Ertragswertverfahren: Einfache Berechnung in fünf Schritten
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 18.04.2024
Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine Methode zur Immobilienbewertung. Es ist
für Immobilien bestimmt, die regelmäßige Erträge abwerfen. Lesen Sie hier, was das Ertragswertverfahren ist – und wie
genau Sie den Ertragswert in fünf Schritten berechnen können.
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Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Berechnung des Wertes eines Mietobjekts. Der Ertragswert stützt sich
maßgeblich auf die Höhe der künftigen Mieteinnahmen[1].
Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln. Der
Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Objekts. Der Bodenwert meint derweil den Verkehrswert des
unbebauten Grundstückes[2]. Der Gebäudeertragswert wiederum gibt an, wie
hoch die zu erwartenden Einnahmen aus der
Immobilie sind[3].
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert der
Immobilie im Vordergrund, sondern wie viel Rendite
sich durch eine Immobilie erzielen lässt. Es kann deswegen nur bei Gebäuden angewandt werden, die in Zukunft Erträge
abwerfen – also in der Regel Mietimmobilien.
Das sind hauptsächlich:
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien, etwa Büro- und Geschäftsobjekte
-
Spezialimmobilien, etwa Pflegeappartements,
Hotels und Tankstellen
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens in fünf Schritten
Die Berechnung des Ertragswerts ist durchaus komplex, da sie zahlreiche Faktoren einbezieht. Diese sind bisweilen nicht
immer verfügbar. Für eine exakte Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren sollten Sie deswegen auf das
Wertgutachten eines staatlich geprüften Gutachters zurückgreifen.
Mit einem vereinfachten Ertragswertverfahren können Sie jedoch selbst einen ungefähren Anhaltspunkt für den Verkehrswert
Ihrer Immobilie berechnen[4]. Um die Berechnung in fünf Schritten zu erläutern, nehmen wir folgende Beispielimmobilie an:
- Grundstücksfläche: 400 m²
- Bodenrichtwert: 500 €/m²
- Wohnfläche: 400 m²
- Quadratmetermiete: 10 €
- Bewirtschaftungskosten: 0,25 %
- Liegenschaftszins: 5,00 %
1. Ermittlung des Bodenwerts
Als erstes ermitteln wir den Bodenwert des unbebauten Grundstücks. Liegen keine Preise von kürzlich verkauften
Grundstücken vor, können Sie auf die Bodenrichtwerte der lokalen Gutachterausschüsse zurückgreifen. Der Bodenrichtwert
wird mit der Fläche des Grundstückes multipliziert.
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre berechnet und in Bodenrichtwertkarten
veröffentlicht. Die Ausschüsse ziehen hierfür die Preise zuvor verkaufter Grundstücke heran und arbeiten für das konkret
betrachtete Grundstück mit Zu- und Abschlägen, ausgehend von Lage, Bepflanzung etc.[5].
|
Beispiel |
|---|
|
Bei einem Bodenrichtwert von 500 €/m² und einer Grundstücksfläche von 400 m² ergibt sich folgender Bodenwert: |
| 500 €/m² × 400 m² = 200.000 € |
2. Berechnung des Grundstücksreinertrags
In einem nächsten Schritt ermitteln wir die erwarteten Mieteinnahmen bzw. der Grundstücksreinertrag des Gebäudes. Für
die Berechnung des Grundstücksreinertrags müssen die Bewirtschaftungskosten von den zukünftigen Jahresrohmieten bzw. dem
Rohertrag abgezogen werden.
Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Der Rohertrag bezeichnet die marktüblich erwartbaren Mieteinnahmen, wenn das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet
wird[6]. Auf
zwölf Monate gerechnet handelt es sich um den Jahresrohertrag.
Jahresrohertrag = Wohnfläche × Quadratmetermiete × 12 Monate
|
Beispiel |
|---|
| Jahresrohertrag: (400 m² × 10 €/m²) × 12 = 48.000 € |
Die Bewirtschaftungskosten sind jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und die nicht auf den
Mieter umgelegt werden können. Gesetzlich sind die Bewirtschaftungskosten in folgende vier Posten
aufgeschlüsselt[7]:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Hier können Sie mit etwa 25 % der Nettomieteinnahmen rechnen.
Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,25
|
Beispiel |
|---|
| Für unser Beispiel ergeben sich folgende Bewirtschaftungskosten: |
| 48.000 € x 0,25 = 12.000 € |
Um den Jahresreinertrag bzw. den Grundstücksreinertrag zu bestimmen, müssen wir die Bewirtschaftungskosten vom
Jahresrohertrag abziehen.
|
Beispiel |
|---|
| 48.000 € – 12.000 € = 36.000 € |
3. Berechnung des Gebäudereinertrags
Im nächsten Schritt ziehen wir für die Berechnung des Gebäudereinertrags die sogenannte Bodenwertverzinsung vom
Jahresreinertrag ab. Der Grund: Der Grundstücksreinertrag umfasst nicht nur den Ertrag des Gebäudes, sondern auch die
erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks. Um eine doppelte Erfassung des Grundstückswerts zu umgehen, ziehen
wir die Bodenwertverzinsung ab.
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung
Nach dem Bewertungsgesetz ist für die Bodenwertverzinsung der Liegenschaftszinssatz grundlegend. Der
Liegenschaftszinssatz bezeichnet denjenigen Zinssatz, mit dem der Immobilienwert marktüblich im Durchschnitt verzinst
wird.
Der Liegenschaftszins ist hauptsächlich abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer. Ein hoher Liegenschaftszins
weist hierbei auf eine höhere Rendite, aber auch auf ein höheres Risiko hin.
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins
Den jeweiligen Liegenschaftszinssatz berechnen die örtlichen Gutachterausschüsse aus historischen Kaufpreisen und
Reinerträgen von Grundstücken. Oft sind diese Werte jedoch umstritten – oder überhaupt nicht vorhanden. Liegen keine
Daten vor, schreibt das Bewertungsgesetz bei Mietwohngrundstücken einen Liegenschaftszinssatz von 3,55 % und bei
Gewerbeimmobilien von 6,0 % vor[8].
|
Beispiel |
|---|
|
In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Bodenwert von 200.000 € und einem Liegenschaftszins von 5 % folgende Bodenwertverzinsung: |
| 200.000 € x 0,05 = 10.000 € |
| Diesen Wert ziehen wir nun vom Jahresreinertrag ab. |
| Gebäudereinertrag: 36.000 € – 10.000 € = 26.000 € |
4. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger
Anschließend multiplizieren wir den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger, um den Gebäudeertragswert zu
erhalten.
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Der Vervielfältiger setzt sich aus einer Formel zusammen, die sowohl Liegenschaftszins als auch Restnutzungsdauer
einbezieht. Der Wert ist umso höher, je länger die Immobilie genutzt werden kann.
Vervielfältiger =
(Liegenschaftszins
+ 1)[[Restnutzungsdauer]] – 1
(Liegenschaftszins + 1)[[Restnutzungsdauer]] ×
Liegenschaftszins
Ist das Gebäude noch bewohnbar, schreibt der Gesetzgeber eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der sogenannten
wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vor. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist im Bewertungsgesetz ebenfalls
rechtlich geregelt. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt sie zum Beispiel 80 Jahre.
|
Beispiel |
|---|
|
In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren der folgende Vervielfältiger. |
|
Vervielfältiger: (1,05[[45]] – 1) ((1.05)[[45]] × 0,05) = 17,77 ∼ 18 |
|
Der Gebäudereinertrag wird nun mit dem (in diesem Beispiel gerundeten) Vervielfältiger von 18 multipliziert. |
| Gebäudeertragswert: 26.000 € x 18 = 468.000 € |
5. Berechnung des Ertragswerts
Im Anschluss rechnen wir Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen. In einem letzten Schritt müssen wir die sogenannten
Wertänderungen mit einbeziehen. Das sind weitere Umstände, die den Verkehrswert des Gebäudes mindern oder steigern
können, etwa ein guter Gebäudezustand, Bauschäden oder Mietbindungen.
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen
|
Beispiel |
|---|
|
Bei angenommenen Bauschäden von 68.000 € ergibt sich in unserem Beispiel der folgende Ertragswert. |
| 468.000 € + 200.000 € – 68.000 € = 600.000 € |
Ermittlung des Ertragswerts im Überblick
In dieser Aufstellung finden Sie die fünf Schritte zur Ermittlung des Ertragswerts mit den Zahlen der Beispielimmobilie
noch einmal im Überblick:
| 1. Bodenwert | ||
|---|---|---|
|
Bodenrichtwert × Grundstücksgröße |
500 €/m² × 400 m² |
= 200.000 € |
| 2. Grundstücksreinertrag | ||
|
Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten |
48.000 € – 12.000 € |
= 36.000 € |
| Jahresrohertrag | (400 m² × 10 €/m²) × 12 | = 48.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 48.000 € × 0,25 | = 12.000 € |
| 3. Gebäudereinertrag | ||
|
Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung |
36.000 € − 10.000 € |
= 26.000 € |
| Bodenwertverzinsung | 200.000 € × 0,05 | = 10.000 € |
| 4. Gebäudeertragswert | ||
|
Gebäudereinertrag × Vervielfältiger |
26.000 € × 18 |
= 468.000 € |
| Vervielfältiger | (1,05[[45]] – 1) ((1.05)[[45]] × 0,05) = |
∼ 18 |
| 5. Ertragswert | ||
|
Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen (Baukosten) |
468.000 € + 200.000 € – 68.000 € |
= 600.000 |
Wie hoch sind die Kosten eines Gutachtens im Ertragswertverfahrens?
Die Kosten für ein Wertgutachten variieren je nach Komplexität und Größe der Immobilie. Gutachten für kleine Mietshäuser
sind logischerweise einfacher und günstiger als für komplexe Bürogebäude.
Kurzgutachten für einen realistischen Verkaufspreis können bereits weniger als 100 € kosten, sie umfassen aber nur
ein
bis zwei Seiten. Langgutachten, die vor Gericht verwendet werden sollen, sind deutlich detaillierter. Hier können
bisweilen Kosten von mehr als 2.000 € fällig werden – oder noch mehr.
Welche Vorteile hat das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren hat zwei zentrale Vorteile. Eine Übersicht:
-
Wertermittlung von Mietimmobilien: Das Ertragswertverfahren ist speziell für die Bewertung von fremdgenutzten
Immobilien mit Mieteinnahmen entwickelt worden. Es bezieht die künftigen Mieteinnahmen mit ein und ist daher
viel präziser als etwa das Vergleichswertverfahren. -
Hohe Aussagekraft: Basiert das Verfahren auf einer realistischen Datengrundlage (was die Hoffnung wäre), bietet
es eine hohe Aussagekraft bei der Ermittlung des Verkehrswerts.
Welche Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Die Nachteile des Ertragswertverfahrens sind folgende:
-
Abhängigkeit vom Liegenschaftszins: Der Ertragswert ist stark von der Höhe des Liegenschaftszinses abhängig. Ein
nicht zutreffender Liegenschaftszins kann den errechneten Ertragswert stark verzerren – besonders in ländlichen
Gegenden ist das ein Problem. -
Schwierige Prognose: Das Verfahren basiert auf Schätzwerten in Bezug auf zukünftige Mieten und
Marktentwicklungen. Diese
können zum Zeitpunkt der Bewertung nicht präzise vorhergesagt werden. Der
eigentliche Vorteil (siehe oben) kann also schnell zum Nachteil werden, wenn die Werte ungenau sind oder
Prognosen stark abweichen.
Welche Alternativen gibt es zum Ertragswertverfahren?
Neben dem Ertragswertverfahren gibt es noch zwei weitere standardisierte Methoden, um den Wert einer Immobilie zu
ermitteln. Ein Überblick:
-
Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren ermitteln Sie
den Wert einer Immobilie anhand ähnlicher
Objekte, die bereits verkauft wurden. Der sogenannte Vergleichswert orientiert sich dabei relativ genau am
Verkehrswert der Immobilie. Das Vergleichswertverfahren zeigt Ihnen daher einen realistischen Verkaufspreis. -
Sachwertverfahren: Mit dem Sachwertverfahren können Sie bestimmen, wie
viel es kosten würde, ein bereits
errichtetes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind daher die
Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von diesen Kosten müssen Sie noch einen Betrag abziehen, der vom
Alter abhängt. Anschließend rechnen Sie den Bodenwert des Grundstückes hinzu. Das Sachwertverfahren kommt dann
zum Einsatz, wenn es nicht genügend Vergleichswerte gibt und das Ertragswertverfahren keinen Sinn ergibt.
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Quellenangaben
- Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.).
Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt
Verlag. S. 286 - Bewertungsgesetz (BewG): § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren
- Bewertungsgesetz
(BewG): § 185 Ermittlung des Gebäudeertragswerts - Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau:
Haufe. S. 85 f. - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 14 Grundlagen der
Bodenrichtwertermittlung - Bewertungsgesetz
(BewG): § 186 Rohertrag des Grundstücks - Bewertungsgesetz
(BewG): § 187 Bewirtschaftungskosten - Bewertungsgesetz
(BewG): § 188 Liegenschaftszinssatz - Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S.
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