Leitzins wieder gesunken: Wie beeinflusst die EZB die Bauzinsen?
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 06.06.2024
Sie wollen ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren? Dann holen Sie sich womöglich ein Angebot Ihrer Bank für ein
Immobiliendarlehen ein – und fragen sich, wie die Konditionen der Baufinanzierung zustandekommen:
Woher kommt die Höhe des Bauzinses genau? Was hat der Zinssatz mit der Geldpolitik der
Europäischen Zentralbank (EZB) zu tun?
Und wie kann ich das Wissen für meine Immobilienfinanzierung nutzen? Wir erklären es Ihnen!
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Immobilienanleihen:
Was
Sie beachten sollten
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Wie hängen die Leitzinsen und die Bauzinsen zusammen?
Das ist etwas komplizierter – direkt hängen die Zinsen nicht zusammen. Die Abhängigkeit ist indirekt,
denn in
Deutschland sind die Immobilien-Darlehenszinsen nicht an den Leitzins gekoppelt.
Vielmehr hängen die Bauzinsen an der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen – also Staatsanleihen,
die der deutsche
Staat
mit einer Laufzeit von zehn Jahren ausgibt. Diese indes wird von der Geldpolitik der Europäischen
Zentralbank
maßgeblich beeinflusst – sowie dem Verhalten der Marktteilnehmer im Euroraum.
Eigentlich gibt es drei Leitzinsen der EZB, doch umgangssprachlich meint man mit „dem Leitzins“ den
EZB-Hauptrefinanzierungssatz. Zu
diesem Zinssatz können sich europäische Banken Geld von der EZB leihen. Er liegt aktuell () bei [1]. Da
Banken nun höhere Kosten haben, um sich bei der EZB zu refinanzieren, spiegelt sich das in den Konditionen für
Kreditzinsen wider[2].
Was haben Baufinanzierungszinsen mit Pfandbriefen zu tun?
Doch der Reihe nach. Um Immobiliendarlehen auszureichen, leihen sich Geschäftsbanken und Bausparkassen Geld von
(professionellen) Investoren, etwa Versicherungen. Konkret bringen die Kreditinstitute sogenannte Pfandbriefe auf den
Markt[3].
Bei Pfandbriefen handelt es sich um mündelsichere, da mit Immobilien besicherte Anleihen[4]. Dafür, dass sie den Banken
Geld leihen und die Pfandbriefe erhalten, zahlen die Finanzinstitute einen Zinssatz an die Investoren, den
Pfandbriefzins.
Diesen Pfandbriefzins reichen sie mit einem Aufschlag an die Verbraucher weiter, die einen Immobilienkredit von ihrer
Bank aufnehmen. Der Pfandbriefsatz basiert derweil auf der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen.
Wie eine Zinserhöhung oder eine Zinssenkung die Hypothekenzinsen beeinflusst
Steigen nun die Zinsen aufgrund einer Leitzinserhöhung der EZB, lockt das zunächst
professionelle Investoren und Marktteilnehmer auf den Geldmarkt. Hier werden kurzfristige Finanzinstrumente
mit einer
Restlaufzeit von bis zu zwölf Monaten gehandelt[5]– etwa Tages– und Festgelder. Daher ändern sich Sparzinsen bei einer
Zinswende sehr zeitnah.
Dadurch sinkt die Nachfrage nach langfristigen Anleihen wie deutschen Staatsanleihen. Um Investoren auf
den Kapitalmarkt
mit seinen langfristigen Finanzinstrumenten zu locken, muss Deutschland die Zinsen anheben – und so die Anleihen
attraktiver machen. Dadurch steigen auch die Pfandbriefzinsen und sorgen wiederum für höhere Hypothekenzinsen[6].
Bei einer Zinssenkung im Euroraum läuft diese Entwicklung gegenteilig ab: Dann steigt in der Regel die
Nachfrage nach
langfristigen, besser verzinsten Anleihen. Die Pfandbriefzinsen (und mit ihnen die Hypothekenzinsen) fallen.
Wie schnell geht es, bis sich die Bauzinsen bei einem EZB-Zinsentscheid
ändern?
Sehr schnell. In der Regel passen Banken und Sparkassen ihre Zinssätze bereits an, wenn sie erwarten, dass die EZB den
Leitzins ändern wird. Das geschieht oftmals, noch bevor die EZB tatsächlich eine Änderung vornimmt.
Das haben wir bei der Zinswende 2022 gesehen: Die Hypothekenzinsen sind schon Wochen vor dem Leitzinssatz der
EZB
gestiegen, weil die Marktteilnehmer angesichts der damals plötzlich rasant gestiegenen Inflation erwartet
haben, dass
die Zentralbank handeln wird. Dieses Wissen kann für Sie relevant sein, wenn Sie eine Baufinanzierung planen (siehe
unten).
Im Umkehrschluss heißt das jedoch auch: Die Baufinanzierungszinsen (und die Anleiherenditen) basieren maßgeblich auf
Prognosen und Erwartungshaltungen. Doch Investoren können falsch liegen – und ggf. Verluste einfahren,
müssen sie ihre
Erwartungen (stark) an eine andere EZB-Politik anpassen[7].
Entwicklung der Bau- und Leitzinsen zwischen 2022 und 2024
Bundesbank ,
Interhyp , Eigene
Recherche
Wie entwickeln sich die Bauzinsen?
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Aktuell () rangieren sie mit
einer Sollzinsbindung von zehn Jahren bei . Bereits seit Anfang des Jahres
bewegen sie sich zwischen 3,4 und 3,6 %. Seit der Zinspause der EZB
haben sich die Hypothekenzinsen auf einem Niveau von etwa 3,5 % eingependelt[8].
Wahrscheinlich ist aber, dass die EZB im Sommer oder Herbst die Leitzinsen senkt – die Bauzinsen könnten also bereits
vorher fallen. Sie sollten die Wirtschaftsnachrichten verfolgen – auch wir bei BERGFÜRST halten Sie regelmäßig über die
Zinsentwicklung auf Stand.
Fakt ist dennoch: Eine Baufinanzierung ist im historischen Vergleich immer noch sehr günstig. So
kostete ein
Immobiliendarlehen in den 1990er-Jahren – also vor 30 Jahren – 10 % Zinsen. Erst mit den Zinssenkungen nach
der
Finanzkrise haben sich die Hypothekenzinsen auf einem zeitweise niedrigen Niveau eingependelt. Und sind bei der
Leitzinserhöhung
2023 selbstredend wieder gestiegen.
Wie können Sie sich Bauzinsen sichern?
Für eine langfristige Kalkulation empfiehlt sich eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Zwar können
längere
Zinsbindungen mit einem Zinsaufschlag einhergehen, allerdings haben Sie einen langfristigen Planungsvorteil für Ihre
Baufinanzierung.
Ein Bausparvertrag kann Ihnen die Möglichkeit bieten, sich frühzeitig günstige Kreditzinsen zu sichern
und vor künftigen
Zinssteigerungen geschützt zu sein. Zudem bietet ein Bausparvertrag Flexibilität, da Sie das angesparte Guthaben auch
anderweitig nutzen können.
Allerdings ist fraglich, inwiefern sich der Abschluss eines Bausparvertrags heute noch lohnt. Das ist in der Regel nur
der Fall, wenn Sie mit Sicherheit das Bauspardarlehen abrufen. Sie sollten unbedingt verschiedene Angebote von
Bausparkassen miteinander vergleichen.
Mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen sichern
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich
frühzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Sie
als Darlehensnehmerin oder -nehmer können ein Forward-Darlehen bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ablauf der
Zinsfestschreibung Ihres aktuellen Darlehens abschließen.
Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen aber erst mit einer Vorlaufzeit von etwa 24 Monaten vor dem Ende der
Zinsbindungsfrist. Erst dann können Sie absehen, wie sich das Zinsniveau – und mit ihm die Bauzinsen – womöglich
entwickeln[9].
Welche weiteren Faktoren beeinflussen die Finanzierungskosten?
Neben der EZB spielen noch weitere Faktoren eine Rolle für die (individuelle) Festlegung der Baufinanzierungszinsen.
Eine Übersicht:
Kosten der Bank
-
Eigenkapitalkosten: Kosten, die durch die Vorhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen
Eigenkapitals entstehen -
Verwaltungskosten: Kosten, die durch den Verwaltungsaufwand jedes Kredits entstehen. Es gilt:
Je höher der
Kredit, umso günstiger wird er relativ gesehen - Gewinnmarge: Die Marge, die die Bank über die Deckung der Kosten hinaus erzielen möchte
Rahmenbedingungen des Darlehens
Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinssatz. Der Beleihungsauslauf meint dabei den Anteil
der Finanzierung
im Verhältnis zum Beleihungswert einer
Immobilie. Baukredite bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts sind
besonders günstig. Auch höhere Tilgungsraten senken den Zinssatz in der Regel.
Sondertilgungen können derweil den
Zinssatz erhöhen. Auch der Zweck des Kredits und die Nutzung der Immobilie beeinflussen den
Bauzins.
Ihre Bonität
Ein regelmäßiges, sicheres Einkommen ist wichtig für den Immobilienkauf: Ihre
Bonität hängt dabei
von einem soliden
Arbeitsvertrag, der Anzahl
Ihrer Baukredite sowie der Rückzahlungsquote ab. Eine hohe Liquidität oder Wertpapiere können die Bonität verbessern –
und die Zinsen und damit Kosten für die Baufinanzierung senken.
Bild-Copyright: © PantherMedia / Joerg Hackemann
Quellenangaben
- Europäische
Zentralbank: Monetary policy decisions - Dr. Klein: Leitzins – Der Einfluss des EZB-Leitzinses auf Ihre Baufinanzierung
- Lausberg, C. (2022). Immobilienfinanzierung. In: Mändle, M. (Hrsg.). Handbuch Immobilienwirtschaft:
Investition
und Finanzierung, Marketing, Controlling, Wertermittlung, Asset Management, Genossenschaften, Quartiersentwicklung,
Bautechnik, Wohnungspolitik. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 221 ff. - Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage
– Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold
und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 91 - Farkas-Richling, D. (2012). Liquiditätsanlagen. In:
Farkas-Richling, D., Fischer, T.R. und Richter, A. (Hrsg.). Private Banking und Family Office. Geschäftsmodelle –
Produkte – Recht und Steuern. Stuttgart: Schäffer-Poeschel. S. 229 - Capital: So
beeinflusst der Leitzins die Baufinanzierung - Vanguard: Wie Zinsen die Renditen von Anleihen beeinflussen
- Interhyp: Zinsen – die aktuelle
Zinsentwicklung im Blick - Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau:
Haufe Lexware. S. 212
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