Geschlossene Immobilienfonds verkaufen

Geschlossene Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt verkaufen

Lana Iliev, 04.09.2019

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds kann die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds vor Ablauf der Laufzeit weder an die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zurückgegeben, noch über die Börse veräußert werden. Der einzige Weg Fondsanteile an den Direktinvestments frühzeitig zu liquidieren führt über Fondsbörsen und somit über den sogenannten Zweitmarkt.

Das hat zur Folge, dass der Anleger selbst einen Käufer finden und einen Preis aushandeln muss. Inzwischen gibt es zwar Online Plattformen wie die Fondsbörse Deutschland, die sich darauf spezialisiert haben, Interessenten und Verkäufer von Beteiligungen an geschlossenen Investmentfonds zusammenzubringen, dennoch birgt der Zweitmarkt eine Reihe von Nachteilen für den Verkäufer.

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Die Nachteile des Zweitmarkts

Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds ist ein Markt, auf dem Gesellschaftsanteile (meist Kommanditanteile) von noch laufenden geschlossenen Fonds gehandelt werden. Auf dem Zweitmarkt gibt es keine staatliche Regulierung und es besteht kein gesetzlich garantierter Anlegerschutz. Zudem erweist es sich als schwierig, einen marktgerechten Preis für ein Beteiligungsangebot auszuhandeln, da es keine offiziellen Vergleichswerte wie Börsenkurse gibt. Aus diesem Grund sind Anteilseigner oft gezwungen, unter Wert zu verkaufen und machen Verluste.

Darüber hinaus können Investmentfonds vertragliche Verkaufsbeschränkungen festlegen, welche die Veräußerung von Anteilen für Anleger zusätzlich erschweren. Es kann passieren, dass sich Nachschusspflichten*, wie die Haftung für etwaige Verluste, nicht auf einen anderen Anteilseigner übertragen lassen. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass steuerliche Verluste nicht anerkannt werden.

Verkauf fast unmöglich

Da der Zweitmarkt mit all seinen Nachteilen die einzige Option ist, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds vor Ablauf der Laufzeit zu veräußern, lässt sich der Verkauf der Direktinvestments im Grunde als nahezu unpraktikabel beschreiben. Dieser Mangel führt aufgrund der langen Laufzeiten von 10 Jahren oder mehr zu einer langfristigen Kapitalbindung. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist es während der Laufzeit nur unter Inkaufnahme von Verlusten möglich, auf investierte Geldreserven zuzugreifen.

Zweitmarktfonds

Inzwischen sind Zweitmarktfonds wie asuco entstanden, die sich die Mängel des Grauen Kapitalmarktes zu Nutze machen und davon profitieren. Zweitmarktfonds haben sich darauf spezialisiert, Beteiligungen an verschiedenen Investments auf dem Zweitmarkt zu erwerben und anschließend zu handeln. Darunter fallen unter anderem Flugzeugfonds, Schiffsfonds wie von Nordcapital oder eben geschlossene Immobilienfonds wie von HTB.

Dabei profitieren diese Investmentfonds oft von günstigen Preisen, da die Anteilseigner nicht selten gezwungen sind ihre Beteiligungen für geringe Summen zu liquidieren. Anschließend verkaufen Zweitmarktfonds die günstig erworbenen Beteiligungen zu einem besseren Preis über eine Fondsbörse weiter oder halten sie bis zum Ende der jeweiligen Laufzeit.

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