Nachrangdarlehen

Anlegerschutz: Warum BERGFÜRST das bessere Finanzprodukt konzipiert hat

Lana Iliev, 03.04.2020

Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen organisieren Finanzierungen für Immobiliengesellschaften zur Realisierung ihrer Bauprojekte. Das Geld kommt vorrangig aus privater Hand. Selbst, wenn hier durchschnittlich pro Kopf „nur“ etwa 1.000 € je Projekt investiert werden, können aufgrund der Vielzahl der Anleger substanzielle Summen von mehreren Millionen Euro eingeworben werden.

Wie gesagt, mehrheitlich sind es Privatanleger, die diese Darlehen vergeben, und sie sollten bei der Form des Anlagemodells ganz genau hinschauen – denn in puncto Anlegerschutz gibt es große Unterschiede.

Das Standard-Produkt bietet keinen vernünftigen Anlegerschutz

In der Regel bieten Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen das qualifizierte Nachrangdarlehen als Anlageprodukt für ihre Investoren an. Das hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber setzt enge Grenzen für das öffentliche Anbieten von Anlageprodukten für Privatanleger. Will man als Plattform von diversen Vereinfachungen profitieren und insbesondere auch vermeiden, einen umfangreichen und teuren Prospekt für das Anlageprodukt zur Verfügung stellen zu müssen, bleibt häufig nur noch das qualifizierte Nachrangdarlehen als mögliches Anlageprodukt übrig.

Die Emittenten wiederum schätzen insbesondere die insolvenzhindernden Eigenschaften des Finanzinstruments – denn bei drohender Zahlungsunfähigkeit und damit Insolvenz der Gesellschaft, macht das qualifizierte Nachrangdarlehen das einseitige Verschieben der Fälligkeiten möglich. Deshalb greift auch die Mehrheit der Crowdinvesting-Plattformen mit ihren Emittenten auf dieses spezielle Anlageprodukt zurück.

Crowdinvesting und das qualifizierte Nachrangdarlehen

Crowdinvesting ist eine relativ junge Möglichkeit der Geldanlage. Bei den ersten Crowdinvesting-Angeboten ging es in erster Linie um Unternehmensfinanzierungen und da im Speziellen um die Finanzierung von Startups. Für solch junge Unternehmen ist es immens wichtig, dass sie bei der Rückzahlung von geliehenem Kapital zeitlichen Spielraum haben. Schließlich soll einem guten Geschäftsmodell nicht vorzeitig das „Genick gebrochen“ werden, nur weil fixe Termine für die Darlehensrückzahlung eingehalten werden müssen. Das qualifizierte Nachrangdarlehen mit seinen
zuvor beschriebenen, insolvenzhindernden Eigenschaften gab den Unternehmern hier ausreichend zeitliche Flexibilität.

Bei Immobilienfinanzierungen sind die Projektparameter grundsätzlich anders. Die Immobiliengesellschaften, die diese Finanzierungen nachfragen, sind in erster Linie erfahrene Projektentwickler, die zudem, im Vergleich zu einem Startup-Gründer, ein planbares Geschäft betreiben. So ist es nicht plausibel, wieso Anleger auf Immobilien-Crowdinvesting-Plattform die Risiken eines qualifizierten Nachrangdarlehens tolerieren sollten.

Kurz gesagt

  • Für die Plattformen und Emittenten sind qualifizierte Nachrangdarlehen der einfachste und kostengünstigste Weg.
  • Um den Anlegerschutz ist es bei diesem Anlageprodukt allerdings weniger gut bestellt.

Was ist ein qualifiziertes Nachrangdarlehen und welche Nachteile bringt es den Anlegern?

Das Finanzierungsinstrument qualifiziertes Nachrangdarlehen kennt man in erster Linie im Kontext von Unternehmenssanierungen. Unternehmen, die sich in wirtschaftlicher Schieflage befinden, greifen bevorzugt auf diese Darlehensform zurück, da sie ihnen insolvenzhindernde Eigenschaften bietet. Wie diese aussehen und was sie für den Anleger bedeuten, wird im Folgenden erklärt.

Problem I: Ist die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, kann sie die Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen

Gerät der Schuldner eines qualifizierten Nachrangdarlehens mit seinem Projekt in wirtschaftliche Schieflage bzw. droht die Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz, muss er seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem qualifizierten Nachrangdarlehen bis auf Weiteres nicht nachkommen. Das heißt: Würden anstehende Kapitalausschüttungen an die Anleger seine Zahlungsunfähigkeit und damit einen Insolvenzantragsgrund auslösen, kann er einseitig und zeitlich unbegrenzt Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen.

Den Anlegern sind in einem solchen Fall die Hände gebunden: Sie haben keine Möglichkeit rechtlich gegen die ausbleibenden Zahlungen vorzugehen und müssen abwarten, was passiert. So können lange und nicht absehbare Kapitalbindungsfristen entstehen.

Problem II: Anleger müssen sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen

Qualifizierte Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente, die im Falle der Insolvenz des Schuldners erst bedient werden, wenn alle anderen Gläubiger, wie zum Beispiel Lieferanten oder Handwerker, bedient sind.

Mit der qualifizierten Nachrangigkeit steigt das Risiko eines Totalverlustes für die Anleger. Denn: In der Regel können bereits die vorrangigen Gläubiger nur zu einem Bruchteil aus der Masse bedient werden. So tendiert die Wahrscheinlichkeit gegen null, dass Geldgeber im qualifizierten Nachrang ihr Geld ganz oder teilweise zurückerhalten.

Problem III: Keine (verwertbaren) Sicherheiten

Im Rahmen eines qualifizierten Nachrangdarlehens können keine echten Sicherheiten begeben werden. Denn auch diese würden qualifiziert nachrangig bleiben (s. Box). So sind den Anlegern bei Zahlungsausfall zusätzlich die Hände gebunden.

Vorsicht bei Sicherheiten im qualifizierten Nachrang!

Einige Crowdinvesting-Plattformen bieten ihren Anlegern ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das mit Sicherheiten wie z.B. Bürgschaften ausgestattet ist. Leider handelt es sich dabei um keine verwertbare Absicherung, da das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit nicht verlassen wird. Das heißt, im Fall des Falles könnten die Anleger die bestellten Sicherheiten erst in Anspruch nehmen, wenn alle anderen Gläubiger bedient wurden.

Zudem bleibt fraglich, ob die Forderung gegenüber dem Schuldner überhaupt geltend gemacht werden darf. Denn die insolvenzhindernden Eigenschaften dieser Darlehensform greifen nach wie vor und so gilt: Würde die Verwertung der bestellten Sicherheiten die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers auslösen, darf von ihnen kein Gebrauch gemacht werden.

Kurz gesagt

  • Qualifizierte Nachrangdarlehen sind ein gängiges Finanzierungsinstrument für Unternehmen, in wirtschaftlicher Schieflage.
  • Zentral ist hierbei die insolvenzhindernde Eigenschaft, dass Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden können, wenn sich die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet.
  • Eine weitere, für die Anleger negative Eigenschaft ist, dass sie sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen müssen und zudem auf keine verwertbaren Sicherheiten zurückgreifen können.

Für einen besseren Anlegerschutz: Crowdlending mit BERGFÜRST

BERGFÜRST hat ein speziell auf die Assetklasse Immobilienfinanzierung zugeschnittenes Crowdlending-Produkt konzipiert. Den Anlegern stehen so, im Gegensatz zum mehrheitlichen Angebot der anderen Plattformen, besicherte Bankdarlehen für ihr Investment zur Verfügung und sie profitieren von einem weitaus größeren Anlegerschutz. Welche Vorteile ein besichertes Bankdarlehen bietet und wieso BERGFÜRST dieses Anlageprodukt anbieten kann, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Vorteile bietet ein besichertes Bankdarlehen für den Anleger auf BERGFÜRST?

I Keine Aufschiebung der Zins- und Tilgungszahlungen durch den Darlehensnehmer

Den Darlehensnehmern eines besicherten Bankdarlehens ist es nicht möglich Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben, anders als bei den qualifizierten Nachrangdarlehen, die diese insolvenzhindernde Option beinhalten. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.

BERGFÜRST Emittenten bestellen die jeweils vereinbarten Sicherheiten deshalb zwingend vor Darlehensauszahlung, so dass diese, im Fall des Falles, effektiv verwertet werden können.

II Die Anleger sind
nicht qualifiziert nachrangig

Bei den besicherten Bankdarlehen von BERGFÜRST besteht keine qualifizierte Nachrangigkeit. Wie die Tabelle „Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie“ aufzeigt, stehen die Anleger beim besicherten Bankdarlehen mindestens im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist eine erstrangige Bankfinanzierung nicht vorgesehen bzw. notwendig, sind die Anleger sogar auf dem ersten Rang und können direkt aus den bestellten Sicherheiten bedient werden. Somit werden sie in der Regel vor allen anderen Gläubigern und insbesondere weit vor Inhabern qualifizierter Nachrangdarlehen bedient.

Dadurch sinkt das Risiko, dass die Forderungen der Anleger nicht mehr durch Sachwerte oder letztendlich durch vorhandene Insolvenzmasse gedeckt sind und die Gefahr eines Totalverlustes ist wesentlich geringer.

Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie:

Rangfolge Bezeichnung Gläubiger
1 Bankdarlehen (Senior Loan) Bank (falls vorhanden)
2 Besichertes Bankdarlehen = Mezzanine Darlehen (Junior Loan) BERGFÜRST Anleger
3 Normale Verbindlichkeiten Handwerker, Lieferanten, etc.
4 Nachrangiges Fremdkapital qualifizierte Nachrang­darlehen anderer Anbieter
5 Gesellschafter­darlehen Darlehen des/der Gesellschafter an die eigene Gesellschaft
6 Eigenkapital Kapital des/der Gesellschafter(s)

III Es können verwertbare Sicherheiten begeben werden

Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. verwertbaren Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein, wie etwa Grundschulden, persönliche Bürgschaften oder Mietabtretungen und sind auch miteinander kombinierbar.

Kurz gesagt

  • Das besicherte Bankdarlehen ist nicht qualifiziert nachrangig. Bei wirtschaftlicher Schieflage bzw. drohender Insolvenz ist es für den Darlehensnehmer eines besicherten Bankdarlehens nicht möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.
  • Durch die grundbuchliche Besicherung des Bankdarlehens stehen die Anleger im Fall der Verwertung der Immobilie mindestens im zweiten Rang, d.h. direkt nach den Forderungen der Bank die Verwertungserlöse zu. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können sie zudem von weiteren bestellten Sicherheiten profitieren.
  • Das Bankdarlehen kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, auf die der Anleger, auch bei (drohendem) Zahlungsausfall oder im Insolvenzfall, zurückgreifen kann.

Wieso kann BERGFÜRST das Crowdlending-Angebot „besichertes Bankdarlehen“ anbieten?

Um ein besichertes Bankdarlehen anbieten zu können, muss man über eine Bankerlaubnis verfügen oder mit einem Kreditinstitut kooperieren. BERGFÜRST arbeitet aus diesem Grund mit einer sogenannten Fronting-Bank zusammen, welche die bankerlaubnispflichtigen Tätigkeiten für die Plattform übernimmt und so das Anbieten von Crowdlending, mittels klassischer Bankdarlehen, ermöglicht. BERGFÜRST gelingt es auf diese Weise, das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit zu verlassen und seinen Kunden einen deutlich besseren Anlegerschutz – zu gleichen bzw. oft besseren Konditionen – zu bieten. Die Plattform lässt somit in puncto Sicherheit die Mehrheit der Konkurrenz hinter sich.

Eine genauere Erläuterung der Systematik besicherter Bankdarlehen finden Sie u.a. auf der Website der BaFin unter der Überschrift „Geschäftsmodell unter Einschaltung des Intermediärs“.

Fazit zum Nachrangdarlehen

Das qualifizierte Nachrangdarlehen ist das Finanzinstrument, dass der Gesetzgeber für Crowdinvesting vorgesehen hat. Die Mehrheit der Plattformen nutzt diese Anlageform für sich, da sie simpel und kostengünstig ist. Doch gerade für die Anleger birgt das qualifizierte Nachrangdarlehen, aufgrund seiner eigenkapitalnahen und damit insolvenzhindernden Eigenschaften, immense Nachteile.

BERGFÜRST bietet zur Erreichung eines größeren Anlegerschutzes ein klassisches Bankdarlehen als Crowdlending-Angebot für den Immobilienbereich an. Dieses Finanzierungsinstrument kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, die schon weit vor und auch im Insolvenzfall greifen. Dies gelingt BERGFÜRST dank der Kooperation mit einer Fronting-Bank. Auf diese Weise hebt sich die Plattform von der Mehrheit des Marktes ab und kann seinen Investoren ein besseres Anlageprodukt bieten.

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Bei BERGFÜRST erhalten Sie feste Zinsen zu festgelegten Terminen. Das Gleiche gilt für die Darlehensrückzahlung: Spätestens mit Ablauf der Maximallaufzeit muss das Darlehen an die Anleger zurückgeführt werden. Die Verträge räumen den Emittenten jedoch einige Tage zeitlichen Spielraum ein für die Bereitstellung und administrative Verarbeitung der Zahlungen ein. Diese Fristen sollten Sie kennen Inhalte Fristen von Darlehens- und Zinsauszahlungen Voraussetzungen für eine Verwertung Sicherheiten der Anlageprodukte von BERGFÜRST Nachteile qualifizierter Nachrangdarlehen Gemäß den Angebotsunterlagen darf die Immobiliengesellschaft als Emittent einen Fälligkeitstermin um wenige Tage überschreiten – um Berechnungs- und Auszahlungsprozesse abschließen und dennoch fristgerecht auszahlen zu können. Wichtige Fristen Darlehens­rückzahlungen 7 Tage nach Fälligkeitsdatum Zinszahlungen 10 Tage nach Fälligkeitsdatum BERGFÜRST befindet sich im kontinuierlichen Austausch mit den Emittenten und arbeitet stets auf die Einhaltung aller Auszahlungsfristen hin. Werden die zuvor ausgewiesenen Fristen dennoch überschritten, leitet BERGFÜRST umgehend die vom Gesetzgeber dafür vorgesehenen, kaufmännischen Prozesse ein – etwa die Übersendung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen. Ebenfalls fordert BERGFÜRST ein Statement zu den Gründen der Verzögerung von den Emittenten ein, das an die Anleger kommuniziert werden kann. In seiner Funktion als Vermittler der Vermögensanlage ist BERGFÜRST hierbei jedoch auf die Mitarbeit der Emittenten angewiesen und kann nicht selbst für das Projekt sprechen. 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Die BERGFÜRST Service GmbH ist regelmäßig Sicherheitentreuhänder für die Anleger und wird gemäß den Beschlüssen einer online durchzuführenden Gläubigerversammlung die Sicherheiten entsprechend verwerten. Welche Sicherheiten bieten mir die Anlageprodukte von BERGFÜRST? Bei BERGFÜRST verdienen Sie in der Regel Zinsen, indem Sie Teilbeträge aus der Forderung eines klassischen Bankdarlehens erwerben. Dieses Darlehen wird im ersten Schritt von unserer Partnerbank an die Immobiliengesellschaft begeben. Im Rahmen einer Emission wird das gleiche Volumen über die BERGFÜRST Plattform von Anlegern erworben. So erwerben die Anleger über einen automatisierten Forderungskauf das Darlehen der Bank und treten an ihrer statt in den Darlehensvertrag ein. Das heißt: Die BERGFÜRST Anleger übernehmen die Rangposition der Bank und profitieren in vollem Umfang von den Sicherheiten, mit denen das Bankdarlehen ursprünglich ausgestattet wurde. Diese Sicherheiten bietet das klassische Bankdarlehen bei BERGFÜRST Grundschuld / Hypothek (mindestens zweitrangig) Persönliche Höchstbetragsbürgschaft bei Grundschulden auch ein notarielles, abstraktes Schuldanerkenntnis des Emittenten persönliches notarielles, abstraktes Schuldanerkenntnis eines Gesellschafters bzw. Geschäftsführers Auf diese Art genießen Sie als BERGFÜRST Anleger einen deutlich besseren Anlegerschutz als beim Standardprodukt am Markt, dem qualifizierten Nachrangdarlehen – denn dieses bietet weder feste Fälligkeiten für Zins- und Darlehensauszahlungen noch verwertbare Sicherheiten. Warum sind qualifizierte Nachrangdarlehen aus Anlegersicht von Nachteil? Gerät der Schuldner eines qualifizierten Nachrangdarlehens mit seinem Projekt in eine wirtschaftliche Schieflage bzw. droht die Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz, muss er seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem qualifizierten Nachrangdarlehen bis auf Weiteres nicht (mehr) nachkommen. 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