Immobilienpreise

Immobilienpreise: Wann sich kaufen nicht lohnt

Lana Iliev, 20.07.2020

Der Immobilienpreis hat maßgeblichen Einfluss darauf, ob der Erwerb einer Immobilie lohnenswert ist oder nicht: Wer überteuert kauft, der zahlt am Ende drauf, denn das Objekt lässt sich dann mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr wertsteigernd verkaufen. Lesen Sie hier, welche vier Anzeichen für einen überteuerten Immobilienpreis sprechen.

1 | Rendite zu schmal, um den Kaufpreis auszugleichen

Ziehen Sie an allererster Stelle die zu erwartende Rendite in Betracht, um herauszufinden, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt.

Die Berechnung der Rendite im Vorhinein ist von hypothetischen Charakterzügen geprägt. Gebäude können im Laufe der Jahre immense zusätzliche Kosten verursachen oder aber im Wert steigen bzw. fallen. Die Politik kann Gesetze lockern oder weiter verschärfen. Immobilien als Kapitalanlage setzen eine vielseitige Betrachtung voraus.

Dabei spielt der Erwerbspreis eine entscheidende Rolle für die Rendite: je geringer er im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten und dem Wiederverkaufspreis ist, desto besser fällt die Rendite aus. Wer hingegen überteuert kauft, schmälert die Rendite und riskiert möglicherweise sogar Kapitalverluste.

Somit kann die theoretische Berechnung der Rendite bereits sehr aufschlussreich sein: Wirft das anvisierte Objekt über die kommenden Jahre hinweg ausreichend Rendite ab, um den geforderten Preis zu rechtfertigen?

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2 | Es handelt sich nicht um eine Anlageimmobilie

Bevor es ernst wird, sollten Sie die Immobilie genau inspizieren, denn Häuser und Wohnungen können im Laufe der Jahre immense Kosten verursachen. Lediglich Renditeobjekte rechtfertigen gegebenenfalls auch einen erhöhten Preis. Hier sind u.a. Faktoren wie die Lage, die zukünftigen Aussichten des Standorts, die Bausubstanz der Immobilie, sowie Bevölkerungsentwicklung heranzuziehen.

3 | Der Preis ist höher als die Immobilienpreise in der Umgebung

Wie steht es um die Immobilienpreise in der direkten Umgebung oder der Region, in der sich die anvisierte Immobilie befindet? Entspricht der verlangte Preis dem üblichen Marktniveau?

Vergleichswert: Vervielfältiger

Mit dem Vervielfältiger, auch Multiplikator genannt, wird häufig das Wertniveau von Immobilen gemessen und verglichen. Dabei wird anhand des Kaufpreises und den Nettomieteinnahmen pro Jahr errechnet, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis in Mieteinnahmen aufgewogen werden kann. So bedeutet der Vervielfältiger 20 beispielsweise, dass es 20 Jahre dauert, bis der Kaufpreis durch Nettomieteinnahmen ausgeglichen ist.

Der Vervielfältiger ist eine gute Kennzahl, um Immobilienpreise mit dem Durchschnitt in der näheren Umgebung zu vergleichen, da konkrete Eigenschaften (z.B. Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus) nicht weiter beachtet werden müssen. Auch Immobilienmakler nutzen den Vervielfältiger für eine erste Einschätzung.

Vorsicht bei Immobilienindizes

Immobilienindizes sollen die Preis- und Wertveränderungen von Immobilien abbilden. Die Beschaffung der Datengrundlage gestaltet sich jedoch problematisch, denn im Gegensatz zur Börse, wo Kurse öffentlich einsehbar und Transaktionsdaten jedermann zugänglich sind, weisen Daten über Immobilienkäufe und -verkäufe in Deutschland weitaus weniger Transparenz auf.

Transaktionsbasierte Indizes, die auf den Kaufpreisen tatsächlicher Transaktionen basieren, sind deshalb mit Vorsicht zu genießen. Meist werden sie von Immobilienverkäufern oder Verbänden der Immobilienwirtschaft veröffentlicht, da sie über einen Teil der entsprechenden Daten verfügen. Diesen Indizes wird oft eine systematische Verzerrung der Daten vorgeworfen.

4 | Der Markt ist aufgeheizt

Befindet sich der Immobilienmarkt gerade in einem Hoch? Treibt eine besonders ausgeprägte Nachfrage die Immobilienpreise derzeit in die Höhe?

Immobilienpreise schwanken. Zwar sind sie nicht so volatil wie Aktien, dennoch gibt es Phasen erhöhter Nachfrage und teurer Immobilienpreise sowie Phasen, in denen das Angebot überwiegt und Immobilien preiswerter sind. Letztere sind in der Theorie natürlich der perfekte Zeitpunkt für einen Immobilienkauf. Die Immobilienpreisentwicklung spielt somit eine wichtige Rolle für die Beurteilung einzelner Immobilienpreise.

Niedrige Zinsen machen Immobilien attraktiv

Derzeit ist die Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt besonders groß. Dafür gibt es vorrangig zwei Gründe:

  1. Die anhaltende Niedrigzinspolitik der EZB generiert Darlehen zu guten Konditionen und damit günstige Bauzinsen. Viele Menschen nutzen diese Gelegenheit, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Gerade Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind daher besonders gefragt.
  2. Nicht nur die Kreditzinsen sinken. Auch die Verzinsung klassischer Anlageprodukte, wie beispielsweise Tages- und Festgeld oder Staatsanleihen, befindet sich inzwischen in einem Langzeittief. Aus diesem Grund wollen immer mehr Anleger am Immobilienmarkt investieren.

Die erhöhte Immobiliennachfrage führte in den vergangenen Jahren gerade in urbanen Regionen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart zu einem konstanten Preisanstieg. Doch selbst in ländlichen Regionen und Kleinstädten ist inzwischen ein Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten.

Die Gefahr einer entstehenden Blase

Steigen die Preise zu rasant und orientieren sich nicht mehr an dem eigentlichen Objekt, dessen Wert sie abbilden, bildet sich eine Blase. Das kann dazu führen, dass der Marktwert selbst bei Sachwerten wie Immobilien langfristig sinkt.

Zuletzt geschah dies 2007 in den USA (Subprime Krise), als Banken massenhaft Kredite an Geringverdiener mit schlechter Bonität vergaben. Die Eigenheimdarlehen konnten langfristig nicht getilgt werden und es kam zu einer Vielzahl von Zwangsversteigerungen, die wiederum einen massiven Wertverlust im Immobilienbereich auslösten. Die Auswirkungen der geplatzten Immobilienblase waren weltweit und gesamtwirtschaftlich zu spüren.

Entscheiden Sie sich dennoch zum Kauf der eigenen Immobilie, sollten Sie sich unbedingt um eine Vorsorgevollmacht bemühen. So sicher Sie ab, was mit Ihrer Immobilie passiert, sollten Sie aus etwaigen Gründen handlungsunfähig sein.

Lohnt sich der Immobilienerwerb überhaupt noch?

Die erhöhte Nachfrage und der aufgeheizte Markt führen derzeit zu hohen Immobilienpreisen. Damit steigt die Gefahr eine Immobilie überteuert zu erwerben und sie zu einem späteren Zeitpunkt nicht wertsteigernd verkaufen zu können.

Dennoch wirft der Immobilienmarkt derzeit mit die höchsten Renditen ab, zumindest wenn man die klassischen Möglichkeiten der Geldanlage betrachtet. Eine Immobilieninvestition scheint sich also doch zu lohnen. Es kommt hier aber stark auf das Händchen des Investors an. In sehr guten Lagen großer Metropolen ist daher derzeit vermutlich nichts zu finden. Die Speckgürtel einiger Großstädte weisen aber durchaus noch Potenziale auf.

Als Alternative zum Kauf der eigenen Immobilien sollten Anleger jedoch mittelfristige Immobilieninvestitionen in Betracht ziehen. So profitieren sie von einer verhältnismäßig kurzen Kapitalbindung und können in wenigen Jahren ihr verzinstes Kapital neu investieren.

Eine gute Möglichkeit bietet hier das Immobilien-Crowdinvesting. Dabei findet sich eine große Anzahl von Privatanlegern über eine Online-Plattform zusammen, um gemeinsam in Immobilienprojekte zu investieren. Auf von BERGFÜRST vermittelte Anlageköglichkeiten erhalten die Anleger dafür 5,0 % bis 7,5 % p.a. feste Zinsen bei Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren. Die Mindestanlage beträgt nur 10 € und die erworbenen Anteile sind über den Sekundärmarkt auf BERGFÜRST („Handelsplatz“) handelbar. BERGFÜRST erhebt, abgesehen vom Sekundärmarkt, keine Gebühren. Testen Sie die Plattform ganz einfach und kostenlos mit dem geschenkten 10 € Startguthaben.

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