Wie kommen die attraktiven Zinsen für Anleger auf BERGFÜRST zustande?

Artikel von Lana Iliev; aktualisiert am 27.09.2022

BERGFÜRST ermöglicht Anlegern
Zinssätze zwischen 5,0 % und 7,0 % p.a., die, sofern nicht anders ausgewiesen,
jährlich oder halbjährlich ausgezahlt werden. Damit ist der Zinssatz von Anlagemöglichkeiten, die über BERGFÜRST
vermittelt werden, in Zeiten der Niedrigzinspolitik überraschend hoch – vor allem im Vergleich zu den Zinssätzen,
die Anleger derzeit auf Sparkonten erhalten.

Lesen Sie im Folgenden, wie die attraktiven
Zinsen für Anlagemöglichkeiten, die von BERGFÜRST vermittelt werden, zustande kommen.

Warum erhalten Sie auf BERGFÜRST so attraktive Zinsen?

Beim Immobilien-Crowdinvesting
investieren Sie in nachrangiges Fremdkapital in Form von Mezzanine-Kapital oder (auf BERGFÜRST) in Junior Loans. Für diese Art von
Kapital wurden in der Immobilienbranche schon immer attraktive Zinsen an Anleger gezahlt.

Dafür gibt es folgende Gründe

Immobiliengesellschaften können für Bauvorhaben in der Regel nur bis zu etwa 70 % der Projektkosten über
günstige Bankkredite finanzieren. Darüber hinaus wird die Finanzierung durch Eigenkapital realisiert.

Anstelle von Eigenkapital ist es für Immobiliengesellschaften jedoch wirtschaftlich sinnvoller,
eine Mischung aus Eigen- und weiterem nachrangigem Fremdkapital zu nutzen. Denn so muss weniger
Eigenkapital pro Projekt eingesetzt werden und die Immobiliengesellschaften gewinnen größere
unternehmerische Flexibilität sowie eine verbesserte Eigenkapitalrendite.

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Zum einen lassen sich durch die Aufnahme von nachrangigem Fremdkapital mehrere Projekte parallel
realisieren. Indem Immobiliengesellschaften nur teilweise ihr eigenes Kapital nutzen, können sie eine höhere Rendite innerhalb der gleichen Zeitspanne
erwirtschaften.

Andererseits erweist sich die Nutzung von nachrangigem Fremdkapital sinnvoller als die Einbindung weiterer
Eigenkapitalgeber. Eigenkapitalgeber tragen ein höheres Risiko als Darlehensgeber von nachrangigem Fremdkapital und
erwarten somit auch eine höhere Gewinnbeteiligung. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Rendite der
Immobiliengesellschaft geringer ausfällt, da Eigenkapitalgeber in höherem Umfang am Gewinn beteiligt werden als
Darlehensgeber nachrangigen Fremdkapitals. So ist Eigenkapital stets am teuersten.

Beispielrechnung zur Eigenkapitalrendite

Angenommen ein Bauvorhaben wird mit einem Finanzierungsvolumen von einer Million Euro innerhalb
eines Jahres realisiert und die Gesamtrendite beträgt 20 %. Zu 70 % wird das
Finanzierungsvolumen durch eine Bank finanziert – zu einem Zinssatz von 2,0 %.

Variante 1

Ein Eigenkapitalgeber übernimmt die Finanzierung weiterer 15,0 % und wird in vollem Maße am Gewinn beteiligt.

Variante 2

Statt durch einen Eigenkapitalgeber werden 15,0 % durch weiteres nachrangiges Fremdkapital zu einem
Zinssatz von 10,0 % finanziert.

Die Finanzierung durch nachrangiges Fremdkapital anstelle von Eigenkapital bedeutet für die Immobiliengesellschaft
ein Plus von 78.000 €, denn anstatt einer Rendite von 93.000 € erhält sie 171.000 €.

Fazit zur Eigenkapitalrendite

Letztlich ist es für Projektentwickler also besser, Zinsen von beispielsweise 7,0 % an Privatanleger zu zahlen,
als Eigenkapital zu binden und Liquidität einzubüßen oder weitere Eigenkapitalgeber einzubeziehen. Aus diesem Grund
liegt die Verzinsung im Bereich des eigenkapitalersetzenden Darlehens deutlich über der Verzinsung einer erstrangig
besicherten Bank.

Bisher stand diese Anlagemöglichkeit vor allem institutionellen Großanlegern, wie beispielsweise kapitalstarken
Investmentgesellschaften oder Fonds, zur Verfügung. Durch die
neuen Wege der Kapitalbeschaffung über Online-Plattformen wie BERGFÜRST wird diese Anlageklasse nun auch Privatanlegern zugänglich.

Warum ist Mezzanine-Kapital so teuer?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat jahrelang eine sogenannte Nullzinspolitik zur Bekämpfung der Deflation betrieben.
Dadurch wurden Hypothekenzinsen niedrig und Baukredite sehr günstig. Wegen der steigenden Inflation im Zuge des Ukraine-Krieges sind die Bauzinsen etwas gestiegen. Dennoch werden
Crowd-Darlehen attraktiv verzinst und bleiben damit eine besonders lohnende Investition für Anleger.

Warum ist das so?

Die Darlehen der finanzierenden Banken sind zumeist mit einem niedrigeren Zinssatz ausgestattet, da
sie erstrangig besichert sind. Das bedeutet, dass diese Darlehen im Falle einer Verwertung an
erster Stelle bedient werden und folglich ein geringeres Risiko haben.

Beim Crowdinvesting werden oft qualifizierte
Nachrangdarlehen vermittelt, die sich durch ein hohes Anlagerisiko auszeichnen: Zins-
und Tilgungszahlungen können einseitig und zeitlich unbegrenzt durch den Darlehensnehmer aufgeschoben werden.
Anleger werden im Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient und zudem lassen sich Nachrangdarlehen nicht
mit verwertbaren Sicherheiten ausstatten. All diese Eigenschaften machen qualifizierte Nachrangdarlehen zu einem
Investment für risikofreudige Anleger, weshalb sie in der Regel mit einem attraktiven Zins
ausgestattet sind.

BERGFÜRST vermittelt Ihnen hingegen ein besichertes Bankdarlehen, das meist zweitrangig und in
manchen Fällen sogar erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle einer Verwertung der Grundschulden
werden Anleger auf BERGFÜRST also an erster Stelle oder direkt nach der erstrangig finanzierenden Bank
bedient. Zudem ist im Rahmen eines von BERGFÜRST vermittelten besicherten Bankdarlehens keine
Aufschiebung von Zins- und Tilgungszahlungen möglich und die Bankdarlehen mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet.

Darüber hinaus ist es so, dass die Laufzeiten von nachrangigem Fremdkapital kürzer sind als die von Bankdarlehen.
Gleichzeitig bleibt der Aufwand, beispielsweise für die Grundschuldeintragung, jedoch der gleiche.

Dieser Umstand trägt ebenfalls dazu bei, dass die Gebühren für Crowdfinanzierungen höher sind. Das kommt wiederum
den Anlegern auf BERGFÜRST zugute, da BERGFÜRST diese Gebühren als Zinsen an Anleger weitergibt.

Warum lohnt es sich, für attraktive Zinsen ein gewisses Risiko einzugehen?

Im Rahmen der Nullzinspolitik ist es für Anleger derzeit nicht attraktiv, das Geld auf klassischen Sparbüchern oder
Tagesgeldkonten liegen zu lassen. So lässt sich noch nicht einmal die Inflation ausgleichen, teilweise kommt es
sogar zu Negativzinsen. Zur Finanzplanung bleibt
einem daher nichts anderes übrig, als sich mit Strategien zum Geld anlegen auseinanderzusetzen und
Anlagemöglichkeiten mit ggf. höheren Risiken in Betracht zu ziehen, um eine angemessene Rendite zu erwirtschaften.

Inflationsrate und durchschnittliche Tagesgeldzinsen von 2016 bis 2020

Aus diesem Grund ist es wichtig, neben risikoarmen und renditeschwachen Geldanlagen auch risiko- und renditestarke
Investitionen in ein Portfolio aufzunehmen. Je diversifizierter das Portfolio gestaltet ist, desto besser lässt sich
das Risiko streuen. Mit einer durchdachten Risikostreuung können Sie
einerseits von attraktiven Renditen profitieren und andererseits Ihr Vermögen absichern.

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