Immobilienblase

Immobilienblase: 2020 noch in Immobilien investieren?

Lana Iliev, 23.09.2020

Droht in Deutschland eine Immobilienblase und was genau bedeutet der Immobilienboom im Jahr 2019 für Hausbau, Immobilienbesitz und Immobilien-Investments?

1 | Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Das bedeutet überbewertete Immobilien werden zu ungerechtfertigt hohen Preisen gehandelt. Es folgt die Überhitzung des Markts durch den enormen Anstieg der Immobilienpreise.

Marktteilnehmer spekulieren auf weitere Preissteigerungen, doch nachdem die Preise ihren Höchststand erreicht haben, fallen sie rapide und der Immobilienboom nimmt ein abruptes Ende. In diesem Fall spricht man auch vom Platzen der Immobilienblase. Wirtschaftliche sowie geldpolitische Folgen einer geplatzten Spekulationsblase können dabei global spürbar sein.

Gründe für den, vom tatsächlichen Sachwert abgekoppelten, Preisanstieg kann es viele geben. In den vergangenen Jahrzehnten entstanden Immobilienblasen beispielsweise in den USA, Spanien und Japan aufgrund niedriger Zinsen und lockerer Bedingungen für die Kreditvergabe.

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2 | Wann sind Immobilien überbewertet?

Steigende Immobilienpreise allein können noch nicht als Blasenbildung eingestuft werden. Erst wenn die Preise über dem realen Sachwert liegen, wird es gefährlich. Denn in diesem Fall ist nicht sicher, ob sich die erworbenen Objekte zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend veräußern lassen oder ob gar Verluste durch den Verkauf zu erwarten sind.

Der wichtigste Indikator für eine überbewertete Immobilie ist das Verhältnis des Kaufpreises zu den Mietzahlungen. Aus den Mieten lässt sich häufig der eigentliche Objektwert herleiten. Liegt der Kaufpreis höher als die zu erwartenden Mieteinnahmen in einem bestimmten Zeitraum, schmälert das die Rendite einzelner Objekte. Diese könnten sich somit als überbewertet entpuppen.

Immobilienexperten nutzen für die erste Einschätzung, ob eine Immobilie zu hoch bewertet ist, den sogenannten Vervielfältiger bzw. Multiplikator.

Das schnelle Ansteigen der Kaufpreise im Vergleich zu den Mietniveaus innerhalb eines beispielsweise regional begrenzten Immobilienmarkts, gilt als ein Anzeichen für eine Immobilienblase.

3 | Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Kommt es zu einer Immobilienblase, steigen die Kaufpreise so lange, bis die Blase platzt. Zum Ende der Immobilienblase erreichen die Immobilienpreise ihren Höhepunkt, anschließend fallen sie ins Bodenlose. Endet eine Spekulationsblase, setzt dies oft eine Abwärtsspirale in Gang: beginnt der Preissturz, löst er oft weitere Panikverkäufe aus und fördert so einen konstanten Preisverfall.

Platzt die Blase auf dem Immobilienmarkt, führt das also zunächst immer dazu, dass Immobilienpreise sinken. Darüber hinaus kann dies aber auch gesamtwirtschaftliche Auswirkungen haben. Dieser Fall trat 2007 ein, als leichtfertig vergebene Kredite für Eigenheime in den USA eine weltweite Finanzkrise auslösten.

Doch aus nahezu jeder Krise können auch gewisse Chancen entstehen. So gibt es nach dem Platzen der Immobilienblase günstige Einstiegschancen am Immobilienmarkt. Allerdings ist hier fraglich, ob und wem die Kreditinstitute zu diesem Zeitpunkt Immobilienkredite gewähren und wann der richtige Einstiegszeitpunkt gekommen ist.

4 | Droht eine Immobilienblase in Deutschland?

Eine Studie des DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) von August 2019 untersucht mithilfe künstlicher Intelligenz die Wahrscheinlichkeit von Immobilienblasen in verschiedenen Ländern. Dabei kommen die Ökonomen zu dem Schluss, dass die immensen Preissteigerungen für Häuser und Wohnungen sowie weitere Faktoren in vielen OECD-Ländern auf die Bildung von Immobilienblasen hindeuten. Besonders die Käufer in Metropolen haben derzeit mit dem Preisanstieg zu kämpfen.

Zudem wird die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland schon seit geraumer Zeit in den Medien thematisiert. Expertenäußerungen wie „Die Ampel steht auf gelb.“ (Andreas Dombret, Vorstandsmitglied der Bundesbank, Mai 2017) im Hinblick auf eine Immobilienblase in Deutschland heizen die Diskussion an. Doch was spricht tatsächlich für eine Immobilienblase und was vielleicht auch gegen die Blasengefahr?

Was spricht für eine Immobilienblase?

Für die Blasengefahr auf dem Deutschen Immobilienmarkt spricht, dass die Kaufpreise gerade in urbanen Ballungszentren wie München, Hamburg und Berlin stark angestiegen sind. Oft steigen die Preise auch schneller als die Mieten, die durch Mieterschutz und Mietpreisbremse moderat gehalten werden sollen.

Hinzu kommt das niedrige Zinsniveau bedingt durch die Nullzinspolitik der EZB (Europäische Zentralbank). Somit besteht prinzipiell die Gefahr, dass die momentan günstigen Kredite, die zum Immobilienkauf aufgenommen werden, in Zukunft teurer werden und eventuell nicht getilgt werden können. Dies hätte zur Folge, dass viele Immobilienobjekte zwangsweise verkauft werden müssten. Das Angebot würde steigen und die Immobilienpreise würden sinken.

Ein weiterer Indikator ist zudem, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes auch seitens der Politik kritisch betrachtet wird. Das zeigt der Erlass eines neuen Gesetzes im Jahr 2017, welches der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) neue Instrumente an die Hand gibt, mit denen sie zukünftig in den Immobilienmarkt eingreifen kann, um Spekulationsblasen zu verhindern oder einzudämmen.

Was spricht gegen eine Immobilienblase?

Greift das Gesetz und die BaFin handelt zum richtigen Zeitpunkt, könnte verhindert werden, dass in Zukunft eine große Immobilienblase entsteht. Denn Niedrigzinsen und hohe Kaufpreise allein führen nicht zwangsläufig zu einer Immobilienblase. In der Vergangenheit kam oft noch die leichtfertige Vergabe von Immobiliendarlehen durch Banken hinzu, die später nicht getilgt werden konnten.

Das wohl bekannteste Beispiel ist hier die, durch sogenannte Subprime-Kredite herbeigeführte, Immoblienblase aus dem Jahr 2007. Die Kredite wurden in den USA massenhaft an Geringverdiener mit schlechter Bonität vergeben, um Eigenheime zu finanzieren. Letztendlich führten sie zur Pleite von Lehman Brothers und einer weltweiten Finanzkrise.

Die leichtfertige Vergabe von Krediten lässt sich in Deutschland zurzeit jedoch nicht feststellen. Zu diesem Schluss kommen auch die Ökonomen der eingangs erwähnten Studie des DIW: Immobilienkäufe sind hierzulande recht solide finanziert – zumindest lassen das die Entwicklung des Kreditvolumens sowie langfristige Zinsbindungen vermuten. Zwar werden die meisten Darlehen, die hierzulande durch Privathaushalte aufgenommen werden, zum Immobilienkauf verwendet, dennoch wird die Finanzierung oft durch ausreichend Eigenkapital abgesichert.

Auch lässt sich in Deutschland eine verhältnismäßig strenge Bewertung der Kreditwürdigkeit durch Banken feststellen. Diese könnte zukünftig zudem durch Eingriffe der BaFin verstärkt werden, da sie auf Grundlage des neuen Gesetzes eine Obergrenze für Immobilienkredite festlegen sowie Tilgungszeiträume vorgeben könnte.

Damit lassen sich in näherer Zukunft keine Anzeichen für Finanzierungsprobleme von Immobiliendarlehen wie 2007 ausmachen.

Zudem werden augenblicklich zwar viele Gebäude neu gebaut, gleichzeitig herrscht jedoch auch Wohnraummangel in den Ballungsgebieten der Metropolen. Oft wird dabei kritisiert, dass die neu entstehende Wohnungen nicht ausreichen und in deutschen Großstädten nicht genug gebaut wird. So bleibt der Mangel an Wohnraum und damit die erhöhte Nachfrage in Städten wohl auch in näherer Zukunft noch bestehen.

Zu diesem Zeitpunkt deutet nichts auf einen spekulativen Immobilienbau hin. Das bedeutet letztendlich vor allem, dass die Immobilienpreise zukünftig zwar fallen könnten, immense Wertverluste sind jedoch nach momentaner Lage eher nicht zu erwarten.

Zwar bescheinigt die Studie des DIW für Deutschland aktuell eine hohe Blasengefahr, gleichzeitig prognostiziert sie in naher Zukunft jedoch auch eine leichte Risiko-Abschwächung. Als Grund dafür wird neben der soliden Kreditfinanzierung die verlangsamte Immobilienpreisentwicklung in großen Städten angeführt, die auch von Immobilienmarktanalysten beobachtet wurde.

Wann platzt die Immobilienblase?

Gibt es eine Immobilienblase oder befindet sie sich in der Entstehung, ist die wichtigste Frage: Wann platzt sie? Obwohl die Immobilienpreise zur Zeit hoch sind, ist es fraglich, ob es hierzulande überhaupt zum spektakulären Platzen einer Immobilienblase kommen wird. Die etwas moderatere aber durchaus gerechtfertigte Frage lautet hier eher: Wann werden die Immobilienpreise in Deutschland wieder sinken?

Es wird vermutet, dass die Preise sinken, sobald die EZB den Leitzins anhebt und die Zinsen wieder steigen. Hier besteht ein einleuchtender Zusammenhang: Niedrigzinsen führen zur Verfügbarkeit günstiger Kredite, mit denen viele Menschen Immobilien kaufen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Gleichzeitig führen Niedrigzinsen aber auch dazu, dass traditionelle Wege der Geldanlage, wie zum Beispiel Bundesanleihen, recht unattraktiv geworden sind. Immobilieninvestitionen sind in Zeiten der Niedrigzinspolitik also attraktive Kapitalanlagen. Bei niedrigen Zinsen fließt somit jeher Geld en masse in den Immobilienmarkt.

Erhöhen sich die Zinsen wieder, werden sich theoretisch weniger Menschen einen Kredit für ihr Eigenheim leisten können und mehr Menschen auf anderen Wegen ihr Geld anlegen wollen. Damit wird weniger Geld in Immobilien fließen und langfristig wird die Nachfrage sinken, was wiederum zum Fallen der Preise führt.

5 | Lohnt es sich 2019 noch in Immobilien zu investieren?

Der Immobilienmarkt ist aufgeheizt und die Preise steigen schon länger, doch Fakt bleibt: Immobilien sind nach wie vor eine der wenigen Assetklassen, die derzeit noch attraktive Renditen abwerfen. (Was ja nicht zuletzt zu der immensen Nachfrage und den überhöhten Immobilienpreisen führt.) Trotz der Diskussion um eine Immobilienblase, scheint das Investment also nicht völlig abwegig.

Immobilienobjekte kaufen

Immobilienblasen zeigen: Sachwert ist nicht gleich Sachwert. Wird überteuert eingekauft, muss der Käufer mit einem Kapitalverlust rechnen. Deshalb sollten Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Informieren Sie sich genau über den Wert der Immobilie und beachten Sie die Rendite, um sicher zu sein, dass das Objekt nicht überbewertet ist.

Auch die Art der Finanzierung ist wichtig. Wird ein Immobilienprojekt mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert, ermöglicht dies Spielräume. Die Immobilie kann im Zweifelsfall gehalten werden, bis die Immobilienpreise wieder höher klettern. Bei einer Kreditfinanzierung können im Gegenzug unvorhergesehene Schwierigkeiten bei der Tilgung des Immobilienkredits auftreten. Daraus kann wiederum ein erhöhter Verkaufsdruck zu einem ungünstigen Zeitpunkt entstehen.

Immobilien als Kapitalanlage

Möchten Sie Immobilieninvestitionen tätigen, stellt sich zurecht die Frage: Wo findet man noch gute Zinsen?

2017 entschieden sich eine Reihe von offenen Immobilienfonds vorerst keine neuen Anteile zu veräußern. Die Gründe waren einerseits die immense Nachfrage und andererseits der Mangel an guten Investitionsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt. Geschlossene Immobilienfonds bieten aufgrund ihrer immensen Risiken jedoch keine wirkliche Alternative.

Eine sinnvolle Alternative, mit der Sie diversifiziert in Immobilien anlegen können, ist das Immobilien-Crowdinvesting, wie es BERGFÜRST vermittelt. Auf der Online-Plattform werden regelmäßig neue Immobilienprojekte von erfahrenen Immobiliengesellschaften vorgestellt und durch viele Anleger, die sogenannte Crowd, finanziert.

Als Anleger können Sie dabei das Risiko der einzelnen Immobilienprojekte eigenständig abwägen und bereits ab 10 € kostenlos investieren. Die Laufzeiten der Projekte liegen zwischen einem und fünf Jahren und es werden feste Zinsen vereinbart, die in der Regel zwischen 5,0 % und 7,5 % liegen.


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