Immobilien.
Ein Überblick:

Bild-Copyright: © PantherMedia / bilanol.i.ua

Quellenangaben

1. UNEP: 40 % of emissions come from real estate; here’s how the sector can
   decarbonize
2. Immobilienexpertin Lang: So sieht das Quartier der
   Zukunft aus
3. McDonough, W., Braungart, M. (2010). Cradle
   to Cradle: Remaking the Way We Make Things. New York City: Farrar, Straus and Giroux.
4. KfW: Die Effizienzhaus-Stufen für bestehende Immobilien und Baudenkmale
   
5. DGNB: Die Anforderungen der EU-Taxonomie
6. DGNB: Studie zur Circular Economy-Taxonomie: Gebäude erfüllen
   EU-Vorgaben nicht
7. Verordnung (EU) 2019/2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019
   über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor
8. DGNB: Das Wichtigste zur DGNB-Zertifizierung
9. U.S. Green Building Council: LEED certification for residential
10. BRE: BREEAM