Grundschuld

Wie funktioniert die Grundschuld als Kredit­sicherheit?

Lana Iliev, 23.09.2020

Wer Hausbesitzer werden möchte und dafür ein Darlehen wünscht, der muss der Bank Sicherheiten geben – und was läge da näher, als die Immobilie selbst als Pfand für die Baufinanzierung zu nutzen? Immerhin handelt es sich hier um einen Sachwert, der zu Geld gemacht werden kann. So kann der Verkaufserlös im Falle der Zahlungsunfähigkeit offene Schulden begleichen.

Die Idee ist nicht neu: Grundstücke oder Immobilien wurden schon im antiken Rom als Kreditsicherheit eingesetzt. Und so fand die Hypothek Eingang in das römische Recht.

In Deutschland sind Hypotheken bei der Baufinanzierung heutzutage eher die Ausnahme, häufiger verlangen Banken eine Grundschuld zur Besicherung von Baudarlehen. Doch nicht nur für Banken ist die Grundschuld als Pfand von Vorteil, auch ein Immobilien-Investments kann mit einer Grundschuld abgesichert werden.

Erfahren Sie im Folgenden was eine Grundschuld ist, wie sie funktioniert und wie die Grundschuld als Sicherheit für Anlagemöglichkeiten auf BERGFÜRST zum Einsatz kommt.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld (auch Sicherungsgrundschuld) ist ein Grundpfandrecht, das der Kreditsicherheit dient. So sichert die Grundschuld dem Darlehensgeber, zum Beispiel einer Bank, das Recht zu, ein Grundstück oder eine Immobilie des Darlehensnehmers zu verwerten, falls dieser seinen vertraglich festgeschriebenen Pflichten nicht nachkommt.

Durch die Grundschuld haftet der Schuldner mit seinem Grundstück oder seiner Immobilie für die Rückzahlung der geliehenen Geldsumme.

Die Grundschuld ist ein dingliches Verwertungsrecht, dem das deutsche Sachenrecht zugrunde liegt. Sie wird in § 1191 ff des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Grundschulden zählen zu den grundbuchlichen Besicherungen. Das bedeutet, dass sie mittels notarieller Beurkundung in das Grundbuch einzutragen sind.

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Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die bestehenden Eigentumsverhältnisse an Grundstücken festhält. Darüber hinaus werden aber auch Belastungen, wie Grundschulden, Hypotheken oder Darlehen, im Grundbuch eingetragen und auf diesem Wege abgesichert. Zusätzlich enthält das Grundbuch einen Grundriss der jeweiligen Immobilie.

Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.

Jeder mit einem berechtigten Interesse hat die Erlaubnis, den Grundbucheintrag eines Grundstückes einzusehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise bei potentiellen Grundstückskäufern vor.

Wird ein Immobilienkredit mit einer Grundschuld abgesichert, spricht man auch vom Grundschulddarlehen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten der Grundschuld. In diesem Beitrag geht es um die in der Praxis gebräuchliche Buchgrundschuld, die ihm Grundbuch mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen wird. Diese Art der Grundschuld muss im Regelfall abgeändert werden, falls sie an einen anderen Inhaber übertragen wird. So ist der Inhaber der Grundschuld jederzeit einsehbar.

Darüber hinaus gibt es noch die Briefgrundschuld, bei der ein Grundschuldbrief an den Gläubiger ausgestellt wird. Dieser Brief über die Grundschuld ist in Verbindung mit einem Abtretungsvertrag problemlos an einen anderen Inhaber übertragbar. So können mit dem Grundschuldbrief zwar Kosten bei der Übertragung der Grundschuld eingespart werden, der aktuelle Inhaber der Grundschuld ist jedoch zwangsläufig nicht mehr im Grundbuch ersichtlich.

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Mit der Grundschuldbestellung ist die Einwilligung des Grundstückseigentümers in die Belastung seines Grundstücks oder seiner Immobilie mit einer Grundschuld zum Ziel der Kreditsicherheit gemeint.

Die Grundschuldbestellungsurkunde muss stets von einem Notar beglaubigt werden. Liegt die notariell beurkundete Einigung über die Bestellung der Grundschuld zwischen Gläubiger und Schuldner vor, kann die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt werden.


Maximale Höhe der Grundschuld

Die maximale Höhe der Grundschuld richtet sich nach der Beleihungswertgrenze des Grundstücks oder der Immobilie. Der Beleihungswert des Objekts beläuft sich meist auf den Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Kosten der Grundbuchbestellung

Die Kosten für die Ausfertigung der Grundbuchbestellung variieren. So richten sie sich für die Eintragung beim Grundbuchamt nach der Höhe der Grundschuld.

Die Kosten für den Notar hingegen richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Beachten Sie, dass der Notar beim Immobilienkauf neben der Grundschuldbestellung weitere Nebenleistungen übernimmt. So steigen die Notarkosten zusätzlich.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus einer Grundschuld?

Die eingetragene Grundschuld ist für Gläubiger und Schuldner rechtlich bindend. Doch welche Pflichten gehen die Parteien damit ein und welche Rechte haben sie?

Über welche Rechte verfügt der Darlehensnehmer?

Der Eigentümer behält sein Recht mit dem durch die Grundschuld belasteten Grundstück bzw. der Immobilie weiterhin Einnahmen zu erzielen, zum Beispiel in Form von Mietzahlungen.

Auch der Weiterverkauf ist ihm prinzipiell möglich. Ein Käufer kann neben dem Grundstück oder der Immobilie auch die Grundschuld und den offenen Baukredit übernehmen – insofern der Darlehensgeber bzw. die Bank dem zustimmt.

Welche Rechte erhält der Darlehensgeber durch die Grundschuld?

Mit dem Eintrag der Grundschuld erhält der Darlehensgeber das Recht, das besicherte Grundstück oder die Immobilie zu verwerten.

Die Voraussetzung dafür ist, dass der Darlehensnehmer bzw. Eigentümer nicht vertragsgemäß den Forderungen (Zinszahlungen oder Darlehensrückführung zum Laufzeitende) nachkommt. Auch wenn das Darlehen gekündigt wird oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Kreditnehmers eingeleitet wird, kann der Darlehensgeber als Inhaber der Grundschuld von diesem Recht Gebrauch machen.


Verzugszinsen

Kommt der Eigentümer bei der Rückzahlung in Verzug, so stehen dem Gläubiger Verzugszinsen zu. Die Höhe der Verzugszinsen wird in § 288 BGB geregelt und liegt derzeit zwischen 5,0 % und 9,0 % über dem Basiszinssatz .

Die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie erfolgt stets in Form der öffentlichen Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Letzteres geschieht, falls die Immobilie Einnahmen erbringt, die eine Tilgung des offenen Darlehens zulassen.


Grundschuldzinsen

Entstehen dem Gläubiger durch die Vollstreckung zusätzliche Kosten, so kann er Grundschuldzinsen in Höhe von 12 % bis 20 % p.a. einfordern. Ein Grundschuldzins erhöht den Wert der eingetragenen Grundschuld bei der Zwangsversteigerung.

Was bedeuten weitere Grundschulden für die Rechte des Darlehensgebers?

Grundstücke und Immobilien können mehrfach mit Grundschulden belastet werden. So kann der Kreditnehmer mehrere Darlehen aufnehmen und mit der gleichen Immobilie absichern.

Die Rechte der Darlehensgeber werden in diesem Fall durch eine festgelegte Rangliste geregelt: Kommt es zur Zwangsvollstreckung, wird der Darlehensnehmer mit der im höchsten Rang eingetragenen Grundschuld (erstrangige Grundschuld) zuerst bedient. Anschließend wird der Gläubiger mit der Grundschuld im zweiten Rang bedient und so weiter.

Für die Darlehensgeber steigt somit die Sicherheit, je höher der Rang der Grundschuld ist. Im Umkehrschluss werden die Kredite, die durch Grundschulden auf den unteren Rängen abgesichert werden, für den Schuldner immer teurer: Denn die Gläubiger wollen ihre höhere Risikobereitschaft durch attraktive Darlehenszinsen vergütet sehen. Folglich ist der Rang der Grundschuld ausschlaggebend für ihren Wert als Kreditsicherung.

Wird eine Grundschuld gelöscht, rücken darunter eingetragene Grundschulden hoch. Abgesehen davon kann die Rangstelle einer Grundschuld in keiner Weise geändert werden.

Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld

Eine Grundschuld zugunsten des Gläubigers wird auch als Fremdgrundschuld bezeichnet. Mit einer Eigentümergrundschuld hingegen ist es dem Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie möglich, sich selbst beispielsweise auf die erste Rangstelle zu setzen und diese somit zu blockieren. Das kann nützlich sein, um zu einem späteren Zeitpunkt einen günstigen Kredit für die Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Das Darlehen kann dann mit einer erstrangigen Grundschuld besichert werden.

Wann erlischt die Grundschuld?

Die Grundschuld erlischt nicht automatisch sobald das zugehörige Darlehen getilgt ist. Denn die Höhe der Grundschuld ändert sich nicht: Sie ist stets so hoch wie der ausgezahlte Darlehensbetrags – auch wenn dieser nach und nach getilgt wird.

Das gilt natürlich nicht für den Rückzahlungsanspruch der Bank: Dieser sinkt mit den getilgten Darlehensraten. Das wird im Detail in einem Darlehensvertrag, der sogenannten Sicherungsabrede oder dem Sicherungsvertrag, festgehalten: Einerseits verpflichtet er den Darlehensnehmer dazu, die Zweckbestimmung der Grundschuld einzuhalten und den Forderungen nachzukommen. Andererseits wird mit dem Sicherungsvertrag garantiert, dass der Kreditgeber die Gesamtgrundschuld nach Darlehenstilgung aufhebt. Dies geschieht durch die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch.

Löschungsbewilligung der Grundschuld

Ist das Darlehen rechtmäßig getilgt und der Sicherungszweck der Grundschuld verfällt, verliert der Gläubiger das Recht auf die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners. Der Darlehensnehmer erhält also einen Rückgewähranspruch und kann sich eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen: Liegt diese notariell beglaubigte Urkunde dem Grundbuchamt vor, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht.

Statt die Löschung der Grundschuldeintragung voranzutreiben, kann der Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer die Grundschuld jedoch auch bestehen lassen. So können die Rechte vom Altgläubiger zu einem späteren Zeitpunkt auf einen neuen Gläubiger übertragen werden.

Dies hat den Vorteil, das beispielsweise bei der Aufnahme eines weiteren Darlehens die Kosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld sowie für die Beglaubigung durch einen Notar eingespart werden.

Wie unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind Grundpfandrechte, die zum Zwecke der Kreditsicherung im Grundbuch eingetragen werden. Sie unterscheiden sich lediglich in einem Punkt.

Die Grundschuld behält stets den Wert der ausgezahlten Darlehenssumme und ist somit nicht an eine konkrete Forderung gekoppelt. Wenn das Darlehen getilgt wird, reduziert sich zwar die Darlehensschuld, die Grundschuld aber bleibt in vollem Umfang bestehen. Damit ist die Grundschuld ein fiduziarisches bzw. nicht-akzessorisches Recht.

Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch: Sie ist immer an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit der allmählichen Tilgung des Kredits – in dem Maße, in dem sich auch die Darlehensschuld reduziert. Wurde zum Beispiel bereits die Hälfte der Kreditsumme zurückgezahlt, besteht auch die dazugehörige Hypothek nur noch zur Hälfte des ursprünglichen Kreditbetrags. Ist das Darlehen getilgt, erlischt die Hypothek zwangsläufig.

Die Grundschuld ist in Deutschland inzwischen die gängige Form zur Sicherung von Baudarlehen und wird von den meisten Banken verlangt. Im Unterschied dazu ist die Hypothek hingegen in vielen anderen Ländern, wie zum Beispiel Österreich oder Spanien, die gängige Form der Kreditsicherung.

Warum wird die Grundschuld der Hypothek in Deutschland vorgezogen?

Die Grundschuld hat sich im deutschen Kreditgeschäft gegen die Hypothek durchgesetzt, da sie flexibler ist. Aufgrund ihres fiduziarischen Charakters ist die Grundschuld übertragbar und wiederverwendbar, so kann der Darlehensnehmer mit ihr Kosten und Behördengänge einsparen.

Auch für den Darlehensgeber ist die Grundschuld von Nutzen: Sie ist einfacher zu vollstrecken als die Hypothek. Während bei der Hypothek erst auf das Recht der Zwangsvollstreckung geklagt werden muss, ist der Grundschuld die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung zugunsten des Gläubigers inhärent. Damit besitzt er einen vollstreckbaren Schuldtitel.

Die Grundschuld als Sicherheit für Immobilien-Investments auf BERGFÜRST

BERGFÜRST ist eine Online-Plattform, die Immobilien-Investments ab einem geringen Mindestinvestment von 10 € an Anleger vermittelt. Dabei zeichnen sich die Anlagemöglichkeiten durch eine attraktive Verzinsung zwischen 5,0 % und 7,5 % p.a. aus. Zudem bieten die Immobilien-Investments auf BERGFÜRST einen besonderen Anlegerschutz, denn sie sind in der Mehrheit mit einer Grundschuld besichert.

Die genaue Sicherheit variiert je nach Angebot. So gehört auch die Bürgschaft zu den üblichen Sicherheiten. In der Regel wird hier eine persönliche Höchstbetragsbürgschaft vereinbart. Bei Angeboten aus dem europäischen Ausland ist das gängige Grundpfandrecht hingegen die Hypothek.

Im Falle einer Grundschuld stehen BERGFÜRST Anleger in der Regel im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. In Ausnahmefällen können die Anleger sogar von einer erstrangigen Grundschuld profitieren – und zwar immer dann, wenn es keine vorrangig finanzierende Bank gibt.

Die Bestellung und Eintragung dieser dinglichen Besicherung wird durch die BERGFÜRST Service GmbH, in ihrer Funktion als Sicherheitentreuhänder, für die Anleger vorgenommen.

Zusätzliche Absicherung durch Schuldanerkenntnis

Neben der Grundschuld wird in der Regel ein abstraktes notarielles Schuldanerkenntnis als zusätzliche Sicherheit gegeben. Dabei handelt es sich um einen vollstreckbaren Titel bzw. ein öffentliches Dokument, das den Anspruch der Gläubiger gegenüber dem Schuldner belegt.

Aus einem notariellen Schuldanerkenntnis kann direkt wie aus einem Urteil vollstreckt werden. Der Gläubiger der Forderung kann also sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen und/oder das Konto des Schuldners pfänden lassen.

Vorteile besicherter Immobilien-Investments

Die Chancen von Sicherheiten wie Grundschuld, Schuldanerkenntnis, Hypothek und Bürgschaft für Immobilien-Investments liegen auf der Hand: Scheitert das Vorhaben, sind die Anleger besser abgesichert als ohne. Tritt das Worst-Case-Szenario des Zahlungsausfalls tatsächlich ein, stehen BERGFÜRST Anleger mindestens im zweiten Rang.

Damit sind Anlagemöglichkeiten auf BERGFÜRST besser abgesichert als das Standardprodukt am Markt für Crowdinvesting. Oft werden hier anstelle gesicherter Bankdarlehen qualifizierte Nachrangdarlehen vergeben.

Bild-Copyright: alexandre zveiger / Shutterstock.com

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