Anlegerschutz: Warum BERGFÜRST das bessere Finanzprodukt konzipiert hat

Artikel von Lana Iliev; aktualisiert am 08.04.2022

Plattformen für Immobilien-Crowdinvesting
organisieren Finanzierungen für Immobiliengesellschaften zur Realisierung ihrer Bauprojekte. Das Geld kommt
vorrangig aus privater Hand. Selbst, wenn hier durchschnittlich pro Kopf „nur“ etwa 1.000 € je Projekt investiert
werden, können aufgrund der Vielzahl der Anleger substanzielle Summen von mehreren Millionen Euro eingeworben
werden.

Wie gesagt, mehrheitlich sind es Privatanleger, die diese Darlehen vergeben, und sie sollten bei der Form
des Anlagemodells ganz genau hinschauen – denn in puncto Anlegerschutz gibt es große Unterschiede.

Das Standard-Produkt bietet keinen vernünftigen Anlegerschutz

In der Regel vermitteln die Plattformen das qualifizierte Nachrangdarlehen als Anlageprodukt an ihre Anleger. Das
hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber setzt enge Grenzen für das öffentliche Anbieten von Anlageprodukten für
Privatanleger. Will man als Plattform von diversen Vereinfachungen profitieren und insbesondere auch vermeiden,
einen umfangreichen und teuren Prospekt für das Anlageprodukt zur Verfügung stellen zu müssen, bleibt häufig nur
noch das qualifizierte Nachrangdarlehen als mögliches Anlageprodukt übrig.

Die Emittenten wiederum schätzen insbesondere die
insolvenzhindernden Eigenschaften des Finanzinstruments – denn bei drohender Zahlungsunfähigkeit und damit Insolvenz
der Gesellschaft, macht das qualifizierte Nachrangdarlehen das einseitige Verschieben der Fälligkeiten möglich.
Deshalb greift auch die Mehrheit der Crowdinvesting-Plattformen mit ihren Emittenten auf dieses spezielle
Anlageprodukt zurück.


Crowdinvesting und das qualifizierte Nachrangdarlehen

Crowdinvesting ist eine relativ junge
Möglichkeit der Geldanlage. Bei den ersten Crowdinvesting-Angeboten ging es in erster Linie um
Unternehmensfinanzierungen und da im Speziellen um die Finanzierung von Startups. Für
solch junge Unternehmen ist es immens wichtig, dass sie bei der Rückzahlung von geliehenem Kapital
zeitlichen Spielraum haben. Schließlich soll einem guten Geschäftsmodell nicht vorzeitig das „Genick
gebrochen“ werden, nur weil fixe Termine für die Darlehensrückzahlung eingehalten werden müssen. Das
qualifizierte Nachrangdarlehen mit seinen zuvor beschriebenen, insolvenzhindernden Eigenschaften gab den
Unternehmern hier ausreichend zeitliche Flexibilität.

Bei Immobilienfinanzierungen sind die Projektparameter grundsätzlich anders. Die Immobiliengesellschaften,
die diese Finanzierungen nachfragen, sind in erster Linie erfahrene Projektentwickler, die zudem, im
Vergleich zu einem Startup-Gründer, ein planbares Geschäft betreiben. So ist es nicht plausibel, wieso
Anleger auf Crowdinvesting-Plattform für Immobilien die Risiken eines qualifizierten Nachrangdarlehens
tolerieren sollten.

Kurz gesagt

  • Für die Plattformen und Emittenten sind qualifizierte Nachrangdarlehen der einfachste und kostengünstigste
    Weg.

  • Um den Anlegerschutz ist es bei diesem Anlageprodukt allerdings weniger gut bestellt.

Was ist ein qualifiziertes Nachrangdarlehen und welche Nachteile bringt es den Anlegern?

Das Finanzierungsinstrument qualifiziertes Nachrangdarlehen kennt man in erster Linie im Kontext von
Unternehmenssanierungen. Unternehmen, die sich in wirtschaftlicher Schieflage befinden, greifen bevorzugt auf diese
Darlehensform zurück, da sie ihnen insolvenzhindernde Eigenschaften bietet. Wie diese aussehen und was sie für den
Anleger bedeuten, wird im Folgenden erklärt.

Problem I: Ist die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, kann sie die Zins- und
Tilgungszahlungen aussetzen

Gerät der Schuldner eines qualifizierten Nachrangdarlehens mit seinem Projekt in wirtschaftliche Schieflage bzw.
droht die Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz, muss er seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem
qualifizierten Nachrangdarlehen bis auf Weiteres nicht nachkommen
. Das heißt: Würden anstehende
Kapitalausschüttungen an die Anleger seine Zahlungsunfähigkeit und damit einen Insolvenzantragsgrund auslösen, kann
er einseitig und zeitlich unbegrenzt Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen.

Den Anlegern sind in einem solchen Fall die Hände gebunden: Sie haben keine Möglichkeit rechtlich gegen die
ausbleibenden Zahlungen vorzugehen und müssen abwarten, was passiert. So können lange und nicht absehbare
Kapitalbindungsfristen
entstehen.

Problem II: Anleger müssen sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen

Qualifizierte Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente, die im Falle der Insolvenz des Schuldners erst bedient
werden, wenn alle anderen Gläubiger, wie zum Beispiel Lieferanten oder Handwerker, bedient sind.

Mit der qualifizierten Nachrangigkeit steigt das Risiko eines Totalverlustes für die Anleger. Denn:
In der Regel können bereits die vorrangigen Gläubiger nur zu einem Bruchteil aus der Masse bedient werden. So
tendiert die Wahrscheinlichkeit gegen null, dass Geldgeber im qualifizierten Nachrang ihr Geld ganz oder teilweise
zurückerhalten.

Problem III: Keine (verwertbaren) Sicherheiten

Im Rahmen eines qualifizierten Nachrangdarlehens können keine echten Sicherheiten begeben werden. Denn auch diese
würden qualifiziert nachrangig bleiben (s. Box). So sind den Anlegern bei Zahlungsausfall zusätzlich die Hände
gebunden.


Vorsicht bei Sicherheiten im qualifizierten Nachrang!

Einige Crowdinvesting-Plattformen vermitteln ihren Anlegern ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das mit
Sicherheiten wie z.B. Bürgschaften ausgestattet
ist. Leider handelt es sich dabei um keine verwertbare Absicherung, da das Regime der qualifizierten
Nachrangigkeit nicht verlassen wird. Das heißt, im Fall des Falles könnten die Anleger die bestellten
Sicherheiten erst in Anspruch nehmen, wenn alle anderen Gläubiger bedient wurden.

Zudem bleibt fraglich, ob die Forderung gegenüber dem Schuldner überhaupt geltend gemacht werden darf. Denn
die insolvenzhindernden Eigenschaften dieser Darlehensform greifen nach wie vor und so gilt: Würde die
Verwertung der bestellten Sicherheiten die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers auslösen, darf von ihnen
kein Gebrauch gemacht werden.

Kurz gesagt

  • Qualifizierte Nachrangdarlehen sind ein gängiges Finanzierungsinstrument für Unternehmen, in
    wirtschaftlicher Schieflage
    .

  • Zentral ist hierbei die insolvenzhindernde Eigenschaft, dass Zins- und
    Tilgungszahlungen ausgesetzt werden können
    , wenn sich die Immobiliengesellschaft in
    wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet.

  • Eine weitere, für die Anleger negative Eigenschaft ist, dass sie sich im Insolvenzfall ganz hinten
    anstellen müssen
    und zudem auf keine verwertbaren Sicherheiten zurückgreifen
    können.

Für einen besseren Anlegerschutz: Crowdlending über BERGFÜRST

BERGFÜRST hat ein speziell auf die Assetklasse Immobilienfinanzierung zugeschnittenes Crowdlending-Produkt
konzipiert. Den Anlegern stehen so, im Gegensatz zum mehrheitlichen Angebot der anderen Plattformen, besicherte
Bankdarlehen für ihr Investment zur Verfügung und sie profitieren von einem weitaus größeren Anlegerschutz. Welche
Vorteile ein besichertes Bankdarlehen bietet und wieso BERGFÜRST dieses Anlageprodukt vermitteln kann, erfahren Sie
im Folgenden.

Welche Vorteile bietet ein besichertes Bankdarlehen für den Anleger auf BERGFÜRST?

Keine Aufschiebung der Zins- und Tilgungszahlungen durch den Darlehensnehmer

Den Darlehensnehmern eines besicherten Bankdarlehens ist es nicht möglich Zins- und Tilgungszahlungen einseitig
aufzuschieben, anders als bei den qualifizierten Nachrangdarlehen, die diese insolvenzhindernde Option beinhalten.
Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und
zurückgezahlt werden.

BERGFÜRST Emittenten bestellen die jeweils vereinbarten Sicherheiten deshalb zwingend vor
Darlehensauszahlung, sodass diese, im Fall des Falles, effektiv verwertet werden können.

Die Anleger sind nicht qualifiziert nachrangig

Bei den von BERGFÜRST vermittelten besicherten Bankdarlehen besteht keine qualifizierte
Nachrangigkeit. Wie die Tabelle „Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie“ aufzeigt, stehen die
Anleger beim besicherten Bankdarlehen mindestens im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden
Bank
. Ist eine erstrangige Bankfinanzierung nicht vorgesehen bzw. notwendig, sind die Anleger sogar
auf dem ersten Rang und können direkt aus den bestellten Sicherheiten bedient werden. Somit werden
sie in der Regel vor allen anderen Gläubigern und insbesondere weit vor Inhabern qualifizierter Nachrangdarlehen
bedient.

Dadurch sinkt das Risiko, dass die Forderungen der Anleger nicht mehr durch Sachwerte oder letztendlich durch vorhandene
Insolvenzmasse gedeckt sind und die Gefahr eines Totalverlustes ist wesentlich geringer.

Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie:

Rangfolge Bezeichnung Gläubiger
1 Bankdarlehen (Senior Loan) Bank (falls vorhanden)

2

Besichertes Bankdarlehen = Mezzanine Darlehen (Junior
Loan)

BERGFÜRST Anleger
3 Normale Verbindlichkeiten Handwerker, Lieferanten etc.

4

Nachrangiges Fremdkapital

qualifizierte Nachrangdarlehen anderer Anbieter
5 Gesellschafterdarlehen Darlehen des/der Gesellschafter an die eigene Gesellschaft
6 Eigenkapital Kapital des/der Gesellschafter(s)

Es können verwertbare Sicherheiten begeben werden

Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. verwertbaren
Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz
Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein, wie etwa
Grundschulden, persönliche Bürgschaften oder Mietabtretungen und sind auch miteinander kombinierbar.

Kurz gesagt

  • Das besicherte Bankdarlehen ist nicht qualifiziert nachrangig. Bei wirtschaftlicher
    Schieflage bzw. drohender Insolvenz ist es für den Darlehensnehmer eines besicherten Bankdarlehens nicht
    möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben. Das besicherte Bankdarlehen muss
    vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden
    .
  • Durch die grundbuchliche Besicherung des Bankdarlehens stehen die Anleger im Fall der Verwertung der
    Immobilie mindestens im zweiten Rang, d.h. direkt nach den Forderungen der Bank die
    Verwertungserlöse zu. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können sie zudem von weiteren bestellten
    Sicherheiten profitieren.
  • Das Bankdarlehen kann mit verwertbaren Sicherheiten
    ausgestattet werden, auf die der Anleger, auch bei (drohendem) Zahlungsausfall oder im Insolvenzfall,
    zurückgreifen kann.

Wieso kann BERGFÜRST das Crowdlending-Angebot „besichertes Bankdarlehen“ vermitteln?

Um ein besichertes Bankdarlehen anbieten zu können, muss man über eine Bankerlaubnis verfügen oder mit einem
Kreditinstitut kooperieren. BERGFÜRST arbeitet aus diesem Grund mit einer sogenannten Fronting-Bank zusammen, welche
die bankerlaubnispflichtigen Tätigkeiten für die Plattform übernimmt und so das Vermitteln von Crowdlending, mittels
klassischer Bankdarlehen, ermöglicht. BERGFÜRST gelingt es auf diese Weise, das Regime der qualifizierten
Nachrangigkeit zu verlassen und seinen Kunden einen deutlich besseren Anlegerschutz – zu gleichen bzw. oft besseren
Konditionen – zu vermitteln. Die Plattform lässt somit in puncto Sicherheit die Mehrheit der Konkurrenz hinter sich.

Eine genauere Erläuterung der Systematik besicherter Bankdarlehen finden Sie u.a. auf der Website der BaFin
unter der Überschrift „Geschäftsmodell unter Einschaltung des Intermediärs“.

Fazit zum Nachrangdarlehen

Das qualifizierte Nachrangdarlehen ist das Finanzinstrument, das der Gesetzgeber für Crowdinvesting vorgesehen hat.
Die Mehrheit der Plattformen vermittelt diese Anlageform, da sie simpel und kostengünstig ist. Doch gerade für die
Anleger birgt das qualifizierte Nachrangdarlehen, aufgrund seiner eigenkapitalnahen und damit insolvenzhindernden
Eigenschaften, immense Nachteile.

BERGFÜRST vermittelt zur Erreichung eines größeren Anlegerschutzes ein klassisches Bankdarlehen als
Crowdlending-Angebot für den Immobilienbereich. Dieses Finanzierungsinstrument kann mit verwertbaren Sicherheiten
ausgestattet werden, die schon weit vor und auch im Insolvenzfall greifen. Dies gelingt BERGFÜRST dank der
Kooperation mit einer Fronting-Bank. Auf diese Weise hebt sich die Plattform von der Mehrheit des Marktes ab und
kann ihren Anlegern ein besseres Anlageprodukt bieten.

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