Im Vergleich: Fünf Anlageformen im Immobilien-Investment
Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 25.03.2025
| Das Wichtigste in Kürze |
|---|
|
Unter bestimmten Voraussetzungen kann es aktuell eine günstige Gelegenheit für Sie sein, ins Immobiliengeschäft
einzusteigen. Jedoch muss es nicht unbedingt direkt eine Anlageimmobilie sein: Aktien, Anleihen, Fonds und
Plattformen
für digitale Immobilien-Investments sind ebenfalls eine Möglichkeit, am Immobilienmarkt teilzuhaben. Doch wo
vielversprechende Chancen locken, lauern auch immer einige Gefahren. Hier finden Sie einen Leitfaden durch den Dschungel
der Immobilien-Investments.
Ein Haus für die Altersvorsorge
erwerben? Auf diese Faktoren sollten
Sie achten
In einen ganzen Immobilienkorb
investieren? Dann sind Immobilienfonds
etwas für Sie
An Immobilienfirmen teilhaben?
Zu den Vorteilen von
Immobilienaktien
Wie funktionieren Immobilienanleihen?
Erfahren Sie
es hier
Etwas Neues wagen? Was Sie
bei digitalen Immobilien-Investments beachten
sollten
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Große Übersicht: Anlageklassen aus dem Immobilien-Investment im
Vergleich
| Kauf einer Immobilie | offene Immobilienfonds | geschlossene Immobilienfonds | Immobilienaktien | Immobilienanleihen | Digitale Immobilien-Investments | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kosten | hoch (Verwaltung, Makler etc.) | gering bis mittel (Verwaltung, Vermittlung etc.) | hoch (Verwaltung, Vermittlung etc.) | gering (Ordergebühren) | gering (Ordergebühren) | keine |
| Kapitaleinsatz | hoch | ab 50 € | ab 5.000 € | Kosten der Aktie | ab 1.000 € | ab 10 € |
| Risikostreuung | schwer möglich | einfach | schwer möglich | einfach, über ETF | relativ einfach | einfach |
| Kapitalbindung | 10 bis 20 Jahre (oder länger) | jederzeit Verkauf möglich, aber fraglich ob lohnenswert | mind. 10 Jahre | jederzeit Verkauf möglich, aber fraglich ob lohnenswert | 3 bis 10 Jahre | 1 bis 4 Jahre |
| Objektauswahl | ja | nein | eher nein | nein | nein | ja |
Fünf Kriterien für die Wahl Ihres Immobilien-Investments
Es gibt fünf grundlegende Faktoren, die Sie beim Immobilien-Investment beachten sollten. Ein Überblick:
Kosten
Meist ist es nicht mit der reinen Investition getan. Das gilt vor allem, wenn Sie eine Immobilie kaufen.
Hier müssen Sie Kosten für Vermittlung, Makler, Verwaltung etc. aufbringen. Außerdem sollten Sie Kapital für
die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie einplanen und entsprechend zurücklegen.
Kapitaleinsatz
Für welche Immobilieninvestition Sie sich entscheiden, hängt meist auch davon ab, wie viel Kapital Sie zur
Verfügung haben. Weniger als 50 € reichen bereits für ein digitales Immobilien-Investment, mindestens
5.000
€ benötigen Sie für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds – und beim Hauskauf müssen Sie
in der Regel noch ein Darlehen aufnehmen.
Risikostreuung
„Nicht alles auf eine Karte setzen“ ist eine der wichtigsten Strategien, um das Risiko zu minimieren, Ihr
Geld bei der Anlage zu verlieren. Denn setzen Sie Ihr gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, entsteht ein
„Klumpenrisiko“. Das sollten Sie bei der Wahl der Immobilieninvestments unbedingt vermeiden und auf
Risikostreuung achten. Das ist aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses
in der Regel schwieriger als bei anderen Anlageformen.
Kapitalbindung
Überlegen Sie sich gut, wie lange Sie Ihr Geld entbehren können. Denn Investitionen haben unterschiedliche
Laufzeiten – also auch verschiedene Zeitspannen, bevor das Geld zurückgezahlt wird. Das gilt besonders beim
Immobilienkauf.
Objektauswahl
Je nachdem, wie konkret Sie über die Details des Immobilien-Investments mitentscheiden möchten, gibt es die
passende Anlageform. Will ich die Immobilienprojekte, in die ich investiere, selbst aussuchen? Oder
überlasse ich das Dritten, im besten Fall aber einem professionellen Management? So können Sie zwar den
Immobilienfonds auswählen – etwa einen, der sich auf Gewerbeimmobilien in Europa spezialisiert hat – Sie
können aber nicht die einzelnen Immobilien mit aussuchen.
Immobilienkauf
Das Eigenheim galt schon immer als Teil einer umfassenden Altersvorsorge. Doch eine Immobilie kann ebenso
eine sinnvolle
Vermögensanlage in Zeiten hoher Inflation sein – als Sachwert
gelten Immobilien entsprechend als wertstabil und
Inflationsschutz[1]. Mieteinnahmen
generieren dabei einen Cashflow, der eine gute Einnahmequelle bilden kann.
Derzeit sind die Immobilienpreise aufgrund gestiegener Darlehenszinsen wieder im Fallen. Besonders in Metropolregionen
dürften Immobilien jedoch langfristig wieder teurer werden, die Kaufpreise steigen. Nicht zuletzt, weil in Deutschland
Wohnraum fehlt. Es kann also für Sie attraktiv sein, eine Immobilie als Vermögensanlage zu
erwerben.
Allerdings benötigen Sie für den Immobilienkauf – egal ob Eigenheim oder Vermögensanlage – genügend
Eigenkapital und
müssen in der Regel zusätzlich ein Immobiliendarlehen über eine Bank aufnehmen. Der
Immobilienkauf eignet sich also eher
für vermögende Anlegerinnen und Anleger. Außerdem gibt es im Zweifelsfall keine Risikoverteilung: Sie binden viel
Kapital an eine Immobilie, im Falle eines Darlehens auch Geld, das Sie ggf. erst noch erarbeiten müssen.
Zudem drohen hohe Kaufnebenkosten sowie Kosten für Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung von
Wohnimmobilien.
Für Vermieter einer Eigentumswohnung können indes Mietausfälle, Probleme mit der Eigentümergemeinschaft oder durch neue
Umweltauflagen entstehen. Helfen können in letzterem Fall nachhaltige Immobilien.
Immobilienfonds
Bei Immobilienfonds müssen Sie grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Fonds unterscheiden.
Bei offenen Immobilienfonds kauft das
Fondsmanagement eine Vielzahl an Immobilien (bestehende Objekte und Projektentwicklungen),
beispielsweise Einkaufszentren, Bürogebäude und Hotels. So wird das Verlustrisiko auf mehrere Assets
verteilt – und
nicht nur auf ein einzelnes Immobilien-Investment konzentriert. Ziel des Fonds ist es, durch Mieterträge und
ertragbringende Verkäufe der Objekte Gewinne zu erwirtschaften[2].
Zentraler Vorteil eines offenen Immobilienfonds ist, dass Sie von der Wertentwicklung am
Immobilienmarkt profitieren
können, ohne selbst in Immobilien investieren zu müssen. Denn um eine eigene Immobilie zu kaufen, braucht es einen
großen Kapitaleinsatz. Offene Immobilienfonds werden an der Börse gehandelt, Sie können folglich jederzeit einen Anteil
an dem Fonds kaufen und diesen wieder verkaufen.
Im Gegensatz dazu ist das bei geschlossenen Immobilienfonds nicht möglich. Wie der Begriff bereits
vermuten lässt,
werden diese Investmentvehikel nach einer bestimmten Zeit – der Zeichnungsphase – geschlossen[3]. Bis zum Ende der Laufzeit
ist es für Sie dann kaum möglich, Ihren Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds
zurückzugeben. Die Laufzeit kann
oft bei 10 Jahren oder mehr liegen.
Außerdem investiert ein geschlossener Immobilienfonds nur in wenige Objekte. Auch die
Mindestanlagesumme liegt meist bei
5.000 bis 10.000 €. Daher eignen sich geschlossene Fonds nur für Anlegerinnen und Anleger, die
viel Vermögen
besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut anlegen und Verluste verkraften können.
Immobilienaktien
Wenn Sie indirekt von Immobilien profitieren möchten, haben Sie die Möglichkeit, in Immobilienaktien zu
investieren. Das
sind Anteile von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind – Baufirmen, Wohnungskonzerne oder Makler zum
Beispiel[4].
Immobilienaktien sind dabei ein Immobilien-Investment
für risikoaffine Anlegerinnen und Anleger. Als alleinige Form der
Altersvorsorge ist diese Option aber nicht geeignet. Um Ihr Risiko breiter zu streuen, können Sie Ihr
Geld auch in
Immobilien-ETF anlegen, also einem passiven Aktienfonds,
der in viele Immobilienaktien gleichzeitig investiert[5].
Immobilienanleihen
Immobilienanleihen sind Schuldverschreibungen, die von Unternehmen aus der Immobilienbranche ausgegeben
werden[6]. So
wollen sich die Unternehmen frisches Kapital beschaffen. Im Grunde geht es also um ein Darlehen, das Privatanlegerinnen
und -anleger einem Konzern gewähren. Im Gegenzug erhalten sie regelmäßige Zinszahlungen. Am Ende der
Laufzeit zahlt
Ihnen das Immobilienunternehmen Ihr investiertes Kapital zurück.
Die Höhe der Zinszahlungen hängt indes von der Bonität des Unternehmens und der aktuellen Marktlage ab. Da
Immobilienanleihen meist eine höhere Rendite als Staatsanleihen bieten, sind sie für Sie als Anlegerin oder
Anleger
attraktiv. Zudem sind Anleihen in der Regel leicht handelbar und bieten somit eine gewisse Flexibilität.
Allerdings gibt es Risiken, die Sie bei der Anlageklasse beachten sollten. So kann es zum Beispiel sein, dass die
Anleihenemittentin zahlungsunfähig wird. Die Folge: Zinszahlungen bleiben aus, im schlimmsten Fall kann Ihr investiertes
Kapital verloren gehen. Auch die Entwicklung des Immobilienmarktes kann sich auf den Wert der Anleihen auswirken.
Ohnehin handelt es sich bei Immobilienanleihen um
sehr komplexe Finanzprodukte. Daher sind sie vor allem für erfahrene
Anlegerinnen und Anleger geeignet, die das Finanzinstrument an sich und die damit verbundenen Risiken gut einschätzen
können. Pfandbriefe als spezielle Form von
Unternehmensanleihen gelten als sicherer – werfen jedoch geringere Renditen
ab[7].
Digitale Immobilien-Investments
Diese Art der Beteiligung an Immobilien funktioniert bereits mit kleinen Summen, bisweilen schon ab
10 €. Auf diese
Weise können Sie in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Damit können
Sie, wie bei offenen Immobilienfonds, eine bessere Risikostreuung erreichen und Ihr Portfolio einfach diversifizieren.
Begünstigt werden diese Immobilien-Investments zudem durch kurz- bis mittelfristige Laufzeiten zwischen
einem und vier
Jahren. So ist das Kapital nicht auf lange Zeit gebunden und Sie bleiben flexibel. Im Nachgang Ihrer Investition müssen
Sie sich außerdem nicht um die Verwaltung kümmern oder mit den Mietern der Immobilie streiten.
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Konkret funktioniert diese Art des Investierens in der Regel so, dass Sie als Anlegerin oder Anleger über eine
Vermittler-Plattform einem Projektentwickler mit Ihrem Investment im Rahmen eines Schwarmfinanzierungsangebotes ein
Darlehen gewähren bzw. Teilbeträge aus einem besicherten Kredit erwerben können. Das auf diese Weise
eingeworbene
Kapital nutzt der Initiator eines Immobilienvorhabens, um das Projekt voranzutreiben – und zum Beispiel ein Wohnhaus zu
errichten.
Allerdings sollten Sie sich bei Interesse auf der jeweiligen Plattform ausführlich mit den jeweils begebenen
Sicherheiten der einzelnen Angebote
auseinandersetzen. Hierbei gibt es zwischen den Plattformen oft eklatante
Unterschiede. Im schlimmsten Fall kann dies zu einem kompletten Verlust Ihres eingesetzten Kapitals führen. Dieses
Risikos sollten Sie sich bewusst werden und stets auf eine breite Streuung achten.
Bild-Copyright: © PantherMedia / elxeneize
Quellenangaben
- Geyer,
H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 32 f. - Kühn, M., Kühn, S. (2023). Handbuch Geldanlage –
Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und
Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 239 ff. - Kühn, M., Kühn, S.
(2023). Handbuch Geldanlage – Verschiedene Anlagetypen für Anfänger und Fortgeschrittene einfach erklärt: Aktien, Fonds,
Anleihen, Festgeld, Gold und Co. Berlin: Stiftung Warentest. S. 388 ff. - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 287
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 293
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 282
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 284
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