Mezzanine-Kapital: Diese Chancen bringt es Ihnen!

Von Valeria Nickel, Dr. Guido Sandler, Mauritius Kloft – aktualisiert am 26.03.2025

Das Wichtigste in Kürze
Definition und Herkunft: Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital und stammt vom italienischen Wort „Mezzanino“ ab, was „Zwischengeschoss“ bedeutet. Flexibilität und Ausgestaltung: Dieses Kapital kann je nach vertraglicher Gestaltung in seiner Bilanzierung, rechtlichen und steuerlichen Behandlung variieren, wodurch es sich an unterschiedliche Finanzierungsbedürfnisse anpasst. Rolle in der Immobilienfinanzierung: Da Banken oft nur bis zu 70 % des Beleihungswertes finanzieren, deckt Mezzanine-Kapital die verbleibenden 30–40 % ab und ermöglicht so die vollständige Projektfinanzierung. Vorteile für Immobiliengesellschaften: Durch die bilanzielle Behandlung als Eigenkapital verbessern Unternehmen ihre Eigenkapitalquote, was ihre Kreditwürdigkeit erhöht und zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten schafft.

Nicht nur beim Auto kommt mit dem Hybridmotor eine Verbindung zweier Antriebe zum Tragen. Auch in der Finanzbranche gibt
es Hybridkapital – oft unter dem Namen Mezzanine-Kapital bekannt. Für Privatanlegerinnen und -anleger
kann es
interessante Investmentchancen eröffnen.

Welche sind das genau? Wie funktioniert Mezzanine-Kapital? Und woher kommt der Begriff überhaupt? Wir zeigen es Ihnen!

Was bringt mir Mezzanine-Kapital?
Zu den Vorteilen

Wie funktioniert das überhaupt?
Zur genauen
Erklärung

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Was ist Mezzanine-Kapital genau?

Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Eigenkapital (Kapital des Unternehmens, also etwa Aktien) und Fremdkapital
(etwa Kredite)^[1]. Der Begriff Mezzanine-Kapital stammt aus dem Italienischen, vom Wort „Mezzanino“. Das
bedeutet
„Zwischengeschoss“^[2] – Mezzanine-Kapital stellt also eine Zwischenlösung von
Eigen- und Fremdkapital dar.

Generell ist die Ausgestaltung von Mezzanine-Kapital sehr flexibel: Es kann hinsichtlicher seiner
bilanziellen,
wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Merkmale eher wie Fremdkapital (Debt Mezzanine) oder eher wie
Eigenkapital (Equity Mezzanine) aufgelegt werden. Davon hängen sowohl das Risiko als auch die Renditechancen für den
Kapitalgeber ab. Wie das Mezzanine-Kapital in der Bilanz verbucht wird, kommt auf die konkrete vertragliche
Ausgestaltung an.

So funktioniert eine Mezzanine-Immobilienfinanzierung

Traditionell nehmen mittelständische Unternehmen und Start-Ups Mezzanine-Finanzierungen in Anspruch^[3]. Da
Mezzanine-Kapital allen weiteren Verbindlichkeiten im Rang nachgeht, qualifiziert es als Eigenkapital und erhöht die
Eigenkapitalquote (siehe nächstes Kapitel).

Doch auch in der Immobilienfinanzierung greifen Projektgesellschaften immer häufiger auf
Mezzanine-Kapital als
Finanzierungsbaustein zurück. Fremdkapitalgeber – also Banken oder Sparkassen – finanzieren Immobilienprojekte nicht
zuletzt auch wegen aufsichtsrechtlicher Vorgaben nur zwischen 60 bis 70 % vom Beleihungswert.
Die restlichen 30 bis 40 %
der benötigten Finanzierungsmittel müssen Eigenkapital sein. Und hier kommt Mezzanine-Kapital ins
Spiel.

Auch Immobilienunternehmen können Mezzanine-Kapital als Eigenkapital bilanzieren und somit die Voraussetzungen der
Banken für eine Projektfinanzierung erfüllen. Darüber hinaus gibt es noch weitere Vorteile von
Mezzanine-Kapital für die
Gesellschaften. Welche das sind, lesen Sie hier.

Auch Sie können von Mezzanine-Kapital profitieren

Doch wer stellt den Immobilienfirmen das Mezzanine-Kapital für die Finanzierung eines Projekts zur Verfügung? Die
klassischen Banken und Sparkassen vergeben nur herkömmliche Bankdarlehen, spezielle
Mezzanine-Finanzierungen bieten sie
indes nicht an. Hier kommen vielmehr Fonds, Family Offices oder Private-Equity-Gesellschaften ins
Spiel, also etablierte
Kapitalgeber, die Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich in einzelne Projekte einbringen können.

Inzwischen können Sie als Privatanlegerin oder Privatanleger per Crowdinvesting ebenfalls als
Mezzanine-Geldgeber
auftreten und Immobilienentwicklern Geld leihen – über unterschiedliche Formen (siehe hier). Aus vielen kleineren
Beträgen kommen auf diese Weise ebenso substanzielle Summen von mehreren Millionen Euro zusammen^[4]. Im
Gegenzug werden Ihnen attraktive Zinszahlungen in Aussicht gestellt. Wie Immobilien-Crowdinvesting genau funktioniert, lesen Sie hier.

Was sind die Unterschiede zu Eigenkapital und Fremdkapital?

Mezzanine-Kapital vereint verschiedene Eigenschaften einer Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung in sich^[5]. Seinen
Eigenkapitalcharakter hat Mezzanine-Kapital durch die Nachrangigkeit.

Denn in der Praxis wird Mezzanine-Kapital überwiegend in Form eines sogenannten „qualifizierten
Nachrangdarlehens“
vergeben^[6] (siehe unten). Das bedeutet, dass Sie als Mezzanine-Gläubiger im Insolvenzfall erst nach den Fremdkapitalgebern
– zum Beispiel der kreditgebenden Bank – als auch nach allen anderen Gläubigern – zum Beispiel der Baufirma oder den
Handwerkern – bedient werden^[7]. Die Forderungen stehen im Grundbuch
folglich im letzten Rang.

Wahrscheinlich ist also, dass Ihre Forderungen nicht aus der Insolvenzmasse beglichen werden können und
Sie wie die
Eigenkapitalgeber leer ausgehen. Daher wird Mezzanine-Kapital bisweilen als „wirtschaftliches Eigenkapital“ bezeichnet.

Den Fremdkapitalcharakter hat Mezzanine-Kapital durch die (meist) befristete Laufzeit
und den vereinbarten Zinszahlungen
– ähnlich also wie bei einem klassischen Bankkredit. Allerdings kann der Darlehensnehmer eines qualifiziert nachrangigen
Darlehens die Tilgungs- und Zinszahlungen aussetzen, sollte eine Insolvenz drohen. Das geht bei einem klassischen
Bankkredit nicht.

Übersicht: Zentrale Unterschiede zu Eigen- und Fremdkapital

	Fremdkapital	Mezzanine-Kapital	Eigenkapital
Rangfolge im Insolvenzfall	vorrangig gegenüber Eigen- und Mezzanine-Kapital	kommt auf konkrete Ausgestaltung an, i.d.R. jedoch im Rang nach allen anderen Gläubigern (und gleichrangig mit Eigenkapital)	nachrangig gegenüber Fremdkapital, gleichrangig mit Mezzanine-Kapital (bei Nachrangdarlehen)
Rendite	niedriger als Mezzanine-Kapital sowie Eigenkapital	höher als Fremdkapital, niedriger als Eigenkapital	in der Regel höher als Fremd- und Mezzanine-Kapital
Mitbestimmung	keine	keine, evtl. Teilhabe am Unternehmensgewinn	ja, einschließlich Teilhabe am Unternehmensgewinn
Flexibilität der Ausgestaltung	am wenigsten flexibel	sehr flexibel	flexibler als Fremdkapital

Rangfolge

Bei einem Nachrangdarlehen verpflichten sich die Mezzanine-Kapitalgeber, erst nach allen anderen Gläubigern
des Unternehmens bedient zu werden. Die Mezzanine-Gläubiger haften im Fall einer Insolvenz (des
Kreditnehmers) also so ähnlich wie Eigenkapitalgeber („qualifizierter Rangrücktritt“). Bei einem solchen
Nachrangdarlehen darf der Kreditnehmer zudem die Zahlungen aussetzen, wenn durch die Tilgung das Risiko
einer Zahlungsunfähigkeit besteht. Vereinbart wird die Nachrangigkeit entweder im Grundbuch oder im
Darlehensvertrag in Form einer Nachrangabrede.

Verzinsung

Mezzanine-Kapital wird in der Regel mit einer höheren Verzinsung als Fremdkapital ausgegeben, da es aufgrund
der Rangfolge im Insolvenzfall mit einem deutlich erhöhten Risiko behaftet ist (mögliches
Totalverlustrisiko). Bei Eigenkapital winken in der Regel noch höhere Renditechancen, etwa durch eine
Gewinnbeteiligung (je nach Ausgestaltung des Mezzanine-Kapitals kann es die auch geben). Dafür ist hier auch
das Risiko am höchsten.

Mitbestimmung

Im Gegensatz zu Eigenkapitalgebern erhalten Sie für die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital keine
Beteiligung am Unternehmen. Das heißt, Sie haben kein Mitspracherecht, was unternehmerische Entscheidungen
angeht. Je nach Finanzierungsform sind Sie aber am Unternehmensgewinn beteiligt, etwa bei einer stillen
Beteiligung.

Flexibilität

Mezzanine-Kapital gilt als flexibler als Fremdkapital – etwa in Bezug auf die Laufzeit bzw. die Rückzahlung.
Die Vertragspartner können das Mezzanine-Kapital so den konkreten Finanzierungsbedürfnissen anpassen.

Welche Formen kann die Mezzanine-Finanzierung annehmen?

Wie bereits erwähnt, ist Mezzanine-Kapital ein übergeordneter Begriff für unterschiedliche
Finanzierungsinstrumente. Ob
eine Mezzanine-Finanzierung in ihren Merkmalen eher einen Eigen- oder Fremdkapitalcharakter aufweist, liegt an der
konkreten Ausgestaltung der Finanzierungsform. Bei den Mezzanine-Finanzierungsformen unterscheidet man zwischen
verbrieften (also handelbaren) und unverbrieften Varianten^[8].

Eine Übersicht:

Verbriefte Finanzierungsformen

Genussrechte: Dieses Finanzinstrument ist zwischen einer Aktie und einer Anleihe angesiedelt.
Sie als Investorin
oder Investor erhalten eine regelmäßige Rendite in Form von Zinsen, allerdings keine Stimmrechte. In der
verbrieften Form spricht man von Genussscheinen.
Wandelanleihen und Optionsanleihen: Das sind Anleihen,
die Ihnen als Inhaberin oder Inhaber das Recht einräumen,
sie zu einem späteren Zeitpunkt in Aktien des emittierenden Unternehmens umzuwandeln oder zu einem festgelegten
Preis zu verkaufen. Zur Anleihe gibt es dann einen Optionsschein (sogenannten Warrant), der das Recht verbrieft,
die Anteile einzutauschen.
Nachrangige Schuldverschreibungen: Eine Nachranganleihe funktioniert wie eine
herkömmliche Anleihe, Sie als
Gläubiger werden jedoch im Insolvenzfall erst nachrangig bedient.

Unverbriefte Finanzierungsformen

Stille Beteiligung: Das ist eine Form Unternehmensbeteiligung, bei der Sie kein Mitspracherecht
haben, jedoch an
den Gewinnen teilhaben.
Qualifiziertes Nachrangdarlehen: Bei Nachrangdarlehen werden Sie als Kreditgeberin oder -geber
im Falle einer
Insolvenz des Kreditnehmers nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern behandelt.
Partiarisches Darlehen: Dabei sind Sie als Kreditgeberin oder -geber an den Gewinnen des
Kreditnehmers
beteiligt. Im Falle einer Insolvenz werden Sie bei einem partiarischen Darlehen nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern bedient, ähnlich
wie bei dem Nachrangdarlehen.

Exkurs: Digitale Immobilien-Investments

Auf der Plattform für digitale Immobilien-Investments BERGFÜRST können Sie in Teilbeträge aus
der
Forderung eines besicherten Bankdarlehens investieren, mit dem Immobilienentwickler neue Projekte
finanzieren. Im Gegensatz zu einem
qualifiziert nachrangigen Darlehen werden Ihre Forderungen nicht nachrangig nach allen anderen Verbindlichkeiten
bedient, sondern stehen in der Regel im zweiten Rang nach der erstfinanzierenden Bank – bisweilen sogar im ersten Rang.

Es gibt folglich verwertbare Sicherheiten für den Insolvenzfall einer Projektgesellschaft. Daher
handelt es sich auch
nicht um „echtes“ Mezzanine-Kapital im herkömmlichen Sinne, weil der starke Eigenkapitalcharakter fehlt. Allerdings
besteht auch hier das potenzielle Risiko eines Totalverlustes, das Sie bedenken sollten. Sie sollten
also Ihr Portfolio
stets breit aufstellen.

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Was sind die Vorteile von Mezzanine-Kapital?

Mezzanine-Kapital hat einige Vorteile für Sie als Anlegerin oder Anleger. Aber auch für Immobiliengesellschaften
bietet es Chancen. Ein Überblick:

Für Anlegerinnen und Anleger:

Verzinsung

Da Mezzanine-Kapital ein höheres Risiko als traditionelle Darlehen aufweist, zahlen die
Immobilienentwickler
höhere Zinsen – sozusagen als Risikoaufschlag. Die höheren Zinskosten nehmen die Firmen wegen der
Vorteile
von Mezzanine-Kapital in Kauf.

Geringe Laufzeiten

Investitionen in Mezzanine-Kapital laufen oft nur wenige Jahre. Durch die geringen Laufzeiten haben Sie
bald
wieder Zugriff auf Ihr Geld und können es erneut anlegen.

Für Unternehmen:

Höhere Eigenkapitalrendite

Durch Mezzanine-Kapital können Entwickler eine Immobilie über die Beleihungsgrenze einer Bank hinaus
finanzieren. Dadurch können die Unternehmen bei gleichem Eigenkapital mehrere Immobilienprojekte
parallel
realisieren. So steigern sie ihre Eigenkapitalrendite. Einige Start-Ups können durch die höhere
Eigenkapitalquote per Mezzanine-Kapital überhaupt erst ein herkömmliches Bankdarlehen bekommen.

Flexibilität

Mezzanine-Kapitalgeber sind in der Regel flexibler als Banken bei der Gestaltung von Kreditverträgen.
Dadurch können sie sozusagen „maßgeschneiderte“ Lösungen anbieten.

Was sind die Nachteile von Mezzanine-Kapital?

Doch Mezzanine-Kapital hat nicht nur Vorteile. Es birgt auch einige Risiken für Anlegerinnen und Anleger. Für
Immobilienunternehmen gibt es ebenso Nachteile. Ein Überblick:

Für Anlegerinnen und Anleger:

Totalverlustrisiko

Mezzanine-Kapital ist risikoreicher als andere Anlageklassen wie Anleihen oder Aktien. Denn im
Insolvenzfall
werden Sie als Geldgeber bei Mezzanine-Kapital in der Regel qualifiziert nachrangig bedient. Reicht die
Insolvenzmasse nicht aus, gehen Sie leer aus – Ihnen droht der Totalverlust Ihres Kapitals.

Geringe Liquidität

Mezzanine-Investitionen sind oft weniger liquide als andere Anlageklassen. Die meisten Plattformen für
Immobilien-Crowdinvesting bieten keinen Sekundärmarkt, auf denen Sie die Finanzinstrumente verkaufen
können.

Für Unternehmen:

Höhere Kosten

Mezzanine-Kapital ist oft teurer als eine traditionelle Kreditfinanzierung, da die
Immobiliengesellschaften
höhere Zinssätze für Sie als Investorinnen und Investoren zahlen müssen.

Zusätzliche Bedingungen

Je nach konkreter Ausgestaltung der Finanzierung können Sie als Mezzanine-Investorinnen und -Investoren
den Unternehmen zusätzliche Bedingungen stellen. Mit Mezzanine-Kapital können zudem Transparenzpflichten
für die Immobilienfirmen einhergehen.

Quellenangaben

Baumgärtner, M. (2022). Crowdinvesting: Grundlagen – Anwendungsgebiete – Regulatorik. Wiesbaden:
Springer Gabler. S. 63
Peppmeier, A., Becker, H. P. (2018). Investition und Finanzierung: Grundlagen der betrieblichen
Finanzwirtschaft. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 240
Günther, E., Riethmüller, T. (2019). Einführung in das Crowdfunding: Formen, Anwendungsbereiche, Erfolgsfaktoren,
rechtlicher Rahmen. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 31
Baumgärtner, M.
(2022). Crowdinvesting: Grundlagen – Anwendungsgebiete – Regulatorik. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 61 ff.
Peppmeier,
A., Becker, H. P. (2018). Investition und Finanzierung: Grundlagen der betrieblichen
Finanzwirtschaft. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 240
Günther, E., Riethmüller, T. (2019). Einführung in das Crowdfunding: Formen, Anwendungsbereiche, Erfolgsfaktoren,
rechtlicher Rahmen. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 13
Peppmeier, A., Becker, H. P. (2018). Investition und Finanzierung: Grundlagen der
betrieblichen Finanzwirtschaft. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 245
Peppmeier, A., Becker,
H. P. (2018). Investition und Finanzierung: Grundlagen der betrieblichen
Finanzwirtschaft. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 242

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