Zinsen auf BERGFÜRST

Diese 6 Faktoren beeinflussen die Zinsen beim Immobilien-Crowdinvesting

Valeria Nickel, 08.11.2018

Es ist wie das Vaterunser der Geldanlage: Hohe Rendite bedeutet hohes Risiko. Jeder Anleger weiß: Wie viel er von seiner Geldanlage an Zinsen erwarten kann, ist immer abhängig vom Risiko, das er eingeht. Das steigende Risiko ist sozusagen der Preis für einen größeren Ertrag. Unter diesen Voraussetzungen sind viele Anleger von den hohen Zinsen, die sie für Immobilienprojekte und vor allem Bestandsimmobilien auf Crowdinvesting-Plattformen erhalten, überrascht.

So funktioniert die Berechnung der Zinsen für Immobilieninvestoren

Bei der Festlegung des Zinssatzes, den ein Anleger für sein Investment in eine Schwarmfinanzierungs-Immobilie erhalten soll, spielen hauptsächlich folgende altbewährte Kriterien eine Rolle:

  1. Zunächst gibt es eine Unterscheidung zwischen Bestands- und Projektimmobilien. Bestandsimmobilien sind abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Es kann sich dabei neuer Finanzierungsbedarf ergeben, beispielsweise weil Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen notwendig sind. Doch auch zur Freisetzung von Eigenkapital können Refinanzierungen von Bestandsimmobilien genutzt werden. Dabei fallen die sonst üblichen Planungs- und Bauphasen weg, denn die Objekte stehen schon fertig da und befinden sich dazu meist in einer gewachsenen Umgebung mit einer vernünftigen Infrastruktur. Dies bietet Anlegern einen gewissen Grad an Sicherheit. Deshalb gibt es für Investitionen in Bestandsimmobilien meist niedrigere Zinsen.

    Bei einer Projektimmobilie handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes. Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Investments in Projektimmobilien sind mit größeren Unsicherheiten verbunden und daher mit höherem Zins ausgestattet.
  2. Eines der wichtigsten Kriterien bei der Zinsberechnung ist die Lage der (geplanten) Immobilie. Davon ist abhängig, ob am Standort der entsprechende Bedarf und das entsprechende Klientel vorhanden sind, um die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren. Es wird geprüft, welche künftigen Lagevorteile der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt hat und wie realistisch diese sind. Außerdem werden eventuelle spätere Beeinträchtigungen abgewägt, beispielsweise Einflugschneisen eines geplanten Flughafens.
  3. Als nächstes werden Risiken eingeschätzt, die mit dem Zustand der Immobilie zusammenhängen und zu unvorhergesehenen Instandsetzungskosten oder Bauzeitverzögerungen führen könnten.
  4. Die Immobilienmarkteinschätzung wie das erwartete Preis-/ Mietniveau spielt ebenfalls eine Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Gab es oft leere Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten in den vergangenen Jahren?
  5. Darüber hinaus ist die gegebenenfalls bereits vorhandene Mieterstruktur ein wichtiger Faktor. Gibt es einen Einzelmieter oder mehrere Mietparteien? Wie sieht es mit deren Bonität aus? Bei einem Einzelmieter mit schlechten finanziellen Verhältnissen herrscht ein dementsprechend hohes Risiko für Mietausfälle.
  6. Schließlich sind die Angaben zum Emittent wichtig: Wie gut sind seine Referenzen, wie hoch die Eigenkapitalanlage sowie Sicherheiten für das Projekt?

Der Zins-Bonus bei Schwarmfinanzierungen

Im Rahmen von Schwarmfinanzierungen, an denen sich eine Vielzahl von Anlegern beteiligen, gibt es noch einen weiteren wichtigen Faktor bei der Festlegung des Zinssatzes für Investoren: der Marketing-Effekt. Marketingorientierte Projektentwickler honorieren den Zugang zu einer großen Investorenbasis mit einem Zins-Bonus. So setzt sich der Zinssatz bei Schwarmfinanzierungen von Immobilien aus den zuvor genannten 6 Kriterien zusammen – plus einem Werbe-Bonus. Für die Immobiliengesellschaft bieten sich dadurch 2 wichtige Vorteile:

  • Sie können sich eine neue Käufergruppe erschließen und das Interesse der Investoren an Objekten wecken, die sonst – beispielsweise aufgrund der Region, in der sie liegen – nicht in deren Fokus liegen. Zudem haben auch schon einige der Crowd-Anleger die angebotenen Projektimmobilien gekauft und so zum Erfolg des Emittenten beigetragen.
  • Emittenten, die noch unbekannt sind, können sich im Rahmen der öffentlichkeitswirksamen Plattform-Kampagne einem breiten Publikum präsentieren und sich so schneller am Markt etablieren. Die Nutzung der Online-Plattform unterstützt zudem ein modernes Image und wirkt auch über die einzelne Emission hinaus.

Bei der Einschätzung des Risikoprofils von Anlagemöglichkeiten via Schwarmfinanzierung muss man also gerade auch den Werbe-Effekt für den Darlehensnehmer mit einbeziehen und dazu die schlanken, kostengünstigen Strukturen der digitalen Angebote mit bedenken. Dies alles sind Faktoren, die den Zinssatz für die Anleger erhöhen, aber nicht direkt mit dem immanenten Chancen-Risiken-Profil eines Bauvorhabens oder einer Bestandsimmobilie zusammenhängen.

Bild-Copyright: Olivier Le Moal / Shutterstock.com

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