Wie funktioniert die Grundschuld als Kredit­sicherheit?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 24.04.2024

Möchten Sie ein Haus kaufen und benötigen dafür ein Darlehen? Dann müssen Sie Ihrer Bank Sicherheiten vorweisen. Was
läge näher, als die Immobilie selbst als Pfand für Ihre Baufinanzierung zu nutzen? Immerhin handelt es sich hier um
einen Sachwert, der im Zweifelsfall zu Geld gemacht werden
kann.

Doch wie funktioniert diese Grundschuld genau? Was sollte ich dabei beachten? Und was ist der
Unterschied zur Hypothek? Im folgenden Beitrag erfahren Sie es.

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Was ist eine Grundschuld?

Durch die Grundschuld (auch Sicherungsgrundschuld) haften Sie mit einer Immobilie für die Rückzahlung einer
geliehenen Geldsumme^[1]. Sie dient also der
Kreditsicherheit. Die Grundschuld zählt gemeinsam mit der Hypothek und der Rentenschuld zu
den sogenannten Grundpfandrechten^[2], die
etwa bei Pfandbriefen
ebenso zum Einsatz kommen.

Diese Arten von Grundschulden gibt es

Bei der Grundschuld unterscheidet man verschiedene Ausgestaltungen, die auch parallel auftreten können. Eine Übersicht:

• Fremdgrundschuld: Der klassische Fall – die Fremdgrundschuld läuft auf eine Bank oder
  Sparkasse, also ein
  Kreditinstitut, das Ihnen ein Darlehen gewährt.
• Eigentümergrundschuld: Diese Grundschuld läuft auf Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer
  Immobilie. Haben
  Sie folglich Ihr Darlehen abbezahlt, bleibt die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen.
• Gesamtgrundschuld: Bei der Gesamtgrundschuld lastet eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken,
  etwa bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.
• Buchgrundschuld: Diese Art der Grundschuld muss im Regelfall abgeändert werden, falls sie an
  einen anderen
  Inhaber übertragen wird. So ist der Inhaber der Grundschuld jederzeit einsehbar. Die Buchgrundschuld ist in der
  Praxis deutlich gebräuchlicher als die Briefgrundschuld^[3].
• Briefgrundschuld: Hier wird ein Grundschuldbrief an den Gläubiger ausgestellt, der in
  Verbindung mit einem
  Abtretungsvertrag problemlos an einen anderen Inhaber übertragbar ist. So können Sie mit einem Grundschuldbrief
  Kosten bei der Übertragung der Grundschuld sparen. Allerdings ist der aktuelle Inhaber einer Grundschuld nicht
  mehr im Grundbuch ersichtlich.

Wie funktioniert eine Grundschuld als Besicherung?

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches
Register, das die
bestehenden Eigentumsverhältnisse an Grundstücken festhält. Neben den Angaben zu den Belastungen einer Immobilie enthält
das Grundbuch auch einen Grundriss der jeweiligen Immobilie.

Die Höhe der Grundschuld ändert sich im Laufe der Zeit nicht: Sie bleibt in der Höhe des vereinbarten
Darlehensbetrages
bestehen – auch wenn dieser nach und nach getilgt wird. Das gilt natürlich nicht für den Rückzahlungsanspruch der Bank:
Dieser sinkt mit den getilgten Darlehensraten.

Das wird im Detail in einem Darlehensvertrag (Sicherungsvertrag) – im Speziellen in der sogenannten
Sicherungsabrede
oder Zweckerklärung – festgehalten: Einerseits verpflichtet die Zweckerklärung Sie als Darlehensnehmerin oder
Darlehensnehmer dazu, den Forderungen nachzukommen, also den Baukredit abzubezahlen. Andererseits wird mit dem
Sicherungsvertrag garantiert, dass der Kreditgeber die gesamte Grundschuld nach einer Darlehenstilgung
aufhebt, durch
die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Wie das funktioniert, lesen Sie hier.

Schritt für Schritt zur Grundschuld

1. Zunächst schließen Sie einen Kaufvertrag mit dem aktuellen Eigentümer einer Immobilie. Ein
   Notar beurkundet
   diesen und veranlasst eine sogenannte Auflassungsvormerkung^[4]. Damit stehen Sie als
   künftiger Eigentümer fest – der Verkäufer der Immobilie kann diese jetzt nicht mehr anderweitig verkaufen oder
   beleihen. Bis es zur
   Eintragung im Grundbuch kommt, dauert es einige Wochen. Die Auflassungsvormerkung bietet Ihnen bis dahin eine
   gewisse Sicherheit.
2. Vom Verkäufer erhalten Sie eine sogenannte Belastungsvollmacht, die Ihr Notar für den
   Grundbucheintrag benötigt.
   Parallel haben Sie einen Kreditvertrag mit Ihrer Bank geschlossen. Hier legen Sie auch die Bedingungen für die
   Sicherungsabrede fest, nach der das Kreditinstitut als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen wird. Von Ihrer Bank
   erhalten Sie in diesem Zuge ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular, das Sie ebenfalls
   an Ihren Notar
   weiterleiten.
3. Das Formular zur Grundschuldbestellung wird vom Notar beurkundet. Gemeinsam mit der
   Belastungsvollmacht schickt
   er die Urkunde ans Grundbuchamt.
4. Nun wird die Grundschuld mit der Bank als Berechtigter beim zuständigen Grundbuchamt
   eingetragen.
5. Sobald die Bank die Grundbuchbestellungsurkunde sowie einen aktuellen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt erhält,
   zahlt Sie Ihnen die vereinbarte Darlehenssumme aus.

Die maximale Höhe der Grundschuld richtet sich derweil nach der sogenannten Beleihungswertgrenze
des Grundstücks oder
der Immobilie. Der Beleihungswert des Objekts beläuft sich meist auf den Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Welche Rechte erhält der Darlehensgeber durch die Grundschuld?

Die Grundschuld sichert dem Darlehensgeber, zum Beispiel einer Bank, das Recht zu, ein Grundstück oder eine Immobilie
von Ihnen – dem Darlehensnehmer – zu verwerten, falls Sie Ihren vertraglich festgeschriebenen Pflichten
nicht
nachkommen. Auch wenn das Darlehen gekündigt wird oder ein Insolvenzverfahren über Ihr Vermögen eingeleitet wird, kann
der Darlehensgeber als Inhaber der Grundschuld von diesem Recht Gebrauch machen.

Die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie erfolgt stets durch eine öffentliche
Zwangsversteigerung oder
Zwangsverwaltung. Letzteres geschieht, falls die Immobilie Einnahmen generiert, mit denen die Bank das
offene Darlehen
tilgen kann.

Bei einer Zwangsvollstreckung kann ein Gläubiger sogenannte Grundschuldzinsen in Höhe von 12 bis
20 % p.a.
einfordern, für maximal zwei Jahre. Die Grundschuldzinsen erhöhen den Wert der eingetragenen Grundschuld bei der
Zwangsversteigerung.

Was ist der Unterschied zur Hypothek?

Eine Hypothek ist ebenfalls ein Grundpfandrecht und funktioniert ähnlich wie die Grundschuld. Allerdings ist eine
Hypothek an eine bestimmte Forderung (zum Beispiel einer Bank) gebunden – wie eine Bürgschaft. Im Fachjargon spricht man daher
von einer akzessorischen Sicherheit.

Anders die Grundschuld, die im Gegensatz dazu einen sogenannten fiduziarischen Charakter aufweist: Die
Grundschuld
bleibt bestehen, wenn die Forderung beglichen ist^[6]. Zudem kann der
Kreditgeber selbst dann auf das
Grundstück zugreifen, wenn Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer andere Forderungen bedienen, aber Ihre Zahlungen für
den besicherten Kredit aussetzen.

Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen?

Anders als eine Hypothek erlischt eine Grundschuld nicht automatisch, nachdem Sie einen
Immobilienkredit getilgt haben.
Vielmehr müssen Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Voraussetzung hierfür ist eine sogenannte
Löschungsbewilligung. Das meint die Erlaubnis des Gläubigers – also etwa Ihrer Bank, die Ihnen den
Baukredit gewährt hat
– seine Grundschuld löschen zu lassen. Diese vereinbaren Sie gemeinsam mit der Bank in einem Sicherungsvertrag (siehe
oben).

Die Löschungsbewilligung muss schriftlich vorliegen, die Unterschrift des Gläubigers muss von einem Notar beglaubigt
werden. Nur mit diesem Schreiben ist es möglich, eine Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen.

Stimmt der Gläubiger zu, dass seine Grundschuld gelöscht wird, erlischt dadurch auch seine Sicherheit.
Mit dem Ende der
Grundschuld ist es für ihn nicht mehr möglich, ein Grundstück oder eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung zu
verwerten.

So gehen bei der Löschung einer Grundschuld vor

1. Fordern Sie die Löschungsbewilligung ein. Das geht aber erst, wenn Sie die Schuld vollständig
   getilgt haben.
   Übrigens: Dafür darf die Bank kein Geld verlangen.
2. Beauftragen Sie einen Notar. Dieser stellt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim
   zuständigen
   Grundbuchamt und reicht die Löschungsbewilligung mit ein. Achtung: Bei einer Briefgrundschuld müssen Sie
   zusätzlich den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen.
3. Das Grundbuchamt prüft nun, ob die formellen Kriterien stimmen. Passt alles, erteilt es einen
   Löschungsvermerk
   im Grundbuch.

Kann ich mehrere Grundschulden auf eine Immobilie eintragen lassen?

Ja, das ist möglich – Sie können mehrere Grundschulden auf eine Immobilie bestellen. Allerdings handelt es sich bei
später eingetragenen Grundschulden um nachrangige Grundschulden. Denn bei der Grundschuldbestellung
wird in verschiedenen Rängen unterschieden.

Das Prinzip der unterschiedlichen Rangfolgen kommt bei einer Verwertung der Grundschuld zum Tragen,
dann also, wenn Sie
als Kreditnehmerin oder -nehmer Ihr Darlehen nicht mehr tilgen können – und die Gläubiger eine Immobilie
zwangsversteigern lassen möchten. Bei der Aufteilung des Erlöses kommt es auf den Rang im Grundbuch an. Zunächst werden
die erstrangigen Gläubiger bedient, anschließend die Gläubiger in den nächsten Rängen^[7].

Klar ist: Wer im Grundbuch im ersten Rang steht, hat in der Regel sehr gute Chancen, dass seine Ansprüche (nahezu)
vollständig getilgt werden. Bei den nachfolgenden Rängen ist es möglich, dass der Verkaufserlös nicht zur vollständigen
Begleichung der Darlehensforderung ausreicht.

Um zu illustrieren, wie die Nachrangigkeit der Grundschuld funktioniert, finden Sie hier ein
Beispiel^[8]:

Für die Darlehensgeber steigt entsprechend die Sicherheit, je höher der Rang der Grundschuld ist. Im
Umkehrschluss werden die Kredite, die durch Grundschulden auf den unteren Rängen abgesichert werden, für den Schuldner
immer teurer:
Denn die Gläubiger wollen ihre höhere Risikobereitschaft durch attraktive Darlehenszinsen vergütet
sehen.

Ist der Verkauf einer Immobilie mit eingetragener Grundschuld möglich?

Ja, das geht. Grundsätzlich stehen Ihnen hier zwei Wege offen. Ein Überblick:

Grundschuld übertragen

Der Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks kann die Grundschuld einfach übernehmen, falls das
Darlehen bereits
abbezahlt ist (es sich also um eine Eigentümergrundschuld handelt). Wenn das Darlehen noch läuft, kann der neue
Grundstückseigentümer den alten Darlehensvertrag übernehmen und ihn abbezahlen. Dem muss die Bank oder Sparkasse jedoch
zustimmen.

Grundschuld löschen

Sie können die Grundschuld löschen lassen – zumindest wenn das Darlehen bereits abbezahlt ist (siehe
oben). Dann kann der Verkauf
einfach und ohne Grundschuldabtretung vollzogen werden.

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Quellenangaben

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld
2. Lausberg, C. (2022). Immobilienfinanzierung. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch
   Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management,
   Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 169
3. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 116
4. Eckert, T. (2014). Der
   Immobilienkaufvertrag. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung,
   Bewertung und Vertragsgestaltung. (2014). Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 167 ff.
5. Tietgen, A.,
   Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 31
6. Geyer,
   H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 115 f.
7. Lausberg, C. (2022).
   Immobilienfinanzierung. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft: Investition und Finanzierung, Marketing,
   Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung, Bautechnik, Wohnungspolitik.
   Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 173
8. Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 117