Endfälliges Darlehen: Wann es sich für Sie lohnen kann

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.03.2025

Das Wichtigste in Kürze
  1. Tilgung am Laufzeitende: Die gesamte Kreditsumme wird erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt, während vorher nur Zinsen anfallen.
  2. Konstante Zinszahlungen: Da keine Tilgung erfolgt, bleiben die Zinszahlungen während der gesamten Laufzeit gleich.
  3. Tilgungsersatzprodukte: Oft werden Bausparverträge oder Lebensversicherungen genutzt, um die Tilgungssumme anzusparen.
  4. Steuervorteile bei Vermietung: Die Zinsen können steuerlich abgesetzt werden, was für Investoren attraktiv sein kann.
  5. Risiken: Es besteht das Risiko, dass die Mittel zur Endtilgung nicht ausreichen, weshalb eine solide Finanzplanung wichtig ist.

Wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen möchten, benötigen Sie einen Immobilienkredit. So weit, so gut. Die entscheidende
Frage sind aber die genauen Konditionen Ihres Kredits. In der Regel greifen Immobilieneigentümer auf ein
Annuitätendarlehen zurück, bei dem sie regelmäßige Tilgungsraten für die Finanzierung einer Immobilie zahlen. In manchen
Fällen eignet sich ein endfälliges Darlehen eher.

Doch wie funktioniert so ein Darlehen genau? Wo liegen seine Vor- und Nachteile? Und wann kann sich ein endfälliges
Darlehen wirklich für mich lohnen? Wir zeigen es Ihnen.

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Lohnt sich ein endfälliges Darlehen für Sie? Wann der Kredit sinnvoll ist

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Wie funktioniert ein endfälliges Darlehen?

Nehmen Sie ein endfälliges Darlehen auf, müssen Sie den gesamten Darlehensbetrag erst am Ende der Laufzeit
tilgen[1]. Im
Gegensatz dazu zahlen Sie bei einem Tilgungsdarlehen – auch Annuitätendarlehen genannt – regelmäßig Teile der
Forderung zurück.

Das endfällige Darlehen wird daher als tilgungsfreies Darlehen, Fälligkeitsdarlehen
oder Festdarlehen bezeichnet[2].
Während der Kreditlaufzeit müssen Sie nur die regelmäßigen Zinszahlungen überweisen, die Zinsen bleiben
derweil
konstant. In der Regel können Sie zudem beim endfälligen Darlehen keine Sondertilgungen leisten, also keine höheren
Tilgungszahlungen als vereinbart.

Dafür hat das endfällige Darlehen aber einige Vorteile, von denen Sie profitieren können. Unter anderem kann es sich als
Steuersparmodell eignen. Mehr dazu lesen Sie hier.

Zinslast und Tilgungsanteil über die Laufzeitdauer

Endfälliges Darlehen
Quelle: Eigene Recherche

Exkurs: Lebensversicherung als Kreditsicherheit?

Ihre Bank erwartet von Ihnen als Privatperson normalerweise, dass Sie alternative Sicherheiten für die
endfällige
Tilgung bieten. Dazu zählen oft ein Bausparvertrag, eine private Rentenversicherung oder eine
Kapitallebensversicherung.

Die Idee dahinter: Sie zahlen während der Laufzeit des Darlehens in diesen Vertrag ein und verwenden das angesparte
Kapital am Laufzeitende, um das Darlehen abzulösen. Heutzutage lohnt sich dieses Kombimodell jedoch
nicht mehr. Das
endfällige Darlehen als Einzelvertrag kann sich dennoch rentieren (siehe unten).

Dabei war eine Lebensversicherung in der Vergangenheit als Tilgungsersatz durchaus sinnvoll: Bis zum Jahr 2004 wurden ab
dem zwölften Jahr keine Steuern mehr auf die Erträge aus Lebensversicherungen erhoben. Das ist heute jedoch nicht mehr
der Fall.

Hinzu kommen die geringen Zinsen auf Sparverträge aufgrund der langjährigen Nullzinspolitik[3]. So lag die
Garantieverzinsung vergangenes Jahr nur bei 0,25 %. Zwar könnten die Zinsen wieder steigen. Dennoch ist fraglich,
ob sich das Modell einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz bald wieder lohnt. Ähnliches gilt heute für
Bausparverträge oder Rentenversicherungen: Mit den geringen Zinssätzen ist es für Sie äußerst schwierig, einen
rentablen Tilgungsersatz zu gestalten.

Zwar können Sie auch einen ETF-Sparplan
abschließen und diesen über die Laufzeit des Darlehens besparen.
Allerdings kann das riskant sein, weil Sie nicht vorhersagen können, ob Sie sich zum Zeitpunkt der Tilgung auf
einem Börsenhoch oder -tief befinden. Grundsätzlich sollten Sie mindestens zehn Jahre für Ihre Geldanlage mit
ETF einplanen – für kürzere Laufzeiten lohnt sich der Sparplan nicht. Außerdem akzeptieren Banken in der Regel
einen solchen Fondssparplan wegen der Volatilität nicht als Kreditsicherheit. Hier müssen Sie
zusätzliche Sicherheiten leisten[4].


Für wen lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen lohnt sich in den meisten Fällen nicht für Sie. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, in denen Sie
es in Betracht ziehen sollten. Ein Überblick:

Zwischen- und Anschlussfinanzierung

Sie können ein endfälliges Darlehen zur Zwischenfinanzierung im Fall eines finanziellen Engpasses
nutzen. Zum Beispiel,
wenn Sie das Geld aus einer Lebensversicherung benötigen, deren Laufzeit aber erst in einigen Jahren endet.

Die vorzeitige Auflösung der Lebensversicherung ist mit großen Verlusten verbunden. Das können Sie mit einem endfälligen
Darlehen umgehen: Die Lebensversicherung wird in das endfällige Darlehen eingebunden; bei Auszahlung der
Lebensversicherung nutzen Sie diese nun zur Tilgung des Darlehens.

Auch bei einer Anschlussfinanzierung kann ein endfälliges Darlehen sinnvoll sein. Zumindest wenn der
Restbetrag
überschaubar ist.

Ebenso können Sie ein endfälliges Darlehen nutzen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, aber Ihr altes Haus oder Ihre
Eigentumswohnung noch nicht verkauft haben – etwa, weil Sie auf einen höheren Verkaufspreis spekulieren. In dem Fall
können Sie ein endfälliges Darlehen aufnehmen, mit dem Sie die Finanzierung der neuen Immobilie stemmen und das Darlehen
aus dem Verkaufserlös tilgen.

Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien

In Verbindung mit der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie können Sie das endfällige Darlehen als
Steuersparmodell nutzen. Die fälligen Schuldzinsen sind in diesem Fall als Werbungskosten steuerlich
absetzbar[5]. Dafür
reichen Sie eine Zinsbescheinigung ein, die Sie einfach bei Ihrer Bank oder Sparkasse anfordern können. Womöglich fallen
hierfür jedoch Kosten an.

Die Zinszahlungen können so mit den Mieteinnahmen gegengerechnet werden, womit Sie Ihre Mietrendite steigern. Da die
Zinslast bei endfälligen Darlehen oft höher ist als bei Annuitätendarlehen und über die Dauer der Laufzeit konstant
bleibt (siehe nächster Abschnitt), lohnt sich die steuerliche Absetzbarkeit hier besonders. So können
Sie regelmäßig
ordentliche Zinszahlungen geltend machen.

Wichtig dafür ist jedoch, dass Sie die Immobilie tatsächlich vermieten, Eigentümerin bzw. Eigentümer der Immobilie sind
und den Darlehensvertrag auf Ihren Namen abgeschlossen haben, Sie also auch der Darlehensnehmer sind.

Da Sie als Vermieter auch die Zinskosten eines Annuitätendarlehens von der Steuer abziehen können, lohnt sich
das Steuersparmodell „endfälliges Darlehen“ nicht immer. Sie sollten zuvor von Ihrem Steuerberater prüfen
lassen, ob das Darlehen tatsächlich sinnvoll ist.

Exkurs: Endfällige Darlehen für Projektentwickler

Deutlich häufiger als private Häuslebauer nutzen professionelle Projektentwickler endfällige Darlehen. Sie profitieren
besonders von der finanziellen Flexibilität. Während der Laufzeit können sie so noch weitere Projekte
realisieren, weil
sie nur die Schuldzinsen zahlen müssen. So können sie ihre Rendite deutlich steigern.

In der Regel tilgen Projektentwickler das endfällige Darlehen aus dem Verkauf der finanzierten
Immobilie. Anders als
Privatinvestoren verfügen Projektentwickler über eine längere Erfahrung und ein höheres Eigenkapital, mit dem sie ein
endfälliges Darlehen in der Regel auch tilgen können, selbst wenn der erzielte Verkaufserlös geringer ist als
ursprünglich erwartet.

Auf der Plattform für digitale Immobilieninvestments BERGFÜRST nutzen Projektentwickler
ebenso endfällige
Darlehen. Konkret investieren eine Vielzahl von Anlegerinnen und Anlegern in Teilforderungen eines
besicherten
Bankdarlehens. Mit diesem realisieren die Entwickler beispielsweise den Ankauf eines Grundstücks.
Das Darlehen
zahlen die Projektentwickler den Investorinnen und Investoren am Laufzeitende mit einer endfälligen Verzinsung
und feststehenden Zinssätzen von bis zu p.a. zurück, oft durch den
Verkauf des finanzierten Projekts.

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Wie unterscheidet sich ein endfälliges Darlehen von
einem Annuitätendarlehen?

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer während der Laufzeit des
Darlehens nur
die Zinsen. Die Tilgungssumme wird erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Beim
Annuitätendarlehen zahlen Sie hingegen
regelmäßige Raten – Annuitäten – während der Laufzeit des Darlehens, die aus einem Zinsanteil und einem
Tilgungsanteil
bestehen.

Beim endfälligen Darlehen sind die Raten während der Laufzeit entsprechend niedriger als beim
Annuitätendarlehen. Am
Ende der Laufzeit des endfälligen Darlehens müssen Sie jedoch die gesamte Tilgung auf einmal zurückzahlen, während beim
Annuitätendarlehen die Tilgung über die gesamte Laufzeit verteilt ist. Der fällige Zinsbetrag sinkt im Laufe der Zeit,
weil der Kreditbetrag durch die regelmäßige Tilgung abnimmt. Die Tilgungsrate steigt im selben Zuge.

Anbei finden Sie eine Übersicht, wie sich endfällige Darlehen und Annuitätendarlehen in der Praxis unterscheiden. In dem
Beispiel liegt die Kreditsumme bei 100.000 €, die Kreditlaufzeit bei zehn Jahren und der Effektivzins bei
3,5 % pro
Jahr. Die Zinszahlungen werden monatlich geleistet.

Sie sehen, dass sich die Zinszahlungen und Tilgungsraten deutlich unterscheiden. Beim endfälligen Darlehen haben Sie am
Laufzeitende nur die Zinsen von knapp 34.500 € bezahlt, Ihre Restschuld liegt bei 100.000 €. Anders sieht es
beim
Annuitätendarlehen aus.

In unserem Beispiel haben Sie keine Restschuld mehr, weil Sie jährlich knapp 12.000 € in Raten
zahlen, sowohl für die
Darlehenszinsen als auch für die Tilgung. Der Zinsbetrag sinkt von Jahr zu Jahr, während Ihr Tilgungsbetrag in gleichem
Zuge zunimmt. Insgesamt liegt die Zinssumme ebenso unterhalb des Betrags des endfälligen Darlehens.

Gut zu wissen: Die Laufzeiten der beiden Darlehensformen können theoretisch bei bis zu 20 oder
25 Jahre liegen.
Allerdings wird ein endfälliges Darlehen häufig zur Zwischen- oder Anschlussfinanzierung genutzt. In der Praxis
findet man daher oft nur Laufzeiten von etwa fünf Jahren.

Rechner zum endfälligen Darlehen

Sie können den Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und einem endfälligen Kredit auch einfach berechnen. Nutzen Sie
dazu unseren Rechner. Hier müssen Sie lediglich Darlehensbetrag, gewünschte Laufzeit als auch den Zinssatz eingeben,
tragen Sie zudem die Tilgungsrate Ihres Annuitätendarlehens ein.

Welche Vorteile bringt ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliger Kredit bringt Ihnen einige Vorteile. Ein Überblick:

  1. Monatliche Raten: Da Sie während der Laufzeit des Darlehens nur Zinszahlungen leisten, sind die
    monatlichen
    Raten in der Regel niedriger als bei einem Tilgungsdarlehen. Das erhöht Ihre finanzielle Flexibilität, zumindest
    während der Laufzeit. Das spielt besonders für Projektentwickler eine wichtige Rolle.
  2. Planbarkeit: Ein endfälliges Darlehen kann Ihnen langfristige Planungssicherheit geben. Sie
    müssen sich während
    der Laufzeit des Darlehens keine Gedanken über Tilgungsraten machen. Wenn Sie damit rechnen, dass Sie mit dem
    Verkaufserlös Ihren Kredit am Ende der Laufzeit zurückzahlen, kann ein endfälliges Darlehen sinnvoll sein. Auch
    können Sie Ihre Mieteinnahmen während der Laufzeit etwa an der Börse anlegen (etwa in einen Aktienfonds), um mit
    dem erwirtschafteten Ertrag das Darlehen am Ende zu tilgen.
  3. Steuervorteile: Die Zinszahlungen des endfälligen Darlehens können Sie steuerlich absetzen –
    zumindest wenn Sie
    die Immobilie zur Vermietung finanzieren (siehe unten).

Welche Nachteile hat ein endfälliges Darlehen?

Endfällige Darlehen bergen auch einige Risiken für Sie, die Sie kennen sollten. Ein Überblick über die größten
Nachteile:

  1. Zinsen: Für endfällige Darlehen müssen Sie tendenziell höhere Zinsen als für Annuitätendarlehen
    zahlen.
    Schließlich trägt die Bank das Risiko, dass Sie den gesamten Betrag erst am Ende der Laufzeit zurückzahlen.
    Ohnehin bleiben die zu zahlenden Zinsen während der Laufzeit konstant hoch. Anders als bei einem
    Annuitätendarlehen sinken sie nicht.
  2. Rückzahlung: Doch nicht nur für die Bank steigt das Risiko – auch für Sie. So müssen Sie
    sicherstellen, den
    gesamten Betrag am Ende der Laufzeit zurückzuzahlen[6]. Das kann zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Eine
    ordentliche Planung ist beim endfälligen Darlehen essentiell.
  3. Keine Sondertilgung: Bei endfälligen Darlehen ist eine Sondertilgung des Darlehensbetrags im
    Regelfall
    ausgeschlossen. Anders als bei einem Tilgungsdarlehen können Sie folglich nicht die Laufzeit des Darlehens
    verkürzen.

Bild-Copyright: © PantherMedia / itchaznong (YAYMicro)

Quellenangaben

  1. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 249
  2. Tietgen, A.,
    Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 62
  3. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 250 f.
  4. Geyer,
    H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 252
  5. Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
    Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
    Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 314 f.
  6. Tietgen, A.,
    Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 62

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