Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 04.01.2024
Um Erträge aus der Wertentwicklung von Fonds zu realisieren, müssen Sie als Anlegerin oder Anleger ihre Anteile loswerden. Bei offenen Immobilienfonds haben Sie die Wahl: Zum einen können Sie die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, zum anderen können Sie diese an der Börse veräußern.
Beide Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und was Sie beim Verkauf von Immobilienfonds beachten sollten.
Was gilt für die Rückgabe von
Fondsanteilen? Zu den Fristen
Welche anderen Anlagemöglichkeiten
gibt es? Zu den Alternativen
offener Immmobilienfonds
Die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds geht nicht einfach so. Zwar sind Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), die offene Immobilienfonds verwalten, grundsätzlich dazu verpflichtet, ausgegebene Fondsanteile zurückzunehmen. Das unterscheidet sie von geschlossenen Immobilienfonds, bei denen das nicht möglich ist.
Allerdings müssen Sie bei der Rückgabe mehrere Fristen beachten. So unterliegen alle Neuanleger, die nach dem 22. Juli 2013 Fondsanteile erworben haben, einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Letztere wird auch Rückgabeankündigungsfrist genannt. Beide Fristen können parallel laufen[1].
Rückgabefristen bei offenen Immobilienfonds können parallel laufen
Bei vor Juli 2013 erworbenen Anteilen gibt es zwar auch eine Mindesthaltedauer von 12 Monaten. Auf Altbestände greift jedoch ein Freibetrag von 30.000 € pro Kalenderhalbjahr. Dieser spielt mittlerweile aber keine Rolle mehr, weil die entsprechenden Haltefristen schon lange abgelaufen sind.
Der Grund für die Rückgabefristen liegt in der Finanzkrise 2008. Im Zuge der Lehman-Pleite zogen Tausende Anleger ihr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, viele Fonds mussten eingefroren oder abgewickelt werden. Denn Immobilien lassen sich nicht so schnell zu Geld machen wie andere Anlageformen (Aktien oder Anleihen zum Beispiel); sie gelten vielmehr als sehr illiquide.
Daher wurde die Rückgabe dieser Wertpapiere 2013 durch das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz bzw. das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) stärker reglementiert. Die Fristen sollen den Fonds Planungssicherheit geben und gleichzeitig die Geldreserven möglichst gering halten, die zurückgehalten werden müssen[3].
So gelingt die Rückgabe von Fondsanteilen
Um einen Anteil eines Immobilienfonds zurückzugeben, folgen Sie am besten diesen Schritten:
Neben der Rückgabe an die Fondsgesellschaft gibt es noch eine Alternative: So können Sie die Fondsanteile über die Börse verkaufen. Auf diesem Weg können Sie sowohl Mindesthaltefrist als auch Kündigungsfrist für die Fondsanteile umgehen. Eine Rückgabe funktioniert jedoch nur, wenn Sie den offenen Immobilienfonds noch nicht gekündigt haben.
Allerdings hat dieses Vorgehen einen zentralen Nachteil: Denn beim Börsenhandel müssen Sie bisweilen einen hohen Abschlag auf den Fondswert in Kauf nehmen, in der Fachsprache auch Spread genannt. Denn der Wert eines Fondsanteils wird an der Börse durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Je nach Nachfrage kann der Börsenkurs deutlich vom Rücknahmepreis abweichen und ist mithin niedriger als der eigentliche Anteilswert. Ein Verkauf lohnt sich daher nicht immer.
Dazu kommen im Regelfall Ordergebühren für den Broker oder die ausführende Direktbank. Eine Courtage oder ein Handelsentgelt an die Börse ist ebenso üblich, dies beläuft sich im Regelfall aber nur auf einen minimalen Prozentsatz.
So gehen Sie beim Verkauf über die Börse vor
Der Verkauf Ihrer Anteile ist nicht kompliziert. Befolgen Sie am besten diese Schritte:
Zum Verkauf oder zur Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds gehört die Besteuerung von möglichen Erträgen. Grundsätzlich gilt: Anteile an Immobilienfonds sind Wertpapiere, Ausschüttungen zählen daher steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Das bedeutet: Auf Erträge aus offenen Immobilienfonds wird die Kapitalertragsteuer als Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer fällig.
Die Kapitalertragsteuer zählt zu den Quellensteuern, weil sie direkt an der Quelle abgeführt wird. Im Falle der Immobilienfonds sind das die Depotbanken oder die Fondsgesellschaften. Doch bei der Fondsbesteuerung greift noch eine Besonderheit. Denn 60 % der Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Investieren die Fonds mehrheitlich in Immobilien im Ausland ist es gar ein Anteil von 80 %. Diese Regelung nennt sich Teilfreistellung und soll die Anlage in Fonds steuervereinfachen[5].
Diese Regeln gelten bei der Besteuerung von thesaurierenden Immobilienfonds
Bei der Besteuerung von Erträgen aus offenen thesaurierenden Immobilienfonds gibt es eine Besonderheit. Diese Fonds legen die erzielten Erträge direkt wieder an. Im Gegensatz zu ausschüttenden Fonds würden Sie die Gewinne folglich erst bei der Veräußerung versteuern. Daher wird bei thesaurierenden Fonds eine Steuervorauszahlung fällig – also vor dem Verkauf der Fondsanteile.
Das funktioniert so: Sie zahlen Abgeltungsteuern plus Soli und ggf. Kirchensteuer auf eine sogenannte Vorabpauschale[6]. Die berechnet sich aus dem Rücknahmepreis zum Beginn eines Jahres sowie dem Basiszins. Den Basiszins legt die Bundesbank jedes Jahr fest, er berechnet sich aus den langfristigen Renditen deutscher Anleihen. In den vergangenen Jahren war der Basiszins negativ, weshalb eine Besteuerung der Vorabpauschale entfiel.
Höhe der Vorabpauschale = Rücknahmepreis der Fondsanteile zum 1. Januar × Basiszinssatz × 70 %
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