Immobilienpreise: Wann sich kaufen nicht lohnt
Von Lana Iliev – aktualisiert am 10.11.2022
Der Immobilienpreis hat maßgeblichen Einfluss darauf, ob der Erwerb einer Immobilie lohnenswert ist oder nicht: Wer überteuert kauft, der zahlt am Ende drauf, denn das Objekt lässt sich dann mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr wertsteigernd verkaufen. Lesen Sie hier, welche vier Anzeichen für einen überteuerten Immobilienpreis sprechen.
Die Rendite ist zu schmal, um den Kaufpreis auszugleichen
Ziehen Sie an allererster Stelle die zu erwartende Rendite in Betracht, um herauszufinden, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt.
Dabei spielt der Erwerbspreis eine entscheidende Rolle für die Rendite: Je geringer er im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten und dem Wiederverkaufspreis ist, desto besser fällt die Rendite aus. Wer hingegen überteuert kauft, schmälert die Rendite und riskiert möglicherweise sogar Kapitalverluste.
Somit kann die theoretische Berechnung der Rendite bereits sehr aufschlussreich sein: Wirft das anvisierte Objekt über die kommenden Jahre hinweg ausreichend Rendite ab, um den geforderten Preis zu rechtfertigen?
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Es handelt sich nicht um eine Anlageimmobilie
Bevor es ernst wird, sollten Sie die Immobilie genau inspizieren, denn Häuser und Wohnungen können im Laufe der Jahre immense Kosten verursachen. Lediglich Renditeobjekte rechtfertigen gegebenenfalls auch einen erhöhten Preis. Hier sind unter anderem Faktoren wie die Lage, die zukünftigen Aussichten des Standorts, die Bausubstanz der Immobilie sowie die Bevölkerungsentwicklung der Umgebung heranzuziehen.
Der Preis ist höher als die Immobilienpreise in der Umgebung
Wie steht es um die Immobilienpreise in der direkten Umgebung oder der Region, in der sich die anvisierte Immobilie befindet? Entspricht der verlangte Preis dem üblichen Marktniveau?
Vergleichswert: Vervielfältiger
Mit dem Vervielfältiger, auch Multiplikator genannt, wird das Wertniveau von Immobilen gemessen und verglichen. Dabei wird anhand des Kaufpreises und den Nettomieteinnahmen pro Jahr errechnet, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis in Mieteinnahmen aufgewogen werden kann. So bedeutet ein Vervielfältiger von 20 beispielsweise, dass es 20 Jahre dauert, bis der Kaufpreis durch Nettomieteinnahmen ausgeglichen ist.
Der Vervielfältiger ist eine gute Kennzahl, um Immobilienpreise mit dem Durchschnitt in der näheren Umgebung zu vergleichen, da konkrete Eigenschaften (zum Beispiel Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus) nicht weiter beachtet werden müssen. Auch Immobilienmakler nutzen den Vervielfältiger für eine erste Einschätzung.
Der Markt ist aufgeheizt
Befindet sich der Immobilienmarkt gerade in einem Hoch? Treibt eine besonders ausgeprägte Nachfrage die Immobilienpreise derzeit in die Höhe?
Immobilienpreise schwanken. Zwar sind sie nicht so volatil wie Aktien, dennoch gibt es Phasen erhöhter Nachfrage und teurer Immobilienpreise sowie Phasen, in denen das Angebot überwiegt und Immobilien preiswerter sind. Letztere sind in der Theorie natürlich der perfekte Zeitpunkt für einen Immobilienkauf. Die Immobilienpreisentwicklung spielt somit eine wichtige Rolle für die Beurteilung einzelner Immobilienpreise.
Niedrige Zinsen machen Immobilien attraktiv
Derzeit ist die Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt groß. Dafür gibt es vorrangig zwei Gründe:
- Die langjährige Niedrigzinspolitik der EZB (Europäische Zentralbank) generierte Darlehen zu guten Konditionen und damit günstige Bauzinsen. Viele Menschen nutzten diese Gelegenheit, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Gerade Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind daher besonders gefragt. Zwar sind die Bauzinsen etwas gestiegen, Immobilien sind dennoch attraktiv.
- Auch die Verzinsung klassischer Anlageprodukte, wie beispielsweise Tages- und Festgeld oder Staatsanleihen, befindet sich inzwischen in einem Langzeittief. Aus diesem Grund wollen immer mehr Anleger am Immobilienmarkt investieren.
Die erhöhte Immobiliennachfrage führte in den vergangenen Jahren gerade in urbanen Regionen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart zu einem konstanten Preisanstieg. Doch selbst in ländlichen Regionen und Kleinstädten ist inzwischen ein Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten.
Die Gefahr einer entstehenden Blase
Steigen die Preise zu rasant und orientieren sich nicht mehr an dem eigentlichen Objekt, dessen Wert sie abbilden, bildet sich eine Blase. Das kann dazu führen, dass der Marktwert selbst bei Sachwerten wie Immobilien langfristig sinkt.
Zuletzt geschah dies 2007 in den USA (Subprime Krise), als Banken massenhaft Kredite an Geringverdiener mit schlechter Bonität vergaben. Die Eigenheimdarlehen konnten langfristig nicht getilgt werden und es kam zu einer Vielzahl von Zwangsversteigerungen, die wiederum einen massiven Wertverlust im Immobilienbereich auslösten. Die Auswirkungen der geplatzten Immobilienblase waren weltweit und gesamtwirtschaftlich zu spüren.
Lohnt sich der Immobilienerwerb überhaupt noch?
Die erhöhte Nachfrage und der aufgeheizte Markt führen derzeit zu hohen Immobilienpreisen. Damit steigt die Gefahr eine Immobilie überteuert zu erwerben und sie zu einem späteren Zeitpunkt nicht wertsteigernd verkaufen zu können.
Dennoch wirft der Immobilienmarkt derzeit mit die höchsten Renditen ab, zumindest wenn man die klassischen Möglichkeiten der Geldanlage betrachtet. Eine Immobilieninvestition scheint sich also doch zu lohnen. Es kommt hier aber stark auf das Händchen des Investors an. In sehr guten Lagen großer Metropolen ist daher derzeit vermutlich nichts zu finden. Die Speckgürtel einiger Großstädte weisen aber durchaus noch Potenziale auf.
Alternative: Immobilien-Crowdinvesting
Als Alternative zum Kauf der eigenen Immobilien sollten Anleger jedoch mittelfristige Immobilieninvestitionen in Betracht ziehen. So profitieren sie von einer verhältnismäßig kurzen Kapitalbindung und können in wenigen Jahren ihr verzinstes Kapital neu investieren.
Eine gute Möglichkeit bietet hier das Immobilien-Crowdinvesting. Dabei findet sich eine große Anzahl von Privatanlegern über eine Online-Plattform zusammen, um gemeinsam in Immobilienprojekte zu investieren.
Auf über BERGFÜRST vermittelte Anlageköglichkeiten erhalten die Anleger dafür 5,0 % bis 7,0 % p.a. feste Zinsen bei Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren. Die Mindestanlage beträgt lediglich 10 € und die erworbenen Anteile sind über den Sekundärmarkt auf BERGFÜRST („Handelsplatz“) handelbar. BERGFÜRST erhebt, abgesehen vom Sekundärmarkt, keine Gebühren.
Copyright: Breno Assis / Unsplash.com
Verwandte Artikel
Hebelprodukte – eine lukrative Vermögensanlage oder nur etwas für „Zocker“? Was sind Hebelprodukte? Rechtlich sind Hebelprodukt-Zertifikate Schuldverschreibungen der emittierenden Kreditinstitute. Diese sichern sich oft über den Kauf oder Verkauf des Basiswerts oder von Optionen auf den Basiswert ab. Klassische Optionsscheine Optionsscheine, englisch warrants genannt, sind verbriefte Wertpapiere. Sie waren ursprünglich gekoppelt mit Optionsanleihen (Anleihe cum). Hierbei handelt es sich um die sog. „traditionellen Optionsscheine", die es auch heute noch gibt. Dem Anleger wird hiermit das Recht (nicht die Pflicht) eingeräumt, während der Laufzeit Aktien des die Optionsanleihe emittierenden Unternehmens zu erwerben. Die traditionellen Optionsscheine betreffen folglich eine ggf. bedingte Kapitalerhöhung. Die Laufzeit kann bis zu 10 Jahren betragen. Traditionelle Optionsscheine…
Gold kaufen: So entlarven Sie unseriöse Händler – Experte gibt Tipps „Es ist nicht alles Gold, was glänzt“ – so abgedroschen das Sprichwort sein mag, so zutreffend kann es sein. Zumindest wenn Sie sich die Vielzahl an Onlinehändlern und Anbietern von Goldsparplänen ansehen. So wurde Ende 2022 der Vorstandschef des Händlers „PIM Gold“ zu einer Haftstrafe von sechs Jahren und neun Monaten verurteilt, wegen Betrugs und Geldwäsche. Ein Schaden von 140 Mio. € für Anlegerinnen und Anleger ist entstanden. So drastisch muss es nicht immer ausfallen. Dennoch gibt es viele unseriöse Angebote. Wir zeigen Ihnen, wie Sie solche Anbieter erkennen – und geben Ihnen weitere Tipps, was Sie beim Goldkauf beachten sollten.…
Fonds als Geldanlage: Das sollten Sie wissen Im Jahr 1772 kam es zu einem großen Börsenkrach: Nach dem Konkurs mehrerer Londoner Banken fielen in einer Kettenreaktion nicht nur die Kurse in England, sondern auch an den Börsen in Schottland und den Niederlanden. Der niederländische Kaufmann Abraham van Ketwich, der viel Geld im Crash verloren hatte, zog seine eigenen Schlüsse aus der Krise. Er sah eine Marktlücke für ein Produkt, mit dem Privatanlegern mit geringen Mitteln die Möglichkeit hatten, ihr Risiko breit zu streuen und somit besser gegen den nächsten Börsenkrach gewappnet zu sein. 1774 legte er deshalb ein Finanzprodukt auf, das in die verschiedensten Anleihen (auch Renten…
Geld anlegen einfach gemacht: So gelingt Ihnen der Einstieg Geld anlegen muss nicht schwer sein. Sicherlich: Einige Vorüberlegungen gehören dazu. Das gilt besonders, da die Auswahl der verschiedenen Möglichkeiten sehr groß ist. So können Sie beispielsweise zwischen Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld, Immobilien oder dem Investieren an der Börse wählen. Doch welches ist nun das beste Investment für mich? So kompliziert, wie Sie vielleicht denken, ist es gar nicht. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag das Wichtigste, das Sie zur eigenen Geldanlage wissen sollten. Anschließend können Sie direkt loslegen. So gehen Sie vor Anlagepotenzial: Wie viel Geld Sie anlegen können, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren monatlichen Ausgaben ab - begleichen…
Aktien für Anfänger – Tipps und Fallstricke Aktien als Geldanlage werden in Deutschland beliebter, denn immer mehr Deutsche trauten sich in den vergangenen Jahren an die Börse. Inzwischen sind 12,9 Millionen Menschen (über 14 Jahre) in Deutschland Aktionäre. Im Jahr 2022 lag die Aktionärsquote gemessen an der Gesamtbevölkerung bei 18,3 % (Quelle: Deutsches Aktieninstitut ). Wie Sie in Aktien investieren und dabei Geld verdienen können, welche Voraussetzungen nötig sind und wie Sie Fallstricke vermeiden, werden wir im nachfolgenden Artikel untersuchen. Was sind Aktien? Aktien sind Anteile an Aktiengesellschaften (AG) oder an Kommanditgesellschaften auf Aktien (KGaA). AGs und KGaAs sind Kapitalgesellschaften, das heißt sie sind im Gegensatz zu natürlichen Personen…
Wie funktioniert die Grundschuld als Kreditsicherheit? Wer Hausbesitzer werden möchte und dafür ein Darlehen wünscht, der muss der Bank Sicherheiten geben – und was läge da näher, als die Immobilie selbst als Pfand für die Baufinanzierung zu nutzen? Immerhin handelt es sich hier um einen Sachwert, der zu Geld gemacht werden kann. So kann der Verkaufserlös im Falle der Zahlungsunfähigkeit offene Schulden begleichen. Die Idee ist nicht neu: Grundstücke oder Immobilien wurden schon im antiken Rom als Kreditsicherheit eingesetzt. Und so fand die Hypothek Eingang in das römische Recht. In Deutschland sind Hypotheken bei der Baufinanzierung heutzutage eher die Ausnahme, häufiger verlangen Banken eine Grundschuld zur…