Erschließungskosten: Diese Ausgaben und Arbeiten müssen Bauherren auf dem Schirm haben

Von Saskia Reh – aktualisiert am 21.06.2024

Wenn Sie sich entscheiden, ein neues Haus zu bauen, kommen nicht nur die Kosten für die eigentliche Immobilie auf Sie
zu. Sondern auch eine Vielzahl von Erschließungskosten, die Ihren Finanzplan plötzlich auf die Probe stellen können.

Was sind Erschließungskosten?

Ein Grundstück dürfen Sie gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) erst nach seiner Erschließung bebauen. Die Kosten, die
entstehen, werden als Erschließungskosten – auch Erschließungsbeiträge – bezeichnet^[1]. Erschließungskosten zählen zu
den Baunebenkosten, wie auch die Grunderwerbsteuer.

Die Kosten müssen Sie an die Kommune zahlen, damit Ihr Grundstück für die Bebauung vorbereitet wird. Der
Erschließungsbeitrag wird nur beim Bau einer Immobilie fällig. Der Bodenrichtwert gibt an, ob Sie mit
Erschließungskosten rechnen müssen. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie und häufig auch in Neubaugebieten ist das
Grundstück bereits erschlossen.

Die Höhe der Erschließungskosten und auch der Umfang variieren je nach Gemeinde bzw. Standort. Eine Baugenehmigung
erhalten Sie erst, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind. Gemäß § 123 BauGB ist die öffentliche Erschließung
Aufgabe der jeweiligen Gemeinde. Sie müssen jedoch den Erschließungsantrag selbst bei Ihrer zuständigen Gemeinde
einreichen^[2].

Man unterscheidet zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten:

• Öffentlich: Alle Arbeiten außerhalb oder bis zur Grundstücksgrenze fallen unter die öffentliche
  Erschließung. Diese Maßnahmen müssen Sie bei der Kommune beantragen, welche die Arbeiten dann beauftragt. Städte
  und Gemeinden dürfen bis zu 90 % der Kosten für die Erschließung an den neuen Grundstücksbesitzer weitergeben.
• Privat: Bei der privaten Erschließung – auch Hausanschlusskosten genannt – handelt es sich um
  alle Arbeiten innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus. Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung muss der
  Bauherr diese Arbeiten selbst planen und bezahlen.

Erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig?

Im BauGB sind drei verschiedene Maßstäbe zur Verteilung der Erschließungskosten auf die
entsprechenden Grundstücke festgelegt:

• Durch die bauliche oder andere Nutzungsart,
• Durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern,
• Durch die Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage^[3].

Den konkreten Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten legt die Gemeindesatzung fest. Bereits bei der Angabe
des Bodenwerts wird gekennzeichnet, ob für ein Grundstück Erschließungskosten anfallen oder nicht. In der
entsprechenden Bodenrichtwertkarte steht das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei – „ebp“ hingegen für
erschließungsbeitragspflichtig.

Wie lange dauert die Grundstückserschließung?

So genau lässt sich das nicht sagen. Die Erschließung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie können jedoch beim
zuständigen Bauamt nachfragen, wie lange die Erschließung in Ihrer Region typischerweise dauert. Durchschnittlich
beträgt diese in Deutschland etwa sechs Monate, einschließlich der öffentlichen und privaten Erschließung.

Welche Kosten fallen an?

Die entstehenden Erschließungskosten variieren wie oben bereits erwähnt aufgrund verschiedener Faktoren. Die Erschließungskosten unterscheiden
sich je nach Grundstück, da sie unter anderem davon abhängen, wie weit die nächste Hauptanschlussstelle entfernt
ist. Grundstücke, die bereits über Straßenanbindungen verfügen, verursachen geringere Kosten. Die, für die erst neue
Zugangsstraßen und Versorgungsleitungen gebaut werden müssen, verursachen höhere Ausgaben^[4].

Ein Grundstück gilt als voll erschlossen, wenn die folgenden öffentlichen Versorgungseinrichtungen bis zur
Grundstücksgrenze vorhanden sind:

• Öffentliche Trinkwasserversorgung
• Öffentliches System der Kanalisation
• Strom- und Gasnetz
• Kabelfernsehnetz
• Telekommunikationsnetz
• Örtliches Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung)^[5]

Ist das Grundstück jedoch nur an einige, aber nicht an alle öffentlichen Versorgungseinrichtungen angebunden, ist es
teilerschlossen. Hier fallen nachträglich weitere Erschließungskosten an, die Sie in der Regel selbst tragen müssen. Andernfalls ist das Grundstück vollerschlossen.

Wie hoch können die Kosten für die Erschließung sein?

Zwar hängen die Erschließungskosten, wie oben bereits erwähnt, von verschiedenen Faktoren ab – dennoch gibt es einige
Richtwerte für die öffentlichen Kosten, an denen Sie sich orientieren können:

Achtung: Diese Preise können je nach den spezifischen Gegebenheiten des Grundstücks höher oder
niedriger ausfallen. Die privaten Kosten hängen davon ab, wie weit Ihr zukünftiges Haus von der Grundstücksgrenze
entfernt ist. Je größer der Abstand, desto höher die Kosten. Um Leitungen und Rohre zu verlegen, können Sie mit etwa
1.000 € pro Meter rechnen.

Diese Kosten sollten Sie nicht vergessen

Um die Erschließung des Baulands zu planen und durchzuführen, ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie das
Grundstück zu verschiedenen Zeitpunkten vermessen. So definieren Sie die Grenzen des Grundstücks genau – und klären
zukünftige Besitzverhältnisse. Die Kosten für die Vermessung und das entsprechende Baugutachten belaufen sich in der
Regel auf etwa 2.500 € bis 4.000 €.

Unter Umständen ist ein Bodengutachten erforderlich und sinnvoll. Dadurch erhalten Sie genaue Informationen über die
Beschaffenheit des Baugrunds. Sie sollten das Bodengutachten vor dem Grundstückskauf erstellen lassen. Sie schützen
sich so vor unangenehmen Überraschungen – wie etwa Altlasten.

Ein Beispiel dafür: Bei Erwerb eines ehemaligen Industriegrundstücks kann es zu aufwendigen Bodensanierungen kommen.
Besonders problematisch und kostspielig sind Munitionsreste oder andere Funde aus Kriegszeiten. In solchen Fällen
müssen Spezialisten das Areal flächendeckend durchsuchen. Die Kosten für die Suche, Erdarbeiten und Entsorgung
tragen Sie als Grundstückseigentümerin oder -eigentümer.

Ein normales Bodengutachten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet etwa 1.000 Euro, wie vom „Verband
Privater Bauherren“ angegeben^[6].

So berechnen Sie die Erschließungskosten

Um die Erschließungskosten zu berechnen, benötigen Sie die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Diese legt
die zuständige Gemeinde fest und führt sie im Bebauungsplan auf.

Die Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welchen Anteil eines Grundstücks Sie bebauen dürfen. Sie informiert also darüber,
in welchem Umfang Sie ein Grundstück mit Gebäuden, Garagen oder Terrassen bebauen können. Eine Grundflächenzahl von
0,3 bedeutet etwa, dass Sie 30 % der Grundstücksfläche bebauen dürfen. Die wichtige Kennzahl in der städtebaulichen
Planung ist im Bebauungsplan festgelegt. Sie trägt dazu bei, den hohen Stellenwert von Grün- und Freiflächen in
einer Gemeinde zu erhalten. Daher ist dieser Wert für Sie als Grundstückseigentümerin oder -eigentümer sowohl beim
Verkauf eines Grundstücks als auch einer Immobilie von großer Bedeutung. Grund dafür: Die Grundflächenzahl
beeinflusst den Wert des Grundstücks maßgeblich^[7].

Die Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) hingegen ist eine städtebauliche Kennzahl, die bestimmt, wie viel Geschossfläche auf
einem Grundstück errichtet werden darf. Sie gibt jedoch keine Auskunft über die Anzahl der Stockwerke eines
Gebäudes. Gesetzlich geregelt, dient die GFZ als Instrument zur Steuerung der baulichen Dichte in einer Region.
Durch die GFZ wird gewährleistet, dass die räumliche Ausdehnung eines Gebiets im angemessenen Rahmen bleibt und eine
übermäßige Bebauung vermieden wird^[8].

Beispielrechnung

Die Gesamtkosten der öffentlichen Erschließungsmaßnahmen für alle betroffenen Anliegergrundstücke belaufen sich auf
350.000 €. Die Gemeinde übernimmt davon 10 %, also 35.000 €. Der verbleibende Betrag von 315.000 € wird auf die
Anliegergrundstücke umgelegt und wie folgt verteilt:

• 30 % nach Grundflächenzahl (GRZ)
• 40 % nach Geschossflächenzahl (GFZ)
• 30 % nach Straßenfront

Im Bebauungsplan sind für die betroffenen Grundstücke eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,4 festgelegt.

Die detaillierten Angaben der Objekte aller Anliegergrundstücke, die diese Erschließungsmaßnahme tragen, weisen die
folgenden Gesamtsummen auf:

• Bebaubare Fläche insgesamt: 6.000 m²
• Geschossfläche insgesamt: 11.000 m²
• Straßenfront insgesamt: 720 m

Den Beitrag für die Erschließungskosten eines Grundstücks mit einer Fläche von 620 m² und einer Straßenfront von 25 m
würden Sie folgendermaßen berechnen:

Gesamtkosten: 100 % = 315.000 €

GRZ: 30 % = 94.500 €

GFZ: 40 % = 126.000 €

Straßenfront: 30 % = 94.500 €

Demnach ergeben sich Erschließungskosten von rund 8.075 € für das 620 m² große Grundstück^[9].

Das sollten Sie beachten

Achtung: Nicht jedes Grundstück eignet sich für den Hausbau. Interessieren Sie sich für einen
Bauplatz, müssen Sie klären, ob Sie dort bauen dürfen. Diese Informationen erhalten Sie von der Gemeinde – genauer
gesagt vom Bau- oder Katasteramt, anhand des Flächennutzungs- und Bebauungsplans.

Der Flächennutzungsplan zeigt die zukünftige Nutzung der Flächen in der Umgebung. So können Sie mögliche Nachteile
wie Lärm oder Verkehr erkennen. Wenn das Grundstück als Bauerwartungsland klassifiziert ist, darf es zwar irgendwann
bebaut werden – der Zeitpunkt ist jedoch unklar.

Der Bebauungsplan enthält detaillierte Vorgaben für das Baugebiet, einschließlich möglicher Einschränkungen wie
Baustil oder Gebäudeposition. Vor dem Bau müssen Sie als Interessentin oder Interessent beim Bauamt sicherstellen,
dass das Vorhaben in der gewünschten Form umsetzbar ist.

Ein Grundstück ist erst vollständig baureif, wenn alle öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen abgeschlossen sind. Die
Kosten dafür werden von den Gemeinden auf die Grundstücke umgelegt. Sind sowohl Erschließungs- als auch
Grundstückskosten bereits festgesetzt, handelt es sich um fertig freies Bauland. Andernfalls spricht man von
Fertigbauland^[10].

Unser Tipp: Wenn Sie Zweifel an der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks haben, sollten Sie einen Gutachter
hinzuziehen. Die Kosten hierfür liegen je nach Aufwand zwischen 500 € und 2.500 €.

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Quellenangaben

1. Dr. Murfeld, E. (2018). Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft. Freiburg, München, Stuttgart: Haufe Group. S. 546 f.
2. § 123 Absatz 1 BauGB
3. § 131 Absatz 1 – 3 BauGB
4. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 39 f.
5. § 128 Absatz 1 BauGB
6. Verband Privater Bauherren e.V.: Baukontrollen helfen Baumängel vermeiden
7. Bodenrichtwerte Deutschland: Grundflächenzahl (GRZ) einfach erklärt: Beeinflussung von Immobilienwert und Bebauung
8. Bodenrichtwerte Deutschland: Geschossflächenzahl (GFZ) berechnen? Wie groß darf das Haus sein?
9. Dr. Murfeld, E. (2018). Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft. Freiburg, München, Stuttgart: Haufe Group. S. 549 f.
10. Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 24 f.