Mietrendite: Berechnung, Höhe und die zehn besten Städte

Von Ralf Kretzschmar – aktualisiert am 10.11.2022

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl für alle Kapitalanleger, die wissen möchten, ob sich die Investition
in Immobilien lohnt. Lesen Sie hier, was die Mietrendite ist, wie sie sich berechnet und was der Unterschied
zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite ist.

Was ist die Mietrendite und welchen Zweck hat sie?

Die Mietrendite setzt den Ertrag, den der Eigentümer mit einer Immobilie erwirtschaftet, mit dem investierten Geld in
ein Verhältnis, um ihn mit anderen Objekten vergleichbar zu machen. Sie wird aus den Jahresmieteinnahmen und dem Immobilienpreis berechnet und üblicherweise in
Prozent angegeben.

Die Mietrendite ist, ebenso wie der Vervielfältiger,
eine Kennzahl für den Eigentümer und Anleger. Sie gibt Auskunft darüber, ob sich eine Immobilienanlage lohnt oder nicht.

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Brutto- und Nettomietrendite und ihr Nutzen

Generell kann die Bruttomietrendite als das grobere Instrument verstanden werden, da sie nur wenige
Daten benötigt. Die Nettomietrendite berechnet hingegen einen genaueren Wert, ist aber auch
komplizierter zu ermitteln. Sie setzt sich zum einen aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten und zum anderen aus der
Jahresnettokaltmiete abzüglich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie zusammen.

Die Nebenkosten des Kaufpreises umfassen hierbei etwa die Grunderwerbssteuer, das
Notarhonorar und eventuelle Renovierungs- und Maklerkosten. Diese können zwischen 8 % und 15 % des
Kaufpreises ausmachen.

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Gebäudes bestehen hingegen hauptsächlich aus den
Zahlungen für Immobilienverwaltung, Rücklagen und dem Leerstandsrisiko. Hier sollte mit etwa 20 % bis 30 % der
Nettomieten gerechnet werden.

Wie wird die Mietrendite berechnet?

Für die hier im Fokus stehende Mietrendite lässt sich zunächst die Bruttomietrendite in zwei Schritten berechnen.

In einem ersten Schritt wird der sogenannte Vervielfältiger berechnet:

Vervielfältiger = 


Kaufpreis


/


Jahresnettokaltmiete

Im nächsten Schritt kann die Bruttomietrendite errechnet werden:

Bruttomietrendite = 


100


/


Vervielfältiger

Die Nettomietrendite errechnet sich dann folgendermaßen:

Nettomietrendite = 


Jahresnettokaltmiete abzüglich Kosten


/


Kaufpreis inklusive Nebenkosten


 x 100 %

Brutto- und Nettomietrendite und ihr Nutzen

Bei einem Kaufpreis von 100.000 € sowie einer Jahresnettokaltmiete von 5.000 € pro Jahr ergibt sich der
folgende Vervielfältiger und diese Bruttomietrendite:

Vervielfältiger : 


100.000 €


/


50.000 €


 = 20

Bruttomietrendite : 


100


/


20


 = 5 %

Betragen die Nebenkosten des Erwerbs 10.000 € (10 % des Kaufpreises) und die Verwaltungs-
und Instandhaltungskosten der Immobilie 1.000 € (20 % der Jahresnettokaltmiete), so ergibt sich
für die Nettomietrendite folgende Rechnung:

Nettomietrendite : 


4.000 €


/


110.000 €


 x 100 = 3,64 %

Somit beträgt in diesem Beispiel die Bruttomietrendite 5 % und die
Nettomietrendite 3,64 %.

Einen einfachen Rechner für die Nettomietrendite findet sich bei der Sparkasse .

Der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite

Im Gegensatz zur Mietrendite bezieht die Eigenkapitalrendite die persönliche Steuerlast und die
Finanzierungskosten des Eigentümers mit ein. Sie gibt an, mit welchem Prozentsatz sich das eingesetzte Kapital jährlich
verzinst und berechnet sich folgendermaßen:

Eigenkapitalrendite : 


Gewinn


/


Eigenkapital


 x 100 %

Die Eigenkapitalrendite lässt sich insbesondere durch eine teilweise Fremdfinanzierung, etwa einen Kredit oder Mezzanine-Kapital, positiv beeinflussen. Hier wirkt
dann der sogenannte Leverage-Effekt, der die
Hebelwirkung durch eine Fremdfinanzierung der Immobilie bezeichnet.

Die verschiedenen Renditebegriffe wie Vorsteuerrendite, Nachsteuerrendite sowie Objektrendite und
Eigenkapitalrendite werden ausführlich in dem Artikel zur Rendite von Immobilien erläutert.

Wie hoch sollte die Mietrendite sein?

Bei neuen Eigentumswohnungen wird eine Nettomietrendite von mindestens 3,5 % des Kaufpreises
empfohlen, für ältere Objekte mindestens 6 %. Generell gilt hier, dass bei einer ungünstigen Immobilienlage die
Rendite meist proportional mit dem bestehenden Risiko steigt. Dennoch sollte neben der Lage eine Vielzahl von Faktoren
wie der Zustand des Objektes, aber etwa auch die Grundrissaufteilung beachtet werden.

Rendite unterscheidet sich nach Immobilienart

Für Investoren stehen verschiedene Arten von Anlageimmobilien zur Auswahl, wobei im Prinzip
zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien unterschieden werden kann. Ein weiterer wichtiger
Faktor ist, ob eine Projekt- (Neubau)
oder eine Bestandsimmobilie
finanziert werden soll. Anleger erzielen bei neuen Objekten anfangs niedrigere
Mietrenditen von 2 % bis 4 %. Auf längere Sicht ist die Wertsteigerung bei
Projektimmobilien jedoch zumeist höher als bei Bestandsimmobilien. Denn bei Bestandsimmobilien sind
unter anderem umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungskosten zu erwarten.

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Die zehn besten Städte für hohe Mietrenditen

Das Immobilienportal Immowelt hat 2019 in folgenden zehn Städten von 40 deutschen Großstädten die höchsten Mietrenditen
ermittelt:

Stadt Bruttorendite
Duisburg 6,7 %
Wuppertal 6,6 %
Chemnitz 6,5 %
Mönchengladbach 6,4 %
Magdeburg 6,3 %
Dortmund 5,9 %
Bochum 5,7 %
Essen 5,6 %
Cottbus 5,1 %
Bielefeld 5,0 %
Quelle: Focus / Immowelt

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