Offene Immobilienfonds risiko

Offene Immobilienfonds: Risiko und Sicherheit in der Übersicht

Lana Iliev, 17.09.2019

Offene Immobilienfonds sind bei Privatanlegern derzeit äußerst beliebt, denn sie bieten eine Reihe von Sicherheiten. Zunächst gelten Immobilien als eine verhältnismäßig risikoarme Geldanlage, da in einen real vorhandenen Sachwert investiert wird. Dennoch ist bei weitem nicht jede Immobilie auch eine gute Geldanlage. Daher ist es sinnvoll das Risiko auf mehrere Immobilien zu verteilen. Immobilienfonds bieten hier die Möglichkeit auch mit kleinen Geldbeträgen das Risiko zu streuen, da diese immer ein Portfolio aus Immobilien umfassen. Doch welche Risiken und Sicherheiten gibt es bei der Investition in offene Immobilienfonds? Im Folgenden gibt es die wichtigsten Antworten.

Offene Immobilienfonds sind in Deutschland gesetzlich zur Risikostreuung verpflichtet.

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Schließung von offenen Immobilienfonds

Eine wesentliche Gefahr von Immobilieninvestments ist die Tatsache, dass der Immobilienmarkt tendenziell nicht besonders liquide ist und der Verkauf einzelner Immobilien Zeit in Anspruch nehmen kann. Oft ist es sogar so, dass der Wert von Immobilien stark schwankt. Ist ein Fonds also zu einem Zeitpunkt, zu dem eine Immobilie wenig wert ist, gezwungen zu verkaufen, kann es zu hohen Verlusten kommen.

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Aus diesem Grund ist es gefährlich, wenn Immobilienfonds unter Verkaufsdruck geraten. Um dies zu vermeiden, können offene Immobilienfonds zeitweise geschlossen werden. Auf der einen Seite hat der Fonds so die Chance seine Liquiditätsreserven wieder aufzustocken ohne unter Zwang verkaufen zu müssen. Auf der anderen Seite haben die Anleger keine Möglichkeit ihre Fondsanteile zurückzugeben. Zwar können sie an der Börse veräußert werden, doch gerade in diesem Fall müssen Anleger mit Abschlägen rechnen, da eingefrorene Immobilienfonds keine attraktive Geldanlage sind und die Nachfrage dementsprechend sehr gering ist.

Schließt ein offener Immobilienfonds, besteht die Gefahr, dass er sich nicht mehr erholen kann. Dies passierte nach der Lehman-Pleite von 2008. Als die Immobilienpreise im Zuge der Finanzkrise einbrachen, wollten Anleger massenhaft ihre Anteile an offenen Immobilienfonds zurückgeben. Dies führte aufgrund mangelnder Liquidität zur Schließung der betroffenen Fonds. Trotzdem konnten sich manche Investmentfonds wie Degi Europa und SEB Immoinvest nicht erholen und mussten zwangsweise abgewickelt werden. Die Anleger erlitten im Zuge der Abwicklungen hohe Verluste.

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Gesetzliche Reglementierung von offenen Immobilienfonds

Nachdem viele offene Immobilienfonds durch die Finanzkrise in Schwierigkeiten geraten waren und viele Anleger ihr Geld verloren hatten, wurden in Deutschland gesetzliche Regulationen eingeführt, die Abwicklungen in Zukunft verhindern sollen. Seit dem 22.Juli 2013 gibt es in Deutschland für die Anteile an offenen Immobilienfonds eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Diese Maßnahmen sollen offenen Immobilienfonds Spielräume eröffnen und Planungssicherheit geben. Gleichzeitig machen sie es dem Anleger jedoch unmöglich seine Anteile jederzeit zu liquidieren.

Hinzu kommt eine weitere Gefahr: Die Mindesthaltefrist und zeitlich verzögerte KündigungUngleichgewicht zwischen den Anlegern. Würden Altanleger in großem Stil fristlos Kapital aus den Fonds abziehen, könnte das für Neuanleger gefährlich werden. Denn sie könnten erst sehr viel später handeln – im schlimmsten Fall erst dann, wenn die Liquiditätsreserven der Fonds bereits aufgebraucht sind.

Hinweis: Für offene Immobilienfonds, die nach dem 22. Juli 2013 gegründet wurden, gilt dies natürlich nicht. Hier unterliegen alle Anlieger den gleichen gesetzlichen Reglementierungen.

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Panikverkäufe

Obwohl Immobilien Sachwerte sind und als sichere Geldanlagen klassifiziert werden, können die Einnahmen durch Mieten schwanken und ihr Vermögenswert kann sinken. Ebenso verheerend kann sich aber auch schon die Angst der Anleger vor dem Wertverlust auswirken. Das zeigten im Jahr 2017 die Reaktionen auf den Brexit.

Aus der Angst heraus, dass London sich in den nächsten Jahren zu einem weniger attraktiven Wirtschaftsstandort entwickeln könnte, wollten viele Anleger ihre Fondsanteile an britischen Immobilienfonds zurückgeben – denn diese beinhalten oft Immobilien im Londoner Finanzdistrikt. Ohne dass die Mieteinnahmen sich verringerten, brachte die Panik der Anleger mehrere britische Immobilienfonds dazu vorübergehend zu schließen.

Doch vom Brexit sind nicht nur britische Immobilienfonds betroffen, auch deutsche Immobilienfonds haben Anteile an britischen Immobilien. Dabei variiert der Anteil am Gesamtportfolio von 25 % bei Hausinvest bis zu 12 % bei UniImmo Global.

Anlegerschutz

Auch wenn offene Immobilienfonds eine Reihe von Risiken aufweisen, sind sie weitaus sicherer als geschlossene. Das liegt nicht zuletzt an dem gesetzlichen Anlegerschutz, der neben den vorgeschriebenen Kündigungs- und Mindesthaltefristen auch die Aufklärung der Anleger über mögliche Risiken vorschreibt. Für Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, werden zudem vierteljährlich vergleichbare Risikoklassen offener Immobilienfonds bestimmt und veröffentlicht. Dies geschieht durch den Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in Form des SRRI (Risiko-Rendite-Indikator).

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