Wie hoch ist die Rendite von offenen Immobilienfonds?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 03.04.2024

Anlegerinnen und Anleger, die auf eine hohe Rendite durch ein Investment in offene Immobilienfonds hoffen, könnten enttäuscht werden. Denn die jährliche Rendite stagniert seit 2013 bei durchschnittlich zwischen 2 und 2,5 %.

Doch woran liegt das? Was bedeutet das für Sie? Und vor allem: Wie wird sich die Rendite künftig entwickeln? Im Folgenden erklären wir es.

Sind offene Fonds ein gutes
Investment?
So entwickeln sich die
Renditen

Auf andere Weise in Immobilien
investieren? Zu den Alternativen

Wie setzt sich die Rendite von Immobilienfonds überhaupt zusammen?

Offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Immobilien – sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Die Rendite des Fonds setzt sich daher aus mehreren Faktoren zusammen. Ein Überblick:

• Wertentwicklung der Immobilien: Der Verkauf von Immobilien aus einem Fonds macht einen wichtigen Teil der Rendite aus. Oftmals spricht man von einem antizyklischen Verkauf. Denn Fonds kaufen meist in schwachen Marktlagen zu – und verkaufen im Boom, um im besten Fall deutliche Wertsteigerungen zu erzielen.
• Mieteinnahmen: Die Mieterträge spielen eine entscheidende Rolle für die Rendite eines Immobilienfonds. Diese sind von der Vermietungsquote abhängig – denn leere Wohnungen oder Büros generieren keine Erträge. Auch das Risiko von Mietausfällen bezieht das Fondsmanagement bei einer Investmententscheidung in neue Objekte mit ein.
• Verzinsung des Fondsvermögens: Mehr als 50 % des Fondsvermögens bei Immobilienfonds sind in Immobilien investiert. Doch das Fondsmanagement muss laut Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) mindestens 5 % des Fondsvermögens in liquiden Anlagen investieren^[1]. Das sind meist zinsgebundene Wertpapiere wie Anleihen. Die Erträge aus diesen Anlagemöglichkeiten waren in den vergangenen Jahren nicht sehr groß, was die Rendite drückt.
• Kosten: Die Kosten für die Verwaltung des Immobilienfonds und die Bewirtschaftung der Immobilien im Fonds senken die Rendite – zum Teil deutlich. Das Fondsmanagement muss die Kosten besonders im Blick behalten. Noch mehr gilt das jedoch für die Anlegerinnen und Anleger, die wiederum das Management bezahlen müssen.

Was Privatanleger beachten sollten

Anlegerinnen und Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, sollten sich vorab über die Risikoklasse des entsprechenden Fonds informieren. Diese wird vierteljährlich in Form des SRRI (Synthetischer Risiko-Rendite-Indikator) vom Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) herausgegeben^[2].

Der SRRI ist immer eine Zahl zwischen 1 und 7. Ein niedriger Wert bedeutet dabei ein niedriges Risiko bei geringeren Renditechancen, ein hoher Wert steht für ordentliche Renditechancen, aber gleichzeitig ein hohes Risiko, das Sie als Anlegerin oder Anleger mit einem Investment eingehen.

Wie hat sich die Rendite offener Immobilienfonds entwickelt?

Seit der Finanzkrise 2008 liegen die jährlichen Renditen von offenen Immobilienfonds bei durchschnittlich etwa 2 bis 2,5 %. Und das, obwohl der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom erlebte. Wie passen die vergleichsweise niedrigen Renditen und die Entwicklung am Immobilienmarkt zusammen?

Grund dafür ist vor allem die immense Liquidität der Immobilienfonds. Die Europäische Zentralbank (EZB) fuhr jahrelang eine Niedrigzins- bzw. Nullzinspolitik. Dadurch rangierten die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, was Immobilien zu einer attraktiven Investmentklasse machte. Infolgedessen stiegen die Preise stetig an. Daher wurde es für Fondsmanager immer schwieriger, lukrative Immobilien-Investments zu finden und in die Fonds einzuspeisen.

Zeitgleich kauften immer mehr Anleger Anteile der Fonds, sodass Fondsvermögen und Liquidität wuchsen. Das hatte zur Folge, dass liquide Geldreserven aus Mangel an sinnvollen Investitionsmöglichkeiten gehortet wurden und keine Rendite abwarfen.

Insofern lässt sich das Paradoxon der niedrigen Rendite offener Immobilienfonds so erklären: Die Gewinne der einzelnen Immobilieninvestments waren zwar hoch, das große Fondsvermögen und die überdurchschnittliche Liquidität der Immobilienfonds verwässerte jedoch die Gesamtrendite. Einige Fonds sind zeitweise sogar dazu übergegangen, keine Anteile mehr an Anleger zu veräußern, um den Kapitalzuwachs zu stoppen.

Wie entwickeln sich die Renditen offener Immobilienfonds künftig?

Das lässt sich nicht seriös vorhersagen. Allerdings erleben wir seit 2022 eine komplett neue Situation am Immobilienmarkt als die Jahre zuvor (siehe oben). Durch die Corona-Krise sank die durchschnittliche Rendite bereits, laut der Ratingagentur Scope auf 2,4 % im Jahr 2020. Zwar dürften die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise auf dem Immobilienmarkt mittlerweile überwunden sein, doch im Zuge des Ukraine-Kriegs änderte sich die Situation merklich.

Denn die EZB hat aufgrund der hohen Inflation ihre zuvor sehr lockere Geldpolitik deutlich gestrafft und im Sommer 2022 eine Zinswende eingeleitet. Seit Anfang 2022 stiegen die Bauzinsen an, schwanken seitdem auf einem Niveau von etwa 3 bis 4 %, aktuell () liegen sie bei bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren. Allein: Experten sind sich einig, dass deutliche Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt zwar zunächst vorbei sein dürften, es dennoch Steigerungen geben wird.

Angesichts der Teuerungen gelten Immobilien immer noch als stabile Sachanlage. Zudem ist Wohnraum weiterhin knapp, die Mieten dürften daher künftig weiter steigen. Für Sie als Anlegerin oder Anleger bedeutet das: Die Rendite für Immobilienfonds dürfte womöglich recht stabil bleiben – wenngleich niemand die genauen Entwicklungen prognostizieren kann.

Durchschnittliche Rendite p.a. von offenen Immobilienfonds für Privatanleger in den vergangenen Jahren

Welche Alternativen zu offenen Immobilienfonds habe ich?

Eine Anlageklasse, die zwar ähnlich klingt, aber anders funktioniert, sind geschlossene Immobilienfonds. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds investieren Sie nicht in eine Vielzahl von Immobilien, sondern oftmals nur in eine einzige. Entsprechend hoch ist das Risiko eines Totalverlustes für Sie, eine breite Streuung ist hier nicht möglich.

Auch die Mindestanlagesumme liegt mit 5.000 oder 10.000 € deutlich höher – und die Fondsanteile können Sie zudem nicht einfach zurückgeben oder verkaufen. Sie sehen: Eine sinnvolle Alternative zu offenen Immobilienfonds stellen geschlossene nicht dar.

Eine Anlagemöglichkeit, breit in Immobilien zu investieren, ist ein Immobilien-ETF. Diese Fonds legen das Geld aber nicht direkt in Immobilien an, sondern nur in Aktien von Firmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Genauer: Immobilien-ETF bilden einen ganzen Aktienindex mit Immobilienaktien automatisiert nach. Entsprechend gering sind die Kosten und Risiken für Sie als Privatanlegerin oder Privatanleger.

Sie können auch auf andere Weise am Immobilienmarkt partizipieren – durch digitale Immobilien-Investments, wie sie auf BERGFÜRST angeboten werden. Bereits ab 10 € können Sie Ihr Geld in Teilforderungen eines besicherten Bankdarlehens an einen Projektentwickler anlegen. Allerdings sollten Sie stets auf eine breite Risikostreuung achten.

Zu
digitalen Immobilien-Investments auf BERGFÜRST

Bild-Copyright: © PantherMedia / elenathewise

Quellenangaben

1. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
2. Bundesverband Investment und Asset Management: Offene Immobilienfonds
3. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
4. Scope: Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2022