So funktionieren geschlossene Immobilienfonds

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.07.2023

Wer in Immobilien investieren möchte, hat eine Vielzahl von möglichen Anlageformen zur Auswahl. Geschlossene
Immobilienfonds sind dabei die riskantesten – gleichzeitig werben die Fondsinitiatoren bisweilen mit
zweistelligen Renditeversprechen. Was steckt dahinter?

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds investieren sie nicht in eine Vielzahl von Immobilien. Vielmehr geht es bei
geschlossenen Immobilienfonds um eine unternehmerische Beteiligung an nur wenigen Immobilien, bisweilen
nur einer einzigen.

Entsprechend hoch ist das Risiko
für Sie. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie ein geschlossener Immobilienfonds genau funktioniert, was Sie bei einem Investment beachten
sollten und welche Alternativen Sie zu einem geschlossenen Immobilienfonds haben.

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Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds genau?

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen sich Anlegerinnen und Anleger unternehmerisch an nur wenigen
Immobilien, in manchen Fällen gar nur an einer einzigen – etwa einem Einkaufszentrum, Pflegeheim oder Wohnhaus. Konkret
funktioniert ein geschlossener Immobilienfonds folgendermaßen:

Der Fonds sammelt das Geld von Anlegerinnen und Anlegern ein, bis eine vorher bestimmte Summe erreicht ist – das
Höchstvolumen. Dann wird der Immobilienfonds geschlossen, was bedeutet: Niemand kann mehr weiteres
Kapital in den Fonds investieren. Nun haben Sie über die Dauer der jeweils festgelegten Laufzeit keinen Zugriff
mehr auf Ihr angelegtes Geld. Oftmals sind es 10, 15 oder gar 20 Jahre.

Im Regelfall geht es nicht, Anteile vor dem Laufzeitende an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Es
gibt nur die Möglichkeit eines Verkaufs über den unregulierten
Zweitmarkt – oder Sie versuchen den Rechtsweg zu bestreiten^[1].

Anleger werden zu Unternehmern

Anlegerinnen und Anleger werden bei geschlossenen Immobilienfonds zu Unternehmern: Folglich werden sie an
Gewinnen und Verlusten des Immobilienfonds beteiligt. Die Rendite erwirtschaften
geschlossene Immobilienfonds meist aus der Vermietung, der Verpachtung oder dem Verkauf von dem Immobilienobjekt, in das
sie Geld anlegen.

In der Praxis ist ein geschlossener Immobilienfonds mittlerweile in der Regel als Kommanditgesellschaft
(KG) organisiert. Als Kommanditist eines solchen Fonds verlieren Anlegerinnen und Anleger bei einer Insolvenz des Fonds
maximal ihr eingesetztes Kapital.

Anders sieht es aus, wenn der geschlossene Immobilienfonds als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Offene
Handelsgesellschaft (OHG) geregelt wird. Das aber ist nur bei vor 2013 aufgelegten Fonds der Fall (siehe Infokasten).
Hier können gar Nachschusspflichten entstehen. Das bedeutet, dass Sie nicht nur mit Ihrem Kapital, sondern mit Ihrem
Vermögen haften. Es kann also sein, dass Anleger noch mehr Geld in den Fonds einzahlen müssen, als sie ursprünglich
gemacht haben.

Geschlossene Immobilienfonds galten lange Zeit als Teil des sogenannten grauen Kapitalmarkts, weil eine
gesetzliche Grundlage oder Regulierung fehlte. Seit 2013 werden sie durch das
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt^[2] und unterliegen auch einer Prüfung durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, der BaFin. Diese muss die Anlagebedingungen zunächst prüfen,
bevor der Fonds angeboten werden kann^[3]. Viele Angebote – etwa solche mit Nachschusspflichten – sind indes nicht
mehr möglich. Ältere Fonds können aber durchaus solche Regeln enthalten.

Das KAGB zählt geschlossene Fonds zu alternativen Investmentfonds (AIF), weil sie nicht in
Aktien oder Anleihen, sondern in Sachwerte investieren.

Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich dabei grundlegend von offenen Immobilienfonds. Die wichtigsten Unterschiede in der Übersicht:

Immobilienfonds	geschlossen	offen
Laufzeit	oft 10 bis 20 Jahre, ggf. länger	Mindesthaltedauer von 2 Jahren
Mindestanlage	meist Betrag von 5.000 bis 10.000 €	oft ab 50 € möglich
Risiko	Totalverlustrisiko, bei älteren Fonds ggf. Nachschusspflichten	deutlich geringer, Nachschusspflichten entfallen
Verkauf	höchstens über Zweitmarkt möglich, oft mit Abschlägen verbunden; Rückgabe an Fondsinitiator nur in Ausnahmefällen	über Fondsbörse möglich, bei Rückgabe an Fondsgesellschaft Mindesthaltedauer beachten
Kosten	Weichkosten von 25 % des Anlagekapitals sind möglich	Ausgabeaufschlag von bis zu 6 %, laufende Verwaltungskosten

Wo liegen die Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds bergen einige zentrale Nachteile. Ein Überblick:

Risiko

Bei geschlossenen Immobilienfonds besteht grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes. Sollten sich die
Immobilienprojekte nicht so entwickeln, wie es ursprünglich geplant war, kann die Fondsgesellschaft insolvent
gehen. In dem Fall ist es gut möglich, dass Ihr Geld verloren ist. Bei bestimmten Unternehmensbeteiligungen
kann es sogar zu Nachschusspflichten für Anlegerinnen und Anleger kommen.

Diversifikation

Ein geschlossener Fonds investiert meist nur in wenige Objekte, bisweilen gar nur in eins. Das heißt, es ist
für Anlegerinnen und Anleger sehr schwer, sich breit aufzustellen. Die fehlende Diversifikation erhöht den
Erfolgsdruck dabei weiter, weil der gesamte Fonds nur von wenigen Immobilien abhängt. Anders übrigens als bei
offenen Immobilienfonds, die in eine Vielzahl von Objekten anlegen.

Laufzeit

Geschlossene Immobilienfonds sind normalerweise auf eine lange Laufzeit ausgerichtet, oftmals mehr als zehn
Jahre. In diesem Fall ist Ihr Kapital fest an einen geschlossenen Fonds gebunden. Es ist auch praktisch nicht
möglich, an das Geld vor Laufzeitende zu kommen.

Mindestanlagebetrag

Die Anlage in einen geschlossenen Fonds ist erst ab einem höheren Betrag möglich. Die Mindestanlagesumme bei
geschlossenen Immobilienfonds liegt oft bei 5.000 oder 10.000 €.

Kosten

Jeder geschlossene Fonds berechnet neben einmaligen Kosten für das Auflegen des Fonds sogenannte Weichkosten.
Damit sind Ausgaben gemeint, die während der Laufzeit anfallen und nicht unmittelbar in das Investitionsobjekt
und seinen Werterhalt fließen. Weichkosten können Vertriebs- und Marketingkosten wie die Kosten für eine
Steuer- oder Rechtsberatung sein. Die Kosten können die erwartete Rendite deutlich mindern.

Mitbestimmung

Zwar werden Sie als Anlegerinnen und Anleger bei einem geschlossenen Immobilienfonds zu Unternehmern (siehe
oben). Doch große Mitspracherechte haben Sie nicht, Sie sind also von den Fähigkeiten des Fondsmanagements
abhängig.

Welche Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds gibt es?

Es gibt eine Reihe an Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds. Neben der naheliegenden
Alternative, dem offenen Immobilienfonds,
können Sie Ihr Geld auch in Aktien von Immobilienunternehmen anlegen, sogenannte REITs. Eine Alternative zu geschlossenen Immobilienfonds sind
Immobilien-ETF, die per Computersteuerung in eine
Vielzahl von Immobilienaktien investieren.

Als relativ neue Alternative zu geschlossenen Immobilienfonds gelten digitale Immobilieninvestments. Hier lassen
sich ebenfalls hohe Renditen erzielen, allerdings können Anlegerinnen und Anleger selbstbestimmt entscheiden, in
welche und wie viele Immobilienprojekte wie viel Geld fließen soll. Zudem werden feste Zinsen vereinbart. Darüber
hinaus gibt es keine Nachschusspflichten und auf einigen Plattformen können Sie sich auch schon vor Ende der Laufzeit
von Ihren Anteilen auf dem Sekundärmarkt trennen.

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Was sollte ich beim Investment in geschlossene Immobilienfonds beachten?

Wegen der großen Nachteile – besonders des hohen Risikos, der langen Kapitalbindung und der hohen Mindestanlagesumme
– eignen sich geschlossene Immobilienfonds für die meisten Kleinanleger nicht. Lediglich für
risikobereite Anlegerinnen und Anleger mit einem großen Vermögen könnte der Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds
eine Möglichkeit zur Geldanlage darstellen.

Doch selbst dann sollten Sie auf einige grundlegende Dinge achten. Christopher Kress, Fachanwalt für Bank- und
Kapitalmarktrecht, hat einige zentrale Tipps für Investoren. „Anleger sollten auf gar keinen Fall
nur auf einen
geschlossenen Fonds setzen.“ Dafür seien die Risiken einfach viel zu hoch, so Kress. „Auch für die Altersvorsorge
eignen sich geschlossene Fonds nicht, da sie im Zweifelsfall komplett verloren sein kann.“ Wichtig sei, dass sich
Anleger umfassend informierten, so Kress.

Über den Experten

Christopher Kress ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner der
Esslinger
Kanzlei
Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann , einer der größten Kanzleien für
Anlegerschutz in Deutschland. Zu seinen Fachgebieten zählen unter
anderem geschlossene Beteiligungen – in dem Zuge hat er viele Prozesse gegen Banken, Anlageberater
und Fondsinitiatoren gewonnen. Seine Kollegen und er vertreten zudem Hunderte Anlegerinnen und
Anleger im Rahmen der Wirecard-Insolvenz oder des Dieselskandals. Kress studierte
Rechtswissenschaften
sowie forensische Informatik und war wissenschaftlicher Mitarbeiter an der juristischen Fakultät der
Universität Tübingen.

Lesen Sie sich den Emissionsprospekt genau durch, auch Verkaufsprospekt genannt. In diesem finden Sie Informationen
zur Fondsimmobilie und der Fondsgesellschaft. Darüber hinaus muss die Fondsgesellschaft Ihnen unaufgefordert die
sogenannten Wesentlichen Anlegerinformationen zur Verfügung stellen, ein einheitliches Dokument, das von der BaFin
auf seine Formalien geprüft wird.

Totalverlustrisiko stets einkalkulieren

Sollten Sie bestimmte Formulierungen oder die Pläne des Fondsinitiators nicht verstehen, fragen Sie vor einem
Investment nach. Der Anbieter muss Ihnen auch den letzten veröffentlichten Jahres- und Halbjahresbericht zusenden,
sofern Sie darauf bestehen.

Auch Kress sagt: „Hinterfragen Sie kritisch Aussagen Ihres Beraters sowie sein Interesse. Und
investieren Sie wirklich nur, wenn Sie die Anlage und ihre Risiken komplett verstanden haben.“ Schließlich
bestehe ein „reeles Totalverlustrisiko“ beim Investment in geschlossene Immobilienfonds.

Finanztest, Teil der Stiftung Warentest, gibt regelmäßig eine sogenannte Warnliste heraus, in
der besonders risikoreiche Fonds gelistet sind. Von diesen sollten Sie in jedem Fall die Finger lassen.

Wie werden geschlossene Immobilienfonds besteuert?

Die Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds unterliegen im Regelfall der Einkommensteuer. Das
heißt, es greift der persönliche Einkommensteuersatz – Anlegerinnen und Anleger müssen die Erträge entsprechend in
ihrer Steuererklärung angeben^[4].

Hier kommt es jedoch auf die genaue Rechtsform an, je nachdem handelt es sich nämlich steuerrechtlich um Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die Einkommensteuer wird so oder so fällig.

Bei offenen Immobilienfonds wird Abgeltungsteuer fällig

In jedem Fall läuft die Besteuerung von Erträgen aus geschlossenen Immobilienfonds anders ab als bei anderen
Kapitalanlagen. Denn normalerweise wird auf Erträgen aus Aktiengeschäften oder dem Verkauf von Fondsanteilen die
sogenannte Abgeltungsteuer fällig, die direkt an
der Quelle – sprich von der Depotbank – abgeführt wird.

Neben der Besteuerung über den persönlichen Einkommensteuersatz greift bei geschlossenen Immobilienfonds noch eine
Besonderheit: Denn Erträge aus Fondsimmobilien im Ausland sind im Regelfall in Deutschland
steuerfrei. Der Grund liegt in sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen, die Deutschland mit vielen
Ländern geschlossen hat. Dann profitieren Sie von bisweilen hohen Freibeträgen.

Quellenangaben

Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 388 ff.
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 267 Genehmigung der Anlagebedingungen
Groels, J. (2013). Einkommensteuer II: Einkunftsarten, Einkommensermittlung, Lohnsteuer (Arbeitgeber). Wiesbaden:
Gabler Verlag. S. 239

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