Geschlossene Immobilienfonds Risiko

Geschlossene Immobilienfonds: Risiko und Sicherheit in der Übersicht

Lana Iliev, 11.09.2019

Geschlossene Immobilienfonds genießen einen äußerst schlechten Ruf und gelten als besonders riskante Kapitalanlage. Grund dafür sind eine Reihe von abschreckenden Beispielen aus der Vergangenheit. Ob insolvente Fondsgesellschaften wie die Deutsche Management AG (DCM) oder Fonds, die lediglich eine Baugrube auf den Weg brachten und die Eröffnung der geplanten Immobilien nicht erlebten, wie der Dubai 1000 Hotelfonds – nicht selten mussten Privatanleger große Verluste hinnehmen.

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Sicherheit geschlossener Immobilienfonds

Doch die spektakulären Pleiten und oftmals als unseriös entlarvten Geschäfte der Vergangenheit blieben nicht folgenlos. Im Jahr 2013 überarbeitete die EU die gesetzlichen Rahmenbedingungen für eine Reihe von Fonds, darunter auch geschlossene Immobilienfonds. Grauzonen und Spielräume für dubiose Geschäfte sollten eingegrenzt und eine Regulierung des Marktes erreicht werden.

Die eingeführte AIFM Richtlinie schreibt erhöhte Kontrollen von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) und Anlageberatern vor, die in Deutschland durch die Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) durchgeführt werden. Zudem gibt es seit 2013 einen erhöhten Anlegerschutz, der gesetzlich vorgeschrieben wird.

Um geschlossene Immobilienfonds risikoärmer zu gestalten, wird zudem eine verbindliche Laufzeit vorgeschrieben. Vor 2013 konnte die Fondsgesellschaft diese nachträglich verändern. Das führte dazu, dass günstige Verkaufszeitpunkte oft nicht wahrgenommen wurden, um weiterhin Gebühren berechnen zu können. Zudem wurde das zulässige Fremdkapital geschlossener Immobilienfonds eingegrenzt. Immobilienprojekte dürfen jetzt nur noch bis zu 60% mit Krediten finanziert werden.

Risiken geschlossener Immobilienfonds

Trotz der erhöhten Reglementierung bleiben geschlossene Immobilienfonds riskante Geldanlagen. Denn die verschärften gesetzlichen Rahmenbedingungen greifen nicht immer und decken bei weitem nicht jedes mögliche Risiko ab. Die Liste der verbleibenden Risiken geschlossener Immobilienfonds ist lang:

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Kontrollen erst ab einem bestimmten Investitions­volumen Ein Großteil der 2013 eingeführten Regulationen für geschlossene Immobilienfonds, wie beispielsweise die Zulassung durch die BaFin, betrifft ausschließlich Fonds ab einem Investitionsvolumen von über 100 Millionen Euro.
Lange Laufzeit Geschlossene Immobilienfonds weisen in der Regel eine feste Anlagedauer von zehn oder mehr Jahren auf.
Langfristige Kapitalbindung Die feste Laufzeit und die erschwerten Bedingungen bei der Veräußerung von Fondsanteilen* führen dazu, dass über einen langen Zeitraum keinerlei Möglichkeit besteht über gebundenes Kapital zu verfügen.
Hohe Mindestanlage Oft lassen sich Anteile an geschlossenen Immobilienfonds erst bei einer erheblichen Investitionssumme von 10.000 Euro erwerben.
Hohe Kosten Die Verwaltungskosten für geschlossene Immobilienfonds sind oft sehr hoch. Nicht selten betragen sie 15 % bis 20 % des Anlagebetrages. Durch die 2013 eingeführten Regulationen und Kontrollen sind die Kosten der Investmentfonds meist sogar noch weiter gestiegen.
Geringe Risikostreuung Das Kapitalanlage­gesetzbuch (KAGB) schreibt seit 2013 vor, dass ein Immobilienfonds in mindestens drei Sachwerte beziehungsweise Immobilien investieren muss. Oft sind drei Immobilien jedoch nicht ausreichend, um eine ausreichende Streuung des Risikos zu garantieren.
Komplexität der Objekt­beurteilung Immobilien sind komplexe Geldanlagen, deren Erfolg oder Misserfolg sich oft nur mit einer gewissen Expertise beurteilen lässt. Als Laie lassen sich sowohl die Entwicklung des Immobilienwertes als auch der Mieteinnahmen schwer einschätzen.
Geschlossene Immobilienfonds sind in den letzten Jahren zwar transparenter geworden, eine zuverlässige Beurteilung der Immobilien erfordert jedoch nach wie vor Kenntnisse der Branche und Zeit, um sich zu informieren.
Mögliche Risiko­beteiligung In manchen Fällen haften Anteilseigner mit ihrem Privatvermögen für die Verluste des Immobilienfonds. Ob dieses Risiko besteht, hängt von der Rechtsform des Fonds ab.
Bei einer Kommandit­gesellschaft (KG) besteht in der Regel keine Nachschusspflicht. Privatanleger haften ausschließlich mit dem bereits investierten Kapital und haben darüber hinaus keine Einbußen zu befürchten. Bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) oder Offenen Handels­gesellschaften (OHG) kann es im Fall von Verlusten hingegen durchaus zu Nachschusspflichten kommen und die Anleger haften über ihre Einlagen hinaus mit ihrem Privatvermögen.
Besonders riskant: Blindpools Als Blindpools werden geschlossene Fonds bezeichnet, die Beteiligungen ausgeben, obwohl noch nicht alle konkreten Investitionsobjekte bekannt sind. Auch Blindpools werden seit 2013 stärker reglementiert. Inzwischen müssen mindestens 60% der Investition festgelegt werden, bevor Fondsanteile ausgegeben werden dürfen. Trotz dieser Regelungen gelten Blindpools jedoch nach wie vor als besonders riskant und es wird vor einer Investition gewarnt.

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Fazit & Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds

Aufgrund ihres riskanten Charakters und schlechten Rufs sind geschlossene Immobilienfonds bei Privatanlegern trotz der attraktiven Rendite derzeit recht unbeliebt. Zudem raten Banken und Berater äußerst selten zu einer Beteiligung.

Sollte dennoch Interesse an den Anteilen geschlossener Immobilienfonds bestehen, muss auf jeden Fall stets auf eine ausreichende Streuung des Risikos im Portfolio geachtet werden. So lassen sich eventuelle Verluste besser verkraften. Privatanleger, denen diese Form der Kapitalanlage zu riskant erscheint, weichen oft auf offene Immobilienfonds aus. Hier können Anleger von einem strengeren gesetzlichen Rahmen profitieren und es gibt weniger Risiken.

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Bild-Copyright: beeboys / Shutterstock.com

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