Crowdinvesting in Startups und Immobilien

Von Lana Iliev – aktualisiert am 28.03.2025

Crowdinvesting ist ein neuer, innovativer Weg Geld zu investieren. Doch inzwischen ist auch der
recht junge Crowdinvesting-Markt diversifiziert und damit um einiges unübersichtlicher als noch
vor Kurzem. Welche Anlageform passt zu Ihnen? Wie investiert die Crowd in Deutschland? Wo winken die
höchsten Crowdinvesting-Gewinne und wo ist das Risiko am größten? In diesem
Beitrag haben wir die wichtigsten Informationen zum Crowdinvesting als Geldanlage zusammengefasst.

Was ist Crowdinvesting?

Beim Crowdinvesting kommen viele Anleger („Crowd“) über eine Online-Plattform zusammen und investieren („invest“)
gemeinsam kleine Geldbeträge. So kommen große Anlagesummen zusammen, mit denen Projekte finanziert werden, die
wiederum eine Rendite für die Mikroinvestoren erwirtschaften.

Crowdinvesting auf dem Vormarsch

Crowdinvesting ist auf dem Vormarsch: Bis 2019 stieg das Volumen aller finanzierten Crowdinvesting-Projekte in
Deutschland kontinuierlich an. Mit über 400 Millionen Euro erreichte es seinen vorläufigen
Höhepunkt. Verglichen mit dem Rekordjahr 2019 zeigte sich im Corona-Krisenjahr 2020 ein dezenter Rückgang im
jährlichen Investitionsvolumen. Grund dafür war die Verunsicherung vieler Investoren durch die Corona-Pandemie.

Erste Schätzungen zu den Quartalszahlen für 2021 zeigen jedoch erneut einen deutlichen Anstieg im
Volumen auf. So wurde im ersten Quartal 2021 bereits wieder das Investitionsniveau von 2019 erreicht. Und das ist
kaum verwunderlich, denn es gibt viele gute Gründe dafür, dass sich Crowdinvesting als neue Investmentform zunehmend
etabliert und immer höhere Beträge investiert werden.

Crowdinvesting-Volumen in Millionen Euro

Crowdinvesting bietet Kleinanlegern einen vereinfachten Zugang zu Anlageklassen, die zuvor Großanlegern
vorbehalten waren, und verspricht zudem attraktive Renditen. Für Projektinitiatoren entsteht indessen die Möglichkeit
eine Finanzierungsform zu nutzen, die sich durch einen geringen Organisationsaufwand auszeichnen. Denn dieser wird durch
Crowdinvesting-Plattformen wie BERGFÜRST auf
innovative Weise digital gebündelt und abgemildert.

Die zunehmende Segmentierung des Crowdinvesting-Marktes

Möchten Sie herausfinden, ob Crowdinvesting die richtige Investmentform für Sie ist, macht es zunächst Sinn zwischen den
verschiedenen Marktsegmenten zu unterscheiden. Es gibt hier beachtliche Unterschiede. Zwar handelt es
sich beim Crowdinvesting noch um einen recht jungen Markt, dennoch lassen sich bereits Segmente ausmachen, die
unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich bringen. Die verschiedenen Crowdinvesting-Projekte lassen sich dabei oft
ausgehend von den zugrunde liegenden Investitionsobjekten kategorisieren.

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Da wäre zunächst die Schwarmfinanzierung für junge Unternehmen respektive Startups. Diese Form des
Crowdinvestings ist die vergleichsweise älteste, denn die ersten Crowdinvesting-Plattformen in
Deutschland widmen sich bereits seit 2011 der Schwarmfinanzierung von jungen Unternehmen.

Geht es nach dem Volumen des investierten Kapitals, macht das Immobilien-Crowdinvesting indes jedoch das
größte Segment des Crowdinvesting-Marktes aus. Umgekehrt wird in der Immobilienbranche bisher jedoch
lediglich ein Bruchteil der Finanzierungen durch Crowdinvesting bereitgestellt.

Zudem werden durch Crowdinvestings inzwischen ökologische Projekte wie der Bau von Solaranlagen oder
Windparks finanziell gefördert. Der Crowdinvesting-Bereich „erneuerbare Energien“ ist bisher jedoch noch recht
überschaubar, sprich durch ein recht geringes Investitionsvolumen geprägt.

*Quelle: crowdinvest.de 

Startups oder Immobilien – Was lohnt sich mehr?

Hausbau und junge Unternehmen – das sind die größten Segmente beim Crowdinvesting. Doch welches der beiden
Investments lohnt sich mehr? Dazu sollten folgende Fragen beantwortet werden.

Warum Crowdinvesting?

Startups profitieren vom Crowdinvesting vor allem da sie zu klein sind, um Kapital über die Börse zu
akkumulieren. Crowdinvesting ist für sie ein vergleichsweise schneller und einfacher Weg der
Kapitalbeschaffung. Zudem kann es auch zu Werbe- und Marketingzwecken genutzt werden. Denn eine
Investorencrowd, die überzeugt ist, investiert nicht nur in ein Produkt, sondern kauft dieses auch selbst und erzählt
gerne davon.

Im Immobilienbereich ist das Ziel von Crowdinvesting-Projekten die Beschaffung von Mezzanine-Kapital, welches von Banken als
Eigenkapital-Ersatz anerkannt wird. Es ermöglicht den Emittenten, den „eigenen“ Eigenkapitalanteil für
Immobilienprojekte zu verringern, finanzielle Freiräume zu erschließen und die Eigenkapitalrendite zu steigern. So
lassen sich insgesamt mehr Projekte parallel finanzieren.

Beide Finanzierungsmodelle sind nicht erst mit dem Crowdinvesting entstanden. Mezzanine-Kapital ist
eine gängige Form der Finanzierung im Bereich der Immobilieninvestitionen und die Förderung junger Unternehmen durch
Business Angels und Venture Capital ist auch keine Neuheit. Diese Investments waren jedoch stets einem
kleinen, ausgewählten Kreis von Großanlegern vorbehalten. Durch das Crowdinvesting und den dadurch ermöglichten
Zusammenschluss vieler kleiner Investoren, stehen sie nun jedem offen.

Hinzu kommt, dass bereits mit einem sehr geringen Mindestanlagevolumen in Projekte investiert
werden kann. So können Sie z.B. bei der Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST bereits ab 10 € Geld anlegen.

Wie sehen die Renditen aus?

Um die Renditen der unterschiedlichen Crowdinvesting-Segmente gegenüberzustellen, reicht es leider
nicht aus blanke Zahlen zu vergleichen, denn der Teufel steckt im Detail. Im Startup- und im Immobilienbereich werden
divergierende Beteiligungsmodelle verfolgt.

Immobilien

Beim Immobilien-Crowdinvesting ist es üblich vor der Investition einen festen Zinssatz zu vereinbaren.
Das Investitionsvolumen wird also wie ein Kredit behandelt. Dabei erhalten die Crowdanleger jedoch
einen höheren Zinssatz als eine
Bank, denn sie stellen Mezzanine-Kapital zur Verfügung. Die fest vereinbarten Zinsen für
Anlagemöglichkeiten, die die Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST
vermittelt, liegen zwischen 5,0 % und 7,0 % p.a.

Startups

Beim Crowdinvesting in Startups funktioniert die Rendite ein wenig anders. In der Regel wird kein oder
lediglich ein geringer Zinssatz vereinbart. Gewinne machen die Investoren erst, wenn es zum Verkauf oder Börsengang des
Startups kommt und ein Rückkaufangebot an die Crowd erfolgt. Diese können ihre Beteiligungen dann gewinnsteigernd
verkaufen.

Die Investoren erhalten eine Gewinn- bzw. Unternehmensbeteiligung in Form eines partiarischen Nachrangdarlehens. Der Gewinn ist somit
erfolgsabhängig: verzeichnet das Startup wirtschaftliche Erfolge, werden die Investoren beteiligt. Dabei können
überdurchschnittlich hohe Renditen erzielt werden, falls das Startup besonders erfolgreich ist. Bleiben diese Erfolge
jedoch aus, schmälert dies auch die Gewinnspanne der Investoren. Tritt der Insolvenzfall ein, droht der Totalverlust,
denn mit einem Nachrangdarlehen werden die Crowdinvesting-Gläubiger nachrangig (nach anderen Gläubigern) bedient.

Hinzu kommt, dass die Rendite beim Crowdinvesting für Startups durch Verwässerung geschmälert werden
kann. Je häufiger Finanzierungsrunden stattfinden, desto mehr Investoren erhalten Beteiligungen an dem
Unternehmen und werden bei der Gewinnbeteiligung berücksichtigt. Das schmälert jedoch zugleich den
relativen Anteil und damit die Rendite der Investoren aus den ersten Finanzierungsrunden. Bei Aktionären wird der
Verwässerung durch das sogenannte Bezugsrecht entgegengewirkt. Einen vergleichbaren Mechanismus gibt es im Bereich des
Crowdinvestings für Startups bisher jedoch nicht. Möchten Sie eine planbare Rendite, so sollten Sie
sich eher das Immobilien-Crowdinvesting anschauen.

Wie auf andere Kapitalerträge sind Steuern auf
Crowdinvesting-Gewinne zu entrichten, denn sie unterliegen der Abgeltungssteuer.

Wie lange geht ein Crowdinvestment?

Beim Crowdinvesting werden in der Regel endfällige
Darlehen vergeben. Endfällig bedeutet, dass die Darlehen nicht während der Laufzeit getilgt werden, sondern erst
wenn diese endet. Umso wichtiger ist die Frage, wie lang das Crowdinvesting-Projekt denn dauern soll. Auch hier gibt es
markante Unterschiede zwischen Startup- und Immobilienprojekten:

Immobilien-Crowdinvesting

Crowdinvesting-Projekte im Immobilienbereich haben von Anfang an eine feste Investitionslaufzeit. Bei der
Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST beträgt die Dauer der einzelnen Projekte in der Regel zwischen
ein und fünf Jahren. Dabei werden über diese Zeit hinweg, sofern nicht anders ausgewiesen, ein- bis
zweimal jährlich die vereinbarten Zinsen an die Crowd ausgezahlt. Auf BERGFÜRST besteht zudem die Möglichkeit
vermittelte Immobilienbeteiligungen auf einem Online-Marktplatz zu handeln und die Investitionslaufzeit
so individuell zu verkürzen.

Startup-Crowdinvesting

Beim Startup-Crowdinvesting gibt es keine festen Investitionslaufzeiten. Wann die Rückzahlung erfolgt,
ist ungewiss. Investoren werden ausgezahlt, wenn die Geschäftsidee des Startups Erfolg hat und verkauft wird, an die
Börse geht oder die Beteiligungen der Investoren selbst zurückkauft. Durchschnittlich benötigt ein neu gegründetes
Unternehmen fünf bis sieben Jahre, um an diesen Punkt zu kommen. Vorausgesetzt natürlich, es existiert
überhaupt so lange.

Wie steht es mit den Risiken?

Beim Crowdinvesting verleihen Investoren Geld, um verschiedene Projekte zu unterstützen. Kommt es zu einer
Insolvenz, werden die Schuldner und damit auch die Crowdinvestoren möglicherweise nicht bedient.
Scheitert ein Projekt, besteht also das Risiko eines Totalverlustes. Wie hoch die Erfolgschancen sind,
hängt in erster Linie natürlich von dem Crowdinvesting-Projekt selbst ab und muss immer im Einzelfall bewertet werden.
Dennoch lassen sich hier auch markante Unterschiede zwischen den unterschiedlichen Investitionsobjekten ausmachen:

Risiken bei Investitionen in Startups

Eine große Anzahl neugegründeter Unternehmen schafft es nicht, sich gegen die Konkurrenz zu behaupten und die erhofften
Ziele zu erreichen. Dass sich junge Unternehmen mit ihren Geschäftsideen oft nicht gegen den harten Wettbewerb
durchsetzen können, zeigt sich auch in den teils recht hohen Ausfallraten im Crowdinvesting-Bereich für Startups. Dabei
gelten Investments in junge Unternehmen seit jeher als hochriskant – denn niemand weiß
mit völliger Sicherheit, wie sich ein Startup und seine Idee auf dem Markt behaupten werden.

Eine innovative Idee allein ist eben noch lange kein Erfolgsgarant, wie z.B. der Fall von ‚Freygeist‘ zeigt. Der
E-Bike-Hersteller aus Berlin sammelte ganze 1,5 Mio. € über das Crowdinvesting-Portal
Companisto ein. Rund zwei Jahre später meldete das Startup zum Leidwesen der
Geldgeber Insolvenz an. Als Grund wurden „Führungsquerelen“ genannt. In diesem Fall hatte das Produkt die Crowd
überzeugt, zu einer erfolgreichen Unternehmensgründung braucht es jedoch oft mehr. Alle Faktoren und Umstände eines
Startups zu beurteilen, kann für außenstehende Anleger schwierig sein. (Quelle: Gründerszene )

Risiken bei Immobilieninvestitionen

Auch das Crowdinvesting in Immobilienprojekte birgt grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes. BERGFÜRST vermittelt
Anlegern jedoch Projekte mit besicherten
Bankdarlehen anstelle von nachrangigen Darlehen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass
Immobilienprojekte im Gegensatz zu jungen Startups häufig leichter zu verstehen und
einzuschätzen sind, was schlicht an der begrenzten Vielfalt der Projektformen und der verhältnismäßig
geringen Komplexität der Vorhaben liegt. Außerdem lassen sich Immobilienprojekte leichter auf Plausibilität prüfen. So
kann sich prinzipiell jeder Anleger unter anderem die Fragen stellen: Ist die Lage der Immobilie gut oder schlecht?
Sieht die Finanzierungsstruktur realistisch aus? Ist der Immobilienentwickler erfahren oder nicht? Gibt es einen Markt
für diese Immobilie?

Aus diesen Gründen ist anzunehmen, dass es Privatanlegern leichter fällt, sachgemäß über ein
Immobilienprojekt zu urteilen, als die Chancen eines jungen Unternehmens in einer beliebigen Branche abschätzen zu
können. Dennoch muss natürlich auch im Immobilienbereich die Qualität der einzelnen
Crowdinvesting-Projekte sorgfältig abgewogen werden und es sollte nicht leichtfertig investiert werden.
Zudem ist die ausreichende Risikostreuung der
Investitionssumme zu beachten. Um sicherzustellen, dass Crowdinvesting-Anleger ihre Geldanlage streuen, schreibt das
Kleinanlegerschutzgesetz seit diesem Jahr eine maximale Zeichnungshöhe von 25.000 € pro Anleger vor. Für vor
dem 15. Juli 2019 gestartete Crowdinvesting-Projekte gilt die frühere Zeichnungsgrenze von 10.000 €.

Startups vs. Immobilien: Ein Überblick

Immobilien stechen Startups aus

Auf deutschen Crowdinvesting-Plattformen wurde 2017 viermal so viel Kapital in Immobilien
investiert wie in Startups und dafür gibt es gute Gründe. Immobilien-Crowdinvesting ist seinem älteren
Pendant Startup-Crowdinvesting in vielen Punkten überlegen. Zudem gibt es Grund zu der Annahme, dass es sich vor
allem für Privatinvestoren besser eignet. Die Chancen und Risiken sind bei Immobilien
greifbarer und leichter einzuschätzen.

Crowdinvesting-Quiz: Wie gut kennen Sie sich aus?

Sind Sie Anfänger oder Experte? Finden Sie es heraus – mit unserem Crowdinvesting-Quiz!

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