Geschlossene Immobilienfonds kaufen: Diese Tücken gibt es
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 18.04.2023
Möchten Sie in geschlossene Immobilienfonds investieren, können Sie dafür zwei Wege nutzen: Entweder
eine Bank bzw.
einen Anlageberater – oder den Zweitmarkt. Doch geschlossene Immobilienfonds gelten als
sehr riskante Anlage, weil es
sich um direkte Beteiligungen in einzelne Sachwerte handelt.
Sie legen Ihr Geld etwa in einem Einkaufszentrum oder einer Büroimmobilie an – in jedem Fall aber nur in wenigen
Objekten. Eine Risikostreuung ist
hier kaum möglich[1]. Wir erklären, was die unterschiedlichen Erwerbswege auszeichnet und
was Sie beim Investment in diese Anlageform beachten sollten.
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Wie kaufe ich geschlossene Immobilienfonds über eine Bank?
Die Geldanlage in geschlossene Immobilienfonds über die Bank oder einen Anlageberater gilt als klassischer Weg.
Anlageberater sind seit 2013 mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) gesetzlich dazu verpflichtet, Privatanlegerinnen und
Privatanleger umfassend über die Risiken von geschlossenen Immobilienfonds zu informieren. Zuvor war dies oft nicht der
Fall.
Kommen Berater oder Banken dieser Pflicht nicht nach, kann der Anleger im Nachhinein eine Rückabwicklung oder Kündigung
veranlassen. Auch Schadensersatz von der Anlageberatung ist möglich, die Hürden dafür sind bisweilen aber hoch.
In einem Urteil aus dem Jahr 2014 konkretisiert der Bundesgerichtshof (BGH) eine „anlegergerechte Beratung”
(Aktenzeichen: III ZR 389/12[2]). Demnach muss der Berater die wirtschaftliche Situation des Kunden mit einbeziehen sowie
das Anlageziel, die Risikobereitschaft und den Wissensstand klären; im Zweifelsfall von einem Investment in geschlossene
Fonds abraten.
Hohe Weichkosten beim Kauf von geschlossenen Immobilienfonds
Grundsätzlich sind die Kosten für einen direkten Kauf sehr hoch. So wird ein einmaliger Ausgabeaufschlag fällig, oftmals
in Höhe von 5 % des Anlagevolumens. Dazu kommen jährliche Gebühren, etwa für Verwaltung, Marketing oder einen
Treuhänder[4]. Diese können sich bis auf mehr als 20 % des Anlagebetrags summieren.
Erfolgsbasierte Vergütungen sind vielfach üblich. Die sogenannten Weichkosten müssen als Prozent des Eigenkapitals im
Verkaufsprospekt stehen, damit Sie als Anlegerin oder Anleger verschiedene Fonds besser miteinander vergleichen können.
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Beispiel |
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Nehmen wir an, Sie investieren 15.000 € in einen geschlossenen Immobilienfonds. Bei einem Ausgabeaufschlag von 5 % sowie jährlichen Kosten von 8 % gehen im ersten Jahr 1.950 € des Betrages nur für die Anlagegebühren drauf. Die jährlichen Kosten werden indes über die gesamte Laufzeit fällig und schmälern Ihren Ertrag. |
Was ist beim Kauf über den Zweitmarkt wichtig?
Alternativ können Sie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds über sogenannte Fondsbörsen erwerben. Hier kaufen Sie
jedoch nicht unmittelbar die von den Fondsgesellschaften ausgegebenen Beteiligungen. Sondern es geht um Fondsanteile
anderer Anlegerinnen oder Anleger, die diese vor Ablauf der Laufzeit liquidieren möchten.
Allerdings ist dieser Zweitmarkt kaum gesetzlich reguliert. Ein Anlegerschutz kann hier im Regelfall nicht gewährleistet
werden, auch weil die Beratung komplett entfällt.
Der Kurs für die Fondsanteile setzt sich aus Angebot und Nachfrage zusammen – bei geringer Nachfrage kann es gut sein,
dass der Kurs deutlich unter dem Ausgabepreis liegt. So können Sie Anteile an geschlossenen Investmentfonds oft sehr
viel günstiger erwerben als beim direkten Kauf von der Fondsgesellschaft. Auch beim Verkauf ist das entscheidend.
Allerdings ist es möglich, dass das Angebot
gering ist, Sie also zwischen wenigen Fondsbeteiligungen wählen müssen.
In jedem Fall sollten Sie die Kurse der Fonds miteinander vergleichen. Bisweilen gibt es hohe Rabatte auf den
Ausgabeaufschlag, der am Zweitmarkt zunächst erhoben wird. Dafür müssen Sie Vermittlungsgebühren an die Plattform
zahlen.
So läuft der Kauf über den Fonds-Zweitmarkt ab
Der Kauf über den Zweitmarkt ist etwas komplizierter. Im Regelfall ist es möglich, online zu zeichnen. Folgen Sie am
besten folgender Anleitung:
- Um in einen Fonds zu investieren, müssen Sie sich zunächst auf der Fondsbörse registrieren.
- Wählen Sie nun eine geschlossene Beteiligung aus. Vergleichen Sie die Konditionen genau (siehe unten).
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Füllen Sie eine entsprechende Kauferklärung für den Fonds aus. Je nach Angebot kann es etwas dauern, bis ein
passender Fondsanteil – also ein Verkäufer – gefunden ist. -
Nun müssen Sie die Anlagesumme auf ein Treuhandkonto der Fondsbörse überweisen. Sie müssen sich vor dem
Investment legitimieren, etwa per Post- oder Video-Ident-Verfahren. -
Den Auftragsstatus können Sie in Ihrem Kundenkonto verfolgen. Jetzt sind Sie in einen geschlossenen Fonds
investiert – und haben über Jahre keinen Zugriff auf das eingesetzte Kapital.
Was muss ich beim Kauf von geschlossenen Immobilienfonds beachten?
Geschlossene Immobilienfonds – unabhängig vom Erwerbsweg – gelten als sehr riskante Geldanlagen, die zum Totalverlust
Ihres eingesetzten Vermögens führen können. Falls Sie sich trotzdem für ein Investment entscheiden, sollten Sie folgende
Kriterien unbedingt beachten:
Objekt
Entscheidend für Ihr Risiko und Ihre Rendite sind die
Investitionsobjekte. Sie sind nochmals wichtiger als
bei offenen Immobilienfonds – weil Sie sich bei geschlossenen Fonds in bestimmten Fällen nur an einer
einzigen Immobilie oder einem einzigen Immobilienprojekt beteiligen. Eine Diversifikation findet jedoch kaum
statt. Informieren Sie sich also darüber, wie eine Wertentwicklung erzielt werden kann. Oftmals hängt diese
von jährlichen Mieteinnahmen ab. Eines der möglichen Risiken wären in dem Fall Mietausfälle.
Fondsanbieter
Die Stiftung Warentest gibt regelmäßig eine Warnliste heraus,
in der besonders risikoreiche Fonds gelistet
sind. Von diesen sollten Sie in jedem Fall die Finger lassen. Allerdings ist die Warnliste nicht
vollständig, da sich die Angebote schnell ändern. Sie sollten sich in jedem Fall vor einem Investment
selbständig über die konkrete Anlage informieren (siehe unten).
Mindestanlage
Bei geschlossenen Immobilienfonds liegt die Mindestanlagesumme oftmals bei 5.000 bis 10.000 €.
Allerdings
gibt es hier große Unterschiede. Generell gilt: Investieren Sie nur so viel Geld in einen geschlossenen
Fonds, wie Sie entbehren können. Und nehmen Sie angesichts der hohen Mindestanlagesummen auf gar keinen Fall
einen Kredit für das Investment in einen geschlossenen Fonds auf. Denn bei geschlossenen Immobilienfonds
besteht stets das Risiko eines Totalverlustes. Am Ende könnten Sie einen Kredit abzahlen müssen, den Sie
zuvor durch das Investment in den geschlossenen Fonds verloren haben.
Laufzeit
Die Laufzeit bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist wichtig, um Ihr Risiko zu senken. Bisweilen können
Sie über den Zweitmarkt noch einsteigen, kurz bevor eine Immobilie fertiggestellt ist oder verkauft werden
soll. Ansonsten rangieren die Laufzeiten bei geschlossenen Immobilienfonds bei mehr als zehn Jahren. Machen
Sie sich bewusst, dass Sie im Grunde in dieser Zeit nicht an Ihr Geld können – oder nur mit großen
Verlusten.
Nachschusspflicht
Bei nach 2013 aufgelegten Fonds schließt das Kapitalanlagegesetzbuch Nachschusspflichten zwar aus.
Allerdings können diese bei älteren Fonds durchaus bestehen. Generell kommt es auf die Unternehmensform
an. Denn bei einem geschlossenen Fonds werden Anleger zu Unternehmern und so an Erfolg als auch
Misserfolg des Fonds direkt beteiligt. Ein geschlossener Immobilienfonds wird mittlerweile im Regelfall
als Kommanditgesellschaft (KG) oder GmbH und Co. KG organisiert. Als Kommanditist eines solchen Fonds verlieren Anlegerinnen
und Anleger bei einer Insolvenz des Fonds maximal ihr eingesetztes Kapital. Anders sieht es aus, wenn
der geschlossene Immobilienfonds als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Offene
Handelsgesellschaft (OHG) aufgesetzt wurde. Bei diesen Konstrukten konnten und können
Nachschusspflichten entstehen.
Kosten
Die Kosten sind bei der Geldanlage stets entscheidend, da Ihre Renditechancen schmälern. Bei
geschlossenen Immobilienfonds gilt das einmal mehr, da die Kosten sehr hoch sein können. So fallen neben
einem einmaligen Ausgabeaufschlag in Höhe von etwa 5 % zusätzlich jährliche Verwaltungsgebühren sowie
Provisionskosten für das Fondsmanagement an. Bei geschlossenen Fonds können diese schnell rund 20 % der
Anlagesumme ausmachen.
Informieren Sie sich vor der Geldanlage in geschlossene Immobilienfonds umfassend über die Risiken und die konkreten
Konditionen Ihres Investments. Lesen Sie sich den Verkaufsprospekt und die Anlegerinformationen in jedem Fall sorgfältig
durch. Hier finden Sie Angaben zu den Risiken, zur Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die den Fonds auflegt, zur
Anlagestrategie und den Kosten sowie Hinweise zur rechtlichen Grundlage.
Der Anbieter muss Ihnen zudem den letzten veröffentlichten Jahres- und Halbjahresbericht zusenden, sofern Sie diesen
anfordern. Anlagen, die Sie nicht vollständig nachvollziehen können oder bei denen noch Fragen offenbleiben, sollten Sie
meiden – und stattdessen auf Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds zurückgreifen (siehe oben).
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Quellenangaben
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 261 ff.
- Bundesgerichtshof: III ZR 389/12
- Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 267 Genehmigung der Anlagebedingungen
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 262
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