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BERGFÜRST

Projektimmobilien oder Bestandsimmobilien – Unterschiede, Chancen und Risiken

Annette de los Santos, 13.07.2017

Auf unserer Crowdinvesting-Plattform werden sowohl Projektimmobilien als auch Bestandsimmobilien angeboten.

Als Privatanleger haben Sie die Möglichkeit, in beide Arten von Immobilien durch die Vergabe von Darlehen zu investieren. Die Darlehen haben feste Laufzeiten und sind mit attraktiven Zinssätzen ausgestattet. Die Zinsen werden halbjährlich bzw. jährlich gezahlt. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, entsprechend Ihrem individuellen Anlagehorizont Ihr Geld flexibel mit guten Renditechancen anzulegen.

Um Ihnen Ihre Anlageentscheidung zu erleichtern, möchten wir Ihnen im Folgenden einige wesentliche Unterschiede, die zwischen Projekt- und Bestandsimmobilien bestehen, aufzeigen.

Was ist eine Projektimmobilie?

Bei einer Projektimmobilie oder auch einem Immobilienprojekt handelt es sich um ein Bauvorhaben zum Neubau bzw. der Sanierung eines Gebäudes bzw. Gebäudekomplexes zu Wohn- und / oder gewerblichen Zwecken.

Derartige Bauvorhaben umfassen zumeist hohe Investitionsvolumina, denen ein entsprechender (Vor-)Finanzierungsbedarf gegenüber steht. Je nach Ausgestaltung des Projektes wird dieser durch eine Mischung aus Eigenfinanzierung, Kreditfinanzierung, Verkauf der Objekteinheiten, Gesellschafterdarlehen und weitere Finanzierungsformen wie z.B. Crowdinvesting gedeckt.

Was sollten Sie bei einem Investment in eine Projektimmobilie beachten?

Wer sich als künftiger Eigentümer oder als Darlehensgeber an einem Bauvorhaben beteiligt, kann noch nicht auf gesicherte Daten über den späteren Erfolg des Projekts zurückgreifen. Der Anleger ist folglich auf die Aussagefähigkeit und Plausibilität der Projektunterlagen angewiesen, die er intensiv prüfen sollte. Wesentliche Kriterien, die hierbei einzubeziehen sind:

  • Lage/Standort, d.h. bestehen am Standort der entsprechende Bedarf und die entsprechende Klientel, um die geplante erfolgreiche Vermarktung der Immobilie zu realisieren? Sind evtl. spätere Beeinträchtigungen der Lage zu erwarten (z.B. Einflugschneise eines künftigen Flughafens über einem Wohnbauvorhaben)? Welche evtl. künftigen Lagevorteile hat der Bauträger seinen Ertragsberechnungen zugrunde gelegt und wie realistisch sind diese?
  • Bausubstanz/Bodensubstanz, d.h. welche Risiken bestehen bezüglich der Beschaffenheit des Bodens (Grundwasser, Kontaminierungen, Unebenheiten), die zu nicht geplanten Mehrkosten und Bauzeitverzögerungen führen können?
  • Baudurchführung, d.h. wie ist die wirtschaftliche Potenz des beauftragten Bauunternehmens und seiner Subunternehmer? Besteht die Gefahr von Insolvenz bei Bauzeitverzögerungen oder ungeplanten Mehrkosten?

Für den Privatanleger als Darlehensgeber sind die vorstehend dargestellten Risiken zumeist geringer als für den potenziellen Immobilieneigentümer. Es besteht beispielsweise keine Nachschusspflicht, zudem haftet der Projektentwickler zuerst mit seinem eingebrachten Eigenkapital bzw. eigenkapitalersetzenden Gesellschafterdarlehen. Die feste Verzinsung und meist kurze Laufzeiten machen eine derartige Geldanlage attraktiv. Dennoch besteht das potenzielle Risiko des Ausfalls bzw. der verspäteten Erbringung von Zins- und Tilgungsleistungen.

Was sind Bestandsimmobilien und welcher Finanzierungsbedarf kann entstehen?

Bestandsimmobilien im hier behandelten Sinne sind bereits abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits seit mehreren Jahren Erträge aus Mietverträgen generieren. Auch bei Bestandsimmobilien kann sich ein erneuter Finanzierungsbedarf ergeben. Dieser kann sich beispielsweise aus der Notwendigkeit von Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen oder aus zur Optimierung der Flächennutzung erforderlichen Umbaumaßnahmen ergeben.

Welche Kriterien sollten Sie beachten?

Im Gegensatz zu Projektimmobilien sind bei Investments in Bestandsimmobilien bestimmte Risiken nicht oder nur in sehr viel geringerem Umfang gegeben.

Bei Bestandsimmobilien sind Standortrisiken regelmäßig nicht bzw. nur dann gegeben, wenn die Qualität der Lage durch neu eingetretene oder zukünftig erwartbare äußere Umstände beeinflusst wird. Es muss nicht mehr auf Planungen abgestellt werden, sondern es sind in der Vergangenheit bereits Renditen erwirtschaftet worden, die zahlenmäßig nachweisbar sind.

Für den potenziellen Darlehensgeber bzw. Privatanleger stellt sich vielmehr die Frage, inwieweit die bisher erwirtschafteten Erträge und erzielten Mittelrückflüsse in die Zukunft fortgeschrieben werden können.

Wesentliche Kriterien sind hierbei die derzeitige Vermietungsstand bzw. die Leerstandsquote, die Mieterstruktur und die Restlaufzeiten bestehender Mietverträge. Daneben sollten Sie auch evtl. zwischenzeitlich bereits eingetretene oder für die Zukunft erkennbare Bonitätsrisiken bei bestehenden Großmietern berücksichtigen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Bestandsimmobilie entscheiden.

Bild-Copyright: jannoon028 / Shutterstock.com