Forward-Darlehen: Lohnt es sich aktuell zur Anschlussfinanzierung?
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 24.04.2024
Der Traum vom Eigenheim oder der Immobilie als
Kapitalanlage fürs Alter ist wahr geworden – doch das Darlehen läuft bald
aus. Was also tun? Sie sollten sich frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Wollen Sie sich bereits
vor dem Ende der Zinsbindung weitere Jahre günstige Zinsen sichern, ergibt ein Forward-Darlehen für Sie Sinn.
Wir erklären Ihnen, wie das genau funktioniert, welche anderen Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung Sie haben und was
Sie noch bei Abschluss eines solchen Kredites beachten sollten.
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Wie funktioniert das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung?
Ein Forward-Darlehen bzw. Forwarddarlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung für Immobilienkredite. Die
Idee dahinter ist, dass Sie sich ein aktuell niedriges Zinsniveau für die Zukunft sichern[1]. Denn wenn
die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung – also wenn Sie ein neues Darlehen abschließen müssen – höher sind
als zum
Vertragsabschluss des Forward-Darlehens, können Sie Geld sparen.
Für das Vereinbaren eines aktuellen Zinssatzes in der Zukunft verlangt ein Baufinanzierer in der Regel einen
Zinsaufschlag, weil eine Bank mit höheren (künftigen) Zinsen mehr Geld verdienen würde. Dieser
Zinsaufschlag liegt bei
0,01 bis 0,03 Prozentpunkten des Zinssatzes, und das für jeden Monat der Forward-Periode[2]. Bereitstellungszinsen wie bei
anderen Darlehen werden beim Forward-Darlehen indes nicht fällig.
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Beispiel |
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Wollen Sie sich ein Forward-Darlehen in 14 Monaten auszahlen lassen, ist das bei einem monatlichen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten immerhin ein Zinsaufschlag von 0,28 Prozentpunkten. Bei einem Zinssatz von 3,5 % p.a. müssten Sie entsprechend 3,78 % p.a. zahlen. |
Ab wann ist der Vertragsabschluss eines Forward-Darlehens möglich?
Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer können ein Forward-Darlehen bereits bis zu fünf Jahre – 60
Monate – vor Ablauf
der Zinsfestschreibung Ihres aktuellen Darlehens (also Ihrer Erstfinanzierung) abschließen – im Gegensatz zu anderen
Arten der Anschlussfinanzierung (siehe unten).
Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen jedoch erst mit einer Vorlaufzeit von rund 24 Monaten vor dem Ende
der
Zinsbindungsfrist[3]. Erst dann können Sie absehen, wie sich die Bauzinsen womöglich entwickeln.
Unterschied zwischen echten und unechten Forward-Darlehen
Häufig wird zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen unterschieden[4]. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung
erst in der Zukunft, die Konditionen werden indes bei Vertragsabschluss fixiert.
Anders bei einem unechten Forward-Darlehen. Hier startet die Zinsbindung direkt mit Abschluss des
Darlehensvertrages.
Bis zum Ablösetermin läuft eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit, in der Sie das Darlehen noch nicht abrufen. Im
Grunde geht Ihnen mit einem unechten Forward-Darlehen aber nur Zeit verloren, in der eine Zinsbindung greift.
Forward-Darlehen: Welche alternativen Anschlussfinanzierungen gibt es?
Statt eines Forward-Darlehens als Anschlussfinanzierung können Sie auch auf andere Möglichkeiten für die Zeit nach Ihrer
Erstfinanzierung zurückgreifen. Eine Übersicht:
Prolongation
Eine Prolongation bedeutet schlicht, dass Sie das bestehende Darlehen bei Ihrer Bank
verlängern. Dabei
vereinbaren Sie meist eine neue Zinsbindungsfrist – oft ändern sich daher auch die Konditionen. Die
Darlehenszinsen werden dem aktuellen Niveau angepasst.
Eine Prolongation ist für Sie meist unkompliziert. Womöglich fallen aber höhere Zinsen
an als bei einer
Umschuldung (siehe nächster Absatz).
Umschuldung
Mit einer Umschuldung lösen Sie das bestehende Darlehen durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab.
Dies kann insbesondere dann sinnvoll für Sie sein, wenn Ihnen der neue Kreditgeber bessere
Konditionen als
Ihre aktuelle Bank für eine Prolongation oder ein Forward-Darlehen anbietet.
Vorsicht: Wenn Sie Ihren bisherigen Kredit vor dem Ende der Zinsbindung kündigen, kann
es zu einer
Vorfälligkeitsentschädigung für Sie kommen. Bei einer Umschuldung muss zudem als Sicherheit für die neue
Bank die Grundschuld umgetragen werden, was
weitere Kosten für Sie verursachen kann. Das sollten Sie
bedenken. Womöglich übernimmt der neue Kreditgeber aber auch die Kosten für den Grundbucheintrag.
Welche Vorteile hat ein Forward-Darlehen?
Der Hauptvorteil eines Forward-Darlehens für Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer ist die
Zinssicherheit: Mit
einem Forward-Darlehen können Sie sich frühzeitig eine günstige Zinsbindung sichern, bevor die Zinsen steigen. Selbst
wenn die Zinsen nicht anziehen, haben Sie mit dem Vertragsabschluss eine langfristige
Planungssicherheit. So können Sie
sich auf künftige Ratenzahlungen bestens einstellen.
Beispiel: Forward-Darlehen zur Absicherung des Zinsrisikos
Nehmen wir an, Sie haben eine Restschuld von 320.000 €, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Wir gehen
bei einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung (Umschuldung) von einem Sollzins von 4,15 % p.a. aus sowie beim
Forward-Darlehen
von
3,66 % p.a. – letzterer enthält bereits einen Zinsaufschlag von 0,16 Prozentpunkten für die Vorlaufzeit.
Außerdem wollen wir bei beiden Baukrediten eine Sollzinsbindung von 15 Jahren, das Darlehen soll anschließend
vollständig getilgt sein. Dann können wir Folgendes berechnen:
| Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung | |
|---|---|---|
| Kreditsumme (Restschuld) | 320.000 € | 320.000 € |
| Sollzins p.a. | 3,66 % | 4,15 % |
| Monatliche Rate | 2.313 € | 2.391,13 € |
| Gesamtaufwand | 416.340 € | 430.402,90 € |
| Davon Zinsen | 96.313 € | 110.402,90 € |
Sie sehen: Durch das Forward-Darlehen mit den angegebenen Konditionen sparen Sie rund 14.000 € an Zinsen über die
Laufzeit von 15 Jahren. Je höher der Zinssatz für das Darlehen, desto mehr lohnt sich logischerweise ein
Forward-Darlehen mit niedrigeren Zinskosten.
Welche Risiken birgt ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen kann jedoch auch einige Nachteile haben. Ein Überblick:
-
Zinsaufschlag: Da Sie mit einem Forward-Darlehen eine längere Vorlaufzeit haben, wird ein
entsprechender
Zinsaufschlag fällig. Der Aufschlag summiert sich mit jedem Monat an Vorlaufzeit über die gesamte Laufzeit Ihrer
Anschlussfinanzierung. -
Wenig Flexibilität: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, sollten Sie die Baufinanzierung
tatsächlich
nutzen. Ansonsten wird eine hohe Nichtabnahmeentschädigung fällig. Außerdem gibt es bei Forward-Darlehen
bisweilen Mindesthöhen für einen neuen Kredit von bis zu 100.000 €. Je nach Anbieter müssen Sie zudem eine
lange Zinsbindung eingehen. -
Zinsrisiko: Wenn die Zinsen am Markt doch nicht so stark steigen, wie Sie erwartet haben,
erleiden Sie durch ein
Forward-Darlehen aufgrund des Zinsaufschlags einen Nachteil[5] (siehe
Beispiel).
Beispiel: Zinsrisiko bei einem Forward-Darlehen
Nehmen wir die Daten aus dem Beispiel oben, aber passen den Zinssatz der herkömmlichen Anschlussfinanzierung an – auf
3 % im Jahr.
| Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung | |
|---|---|---|
| Kreditsumme (Restschuld) | 320.000 € | 320.000 € |
| Sollzins p.a. | 3,66 % | 3 % |
| Monatliche Rate | 2.313 € | 2.209,86 € |
| Gesamtaufwand | 416.340 € | 397.775,02 € |
| Davon Zinsen | 96.313 € | 77.775,02 € |
Würden die Kreditzinsen sinken, Sie aber ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen, müssten Sie also knapp 20.000 €
mehr Zinsen bezahlen. In diesem Fall greift das Zinsrisiko, das Sie durch den Abschluss eines Forward-Darlehens
eigentlich vermeiden wollten. Selbst bei einem gleichbleibenden Sollzins wäre der Abschluss eines Forward-Darlehens
nachteilig für Sie. Es handelt sich folglich um eine Art „Zinswette“.
Wann kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?
Grundsätzlich ist eine Kündigung eines Forward-Darlehens nur in Ausnahmefällen möglich, da es sich um
eine verbindliche Vereinbarung handelt. Wenn Sie etwa Ihr Haus verkaufen möchten, für das Sie die
Baufinanzierung benötigen, muss die Bank
Sie ziehen lassen.
Wollen Sie Ihr Forward-Darlehen indes überhaupt nicht in Anspruch nehmen – etwa weil die Zinsen mittlerweile wieder
gefallen sind und Sie sich auf anderem Wege eine günstigere Anschlussfinanzierung sichern können – müssen Sie eine
sogenannte Nichtabnahmeentschädigung bzw. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Das ist ähnlich wie bei
der früheren Rückzahlung eines regulären Annuitätendarlehens.
Nach Ablauf von zehn Jahren Darlehenszeit steht Ihnen als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer indes ein
Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Forward-Darlehen dann unter Einhaltung einer Frist von sechs
Monaten schriftlich kündigen[6] – ohne Mehrkosten.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen aktuell noch?
Das ist die entscheidende Frage. Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind und Sie
davon ausgehen, dass sie künftig (deutlich) steigen werden[7]. Aktuell () rangieren die Darlehenszinsen für
Immobilienfinanzierungen mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren bei pro
Jahr. Dass die Zinsen signifikant steigen werden, ist unwahrscheinlich. Vielmehr dürfte die Entwicklung bereits eingepreist sein. Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich also eher nicht.
Voraussehen lässt sich die Zinsentwicklung nur schwerlich. Gut möglich also, dass Sie nun ein
Forward-Darlehen abschließen, die Bauzinsen in 24 Monaten indes wieder unter dem aktuellen Niveau rangieren. Als wahrscheinlich gilt, dass die EZB dieses Jahr keine weiteren Zinserhöhungen vornimmt, sondern zunächst abwartet. Informieren Sie sich auf jeden Fall genau, bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen.
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Quellenangaben
- Kühn,
S., Kühn, M. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 308 - Tietgen, A., Stein, A.,
Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als
Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 74 - Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb – inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im
Breisgau: Haufe Lexware. S. 212 - Noosten, D. (2015). Die private
Bau- und Immobilienfinanzierung: Eine Einführung für Planer und Anbieter von Bauleistungen. Wiesbaden: Springer Gabler.
S. 90 f. - Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 245 - Bürgerliches
Gesetzbuch (BGB): § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers - Brückner, M. (2016). Praxishandbuch Immobilienerwerb –
inkl. Arbeitshilfen online. Freiburg im Breisgau: Haufe Lexware. S. 245
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