Geschlossene Immobilienfonds: Die Warnliste der Stiftung Warentest

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.07.2023

Geschlossene Immobilienfonds sind komplexe Geldanlagen, deren Rendite von einer Reihe von Faktoren abhängt. Um zu
ermitteln, welche Fonds besonders riskant oder gar unseriös sind, sollten Sie sich als Anlegerin oder Anleger anhand
glaubwürdiger Quellen und offizieller Warnlisten informieren.

Die Stiftung Warentest gibt regelmäßig eine sogenannte Warnliste heraus, in der besonders risikoreiche Fonds sowie
unseriöse Fondsgesellschaften gelistet sind. Daneben sollten Sie sich auch anderswo über unseriöse oder riskante
Angebote informieren.

Im Folgenden erfahren Sie, welche konkreten Angaben Sie in der Warnliste der Stiftung Warentest finden und wo Sie noch
Anbieter geschlossener Immobilienfonds finden, die Sie meiden sollten.

Wollen Sie Ihren geschlossenen Fonds kündigen? Diese Bedingungen greifen

Welche Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds gibt es? Zu den Anlagen

Warum möchten Sie Geld anlegen?

Vermögen aufbauen

Traum erfüllen

Für Kinder sparen

Fürs Alter vorsorgen

Kein bestimmtes Ziel

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Über was informiert die Warnliste der Stiftung Warentest?

Die Stiftung Warentest, genauer Finanztest, gibt kostenlos eine Liste von Geldanlage-Angeboten heraus, vor denen sie
warnt. In der Liste finden sich demnach „dubiose, unseriöse oder sehr riskante” Anbieter, heißt es auf der Homepage der
Stiftung Warentest. Die aktuelle Warnliste finden Sie hier .

In der Warnliste finden Sie indes nicht nur geschlossene Immobilienfonds, also Kapitalverwaltungsgesellschaften.
Vielmehr ist die Liste in folgende Rubriken aufgeteilt:

Unseriöse Finanzvermittlung und -Beratung: Angaben zu suspekten Finanzvermittlern, Banken, die
falsch beraten haben oder sonstige Finanzberater, die Kunden mit falschen Versprechungen bzw. fragwürdigen
Methoden gelockt haben.
Dubiose Internetportale: Internetseiten, auf denen Sie Angebote zu Tages- und Festgeldzinsen
finden – die jedoch eine Zusammenarbeit mit echten Banken vortäuschen, ohne eine eigene Bankerlaubnis zu haben.
Auch finden sich Angebote, die keine Prüfverfahren zur Identifikation der Kunden haben, Bankverträge fälschen
oder falsche Angaben im Handelsregister machen.
Obskure Handelsplattformen: Plattformen, auf denen Handel mit Aktien, Anleihen oder
Zertifikaten betrieben wird, obwohl sie keine Erlaubnis dafür haben. Möglich auch, dass sie einen Namen einer
seriösen Plattform nachahmen.
Unternehmensbeteiligungen: Geschlossene Immobilienfonds, aber auch sonstige
Fondsgesellschaften, die unseriös auftreten bzw. deren Fondsmanagement mit kriminellen Handlungen hervorgetreten
ist. Entsprechend fallen Fonds hinein, die in andere Sachwerte wie Schiffe, Container oder Flugzeuge investieren
(Alternative Investmentfonds).
Sonstige nicht empfehlenswerte Angebote: Sämtliche Angebote, die nicht in eine andere Rubrik
hineinpassen.
Warnungen von Aufsichtsbehörden und den Verbraucherzentralen: Hier finden sich Warnungen der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) oder der Verbraucherzentralen in Deutschland. Das sind
meist Angebote, die keine Erlaubnis durch die BaFin haben. Möglich ist indes, dass sich Anbieter in mehreren
Rubriken finden.

Mit einem Klick auf den entsprechenden Eintrag im Inhaltsverzeichnis kommen Sie direkt auf die Infos zum jeweiligen
Anbieter – dem Anlass der Kritik sowie den Erscheinungszeitraum einschließlich eines Links zum Artikel von Finanztest.
Bei einigen Angeboten ist es möglich, dass Sie gar mehrere Einträge in der Warnliste finden.

Die Warnliste umfasst Angebote und Leistungen, die Finanztest in den vergangenen zwei Jahren negativ
bewertet hat^[1]. Die Stiftung Warentest aktualisiert die Warnliste im Regelfall einmal im Monat. Sie warnt
jedoch davor, dass ihre Liste nie vollständig sei. Da sich die Produkte oft und schnell ändern können,
können sich gewisse Angebote nicht wiederfinden.

Welche Warnlisten gibt es noch?

Um sich ein ausreichendes Bild über mögliche unseriöse Anbieter geschlossener Immobilienfonds zu machen, sollten Sie
nicht nur der Warnliste der Stiftung Warentest vertrauen. Es gibt noch weitere Warnlisten, die für Sie interessant sein
können. Ein Überblick:

BaFin: Die Finanzaufsicht ist eine der wichtigsten Adressen für Warnungen an Verbraucherinnen
und Verbraucher. Auf ihrer Internetseite können Sie nach unseriösen Angeboten geschlossener Immobilienfonds
suchen. Im Speziellen finden Sie Fondsgesellschaften, die keinen Verkaufsprospekt ihres Immobilienfonds
veröffentlichen oder die keine BaFin-Erlaubnis haben.
ESMA: Auch auf EU-Ebene finden Sie Informationen zu unseriösen geschlossenen Fonds sowie
anderen Anlageformen. Diese bietet die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde .
IOSCO: Auf internationaler Ebene finden Sie ebenso eine Übersicht zu internationalen Angeboten
von Immobilienfonds, bei denen sich Anlegerinnen und Anleger in Acht nehmen sollten – auf der Internetseite der
Internationalen Organisation der Wertpapieraufsichtsbehörden.
Kritische Anleger: Die Redaktion der Internetseite kritische-anleger.de bietet zwei Mal im
Monat einen Newsletter, in dem sich unter anderem Warnhinweise zu unseriösen Geldanlagen finden, bisweilen auch
zu geschlossenen Immobilienfonds. Dafür müssen Sie den Newsletter hier abonnieren.

Risiko geschlossener Immobilienfonds sollten Sie nicht unterschätzen

Mit dem Investment in geschlossene Immobilienfonds gehen Sie ein erhebliches Risiko ein, selbst ohne, dass Ihr Anbieter
in einer der Warnlisten auftaucht. Denn bei einem geschlossenen Fonds werden Sie als Kommanditist direkt an möglichen
Verlusten beteiligt. Es besteht also das Risiko eines Totalverlustes des Kapitals. Lassen Sie sich daher nicht von
Versprechungen einer zweistelligen Rendite blenden. Zwar hat die Regierung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) einen
verbesserten Anlegerschutz etabliert, doch grundlegende Risiken gibt es immer noch^[2].

Ohnehin ist die Mindesteinlage sehr hoch, sie liegt im Regelfall bei 10.000 €. Dieses Geld hängt über die Jahre der
Laufzeit fest, da Sie kaum eine Möglichkeit haben, sich von Ihrer Beteiligung zu trennen. In Ausnahmefällen – etwa bei
falscher Beratung – können Sie Ihren Fondsvertrag kündigen oder gar Schadensersatz verlangen. Ansonsten bleibt Ihnen nur
der Weg über den Zweitmarkt, um Ihren Fondsanteil zu verkaufen. Im Regelfall müssen Sie bei einer Fondsbörse jedoch mit
einem hohen Abschlag auf Ihren Anteil rechnen.

Die Stiftung Warentest betonte in der Vergangenheit besonders das Risiko, das von sogenannten Blindpools ausgeht. Bei
einem Blindpool stehen die konkreten Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Beteiligung an dem geschlossenen
Immobilienfonds noch nicht fest. Sie wissen folglich noch nicht, in welche Immobilienprojekte Sie bei dem Fonds Ihr Geld
anlegen.

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Grundsätzlich sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren. Stattdessen
können Sie auf Alternativen zurückgreifen, die deutlich geringere Risiken aufweisen. Eine Möglichkeit sind etwa offene
Immobilienfonds, aber auch digitale Immobilieninvestments, wie sie auf der Plattform von BERGFÜRST angeboten werden.

Quellenangaben

Stiftung Warentest: Unseriöse Firmen und Finanzprodukte
Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene
einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 388 ff.

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