Geschlossene Immobilienfonds: Lassen Sie sich nicht von Renditeversprechen täuschen

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.07.2023

Die Versprechen klingen gut: Prognostizierte Ausschüttungen von insgesamt mehr als 200 %, eine Rendite von 8 % p.a. und mehr. Geschlossene Immobilienfonds werben häufig mit unrealistischen Angaben, locken so Kunden in ihre Investments.

Allein: Sicher ist diese Rendite nicht. Sicher ist nur das Risiko, das Anlegerinnen und Anleger mit einem geschlossenen Immobilienfonds eingehen. Wie hoch die Renditen bei geschlossenen Beteiligungen wirklich sind und was Anleger beim Investment beachten sollten, lesen Sie in folgendem Artikel.

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Wie entsteht die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds?

Die Rendite geschlossener Immobilienfonds entsteht – ähnlich wie bei offenen – durch die Bewirtschaftung und den Verkauf von Immobilien. Es geht bei geschlossenen Fonds jedoch nur um wenige, bisweilen nur eine einzige Immobilie, etwa ein Hotel, ein Einkaufszentrum oder ein Bürogebäude, das finanziert wird. Eine Risikostreuung ist hier so gut wie nicht möglich. Anlegerinnen und Anleger werden durch die Anlage in geschlossene Immobilienfonds zu Gesellschaftern, im Regelfall zu Kommanditisten.

Der Verkauf der Immobilie macht einen wichtigen Teil der Rendite aus. Auch die Mieterträge spielen eine entscheidende Rolle für die Rendite eines geschlossenen Immobilienfonds. Aus Mieterträgen und potenziellem Verkaufserlös ergeben sich im Regelfall prognostizierte jährliche Ausschüttungen eines geschlossenen Immobilienfonds^[1]. Die liegt bei vielen Fonds bei 3 bis 5 %, bisweilen gar höher.

Allerdings basieren die Werte nur auf Vorhersagen, sie können auch komplett ausfallen. Möglich ist, dass der Fonds Kapital an die Anleger ausschüttet, das er nicht erwirtschaftet hat. Bei einer Insolvenz der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die für die Fondsverwaltung zuständig ist, können Gläubiger das ausgeschüttete Kapital sogar zurückfordern.

In den Unterlagen zu einem geschlossenen Immobilienfonds finden Sie mehrere Szenarien, wie sich die Geldanlage entwickelt – ein Basisszenario und zwei weitere, die davon nach oben oder unten abweichen. Allerdings können diese Szenarien kaum abbilden, wie sich der Markt tatsächlich entwickelt.

Die Phasen eines geschlossenen Immobilienfonds

Die Rendite wird in den verschiedenen Phasen eines geschlossenen Immobilienfonds deutlich. Ein Überblick:

1. Platzierung: In der Platzierungsphase können Anleger ihr Geld in den Immobilienfonds investieren. Für Frühzeichner zahlen viele Fondsinitiatoren eine Prämie von beispielsweise 2 % p.a. Die Mindestanlagesumme liegt oftmals bei 10.000 € oder höher. Ist das Fondsvolumen erreicht, wird der Fonds geschlossen. Eine Beteiligung ist jetzt nur noch über den weitgehend unregulierten Zweitmarkt möglich.
2. Bewirtschaftung: In dieser Phase wird bei einem Immobilienprojekt das Objekt gebaut oder – im Falle einer Bestandsimmobilie – bewirtschaftet. Das bedeutet, die Immobilie soll Mieterträge abwerfen. Ob eine Vermietungsquote und damit die Mieteinnahmen dauerhaft gesichert sind, lässt sich nicht voraussagen. Das Risiko von Mietausfällen sollten Sie als Anlegerin oder Anleger auf jeden Fall bedenken.
3. Liquidation: Der Verkauf der Immobilie soll erst nach vielen Jahren stattfinden. Sobald der Fonds geschlossen wurde, können Sie lediglich Ihren Fondsanteil über den Zweitmarkt, eine Fondsbörse, verkaufen – im Regelfall mit hohen Abschlägen. Nur bei Beratungsfehlern wäre es möglich, den Fonds zu kündigen oder rückabzuwickeln. In letzterem Fall haben Sie womöglich gar Anspruch auf Schadensersatz. Fondsgesellschaften zahlen an ihre Anleger bisweilen eine sogenannte Illiquiditätsprämie. Diese soll Anteilseigner für die lange Laufzeit der Investmentfonds und die damit einhergehende Kapitalbindung entschädigen.

Kosten können mehr als 20 % des Kapitals ausmachen

Die Kosten beeinflussen die Rendite geschlossener Immobilienfonds – sogar deutlich^[2]. Bei geschlossenen Fonds teilen sich die Kosten auf in sogenannte substanzbildende Kosten und Weichkosten.

Substanzbildende Kosten sind Aufwendungen für den Kauf oder die Bewirtschaftung einer Immobilie sowie die Realisierung eines Immobilienprojekts. Sie sind daher für das Einfahren der Rendite entscheidend – und besitzen einen echten Gegenwert: Die Immobilie, in die das Geld gesteckt wird.

Mit Weichkosten sind dagegen Ausgaben gemeint, die während der Laufzeit anfallen und nicht unmittelbar in das Investitionsobjekt und dessen Werterhalt fließen. Weichkosten können Vertriebs- und Marketingkosten oder die Kosten für eine Steuer- oder Rechtsberatung sein. Auch Verwaltungskosten zählen hier hinein. Weichkosten gehen immer zu Lasten der Erträge. Möglich ist auch eine erfolgsabhängige Vergütung für die Fondsverwaltung.

Die Höhe der Weichkosten von geschlossenen Fonds muss in Deutschland transparent und zweckgebunden sein sowie im Verkaufsprospekt angegeben werden. Weichkosten müssen zudem in Relation zum Eigenkapital des Fonds stehen. Die Höhe der Weichkosten variiert von Fonds zu Fonds, bisweilen liegen sie bei 20 % des Anlagevolumens – oder mehr. Daher sollten Sie die Kosten unbedingt vergleichen.

Was muss ich bei der Rendite beachten?

Bei der Rendite eines geschlossenen Publikumsfonds sollten Sie als Anlegerin oder Anleger einige Faktoren beachten^[3]. Ein Überblick:

• Wertentwicklung: Die Bruttowertentwicklung steht im Geschäftsbericht eines geschlossenen Immobilienfonds. Sie schließt alle Kosten mit ein, bis auf den Ausgabeaufschlag, der jedoch oftmals bei mehr als 5 % für Sie als Anlegerin oder Anleger rangiert. Die Nettowertentwicklung bezieht den Ausgabeaufschlag noch mit ein. Es gilt aber, dass die vergangene Performance des Fonds nichts über künftige Entwicklungen aussagt. Bei einer Neuauflage eines Fonds fehlen ohnehin Angaben zur früheren Wertentwicklung.
• Marktentwicklung: Die Wertentwicklung eines Fonds hängt stark mit der künftigen Marktentwicklung zusammen. Die aber lässt sich nicht seriös vorhersagen, weil viele Faktoren unsicher sind. So konnte beispielsweise niemand den Ausbruch der Corona-Pandemie im Jahr 2020 absehen, entsprechend floss die Krise auch nicht in etwaige Prognosen mit ein.
• Ausschüttungen: Aus Mieterträgen und potenziellem Verkaufserlös ergeben sich im Regelfall prognostizierte jährliche Ausschüttungen eines geschlossenen Immobilienfonds. Oft wird eine gemeinsame Ausschüttungsquote angegeben, etwa 150 oder 200 %. Damit ist der Gesamtmittelrückfluss gemeint – also das gesamte Kapital, das am Ende herauskommt. Im besten Fall ist das mehr als das eingesetzte Kapital, also die 100 %. Fraglich ist aber, inwiefern die Prognose gehalten werden kann, insbesondere mit Blick auf den hohen Kostenanteil.

Diese Renditearten sollten Sie kennen

Je nach Schwerpunkt des Immobilienfonds hat das Fondsmanagement verschiedene Renditearten im Blick, die Ihnen bei der Auswahl des geschlossenen Fonds helfen können:

• Interne Zinsfußmethode: Die IRR-Rendite („Internal Rate of Return”, zu Deutsch „interner Zinsfuß”) gibt die Verzinsung des gebundenen Kapitals über die Laufzeit eines geschlossenen Immobilienfonds an, also nicht des eingesetzten Kapitals. Sie wird daher interne Rendite oder Jahresrendite genannt. Die IRR-Rendite ist eine der wichtigsten Kennziffern bei der Bewertung von Immobilienfonds.
• Cash-on-Cash-Rendite: Die Cash-on-Cash-Rendite (CoC-Rendite) zeigt, wie hoch der jährliche Anteil des Überschusses – des positiven Cashflows – ist, im Verhältnis zum Kapital, das der Fondsinitiator einsetzt. Die CoC-Rendite wird auch Barrendite genannt und kann von Jahr zu Jahr deutlich schwanken.
• Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger genannt, ​​gibt an, für welches Vielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird – also in wie vielen Jahren sich der Kauf rentiert. Der Kaufpreisfaktor errechnet sich aus dem Kaufpreis einer Immobilie, geteilt durch die jährlichen Nettomieteinnahmen. Sie können die Mietrendite berechnen, indem Sie 1 durch den Kaufpreisfaktor teilen.

Lohnen sich geschlossene Immobilienfonds?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten, die Entscheidung für ein Investment in einen Fondsanteil treffen Sie als Anlegerin oder Anleger. Allerdings sind die Risiken der Anlageform enorm hoch. Sie müssen sich also fragen, ob diese im Verhältnis zu einem eventuellen zweistelligen Ertrag stehen. Wenn Sie sich unsicher sind oder das konkrete Anlageobjekt nicht vollständig verstanden haben, sollten Sie vom Investment absehen.

Wer sich gegen die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds entscheidet, aber dennoch hohe Zinsen mit Immobilien erwirtschaften möchte, sollte über digitale Immobilien-Investments als Geldanlage nachdenken. Das Risiko für Sie ist zwar ebenfalls erhöht, allerdings können Sie über die Plattform von BERGFÜRST bereits ab 10 € am Immobilienmarkt partizipieren. Zudem besteht keine Nachschusspflicht oder eine Haftung mit Ihrem Privatvermögen.

Offene Immobilienfonds bieten hingegen zwar eine deutlich geringere Rendite, dafür streuen Sie als Anlegerin oder Anleger Ihr Risiko breit über viele Immobilien. Durch die Diversifikation sinkt Ihr Risiko enorm, offene Immobilienfonds können als Beimischung durchaus sinnvoll im Depot sein.

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Quellenangaben

1. Farkas-Richling, D. (2012). Realwertanlagen (Real Assets). In: Richter, A., Farkas-Richling, D. und Fischer, T.R.
   (Hrsg.). Private Banking und Family Office: Markt, Geschäftsmodelle, Produkte, rechtliche und steuerliche Aspekte. Stuttgart: Schäffer-Poeschel. S. 407 ff.
2. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 262 f.
3. Farkas-Richling, D. (2012). Realwertanlagen (Real Assets). In: Richter, A., Farkas-Richling, D. und Fischer, T.R.
   (Hrsg.). Private Banking und Family Office: Markt, Geschäftsmodelle, Produkte, rechtliche und steuerliche Aspekte. Stuttgart: Schäffer-Poeschel. S. 411 f.