Wie funktioniert die Grundschuld als Kredit­sicherheit?

Von Lana Iliev – aktualisiert am 10.11.2022

Wer Hausbesitzer werden möchte und dafür ein Darlehen wünscht, der muss der Bank Sicherheiten geben – und was läge
da näher, als die Immobilie selbst als Pfand für die Baufinanzierung zu nutzen? Immerhin handelt es sich hier um
einen Sachwert, der zu Geld gemacht werden kann. So kann
der Verkaufserlös im Falle der Zahlungsunfähigkeit offene Schulden begleichen.

Die Idee ist nicht neu: Grundstücke oder Immobilien wurden schon im antiken Rom als Kreditsicherheit
eingesetzt. Und so fand die Hypothek Eingang in das
römische Recht.

In Deutschland sind Hypotheken bei der Baufinanzierung heutzutage eher die Ausnahme, häufiger verlangen
Banken eine Grundschuld zur Besicherung von Baudarlehen. Doch nicht nur für Banken ist die
Grundschuld als Pfand von Vorteil, auch ein Immobilien-Investments kann mit
einer Grundschuld abgesichert werden.

Erfahren Sie im Folgenden was eine Grundschuld ist, wie sie funktioniert und wie die Grundschuld als
Sicherheit für Anlagemöglichkeiten auf BERGFÜRST zum Einsatz kommt.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld (auch Sicherungsgrundschuld) ist ein Grundpfandrecht, das der Kreditsicherheit
dient. So sichert die Grundschuld dem Darlehensgeber, zum Beispiel einer Bank, das Recht zu, ein Grundstück oder
eine Immobilie des Darlehensnehmers zu verwerten, falls dieser seinen vertraglich festgeschriebenen Pflichten nicht
nachkommt.

Durch die Grundschuld haftet der Schuldner mit seinem Grundstück oder seiner Immobilie für die Rückzahlung der
geliehenen Geldsumme.

Grundschulden zählen zu den grundbuchlichen Besicherungen. Das bedeutet, dass sie mittels
notarieller Beurkundung in das Grundbuch einzutragen sind.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die bestehenden Eigentumsverhältnisse an
Grundstücken festhält. Darüber hinaus werden aber auch Belastungen, wie Grundschulden, Hypotheken oder Darlehen, im
Grundbuch eingetragen und auf diesem Wege abgesichert. Zusätzlich enthält das Grundbuch einen Grundriss der
jeweiligen Immobilie.

Jeder mit einem berechtigten Interesse hat die Erlaubnis, den Grundbucheintrag eines Grundstückes einzusehen. Ein
solches Interesse liegt beispielsweise bei potentiellen Grundstückskäufern vor.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten der Grundschuld. In diesem Beitrag geht es um die in der Praxis gebräuchliche
Buchgrundschuld, die ihm Grundbuch mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen wird. Diese Art der
Grundschuld muss im Regelfall abgeändert werden, falls sie an einen anderen Inhaber übertragen wird. So ist der
Inhaber der Grundschuld jederzeit einsehbar.

Darüber hinaus gibt es noch die Briefgrundschuld, bei der ein Grundschuldbrief an den Gläubiger
ausgestellt wird. Dieser Brief über die Grundschuld ist in Verbindung mit einem Abtretungsvertrag problemlos an
einen anderen Inhaber übertragbar. So können mit dem Grundschuldbrief zwar Kosten bei der Übertragung der
Grundschuld eingespart werden, der aktuelle Inhaber der Grundschuld ist jedoch zwangsläufig nicht mehr im Grundbuch
ersichtlich.

Was ist eine Grundschuld­bestellung?

Mit der Grundschuldbestellung ist die Einwilligung des Grundstückseigentümers in die Belastung
seines Grundstücks oder seiner Immobilie mit einer Grundschuld zum Ziel der Kreditsicherheit gemeint.

Die Grundschuldbestellungsurkunde muss stets von einem Notar beglaubigt werden. Liegt die notariell
beurkundete Einigung über die Bestellung der Grundschuld zwischen Gläubiger und Schuldner vor, kann die Eintragung
der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt werden.

Kosten der Grundbuchbestellung

Die Kosten für die Ausfertigung der Grundbuchbestellung variieren. So richten sie sich für die Eintragung beim
Grundbuchamt nach der Höhe der Grundschuld.

Die Kosten für den Notar hingegen richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Beachten Sie, dass
der Notar beim Immobilienkauf neben der Grundschuldbestellung weitere Nebenleistungen übernimmt. So steigen die
Notarkosten zusätzlich.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus einer Grundschuld?

Die eingetragene Grundschuld ist für Gläubiger und Schuldner rechtlich bindend. Doch welche Pflichten gehen die
Parteien damit ein und welche Rechte haben sie?

Über welche Rechte verfügt der Darlehensnehmer?

Der Eigentümer behält sein Recht mit dem durch die Grundschuld belasteten Grundstück bzw. der Immobilie weiterhin
Einnahmen zu erzielen, zum Beispiel in Form von Mietzahlungen.

Auch der Weiterverkauf ist ihm prinzipiell möglich. Ein Käufer kann neben dem Grundstück oder der
Immobilie auch die Grundschuld und den offenen Baukredit übernehmen – insofern der Darlehensgeber bzw. die Bank dem
zustimmt.

Welche Rechte erhält der Darlehensgeber durch die Grundschuld?

Mit dem Eintrag der Grundschuld erhält der Darlehensgeber das Recht, das besicherte Grundstück oder die Immobilie zu
verwerten.

Die Voraussetzung dafür ist, dass der Darlehensnehmer bzw. Eigentümer nicht vertragsgemäß den
Forderungen (Zinszahlungen oder Darlehensrückführung zum Laufzeitende) nachkommt. Auch wenn das Darlehen gekündigt
wird oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Kreditnehmers eingeleitet wird, kann der Darlehensgeber als
Inhaber der Grundschuld von diesem Recht Gebrauch machen.

Die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie erfolgt stets in Form der öffentlichen
Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Letzteres geschieht, falls die
Immobilie Einnahmen erbringt, die eine Tilgung des offenen Darlehens zulassen.

Was bedeuten weitere Grundschulden für die Rechte des Darlehensgebers?

Grundstücke und Immobilien können mehrfach mit Grundschulden belastet werden. So kann der Kreditnehmer mehrere
Darlehen aufnehmen und mit der gleichen Immobilie absichern.

Die Rechte der Darlehensgeber werden in diesem Fall durch eine festgelegte Rangliste geregelt:
Kommt es zur Zwangsvollstreckung, wird der Darlehensnehmer mit der im höchsten Rang eingetragenen Grundschuld
(erstrangige Grundschuld) zuerst bedient. Anschließend wird der Gläubiger mit der Grundschuld im zweiten Rang
bedient und so weiter.

Für die Darlehensgeber steigt somit die Sicherheit, je höher der Rang der Grundschuld ist. Im
Umkehrschluss werden die Kredite, die durch Grundschulden auf den unteren Rängen abgesichert werden, für den
Schuldner immer teurer: Denn die Gläubiger wollen ihre höhere Risikobereitschaft durch attraktive
Darlehenszinsen vergütet sehen. Folglich ist der Rang der Grundschuld ausschlaggebend für ihren Wert
als Kreditsicherung.

Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld

Eine Grundschuld zugunsten des Gläubigers wird auch als Fremdgrundschuld bezeichnet. Mit einer
Eigentümergrundschuld hingegen ist es dem Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie möglich,
sich selbst beispielsweise auf die erste Rangstelle zu setzen und diese somit zu blockieren. Das kann nützlich sein,
um zu einem späteren Zeitpunkt einen günstigen Kredit für die Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Das Darlehen kann
dann mit einer erstrangigen Grundschuld besichert werden.

Wann erlischt die Grundschuld?

Die Grundschuld erlischt nicht automatisch sobald das zugehörige Darlehen getilgt ist. Denn die
Höhe der Grundschuld ändert sich nicht: Sie ist stets so hoch wie der ausgezahlte Darlehensbetrags – auch wenn
dieser nach und nach getilgt wird.

Das gilt natürlich nicht für den Rückzahlungsanspruch der Bank: Dieser sinkt mit den getilgten Darlehensraten. Das
wird im Detail in einem Darlehensvertrag, der sogenannten Sicherungsabrede oder dem
Sicherungsvertrag, festgehalten: Einerseits verpflichtet er den Darlehensnehmer dazu, die
Zweckbestimmung der Grundschuld einzuhalten und den Forderungen nachzukommen. Andererseits wird mit dem
Sicherungsvertrag garantiert, dass der Kreditgeber die Gesamtgrundschuld nach Darlehenstilgung aufhebt. Dies
geschieht durch die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch.

Löschungsbewilligung der Grundschuld

Ist das Darlehen rechtmäßig getilgt und der Sicherungszweck der Grundschuld verfällt, verliert der Gläubiger das
Recht auf die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners. Der
Darlehensnehmer erhält also einen Rückgewähranspruch und kann sich eine
Löschungsbewilligung ausstellen lassen: Liegt diese notariell beglaubigte Urkunde dem Grundbuchamt
vor, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht.

Statt die Löschung der Grundschuldeintragung voranzutreiben, kann der Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer die
Grundschuld jedoch auch bestehen lassen. So können die Rechte vom Altgläubiger zu einem späteren Zeitpunkt auf einen
neuen Gläubiger übertragen werden.

Wie unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind Grundpfandrechte, die zum Zwecke der Kreditsicherung im Grundbuch
eingetragen werden. Sie unterscheiden sich lediglich in einem Punkt.

Die Grundschuld behält stets den Wert der ausgezahlten Darlehenssumme und ist somit nicht an eine konkrete Forderung
gekoppelt. Wenn das Darlehen getilgt wird, reduziert sich zwar die Darlehensschuld, die Grundschuld aber bleibt in
vollem Umfang bestehen. Damit ist die Grundschuld ein fiduziarisches bzw. nicht-akzessorisches Recht.

Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch: Sie ist immer an eine konkrete Forderung
gebunden und sinkt mit der allmählichen Tilgung des Kredits – in dem Maße, in dem sich auch die
Darlehensschuld reduziert. Wurde zum Beispiel bereits die Hälfte der Kreditsumme zurückgezahlt, besteht auch die
dazugehörige Hypothek nur noch zur Hälfte des ursprünglichen Kreditbetrags. Ist das Darlehen getilgt, erlischt die
Hypothek zwangsläufig.

Die Grundschuld ist in Deutschland inzwischen die gängige Form zur Sicherung von Baudarlehen und
wird von den meisten Banken verlangt. Im Unterschied dazu ist die Hypothek hingegen in vielen anderen Ländern, wie
zum Beispiel Österreich oder Spanien, die gängige Form der Kreditsicherung.

Warum wird die Grundschuld der Hypothek in Deutschland vorgezogen?

Die Grundschuld hat sich im deutschen Kreditgeschäft gegen die Hypothek durchgesetzt, da sie
flexibler ist. Aufgrund ihres fiduziarischen Charakters ist die Grundschuld übertragbar und
wiederverwendbar, so kann der Darlehensnehmer mit ihr Kosten und Behördengänge einsparen.

Auch für den Darlehensgeber ist die Grundschuld von Nutzen: Sie ist einfacher zu vollstrecken als
die Hypothek. Während bei der Hypothek erst auf das Recht der Zwangsvollstreckung geklagt werden muss, ist der
Grundschuld die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung zugunsten des Gläubigers inhärent. Damit besitzt er einen
vollstreckbaren Schuldtitel.

Die Grundschuld als Sicherheit für Immobilien-Investments auf BERGFÜRST

BERGFÜRST ist eine Online-Plattform, die Immobilien-Investments ab einem geringen Mindestinvestment von 10 € an
Anleger vermittelt. Dabei zeichnen sich die Anlagemöglichkeiten durch eine attraktive
Verzinsung zwischen 5,0 % und 7,0 % p.a. aus. Zudem bieten die
Immobilien-Investments auf BERGFÜRST einen besonderen Anlegerschutz, denn sie sind in der Mehrheit mit
einer Grundschuld besichert.

Im Falle einer Grundschuld stehen BERGFÜRST Anleger in der Regel im zweiten Rang, hinter der
erstrangig finanzierenden Bank. In Ausnahmefällen können die Anleger sogar von einer erstrangigen Grundschuld
profitieren – und zwar immer dann, wenn es keine vorrangig finanzierende Bank gibt.

Die Bestellung und Eintragung dieser dinglichen Besicherung wird durch die BERGFÜRST Service GmbH, in ihrer Funktion
als Sicherheitentreuhänder, für die Anleger vorgenommen.

Zusätzliche Absicherung durch Schuldanerkenntnis

Neben der Grundschuld wird in der Regel ein abstraktes notarielles Schuldanerkenntnis als zusätzliche Sicherheit
gegeben. Dabei handelt es sich um einen vollstreckbaren Titel bzw. ein öffentliches Dokument, das den Anspruch der
Gläubiger gegenüber dem Schuldner belegt.

Aus einem notariellen Schuldanerkenntnis kann direkt wie aus einem Urteil vollstreckt werden. Der Gläubiger der
Forderung kann also sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen und/oder das Konto des Schuldners pfänden lassen.

Vorteile besicherter Immobilien-Investments

Die Chancen von Sicherheiten wie Grundschuld, Schuldanerkenntnis, Hypothek und Bürgschaft für Immobilien-Investments
liegen auf der Hand: Scheitert das Vorhaben, sind die Anleger besser abgesichert als ohne. Tritt das
Worst-Case-Szenario des Zahlungsausfalls tatsächlich ein, stehen BERGFÜRST Anleger mindestens im zweiten Rang.

Damit sind Anlagemöglichkeiten auf BERGFÜRST besser abgesichert als das Standardprodukt am Markt für Crowdinvesting. Oft werden hier anstelle
gesicherter Bankdarlehen qualifizierte Nachrangdarlehen vergeben.

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