Immobilien-ETF – Passiv in Immobilien investieren

Artikel von Valeria Nickel; aktualisiert am 20.04.2022

Immobilien, auch „Betongold“ genannt, gehören zu den beliebtesten alternativen Anlageklassen von europäischen Anlegern. Sicherheit und Wertbeständigkeit
sind die beiden Attribute, die einem dabei als Erstes durch den Kopf gehen.

Zudem entwickeln sich die Immobilienpreise durch die
hohe Nachfrage hinsichtlich des Wohnraums derzeit dauerhaft nach oben. Vor allem in Großstädten bleibt der Bedarf
ununterbrochen groß. Investitionen in Immobilien haben zurzeit also gute Aussichten.

Allerdings werden Unmengen an Kapital benötigt, um durch Direktinvestitionen ein diversifiziertes
Immobilienportfolio
aufzubauen. Kaum ein Privatanleger kann sich schließlich gleich mehrere Häuser auf
einmal kaufen. Es gibt aber viele verschiedene Möglichkeiten, dieses Problem zu lösen, und zwar durch eine
indirekte Immobilienanlage, die vor allem an der Börse möglich ist. Dazu zählen auch Immobilien-ETF.

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Immobilien an der Börse

Anleger können einen Teil ihres Kapitals in Immobilienaktien investieren. Dabei handelt es sich
um Anteile an Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Sie entwickeln, produzieren, bewirtschaften und
vermarkten Objekte. Es handelt sich also meist um große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften
oder professionelle Hausverwaltungen.

Gewinne erwirtschaften Aktionäre, indem sie Aktien wieder verkaufen nachdem ihr Wert eine positive
Entwicklung gezeigt hat. Zudem gibt es die Dividendenrendite. Manche Unternehmen zeichnen sich durch
die Ausschüttung von Dividenden an ihre Aktionäre aus. Dividenden-ETF spezialisieren sich auf die
entsprechenden Aktientitel.

Der Nachteil an Immobilienaktien ist, dass sie genauso wie gewöhnliche Aktien sehr schwankungsanfällig sind und erst
mit dem Erwerb mehrerer verschiedener Wertpapiere eine ausreichende Risikostreuung innerhalb des Marktsegments erreicht
wird.

Eine Sonderform von Immobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Trusts). Auch REITs sind
Wertpapiere börsennotierter, in der Immobilienbranche tätiger Aktiengesellschaften. Die Besonderheit ist, dass REITs
bestimmte „Qualitätsmerkmale“ wie eine Mindestausschüttungsquote von 90 % und eine
maximale Fremdkapitalquote von 55 % erfüllen müssen.

Immobilien-ETF: Das Beste aus zwei Welten

Eine dritte Möglichkeit sind Immobilien-ETF. Die Abkürzung ETF steht für „Exchange Traded Funds“, übersetzt bedeutet dies
lediglich „börsengehandelte Fonds“. Der Unterschied zwischen ETF und „klassischen“ Fonds ist, dass sie nicht aktiv durch Einschätzungen von
Fondsmanagern gesteuert werden, sondern passiv die
Entwicklung eines bestimmten Index nachbilden.

Diesen Vorgang nennt man auch Replikation. Indizes stellen eine Gruppe von Aktien dar und fassen deren Kursentwicklung
zusammen. Der Unterschied zur Investition in Einzelaktien („Stock-Picking“) ist, dass der Anleger mit einem ETF
nicht in einen Einzelwert, sondern in eine Vielzahl von Gesellschaften auf einmal investiert und so Risiken automatisch
verringert werden.

Bekannte ETF-Anbieter sind iShares (von Blackrock), Comstage, Lyxor und db x-trackers.

Dabei können sich ETF auf alle möglichen Anlageklassen beziehen, wie Aktien, Rohstoffe, Währungen – oder eben
Immobilien.

Wie funktioniert ein Immobilien-ETF?

Bei Immobilien-ETF besteht der zugrunde liegende Index aus Aktien von Immobilienunternehmen. Diese ETF halten also nicht
unmittelbar Immobilien, sondern nur ausgewählte Unternehmensanteile.

Die zugrunde liegenden Immobilienindizes können nach verschiedenen Kriterien zusammengestellt werden:
Meist funktioniert dies abhängig von der Branche und der Region. Bei der Branche
unterscheidet man grob zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Regional gesehen gibt es fünf verschiedene
Kategorien
: Global, USA, Europa, Eurozone und Asien.

Die bekanntesten Indizes für Immobilien werden von der European Public Real Estate Association (EPRA) in Zusammenarbeit
mit dem Indexanbieter FTSE in Großbritannien und der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) in
den USA berechnet und veröffentlicht.

Zusammensetzung von ETF-Bezeichnungen

Bezeichnung Beispiel
Fondsgesellschaft „Lyxor“
Indexname „FTSE EPRA/NAREIT Global Developed“
Ergänzende Angaben „UCITS ETF D-EUR“

Die Abkürzung „WKN“ steht für Wertpapierkennnummer und erleichtert die Zuordnung verschiedener ETF-Produkte.

Welche Vorteile bietet ein Immobilien-ETF?

  1. Alle Arten von Immobilien-ETF sind sehr kostengünstig im Vergleich zu aktiv gemanagten Aktien-
    oder Immobilienfonds, da hier die
    Verwaltungsgebühren für die Fondsmanager wegfallen. Dies zeigt sich auch in der Gesamtkostenquote (TER).
  2. Außerdem sind Immobilien-ETF einfach zu handhaben. Denn eine persönliche Auswahl an
    Einzelwerten ist schwierig und aufwendig.
  3. Einer der wichtigsten Vorteile gegenüber Direktinvestments ist, dass Anleger mit Immobilien-ETF relativ einfach
    wunderbar diversifizieren können. Da ein Immobilien-ETF direkt einen ganzen Korb an
    verschiedenen Wertpapieren enthält, ist die Diversifikation quasi schon mitinbegriffen.
  4. Zudem bleibt der Investor flexibel, da er durch das Börsenlisting jederzeit ein- oder
    aussteigen kann, indem er Anteile an einem Immobilien-ETF verkauft. So ist er nicht jahrelang an seine Anlage
    gebunden.

Wovor muss man sich in Acht nehmen?

Wer sich für eine Investition in Immobilien-ETF interessiert, muss bedenken, dass es hier trotz allem um Aktien geht
– daher muss mit größeren Kursschwankungen gerechnet werden. Diese sind bei Immobilien-ETF immer
noch weitaus höher als beim direkten Immobilien-Investment oder bei offenen Immobilienfonds.

Welche Alternative gibt es zu Immobilien-ETF?

Möchte man lieber mit festen Laufzeiten und festen Zinssätzen planen, gibt es eine
Alternative zu Immobilien-ETF: Immobilien-Crowdinvesting. Auch hier ist
es für Anleger mit weniger Vermögen möglich, vom Geschehen am Immobilienmarkt zu profitieren.

Beim Crowdinvesting bringen viele private Investoren
gemeinsam über eine Plattform das nötige Kapital für ein Immobilienprojekt auf, das eine Privatperson
alleine nicht aufbringen könnte. Dieses Kapital ergänzt das Darlehen, das eine Immobiliengesellschaft üblicherweise
von einer Bank für ihr Projekt erhält. Denn Banken finanzieren Bauprojekte nie vollständig, sondern
verlangen aufgrund rechtlicher und Ratingvorgaben bestimmte Eigenkapitalquoten. Diese können durch
die sogenannten Mezzanine-Darlehen erfüllt
werden.

Investoren erhalten dafür hohe Zinsen von
bis zu 7,0 % pro Jahr. Bisher blieben Privatanleger bei diesen Direktinvestments aber außen vor, da sie nicht
über die Einstiegsbeträge in der geforderten Höhe verfügten. Deshalb profitieren vor allem
institutionelle Anleger von den lukrativen Renditen.
Über Crowdinvesting-Plattformen können nun auch Privatpersonen mit kleineren Beträgen auf diese Weise in Immobilien
investieren.

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