Offene Immobilienfonds: Wie hoch ist mein Risiko?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.07.2023

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlage, die stabile Renditen bieten kann – besonders im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie als Privatanlegerin oder Privatanleger komplett sicher sind.

So gibt es etwa Risiken im Fondsmanagement, in der Zusammenstellung des Fondsportfolios oder aufgrund fehlender Liquidität des Immobilienfonds. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie die Risiken beim Investment in offene Immobilienfonds genau entstehen können – und wie Sie diese bestmöglich vermeiden können.

Welche Rendite können Sie bei offenen Immobilienfonds erwarten? Zur Übersicht

Zunächst die Grundlagen verstehen? Zur Funktionsweise offener Fonds

Welche Risiken gibt es bei offenen Immobilienfonds?

Beim Investment in Anteile von offenen Immobilienfonds gibt es einige Risiken, die Sie beachten sollten. Eine Übersicht:

• Liquiditätsrisiko
• Portfoliorisiko
• Währungsrisiko
• Managementrisiko

Liquiditätsrisiko

Ein grundsätzliches Risiko von Immobilieninvestments ist die geringe Liquidität auf dem Immobilienmarkt. Denn der Verkauf einzelner Immobilien kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Zudem schwankt der Wert von Immobilien bisweilen deutlich. Ist ein Fonds also gezwungen zu verkaufen, wenn eine Immobilie einen Wertverlust hinnehmen musste, kann es für Sie wiederum zu hohen Verlusten kommen.

Aus diesem Grund ist es für Sie als Anlegerinnen und Anleger riskant, wenn Immobilienfonds unter Verkaufsdruck geraten. Offene Immobilienfonds können zeitweise geschlossen werden, wenn die Liquiditätsreserve auf unter 5 % des Fondsvermögens fällt^[1].

Auf der einen Seite hat der Fonds so die Chance, seine Liquiditätsreserven wieder aufzustocken, ohne unter Zwang verkaufen zu müssen. Andererseits haben die Anlegerinnen und Anleger keine Möglichkeit, ihre Fondsanteile zurückzugeben – was das Risiko für sie erhöht.

Zwar können Sie die Fondsanteile an der Börse veräußern. Doch gerade in diesem Fall müssen Anlegerinnen und Anleger mit Abschlägen rechnen, da eingefrorene Immobilienfonds keine attraktive Anlagemöglichkeit sind und die Nachfrage entsprechend sehr gering ist.

Neben der zu geringen Liquidität können auch zu hohe Cashquoten Risiken bringen – dann nämlich, wenn plötzlich viele Anlegerinnen und Anleger ihr Geld in einem Immobilienfonds anlegen. In einem solchen Fall ist es möglich, dass das Management keine geeigneten Objekte für das Fondsportfolio findet – und stattdessen das Geld in Wertpapiere anlegt, die geringere Renditen abwerfen^[3]. Es kann indes passieren, dass in überteuerte Immobilien investiert wird, um die Cashquoten zu senken.

Portfoliorisiko

Zentrales Risiko eines Immobilienfonds ist eine zu geringe Streuung im Objektportfolio. Ein Überblick:

1. Nutzungsarten: In welche Objekte legt ein Fonds das Geld der Investoren an? Ein Immobilienfonds sollte in eine Vielzahl unterschiedlicher Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren – also Hotels, Pflegeheime, Einkaufszentren oder sonstige kommerzielle Immobilien. Immobilien für Logistik oder Industrie sollten ebenfalls im Portfolio des Fonds zu finden sein. Bei Gewerbeimmobilien wechseln die Mieter seltener, während bei Wohnimmobilien leichter Mieter zu finden sind, die Fluktuation tendenziell jedoch höher ist. Immobilienfonds investieren derweil überwiegend in Gewerbeimmobilien.
2. Immobilienart: Handelt es sich bei den Immobilien um noch nicht vollendete Projekte – oder um Bestandsimmobilien? Bei Projektimmobilien besteht immer das Risiko, dass diese nicht (im Zeitplan) fertig werden. Bestandsimmobilien gelten als sicherer, werfen dafür aber geringere Renditen beim Wiederverkauf ab.
3. Lage: Auf die Lage kommt es an. Hiervon ist abhängig, wie teuer ein Objekt verkauft werden kann. Könnte sich die Region wirtschaftlich gut entwickeln? Oder gibt es Faktoren, die den Wert beeinträchtigen können – etwa den Bau eines Flughafens in der Nähe (Stichwort: Fluglärm)? Solche Abwägungen muss das Fondsmanagement stets treffen.
4. Alter: Wie alt sind die Objekte – und wie lange sind sie bereits im Portfolio? Das Alter einer Immobilie bestimmt das Risiko mit. Ist ein Wohngebäude sehr alt, dürften teure Sanierungen anstehen, was die Renditechancen drücken kann. Jüngere Gebäude könnten bisweilen aber überteuert sein.
5. Größe: Was das Fondsmanagement ebenfalls bei der Objektauswahl berücksichtigen muss, ist die Größe der Immobilien. Steht sie im Verhältnis zur Nutzungsart und den Kosten?

Währungsrisiko

Eng mit dem Portfolio zusammen hängt auch das Währungsrisiko. Zwar ist es wichtig, ein Klumpenrisiko zu vermeiden. Das entsteht, wenn ein Fonds nur in wenige, inländische Immobilien investiert.

Allerdings kann es sein, dass sich beim Investment in ausländische Immobilien Schwankungen im Wechselkurs ergeben. Das wäre etwa der Fall, wenn der Immobilienfonds auch Objekte im Portfolio hätte, die in Großbritannien oder in den USA liegen. Je nachdem wie sich der Pfund Sterling bzw. der US-Dollar zum Euro entwickeln, kann das die Rendite beim Verkauf eines Objekts senken.

Managementrisiko

All die oben genannten Risiken muss das Fondsmanagement beachten – weshalb Ihr Risiko wiederum vom Fondsmanagement abhängt. Denn die Fondsmanagerinnen- und manager treffen die Investmententscheidungen, sie suchen die Immobilien aus, in die sie investieren möchten – und sie entscheiden, wann sie ein Objekt aus dem Fonds verkaufen. Im besten Fall nach einer deutlichen Wertsteigerung.

Da das Management eine große Verantwortung trägt, sollte es eine entsprechende Erfahrung vorweisen. Wichtig ist auch, dass die Fondsmanager über ein umfassendes Netzwerk an möglichen Partnern verfügen, auf das sie in Krisensituationen zurückgreifen können.

Sie als Anlegerin und Anleger sollten ebenso auf das Alter des Immobilienfonds, die Expertise der Fondsgesellschaft und die Größe des Immobilienfonds achten – was wiederum eng mit dem Liquiditätsrisiko zusammenhängt. Das Auflagedatum des Fonds ist ebenfalls wichtig. Jüngere Immobilienfonds sind nicht per se schlechter. Allerdings haben ältere Fonds bisweilen schwere Marktphasen mitgemacht und so Erfahrungen gesammelt, die sie wiederum in den Fonds einbringen können.

Wie kann ich das Risiko senken?

Um Ihr Risiko beim Investment in offene Immobilienfonds zu reduzieren, sollten Sie sich umfassend informieren. Nutzen Sie dafür den Verkaufsprospekt des Fonds^[4], in den Sie Ihr Geld anlegen möchten. Auch der Jahres- oder Halbjahresbericht des Fonds kann Hinweise auf das Risiko geben – hier finden Sie Angaben dazu, wie sich der Fondswert entwickelt hat und ob in der Vergangenheit Probleme aufgetreten sind. Lesen Sie sich zudem die Broschüre über die Fondsmanager sowie entsprechende Presseberichte über den Immobilienfonds durch.

Für diejenigen, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, werden zudem vierteljährlich vergleichbare Risikoklassen offener Immobilienfonds bestimmt und veröffentlicht. Dies geschieht durch den Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in Form des SRRI (Synthetischer Risiko-Rendite-Indikator, „Synthetic Risk and Reward Indicator“^[5]).

Ihr Risiko breit streuen!

Ganz entscheidend beim Investment ist und bleibt die Risikostreuung – das geht durch das Investment in verschiedene Fonds unterschiedlicher Fondsgesellschaften mit unterschiedlichen Portfoliozusammensetzungen. Ohnehin sollte ein Investment in Immobilienfonds höchstens 10 % des Depots ausmachen^[6]. Was Sie noch beim Kauf eines Anteils an einem Immobilienfonds beachten sollten, lesen Sie in diesem Beitrag.

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Quellenangaben

1. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
2. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
3. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 241 f.
4. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 165 Mindestangaben im Verkaufsprospekt
5. Bundesverband Investment und Asset Management: Offene Immobilienfonds
6. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 242