Offene Immobilienfonds: Wie Ihnen der Verkauf Ihrer Anteile einfach gelingt

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 04.01.2024

Um Erträge aus der Wertentwicklung von Fonds zu realisieren, müssen Sie als Anlegerin oder Anleger ihre Anteile loswerden. Bei offenen Immobilienfonds haben Sie die Wahl: Zum einen können Sie die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, zum anderen können Sie diese an der Börse veräußern.

Beide Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und was Sie beim Verkauf von Immobilienfonds beachten sollten.

Was gilt für die Rückgabe von
Fondsanteilen? Zu den Fristen

Welche anderen Anlagemöglichkeiten
gibt es? Zu den Alternativen
offener Immmobilienfonds

Was muss ich bei der Rückgabe von offenen Immobilienfonds beachten?

Die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds geht nicht einfach so. Zwar sind Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), die offene Immobilienfonds verwalten, grundsätzlich dazu verpflichtet, ausgegebene Fondsanteile zurückzunehmen. Das unterscheidet sie von geschlossenen Immobilienfonds, bei denen das nicht möglich ist.

Allerdings müssen Sie bei der Rückgabe mehrere Fristen beachten. So unterliegen alle Neuanleger, die nach dem 22. Juli 2013 Fondsanteile erworben haben, einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Letztere wird auch Rückgabeankündigungsfrist genannt. Beide Fristen können parallel laufen^[1].

Rückgabefristen bei offenen Immobilienfonds können parallel laufen

Bei vor Juli 2013 erworbenen Anteilen gibt es zwar auch eine Mindesthaltedauer von 12 Monaten. Auf Altbestände greift jedoch ein Freibetrag von 30.000 € pro Kalenderhalbjahr. Dieser spielt mittlerweile aber keine Rolle mehr, weil die entsprechenden Haltefristen schon lange abgelaufen sind.

Der Grund für die Rückgabefristen liegt in der Finanzkrise 2008. Im Zuge der Lehman-Pleite zogen Tausende Anleger ihr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, viele Fonds mussten eingefroren oder abgewickelt werden. Denn Immobilien lassen sich nicht so schnell zu Geld machen wie andere Anlageformen (Aktien oder Anleihen zum Beispiel); sie gelten vielmehr als sehr illiquide.

Daher wurde die Rückgabe dieser Wertpapiere 2013 durch das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz bzw. das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) stärker reglementiert. Die Fristen sollen den Fonds Planungssicherheit geben und gleichzeitig die Geldreserven möglichst gering halten, die zurückgehalten werden müssen^[3].

So gelingt die Rückgabe von Fondsanteilen

Um einen Anteil eines Immobilienfonds zurückzugeben, folgen Sie am besten diesen Schritten:

1. Geben Sie eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung ab. Entsprechende Formulare sollten Sie auf der Webseite Ihrer Depotbank finden. Die Rückgabeerklärung kommt einer Kündigung gleich – die Frist beträgt hier 12 Monate. Sie kann bereits parallel zu den 24 Monaten Rückgabefrist laufen (siehe oben).
2. Womöglich müssen Sie bestimmte Rücknahmetermine beachten. In diesem Fall ginge eine Rückgabe nicht börsentäglich, sondern nur an einem bestimmten Datum im Jahr.
3. Es kann sinnvoll sein, die Rückgabe der Fondsanteile in verschiedene Tranchen aufzuteilen. Das gilt, wenn Sie – etwa zur Risikostreuung – mehrmals Fondsanteile gekauft haben. Geben Sie die Fondsanteile gebündelt zurück, richtet sich die Mindesthaltedauer nach dem zuletzt hinzugekommenen Fondsanteil und verlängert sich also entsprechend.
4. Die gekündigten Anteile werden nun im Depot gesperrt. Folglich haben Sie keinen Zugriff mehr darauf und können Sie nicht mehr an der Börse verkaufen (siehe unten).
5. Nach zwei bis drei Tagen sollte die Bank Ihnen das Geld für die Fondsanteile auf Ihr Verrechnungskonto überweisen. Die Rückgabe von Fondsanteilen ist für Sie im Regelfall kostenlos, bei ausländischen Fondsanbietern ist ein Rückgabepreis hingegen üblich.

Alternative zur Rückgabe: Was muss ich beim Verkauf von offenen Immobilienfonds beachten?

Neben der Rückgabe an die Fondsgesellschaft gibt es noch eine Alternative: So können Sie die Fondsanteile über die Börse verkaufen. Auf diesem Weg können Sie sowohl Mindesthaltefrist als auch Kündigungsfrist für die Fondsanteile umgehen. Eine Rückgabe funktioniert jedoch nur, wenn Sie den offenen Immobilienfonds noch nicht gekündigt haben.

Allerdings hat dieses Vorgehen einen zentralen Nachteil: Denn beim Börsenhandel müssen Sie bisweilen einen hohen Abschlag auf den Fondswert in Kauf nehmen, in der Fachsprache auch Spread genannt. Denn der Wert eines Fondsanteils wird an der Börse durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Je nach Nachfrage kann der Börsenkurs deutlich vom Rücknahmepreis abweichen und ist mithin niedriger als der eigentliche Anteilswert. Ein Verkauf lohnt sich daher nicht immer.

Dazu kommen im Regelfall Ordergebühren für den Broker oder die ausführende Direktbank. Eine Courtage oder ein Handelsentgelt an die Börse ist ebenso üblich, dies beläuft sich im Regelfall aber nur auf einen minimalen Prozentsatz.

So gehen Sie beim Verkauf über die Börse vor

Der Verkauf Ihrer Anteile ist nicht kompliziert. Befolgen Sie am besten diese Schritte:

1. Wählen Sie den Immobilienfonds in Ihrem Depot aus, von dem Sie sich trennen möchten. Klicken Sie auf den Button „Verkaufen”.
2. Geben Sie die Anzahl der Fondsanteile an, die Sie veräußern wollen, und wählen Sie den Handelsplatz aus, etwa die Frankfurter Börse, Tradegate oder die Börse Stuttgart.
3. Nun können Sie den konkreten Kurs bestimmen, zu dem Sie Ihren Fondsanteil verkaufen möchten. Alternativ können Sie ein Preislimit angeben, zu dem der Fondsanteil mindestens verkauft werden soll. Legen Sie zudem fest, wie lange Ihr Verkaufsauftrag überhaupt gültig sein soll.
4. Ihnen werden die Kosten für den Auftrag angezeigt, im Regelfall in einer gesonderten „Kosteninformation”. Wenn Sie einverstanden sind, geben Sie den Verkaufsauftrag frei. Dafür müssen Sie je nach Anbieter ein TAN-Verfahren per SMS, App oder Foto nutzen.
5. Jetzt heißt es warten. Den Status Ihres Fondsanteils können Sie in Ihrem Depot verfolgen. Im besten Fall sollte der Verkauf schnell vonstatten gehen. Sollte sich jedoch kein Käufer für den Fondsanteil finden, müssen Sie womöglich einen niedrigeren Verkaufskurs ansetzen oder doch den Weg über die Rückgabe an die Fondsgesellschaft gehen.

Wie werden offene Immobilienfonds besteuert?

Zum Verkauf oder zur Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds gehört die Besteuerung von möglichen Erträgen. Grundsätzlich gilt: Anteile an Immobilienfonds sind Wertpapiere, Ausschüttungen zählen daher steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Das bedeutet: Auf Erträge aus offenen Immobilienfonds wird die Kapitalertragsteuer als Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer fällig.

Die Kapitalertragsteuer zählt zu den Quellensteuern, weil sie direkt an der Quelle abgeführt wird. Im Falle der Immobilienfonds sind das die Depotbanken oder die Fondsgesellschaften. Doch bei der Fondsbesteuerung greift noch eine Besonderheit. Denn 60 % der Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Investieren die Fonds mehrheitlich in Immobilien im Ausland ist es gar ein Anteil von 80 %. Diese Regelung nennt sich Teilfreistellung und soll die Anlage in Fonds steuervereinfachen^[5].

Diese Regeln gelten bei der Besteuerung von thesaurierenden Immobilienfonds

Bei der Besteuerung von Erträgen aus offenen thesaurierenden Immobilienfonds gibt es eine Besonderheit. Diese Fonds legen die erzielten Erträge direkt wieder an. Im Gegensatz zu ausschüttenden Fonds würden Sie die Gewinne folglich erst bei der Veräußerung versteuern. Daher wird bei thesaurierenden Fonds eine Steuervorauszahlung fällig – also vor dem Verkauf der Fondsanteile.

Das funktioniert so: Sie zahlen Abgeltungsteuern plus Soli und ggf. Kirchensteuer auf eine sogenannte Vorabpauschale^[6]. Die berechnet sich aus dem Rücknahmepreis zum Beginn eines Jahres sowie dem Basiszins. Den Basiszins legt die Bundesbank jedes Jahr fest, er berechnet sich aus den langfristigen Renditen deutscher Anleihen. In den vergangenen Jahren war der Basiszins negativ, weshalb eine Besteuerung der Vorabpauschale entfiel.

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Quellenangaben

1. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
2. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
3. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 240
4. Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 241 f.
5. Ashauer-Moll, E. (2023). Abgeltungsteuer: Kapital schützen – Steuern optimieren. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 96 f.
6. Ashauer-Moll, E. (2023). Abgeltungsteuer: Kapital schützen – Steuern optimieren. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 98 f.