Ertragswertverfahren: Einfache Berechnung in fünf Schritten
Von Mauritius Kloft, Saskia Reh – aktualisiert am 20.11.2024
| Das Wichtigste in Kürze |
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Das Ertragswertverfahren ist eine der wichtigsten Methoden zur Immobilienbewertung – besonders dann, wenn es um
Objekte geht, die kontinuierliche Erträge generieren, wie etwa Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien. Doch was steckt
wirklich hinter diesem Verfahren, und wie lässt sich der Ertragswert einer Immobilie präzise ermitteln? In diesem
Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie das Ertragswertverfahren funktioniert und wie Sie in nur fünf
Schritten den genauen Wert Ihrer Ertragsimmobilie berechnen können.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Berechnung des Wertes eines Mietobjekts. Der Ertragswert stützt sich
maßgeblich auf die Höhe der künftigen Mieteinnahmen[1]. Deshalb wird es vor allem bei Mietimmobilien, Bürogebäuden oder
Gewerbeimmobilien eingesetzt. Zudem findet es Anwendung in der Wertermittlung bei Erbschaften, Scheidungen oder
Immobilienkäufen und -verkäufen, wenn die Rentabilität eine Rolle spielt und bei speziellen Immobilien, wie etwa Pflegeappartments.
Im Ertragswertverfahren werden der Wert eines Grundstücks (Bodenwert) und der Gebäudeertragswert berechnet, um den
Verkehrswert zu ermitteln. Dieser bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Objekts. Der Bodenwert entspricht dem
Preis des unbebauten Grundstücks[2], während der Gebäudeertragswert die erwarteten Einnahmen aus der Immobilie angibt[3].
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens in fünf Schritten
Die Ertragswertberechnung ist komplex, da sie viele Faktoren wie Mieteinnahmen, Kosten und Marktentwicklungen
einbezieht. Oftmals fehlen genaue Daten, weshalb die Ergebnisse abweichen können. Für eine präzise Bewertung sollte
daher ein staatlich geprüfter Gutachter ein Wertgutachten erstellen, da dieser den Marktwert fundiert und unter
Berücksichtigung aller wichtigen Details ermitteln kann.
Mit einem vereinfachten Ertragswertverfahren können Sie jedoch selbst einen ungefähren Anhaltspunkt für den
Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen[4]. Um die Berechnung in fünf Schritten zu erläutern, nehmen wir folgende
Beispielimmobilie an:
- Grundstücksfläche: 400 m²
- Bodenrichtwert: 500 €/m²
- Wohnfläche: 400 m²
- Quadratmetermiete: 10 €
- Bewirtschaftungskosten: 0,25 %
- Liegenschaftszins: 5,0 %
1. Ermittlung des Bodenwerts
Zuerst ermitteln wir den Bodenwert des unbebauten Grundstücks. Falls keine aktuellen Verkaufspreise vorliegen, kann
der Bodenrichtwert der örtlichen Gutachterausschüsse verwendet werden. Dieser Richtwert wird dann mit der
Grundstücksfläche multipliziert, um den Bodenwert zu ermitteln.
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen berechnet und in speziellen Karten
veröffentlicht. Diese sogenannten Bodenrichtwertkarten sind auf den Webseiten der örtlichen Gutachterausschüsse oder
der jeweiligen Landeseinrichtungen zugänglich. Es werden die Preise von kürzlich verkauften Grundstücken
berücksichtigt und Anpassungen vorgenommen, basierend auf Faktoren wie Lage oder Bepflanzung des Grundstücks. Diese
Werte dienen als Grundlage für die Berechnung des Bodenwerts[5].
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Beispiel |
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Bei einem Bodenrichtwert von 500 €/m² und einer Grundstücksfläche von 400 m² ergibt sich folgender Bodenwert: |
| 500 €/m² × 400 m² = 200.000 € |
2. Berechnung des Grundstückreinertrags
In einem nächsten Schritt ermitteln wir die erwarteten Mieteinnahmen bzw. den Grundstücksreinertrag des Gebäudes. Um
den Grundstücksreinertrag zu berechnen, müssen die Bewirtschaftungskosten von den zukünftigen Jahresrohmieten bzw.
dem Rohertrag abgezogen werden.
Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Der Rohertrag bezeichnet die marktüblich erwartbaren Mieteinnahmen, wenn das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet
wird[7]. Auf zwölf Monate gerechnet handelt es sich um den Jahresrohertrag.
Jahresrohertrag = Wohnfläche × Quadratmetermiete × 12 Monate
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Beispiel |
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| Jahresrohertrag: (400 m² × 10 €/m²) × 12 = 48.000 € |
Die Bewirtschaftungskosten sind jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und die nicht auf den
Mieter umgelegt werden können. Gesetzlich sind die Bewirtschaftungskosten in folgende vier Posten aufgeschlüsselt[8]:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Hier können Sie mit etwa 25 % der Nettomieteinnahmen rechnen.
Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,25
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Beispiel |
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| Für unser Beispiel ergeben sich folgende Bewirtschaftungskosten: |
| 48.000 € x 0,25 = 12.000 € |
Um den Jahresreinertrag bzw. den Grundstücksreinertrag zu bestimmen, müssen wir die Bewirtschaftungskosten vom
Jahresrohertrag abziehen.
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Beispiel |
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| 48.000 € – 12.000 € = 36.000 € |
3. Berechnung des Gebäudereinertrags
Im nächsten Schritt ziehen wir zur Berechnung des Gebäudereinertrags die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag ab.
Der Grund dafür ist, dass der Grundstücksreinertrag sowohl den Ertrag des Gebäudes als auch die Wertsteigerung des
unbebauten Grundstücks umfasst. Um den Grundstückswert nicht doppelt zu berücksichtigen, wird die
Bodenwertverzinsung abgezogen.
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung
Nach dem Bewertungsgesetz ist für die Bodenwertverzinsung der Liegenschaftszinssatz grundlegend. Der
Liegenschaftszinssatz bezeichnet denjenigen Zinssatz, mit dem der Immobilienwert marktüblich im Durchschnitt
verzinst wird.
Der Liegenschaftszins ist hauptsächlich abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer. Ein hoher
Liegenschaftszins weist hierbei auf eine höhere Rendite, aber auch auf ein höheres Risiko hin.
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins
Den jeweiligen Liegenschaftszinssatz berechnen die örtlichen Gutachterausschüsse aus historischen Kaufpreisen und
Reinerträgen von Grundstücken. Sie veröffentlichen diesen in den sogenannten Bodenrichtwertkarten oder
Marktberichten. Oft sind diese Werte jedoch umstritten – oder überhaupt nicht vorhanden. Liegen keine Daten vor,
schreibt das Bewertungsgesetz bei Mietwohngrundstücken einen Liegenschaftszinssatz von 5 % und bei Gewerbeimmobilien
von 6,5 % vor[9].
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Beispiel |
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In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Bodenwert von 200.000 € und einem Liegenschaftszins von 5 % folgende Bodenwertverzinsung: |
| 200.000 € x 0,05 = 10.000 € |
| Diesen Wert ziehen wir nun vom Jahresreinertrag ab. |
| Gebäudereinertrag: 36.000 € – 10.000 € = 26.000 € |
4. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger
Anschließend multiplizieren wir den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger, um den Gebäudeertragswert zu erhalten.
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Der Vervielfältiger setzt sich aus einer Formel zusammen, die sowohl Liegenschaftszins als auch Restnutzungsdauer
einbezieht. Der Wert ist umso höher, je länger die Immobilie genutzt werden kann.
Vervielfältiger =
(Liegenschaftszins
+ 1)[[[Restnutzungsdauer]]] – 1
(Liegenschaftszins + 1)[[[Restnutzungsdauer]]] ×
Liegenschaftszins
Ist das Gebäude noch bewohnbar, schreibt der Gesetzgeber eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der sogenannten
wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vor. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist im Bewertungsgesetz ebenfalls
rechtlich geregelt. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt sie zum Beispiel 70 Jahre.
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Beispiel |
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In unserem Beispiel ergibt sich bei einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren der folgende Vervielfältiger. |
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Vervielfältiger: (1,05[[[45]]] – 1) ((1.05)[[[45]]] × 0,05) = 17,77 ∼ 18 |
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Der Gebäudereinertrag wird nun mit dem (in diesem Beispiel gerundeten) Vervielfältiger von 18 multipliziert. |
| Gebäudeertragswert: 26.000 € x 18 = 468.000 € |
5. Berechnung des Ertragswerts
Anschließend rechnen wir Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen. In einem letzten Schritt müssen wir die
sogenannten Wertänderungen mit einbeziehen. Das sind weitere Umstände, die den Verkehrswert des Gebäudes mindern
oder steigern können, etwa ein guter Gebäudezustand, Bauschäden oder Mietbindungen.
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen
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Beispiel |
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Bei angenommenen Bauschäden von 68.000 € ergibt sich in unserem Beispiel der folgende Ertragswert. |
| 468.000 € + 200.000 € – 68.000 € = 600.000 € |
Ermittlung des Ertragswerts im Überblick
In dieser Aufstellung finden Sie die fünf Schritte zur Ermittlung des Ertragswerts mit den Zahlen der
Beispielimmobilie noch einmal im Überblick:
| 1. Bodenwert | ||
|---|---|---|
|
Bodenrichtwert × Grundstücksgröße |
500 €/m² × 400 m² |
= 200.000 € |
| 2. Grundstücksreinertrag | ||
|
Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten |
48.000 € – 12.000 € |
= 36.000 € |
| Jahresrohertrag | (400 m² × 10 €/m²) × 12 | = 48.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 48.000 € × 0,25 | = 12.000 € |
| 3. Gebäudereinertrag | ||
|
Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung |
36.000 € − 10.000 € |
= 26.000 € |
| Bodenwertverzinsung | 200.000 € × 0,05 | = 10.000 € |
| 4. Gebäudeertragswert | ||
|
Gebäudereinertrag × Vervielfältiger |
26.000 € × 18 |
= 468.000 € |
| Vervielfältiger | (1,05[[[45]]] – 1) ((1.05)[[[45]]] × 0,05) = |
∼ 18 |
| 5. Ertragswert | ||
|
Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen (Baukosten) |
468.000 € + 200.000 € – 68.000 € |
= 600.000 |
Wie hoch sind die Kosten eines Gutachtens im Ertragswertverfahren?
Die Kosten für ein Wertgutachten im Ertragswertverfahren variieren je nach Komplexität und Größe der Immobilie.
Gutachten für kleine Mietshäuser sind mit weniger Aufwand verbunden und deshalb günstiger als etwa solche für
komplexe Bürogebäude.
Kurzgutachten für einen realistischen Verkaufspreis können bereits weniger als 100 € kosten, sie umfassen aber nur
ein bis zwei Seiten. Langgutachten, die vor Gericht Gültigkeit haben, sind deutlich detaillierter. Hier können
schnell Kosten von 2.000 € aufwärts fällig werden.
Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren hat sowohl Vor- und Nachteile – eine Übersicht:
Vorteile
- Wertermittlung von Mietimmobilien: Das Ertragswertverfahren ist speziell für die Bewertung von fremdgenutzten
Immobilien mit Mieteinnahmen entwickelt worden. Es bezieht die künftigen Mieteinnahmen mit ein und ist daher
viel präziser als etwa das Vergleichswertverfahren. - Hohe Aussagekraft: Stehen für die Berechnung des Ertragswertverfahrens realistische Daten zur Verfügung, bietet
es eine hohe Aussagekraft bei der Ermittlung des Verkehrswerts.
Nachteile
- Abhängigkeit vom Liegenschaftszins: Der Ertragswert ist stark von der Höhe des Liegenschaftszinses abhängig. Ein
nicht zutreffender Liegenschaftszins kann den errechneten Ertragswert stark verzerren – besonders in ländlichen
Gegenden ist das ein Problem. - Schwierige Prognose: Das Ertragswertverfahren basiert auf Schätzungen zukünftiger Mieten und Marktentwicklungen.
Diese können zum Zeitpunkt der Bewertung nicht präzise vorhergesagt werden – sie stellen nur Schätzwerte dar.
Der eigentliche Vorteil (siehe oben) kann also schnell zum Nachteil werden, wenn die Werte ungenau sind oder
Prognosen stark abweichen.
Welche Alternativen zum Ertragswertverfahren gibt es?
Neben dem Ertragswertverfahren gibt es noch zwei weitere standardisierte Methoden, um den Wert einer Immobilie zu
ermitteln. Ein Überblick:
- Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie
bzw. Grundstücks anhand ähnlich verkaufter Immobilien ermittelt. Das Vergleichswertverfahren zeigt Ihnen daher
einen realistischen Verkaufspreis. Es eignet sich in erster Linie für Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und
Ein- bis Zweifamilienhäuser. - Sachwertverfahren: Mit dem Sachwertverfahren können Sie bestimmen, wie viel es kosten würde,
ein bereits errichtetes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind daher
die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von diesen Kosten müssen Sie noch einen Betrag abziehen, der vom
Alter abhängt. Anschließend rechnen Sie den Bodenwert des Grundstückes hinzu. Das Sachwertverfahren kommt dann
zum Einsatz, wenn es nicht genügend Vergleichswerte gibt und das Ertragswertverfahren keinen Sinn ergibt.
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Quellenangaben
- Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen: Praxishandbuch zur Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 286
- Bewertungsgesetz (BewG): § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren
- Bewertungsgesetz (BewG): § 185 Ermittlung des Gebäudeertragswerts
- Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 85 f.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 14 Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung
- BORIS-D : Bodenrichtwertsinformationssystem für Deutschland
- Bewertungsgesetz (BewG): § 186 Rohertrag des Grundstücks
- Bewertungsgesetz (BewG): § 187 Bewirtschaftungskosten
- Bewertungsgesetz (BewG): § 188 Liegenschaftszinssatz
- Geyer, H., Müller, J. F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 77
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