Geschlossene Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt verkaufen: Das müssen Sie beachten

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.07.2023

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds können Sie als Anlegerin oder Anleger die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds im Regelfall nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Vielmehr müssen Sie die Laufzeit abwarten, bis Sie wieder an Ihr Kapital kommen. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds sind das oftmals mehr als zehn Jahre.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Bei Beratungsfehlern können Sie den Fonds kündigen oder Ihre Anteile zurückgeben, bisweilen gar Schadensersatz verlangen. Das gilt, wenn Sie nicht oder nur unzureichend über die Risiken oder die hohen Kosten, etwa für das Fondsmanagement, informiert worden sind. Oder Ihr Anlagevermittler Ihnen völlig unrealistische Renditen versprochen hat.

Die Hürden können bisweilen aber hoch sein. Einfacher ist der Weg über den Zweitmarkt. Der bietet ebenfalls einige Tücken^[1]. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und was Sie beachten sollten.

Wollen Sie Ihren geschlossenen Fonds kündigen? Diese Bedingungen greifen

Was müssen Sie bei einem Investment
beachten? Folgende Faktoren sollten Sie kennen

Welche Alternativen gibt es? Zu anderen Immobilienanlagen

Anders als geschlossene, investieren offene Immobilienfonds nicht nur in wenige Immobilien, sondern in eine Vielzahl von Objekten. Dadurch locken offene Immobilienfonds zwar nicht mit zweistelligen Renditeversprechen, gelten jedoch als deutlich sicherer. Sie erzielen Erträge durch Mieteinnahmen, Verpachtung oder den Verkauf von Immobilien. Bei offenen Immobilienfonds müssen Sie ebenfalls eine Haltefrist von 24 Monaten beachten, doch Sie können hier den Weg über den Zweitmarkt gehen.

Was genau ist der Zweitmarkt für geschlossene Fonds?

Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds ist ein Markt, auf dem Anleger Gesellschaftsanteile – meist Kommanditanteile – von noch laufenden geschlossenen Fonds handeln können. Denn: Beim Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds werden Sie selbst zu Unternehmern, im Regelfall eben zu Kommanditisten. Gerät ein Fonds in Schieflage, haften Sie bei dieser Anlageform mit dem eingesetzten Vermögen. Je nach Unternehmensform ist es gar möglich, dass Nachschusspflichten für Sie entstehen.

Allerdings hat der Weg über den Zweitmarkt auch Tücken. So gibt es auf dem Zweitmarkt keine staatliche Regulierung wie bei einer regulären Börse, es besteht zudem kein gesetzlich garantierter Anlegerschutz. Außerdem ist es schwierig für Sie, einen marktgerechten Preis für ein Beteiligungsangebot auszuhandeln, da es keine offiziellen Vergleichswerte wie bei Börsenkursen gibt^[2].

Angebot und Nachfrage funktionieren nur unzureichend, oftmals gibt es einen Angebotsüberhang. Aus diesem Grund können Anteilseigner beim Ausstieg aus dem Fondsinvestment schnell Verluste machen.

Beispiele für Fondsbörsen
Fondsbörse Deutschland beteiligungsfinder.de efonds.com fondsdiscount.de

Wie läuft der Verkauf über den Zweitmarkt ab?

Der Verkauf über den Zweitmarkt unterscheidet sich von Fondsbörse zu Fondsbörse. Daher ist es schwer, eine allgemeingültige Anleitung anzuführen. Im Regelfall müssen Sie sich zunächst auf der jeweiligen Plattform registrieren. Anschließend geben Sie an, dass Sie Ihren Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds verkaufen möchten. Dafür müssen Sie einen Maklerauftrag bzw. Verkaufsauftrag erstellen.

Nun muss erst einmal geprüft werden, ob Sie den Anteil überhaupt verkaufen dürfen. Sollte es keine Handelshemmnisse geben, veröffentlicht die Fondsbörse je nach Auftrag Ihr Inserat mit dem gewünschten Mindestverkaufspreis. Möglich ist auch, dass sie in Ihrem Auftrag nach möglichen Käufern für den Fonds sucht.

Auf der Fondsbörse Deutschland läuft der Handel über ein Bieterverfahren, der Preis richtet sich entsprechend nach Angebot und Nachfrage. Sobald ein Käufer gefunden ist, überweist dieser die Kosten für den Fondsanteil auf ein Treuhandkonto.

Jetzt schreibt der Treuhänder bzw. die Fondsgesellschaft die Fondsbeteiligung um. Anschließend bekommen Sie den Verkaufserlös abzüglich Gebühren für die Fondsvermittlung, mögliche Provisionen oder Kosten für den Treuhänder überwiesen. Kosten entstehen Ihnen im Regelfall erst, sobald ein Käufer gefunden wurde.

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So funktionieren Zweitmarktfonds

Möglich ist, dass nicht ein Privatanleger Ihnen den Fondsanteil abkauft, sondern ein sogenannter Zweitmarktfonds als Käufer auftritt. Diese Anbieter haben sich darauf spezialisiert, Beteiligungen an verschiedenen Investments auf dem Zweitmarkt zu erwerben^[3]. Darunter fallen unter anderem Flugzeugfonds, Schiffsfonds oder eben geschlossene Immobilienfonds.

Dabei profitieren die Zweitmarktfonds bisweilen von günstigen Preisen, da die Anteilseigner oft gezwungen sind, ihre Beteiligungen für geringe Summen zu liquidieren. Anschließend verkaufen Zweitmarktfonds die günstig erworbenen Fondsbeteiligungen zu einem besseren Preis über eine Fondsbörse weiter oder halten sie bis zum Ende der jeweiligen Laufzeit.

Was muss ich beim Zweitmarkt beachten?

Der Verkauf über den Zweitmarkt ist nicht sehr einfach, da der Markt als unvollständig gilt. Sie sollten daher grundlegende Faktoren beachten. Ein Überblick:

Kosten: Je nach Fondsbörse müssen Sie eine satte Vermittlungsgebühr an die Plattform zahlen. Die kann bei erfolgreichem Verkauf Ihres Fondsanteils etwa 3 bis 5 % der Anlagesumme betragen – oftmals jedoch ein Mindestbetrag von mehreren Hundert Euro.
Preis: Es kann schwer sein, einen passenden Käufer für den Anteil eines geschlossenen Fonds zu finden. Überlegen Sie sich aber gut, wie gering der Preis sein darf, um den Fondsanteil loszuwerden. Denn womöglich stehen Sie am Ende mit einem erheblichen Verlust da.
Verkaufsbeschränkungen: Investmentfonds können vertragliche Verkaufsbeschränkungen festlegen, die es für Sie nochmals schwerer machen, einen Anteil zu verkaufen. So ist es möglich, dass Sie die Haftung für Verluste – die Nachschusspflicht, die es bei einigen älteren Fonds gibt, – nicht auf einen anderen Anteilseigner übertragen können. In dem Fall würden Sie bei einer Insolvenz des Fonds mit Ihrem Privatvermögen haften, obwohl Sie nicht mehr Anteilseigner sind.
Steuern: Verkaufen Sie Ihren Fondsanteil nach mehr als zehn Jahren ist das für Sie steuerfrei. Anders sieht es indes aus, wenn Sie vor dieser Spekulationsfrist verkaufen. Dann müssen Sie die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und versteuern. Achten Sie beim Verkauf unbedingt darauf, dass steuerliche Verluste anerkannt werden. Bei ausländischen, geschlossenen Immobilienfonds gelten die Steuerregeln des jeweiligen Landes.

Der Zweitmarkt mit all seinen Nachteilen ist die einzige reguläre Option, Fondsbeteiligungen vor Ablauf der Laufzeit zu veräußern. Denn eine Kündigung oder Rückabwicklung ist nur in besonderen Fällen möglich. Sie sollten sich ein Investment in geschlossene Immobilienfonds daher sehr gut überlegen.

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Quellenangaben

Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene
einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 390
Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 267
Farkas-Richling, D. (2012). Realwertanlagen (Real Assets). In: Richter, A., Farkas-Richling, D. und Fischer, T.R.
(Hrsg.). Private Banking und Family Office: Markt, Geschäftsmodelle, Produkte, rechtliche und steuerliche Aspekte. Stuttgart: Schäffer-Poeschel. S. 428 f.

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