Immobilien-ETF: So investieren Sie passiv in Immobilien

Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2023

Eine Immobilie als Renditeobjekt kann sinnvoll sein. Schließlich gelten Immobilien als „Betongold“, als
inflationssichere Anlage, für die jedoch ein hoher Kapitaleinsatz nötig ist. Die Kosten für Investoren und Häuslebauer
zogen wegen gestiegener Bauzinsen im Zuge der Zinswende der Europäischen Zentralbank noch an.

Eine günstige Alternative mit geringer Einstiegssumme können Immobilien-ETF sein. So können Anleger das Depot breit
aufstellen, Risiken streuen und vom Sachwert Immobilien profitieren.

Auch Experten halten den Immobilienmarkt trotz der angespannten Zinslage auf lange Sicht für stabil. Die Nachfrage nach
Wohnraum besteht weiterhin, vor allem in Großstädten bleibt der Bedarf ungebrochen groß. Wir erklären, wie
Immobilien-ETF genau funktionieren und was Sie bei einem Investment beachten sollten.

Was bringen mir Immobilien-ETF?
Zu den Vorteilen

Wie wähle ich die ETF aus? Darauf kommt es an

Doch lieber in Einzelaktien investieren? Hier entlang

Wie funktioniert ein Immobilien-ETF?

Ein Immobilien-ETF ist ein Fonds, der per Computersteuerung einen Index aus Aktien von Immobilienunternehmen nachbildet^[1].
Deshalb wird er auch als Immobilien-Indexfonds bezeichnet. Immobilien-ETF halten folglich nicht unmittelbar Immobilien, sondern nur
ausgewählte Anteile von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Das können Wohnungskonzerne,
Projektentwickler, Immobilienmakler oder Baufirmen sein.

Der ETF-Kurs hängt daher an der Wertentwicklung im Immobiliensektor^[2]. Weil kein Fondsmanagement bezahlt werden muss,
handelt es sich bei einem ETF („Exchange-Traded Fund“) um einen passiven Fonds mit niedrigen Kosten^[3].

REIT-ETF sind spezielle Immobilien-ETF

In einem Immobilienaktienindex können auch sogenannte REITs gelistet sein. Das sind meist börsennotierte
Immobiliengesellschaften, die ausschließlich Geld mit der Bewirtschaftung, Vermietung und Verpachtung von Objekten
verdienen. Typisch für REITs sind hohe Dividendenausschüttungen, die aus den Mieteinnahmen resultieren.

Bei REITs nach deutschem Recht ist eine Ausschüttungsquote von 90 % vorgeschrieben^[4], dafür genießen die REITs eine
Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Ein REIT-ETF – oder ein Immobilien-ETF mit REIT-Anteil – kann folglich sinnvoll
sein, wenn Anleger eine Dividendenstrategie verfolgen und auf regelmäßige Erträge setzen.

Welche Immobilien-ETF gibt es?

Immobilien-ETF ist nicht gleich Immobilien-ETF. So setzen sich die zugrunde liegenden Immobilienindizes nach
verschiedenen Kriterien zusammen. Meist geschieht das abhängig von der Branche und der Region^[5]. Regional gesehen gibt es
fünf verschiedene Kategorien: Global, USA, Europa, Eurozone und Asien. In der Branche unterscheidet man derweil grob
zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien.

Zudem ist der Unterschied zwischen thesaurierenden und ausschüttenden ETF wichtig. Während thesaurierende ETF die
Erträge, etwa Dividendenzahlungen, wieder anlegen, fließen sie bei ausschüttenden Fonds an die Anlegerinnen und Anleger
zurück. Besonders REIT-ETF bieten hohe Dividendenzahlungen. Außerdem gibt es verschiedene Wege der Nachbildung eines
Index – man unterscheidet zwischen physischer und synthetischer Replikation.

So setzt sich die Bezeichnung von Immobilien-ETF zusammen

Welche Vorteile bietet ein Immobilien-ETF?

Immobilien-ETF haben einige zentrale Vorteile für Investoren. Ein Überblick:

1. Sie können bereits ab kleinen Beträgen in Immobilien-ETF investieren, oft ab 10 bis 25 €. Das ist einer der
   wichtigsten Vorteile gegenüber Direktinvestments. So können Sie mit Immobilien-ETF relativ einfach ihr Portfolio
   diversifizieren. Denn ein Immobilien-ETF enthält quasi einen ganzen Korb an verschiedenen Wertpapieren.
2. Alle Arten von Immobilien-ETF sind sehr kostengünstig im Vergleich zu aktiv gemanagten Aktien- oder
   Immobilienfonds, da die Verwaltungsgebühren für die Fondsmanager wegfallen. Dies zeigt sich in der
   Gesamtkostenquote („Total Expense Ratio“ bzw. „TER“). Die TER von Immobilien-ETF liegt oftmals nur bei (oder
   weniger als) 0,5 % p.a. der Anlagesumme. Dazu kommen je nach Depotanbieter Ordergebühren. Bei einem Onlinebroker
   oder einer Direktbank entfallen sie jedoch in der Regel.
3. Immobilien-ETF sind einfach zu handhaben. Denn eine individuelle Auswahl an Einzelwerten ist schwierig und
   aufwändig.
4. Sie bleiben mit der Anlage flexibel, denn Sie können aufgrund des Börsenlistings jederzeit ein- oder aussteigen.
   Anders als bei direkten Investments sind Sie nicht jahrelang an Ihre Anlage gebunden.

Was sollten Sie bei Immobilien-ETF beachten?

Grundsätzlich sollten Sie als Anlegerin oder Anleger beachten, dass es hier trotz allem um Aktien geht – daher müssen
Sie mit größeren Kursschwankungen rechnen. Zudem handelt es sich bei einem Immobilien-ETF um ein Brancheninvestment.
Schließlich investieren Sie nur in Immobilienunternehmen und nicht in zahlreiche Firmen mit unterschiedlichen
Ausrichtungen.

Das bedeutet, das Risiko kann gar nicht so breit gestreut sein, wie bei einem ETF auf die Welt-Aktienindizes MSCI World
oder gar MSCI All Country World. Ein ETF auf den MSCI World Index investiert etwa in mehr als 1.500 Aktien aus der IT,
Gesundheitsversorgung, Finanzbranche, Industrie sowie Energie. Ein Branchen-ETF sollten Sie deshalb lediglich als
Beimischung im Depot halten, um die Risiken zu streuen.

Zudem sollten Sie bei der Geldanlage in Immobilien-ETF bedenken, dass ein breit gestreuter ETF im Regelfall bereits in
Immobilienunternehmen investiert. So legt ein MSCI World ETF bereits zu knapp 3 % im Immobiliensektor an. Folglich
steigt die Gefahr einer Übergewichtung von Immobilien im Portfolio.

Thesaurierender oder ausschüttender Immobilien-ETF?

Auch die konkrete Auswahl des Immobilien-ETF ist entscheidend. So kommt es darauf an, ob es sich um einen
thesaurierenden oder ausschüttenden Immobilien-ETF handelt – je nachdem, welche Strategie Sie fahren möchten (siehe
oben).

Darüber hinaus sind die Regionen bzw. Branchen der Unternehmen wichtig, in die ein Immobilien-ETF anlegt.
Selbstverständlich gibt es Unterschiede bei der Fondsgesellschaft, dem Alter des ETF oder dem Fondsvolumen – allerdings
können Sie als Privatanlegerin oder Privatanleger diese Faktoren eher vernachlässigen.

Was ist der Unterschied zu anderen Immobilienanlagen?

Immobilien-ETF unterscheiden sich grundlegend zu direkten Immobilienanlagen wie offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Besonders die Flexibilität und die Kosten gehen auseinander. Eine Übersicht:

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Quellenangaben

1. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 293
2. Kühn, S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene
   einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 220
3. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 293
4. Gesetz über
   deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 13 Ausschüttung an die Anleger
5. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 294
6. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 294 f.