Wie Sie offene Immobilienfonds kaufen können – und was Sie dabei beachten sollten

Die Performance eines Immobilienfonds ist entscheidend für Ihre Renditechancen. Sie setzt sich aus laufenden Mieterträgen sowie dem profitablen Verkauf von Immobilien aus dem Fonds zusammen. Zwar sagt die vergangene Entwicklung nichts über künftige Wertsteigerungen aus, da sich der Markt kurzfristig ändern kann. Dennoch sollten Sie einen Blick auf die durchschnittliche Rendite der vergangenen Jahre werfen. Bei der Fondsauswahl sollten Sie zudem darauf achten, ob ein Immobilienfonds die Erträge an Sie ausschüttet oder sie direkt wieder anlegt. In dem Fall spricht man von einem thesaurierenden Fonds.

Bei der Fondsauswahl spielen die Kosten eine entscheidende Rolle, da diese unmittelbar die Rendite beeinflussen – sowohl einmalige Kosten wie Ausgabeaufschlag oder Ordergebühr, als auch laufende Kosten für die Verwaltung des Fonds und die Bewirtschaftung der Immobilien. Ein Kauf über die Börse oder einen Fondsvermittler ist meist deutlich preisgünstiger als über eine Bank oder Anlageberater. Doch entfällt hier die Beratung. Achten Sie beim Fondskauf auf die Klausel einer erfolgsabhängigen Vergütung. Manche Fondsmanager lassen sich etwa eine bestimmte Wertentwicklung bezahlen, was Ihre Rendite schmälert.

Sie sollten auf eine breite Risikostreuung achten – sowohl innerhalb des Fonds als auch innerhalb des Depots. Investieren Sie also in mehrere Fonds, die viele Immobilien in verschiedenen Lagen, mit unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohn- und Gewerbeimmobilien) sowie Alter und Größe enthalten. Fonds mit Objekten außerhalb Deutschlands und Europa können interessant sein, um das Klumpenrisiko zu mindern. Beachten Sie, dass Sie in dem Fall ein Währungsrisiko eingehen. Ohnehin sollte ein Investment in Immobilienfonds höchstens 10 % des Depots ausmachen.

Bei offenen Immobilienfonds spielt die Liquidität eine entscheidende Rolle, diese kann an der Liquiditätsquote bzw. der Investitionsquote abgelesen werden. Denn Immobilien lassen sich nicht so leicht zu Geld machen wie etwa Aktien. Um die Liquidität eines Immobilienfonds sicherzustellen, ist im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) festgelegt, dass 5 % des Fondsvolumens liquide sein sollten. Diese Summe muss folglich in flüssigen Zinspapieren angelegt sein, etwa Anleihen, die das Fondsmanagement schnell über die Börse verkaufen kann.

Beim Investment in offene Immobilienfonds sollten Sie zudem die Mindesthaltefrist beachten. So müssen Sie die Fondsanteile mindestens 24 Monate halten, bis Sie sie an die Fondsgesellschaft verkaufen können. Die Rückgabefrist greift indes nicht, wenn Sie den Fondsanteil über die Börse verkaufen.

Eng mit der Liquiditätsquote hängt das Fondsvolumen zusammen, also wie viel Kapital von einem Fonds verwaltet wird. Hier gilt: Je höher das Fondsvolumen, desto besser. Es sollte zumindest oberhalb von 50 Mio. € rangieren, Verbraucherschützer raten gar, nur Fonds mit einem Anlagevolumen oberhalb von 500 Mio. € auszuwählen. Auch das Auflagedatum des Fonds ist wichtig. Bei einem Immobilienfonds, der schon lange auf dem Markt ist, sinkt tendenziell das Risiko – da die Erfahrungswerte höher sind. So ist der Immobilienfonds HausInvest der Commerz Real bereits seit 1972 auf dem Markt, die Commerz Real wiederum seit 2019 strategischer Partner von BERGFÜRST.

Wichtig ist zudem die Fremdfinanzierungsquote bzw. Fremdkapitalquote. Sie beziffert den Anteil, wie viele Immobilien mit Krediten finanziert sind. Sie darf maximal bei 30 % des Fondsvermögens liegen^[2]. Bei einer großen Finanzierung auf Pump besteht die Gefahr, dass der Fonds zu illiquide wird.

Die Vermietungsquote zeigt an, wie viele Immobilien im Vergleich zum gesamten Immobilienbestand vermietet sind. Eine hohe Vermietungsquote sagt entsprechend aus, dass die im Fonds enthaltenen Immobilien beliebt sind – und dauerhafte Mieteinnahmen sichern. Bei 98 % Vermietungsquote gelten die Immobilien als voll vermietet, weil es stets eine gewisse Fluktuation gibt. Eine hohe Leerstandsquote spricht eher für Mietausfälle.

Nicht jeder Fonds ist gleich gut. Achten Sie beim Investment daher auf entsprechende Qualitätssiegel oder Rating-Bewertungen – ein A-Rating sollte es mindestens sein. Die Ratingagentur Scope bewertet eine Vielzahl von Immobilienfonds nach Kriterien wie Verlustrisiko, relativer Performance sowie langfristiger Ertragskraft; hier  können Sie Ihren Immobilienfonds suchen und das Rating entsprechend prüfen.

Offene Immobilienfonds können nachhaltig sein, etwa indem sie nur besonders energieeffiziente oder sanierte Gebäude im Fondsbestand haben. Die meisten Immobilienfonds sind bereits sogenannte Artikel-8-Fonds. Das sind Fonds, die Nachhaltigkeit in ihre Investmentziele mit einbeziehen, aber primär andere Ziele verfolgen. Seit August 2022 müssen diese zu Artikel-8-plus-Fonds hochgerüstet werden – und Privatanleger zu ihren Nachhaltigkeitspräferenzen befragt werden. Artikel-9-Fonds setzen sich nachhaltige Investments als Ziel. Mit den Kategorisierungen gehen bestimmte Veröffentlichungspflichten einher, konkret kontrolliert wird die Umsetzung indes nicht. Bei der Fondsauswahl sollten Sie also auf entsprechende Angaben zu den ESG-Kriterien („Environment“, „Social”, „Governance”) achten.

Wollen Sie einmalig in Immobilienfonds investieren oder dauerhaft? In letzterem Fall könnte ein Fondssparplan interessant für Sie sein. Das ist mittlerweile bei vielen Depotbanken möglich. Doch auch hier spielen die Kosten eine große Rolle, weil sie womöglich regelmäßig anfallen. Auf den Ausgabeaufschlag verzichten viele Anbieter bei einem Sparplan.