Wie kommen die attraktiven Zinsen für Anleger auf BERGFÜRST zustande?

Lana Iliev, 06.11.2020

BERGFÜRST ermöglicht Anlegern Zinssätze zwischen 5,0 % und 7,0 % p.a., die, sofern nicht anders ausgewiesen, jährlich oder halbjährlich ausgezahlt werden. Damit ist der Zinssatz von Anlagemöglichkeiten, die über BERGFÜRST vermittelt werden, in Zeiten der Niedrigzinspolitik überraschend hoch – vor allem im Vergleich zu den Zinssätzen, die Anleger derzeit auf Sparkonten erhalten.

Lesen Sie im Folgenden, wie die attraktiven Zinsen für Anlagemöglichkeiten, die von BERGFÜRST vermittelt werden, zustande kommen.

Warum erhalten Sie auf BERGFÜRST so attraktive Zinsen?

Beim Immobilien-Crowdinvesting investieren Sie in nachrangiges Fremdkapital in Form von Mezzanine-Kapital oder (auf BERGFÜRST) in Junior Loans. Für diese Art von Kapital wurden in der Immobilienbranche schon immer attraktive Zinsen an Anleger gezahlt.

Dafür gibt es folgende Gründe

Immobiliengesellschaften können für Bauvorhaben in der Regel nur bis zu etwa 70 % der Projektkosten über günstige Bankkredite finanzieren. Darüber hinaus wird die Finanzierung durch Eigenkapital realisiert.

Anstelle von Eigenkapital ist es für Immobiliengesellschaften jedoch wirtschaftlich sinnvoller, eine Mischung aus Eigen- und weiterem nachrangigem Fremdkapital zu nutzen. Denn so muss weniger Eigenkapital pro Projekt eingesetzt werden und die Immobiliengesellschaften gewinnen größere unternehmerische Flexibilität sowie eine verbesserte Eigenkapitalrendite.

Zum einen lassen sich durch die Aufnahme von nachrangigem Fremdkapital mehrere Projekte parallel realisieren. Indem Immobiliengesellschaften nur teilweise ihr eigenes Kapital nutzen, können sie eine höhere Rendite innerhalb der gleichen Zeitspanne erwirtschaften.

Andererseits erweist sich die Nutzung von nachrangigem Fremdkapital sinnvoller als die Einbindung weiterer Eigenkapitalgeber. Eigenkapitalgeber tragen ein höheres Risiko als Darlehensgeber von nachrangigem Fremdkapital und erwarten somit auch eine höhere Gewinnbeteiligung. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Rendite der Immobiliengesellschaft geringer ausfällt, da Eigenkapitalgeber in höherem Umfang am Gewinn beteiligt werden als Darlehensgeber nachrangigen Fremdkapitals. So ist Eigenkapital stets am teuersten.

Beispielrechnung zur Eigenkapitalrendite

Angenommen ein Bauvorhaben wird mit einem Finanzierungsvolumen von einer Million Euro innerhalb eines Jahres realisiert und die Gesamtrendite beträgt 20 %. Zu 70 % wird das Finanzierungsvolumen durch eine Bank finanziert – zu einem Zinssatz von 2,0 %.

Variante 1

Ein Eigenkapitalgeber übernimmt die Finanzierung weiterer 15,0 % und wird in vollem Maße am Gewinn beteiligt.

Variante 2

Statt durch einen Eigenkapitalgeber werden 15,0 % durch weiteres nachrangiges Fremdkapital zu einem Zinssatz von 10,0 % finanziert.

Die Finanzierung durch nachrangiges Fremdkapital anstelle von Eigenkapital bedeutet für die Immobiliengesellschaft ein Plus von 78.000 €, denn anstatt einer Rendite von 93.000 € erhält sie 171.000 €.

Fazit zur Eigenkapitalrendite

Letztlich ist es für Projektentwickler also besser, Zinsen von beispielsweise 7,0 % an Privatanleger zu zahlen, als Eigenkapital zu binden und Liquidität einzubüßen oder weitere Eigenkapitalgeber einzubeziehen. Aus diesem Grund liegt die Verzinsung im Bereich des eigenkapitalersetzenden Darlehens deutlich über der Verzinsung einer erstrangig besicherten Bank.

Bisher stand diese Anlagemöglichkeit vor allem institutionellen Großanlegern, wie beispielsweise kapitalstarken Investmentgesellschaften oder Fonds, zur Verfügung. Durch die neuen Wege der Kapitalbeschaffung über Online-Plattformen wie BERGFÜRST wird diese Anlageklasse nun auch Privatanlegern zugänglich.

Warum ist Mezzanine-Kapital trotz der derzeit niedrigen Bauzinsen noch so teuer?

Die Europäischen Zentralbank (EZB) betreibt seit geraumer Zeit eine sogenannte Nullzinspolitik zur Bekämpfung der Deflation. Dadurch sind Hypothekenzinsen derzeit besonders niedrig und Baukredite sind günstig. Dennoch werden Crowd-Darlehen attraktiver verzinst und bleiben damit eine besonders lohnende Investition für Anleger.

Warum ist das so?

Die Darlehen der finanzierenden Banken sind zumeist mit einem niedrigeren Zinssatz ausgestattet, da sie erstrangig besichert sind. Das bedeutet, dass diese Darlehen im Falle einer Verwertung an erster Stelle bedient werden und folglich ein geringeres Risiko haben.

Beim Crowdinvesting werden oft qualifizierte Nachrangdarlehen vermittelt, die sich durch ein hohes Anlagerisiko auszeichnen: Zins- und Tilgungszahlungen können einseitig und zeitlich unbegrenzt durch den Darlehensnehmer aufgeschoben werden. Anleger werden im Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient und zudem lassen sich Nachrangdarlehen nicht mit verwertbaren Sicherheiten ausstatten. All diese Eigenschaften machen qualifizierte Nachrangdarlehen zu einem Investment für risikofreudige Anleger, weshalb sie in der Regel mit einem attraktiven Zins ausgestattet sind.

BERGFÜRST vermittelt Ihnen hingegen ein besichertes Bankdarlehen, das meist zweitrangig und in manchen Fällen sogar erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle einer Verwertung der Grundschulden werden Anleger auf BERGFÜRST also an erster Stelle oder direkt nach der erstrangig finanzierenden Bank bedient. Zudem ist im Rahmen eines von BERGFÜRST vermittelten besicherten Bankdarlehens keine Aufschiebung von Zins- und Tilgungszahlungen möglich und die Bankdarlehen mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet.

Darüber hinaus ist es so, dass die Laufzeiten von nachrangigem Fremdkapital kürzer sind als die von Bankdarlehen. Gleichzeitig bleibt der Aufwand, beispielsweise für die Grundschuldeintragung, jedoch der gleiche.

Dieser Umstand trägt ebenfalls dazu bei, dass die Gebühren für Crowdfinanzierungen höher sind. Das kommt wiederum den Anlegern auf BERGFÜRST zugute, da BERGFÜRST diese Gebühren als Zinsen an Anleger weitergibt.

Warum lohnt es sich, für attraktive Zinsen ein gewisses Risiko einzugehen?

Im Rahmen der Nullzinspolitik ist es für Anleger derzeit nicht attraktiv, das Geld auf klassischen Sparbüchern oder Tagesgeldkonten liegen zu lassen. So lässt sich noch nicht einmal die Inflation ausgleichen, teilweise kommt es sogar zu Negativzinsen. Zur Finanzplanung bleibt einem daher nichts anderes übrig, als sich mit Strategien zum Geld anlegen auseinanderzusetzen und Anlagemöglichkeiten mit ggf. höheren Risiken in Betracht zu ziehen, um eine angemessene Rendite zu erwirtschaften.

Inflationsrate und durchschnittliche Tagesgeldzinsen von 2015 bis 2019

Aus diesem Grund ist es wichtig, neben risikoarmen und renditeschwachen Geldanlagen auch risiko- und renditestarke Investitionen in ein Portfolio aufzunehmen. Je diversifizierter das Portfolio gestaltet ist, desto besser lässt sich das Risiko streuen. Mit einer durchdachten Risikostreuung können Sie einerseits von attraktiven Renditen profitieren und andererseits Ihr Vermögen absichern.

Quellen: Statistisches Bundesamt (Destatis)  und Tagesgeldvergleich  (durchschnittlicher Tagesgeldzins bis zu 5.000 €), Stand: Januar 2020

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