So berechnen Sie ganz einfach Ihre Mietrendite!

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.05.2024

Sie möchten in Immobilien investieren? Das kann eine sinnvolle Idee sein. Doch vor dem Immobilienkauf sollten Sie sich
über einige Kennziffern im Klaren sein – allen voran die sogenannte Mietrendite. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was
die Zahl aussagt und wie Sie die Mietrendite berechnen können.

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Was ist die Mietrendite genau?

Die Mietrendite ist eine Kennzahl für Sie als Immobilienanlegerin oder Immobilienanleger und gibt Auskunft darüber, ob
sich eine Immobilienanlage lohnt oder
nicht. Sie kann Ihnen daher beim Immobilienkauf eine Orientierung bieten, die
richtige Entscheidung zu treffen.

Konkret setzt die Mietrendite den Ertrag, den Sie als Eigentümerin oder Eigentümer mit der Vermietung einer Immobilie
erwirtschaften können, mit dem investierten Geld in ein Verhältnis. So können Sie die Rendite mit der anderer Objekte
bzw. Anlageformen vergleichen. Die Mietrendite wird üblicherweise in Prozent angegeben.

Bruttomietrendite mit Formel berechnen

Bei der Mietrendite wird im Allgemeinen zwischen der Brutto- und der Nettomietrendite unterschieden. Die
Bruttomietrendite entspricht dabei einem groberen Instrument, da Sie für ihre Berechnung nur wenige Daten benötigen.
Konkret müssen Sie zur Berechnung der Bruttomietrendite sowohl die Jahreskaltmiete als auch den Kaufpreis der Immobilie
heranziehen (gelangen Sie hier zu unserem
Mietrendite-Rechner).

Die Formel lautet dann^[1]:

Alternativ können Sie die Bruttomietrendite über den sogenannten Vervielfältiger ausrechnen.

Im nächsten Schritt können Sie die Bruttomietrendite ermitteln:

Nettomietrendite mit Formel berechnen

Die Nettomietrendite berechnet hingegen einen genaueren Wert. Diese Kennzahl ist aber auch etwas komplizierter zu
ermitteln. Sie setzt sich zum einen aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
als auch der Zinszahlungen für die Fremdfinanzierung der Immobilie (Jahresreinertrag) zusammen – und zum anderen aus dem Kaufpreis
inklusive Nebenkosten^[2].

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Gebäudes bestehen hauptsächlich aus den Zahlungen für
Immobilienverwaltung, Instandhaltungsrücklagen und dem Leerstandsrisiko. Hier sollten Sie mit etwa 20 % bis 30 % der
Nettomiete rechnen.

Die Nebenkosten des Kaufpreises umfassen derweil etwa die Grunderwerbssteuer, das Notarhonorar und eventuelle
Renovierungs- und Maklerkosten. Diese können zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Die Formel für die Nettomietrendite lautet dann folgendermaßen^[4]:

Berechnen Sie einfach Ihre Mietrendite

So bedienen Sie den Renditerechner

1. Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten (in Prozent des Kaufpreises), die monatliche
   Kaltmiete, die Sie voraussichtlich erhalten werden, als auch die laufenden Kosten (in Prozent der Kaltmiete) an.
2. Klicken Sie auf „Rendite berechnen“.
3. Der Rechner zeigt Ihnen nun die Nettorendite, die Bruttorendite und den Vervielfältiger an. Optional können Sie
   zudem Ihre Eigenkapitalrendite ermitteln. Dafür müssen Sie sowohl Ihr Eigenkapital als auch den effektiven
   Jahreszins Ihres Immobiliendarlehens eingeben. Was die Eigenkapitalrendite aussagt, lesen Sie hier.

Exkurs: Beispiel für Mietrendite

Lassen Sie uns trotzdem die Mietrendite einmal händisch berechnen. Voreingestellt im Rechner sind die folgenden Werte:

• Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
• Kaufnebenkosten: 11 % des Kaufpreises
• Monatliche Kaltmiete: 850 €, im Jahr also 10.200 €
• Laufende Kosten: 15 % der Kaltmiete

Um die Bruttomietrendite zu errechnen, müssen Sie nun die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis dividieren und das
Ganze anschließend mit 100 multiplizieren.

Diesen Wert gibt Ihnen der Renditerechner ebenfalls aus.

Für die Nettorendite ziehen Sie die laufenden Kosten (also inklusive Zinskosten) von den Mieteinnahmen ab und teilen das
Ganze durch den Kaufpreis (inklusive der Erwerbsnebenkosten). Diesen Wert multiplizieren Sie mit 100 und erhalten die Nettomietrendite.

Bei welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Geldanlage?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Allerdings empfehlen Expertinnen und Experten bei neuen Eigentumswohnungen eine
Nettomietrendite von mindestens 4 % des Kaufpreises^[5], für ältere Objekte dagegen mindestens 6 %.

Generell steigt bei einer ungünstigen Immobilienlage die Rendite meist proportional mit Ihrem Risiko. Andererseits gilt:
Bei Immobilien, deren Preise bereits seit langem gestiegen sind, dürften die Mietrenditen entsprechend geringer
ausfallen – aufgrund des Verhältnisses zwischen Mieten und Immobilienpreisen.

Die Immobilien in solchen Top-Lagen können sich dennoch für Sie lohnen. Neben der Lage sollten Sie aber eine Vielzahl
weiterer Faktoren wie den Zustand des Objektes, die Grundrissaufteilung oder die potenzielle (künftige) Nachfrage nach
dem Objekt beachten.

Was ist der Unterschied zur Eigenkapitalrendite?

Im Gegensatz zur Mietrendite bezieht die Eigenkapitalrendite Ihre persönliche Steuerlast und die Finanzierungskosten von
Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer mit ein. Sie gibt an, mit welchem Prozentsatz sich das eingesetzte Kapital
jährlich verzinst und berechnet sich folgendermaßen^[6]:

Sie können die Eigenkapitalrendite auch über den sogenannten Jahresreinertrag berechnen.

Die Eigenkapitalrendite können Sie insbesondere durch eine Fremdfinanzierung positiv beeinflussen. Hier kommt der
sogenannte Leverage-Effekt zum Tragen, also ein
Hebeleffekt.

Was sollte ich bei der Mietrendite beachten?

Bei der Mietrendite sollten Sie einige Punkte beachten. Ein Überblick:

Bild-Copyright: © PantherMedia / elxeneize

Quellenangaben

1. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im
   Breisgau: Haufe. S. 33
2. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
   Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 134
3. Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb –
   inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 26
4. Geyer, H. (2020). Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft –
   inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 158 f.
5. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
   Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 135
6. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im
   Breisgau: Haufe. S. 212
7. Rebitzer, D. (2022).
   Immobilieninvestition. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
   Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
   Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 94