Projektimmobilien oder Bestands­immobilien – Unterschiede, Chancen und Risiken

Artikel von Annette de los Santos; aktualisiert am 22.04.2022

Auf unserer Plattform für digitale Immobilien-Investments werden sowohl Projektimmobilien als auch
Bestandsimmobilien angeboten.

Als Privatanleger haben Sie die Möglichkeit, in beide Arten von Immobilien durch die Vergabe von Darlehen zu
investieren. Die Darlehen haben feste Laufzeiten und sind mit attraktiven
Zinssätzen
ausgestattet. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, entsprechend Ihrem
individuellen Anlagehorizont Ihr Geld flexibel und mit guten Renditechancen anzulegen.

Um Ihnen die Anlageentscheidung zu erleichtern, möchten wir im Folgenden einige wesentliche Unterschiede, die
zwischen Projekt- und Bestandsimmobilien bestehen, aufzeigen.

Was ist eine Projektimmobilie?

Bei einer Projektimmobilie oder auch einem Immobilienprojekt handelt es sich um ein Bauvorhaben zum
Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes oder Gebäudekomplexes zu Wohn- und/oder gewerblichen Zwecken.

Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender
(Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Je nach Ausgestaltung des Projektes wird dieser durch eine Mischung aus
Eigenfinanzierung, Kreditfinanzierung, Verkauf der Objekteinheiten, Gesellschafterdarlehen und weiteren
Finanzierungsformen wie zum Beispiel Crowdinvesting
gedeckt.

Was sollten Sie bei einem Investment in eine Projektimmobilie beachten?

Wer sich als künftiger Eigentümer oder als Darlehensgeber an einem Bauvorhaben beteiligt, kann noch nicht auf
gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen. Der Anleger ist folglich auf die
Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte.

Wesentliche Kriterien, die hierbei einzubeziehen sind:

  • Lage/Standort, das heißt bestehen am Standort der entsprechende Bedarf und die
    entsprechende Klientel, um die geplante, erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren? Sind
    eventuell spätere Beeinträchtigungen der Lage zu erwarten (zum Beispiel Einflugschneise eines künftigen
    Flughafens über einem Wohnbauvorhaben)? Welche eventuell künftigen Lagevorteile hat der Bauträger seinen
    Ertragsberechnungen zugrunde gelegt und wie realistisch sind diese?

  • Bausubstanz/Bodensubstanz, das heißt welche Risiken bestehen bezüglich der Beschaffenheit
    des Bodens (Grundwasser, Kontaminierungen, Unebenheiten), die zu nicht geplanten Mehrkosten und
    Bauzeitverzögerungen führen können?

  • Baudurchführung, das heißt wie ist die wirtschaftliche Potenz des beauftragten
    Bauunternehmens und seiner Subunternehmer? Besteht die Gefahr von Insolvenz bei Bauzeitverzögerungen oder
    ungeplanten Mehrkosten?

Für den Privatanleger als Darlehensgeber sind die vorstehend dargestellten Risiken zumeist geringer als für den
potenziellen Immobilieneigentümer. Es besteht beispielsweise keine Nachschusspflicht. Zudem haftet der
Projektentwickler zuerst mit seinem eingebrachten Eigenkapital bzw. eigenkapitalersetzenden Gesellschafterdarlehen.
Die feste Verzinsung und meist kurze Laufzeit
machen eine derartige Geldanlage attraktiv. Dennoch besteht das potenzielle Risiko des Ausfalls.

Was sind Bestandsimmobilien und welcher Finanzierungsbedarf kann entstehen?

Bestandsimmobilien im hier behandelten Sinne sind bereits abgeschlossene Wohn- und/oder
Gewerbeimmobilienprojekte
, die seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Auch bei
Bestandsimmobilien kann sich ein erneuter Finanzierungsbedarf ergeben. Dieser kann sich beispielsweise aus der
Notwendigkeit von Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen oder aus zur Optimierung der Flächennutzung
erforderlichen Umbaumaßnahmen ergeben.

Welche Kriterien sollten Sie bei Bestandsimmobilien beachten?

Im Gegensatz zu Projektimmobilien sind bei Investments in Bestandsimmobilien bestimmte Risiken nicht oder nur in
sehr viel geringerem Umfang gegeben.

Bei Bestandsimmobilien sind Standortrisiken regelmäßig nicht bzw. nur dann gegeben, wenn die
Qualität der Lage durch neu eingetretene oder zukünftig erwartbare äußere Umstände beeinflusst wird. Es muss nicht
mehr auf Planungen abgestellt werden, sondern es sind in der Vergangenheit bereits Renditen erwirtschaftet worden,
die zahlenmäßig nachweisbar sind.

Für den potenziellen Darlehensgeber bzw. Privatanleger stellt sich vielmehr die Frage, inwieweit
die bisher erwirtschafteten Erträge und erzielten Mittelrückflüsse zukünftig fortgeschrieben werden können.

Wesentliche Kriterien sind hierbei der derzeitige Vermietungsstand bzw. die Leerstandsquote, die
Mieterstruktur und die Restlaufzeiten bestehender Mietverträge. Daneben sollten Sie auch eventuell zwischenzeitlich
bereits eingetretene oder für die Zukunft erkennbare Bonitätsrisiken bei bestehenden Großmietern
berücksichtigen, bevor Sie sich für die Investition in eine Bestandsimmobilie entscheiden.

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